我国房地产的相关知识和政策.ppt

房地产估价,任 茜我国房地产业的相关知识和政策,一、房地产分类,房地产业按照功能和用途主要分为: （1）以居住功能为主的住宅房地产; （2）以商业功能为主的商业地产; （3）以工业生产功能为主的工业地产。,二、商业地产,1、商业地产定义： 商业地产作为商业用途的地产，商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。,二、商业地产,2、我国商业地产所具有的特征： （1）投资规模大，高收益，高风险。 商业地产开发项目一般规模巨大，投资大，市场变幻莫测。 商业地产的开发往往伴有巨大的商业价值与经济收益，因此收益相对较高，但是高收益伴随着高风险，正常的商业地产经营需经历两至三年的过渡期，这期间需要占据大量的资金，增大了投资风险。,二、商业地产,（2）区位因素是价值的主要源泉。 传统物业的“级差地租”理论一定程度上决定了区位因素在房地产规划与开发上属于核心因素，而商业地产的商业价值需要通过稳定的客流量来体现，客流量的直接决定因素就是区位因素，因此，区位因素是商业地产获得充分价值的重要源泉。,二、商业地产,（3）用途广泛，经营方式灵活。 商业地产开发后可以用于商场、超市、专卖店、餐饮店、娱乐店等多种业态用途，经营方式可以随时灵活变换。同时招租加盟商时也可以灵活地选择不同业态的店铺，允许多种多样的经营风格与经营方式。,二、商业地产,（4）对开发商的综合实力要求很高。 商业地产开发商不仅需要雄厚的资金实力，更需要具备较强的商业规划能力以及商业经营能力。 我国规模较大的房地产开发商通常具有较强的资金实力与较为通畅的现金流，但是普遍不具备较强的独立经营商业地产的能力，更多的开发商需要借助专业的商业经营管理公司，而后期的商业经营管理是决定商业地产项目经济效益的重要因素。,二、商业地产,（5） 商业地产项目需要政府的支持。 商业地产项目规模巨大，往往体现一个城市的商业发达程度，有的城市的商业地产更成为城市的标志。商业地产的成功需要前期的准确规划与定位，同时成为城市整体规划的重要组成部分，因此更需要借助政府的支持。,三、商业地产公司常用的三种运营模式及模式简介,在生活中，我们每个人都会接触到商业地产，它和我们的生活息息相关。但是可能大多数人对于商业地产缺乏深入的观察和研究，像商业地产公司常见的三种经营模式就是研究商业地产的基本概念之一。,三、商业地产公司常用的三种运营模式及模式简介,第一类我们把它称之为“沃尔玛”模式，这种模式比较典型的是业内所谓大腕“万达”模式，这种模式在不同的城市郊区，进行大规模的拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的，体制上也采取一个强制控制，并且有计划的在郊区进行开发。和提到沃尔玛一样，沃尔玛是全球最大的连锁商店，万科作为住宅代表性企业，走的也是这个模式，这是第一类。,三、商业地产公司常用的三种运营模式及模式简介,第二类我们叫作百货公司模式，谈到百货公司模式，即在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化，就像一个百货公司的高中低档产品，什么都有，包括商户、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里都体现出来，这种百货公司的模式比较多的，一般在过去有一个城建系统，每个城市都有城建系统，城建系统转制过来开发公司，包括很多大型的开发公司都在走这种模式，这是第二类。,三、商业地产公司常用的三种运营模式及模式简介,第三类是我们叫做精品店的模式。这类模式像万通地产一直在拼命的推行这个“美国模式”，它这种模式主要在少数高端的市场进行精品店的经营，就像我们一样，我卖的劳斯莱斯，可能一天就卖三辆，但是我的总营业额和利润是最高的，所以是走高端路线。,四、工业地产,是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商业类用地以外的第三种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产土地的批租年限为50年 。,五、中国正成世界工厂,中国之所以能够成为世界工厂，主要是因为政府的政策。中国的政府积极吸引了制造业的投资，这为工业地产的未来开创很好的局面。 一、是政府的优惠政策。前几年招商引资都 有税收减免。 二、是劳动力成本，中国一向以廉价的劳动 力闻名世界。 三、是国际结算的利差，货币之间的汇率差 价也是跨国企业考虑的一个环节。,六、我国目前住房的建筑结构,砖混结构：生产用房40年，非生产用房50年 钢筋混凝土结构：生产用房50年，非生产用房60年 砖木结构：生产用房30年，非生产用房40年,六、我国目前住房的建筑结构,1、砖混结构 这类住房的建筑主要由砖、石和钢筋混凝土等材料组成，构造特点是以砖墙、砖柱作为竖向构件承受竖向负载，钢筋混凝土楼板、大梁、过梁、屋架等横向构件搁置在墙、柱上。 这种结构的住房造价较低，是我国目前建造量较大的房屋建筑。但是，由于这种房屋的抗震性能较差，开间，进深以及层高都受到一定限制，所以这类住房正逐渐被钢筋混凝土结构的住房所代替。,六、我国目前住房的建筑结构,2、钢筋混凝土结构 这类住房建筑的承重构件如梁、板、柱、墙、屋架等均由钢筋混凝土制成，围护结构如外墙、隔墙等则由轻质砖或其他砌体组成。 它的特点是结构适应性强，抗震性能好，耐用年限较长，多层、高层，甚至超高层建筑都可以采用此类结构形式，是我国房地产开发中采用最多的建筑结构类型。,六、我国目前住房的建筑结构,3、砖木结构 这类住房的建筑主要用砖石和木材建造，即可采用木结构承重，砖石砌筑围护墙的构造形式，也可以采用砖墙、砖柱承重和木屋架的结构。