企业培训_房地产销售人员培训全案

房地产销售人员培训全案目录第一部分 销售人员的基本要求和基本素质一、 销售工作概述和售楼人员职责分析二、 房地产销售人员所需素质第二部分 房地产基础知识一、 房地产开发流程二、 房地产价值构成三、 房地产的重要概念四、 房地产基本参数五、 房地产销售过程与相关手续六、 房地产税费第三部分 建筑工程相关基本知识一、 多层住宅设计二、 高层住宅设计第四部分 物业管理简介一、 物业管理的基本概念、内容及主要原则二、 物业管理涉及到的组织三、 物业管理的核算与管理第五部分 住房金融基本知识一、 房地产的现状呼唤住房金融的发展二、 个人住房担保贷款的具体操作第六部分 房地产销售实务一、 消费者购买行为分析二、 售楼准备三、 现场销售基本动作四、 销售常见问题及解决方法五、 答客问第一部分 销售人员的基本要求和基本素质仅就房产销售的专业性和专业素养方面的要求来言，房地产销售无疑比一般商品的销售复杂的多。那么，如何才能成为一个优秀的销售人员呢？其实房地产的销售和一般商品的销售本质上并无明显区别，都是对所售商品知识的掌握和应用及对销售艺术的把握。也就是说，一个是基本面的要求，一个是技巧面的要求，二者相辅相成，成功的曙光才会为期不远，也才能成为一个合格的销售人员。一、销售工作概述和售楼员职责分析1、在业内一个普遍认可的说法是，一个项目或一个楼盘要成功，50在于地块选择，30在于规划设计，20最终归功于销售执行，但很显然的是，前面80的工作都是价值形成的过程，最后这20才是价值的实现。2、售楼员的职责和作用：干什么？怎么干？怎么干的更好？房地产销售人员的作用是独特的，是广告等其他促销手段所不能代替的。客户在购买房地产这一大宗商品时，是不可能只通过广告的劝导就能下决心的。售楼处是商品房成交的主要场所，绝大多数的交易行为都是在售楼处完成的，当然我们也可以看到一些在房地产交易会上成交的例子，但这些客户同样也是在多家比较后才作出决定的，甚至这些个案是在开发商的授意下为了烘托交易会的气氛才在交易会上办理购房手续的，现场看盘和了解几乎是所有买房行为必经的阶段。眼见为实，尤其房地产又是这样一个价值巨大的商品。房地产销售人员最直接地代表着房地产项目和开发商的形象，体现着开发商的实力状况和管理水平。销售人员的基本工作：客户接待、带领看房、解答疑问、购买洽谈、填写客户资料、客户追踪、成交收定、签订合约等等，做好本职工作并积极配合公司其他部门的工作。多数情况下，顾客到售楼处看房是公司投入广告吸引来的，可以说都是有一定的宣传成本的，对客户的随意在某种程度上就是对公司广告投入的浪费和对其他同事工作的否定。3、售楼人员有很好的工作前景！销售人员素质和水平的高低已经成为房地产竞争中一个尤为重要的因素。而销售对人的锻炼是全面的，从专业素质到对市场的把握和人际交往，房地产销售人员就更是如此，有了这些基本的素质，对今后的工作是一个很坚实的基础。二、房地产销售人员所需素质（一）优良的服务素质1、以诚为本房地产市场已经进入买方市场阶段，市场上各种档次的商品房种类繁多，并且经过多年的宣传和教育，消费者正走向专业和成熟，有些人甚至提出了专家型消费者的概念。一个购房者，尤其是普通购房者在购买之前几乎走遍所有适合项目的情况并不罕见。销售人员依靠误导、欺骗和胡乱许诺来诱使客户签约的时代已经过去。销售人员真诚的面对客户是必备的一个素质。2、善待客户百问不烦、百陪不厌买房对很多人来说，是一生中最大的一次购买，共同使用者多，要求复杂，这就决定了房地产销售接待中客户的问题总是繁多，疑问不断，回答需耐心细致。3、高度的挫折忍耐力一般而言，接待100个电话能吸引1030个现场看房者，现场接待100名看房者只有520名购房者。综合看来，失败率、被拒绝率在90左右，日复一日生活在这种被拒绝的气氛中，不能坚持最初对工作的激情和对客户的耐心，是不能在这个行业中生存和成长的。所以，有人说，销售人员应该是用特殊材料制造的人，也就是说，他们具备百折不挠的意志和不可动摇的工作热情。（二）强烈的成交欲望1、建立职业荣誉感我们的工作是为了帮助人们改进居住质量，我们应把自己当作一个富于经验和同情心的择业顾问。2、对工作充满激情只有销售才给了销售人员充分展示自己口才、说服能力及与人沟通能力的舞台。另一方面，销售成功的奖励也是相当大的。3、团队合作精神销售时，销售人员相互合作，实现团对协作，往往有事半功倍的效果。