某公司物业收楼管理知识方案

目录1.收楼流程21.1流程图21.2流程说明32. 保驾运行阶段保修工作流程42.1流程图42.2流程说明53. 保修期内保修工作流程63.1流程图63.2流程说明64.物业收楼内部流程、分工85. 培训95.1收楼预演：95.2 答客问：95.3 收楼流程：95.4部门内部培训96.收楼文件及表格106.1开发商收楼文件及表格10入 住 通 知 书10收楼流转单11收楼流转单附件12面积结算补充协议13上地辉煌国际中心收楼结算单14声 明 书（自办产权）15上地辉煌国际中心房屋状况检查表16客户办理产权所需资料清单17授权委托书（产权）18授权委托书（收楼）19声 明206.2 物业收楼文件及表格21入伙通知书21入住缴费通知22辉煌国际中心前期物业服务协议23消防安全责任书31车位分配告知函32温馨提示33辉煌国际中心供暖供冷协议34辉煌国际中心供水协议35物品交接单37住户家庭情况登记表38钥匙托管协议39收楼工作细化安排407.答客问44业主收楼方案业主收楼是项目建设结束，业主入住并进入物业服务阶段的转折点，是物业公司项目接收的重要工作之一。为保证业主收楼的顺利进行，特制定此收楼方案供相关部门参照执行，以使我们的收楼工作顺利、有序地进行。1.收楼流程1、 开发商收楼办理处人员收取业主证件及相关文件（详见附件客户办理产权所需资料清单）2、 委托他人办理收楼的需提交业主本人签署并经公证的授权委托书及相应的公证书3、 买受人为法人的需提供相关公司文件（详见附件客户办理产权所需资料清单）4、 部分文件在留存复印件的同时还需留存原件扫描或拍照（详见附件客户办理产权所需资料清单）1.1流程图业主按照通知书上的日期来我司收楼，首先持相关收楼文件到收楼接待处进行身份确认，并领取收楼流转单细则 如果业主对房屋面积存在疑义，则由开发商客服人员对客户进行解释，待业主达成共识之后，再行签署协议到开发商办理处签署房屋面积补充协议办理产权代办手续，填写相关代办文件，签署产权代办委托书如果业主不用开发商代办产权（仅限于全款购买房屋的业主）则需签署不用开发商办理产权的声明后再行办理下一步收楼手续到开发商财务处缴纳或退还相关款项，并由财务人员开出收据业主需按照收楼结算单中的数额交纳契税、公共维修资金房屋面积补差款、产权代办费等各个款项。如果业主拒绝交纳契税、公共维修资金和产权代办费，则需持有业主签署并经过我方认可的声明，财务人员方可给与办理业主持全部办理完毕的开发商收楼流转单和物业入伙通知书和物业入住缴费单到物业财务处缴纳物业费等相关费用到物业客服部业主交费后持收据到物业客服部办理收楼和二装手续，手续完成后领取房门钥匙。 如业主要求先验房后交款，则由开发商客服人员对其进行解释和规劝工作。如果业主坚决不予配合，则由法务人员对其进行劝导，必要时上报领导决定。总的原则是除领导有特别批示外，不交款则坚决不办理后续手续。如业主要求先验房后交物业费，则由物业客服人员对其进行政策解释和规劝工作。必要时上报领导决定。总的原则是除领导有特别批示或开发商及销售方面的减免证明之外，不交款则坚决不办理后续手续。物业人员带领客户前往验房并填写验房记录。 如果验房中发现问题，则由物业人员认真记录，之后汇总并提交施工单位进行维修。我们的楼宇是经过了国家权威部门竣工验收的，一经具备了入住条件，而精装房出现小的修补是正常的，并不会影响业主收房。因此，各部门人员在向业主解释时切忌不要答应业主任何延期收房的要求。如遇个别业主提出此类要求时，要认真解释，必要时上报领导。物业人员将验房记录通报开发商进行，如发现工程问题则联系开发商进行协调。按照保驾运行阶段保修工作流程每晚开收楼会议，对当日收楼中发现的问题逐项解决，安排施工单位限期维修（详见附件保驾运行阶段保修工作流程收楼完毕，业主入住。物业公司协同开发商检查并督促施工单位加紧对售房中发现的问题进行维修。