我国解放前的城镇居民，20世纪50年代至60年代的民用房屋和简易房屋常采用砖木结构。我国因木材资源不丰富，现在已逐渐被淘汰。,七、住宅的类型,1、按建筑形式分类 （1）板楼：户型是南北或东西通透，户型一般比较狭长，每层住户较少，一般只有2户，总层数一般较少。 板楼在平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼 接，若干个单元连在一 起就拼成一个板楼。,七、住宅的类型,（2）塔楼：一般是指高层建筑，户型不能南北或东西通透，户型一般比较方正，塔楼每层的住户多为6户以上。塔楼平面图的特点是，一层若干户，一般多于四户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道 形成的楼房平面，平面的长度 和宽度大致相同，这种楼房的 高度一般从12层以上到35层， 塔楼一般是一梯4户到一梯12户。,七、住宅的类型,（3）板塔结合：即板中有塔，塔中有板。,七、住宅的类型,2、按照房屋类型分类 （1）多层住宅、小高层住宅和高层住宅 四到七层的住宅称多层住宅，八到十七层的称小高层住宅，十八层以上的住宅称高层住宅。 （2）单元式住宅 指除卧室外，还包括起居室、卫生间、厨房、等辅助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全，可以独立使用的住房，一般是指成套的楼房。,七、住宅的类型,（3）花园式住宅 一般也称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。,七、住宅的类型,（4）跃层式住宅 指住宅占用上下两楼面、卧室、起居室、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。,七、住宅的类型,跃层式住宅优点： 1）每户都有较大的采光面，通风较好； 2）户内居住面积和辅助面积较大； 3）布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。,七、住宅的类型,（5）复式住宅 一般是指每户住宅的层高较高的一层楼中增建一个夹层,一般在3.5米至4.5米之间然后在中间添加一楼板，分为两层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（一般跃层式住 宅为5.6米）其下层供 起居用，上层供休息 睡眠和贮藏用，人可 坐起但无法直立。,七、住宅的类型,复式住宅的优缺点： 优点：平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高50%-70%；户内隔层为木结构，降低了综合造价；上部层采用推拉窗户，通风采光好；土地利用率提高。 缺点：复式住宅层高过低，长期使用易产生局促憋气的不适感，贮藏间较大，但层高低，很难充分利用；由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断，木材的隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。,七、住宅的类型,（6）错层住宅：多层面梯级跃升式住宅，指一套房子不处于同一平面，即房内的客厅、卧室、卫生间、厨房、 阳台处于几个高度不 同的平面上，有“压缩 了的复式”之称。,八、别墅按建筑形态分类,1、独立别墅：独立别墅四面采光，无公共面积和空间可借，占地面积最大；独门独户，独享前庭后院。多定位为顶级或高档型住宅，面积多在250平方米以上。,八、别墅按建筑形态分类,2、双拼别墅：双拼别墅三面采光，占地面积比独立别墅小，面积多控制在160250平方米，市场定位为中高档住宅。,八、别墅按建筑形态分类,3、联排别墅：联排别墅两面采光，占地面积小，独门、独户，有独院绿地，但花园面积相对较小。面积多控制在130160平方米，多定位为经济型别墅。,八、别墅按建筑形态分类,4、叠加别墅：介于别墅与多层花园洋房住宅之间，建筑面积多在150200平方米，部分面积大的接近300平方米，通常为四五层高的住宅，垂直方向上由两户叠加形成，一二层是一户，三四五层又是一户，每户不能同时拥有天和地。,九、住宅的相关概念,1、层高：是指住宅高度以“层”为单位计量，国家对每一层的高度在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面到上层楼板面之间的距离。目前，一般住宅层高在2.8米左右。 2、净高：是指层高减去楼板厚度的净剩值。 3、进深：是指一间独立的房屋或一栋居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。,九、住宅的相关概念,4、开间：即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为是就一个自然的宽度而言，故又称为开间，住宅开间一般为3.03.9米。 （从门口进入，你正前方的墙到门口所在墙的长度为进深，你左右两侧的墙的距离是房间的宽度，也就是开间 ）,九、住宅的相关概念,5、期房：习惯把在建的，尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。但房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房。也就是说，即使通过竣工验收，达到了“七通一平”，甚至是取得了新建住宅交付使用许可证，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证就是期房。