某小区物业服务管理的定义

攀枝花市凤凰小区观涛苑物业管理招 标 文 件攀枝花市凤凰小区观涛苑业主委员会2004年8月10日目 录 一.招标文件的组成、解释和修改二.物业的基本情况三. 物业服务的内容及要求四.物业服务期限五.对投标人的要求六.对投标文件的要求七.开标、评标、定标八.物业服务合同的签订附件一.攀枝花市凤凰小区观涛苑物业管理招标办法附件二.攀枝花市凤凰小区观涛苑物业管理区域平面示意图附件三.对物业服务的要求附件四.攀枝花市凤凰小区观涛苑业主公约明确的禁止行为附件五.投标书格式附件六.授权委托书格式附件七.银行履约保函格式附件八.合同协议书格式攀枝花市凤凰小区观涛苑物业管理招 标 文 件一.招标文件的组成、解释和修改 根据攀枝花市凤凰小区观涛苑物业管理招标办法(详见附件一)，经业主大会授权，业主委员会代表凤凰小区观涛苑全体业主编制本招标文件。 招标文件由招标文件正文及其附件组成。 投标单位在收到招标文件后，若有问题需要澄清，应于收到招标文件后5日内，以书面形式(包括书面文字、传真、电报等，下同)向业主委员会提出，业主委员会将以书面或投标预备会的方式予以解答，答复将送给所有获得招标文件的投标单位。 在投标截止日期前，业主委员会可能会以补充通知的方式修改招标文件。补充通知将以书面方式发给所有获得招标文件的投标单位，补充通知作为招标文件的组成部分，对投标单位起约束作用。 为使投标单位在编制投标文件时把补充通知内容考虑进去，可以将原递交投标文件的截止日期酌情延长，并在原截止日期前3天以书面形式通知所有获得招标文件的投标单位。业主委员会在投标截止日期前2天，不再发布任何招标补充文件。招标补充文件为招标文件的组成部分，文件之间的内容如有矛盾，以日期在后的文件为准。 二.物业的基本情况 攀枝花市凤凰小区观涛苑物业管理区域(以下简称“本物业”)，位于四川省枝花市东区炳草岗望江街，包括FH4#楼、FH5#楼、FH6#楼、FH7#楼、FH8#楼、FH9#楼、FH10#楼、GJ1#楼、GJ2#楼、GJ3#楼、GJ4#楼、GJ5#楼、GJ6#楼、GJ7#楼、GJ8#楼、GJ9#楼、GJ10#楼，共570套、17栋住宅。 目前由攀枝花市凤凰物业公司负责本物业的前期物业管理工作。 这17套住宅的基本情况详见附表。楼栋编号单元数户型总面积总户数面积户数面积户数面积户数FH4290.95 28 2546.60 28 FH5291.59 28 2574.60 28 FH63125.08 14 152.22 24 146.42 4 5990.08 42 FH73125.08 14 152.22 24 146.42 4 5990.08 42 FH81151.65 14 2123.10 14 FH92124.03 28 3472.84 28 FH103124.03 42 5209.26 42 GJ12119.48 28 3345.44 28 GJ22103.66 14 99.26 14 2840.88 28 GJ32103.66 14 99.26 14 2840.88 28 GJ4390.35 28 77.72 14 3617.88 42 GJ5390.35 28 77.72 14 3617.88 42 GJ6390.35 28 77.72 14 3617.88 42 GJ7290.35 28 2529.80 28 GJ81105.18 32 101.09 4 3770.12 36 GJ91105.18 32 101.09 4 3770.12 36 GJ101105.18 32 101.09 4 3770.12 36 合计61627.56 570 备注：由于时间仓促上述个别数据可能略有偏差，不能以此作为中标后收取物业管理费的依据。 位于凤凰小区商业街底层和FH9#楼与FH10#楼之间，还有少量工作间、商屋、车库、机房、会所等房产，这些房产的物业管理问题需业主委员会与开发商协商解决。凤凰广场A座共有15套住宅，是否将其纳入本物业，也需要业主委员会与开发商协商。无论协商的结果如何，中标人都必须接受。 物业管理用房目前虽未明确，但开发商已明确表示将按规定配备物业管理用房。 本物业的住宅共用部位共用设施设备维修基金目前由开发商代管，尚未移交。 本物业以及乡情苑、川惠大酒店、凤凰小区商业街、凤凰小区建材市场等周边小区和单位，有一块共用的总水表，攀枝花市水务(集团)公司只承认这块总水表。目前由攀枝花市凤凰物业公司向上述小区和单位代收水费，并负责水费公摊。 由于本物业交工资料只有一套，因此随招标文件只提供本物业平面示意图一张，见附件二。投标人有不清楚的地方，可以来本物业实地考察，联系人：张丽君，联系电话：。三. 物业服务的内容及要求 物业服务内容为： (1)房屋建筑共用部位、共用设施设备、房屋共用设施、附属配套建筑和设施及构筑物的日常维修、养护和管理。 (2)公共区域的绿化养护与管理。 (3)公共环境卫生维护，包括房屋共用部位和公共场所的清洁卫生，本物业区域内垃圾的归集与清运。 (4)保安值守与公共秩序维护。 (5)消防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护管理。 (6)业主公约中禁止行为的管理。 (7)房屋装饰装修管理服务。 (8)物业档案资料的保管。 (9)代收水费、电费、煤气费、闭路电视费。 (10)物业其他共同事务的管理服务。 对物业服务的要求详见附件三。四.物业服务期限 本次招标规定物业服务期限为2004年10月31日12点起，2006年10月31日12点止。五.对投标人的要求 (1)投标人必须具备物业管理企业资质。 (2)必须达到本招标文件要求的物业服务内容和要求。 (3)对物业管理服务费实行包干制，赢利归物业管理企业所有，亏损也全部由物业管理企业承担。 (4)缴纳300元人民币购买本招标文件。 (5)承担其编制投标文件与递交投标文件所涉及的一切费用。不管投标结果如何，招标人对上述费用不负任何责任。 (6)提供投标保证金20000元人民币。投标保证金可以是现金、支票、银行汇票，也可以是在中国注册的银行出具的银行保函。投标人在投标有效期内撤回其投标文件，或中标人违约，业主委员会不退还投标保证金。投标人未中标，业主委员会应在中标结果产生后5日之内无息退还投标保证金，或通知银行银行保函失效。六.对投标文件的要求 1.投标文件必须包含的内容： (1)投标书，格式详见附件五。 (2)投标人营业执照复印件、物业管理服务企业资质证书复印件、法定代表人资格证明、法定代表人对参予投标人员的授权委托书(格式详见附件六，法定代表人亲自参加除外)。 (3)银行履约保函，格式详见附件七。提供履约保证金方式为现金、支票、银行汇票的除外。 (4)投标人的信誉、业绩证明材料。 (5)承担本物业物业管理的领导班子配备情况，主要负责人的身份证复印件、物业服务岗位资格证明材料复印件。 (6)承担本物业物业管理的工人、保安配备情况。 (7)除本招标文件规定的物业服务要求之外，还要达到的其他要求。 (8)投标文件必须承诺，因达不到物业服务要求，对业主造成直接损失的，承担赔偿责任。具体如何赔偿，如业主被盗、共用设施损坏或灭失、下水道堵塞后污水进入房间等，应详细说明。未对业主造成直接损失的，如清洁卫生不合格，应如何处理也应详细说明。 (9)物业服务期限满后，如果不按时撤离本物业，应承担何种违约责任。 (10)对开发商应尽的责任，业主向物业企业反映后，应如何处理。 (11)是否愿意承担本招标文件第二部分所指的总水表涵盖的整个区域的水费代收工作？在本物业住宅共用部位共用设施设备维修基金到帐前，是否愿意垫资对本物业供水系统进行改造，实现本物业的水表与周边其它小区和单位的水表完全分离？ (12)物业管理服务费收费标准。要求：普通住宅必须在每月0.50元/米2以下(含0.50元/米2)，已装修、闲置三个月以上的住宅按普通住宅的1/2以下收取，未装修且无人居住的住宅按普通住宅的1/5以下收取，车库与普通住宅相同，商屋按普通住宅的2-3倍收取，业主委员会办公用房免收物业管理服务费。 (13)对业主违约的处理办法。业主拖欠物业管理服务费，可以收取滞纳金，滞纳金收取比例不得超过银行贷款利率的4倍。 (14)联系方式。 (15)投标人认为应当写入投标文件的其他材料。 2.对投标文件的制作、送达要求 (1)投标文件必须采用简体中文。 投标人需制作投标文件多份，其中正本1份(书面文档)，副本5份(书面文档)，电子文档1份。电子文档最好采用htm、html或mht格式，也可以采用wps、word格式，存储在软盘或优盘中。投标文件之间如果不一致，责任由投标人承担。 (2)投标文件正本和副本均应使用不能擦去的墨水打印或书写。并由投标人的法定代表人亲自签署，加盖法人单位公章和法定代表人印鉴。 (3)投标文件应当密封包装，并在包装人标明投标项目名称、投标人名称，注明开标前不得开封，在密封处加盖投标人公章。 (4)投标文件送达截止时间：2004年9月5日上午9点。七.开标、评标、定标 开标会议于2004年9月5日上午9点在攀枝花市凤凰小区业主活动室举行，请所有投标人按时参加。参加开标会议的应是投标单位的法定代表人或授权人，未按时参加开标会议的投标人，视为自动弃权。 开标会议由凤凰小区观涛苑业主委员会主持。 投标文件开封前，投标人应对投标文件的密封情况进行检查，如果完整，应签字确认。 有下列情况之一者，视为投标文件无效： (1)未经法定代表人签署，或未加盖单位公章，或未加盖法定代表人印鉴的； (2)内容不全或字迹模糊不清的； (3)投标文件送达截止时间以后送达的。 (4)实质上不响应招标文件要求的。 对投标文件核查后，由招标人当众宣布核查结果，并宣读有效投标的投标人名称以及招标人认为适当的其他内容。 对投标文件的启封、核查、宣读顺序，按投标人送达投标文件的先后顺序。 评标、定标工作按攀枝花市凤凰小区观涛苑物业管理招标办法办理。