通过集体合作的力量，来克服个人工作的低谷，弥补个人能力上的缺陷，并激发个人对集体的忠诚和工作热情。（三）通晓专业知识1、建筑知识、房屋结构、设计风格、朝向优劣2、相关法律、税收3、抵押贷款4、物业管理5、房屋使用功能、各楼层、朝向的优缺点（四）丰富阅历有利沟通具有丰富阅历的人，能迅速找到与客户沟通的共同点，从而打破相互戒备，建立信任，为下一步的介绍、沟通打下基础。1、各购房客户群的生活特点、职业特点、爱好、收入、购房偏好。2、各地区概况。3、各地方言。学会几种方言有助沟通。尤其是目标消费群将来自本地以外地区的项目。（五）训练的手段1、将自己与客户的交谈录音，分析自己是否有不热情、不耐烦等问题。2、与同事相互学习、交流经验。3、每天坚持写销售日记，总结经验、不断提高。4、在情绪低落、心中不快时，反复告诫自己“不要发火”。5、研究客户的居住需求、经济条件，设身处地的为客户着想。6、对镜练习。对着镜子观摩你在和客户沟通时的表情和动作，既避免态度冷漠，又防止过分热情过度，吓跑客户。第二部分 房地产基础知识一、房地产开发流程房地产开发大致有四个阶段：第一阶段，投资机会选择与决策分析，这其中主要包括投资机会的寻找，投资机会的筛选，项目的可行性研究等工作。（寻找适合开发的土地，根据土地的情况作初步的产品规划和定位。）第二阶段，前期工程，主要包括获取土地使用权，规划设计方案报批，签署有关合作协议。第三阶段，建设阶段，主要包括图纸委托设计，工程招投标，项目施工管理，军工验收等。第四阶段，出售、租赁与售后服务，物业管理。二、房地产价值构成（一）土地开发费1、征地补偿费。2、拆迁安置费。3、三通一平费。4、勘察设计费。5、拆迁征地管理费。6、土地出让金。（二）房屋开发费1、房屋建安工程费。2、附属工程：煤气调压站、变电站等。3、室外工程：小区红线内的上水、雨污水、电力、电信、煤气、天然气等工程。（三）各种配套及税费1、公共建筑配套工程、小区内配套建设的各种公共福利设施。2、环卫绿化工程。3、四源费。4、大市政费。5、营业税和城市建设维护税及教育费附加。6、限制粘土砖使用保证金。7、管理费。（四）利润三、房地产重要的概念（一）地块的性质我国是实行土地社会主义公有制的国家，即全民所有制（国有）土地和劳动群众集体所有制（集体）土地，一般个人和团体是没有土地所有权的。楼盘建设所使用的土地仅是拥有其土地的使用权，而出让、转让和划拨是我们获得土地使用权的三种方式。1、出让。出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。通常，我们将土地使用权的出让成为土地的一级市场，它所出让的土地最高使用年限，除居住用地为70年外，其余的均为50年。按土地面积计算地价，依土地的生熟程度不同分为生地价（未开发的农地、荒地的价格）、毛地价（指城市中需拆迁而未拆迁的土地价格）和熟地价（经过开发或拆迁后可供直接建设的土地的价格）。按建设面积计算的简称楼面价，楼面价土地总价总建筑面积，楼面价土地单价容积率。2、划拨。划拨即县级以上人们政府依法批准，在用地者补交补偿、安置等费用后将该土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者的行为。划拨是计划经济的产物，正逐步被出让或转让代替。3、转让。转让即房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。出让或划拨的土地均可转让，但其涉及到的费用和程序有所不同。习惯上，我们把土地使用权的转让称之为土地的二、三级市场。了解土地的获得方式一方面可以帮助我们明确楼盘的产权关系，理顺投资方的合作关系，避免未来可能发生的商业合作中的不不要麻烦，另一方面，通过对土地价格的掌握，也可估算它大致成本和利润空间，以制定相应的策略。随着房地产市场竞争越来越激烈，土地的获得和储备正成为开发商竞争中的重要一环，土地出让公开招标的推行将这种竞争公开化了。（二）事关房产合法性的“五证二书”“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程开工证、商品房销售（预售）证。“两书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。1、国有土地使用证国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。