,九、住宅的相关概念,6、现房：指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房屋产权证的房屋。 7、准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已经初步显现，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。但是这种房产的性质仍然属于期房，政府按照期房进行管理，必须办理商品房销售许可证才能销售。,九、住宅的相关概念,8、尾房：房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产一般称为尾房。 9、产权面积：指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由房地产行政主管部门登记确权认定。,九、住宅的相关概念,10、三通一平（净地）：是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整 。 水通：专指给水； 电通：指施工用电接到施工现场具备施工条件 ； 路通：指场外道路已铺到施工现场周围入口处，满足车辆出入条件； 场地平整：指拟建建筑物及条件现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进入施工的状态 。,九、住宅的相关概念,11、五通一平：五通指通电、通路、通水、通讯、排水，“一平”即楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建材或杂物。 12、七通一平（熟地）：指土地在通过一级开发后，使其达到具备通电、通路、通水、通讯、排水、热力、燃气、土地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。,九、住宅的相关概念,13、五证二书：五证是指国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证；二书是指住宅质量保证书、住宅使用说明书。,十、房地产价格,1、房地产价格的含义： 房地产价格是和平地获得他人的房地产必须付出的代价。是指房地产经济价值的货币表现。 2、房地产价格的分类： （1）实际成交价格、评估价格、市场价格,十、房地产价格,实际成交价格：是指房地产交易双方实际达成交易的价格。 评估价格：是估计人员对房地产价值进行测算和判定的结果。 市场价格：也称为正常市场价格，是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。即，实际成交价格围绕着市场价格上下波动。,十、房地产价格,（2）总价、单价、楼面地价 总价：是关于一宗房地产或一个单位房地产的总体价格。 单价：是单位土地面积或单位房屋建筑面积的价格。 楼面地价：指每平方米建筑面积所分摊到的土地价格。 楼面地价=土地总价/总建筑面积,十、房地产价格,例：某企业花费200万元以出让方式购得一宗地，土地面积为1000平方米，根据规划，拟在该宗地内建设两栋建筑物，一栋为2层，一栋为4层，两栋建筑物的每层建筑面积相等，均为250平方米，则该宗地的楼面地价是多少？ 楼面地价=土地总价/总建筑面积=200/（2*250+4*250）=1333元/平方米,十、房地产价格,（3）买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征用价格 买卖价格：也称为售价，是房地产权利人通过买卖方式将房地产转移给他人时所形成的交易价格。 租赁价格：也称为租金，是房地产权利人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人支付的货币额。,十、房地产价格,抵押价值：指为确定房地产抵押贷款额度而评估的抵押物的价值。 保险价值：是将房地产投保时，为确定其保险金额而评估的价值。 课税价格：指为了征税的需要，由估价人员评估的作为计税依据的价值。 征用价格：是政府强制取得房地产时（如城市房屋拆迁、农村土地征收等）应给予的补偿金额。,十、房地产价格,（4）起价、标价、成交价和均价 起价：指某楼盘中销售价格中的最低价格。 标价：是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格，即卖方的要价。 成交价：是商品房买卖双方的最终实际交易价格，也是商品房买卖合同中载明的价格。,十、房地产价格,均价：即平均价格，具体有标价的平均价格和实际成交价的平均价格。 成交价的均价=房屋总销售额/房屋总销售面积,十、房地产价格,（5）期房价格、现房价格 期房价格：一般把在建、尚未竣工、不能交付使用的房屋称为期房，期房对应的价格为期房价格。开发商出售期房称为预售。 现房价格：指已完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，具备交付条件的商品房。现房对应的价格为现房价格，开发商出售现房称为现售。,十一、住宅的层高与造价有什么关系,住宅的层高在不同时期、不同国家或不同地区、不同历史文化背景下都是有差异的。我国出于对降低成本、节约建材、节约土地等经济指标的考虑，住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米，强调把住宅高度控制在2.8米左右。 据测，层高每降低0.1米，造价就降低1%左右。一般来说，层高设计规律是层数越少，层高可相应提高；层数越多，层高可相应压缩。,十二、住宅的公摊面积,1、公摊面积：是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。