某商厦融资方案经济分析与评价

目 录一、背景资料与分析 1二、财务评价 三、不确定性分析 四、融资风险分析与应对措施 五、综合评价和结论 六、详细计算过程 南鑫商厦融资方案经济分析与评价 （由学生自行命名，如：凯源商厦、南方商厦等）一、背景资料与分析（一）项目概况1、经营规模本投资项目拟建一大型商厦，位于上海市徐汇区，南临路，北临路，东临路，西临路，总建筑面积为20000平方米。商厦拟2年建成，第3年开始经营。（位置由学生自行设置，如徐汇区，北临漕宝路，西临桂林路等）2、实施进度设本投资项目建设期为2年，经营期10年，计算期12年。3、固定资产估算固定资产投资含：建筑工程费、投资方向调节税、设备费、装潢费用等。建筑工程费中含：工建费、水电征用费、设计费、动迁费等。工建费以2750元/平方米（建筑面积）估算。水电征用费以400元/平方米（建筑面积）估算。设计费估算为200万元。动迁费估算为350万元。投资方向调节税以工建费的10计算。设备费中含：电扶梯费、变电所、中央空调、电话总机等费用。电扶梯估算为500万元。变电所估算为300万元。中央空调估算为1200万元。电话总机为100万元。商厦市场定位为社区型百货商厦。装潢费用以2500元/平方米(建筑面积)估算。4、递延资产和流动资金估算递延资产估算为500万元。其中：开办费为300万元，不可预见费为200万元。流动资金为2000万元。5、总投资估算及资金来源投资总额估算人民币1.7亿元。其中，建设投资1.5亿元，流动资金投资0.2亿元，投资进度详见表1-1。注册资本(自有资本)0.5亿元，银行贷款1.2亿元，贷款利率12。表1-1 分年投资计划表(单位：万元) 年份项目12合计1.建设投资30001200015000其中：自有资金300020005000银行贷款010000（年中）100002.建设期利息06006003.基建投资30001260015600 其中：固定资产30001150014500不可预见费用与开办费0110011004.流动资金20002000其中：银行贷款200020005.项目投资总额176006、贷款及还贷方式固定资产还贷，建设期间只计息不还款，从经营期开始还贷，每年先付清利息，本金与建设期利息之和，分6年等额偿还。贷款利息计入当年成本。流动资金还贷，经营期间每年偿还利息，计算期末一次性偿还本金。7、销售收入销售总额第1年为1.8亿元，以后每年递增15，毛利额按行业加成毛利率22%计算。8、折旧与摊销方式商场建筑和设备残值分别为原值5%，折旧年限分别为40年和10年。装潢折旧无残值， 折旧年限为5年。递延资产摊销年限为5年。折旧与摊销均采用直线法。9、职工工资总额及附加费用公司人员共计450名，职工工资总额及附加费用以平均20000元/年人计算，经营期第1年为900万，以后每年以10%递增。10、其他费用其他费用经营期第1年估算为250万元，以后每年按10递增。11、税收税收项目暂计增值税和所得税两项。销售总额为含增值税的收入。增值税税率为17%，所得税税率为33%。（二）本投资项目分析中的财务处理1、还贷方式基建投资还贷，建设期利息只计不付，建设期利息计入开办费，形成递延资产。原计划 从经营期开始还贷，每年先付清利息，本金与建设期利息之和，分6年等额偿还。贷款利息计入当年成本。流动资金还贷，经营期间每年偿还利息，计算期末一次性偿还本金。优先使用当年折旧费与摊销费来偿还本金与建设期利息，不足部分用当年利润垫付。2、本投资项目经营初期亏损的处理本商厦投资项目早期出现亏损现象，垫付还本无法支出，于是提出以下两个方案解决，并通过计算选择较优方案。方案1：对于经营期亏损年度出现的亏损，以新的银行贷款进行弥补（贷款金额为50万的倍数，假设新的贷款统一在经营期第7年末偿还）。方案2：推迟对贷款本金的偿还，直到经营期第4年(第7年)才开始还贷。通过分析，可以看到方案1的财务分析结果优于方案2，但方案2却可以减轻本商厦经营初期巨大负担，所以两方案各有长短。这里采取方案1进行处理。（三）项目融资的框架结构设计1、项目发起人在项目融资实施过程中，各参与人以项目公司为核心，建立起复杂的合同协议关系，以保证项目融资的顺利进行以及项目建成后的正常营运。即项目融资参与者众多，其相互之间的关系由一系列复杂的合同来维系。项目融资各主要参与人如下：项目的发起人、项目公司、项目的贷款银行、项目的信用保证实体、项目融资顾问、有关政府机关等。（各主要参与人自行命名，说明各自作用）2、项目投资结构设计通过对项目背景的调查，进行项目投资结构的设计（采用的投资结构，如合伙制结构、公司型合资结构、非公司型合资结构、信托基金结构，以示意图方式表达出投资结构设计方案），并进行评价（选择依据、优缺点等），参与人名称与前保持一致。3、项目融资结构在确定投资结构后，就要设计和选择合适的融资结构，以实现投资者对融资的目标要求。项目融资通常采用的融资模式包括：投资者直接融资、通过单一项目公司融资、利用“设施使用协议”型公司融资、生产贷款、杆杆租赁、BOT模式等多种方式。（选择某一融资模式并以示意图方式表达），最后进行评价（选择依据、优缺点等），参与人名称与前保持一致。二、财务评价（一）财务盈利能力评价1、主要财务报表（要求完成以下表格，计算过程附于第六部分）表2-1 折旧与摊销估算表(单位：万元) 年份 项目317年固定资产 1.商场建筑 折旧原值 残值 折旧/年 2.