2、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证建设用地规划许可证和建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有这“两证”的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。3、建设工程开工证建设工程开工证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。4、商品房销售（预售）证商品房销售（预售）证的主管机关是各地房地产管理部门，由这些管理部门统一印制、办理登记审批和核发证书。“五证”中最重要的是土地使用证和商品房销售（预售）许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。5、住宅质量保证书和住宅使用说明书这两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业对商品住宅承担质量承担责任的法律文件。住宅质量保证书是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。房地产开发企业应按住宅质量保证书的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在住宅质量保证书中明示所委托的单位。住宅质量保证书应当包括以下内容：（1）工程质量监督部门核验的质量等级；（2）地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；（3）正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；地面空鼓开裂、大面积起沙1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等加以说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：（1）开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；（2）结构类型；（3）装修、装饰注意事项；（4）上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；（5）有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；（6）门、窗类型，使用注意事项；（7）配电负荷；（8）承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；（9）其他需要说明的问题。四、房地产基本参数1、基地面积基地面积是城市规划管理部门正式划定的项目用地范围面积。2、总建面积指由城市规划管理部门正式确定的、按建筑面积计算规则计算的、项目建设的总的建筑面积。这是确定楼盘规模的基本指标，从中也可以大致估测项目的建设周期。3、容积率又称建筑面积密度，是建筑的各层建筑面积总和和建筑基地面积的比值。多层的容积率大致为3，高层的容积率一般为45，超高层的容积率为7以上，对别墅而言，标准的容积率为0.45，绿化好、独立别墅多的社区，容积率为0.3左右。容积率是当前购房者相当关注的一个指标，是开发商利益和小区环境矛盾的焦点之一。4、覆盖率又称建筑密度，是建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比值，通常以百分比表示。一般而言，覆盖率越小，建筑的占地面积就越小，从而社区活动面积就越大，绿化、道路的范围就越广。覆盖率高，公共活动面积所剩无几，绿化也被道路挤占。5、建筑类别所有的楼盘，按售卖对象不同，可分为外销房和内销房；按使用功能的不同，可分为公寓、纯办公楼、商场、综合楼和别墅等。外销房是指房地产开发商按照政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内境外出售的住宅、商业用房及其他建筑物。内销房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府主管部门审批，建成后用于在国内范围（目前不包括香港、澳门和台湾）出售的住宅、商业用房及其他建筑物。