2004年9月5日评标委员会推荐中标人选后，2004年9月12日将召开业主大会决定中标人。如果业主大会没有通过评标委员会推荐的中标人选，将重新招标或采取其他方式确定物业管理企业。八.物业服务合同的签订 中标人应按照中标通知书规定的时间、地点，由法定代表人或授权人与招标人代表签订物业服务合同。招标文件、中标人的投标文件及评标过程中形成的双方共同承认的书面文件、中标通知书作为合同的组成部分。合同协议书的格式见附件八。 中标人如果拒绝按招标文件和投标文件与招标人代表签订物业服务合同，超过中标通知书规定的签约时间10天以后，招标人不退还履约保证金，或要求银行按照履约保函支付20000元人民币。 附件一.攀枝花市凤凰小区观涛苑物业管理招标办法攀枝花市凤凰小区观涛苑物业管理招标办法 第一条 为了规范攀枝花市凤凰小区观涛苑物业管理招标活动，维护业主合法权益，根据中华人民共和国招标投标法、物业管理条例等法律、法规制订本办法。 第二条 物业管理招标遵循公开、公平、公正的原则，通过市场竞争机制选择物业管理企业。 第三条 满足以下条件之一的，可以进行招标活动： (一)业主大会认为有必要时； (二)现有物业管理企业服务期限将满，且业主大会没有作出续聘决定的。 第四条 业主大会是物业管理招标活动的招标人。 业主大会授权业主委员会决定招标方式、编制招标文件、按本办法组建评标委员会、记录招标评标过程、主持招标活动的其他日常工作。 业主大会负责根据评标委员会的推荐意见，决定中标人。 第五条 评标委员会成员由以下两种方式产生： (一)业主委员会直接指派； (二)在业主自愿报名的基础上，由业主委员会随机抽取。 评标委员会成员名单依法保密。 评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，严格遵守中华人民共和国招标投标法和本办法的规定。 第六条 评标委员会通过投票确定推荐的中标人选。每个评标委员会委员只能投一票，每票只能投一名投标人，多选为废票。得票最多的投标人，为评标委员会向业主大会推荐的中标人选。 第七条 评标委员会推荐中标人选后，应尽快召开业主大会，由业主大会对是否同意中标人选为小区将来的物业管理企业进行表决。如果全体业主所持投票权2/3以上同意，中标人选正式中标。 第八条 中标人确定后，业主委员会应当在3日内向中标人发出中标通知书，同时通知未中标人。 第九条 业主大会确定中标人后，经广泛征求业主意见，由业主委员会代表全体业主按照招标文件和投标文件，与中标人签订物业服务合同。 第十条 在招标活动中业主委员会可以向投标人收取适当的费用，用于支付招标活动的开支。若有结余，可用于补充业主大会和业主委员会办公经费。 第十一条 本办法的解释权属于业主委员会。 第十二条 本办法经2004年6月27日业主大会通过，自通过之日起实施。 附件二.攀枝花市凤凰小区观涛苑物业管理区域平面示意图 (见蓝图) 附件三.对物业服务的要求 1.对综合管理服务质量要求： (1)负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施。 (2)每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施。 (3)白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场。遇到停水停电停气提前在小区张贴通知。 (4)业主在本物业突发疾病或遭遇意外伤害，情况危急且家中人力不足的，及时帮助业主联系医院，将伤病业主送上救护车或送往医院。 (5)协助召开业主大会并配合其运作。 (6)管理规章制度健全，服务质量标准完善。 (7)应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理。 (8)全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗。 (9)每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80。 (10)建立应对地震、火灾、煤气泄漏、交通事故、传染病流行等公共突发事件的应急救援预案，包括组织机构、人员和具体措施等，预案必须科学可行，一旦发生，能随时投入运行。 2.对房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护服务质量要求： (1)房屋外观完好、整洁、无妨碍市容观瞻现象。 (2)房屋幢号、单元号有明显标志，设有引路方向平面图。 (3)保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅。 (4)确保雨水、污水管道保持通畅，每半年定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损。 (5)负责小区智能化设施的日常运行维护。 (6)房屋小修、急修及时，合格率达100%，有维修记录和回访记录。 (7)道路、停车场平整畅通，井盖无缺损、丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行，道路交通标志齐全规范。 3.对绿化服务质量要求： (1)保持现有绿地格局。 (2)绿化有专人养护和管理，对绿地、花木等定期浇水、施肥、修剪疏搂枯叶和病虫害防治。修剪方法正确，乔灌木无枯死枝，绿篱无空膛，残花黄叶及时清除。病虫害防治及时，植物无明显病虫为害现象。 (3)草坪常绿，不枯黄。 4.对保洁服务质量要求： (1)小区内设有果皮箱等保洁设施，环卫设施完善。 (2)设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾(专用)楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理。 (3)每天对本物业进行清扫保洁，包括楼梯间、门厅、走廊、公共座椅，做到整洁美观、无积尘。 (4)按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂。 (5)雨天应及时对区域内道路积水进行清扫。 (6)小区内路边无摊点、市场，商业网点牌匾美观整齐、管理有序。 (7)小区内无违章临时建筑，无乱堆、乱贴、乱画等现象。 (8)发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。 5.对保安值守与公共秩序维护服务质量要求： (1)封闭式管理，做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施。 (2)维护交通秩序，包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅。 (3)防止入室盗窃。 (4)看管公共财产。包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、小品、花、草、树木、果实等。 (5)夜间对服务范围内重点部位、道路进行防范检查和巡逻，每天做好记录备查。 (6)有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。 6.对消防管理服务质量要求： (1)有健全的消防管理制度，建立消防责任制。 (2)消防设施有明显标志，每月定期检查消防设施，保证能够随时启用。 (3)配备专职或兼职消防管理人员，每半年定期进行一次消防演练。 (4)消防通道畅通无阻。 (5)发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。 7.对业主公约中禁止行为管理的要求： 无需乙方同意，甲方有权提请业主大会修改业主公约。对修改后的业主公约中禁止行为，在甲方告知乙方后，乙方必须无条件地负责管理。 现有业主公约明确的禁止行为见附件四。 8.对装修管理服务质量要求： (1)有健全的装修管理服务制度。 (2)查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项。 (3)装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷。 (4)业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政主管部门。 (5)及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过一天。 9.对档案管理的质量要求： 乙方要妥善保管好以下档案资料：规划图、竣工总平面图；单体建筑、结构、设备竣工图；附属配套设施、地下管网工程竣工图；物业质量保修文件和物业使用说明文件；其它竣工验收资料；设施设备安装、使用说明；产品合格证明和维护保养等技术资料；业主基本情况资料；物业管理所必需的其他资料。 以上资料乙方不得丢失、损坏，甲方随时有权检查、查阅。 10.对代收费用的要求： 代收水费、电费、煤气费、闭路电视费等费用，不得加收手续费。对水电公摊与业主委员会协商解决。 附件四.攀枝花市凤凰小区观涛苑业主公约明确的禁止行为 攀枝花市凤凰小区观涛苑业主公约第六条规定主在本物业范围内，不得有下列行为： (一)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等。 (二)对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建。 (三)占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、停车场等公用设施及场地。 (四)损坏或擅自拆除、改动供电供水、供气、通讯、闭路电视、安防监控、三表远传、排水、排污、消防等共用设施。 (五)随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物。 (六)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害、危险物质。 (七)践踏、占用绿化地，损坏、涂划园林建筑。 (八)随意停放车辆。 (九)制造超过规定标准的噪音。中午十二点至二点半，或晚上十一点后鸣喇叭、大声喧哗、装修房屋。 (十)乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等，擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳光帘、遮蓬、花架等其他结构。 (十一)在公共场所、道路两侧乱设摊点。 (十二)不按指定位置安装空调外机且不进行滴水处理。 (十三)违反规定饲养家禽、家畜及宠物。 (十四)危害公共利益、侵害他人合法权益或其他不道德的行为。 (十五)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。 附件五.投标书格式投 标 书攀枝花市凤凰小区观涛苑业主委员会： 根据已收到的攀枝花市凤凰小区观涛苑物业管理招标文件，遵照国家有关法律法规，我单位经考察现场和研究上述招标文件，我方愿以普通住宅每月 元/米2的报价，按上述招标文件的要求，承包上述物业管理服务。 如果我方中标，我方将全面履行招标文件和投标文件规定的责任和义务。 我方同意所递交的投标文件在投标截止日期以后30日内有效，在此期间，我方同意按招标文件的有关规定受到约束。 投标单位：（盖章） 单位地址： 邮政编码： 电话： 传真： 开户银行名称： 银行帐号： 开户行地址： 电话： 年 月 日 附件六.授权委托书格式授 权 委 托 书 本授权委托书声明：我 （姓名）系 （投标单位名称）的法定代表人，现授权委托 （单位名称）的 （姓名）为我公司代理人，以本公司的名义参加攀枝花市凤凰小区观涛苑物业管理招标投标活动。代理人在开标、评标、合同谈判过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。代理人无转委权。特此委托。 代理人： 性别： 年龄： 单位： 部门： 职务： 投标单位：（盖章） 法定代表人：（签字、盖章） 日期： 年 月 日 附件七.银行履约保函格式攀枝花市凤凰小区观涛苑业主委员会： 鉴于你方在攀枝花市凤凰小区观涛苑物业管理招标活动中，要求 (下称“物业管理企业方”)向你方提交下述金额的银行开具的保函，作为物业管理企业方履行投标责任，及如果中标后履行物业服务合同的保证金，本银行同意为物业管理企业方出具本保函。 本银行在此代表物业管理企业方向你方承担支付人民币 元的责任，物业管理企业方在招标活动或在履行物业服务合同中，由于非不可抗力等原因给你方造成损失时，在你方以书面提出要求得到上述金额内的任何付款时，本银行即予支付，不挑剔、不争辩、也不要求你方出具证明或说明背景、理由。 本银行放弃你方应先向物业管理企业方要求赔偿上述金额然后再向本银行提出要求的权力。 本银行进一步同意在你方和物业管理企业方之间的合同发生变化、补充或修改后，本银行承担本保函的责任也不改变，有关上述变化、补充和修改也无须通知本银行。 本保函直至收到物业管理企业方未中标通知书，或物业管理企业方物业服务期满后28天内一直有效。 银行名称：（盖章） 银行法定代表人：（签字、盖章） 地址： 年 月 日 附件八.合同协议书格式攀枝花市凤凰小区观涛苑物业服务合同协议书 本协议当事人： 甲方：攀枝花市凤凰小区观涛苑业主委员会 乙方： 根据物业管理条例及有关法律、法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就攀枝花市凤凰小区观涛苑物业管理区域(以下简称“本物业”)物业服务事宜，订立本合同。第一章 本物业的基本情况 第一条 本合同所涉及的物业位于四川省攀枝花市东区炳草岗望江街，包括FH4#楼、FH5#楼、FH6#楼、FH7#楼、FH8#楼、FH9#楼、FH10#楼、GJ1#楼、GJ2#楼、GJ3#楼、GJ4#楼、GJ5#楼、GJ6#楼、GJ7#楼、GJ8#楼、GJ9#楼、GJ10#楼，共17栋住宅。 以及. 本物业平面图见附件。第二章 物业管理服务内容及质量要求 第二条至第.条 (按本招标文件和招标文件填写)第三章 业主及合同双方的权利义务 第.条 本物业业主的权利和义务： (1)依照本合同享受物业服务的权利。 (2)监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理有关问题向乙方提出意见和建议。 (3)遵守业主公约的义务。 (4)装修房屋前与乙方签订住宅装饰装修管理协议，并严格遵守。业主有自行选择装修队伍的权利，乙方不得指定施工单位。 (5)本合同其他章节规定的其他权利和义务。 (6)法律、法规规定的其他权利和义务。 