设备 折旧原值 残值 折旧/年 3.装潢费用 折旧/年 摊销原值 折旧/年表2-2 投资总额与资金筹措表(单位：万元) 年份项目建设期末1. 项目投资总额1.1 基建投资1.1.1 固定资产其中：建设工程费 投资方向调节费设备费装潢费1.1.2 无形资产与开办费1.2 流动资金合 计2. 资金筹措2.1 自有资金2.2 贷款其中：基建贷款流动资金贷款2.3 建设期利息合 计3. 注册资本表2-3 借贷还本付息估算表(单位：万元)12345678年初贷款累计当年贷款当年应付利息当年应还本金年末贷款累计还本来源 1.折旧费 2.摊销费 3.利润垫付 91011121314151617年初贷款累计当年贷款当年应付利息当年应还本金年末贷款累计还本来源 1.折旧费 2.摊销费 3.利润垫付表2-4 损益与利润分配估算表(单位：万元) 年份项目345678910销售收入增值税总成本 其中：经营成本 利息 折旧 摊销销售利润弥补亏损，所得额所得税税后利润弥补以前年度亏损垫付还本可分配利润累计可分配利润 （续表1） 年份项目11121314151617合计销售收入增值税总成本 其中：经营成本 利息 折旧 摊销销售利润弥补亏损，所得额所得税税后利润弥补以前年度亏损垫付还本可分配利润累计可分配利润注：增值税销售收入22%(1+17%)17% 销售利润销售收入增值税总成本表2-5 全部投资现金流量表(单位：万元) 年份项目123456现金流入1.销售收入2.回收折旧残值合 计现金流出1.建设投资2.流动资金3.经营成本4.增值税5.所得税合 计净现金流量累计净现金流量净现金流量现值净现金流量现值累计 （续表1） 年份项目789101112现金流入1.销售收入2.回收折旧残值合 计现金流出1.建设投资2.流动资金3.经营成本4.增值税5.所得税合 计净现金流量累计净现金流量净现金流量现值净现金流量现值累计 （续表2） 年份项目1314151617现金流入1.销售收入2.回收折旧残值合 计现金流出1.建设投资2.流动资金3.经营成本4.增值税5.所得税合 计净现金流量累计净现金流量净现金流量现值净现金流量现值累计表2-6 自有资金投资现金流量表(单位：万元) 年份项目123456现金流入1.销售收入2.回收折旧残值合 计现金流出1.自有建设投资2.自有流动资金3.经营成本4.增值税5.所得税6.还贷款利息7.还贷款本金合 计净现金流量累计净现金流量净现金流量现值净现金流量现值累计（续表1） 年份项目789101112现金流入1.销售收入2.回收折旧残值合 计现金流出1.自有建设投资2.自有流动资金3.经营成本4.增值税5.所得税6.还贷款利息7.还贷款本金合 计净现金流量累计净现金流量净现金流量现值净现金流量现值累计（续表2） 年份项目1314151617现金流入1.销售收入2.回收折旧残值合 计现金流出1.自有建设投资2.自有流动资金3.经营成本4.增值税5.所得税6.还贷款利息7.还贷款本金合 计净现金流量累计净现金流量净现金流量现值净现金流量现值累计2、项目全部投资财务评价结果按照该项目的融资方案，按照财务评价的方法可以作出如下评价：（1）静态投资回收期 年 （2）动态投资回收期 年（3）净现值NPV（12） 万元（4）内部收益率IRR （计算过程附于第六部分，根据计算结果得出有关结论）3、自有资金投资财务评价结果（1）静态投资回收期 = 年 （2）动态投资回收期 = 年（3）净现值 NPV（12%) = 万元 （4）内部收益率 IRR = （计算过程附于第六部分，根据计算结果得出有关结论）（二）项目清偿能力分析见表2-3借贷还本付息估算表。三、不确定性分析（一）敏感性分析取内部收益率和净现值为敏感性分析指标。设敏感性分析因素为：销售总额10，10；投资总额10，10；经营成本10，10；贷款利率20，20。表3-1 自有资金敏感性分析表(单位：万元)项目原方案销售总额投资总额经营成本贷款利率变化率1010101010102020内部收益率净现值图3-1 自有资金敏感性分析图（根据计算结果完成）表3-2 全部投资敏感性分析表(单位：万元)项目原方案销售总额投资总额经营成本贷款利率变化率1010101010102020内部收益率净现值图3-2 全部投资敏感性分析图（根据计算结果完成）（计算过程附于第六部分，根据计算结果得出有关结论）（二）盈亏平衡分析估计经营期第一年与第十年的商厦盈亏平衡点（用销售收入与单位面积经营成本分别表示）。（计算过程附于第六部分，根据计算结果得出有关结论）四、融资风险分析与应对措施在对该项目的融资经济效果分析中，可以发现本项目能够达到我们的预期经济效果，但仍有很多不确定性因素的存在，有必要对项目投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。（一）主要风险因素1、自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。2、政策风险3、利率风险4、市场风险5、技术风险6、财务风险7、完工风险8、经营风险9、信用风险等等（可进行选择和补充，所分析风险因素不能少于五个）。（本部分请同学自己结合实际情况进行分析，说明各个风险对本项目有和影响，说明理由）（二）应对措施及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