两者的主要区别在于它们的土地成本不一样，卖售对象不一样，其他的区别都是这两者的延伸。6、面积房型面积与房型是决定住宅质量的重要因素，也是购房者所关心的关键问题，销售人员应当建立清楚的基本概念，对项目的情况作出清晰解释。（1）居住面积指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等净面积的总和。（2）使用面积指住宅中分户门内全部可供使用的净面积的总和。包括卧室、起居客厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等。（3）建筑面积对一栋楼来讲，建筑面积是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是按建筑物勒脚以上外墙的水平截面面积计算的。对一套单元来讲，每套单元的建筑面积等于套内建筑面积与分摊的公共建筑面积之和。其中套内建筑面积包括套（单元）内的使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分，分摊的公用建筑面积包括公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间，等等。值得注意的是它仅局限于本栋楼内的建筑面积，与本栋房屋不相连的公共建筑不得分摊到本栋房屋内。（4）得房率指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。多层住宅一般为85，高层为72，办公楼为55。（5）开间和进深开间是指一套住宅占据楼长边方向的面阔尺寸，进深则是楼山墙既短边方向的长度。（旧式住宅中沿用下来的说法）开间越大，进深越小，层高越高的房型越好，因为大开间能够获得较大的采光窗，有更好的通风效果，小进深使窗地比（窗面积与居室面积的比值）更为合理，避免黑房间的出现，居住更为舒适。五、房地产销售过程与相关手续（一）房地产产权房地产产权是以房地产为标的的产权。房地产产权包括房屋所有权；从国有土地所有权分离出来的土地使用权；以产权为担保并和债券并存的房地产抵押权等。在我们国家颁布的法律、法规中，常常将房地产产权与房地产所有权这一概念通用。房地产产籍就是记载房地产权属关系现状和历史情况的各种簿册资料。房地产产籍登记过程中获得的各种图、档、卡、册、表及相关证件。这些档案资料反映了房屋的权属、坐落、位置、用地面积、房地权界、房屋建筑面积、结构、层数、建筑时间、权源、用途，有无设定他项权利等基本情况。房地产产权产籍管理是房地产行政管理的基础性工作。房地产产权产籍管理指各级人民政府房地产管理机关依据宪法、房地产管理法、土地管理法等法律及有关的政策、法规，对辖区内房地产产权产籍进行指导、监督、服务等一系列行政性的组织活动。房地产产权产籍管理的原则：（1）房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则。（2）房地产产权产籍的属地管理原则。房地产产权的类型体系：房地产产权类型是指按房地产权属的一定属性划分的房地产产权类别。划分房地产产权类别是理顺房地产产权关系，有利房地产产权管理和促进房地产使用制度改革的基础工作和前提条件，房地产产权类型主要有：所有权、使用权、他项权利等三大类型。（1）所有权包括土地所有权和房屋所有权土地所有权是指国家土地所有权和集体土地所有权。集体所有的土地包括农民集体所有土地、乡镇农民集体所有土地、村内两个以上农业集体经济组织所有土地。房屋所有权有三种类型：国家所有、集体所有、个人所有。个人所有又包括独有和共有。（2）使用权又分为国有土地使用权、集体土地使用权、房屋使用权国有土地使用权包括城镇国有土地使用权、农村国有土地使用权。集体土地使用权包括农用土地使用权、农村居民宅基地使用权、集体非农业建设用地使用权。房屋使用权是指自用土地他项权利和房屋他项权利。（3）他项权利包括土地他项权利和房屋他项权利土地他项权利包括抵押权、地役权、租赁权、空中权、地上权、地下权。房屋他项权利包括抵押权、租赁权、典当权、采光通风权、安全权。（二）房地产销售过程1、签订认购书商品房销售工作开始后，经过宣传广告，购房人在得到信息后，会到售楼处签订认购书，并交纳定金，销售方将签约须知及有关的宣传资料和相关文件交给购房人，并向购房人介绍项目的进展情况。