第.条 甲方的权利和义务： (1)代表业主监督、检查乙方的物业管理服务行为，就物业管理有关问题向乙方提出意见和建议，依照本合同收取乙方违约金、赔偿金。 (2)督促欠费业主缴纳物业管理费。 (3)将乙方交纳的本合同履约保证金按两年整存整取的方式存入银行(提供银行保函的除外)，并按本合同规定返还。 (4)本合同其他章节规定的其他权利和义务。 (5)法律、法规规定的其他权利和义务。 第.条 乙方的权利和义务： (1)依照本合同履行物业服务义务。 (2)提供本合同履约保证金20000元人民币。本合同履约保证金可以是现金、支票、银行汇票，也可以是在中国注册的银行出具的银行保函，也可以将投标保证金直接转为本合同履约保证金。 (3)委派有岗位资格的人员履行本合同。 (4)根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，自主开展各项物业管理经营活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益。 (5)根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效方式解决拖欠物业服务费的问题。 (6)经甲方同意乙方可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。 (7)对物业开发商应履行的义务，业主要求解决的，乙方应与开发商联系。开发商拒绝履行义务的，乙方应自行承担，不得推诿。 (8)向本物业业主提供房屋自用部位、自用设备设施维修养护等有偿服务项目。 (9)及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项。 (10)每季度向甲方报告物业管理服务实施情况。 (11)本合同其他章节规定的其他权利和义务。 (12)法律、法规规定的其他权利和义务。第四章 物业管理服务费用 第.条 乙方从2004年11月起按以下标准、按建筑面积向本物业业主收取物业管理服务费用。 普通住宅：每月 元/米2；闲置住宅：每月 元/米2；车库：每月 元/米2；未出售或未装修的住宅：每月 元/米2；商屋：每月 元/米2。 本物业业主出租物业时，物业管理服务费仍由业主交纳。 本物业业主转让物业时，须结清物业管理服务费和所欠乙方其他费用。 第.条 对物业管理服务费实行包干制，赢利归乙方所有，亏损也全部由乙方承担。 第.条 每月1-10日由乙方到业主家上门收取物业管理费，或由业主和乙方商定的银行代扣。如果双方没有商定代扣的银行，且乙方上门收费时业主不在家，业主应在当月内主动到乙方缴费。 第.条 在甲方与供水、供电、供气、闭路电视部门达成直接向甲方收费的协议之前，由乙方代收代缴。乙方不得向业主收取手续费等额外费用。乙方代收期间，水电公摊费由双方协商解决。乙方不得将共用部位、共用设备设施用水用电计入公摊。 第.条 乙方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取，其收费标准应报送甲方，并在物业管理区域内公示。第五章 专项维修基金的管理与使用 第.条 专项维修基金的管理与使用执行建设部、财政部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法。 第.条 专项维修基金开支范围：房屋共用部位、共用设备设施，属业主共用的设施、附属建筑物、构筑物及设施除日常维修保养以外的大中修、更新费用。 第.条 需要使用专项维修基金的，由乙方提出年度计划，经甲方审定后实施。 第.条 使用专项维修基金的工程项目由甲方负责工程内容的确定、施工方案的审批、预算的审批。乙方负责委托设计、确定施工单位、开工报告的审批、工程质量监督、隐蔽工程签证、施工组织协调、工程结算及付款。设计审查、设计变更的认可、隐蔽工程以外的现场签证、工程竣工验收由甲乙双方共同负责。 第.条 工程造价的确定依据：采用2004年四川省定额和全统定额四川省估价表及配套的现行费用定额标准，材料按攀枝花市结算价和信息价。 第.条 乙方必须委托有相应资质的设计单位和施工单位。 第.条 施工合同由甲乙双方与施工单位共同签订。合同应明确乙方和施工单位对施工安全和工程质量负全责。 第.条 对应由专项维修基金支出的突发性紧急抢修排险工程，可以不受年度计划约束，不经设计委托与设计审查，不必先签合同和开工报告，在告知甲方后，由乙方立即安排施工。第六章 物业管理用房 第.条 物业管理用房归本物业业主所有。 第.条 乙方有权继续无偿使用开发商已提供的物业管理用房，但无权将物业管理用房出租。 第.条 应当由物业开发商提供、但目前尚未提供的物业管理用房，经甲方争取回来的，甲方视情况可以无偿提供给乙方作为物业管理用房，也可以出租，收益归甲方所有。 第.条 是否可以利用本物业及其围墙作广告宣传，由甲方决定，收益归甲方所有。第七章 物业服务期限 第.