目前我国尚无法律对公摊面积加以约束，只有住房和城乡建设部的行政规章和地方政府部门文件做出的原则性规定。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积 +阳台建筑面积,2、目前用住宅楼公摊系数来考量公摊面积。 公摊系数计算方法为需要公摊的共有建筑面积总和除以参加公摊的各单元的建筑面积总和，然后用各单元参加公摊的建筑面积乘以分摊系数，就可以得出各套房屋的公摊面积。 高层公摊系数一般在0.180.26之间； 多层公摊系数一般在0.110.16之间； 塔楼公摊系数一般在0.180.26之间； 板楼公摊系数一般在0.140.16之间。,十二、住宅的公摊面积,十三、保障性住房的分类,保障性住房：是政府为困难家庭提供保障的住房，共分五大类：经济适用房、廉租房、公共租赁房、定向安置房、两限商品房。这些保障性住房可以买，可以租，还可以得到货币补贴，各不相同。不同群体可以选择的保障性住房也不同。 我国的保障性住房的建设随着这几年国家保障性住房制度的不断发展而完善，满足了我国不同人群的多种需求。,十三、保障性住房的分类,1、公共租赁住房：主要供应的对象是城市里中等偏下收入家庭和新就业的职工，再是外来务工人员，进城务工人员的保障工程还在进一步完善中。 公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、住房困难条件，由市、县人民政府确定。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。,十三、保障性住房的分类,2、经济适用住房：以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。 经济适用房最大的特点就是经济性和适用性。经济适用房在别的国家和地区一般被称为公共房屋，中国香港称为居者有其屋（简称居屋），中国澳门称为经济房屋，中国台湾称为国民住宅（即国宅），新加坡称为组屋。,十三、保障性住房的分类,3、廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。 4、安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征地拆迁房屋的农户。,十三、保障性住房的分类,5、两限商品房：即“限套型、限房价“的商品住房。为降低房价，解决城市居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。两限房并不是严格意义上的”保障性住房“。,十四、北京保障性住房申请条件是什么？,1、公租房申请条件： 1）为廉租房、经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。 2）申请人具有本市城镇户籍，家庭人均住房使用面积15平方米(含)以下；3口及以下家庭年收入10万元(含)以下、4口及以上家庭年收入13万元(含)以下。 3）外省市来京连续稳定工作一定年限，具有完全民事行为能力，家庭收入符合上款规定标准，能够提供同期暂住证明、缴纳住房公积金证明或社会保险证明，本人及家庭成员在本市均无住房的人员。,十四、北京保障性住房申请条件是什么？,2、廉租房的申请条件： （1）申请家庭上年人均月收入连续一年低于580元。1人户家庭年收入低于6960元，2人户低于13920元(申请家庭每增加1人，按增加6960元计算)。 （2）申请家庭总资产为1人户家庭低于15万元，2人户低于23万元，3人户低于30万元，4人户低于38万元，5人户及以上低于40万元。,十四、北京保障性住房申请条件是什么？,（3）家庭住房人均使用面积低于7.5平方 米，且申请人和家庭成员5年内未出售或 者转让过房产。 （4）具备下列情形之一：被拆迁；有特殊 病、重残人员；有60岁(含)以上人员；居 住市政府确定的解危排险范围内房屋；申 请楼房配租的家庭人口应当在二人以上。,十四、北京保障性住房申请条件是什么？,3、限价商品房申请条件： （1）北京市3人及以下家庭成员，年收入在8.8万元及以下；人均住房面积在15及以下；家庭总资产净值在57万元及以下； （2）北京市4人及以上家庭成员，年收入在11.6万元及以下；人均住房面积在15及以下；家庭总资产净值在76万元及以下。,十四、北京保障性住房申请条件是什么？,4、经济适用房申请条件： 具有本市城镇户籍时间满3年，年满18周岁；单身家庭申请人需年满30周岁；申请家庭人均住房面积、家庭收入及资产符合政府规定标准。 申请标准： 1）1人家庭成员，年收入在22700元及以下；人均住房面积在10及以下；家庭总资产净值在24万元及以下；,十四、北京保障性住房申请条件是什么？,2）2人家庭成员，年收入在36300元及以下；人均住房面积在10及以下；家庭总资产净值在27万元及以下； 3）3人家庭成员，年收入在45300元及以下；人均住房面积在10及以下；家庭总资产净值在36万元及以下； 4）4人家庭成员，年收入在52900元及以下；人均住房面积在10及以下；家庭总资产净值在45万元及以下； 5）5人及以上家庭成员，年收入在60000元及以下；人均住房面积在10及以下；家庭总资产净值在48万元及以下。,十五、住房制度改革的内容,1、改革住房建设投资体制。由原来国家或单位统包的投资体制转变为国家、单位、个人三者合理负担的投资体制。 2、 改革住房建设、分配、维修、管理体制。由原来单位统包职工住房建设、分配、维修、管理一体化的单位所有制，转变为住房的生产、建设专业化，维修、管理社会化的体制。,十五、住房制度改革的内容,3、 改革住房分配体制。由原来的行政手段、福利性质、实物分配制度，转变为按劳分配为主的货币分配制度。