签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方所签订认购书的主要内容应包括：1卖方，即发展商名称、地址、电话；销售代理方名称、地址、电话。认购方名称姓名、地址、电话、身份证件种类，指定律师所名称、地址、电话。2认购物业。3房价（户型、面积、单位价格、总价）。4付款方式：一次付款、分期付款、按揭付款。5认购条件：签订认购书应注意事项、定金、签订正式契约的时间、付款地址、帐户、签约地点等。当购房人在售楼处签订完认购书后，销售方发放签约须知，以使其清楚下一环节及签约有关细节。签约须知的主要内容包括：1签约地点。2购房者（个人、公司）应带有关身份证件、公司文件前去签约。3购房者若委托他人签约，有关委托书的说明。4有关付款凭证的说明。5缴纳有关的税费说明：印花税（房价万分之五）、契税（房价36）、手续费1、房产权属登记费03元平方米、权证工本费、权证印花税和有关公证公证费等。2、签订买卖契约购房人在售楼处签过认购书后，在规定的时间内到售楼处签订正式买卖合同。律师负责签约事宜、起草补充协议、审核契约须知、制定税费明细表、按揭须知，审查付款情况，制定签约付款进程表等文件。签订买卖契约是销售过程中最重要的一个环节，契约也是销售中最重要的法律文件，它规定买卖双方的权利和义务。预售契约的主要条款包括：1土地使用权及房产名称。2购房人购买房产及交付定金。3购房人购买房产的面积及土地使用权面积和年限。4房价（单位面积、总价）。5付款方式。6卖方违约条款（未按期交房）。7卖方质量违约条款。8卖方保修条款。9买方接受物业管理公司管理条款。10预售登记条款。11转让条款。12过户条款。13解决纠纷条款。另外，预售契约和买卖契约内容较简单，发展商可以增加补充协议。补充协议主要内容有：1限制买方擅自改变室内结构条款。2卖方因不可抗力延期交房免责条款（包括供气、供暖等）。3房屋实际交付后，卖方免除损害责任条款。4不可抗力对房屋造成损害，卖方免责条款。5具体转让条款。3、预售登记及转让签订契约30日内，买卖双方应到市房屋土地管理局市场处办理预售预购登记手续。转让：买方如转让其预购的商品房，买方与转受让人应在预售契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。4、办理入住在购房人入住前，发展商要统一审查其付款情况，每期付款的底单复印件都要给销售商律师楼立档保存。在最后入住时供审核。5、安排签订管理公约预售契约或买卖契约有接受管理公司的管理条款，所以入住前，必须安排买方与管理公司签订管理公约，交纳维修基金及各种费用。6、办理产权过户、领取房产证发展商最后要为购房人（此时也可称为业主）办理房产过户手续，最终办理产权证。（三）房地产产权登记的条件和程序申请房地产权属登记应同时具备以下4项条件：(1)申请人或代理人具有申请资格。权利人为法人、法人团体的，应使用法定名称，同其法定代表人申请；权利人为自然人，应使用其身份证件上的姓名。共有的房地产，由共有人共同申请。设定房地产他项权利登记，由相关权利人共同申请。(2)有明确具体的申请请求。(3)申请登记的房地产产权，来源清楚、合法、证件齐全，没有纠纷，且不属于被限制转移或依法查封以及违章建筑的房屋。(4)属受理登记的登记机关管辖。房地产权属登记的程序：（1）程序。a.申请：向发证部门提出领取房地产权属的申请；b.交纳有关文件并填写相应表格；c.配合发证工作人员现场查房屋状况；d.领证交费：经发证部门审批合格后，发证部门交纳发证费用，领取房地产权属证件。（2）申请房地产权属登记应提交下列有关证件：（根据各地的规定）（四）房地产买卖合同1、商品房买卖合同成立的条件 在购买商品房时，房屋买卖双方需要签订一份正式的买卖合同，之后还应该到公证处办理合同公证。买房过程中这一基本的环节，是交易双方订立的一份契约，对交易双方各自的权利义务起到监督、保护的作用。 条件一：出卖方必须具有房屋所有权或土地使用权。 非房屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产。 条件二：买卖双方当事人必须具有完全行为能力。 未成年人和被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的公民不能签订房地产买卖合同，其房地产买卖行为由其法定代理人代为进行。单位买房者如需购买私房的须得到有关机关的批准。 