条 本合同规定物业服务期限为2004年10月31日12点起，2006年10月31日12点止。 第.条 在本合同规定的物业服务期限内，如果甲方认为乙方不履行应尽义务、服务质量达不到合同要求，且拖欠本合同第八章规定的、应由乙方向甲方缴纳的赔偿金或违约金达三个月以上的，经本物业业主大会2/3以上投票权的业主同意，甲方有权单方面决定提前终止乙方在本物业的物业服务。 第.条 在物业服务终止前，甲方将重新选定今后的物业企业，乙方必须配合，不得设置障碍。 第.条 本合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前30天书面通知乙方。 本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，乙方愿意继续管理的，视为本合同自动延续。 第.条 物业服务终止前5日至10日内，乙方应将本合同规定的所有档案资料交给甲方保管。 物业服务终止时，乙方应将本物业全部资产包括物业管理用房移交给甲方，并完全撤离本物业。 乙方完全履行了本条义务，且不拖欠甲方赔偿金或违约金及滞纳金，甲方应退还本合同履约保证金及其利息，或通知银行履约保函失效。第八章 违约责任及争议的解决 第.条至第.条 (按投标文件填写) 第.条 本协议在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成可以向物业管理行政主管部门申请调解或仲裁，或者向人民法院起诉。第九章 附则 第.条 本合同签订前已得到业主大会的授权，对甲乙双方，对本物业全体业主均具有约束力。 本合同的效力不随物业所有权的变化而丧失。 第.条 本合同一式五份，甲乙双方各两份，送物业管理行政主管部门备案一份。每份合同具有同等法律效力。 甲方签章：攀枝花市凤凰小区观涛苑业主委员会 法定代表人： 乙方签章： 法定代表人： 年 月 日招标文件 招标知识 . 招标定义： 招标是指在一定范围内公开货物、工程或服务采购的条件和要求，邀请众多投标人参加投标，并按照规定程序从中选择交易对象的一种市场交易行为。 招标方式： 招标分为公开招标和邀请招标招标。公开招标是招标人通过招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。邀请招标是指招标人以投标邀请的方式邀请特定的法人或其他组织投标。 招标代理： 招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。 招标代理机构是依法设立从事招标代理业务并提供服务的社会中介组织。 招标程序： 政府采购的招标程序一般为： 1、采购人编制计划，报财政厅政府采购办审核； 2、采购办与招标代理机构办理委托手续，确定招标方式； 3、进行市场调查，与采购人确认采购项目后，编制招标文件。 4、发布招标公告或发出招标邀请函； 5、出售招标文件，对潜在投标人资格预审； 6、接受投标人标书； 7、在公告或邀请函中规定的时间、地点公开开标； 8、由评标委员对投标文件评标； 9、依据评标原则及程序确定中标人； 10、向中标人发送中标通知书； 11、组织中标人与采购单位签订合同； 12、进行合同履行的监督管理，解决中标人与采购单位的纠纷。 1、准备招标阶段 a. 按省财政厅所审核的行政事业单位采购计划，核实采购要求、技术标准及各项条件，按中华人民共和国招标投标法、财政部政府采购管理暂行办法及其它相关法规和国际惯例制作标书。 b. 邀请监察、公证部门监督整个招标过程。 c. 根据采购货物的特点确定评委组成人员。 d. 投标厂商在3家以上。 2、发出招标通告 a. 在报纸、电视等媒体上刊登招标通告，同时，可直接向外地商家发招标邀请函。 b. 投标邀请至开标之前的间隔时间长短取决于采购项目的内容和技术标准要求。 3、投标 a. 标书由专人在规定的投标截止时间以前送达指定地点。 b. 缴送投标保证金（按招标要求的固定金额或比例）。 c. 投标时，按要求递交有关证明文件（营业执照副本复印件、产品代理协议等相关证件）。 4、开标与评标 a. 投标单位的法人代表或委托代理人须到开标现场，标书方为有效。 b. 对各投标单位的投标报价及一些必要内容进行唱标。 c. 评委对各标书进行初审和详细评定。 d. 必要时，评委要求投标厂商前来质疑。 5、中标与签订合同 a. 评委签发评标结果推荐报告书，监察、公证签字证明，负责领导签字确认后，发书面中标通知书。 b. 中标单位与使用单位签订合同，合同一式四份，投标单位、采购单位、政府采购办公室及中介机构各留一份。 c. 投标保证金按要求自动成为履约保证金。 d. 退落标单位投标保证金。 6、履约 a. 中标的投标厂商按合同供货及提供各项售后服务。 b. 使用单位验收货物，签发公务用品验收单。 c. 中介机构监督合同履约，并督促及时支付。如违反，将没收履约保证金。 d. 省财政厅按实际中标金额由政府采购专户直接拨付使用单位。 