但维修完成与否不作为收房的前提条件要点1.2流程说明1.2.1为保证收楼工作的顺利进行，各环节能够紧密衔接，参与收楼的各方人员要求：1） 物业公司由副总及以上人员担任收楼总指挥并负责总体协调人，同时安排部门经理以上级别人员担任收楼现场总体负责人。2） 物业现场办理收楼手续的工作主要由物业客服部负责，不足的由物业公司其他项目借调或由本项目资深人员临时兼任；收银由物业财务部人员负责；陪同业主验房由物业工程部人员负责。3） 开发商宜任命专职人员负责总体协调，各专业部门也应安排对口协调人员。4） 开发商宜在收楼现场安排法务人员，专门负责对涉及法律的问题进行解答。1.2.2 收楼现场工作的衔接： 收楼过程分为开发商交楼和物业入伙两部分，其工作各自分开同时又紧密相连。为保证其中不出现纰漏，物业公司人员以开发商收楼流转单最后部分的签字及公章为准，确认业主是否办理完毕开发商收楼流程，只有开发商在同意办理物业入伙手续一项中签字盖章之后才开始为业主办理入伙手续。 1.2.3 收楼中证件及文件文档的交接：收楼流程第一项由开发商客服人员收取业主相关文件、证件的原件扫描或拍照的电子版，以及相关的复印件。但由于物业方面在收楼时也需要部分前述文件存档，但是为了不影响业主收楼过程的流畅进行，物业公司暂时以开发商收楼流转单的文件收取记录为准，不再另行要业主提供以收取过的文件和证件。而改为由客服部专门人员随时向开发商对口人员交接相关的文件文档。1.2.4 业主办理入住时，按照程序，由工程部人员陪同租户对室内进行全面细致的质量检查，对发现的质量问题由物业整理后报告开发商，由其限令施工队逐项返修，经物业和业主复验后清项。在保修期内，使用过程中业主或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，报告开发商查验证实后，由其责令施工队更换或返修1.2.5 收楼期间开发商、物业及施工单位每天召开收楼工作协调会，此会议应落实以下几项事宜： 1）对业主在收楼中发现的工程质量问题逐条讨论，明确责任到施工单位。 2）要求施工单位确定维修的完成日期，以尽量减少工程问题的遗留。 3）复查此前已确定日期的工程问题，督促施工方尽快完成任务。2. 保驾运行阶段保修工作流程2.1流程图物业公司牵头成立保驾运行小组，成员为：开发商工程、客服、物业公司及各施工单位。保驾运行小组在收楼期间，每晚召开专项会议，研究解决客户收楼中出现的问题。客户至物业公司报修物业公司负责登记报修物业公司负责联系开发商安排保修工作各保修施工单位维修施工保驾运行小组负责跟进检查、监督在限定的时间内完成维修并进行验收，物业公司将保修产生的费用情况，报开发商进行结算客户到开发商报修的，开发商先行登记后，转交物业公司。客户对保修的意见和投诉，由物业公司先行处理，有必要时开发商工程部及客服部再进行协调和帮助。保驾运行小组将保修的各种资料交物业公司，由物业公司负责整理存档。2.2流程说明2.2.1组织设置：开发商及物业公司、施工单位共同成立保驾运行小组负责保修工作。2.2.2报修登记：物业公司统一负责，设立报修电话，将记录递交保驾运行小组。2.2.3任务分配：保驾运行小组将维修任务分配至各保修施工单位，并由保驾运行小组分管人员负责监督到底。2.2.4跟进检查：保驾运行小组负责跟进检查维修施工情况。2.2.5技术支持：保驾运行小组各专业技术人员作为技术支持。其主要职责为：界定客户报修项目是否属于保修范围，制定维修方案，提供技术支持。2.2.6完工验收：由保驾运行小组负责，验收应有客户签认。若发生对维修施工质量方面的分歧，由保驾运行小组裁定（尽量联系监理）。2.2.7投诉解决：客户对保修的意见和投诉，由保驾运行小组协助物业公司处理。若需开发商解决的投诉由开发公司按公司规定的流程处理。2.2.8适用时期：开发商保驾运行阶段，时间为收楼期间。