条件三：房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实可信。 这是指房地产买卖双方当事人在买卖合同中表示出来的意思必须与当事人的真实意思相一致。如果一方以欺诈、胁迫等手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的房地产买卖合同，或者双方恶意串通签订损害国家、集体或第三人利益的房地产买卖合同都属于无效合同。行为人对房地产买卖合同内容有重大误解或合同显失公平的，一方当事人可以要求撤销或变更合同。 条件四：房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益，也即合同的内容必须合法。 如果公民通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋转让必须办理土地使用权出让手续，或者将其中的土地收益按规定上缴国家，否则不得买卖。 条件五：房地产买卖合同的形式必须符合有关的法律规定。 房地产买卖合同应该采用书面形式并且应该按照法律规定办理房屋所有权转权登记和土地使用权变更登记并公证。2、房屋买卖合同的主要内容（1）标的（2）数量（3）价金（4）期限（5）交付方法（6）违约责任（7）纠纷的处理（8）房屋宅基地的使用面积和使用年限（9）其它内容（10）公证和鉴证3、房地产买卖合同文本格式（标准合同文本）六、房地产税费（一）土地使用税（二）耕地占用税（三）土地增值税（四）与房地产销售相关的税费1、房地产买卖税费在商品房销售过程中，大致涉及到以下几种税费，包括：契税、抵押登记费、抵押服务费、房产评估费、办证工本费。（1）契税（市财政局契税征收处）a、 售房单价超过4000元/平方米为高档房，按总房款的3%收取b、 售房单价未超过4000元/平方米为普通住宅，按总放款的1.5%收取c、 车库、储藏室、不属于普通住宅均按3%收取（2）抵押登记费（市房管局）按确权面积0.25元/平方米收取（3）抵押服务费（市房管局） 按总房款的2收取（4）房产评估费（评估所） 执行国家标准（5）办证工本费（市房管局） 28元/本（注：购房者如一次性付款，只须交1、5项的费用）第三部分 建筑工程相关基本知识一、多层住宅设计多层住宅一般指36层住宅，偶尔也有层数多一些的。多层住宅用地较低层住宅节省，造价比高层经济，适合于目前一般的生活水平，国外大量建造的均属此类住宅。多层住宅不及低层住宅与室外联系方便，虽不需电梯设备，但上面几层垂直交通较为不便。1、单元的划分与组合为适应住宅建筑的大规模建筑，简化和加快设计工作，统一结构、构造和方便施工，常将一栋住宅分为几个标准段，一般就把这种标准段叫做单元，多层住宅均为一种或数种单元拼接成的长短不一、体形多样的组合体。单元划分可大可小，多层住宅一般以数户围绕一个楼梯间来划分单元，这样能保证各户有较好的使用条件。有时也可以按户或相邻的几个开间来划分单元，再配以楼梯间。为调整户型方便，单元之间也可咬接。咬接单元也可以楼梯间为界来划分。为调整组合长度或调整户而设一个开间的插入单元。将若干单元组合拼接起来形成单元组合体一栋住宅，单元组合体应做到：满足建筑规模及规划要求。（层数、高度、体形、总建筑面积和户型等方面的要求）适应基地特点。组合体应与基地的大小、形状、朝向、道路、出入口等地段环境相适应。单元组合方式常见的有：a、平直组合体形简洁、施工方便，但不宜过长。b、错位组合适应地形、朝向、道路或规划要求，但要注意外墙周长及用地的经济性。c、转角组合可用平直单元拼接，或用转角单元。d、多向组合形体可有较多变化，可组成多方向的组合体。应注意符合规划要求，并注意朝向及用地的经济性，2、多层住宅的设计要求户型恰当设计应具有组成不同户型比的灵活性，满足居住者的实际需要。单元中户士型选择要使户型比的平衡灵活方便，并便于单元内的平面单合。使用方便平面功能合理，并能满足各户的日照、朝向、采光。通风。隔音、隔热、防寒等要求。每户中至少有一间居室布置在良好朝向，在通风要求比较高的地区应争取每户能有两个朝向。交通便捷避免公共交通对户的干扰。进户门的位置便于组织户内平面。经济合理提高面积的使用率，充分利用空间。结构与构造方案合理。管线布置尽量集中。造型美观能满足城市规划的要求，立面新颖美观，造型丰富多样。3、多层住宅的交通组织多层住宅以垂直交通的楼梯间为枢纽，必要时以水平的公共走廊来组织各户。由于楼梯和走廊组织交通以及进入各户方式的不同，可以形成各种平面类型的住宅。