职工根据自己的经济承受能力，通过向市场购买或租赁住房解决住房问题，满足住房需求。 4、 建立双轨制的住房供应体系。即以中低收入家庭为对象的、具有社会保障性质的经济适用住房及廉租住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。,十五、住房制度改革的内容,5、建立住房公积金制度。由职工个人和所在单位分别交缴占职工工资一定比例的资金，作为职工个人住房基金，以增强职工住房消费能力。 6、建立政策性和商业性并存的住房信贷体系，发展住房金融和住房保险。 7、建立规范化的房地产交易市场，规范交易行为，发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。,住房改革的发展过程,第一阶段：1978-1988年探索和试点阶段 19491979年，是我国住房发展相对缓慢的时期。根据相关资料，国家在这30年内虽投入374亿元巨资建设住房，但仍不能满足城镇职工居民的需求。 1978年，全国城镇居民人均居住面积仅36m2，缺房户达869万户，占城市总户数的475%。同时，由于我国长期实行低租金的福利分房制度，国家和企业为解决职工的住房问题背上了沉重的包袱，延缓了我国住房建设的进程 。,住房改革的发展过程,1980年4月，邓小平同志明确指出，住房改革要走商品化的路子，从而揭开了住房制度改革的大幕,住房改革的发展过程,1982年，国家有关部门设计了“三三制”的补贴出售新建住房方案。即由政府、企业和个人各承担1/3，并在郑州、常州、四平、沙市试点。 在试点中，验证了职工有购房需求和一定支付能力，也暴露出在大量旧公房低租金制未触动的情况下，租买比价不合理，个人缺乏买房动力，住房建设资金不能自身循环，国家和企业难以长期承受这种负担，因而有关部门于1985年停止这种做法 。,住房改革的发展过程,1985年，住房制度改革从“三三制”售房转向租金制度改革的研究和设计 。 1986年 ，租金按准成本起步，月租金由原来的007008元/m2 （使用面积）提高到1元以上，相当于成本租金（由维修费、管理费、折旧费、投资利息和房产税5项因素组成）的70%80%；公房按包含建筑造价、征地和拆迁补偿费的标准价出售。 这次试点从根本上动摇了根深蒂固的住房福利观念,住房改革的发展过程,第二阶段：1988-1998年在全国逐步推开和深化阶段 1988年 ，首先，实施提租补贴、租售结合，实行维修费、管理费、折旧费、投资利息和房产税等5项因素组成的成本租金； 其次，随着工资调整，逐步将住房补贴纳入工资，进入成本，并将租金提高到包含8项因素（成本租金加土地使用费、保险费和利润）的市场租金 。,住房改革的发展过程,1991年6月，国务院发出关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知，要求将现有公有住房租金有计划、有步骤地提高到成本租金；在规定住房面积内，职工购买公有住房实行标准价。 11月，国务院下发关于全面进行城镇住房制度改革的意见，确定房改的总目标是：从改革公房低租金制度入手，从公房的实物福利分配逐步转变为货币工资分配，由住户通过买房或租房取得住房的所有权或使用权，使住房作为商品进入市场，实现住房资金投入、产出的良性循环。,住房改革的发展过程,1994年7月，国务院下发了关于深化城镇住房制度改革的决定，确定房改的根本目标是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。房改的基本内容，可以概括为“三改四建” ：,住房改革的发展过程,“三改”， 改变计划经济体制下的福利性体制，从住房建设投资由国家、单位统包的体制改为国家、单位、个人三者合理负担的体制； 从国家、单位建房、分房和维修、管理住房的体制改为社会化、专业化运行体制； 从住房实物福利分配方式改为以按劳分配的货币工资分配为主的方式 。,住房改革的发展过程,“四建” 建立与社会主义市场经济体制相适应的新住房制度，包括建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系； 建立住房公积金制度；发展住房金融、保险; 建立政策性、商业性并存的住房信贷体系； 建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场,住房改革的发展过程,第三阶段：1998年至今,实行的住房分配货币化，建立住房保障制度阶段 1998年7月，国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化，首次提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系 ：,住房改革的发展过程,1调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。 新建的经济适用住房实行政府指导价，按保本微利原则出售，其成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、企业管理费、贷款利息和税金等7项因素，原则上企业管理费不超过2%、开发利润不超过3%，使中低收入家庭有能力承受 。,住房改革的发展过程,2对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。 对最低收入家庭，由政府或单位提供廉租住房，以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准，原则上不超过当地人均住房面积的60%，租金由政府按维修费、管理费两项因素定价。 