保驾运行工作后转为以物业公司为主、开发商配合。3. 保修期内保修工作流程3.1流程图客户报修物业公司负责报修登记物业公司负责联系开发商安排保修工作各保修施工单位维修施工客户到开发商报修的，开发商先行登记后，转交物业公司。物业公司难以决定或解决，由开发商工程部技术支持决定当修与否并提供技术支持客户对保修的意见和投诉，由物业公司和开发商工程部、客服部共同处理物业公司负责检查、监督维修时间及验收维修质量物业公司将保修产生的费用情况，报开发商进行结算保修资料由物业公司整理存档3.2流程说明1. 报修登记：物业公司统一负责报修登记，设立报修电话。2. 任务分配：物业公司将报修项目进行界定，并分配至各保修施工单位。3. 跟进检查：物业公司应设有专人跟进检查维修施工情况，监督其在规定的时间内保质、保量的完成工作。4. 技术支持：开发商工程部设专人作为保修工作的技术支持。其主要职责为：界定客户报修项目是否属于保修范围，制定维修方案，提供技术支持，协调施工单位配合情况。5. 完工验收：维修完工后物业公司应及时验收，验收应有客户签认。验收时若发生对维修施工质量方面的分歧，由开监理公司提供鉴定标准。6. 投诉解决：客户对保修的意见和投诉，由物业公司负责处理。客户对保修的意见和投诉需开发商解决的，由开发商客服部负责处理。7. 资料管理：物业公司将保修资料归档管理。并汇总递交开发商，以便进行结算。8. 适用时期：从开发商工程部保驾运行期满开始，至与客户约定的保修期满结束。4.物业收楼内部流程、分工客服部协助进行与业主的沟通和解释工作监督整改验 房工程部汇总验房中发生的质量问题并通报开发商安排施工队整改工程部监督并跟进整改进度及结果验房问题汇总工程部人员陪同业主验房并作记录验 房收 费办理入伙手续解答问题客服部安排业主填写相关入住表格客服部与业主签署安全防火协议客服部与业主签署物业服务协议签 约财务部收取物业费等相关费用财务部收取业主的入主缴费单客服部收取业主的入伙通知书客服部复核业主所持收楼流转单收取费用（物业费等）验证业主入伙资格工作流程 工作内容 工作分工客服部发放房门钥匙领取房门钥匙客服部负责所有的解释和沟通工作保安部负责安保、车辆引导等工作客服部负责现场的卫生保洁工作客服部负责现场的礼仪接待工作5. 培训5.1收楼预演：为保证参与收楼的所有人员都能够熟悉收楼流程，故计划于开发商联合进行两次以上的收楼预演，在培训的同时发现问题并给于解决。5.2 答客问：答客问是针对收楼工作中可能发生的共性问题做出的标准答案，使各部门员工能够在一定范围内回答业主提出的问题，避免因此引发不必要的争议。5.3 收楼流程：收楼流程是参与收楼的每一个人必须知道并熟悉的内容，各部门据此可以明确自己的工作职责和工作内容，从而更好的相互配合，做好收楼工作。5.4部门内部培训客户服务部内部将不间断地进行收楼方面的培训工作，从流程到工作细则、表格使用、模拟演练等。使每一位员工达到能够顺畅自如的独立开展工作的标准，以使整个部门在收楼工作中起到应有的作用。6.收楼文件及表格6.1开发商收楼文件及表格入 住 通 知 书尊敬的 先生/女士： 您好！ 感谢您购买上地辉煌国际中心 房屋，并与我司签署了北京市商品房预售合同及其补充协议（下称“合同”）。依照合同及楼宇现状，您所购买的房屋现已完全具备合同约定的交付条件。现特向您发出入住通知，您可于2007年10月 日到上地辉煌国际中心2号楼（D座）大堂办理房屋交接手续 (办公时间：上午9：00至下午17：30) 。一、届时请您携带下列证件、资料及费用：1、入住通知书原件。2、买受人与原合同一致的有效身份证件原件，如身份证、户口本、护照、军官证等。3、如买受人本人不能亲自办理，可由委托代理人持经公证的（境外客户代理人须持经过公证和中国驻当地使馆认证的）授权委托书（附后）及委托人代理人身份证明前来我司办理入住手续。