主要有梯间式、短外廊，长外廊、短内廊、长内廊和跃廊式。跃廊式为隔层设长廊，进户再由小楼梯至另一层。住宅中公共交通面积主要是起交通联系的作用，因而应尽量压缩户外公共交通面积，以增加户内的有效使用面积。4、朝向、采光、通风与户的布置保证每户有良好的朝向、采光和通风是住宅平面组合的基本要求。一般说来，一户能有相对或相邻的两个朝向时有利于争取日照和组织通风，如一户只有一个朝向，则通风较难组织。利用平面形状的变化或设天井时，可增加内外临空面，有利于通风采光。5、辅助设施的设计辅助设施设计必须注意以下问题：设计的位置要恰当为方便使用，厨厕最好能直接采光、通风。可将厨厕布置在朝向和采光较差的部位。面积要紧凑平面布置应尽量把面积用于居室，不要因辅助设施而花费过多的面积。设备管线要集中户与户之间的厨厕相邻布置较为有利，这样不仅上下水立管可以共用，烟囱，排气道等也可共用，经济效果较为显著。（四）常见的平面类型及特点多层住宅的平面类型较多，归纳起来有以下几种基本类型：1、基本平面类型梯间式楼梯平台直接进分户门，一般每梯可安排二四户。a、每户有两个朝向，便于组织通风，户间干扰少，较易组织户内交通，单元面宽较窄，拼接灵活。这种形式适应地区较广。b、一梯三户楼梯使用率较高，每户都能有好朝向，但中间的一户常是单朝向，织。这种形式在北方目前还较多使用。C、一梯四户楼梯使用率高，每户有可能争取到好的朝向，一般将一室户布置在中户布置在两侧。有些地区可布置成四个单朝向的两室或两室以上户。这种形式必然存在一些户通风不好。廊式a、长外廊便于各户并列组合，一梯可服务多户，每户有良好的朝向、采光和通风。但户内交通穿套较多。公共外廊对户内有视线及音响干扰。在寒冷地区不宜保温防寒，对大面积户型不合适。b、短外廊为避免外廊的干扰，可将拼联的户数减少，缩短外廊，形成短外廊式，一般一梯每层服务三至五户，以四户居多。它具有长外廊的某些优点而又较安静，走尽端增多，使布置多室户的数量增加，提高了户型比的灵活性，目前采用较多。北方并不太适用。c、长内廊内廊两侧布置各户，楼梯服务户数增多，使用率大大提高。但各尸均为单朝向户，特别有近一半户无好朝向，户间干扰也大，通风也不好组织，所以，除个别小面积户型使用外，很少使用这种类型。d、短内廊为克服长内廊的缺点，可减少拼按联广数，缩短内廊形成短内廊式，也称内廊单元式。它保留了长内廊的一些优点，且居住安静，在我国北方地区应用较广。一梯可服务三至四户。跃廊式。由于隔层设通廊，从而节省了交通面积，增加服务户数而又可减少干扰，每户可争取两个朝向。朝向、采光、通风均好解决。一般在每户面积大，居室多时较适宜。点式。其特点是数户围绕一个楼梯布置，四面临空，皆可采光、通风。分户灵活每户有可能获得两个朝向而有转角通风。外形处理也较为自由，可丰富建筑群的艺术处理。建筑占地面积小，便于因地制宜地在小块零星地插建。但其外墙较多，经济性稍差。采暖地区能耗大些。2、平面布局的变化多层住宅常用的楼梯形势是双跑楼梯，单跑楼梯和三跑楼梯也有应用。梯段净宽度一般不应小于1.1m，楼梯平台宽度不应小于梯段净宽，并不得小于1.1m，平台宽度不应小于梯段宽度，有分户门时应适当加宽。根据楼梯的形式和布局的不同，可以使单元平面组合产生多种变化。a、外突楼梯b、内楼梯c、单跑横向楼梯d、直跑楼梯平面形状的变化利用平面形状的变化，可增加房屋临空面，便于采光。通风和争取好朝向，能增加户型变化，并使拼接的组合体灵活多样。a、平面形状的局部变化，外形的局部凹凸厨房凸出有利于通风散热。并可使原来只能布置的少居室增加数量。但平面凹凸往往使体型复杂，外墙增多，施工不便，不利于抗震和寒冷地区的保温。单元划分的咬接，可取得户型的变化，而建筑外形仍然是整齐的。b、增设天井天井增加了房屋内部的临空面，有利于采光、通风。可以加大房屋进深，减少每户面宽，节约用地。但无井内音响、视线。烟气干扰大，天井底层不易保持清洁，若处理不当，底层采光很差。c、平面体形的变化工点式住宅的体形变化，由于点式住宅四面；隔空，因而体形变化比较自由，常见的平面形状有方形，了形、风车形和Y形平面。11可拼揍单元的体形变化，可分为单向拼联、两向并联、三向拼联和多向拼联。辅助设施的布局跃廊式高层住宅每隔1至2层设有公共走廊，由于电梯可隔l或2层停靠，从而大大提高了电梯利用率，即节约交通面积，又减少了干扰。对每户面积大、居室多的户型，这种布置方式较为有利。单元式、长廊式、跃廊式等各种方案可取长补短，混合使用。