中低收入家庭购买经济适用住房等普通商品住房。 对高收入家庭购买、租赁的商品住房实行市场调节价 。,住房改革的发展过程,3发放住房补贴。如果房价收入比（即本地区一套建筑面积为60m2的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，政府和单位可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴 。,十六、房地产泡沫如何判定?,美国著名经济学家查尔斯P金德伯格认为： 房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者，随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。 泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。,日本的“十年之痛” 日本房地产泡沫最初表现为地价的上升。其过程是，1985年东京商业用地地价迅速上涨以后，1986年至1987年东京的住宅地价格也开始迅速上升，进而扩展到大城市圈、最后是中小城市圈。 到1991年则日本全国开始了大暴跌。 到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。,泡沫的破灭对日本经济和社会造成了巨大的影响。 （1）是大量房地产公司以及与其相关的大量金融机构倒闭。 （2）泡沫时期形成的大量过剩的房地产投资，使企业负债过度，成为1990年代的日本企业投资不振的一个主要原因。 （3）房地产价格持续下跌，日本平均储蓄率下降，生活质量无法提高。许多在泡沫经济时期购买房地产的日本人生活陷入窘境，甚至破产。 （4）泡沫的破灭也使”银行不倒”、“地价只涨不跌”的神话同步破灭，企业和国民的心理状态跌入深渊，信心指数下降。,引起日本房地产泡沫生成的原因当然是多方面的： （1）大量国际资本进入日本的房地产业，大大刺激了房价的上涨； （2）当时的日本政府为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，受房价骤涨的诱惑，许多日本人纷纷拿出积蓄进行房地产的投机，致使房地产价格暴涨。 1991年后，随着国际资本获利后撤离，很大程度上由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭。,十六、房地产泡沫如何判定?,1、房价表现：售价畸高，全面高涨，实际租金下降 1）出售价格过高。房价收入比是表现房地产价格高低的基本指标。过高房价收入比意味着房地产价格脱离需求基础。国际上合适的房价收入比一般在1：2-6之间，2004年1-9月份我国商品房平均价格达到277元/平方米，全国平均房价收入比接近1：8；不少城市在1比10以上。,十六、房地产泡沫如何判定?,2）出售价格快速上涨。 房地产价格急剧上扬是房地产泡沫的重要表现。合理的出售价格增长不应高于可支配收入的增长，否则这个增长将不可能长期持续。建设部官员认为房价年增长率的基轴应该是3%。2003年以来，我国房地产价格快速上涨，2004年1-9月份房屋销售价格增长率比去年同期上涨13.4%，超过人均可支配收入8.7%的增长率。,十六、房地产泡沫如何判定?,3）实际租金下跌。房地产市场总体可分为房地产销售和租赁市场，一般租赁市场能够准确反映真实的消费需求，当房地产销售市场存在投机需求时，租赁市场上，供给大量增加，结果将导致房地产的租赁价格下降。,十六、房地产泡沫如何判定?,4）投资者对形势十分乐观。 投资者乐观是房地产价格和需求泡沫增长的心理基础，直到目前中国的开发商几乎完全一致地对房地产市场形势持乐观态度，对房地产泡沫持反对态度。但是理性的局外人则持完全相反即悲观的态度。,十六、房地产泡沫如何判定?,2、需求表现：房屋销售急剧增长，抵押贷款大幅增加，国内外资金大量进入 5）房屋销售额超常增长。房屋销售额增长率应以略高于社会消费品零售总额增长率的速度增长，过高的增长意味着存在真实需求以外的投资需求。,十六、房地产泡沫如何判定?,6）抵押贷款爆炸性增长。 房地产真实需求依赖于家庭收入的增长，房地产投机需求膨胀主要依赖于住房抵押贷款的增长。因此，住房抵押贷款增长与家庭可支配收入增长比，从需求的角度反映房地产泡沫的发展程度，指标值越大，说明投机程度越高。近年来，个人住房贷款高速增长。高于同期家庭可支配收入的增长。,十六、房地产泡沫如何判定?,7）居民储蓄快速减少，存款增速连续下降，可能意味着居民开始从银行把钱取出来，进行消费或投资保值品。2003年2月，居民储蓄占总存款的比例为53%，到2004年9月下降为49%。2004年以来人民币储蓄存款已连续7个月同比少增，1-8月,人民币储蓄存款累计增加10863亿元,同比少增1406亿元。,十六、房地产泡沫如何判定?,8）国际热钱大量流入。 国际游资大量流入并投资房地产，将带动投机需求。目前国际游资以各种隐蔽的方式大量进入中国。据有关专家估计：目前我国约5100亿美元的外汇储备中，贸易顺差约1000亿美元，外商直接投资约3000亿美元，余下来的1000亿美元就是热钱，其中部分游资就流入到房地产市场领域。北京达观房地产经纪公司的一些调查报告显示，2003年北京购房人士中来自欧美的增长4.9倍，来自港澳台的增长2.5到3.5倍。海外人士购房占总的成交比例已经接近15%。,十六、房地产泡沫如何判定?,9）民间游资大量流入。 民间资金大量投资房地产，形成巨大的投机需求，导致房价急剧攀升。2001-2003年间以温州为主的浙江等民资炒房团在中国房地产市场上掀起巨大波澜。这些集体购房者先在当地，然后进入浙江和上海，进而奔向全国，集中突击购房。