4、须向我司交纳（包括我司代收）的各项费用，详见费用清单。5、我司开具的关于房屋的所有发票、收据和证明原件。6、须向物业管理公司交纳的各项费用（详见物业管理公司收费清单）二、如您未按时间前来办理入住手续，而又未与我司联系，将按“合同”：第十五条第二款处理。 三、为保证收楼交款快速、便捷，同时出于安全考虑，建议业主交款时尽量使用刷卡方式。四、如有其它疑问，请拨打以下电话： 客户服务： 51657575-2006 五、为避免交楼时业主过于集中而给您造成的不便，我司建议您打电话至售楼处，可另行约定时间，并按照约定的时间前来办理入住手续。预约电话： 5885.6666 北京辉煌房世纪地产开发有限公司 2007年 月 日收楼流转单 先生 您所认购的上地辉煌国际中心 房屋现已具备收楼条件，请按照以下程序办理收楼手续。(1)开发商确认业主身份 (2)开发商协议签署 身份确认完毕，资料已收集齐全，具备入伙条件经办人：盖 章：相关协议已签署完毕。经办人： 盖 章： (3)开发商财务部 (4)物业管理公司财务部 相关协议已签署完毕。经办人： 盖 章：收楼款项已付。经办人： 盖 章： （5）物业公司客服部 （6）业主签字 协议已签署，钥匙已领。经办人： 盖 章：收楼手续已完成。业主签字： 盖 章： 北京辉煌世纪房地产开发有限公司 北京东方鸿润物业服务有限公司 2007年 月 日收楼流转单附件房号： 业主姓名： 日期： 程序 内 容扫描、拍照、复印一、身份确认个 人入住通知书 证件原件 身份证 护照 军官证 其他 购 房 发 票 购房合同原件 公 司客户营业执照复件加盖公章 法人代码复印件盖公章 地税登记证复印件盖公章 法人身份证复印件盖公章 法人身份证明加盖公章 委 托授权委托书 （收楼） 公证书（监护人、产权分配、委托收楼） 经办人签字：面积结算补充协议出卖人： （以下简称甲方）买受人： （以下简称乙方）甲、乙双方经过友好协商，就原订的商品房买卖合同（合同编号： ，以下简称原合同）中的有关未尽事宜，特做如下补充，并达成一致，以资共守。一、 原合同中乙方购买的房屋栋号和房号为：北京市海淀区上地辉煌国际广场 座 号房屋。二、现上述房屋已完成面积实测，根据原合同的约定，双方同意按以下方式办理面积结算：1、 原合同中预测建筑面积为 平方米，按照建筑面积计算，单价为每平方米（人民币） 元，总价款为（人民币） 元。2、 现实测建筑面积为 平方米，按照建筑面积计算，单价为每平方米（人民币） 元，总价款为（人民币） 元。3、 根据原合同中的规定： 应向 退回/补交房款（人民币） 元，大写（ 万 仟 佰 拾 元）。4、 该房屋实测建筑面积为 平方米。三、本补充协议是原合同的补充，与原合同具有同等法律效力。本补充协议与原合同规定之条款相冲突之处，以本补充协议为准。四、本补充协议一式肆份，甲方贰份，乙方壹份，房地产管理部门壹份。五、本补充协议自双方签字盖章之日起生效。 甲方（盖章）： 乙方（签字）： 授权代理人： 身份证号： 经办人： 签订日期： 年 月 日注：第一、二联甲方留存，第三联乙方留存，第四联房地产管理部门留存上地辉煌国际中心收楼结算单开发商：房 号业主姓名所购物业地址合同单价 （元）预测面积 （平方米）房款总价 （元）实测面积 （平方米）面积差 （平方米）应补交/退还房款（元）实收房款 （元）首付款（元）按揭款（元）补 差（元）契税 （总价*%）公共维修资金 （总价*%）产权代办费备注收楼款合计（元）业主签字 确认：开发商财务签字、盖章 确认：声 明 书（自办产权）本人（公司）所购之北京辉煌世纪房地产开发有限公司开发的位于上地信息产业基地五号地的“上地辉煌国际中心”项目 座 层 号房屋壹套（以下简称房屋），将于今日收楼。现本人在此郑重声明，因本人已付清购房所需之全部款项，故此本人要求自行办理产权登记及相关事宜，不由开发商代行办理。