房地产行业税收风险监控模型建立及应.ppt

房地产行业税收风险监控模型 建立及应用,主讲：李晓曼教授,2,一、重点行业税收风险监控模型构建,三、房地产行业税收风险监控模型案例分析应用,二、房地产行业风险监控模型构建方法,主要内容,3,一、重点行业税收风险监控模型构建原理,1.几个问题的梳理 2.行业风险监控（评估）模型建立原则 3.行业税收风险监控模型结构及包含要素 4.标准化模型经验成果,4,1.关于几个问题的梳理 税收风险监控抑或税收风险评定 税收风险监控模型与纳税评估模型的区别与联系,5,2.行业税收风险监控模型建立原则： （1）导向化：风险导向 （2）现代化：专业化 （3）流程化：流程细化 标准化 （4）可比性：行业细分 （5）信息化：三方、网络信息技术 （6）差别化：风险应对策略,6,3.行业税收风险监控模型结构及包含要素： （1）开展行业生产经营规律调查、行业细分； （2）适用税收政策风险分析，税收风险特征分析 （2）构建行业税收风险指标体系； （3）测算和确定风险指标的阈值区间，预警参数 （4）确定税收风险指标体系的风险权重； （5）风险信息数据采集、提取、审核、整理、汇总 （6）开展行业税收风险分析识别，风险指标打分， 风险等级排序；,7,（7）形成行业的纳税人风险分析报告及风险点清单； （8）筛查出行业税收风险大、风险等级高的纳税人作为重点风险应对处理对象； （9）风险应对任务绩效反馈，考核评价； （10）根据风险应对反馈信息、典型案例等经验修正完善模型系统。,（一）行业概述及行业特点 （二）行业税收风险特征及表现 （三）房地产开发行业税收风险监控模型的建立,二、房地产行业风险监控模型构建方法,（一）行业概述及行业特点,行业概述,房地产开发是指房地产开发企业在依法取得国有土地使用权的土地上进行住宅、商业用房和基础设施、配套设施以及其他建筑物、附着物等建造和经营的行为。,房地产开发业务的分类:,土地的开发 是指对土地进行平整、建筑物拆除、地下管线铺设和道路等基础设施的建设。从广义讲，包括新城区的土地开发和老城区的土地再开发。 房屋的开发与经营 房屋的开发是指城市的各种房屋的的开发建设。 房屋的经营从广义讲是指从房地产开发到售后服务的全过程。从狭义上讲仅仅指房地产的出售、租赁和抵押。,前期准备阶段： 购买国有土地使用权和办理一系列许可证明。包括：,房地产开发企业的生产和经营分为三个阶段:,开发项目立项审批(发改委：项目建议书、可行性研究报告)； 规划审批（规划局：“两证一书”） 购买土地（国土资源局：国有土地使用证，缴纳土地出让金、契税、耕地占用税)； 征地和拆迁（拆迁办）,缴纳相关费用(简称大配套费)(“四源”供应单位)； 工程开工条件审批（建委：建设开工审批表；招投标管理部门：选择施工单位；工程建设质量监督部门：质量监督注册；建委：建设开工证）；,建筑施工阶段： 开发商委托建筑施工企业按照合同约定组织施工建设。项目竣工，报请有关主管部门进行综合验收，并取得竣工备案登记证明。 综合验收部门：质检站、规划局、消防、人防、设计方、施工方、监理、房地产。,开发产品销售阶段： 开发商通常采用预售和现房销售两种方式出售开发产品。 开发产品预售，需要取得市房产管理部门核发的开发产品预售许可证。,预售条件： 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。 持有建设工程规划许可证。 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。,开发经营的计划性、合法性 开发经营的全过程，必须在国家计划范围内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 开发建设房地产项目，应当严格遵守法律、法规规定和建筑工程质量、安全标准以及建筑工程勘察、设计、施工技术规范。,行业特点,开发产品的商品化 房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。,投资成本高、投资的回收期长 房地产业产值大、资金运用集中，对金融依赖性强，占用施工企业资金严重。 房地产开发项目，从取得土地到最终销售，一般需要几年甚至更长时间，而以出租方式经营的，投资回收期更长。,据国家统计局统计，2002年，全国房地产开发企业直接使用金融机构资金（含按揭贷款）占全部开发建设资金比例达50%左右，拖欠占用施工企业资金占比22%，平均资产负债率为72%，比工业企业高出16个百分点。,业务流程复杂、经济往来对象多 房地产经营业务经历了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程，涉及了众多政府管理部门：,前期可行性研究及工程设计勘察、设计单位、个人 获取国有土地政府、土地投资方、土地转让方、被拆迁单位和个人、拆迁机构 征地村委会、农民、土地储备中心、拆迁机构 配套建设政府有关部门、事业单位 筹集资金金融、关联企业及其特单位和个人 工程施工建造商、监理单位、检测机构 购销设备、物资供应商、境内外中介机构、单位和个人 受托代建开发产品、出租开发产品委托单位、承租单位和个人,投资风险大、投资收益高 开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金链条中断，导致企业陷入困境。 投资风险主要是：,国家宏观调控风险 市场购买力风险 信贷风险,项目管理风险 囤积土地风险 违法建设风险,房地产业涉及的税种,（二）行业税收风险,营业税 城市维护建设税 企业所得税 个人所得税 土地增值税,房产税 城镇土地使用税 耕地占用税 印花税 契税 车船税,行业税收风险表现为如下问题：,1.收入确认问题 2.成本费用列支问题 3.利用关联方交易转移利润问题 4.企业之间相互利用偷逃税款问题 5.代扣代缴营业税、所得税问题