据估计：温州的购房大军人数将近10万，用于购房的种子资金在1000亿元上下。刺激了当地消费提前和投机需求，进而产生需求和价格的互相推进，许多“被炒房”城市房价飞涨。,十六、房地产泡沫如何判定?,10）投资性购房的比重高。 投资性购房资金占总购房资金的比重是判断房地产泡沫的重要指标。国际上这一指标的警戒标准为10%。据有关部门调查，目前各地投资性购房比重增长过快。如上海，境外和外地住宅购买需求比重按面积计算高达25%左右，投资性购房比重达16.6%，写字楼投资购房比重高达40%；杭州商品房的购买者，本地人不到50%。,十六、房地产泡沫如何判定?,3、供给表现：供给超常增长，房屋空置率过高 11）开发投资额超常增长。 房地产开发投资是房地产供给对需求最直接的反映。开发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成。而衡量房地产开发投资增长快慢的指标是房地产投资额增长率/GDP增长率，一般应该不超过2倍。,十六、房地产泡沫如何判定?,12）开发贷款超常增长。 房地产开发贷款增长超过全部贷款增长速度而超常增长，可能是银行资金对投机需求的趋利性反映。2000-2002年，用于房地产开发的贷款增幅分别为11.81%、32.96%、27.78%，全国房地产开发贷款在连续5年高速增长的基础上，2003年达到6657.35亿元，同比增长49.1%。而2000-2003年全部贷款增幅分别为6%、13%、17%、21%。,十六、房地产泡沫如何判定?,13）施工面积超常增长。 施工面积是未来的房屋供给量，施工面积增长要求未来必须有与之匹配的需求增长。 2002、2003、2004年1-9月，施工面积增长率为20.1%、26%、23.3%； 2002、2003、2004年1-9月，销售面积增长率为20.2%、29.1%、19.3%。即便考虑投机需求，施工面积增长也超过销售面积增长。,十六、房地产泡沫如何判定?,14）房屋空置率过高。 房屋空置率是房地产供给超过真实需求的集中体现，国际公认的警戒线是10%。2003年全国空置房面积达到1.25亿平方米，空置率已达到26%，2004年9月末，虽同比下降2.3%，仍大大超过国际警戒线。,房地产泡沫产生的条件?,1、土地稀缺 1）土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。 2）房地产与人们和企事业单位的切身利益息息相关。居者有其屋是一个社会最基本的福利要求，人们对居住条件的要求是没有穷尽的；而与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切相关。,房地产泡沫产生的条件?,3）由于土地的有限性，从而使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处，房地产交易十分火爆。加上人们对经济前景看好，再用房地产抵押向银行借贷，炒作房地产，使其价格狂涨。,房地产泡沫产生的条件?,2、投机需求膨胀 投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。,房地产泡沫产生的条件?,3、过度放贷 金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。由于房地产易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。 此外，银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。,十七、银行认定七种情况为二套房 执行二套房政策,1、父母名下有住房，以未成年子女名义再购房 解析：新政规定，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，也就是说，未成年子女也被划为家庭范畴，所以以未成年子女名义购房时，会按照二套房政策执行，即需首付50%、利率上浮1.1倍。如果卖掉这套房产再贷款购房的话，可以按执行首套房贷款政策。,十七、银行认定七种情况为二套房 执行二套房政策,2、未成年时名下有房产，成年后再贷款购房 解析：根据银行现行政策“认贷又认房”，如果不出售现有房产，再贷款购房则属于二套房，将按照二套房的政策执行。 而原来认定二套房主要以贷款记录为依据，成年后申请贷款购房时，不算第二套。,十七、银行认定七种情况为二套房 执行二套房政策,3、个人名下有全款购买的住房，再贷款购房 解析：根据银行现行政策，即使此前没有房贷记录，但银行只要在房屋产权交易系统中能够查到申请人名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，将认定为二套房，按照首付50%、利率上调1.1倍的贷款政策执行。 而过去的政策是“认贷不认房”，全款买房后再申请贷款买房不会被算作二套房。,十七、银行认定七种情况为二套房 执行二套房政策,4、曾贷款购房，结清出售后再贷款购房 解析：目前银行对二套房认定是“认房又认贷”，因此即使将房产出售，家庭名下没有住房，但因为之前有贷款记录，所以之前贷款购买房产出售后，再购买时也会被算作二套房。,十七、银行认定七种情况为二套房 执行二套房政策,5、首次购房用商贷，再用公积金贷款购房 解析：目前公积金贷款政策比较严格，只要借款人有过贷款记录，不论结清或出售，即便从未使用过公积金贷款，首次使用也会被算作二套房，因此使用公积金贷款再购房，首付比例为50%,利率上调1.1倍。