以后若发生任何关于本人所购房屋的产权登记及一切相关事宜与北京辉煌世纪房地产开发有限公司无关。 声明人签字 ： 日 期： 上地辉煌国际中心房屋状况检查表楼 层 室业主姓名： 联系电话.： 日期：序号业主提出需整改问题备 注备注： 上述问题属工程质量保修范围的，建设单位按相关规定和约定进行质量保修。业主确认签字： 日期： 经办人员签字： 日期： 白联：存档 粉联：业主留存 蓝联：开发商工程部留存 绿联：其他 北京辉煌世纪房地产开发有限公司客户办理产权所需资料清单商品房买卖合同正本(原件)实测补充协议(原件)购房全额发票复印件(同时原件拍照电子版或扫描)委托书（客户委托我司代办产权）契税（第一联）（先要核定契税）公共维修资金（第四联）不作为必要资料个人购房者：身份证、暂住证、护照复印件(同时原件拍照电子版或扫描)及相关公证书；多人购买一套房屋需提供共有协议，约定由何人持有，何人拥有房屋共有权，约定共有份额。做公证的客户：需提供公证书原件（如监护人、产权分配声明、委托书等）。关于办理产权费用问题:产权代办费1000元：含测绘费、产权证制证费、印花税、它项权利证 (它项证只适用于贷款客户)。买受人为法人的：客户营业执照复件加盖公章(同时原件拍照电子版或扫描)法人代码复印件盖公章(同时原件拍照电子版或扫描)地税登记证复印件盖公章(同时原件拍照电子版或扫描)法人身份证复印件盖公章(同时原件拍照电子版或扫描)法人身份证明加盖公章（房地局标准格式或扫描）授权委托书（产权） 本（人/公司）购买的北京辉煌世纪房地产开发有限公司开发的位于上地信息产业基地五号地的“上地辉煌国际中心”项目 座 层 号房壹套，由于本（人/公司）工作繁忙，现委托北京辉煌世纪房地产开发有限公司的 同志前往北京市海淀区建设委员会办理该套房屋的产权登记手续，对于 同志所签署大额办理产权相关文件，本人均予以承认，由此产生的一切法律后果均由本人承担。委托期限：自本委托书签署之日起至代理事项办理完毕之日止。 委托（人/公司）签字或盖章：公司法人签字：受托人签字：日期： 授权委托书（收楼）委托人：姓名： 证 件 名 称 ： 地址： 身份证件号码： 邮编： 传 真：电话：受托人：姓名：工作单位：地址：邮编：电话：传真： 兹授权委托上述受托人代为办理本人所购之“上地辉煌国际中心” 号楼 层 号房屋的收楼手续及相关事项。代理权限：包括但不限于代为签署相关文件、交纳各项税、费等。（上述房屋为北京辉煌世纪房地产开发有限公司开发、销售的北京市海淀区上地辉煌国际中心项目）委托期限：自本委托书签署之日起至代理事项办理完毕之日止。 委托人： 年 月 日 声 明本人（公司）所购之北京辉煌世纪房地产开发有限公司开发的位于上地信息产业基地五号地的“上地辉煌国际中心”项目 座 层 号房屋壹套，将于近日收楼。但由于本人工作繁忙，不能在合同约定之收房日期前往收楼。因此，本人申请提前办理所有的收房手续。本人承认开发商所提供的竣工验收、竣工备案、面积实测、面积结算及房屋验收等资料的正确性、合法性。并认可该房屋质量合格，本人予以接收，同时承诺今后一切有关该房屋验收的问题均以此次验收为准，不再另行验收。 声明人签字 ： 日 期： 6.2 物业收楼文件及表格入伙通知书 女士/先生：您好！您所认购的上地辉煌国际中心 房已于 年 月 日检查验收合格并达到入住标准。 一、请您按入伙通知书、收楼须知办理入伙手续，办理地址：上地辉煌国际中心D座一层底商，在通知日期内，物业公司各部门将派员到场集中办公。 二、为避免交楼时业主过于集中而给您造成的不便，我司建议您按照与开发商售楼处约定的时间前来办理入住手续。