买方开标 一买方将投标资料表中规定的日期、时间和地点在有投标人代表在场的场合组织公开开标，参加开标的代表应签名报到以证明其出席。 二开标时，买方将当众宣读投标人名称、修改和撤回投标的通知、投标价格、折扣、是否提交了投标保证金，以及买方认为合适的其他内容，除了按照第20条规定原封退回迟到的投标之外，开标时将不得拒绝任何投标书。 三无论如何在开标时没有启封和读出的投标书（包括按照投标人须知第21.2条递交的修改）在评标时将不予考虑。撤回的投标书将原封退回原投标人。 四买方将做开标记录。 招标投标方须知 A 招标文件说明1. 招标文件的构成 1.1 招标文件用以阐明所需设备及服务、招标投标程序和合同条款。 招标文件由下述部分组成： (1) 投标邀请 (2) 招标设备一览表 (3) 投标方须知 (4) 购销合同 (5) 投标文件格式 2. 招标文件的修改 2.1 招标文件的修改书将构成招标文件的一部分，对投标方有约束力。 B 投标文件的编写 3. 要求 3.1 投标方应仔细阅读招标文件的所有内容， 按招标文件的要求提供投标文件， 并保证所提供的全部资料的真实性， 以使其投标文件对应招标文件的要求，否则，其投标将被拒绝。 4. 投标文件组成 4.1 投标文件包括下列部分： (1) 投标书、投标报价一览表、分项一览表（格式略） (2) 投标资格证明文件（公司的营业执照副本复印件加盖公章及其它相关证件）。 (3) 公司与制造商代理协议和授权书。 (4) 公司有关技术资料及客户反馈意见。 (5) 投标方应按招标文件中提供的投标文件格式填写，并将投标文件装订成册， 在册面上填?quot;投标文件资料清单。 4.2 投标方可对本招标文件 招标设备一览表中所列的所有设备进行投标，也可 只对其中一项或几项设备投标， 但不得将一项中的内容拆开投标。 4.3 投标文件的签署及规定 1. 投标文件正本和副本须打印并由投标方法人代表或委托代理人签署。 2. 除投标方对错处作必要修改外，投标文件中不许有加行、涂抹或改写。 3. 电报、电话、传真形式的投标概不接受。 4.4 投标文件的密封和标记 1.投标方应准备正本和副本各一份，用信封分别把正本和副本密封，并在封面上注 明“正本和副本”字样，然后一起放入招标文件袋中，再密封招标文件袋。一旦正 本和副本有差异，以正本为准。 2. 每一密封信封上注明何时之前不准启封。 3.投标文件由专人送交，投标方应将投标文件按6.1-6.2中的规定进行密封和标，后，并按投标注明的时间和地址送至招标方。 4.5 递交投标文件的截止时间 所有投标文件都必须按招标方在投标邀请中规定的投标截止时间之前送至招标方。投标文件从投标截止之时起，标书有效期为30天。 4.6 迟交的投标文件 招标方将拒绝在投标截止时间后收到的投标文件。 5. 投标方保证金 5.1 投标方保证金为投标文件的组成部分之一。 5.2 投标方应向招标代理机构提供投标保证金。投标保证金于投标截止之日前交至指定处。 5.3 投标保证金应以银行支票或现金形式提交。投标设备的保证金额依据招标文件的指定。 5.4 未按规定提交投标保证金的投标，将被视为无效投标。 5.5 未中标的投标方的保证金，在定标后5日内予以退还（无息）。 5.6 中标的投标方的投标保证金，在中标方签订合同并履约后5日内退还（无息）。 C 开标和评标 6. 开标 6.1 招标方按投标邀请中规定的时间和地点公 开开标。 6.2 开标时，投标方须由法人代表或委托代理人（具有授权书）参加， 并签名报到，以证明其出席开标会议，否则，视为自动弃权。 7. 评标委员会 7.1 招标方将根据招标采购设备的特点组建评标委员会，其成员由技术、经贸、 法律等方面的专家和政府采购办代表、采购单位代表等五人以上的单数组成， 评标委员会对投标文件进行审查、质疑、评估、比较。 8. 评标原则和方法 8.1 评委会按公正、公平、公开原则对待所有投标方。 8.2 评委会审查投标文件是否一一符合招标文件的所有条款、条件和规定。 8.3 评标时依据投标商品的价格、 技术性能、交货期、付款条件、售后服务、资信及履约能力和其他优惠条件等，选择中标方。 9. 其它注意事项 9.1 评标是招标工作的重要环节，评标工作在评委会内独立进行。 9.2 为了有助于对投标文件进行审查、评估和比较，招标方有权向投标方质疑，请投标方澄清其投标内容。投标方有责任按照招标方通知的时间、地点指派专人进行答疑和澄清。 9.3 在开标、投标期间，投标人不得向评委询问情况，不得进行旨在影响评标结果的活动。 9.4 评委会不向落标方解释落标原因，不退还投标文件。 9.5 根据投标和评标情况，招标结果可能是一次定标，也不排除再次竞争的可能性。 D 授予合同 10. 定标原则 10.1 严格按照招标文件的要求和条件进行评标，择优定标。 10.2 本次招标，合同将授予符合招标的要求，并且报价最合理，能提供最佳服务的投标者。 11. 中标通知和签订合同 11.1 评标结束后，