,十七、银行认定七种情况为二套房 执行二套房政策,6、婚前一方贷款购房，婚后另一方贷款购房 解析：可能夫妻婚后户口没有落在一起，但肯定有结婚登记记录，而银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，结了婚的夫妻不能提供单身证明，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。,十七、银行认定七种情况为二套房 执行二套房政策,7、婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房 解析：目前银行对二套房的认定是“认房又认贷”，只要在央行的征信系统中能够查到当事人的贷款记录，即便离异后房产判给另一方，这一方再贷款购房时也会被认定为二套房，因此“假离婚”并不能规避二套房新政。,十八、什么是限购令 从什么时候开始提出限购政策,1、“限购令”是2006年4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份家庭成员情况申报表，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。,十八、什么是限购令 从什么时候开始提出限购政策,2、2010年4月“新国十条” 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知出台后，一些房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定，被称为“限购令”。 已有49个地级以上城市实施“限购令”。如北京规定对拥有2套及以上住房的本市户籍家庭暂停售房，连续1年（含）以上在本市缴纳社保或个税的非本市户籍家庭限购1套住房。,十八、什么是限购令 从什么时候开始提出限购政策,具体内容： 为本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。 暂停(1)在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、(2)拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、(3)无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。,十九、房屋拆迁,1、房屋拆迁 房屋拆迁，是指因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要，由建设单位或个人对现存建设用地上的房屋进行拆除，对房屋所有者或使用者进行迁移安置并视情况给予一定补偿的活动。,十九、房屋拆迁,2、房屋拆迁的形式有三种： （1）人民政府组织统一拆迁。 即由人民政府或其专门委托的单位统一进行拆除、补偿、安置等工作。它是国家提倡和鼓励采用的拆迁方式，拆迁条例规定：“有条件的城市和城市中实行综合开发的地区，应当实施统一拆迁。”,十九、房屋拆迁,（2）自行拆迁。 它是指拆迁人自己对被拆迁人进行拆迁安置和补偿。主要拆迁业务人员必须在拆迁主管机关进行培训，取得拆迁资格证书后才能上岗。 （3）委托拆迁。 它是指拆迁人将房屋拆迁的补偿和安置工作委托他人进行。被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位。,十九、房屋拆迁,3、什么是强制拆迁 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市人民政府责成有关部门实施强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁之前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。,十九、房屋拆迁,4、强制拆迁的相关规定 根据中华人民共和国土地管理法第83条，中华人民共和国土地管理法实施条例第45条之规定，土地征用房屋强制拆迁应由有关单位申请人民法院执行，即只有司法强制拆迁才算合法，最高人民法院通知，各地法院不得以各种理由参与拆迁,法律并未授予行政机关强制拆迁的权利，因此行政诸机关对他人房屋的强制拆迁行为是没有任何法律依据、是非法行政的。,十九、房屋拆迁,暴力强拆产生的原因： 1）随着所谓城市化进程的无序加快，不少地方发生暴力拆迁事件。补偿标准的高低，是引发拆迁矛盾的一个主要因素。能否让群众分享城市化及土地升值所带来的溢价收益，以及合理提高征地和拆迁的补偿标准，是拆迁立法和实践中应该予以关注的一个问题。同时强拆事件发生与拆迁方信息不公开、操作不透明，以及民意诉求渠道不畅有很大的关系。而且补偿标准也不统一，早拆、晚拆补偿不一样，越晚拆的补偿越多，以至出现了“老实人吃亏，越闹补偿越多”的不合理现象。,十九、房屋拆迁,2）现行的制度设计，政府是作为中间人，由拆迁人即开发商向政府申请拆迁许可，获批后由开发商实施拆迁。而成为拆迁主体的开发商，为了追求利润最大化，往往尽可能压缩拆迁补偿，加快拆迁进度，致使部分地区恶性事件时有发生。而按新条例，政府今后将被推至前台，开发商、拆迁公司则不能再参与搬迁 。,钉子户, 拆迁中为何会出现钉子户 ？,拆迁过程中，往往有些人不满意赔偿，不愿意签字、不愿意搬走，从而变成钉子户。 钉子户，用来指代某些由于种种原因没有拆迁，而又身处闹市或开发区域的房屋。现代汉语词典中的解释是，在城市建设 征用土地时，讨价还价， 不肯迁走的住户。,钉子户, 拆迁中为何会出现钉子户 ？,除了城市，在城乡土地开发，也可能出现发展商所称谓的“钉子户”。他们是由于地方政府收地建工厂、政府大楼等，实行的收地价不合理、太少，而不肯迁走的村民。 这些年来，大拆迁是全国许多城市的普遍现象。“钉子户”之所以成为钉子户，一般是认为拆迁补偿不多，要从发展商那里取得