三、办入伙接待时间9：0017：30 如您不能按时间前来，请在2007年_月_日后请到北京东方鸿润物业服务有限公司上地辉煌国际中心物业服务处办理财务及收楼有关事宜 特此通知 北京东方鸿润物业服务有限公司 2007年10月14日入住缴费通知发出日期：年月日年月日业主名称: 房 号:入住日期:费用名称收费期间金额备注物业服务费应缴总计：面积：单价元月：入住缴费通知发出日期：年月日年月日业主名称: 房 号:入住日期:费用名称收费期间金额备注物业服务费应缴总计：面积：单价元月：辉煌国际中心前期物业服务协议第一章 总则第一条 本合同当事人委托方： 辉煌国际中心 号楼 室（以下简称甲方）受托方： 北京东方鸿润物业服务有限公司 （以下简称乙方）根据中华人民共和国；北京市有关法律、法规，甲方将辉煌国际中心综合楼项目委托乙方实行物业服务，双方经平等协商一致，订立本合同。第二条 物业基本情况物业类型：综合坐落：北京市海淀区上地十街1号院总建筑面积：173590.10平方米第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第二章 委托服务事项第四条 制定物业服务计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等；建立物业服务的各项制度。第五条 房屋建筑主体的管理，该项管理为保持房屋完好率，确保房屋使用功能而进行的管理与服务工作。包括： 1 房屋基本情况的掌握，包括房屋的数量、建筑形式、产权情况、完好程度、使用状况的等，将这些准确记录下来，并根据实际变动及时变更有关记录，使房屋得到及时修缮及维护、保护和充分发挥它们的使用功能，其管理要点是保持其完好率，建立物业完整准确的档案资料，包括各种图纸、档、卡、册，并及时更新记录、保持档案资料的现实性。2 房屋修缮及其档案管理，包括房屋的日常保养、维修等各项工作。3 房屋装修管理，包括对房屋装修申请方案、设计的批准以及装修的设计、资料、安全等各项管理工作。第六条 房屋设备、设施的管理。即为保证房屋及其配套附属的各类设备、设施的完好及正常使用而进行的管理工作。包括：1 各类设备、设施基本情况的掌握，各类设备、设施的种类、分布、管线走向、变动情况、完好率与使用情况等。2 各类设备、设施的日常运行、保养与更新的管理。第七条 共用设施的日常维修养护、运行管理，共用照明、保安监控系统、消防系统、落水管、空调干线、高压水泵、楼前灯、庭院灯、供配电系统、锅炉房、空调机房等。 公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、停车场（库）、物业用房、物业服务区域内的公共护栏、围档、广场等。第八条 绿化服务，为美化物业环境而进行的管理与服务工作。主要包括绿地的营造与保养、物业整体环境的美化工作。第九条 公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第十条 维持公共秩序，为维护业主正常的生活秩序而进行的专项管理与服务工作。负责楼宇出入口值守、维护交通秩序、看管公共财产、夜间巡查及配合公安部门对突发事件进行处理。第十一条 维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆进行管理。第十二条 消防管理，为维护本中心物业与业主的安全而进行的专项管理与服务工作。负责本中心消防设备的巡视与养护，包括火灾的预防及发生火灾时的紧急救护与处理，公共区域消防设备的维护、维修及巡检。第十三条 电梯的运行和日常维护管理。第十四条 房屋装饰装修管理服务。第十五条 其他委托事项1 负责向业主和物业使用人收取物业服务费等相关的费用。2 业主和物业使用人房屋自用部位设施设备的维修保养，在业主或使用人提出委托时，乙方可接受委托并合理收费。3 法律法规政策规定的物业服务合同生效时，由乙方服务。第三章 双方权利义务第十六条 甲方权利义务1 对乙方所提供的各项物业管理和服务进行监督，并提出意见和建议。2 具有享用本中心公共区域、公共能源、共用设备设施的权利。3 有义务自觉维护、爱护公共区域的一切共用设备设施。4 甲方有义务严格遵守国家法律、法规和规章制度。5 甲方有义务向乙方支付物业服务费及其他合理费用。6 甲方有权利对房屋建筑及设施的大、中修设计和更新改造计划及其财务预算和决定进行审核，并按实际费用支付，以确保物业服务的正常工作。7 甲方有义务严格遵守建设部第110号令和京建法2001616号文件内容。8 参加业主大会或业主大会代表，享有选举权、被选举权及监督权。9 甲方有义务遵守本物业公司的各项规章和服务制度。10甲方不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备，不得改变房屋的外立面和使用功能，不得封闭消防通道。11转让房屋时，事先通知乙方，告之受让方与乙方签订本协议。12按照安全、公平、合理的原则正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环境等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。13协助乙方作好物业区域的物业服务工作。14法律法规规定的其他权利和义务。第十七条 乙方权利义务1 根据有关法律、法规及本合同的约定，在本物业区域内提供物业服务。2 向业主和物业使用人收取物业服务费。3 有权要求甲方和物业使用人配合乙方的服务行为。4 对业主和物业使用人违反法律法规的行为，有权提请有关部门处理。5 对业主和使用人违反临时管理规约的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止、公告、停止服务、诉讼等措施。6 乙方有权利选聘专营公司承担本物业的专项服务业务，但不得将物业的整体服务委托给第三方。7 向业主和物业使用人告之物业的使用有关规定。8 每年进行一次物业服务满意率调查。9 根据有关法律、法规政策及本合同的规定，结合物业服务的实际情况，开展各项服务经营活动，但不得通过损害业主和物业使用人的合法权益来获取不当利益。10乙方有义务负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等年度维修养护计划和大中修方案，并组织实施。11乙方有义务虚心听取甲方意见，及时改进服务，根据本协议向甲方收取物业服务费以及其他合理费用。积极开展以业养业，开源节流。保证房屋建筑的完好性以及各种设施正常使用。12乙方有义务自觉严格遵守、甲乙双方就物业所签订的各类协议、约定，并有权利对违反其条例的行为进行处理。13法律法规规定的其它权利和义务。第四章 物业服务质量第十八条 乙方须按下列约定，实现目标管理1 房屋外观：房屋外观完好、整洁，无违反规划私搭乱建现象，阳台封闭统一有序，本中心内栋号有明显标志。2 设备运行：设备良好，运行正常，每日进行设备运行记录，运行人员严格遵守操作规程，3 持证上岗；24小时中央监控系统、烟感报警安全运行。4 房屋及设备的维修养护：本中心内所有公共设备图纸、资料、档案齐全，服务完善；无事故隐患、保养、检修制度及保养规范完备；生活用水供水系统实行严格的服务措施，水质合格。5 急修：维修人员及时到位，尽可能在短时间内完成对房屋共用部位、共用设施设备的抢修。6 小修：对房屋共用部位、共用设施设备小修达到房屋及其设备小修服务标准（京房地修字1998第799号。7 绿化维护：本中心公共绿地、庭院绿地和道路两侧绿地适时修剪；绿地无杂物、无破坏、践踏、侵占现象；绿地管理及养护措施落实，花草、树木及时修剪，无明显枯枝死杈及病虫害现象。8 环境卫生：本中心由专业保洁队伍实行标准化保洁，垃圾日产日清；及时清扫积水和积雪；无乱堆乱放物品，无乱张贴的宣传品。9 公共秩序维护；人防、技防、物防相结合，24小时安全监控；保安人员有明显标志，重点部位重点防范。a) 停车服务：停车场内整洁、设施完好无损；车辆管理有序，无乱停放机动车、非机动车；交通标志明显，定期检查、维护、保持洁净。b) 消防管理：报警系统设备灵敏无损，可随时起用；极力健全消防责任制度，落实放火责任人，定期进行消防训练；设施设备有明显标志；消防设施设备放置合理，定期巡视、检修。c) 电梯运行服务：电梯24小时运行，有专人不定期巡查，定期维护。13、装饰装修管理：制定有完善的装饰装修管理程序；监督装修施工人员按要求施工；装修管理巡视记录齐全，发现问题及时处理。第五章 物业服务费用第十九条 物业服务费1 物业服务费价格为人民币 元/建筑平米/月，费用构成包括物业公共区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿地养护费、服务人员及工作人员工资、保险及福利、公共配套设施设备能源消耗费用、公共设施设备运行检测费、物业办公用品物料费用、非常规工具机械设备租借购置费用、专项顾问费用（管理、维修、会计、法律等）、服务酬金及营业税金、其它合理支出费用等；由乙方按半年向业主收取。物业服务费价格的调整，按政策规定调整。2 业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三作为滞纳金。3 首期物业费：业主应于办理入住手续时，向乙方一次交纳半年的物业服务费。首期物业服务费的起始日期为业主收到入住通知书中提示的物业服务统一收费之日起算。4 首期后的物业服务费：业主应与下一个服务季度前一个月向物业服务企业预交下半年的物业服务费。5房屋公共部位、共用设施、设备的大、中修和更新、改造的费用，由公共维修资金中支付。第二十条 停车费用另行签订车辆管理服务协议。第二十一条 乙方对业主房屋自用部位、自用设施维修养护及其他特约服务的费用另行收取。其收费标准有乙方制定。第六章 违约责任第二十二条 如乙方无正当理由不完成应负的协议责任，甲方有权要求乙方限期整改，由此产生的甲方的经济损失有乙方承担。第二十三条 甲方逾期不缴纳服务费及其他各项费用的，应按日收取应交费用的千分之三的滞纳金。如逾期30天仍未缴纳服务费的，甲方须向乙方支付为追讨欠款而引致的额外行政费用。第二十四条 由于市政能源短缺的情况下造成服务中断（如：停电、停水、停燃气等）乙方不承担责任。 第七章 协议变更、解除和终止的约定。第二十五条 本协议终止后，甲乙双方作好债权债务的处理，包括物业服务费用的清算，对外签署的各种协议等；乙方应协助甲方和业主大会、业主委员会作好物业服务的交接和善后工作。第八章 附则第二十六条 为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施，造成财产损失的，由相关责任人承担责任。第二十七条 本协议一式两份，甲乙各执一份，具有同等法律效力。第二十八条 本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，甲、乙双方同意依法向本物业所在地的人民法院起诉。第二十九条 本协议如有与有关法律、法规和规范性文件抵触，该条款无效。第三十条 本协议自双方签字之日起生效。甲方： 乙方：北京东方鸿润物业服务有限公司 辉煌国际中心物业服务处签字（签章） 签字（签章） 年 月 日 年 月 日消防安全责任书甲方：上地辉煌国际中心 座 号 （以下简称甲方）乙方：北京东方鸿润物业服务有限公司 （以下简称乙方）为保证辉煌国际中心业主的人身财产安全，根据国家及北京市有关消防法规的规定，甲乙双方特签定此安全协议书：1 乙方作为辉煌国际中心消防安全的主要管理者，应对甲方的消防安全工作进行监督、检查，并协助甲方作好消防安全工作。2 乙方应定期进行安全检查，有权要求甲方及时消除火险隐患，对严重违反消防安全规定并拒不整改的，乙方有权提请消防机关进行处理。安全检查以公共区域及公共设施、设备为主。3 乙方定期对固定消防设施、设备进行保养、维护