厨厕辅助设施的布局常见方式有：a、拼联于楼梯间对面一般用于南方的一梯二户住宅。b、凸出单元布置可加大进深，节约用地，还可减少辅助间对居室的影响。c、靠单元端墙便于集中管道。d、围绕天井布置可加大房屋进深。e、分散布置灵活性大，但管道不易集中。二、高层住宅设计目前，我国一般把15层以上设有电梯作为垂直交通工具的城市型住宅称为高层住宅。随着城市人口大量集中，城市住宅建设与用地的矛盾日益突出，适当修建高层住宅可以容纳更多住户，节约用地，并改善城市面貌和居住环境。虽然高层住宅在节约市政投资、节约用地方面效果显著，但因结构、材料。施工技术和因层数高而增加的设备（电梯、水箱、加压设备。消防、电力设施等）使建筑造价提高。而电梯还需要经常管理，维修等。（一）高层住宅的垂直交通高层住宅的垂直交通是以电梯为主，以楼梯为辅组织起来的。以电梯为中心组织各户时，如何经济地使用电梯、以最小的投资和最低的维护费用争取更多的服务户数是高层住宅设计中需要解决的主要矛盾之一。目前我国由于电梯费用较高，般一部电梯每层服务不少于8户。12及12层以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台。1、电梯的设置一般布置一部电梯的数量和服务范围大致如下：小型电梯一部或大型电梯一部，与楼梯结合使用，服务9层左右，维修时使用楼梯上下。大型电梯一部，两单元间有通道连通时可互相借用电梯。可用于较高层数的住宅。大、小电梯各一部，楼梯作为消防疏散使用，两部电梯轮流维修。可供较高层数的住宅使用。2、楼梯与电梯的关系高层住宅的公共楼梯应布置在电梯附近，但楼梯应有一定的独立性。单纯作为疏散用楼梯可设在远离电梯的尽端。3、电梯对住户的干扰电梯厅在人流高峰时，比较噪杂。因而，电梯厅不宜紧邻居室，尤其不宜紧邻卧室。电梯在运行时产生较大噪音，深夜或凌晨对居民干扰很大。因此，必须考虑对电梯井的隔音处理。（二）高层住宅的消防和疏散问题消防疏散是高层建筑普遍存在而特别重要的问题。并且由于高层住宅中厨房经常使用明火而易于失火，住宅内部的竖井对火焰和热烟都有很大的抽吸作用，同时，住宅的人口中，者幼病残所占比重较大，一旦火灾发生，难以疏散。因此，在设计时必须充分考虑消防和疏散问题。首先要考虑周密的预防火灾的措施，其次是火灾发生后应有可能尽量避免蔓延和扩大，应能保证居民疏散到安全地带以便于扑救。1、消防能力与建筑层数和高度的关系消防云梯高度多在30m与50m之间。我国目前高层住宅的高度即是参考这一情况决定的。高层住宅与周围建筑的间距是根据其高度和耐火等级而定的。规定防火间距，一是防止火势蔓延，二是要保证火灾时高层建筑周围能有救火车通行道。2、防火措施提高耐火极限。将建筑物分为几个防火区。消除起火因素。安装火灾报警器。3、安全疏散楼梯和悄防电梯的布置长廊式高层住宅一般应有两部以上的楼梯以解决居民的疏散。消防电梯是专供消防人员携带器械迅速从地面到达高层火灾区的专用电梯。平时可用于载运大型家具、杂物。有关安全疏散楼梯和消防电梯的布置以及安全疏散等问题，应遵照“民用建筑防火规范”和“高层建筑防火规范”的有关条款执行。（三）高层住宅的平面类型1、单元组合式。以单元组合成为一栋住宅建筑。单元内各住户以电梯、楼梯为核心布置。单元组合式高层住宅平面形式很多，为提高电梯使用效率，增加外墙采光面，照顾朝向及建筑体型的美观等，平面形状可有多种变化。常见有矩形。T形、十字形、Y形等。2、长廊式高层住宅长内廊长内廊高层住宅是在内廊两侧布置各户，可经济利用通道，使电梯服务户数增多。但由于这种方案过道通风条件很差，在发生火灾时不宜排除烟热，需设置机械通风设备，故这种形式很少采用。长外廊高层住宅以长外廊作为水平交通通道，可以增加电梯的报务户数，优缺点是与多层住宅外廊式住宅很相似。由于建筑的高层风力很大，敞外廊不蔽风雨，故一般都将外廊封闭。3、塔式住宅。这种类型佳宅是以一组垂直交通枢纽为中心，各户环绕布置，不与其它单元拼接，独立自成一栋。塔式住宅具有多层点式住宅的特点，一般每层布置个8户。目前这种形式较多。4、跃廊式高层住宅跃廊式高层住宅每隔1至2层设有公共走廊，由于电梯可隔l或2层停靠，从而大大提高了电梯利用率，即节约交通面积，又减少了干扰。对每户面积大、居室多的户型，这种布置方式较有利。著名现代建筑大师勒柯布西埃设计的马赛公寓，就是这种类型的很好实例。单元式、长廊式、跃廊式等各种方案可取长补短，混合使用。第四部分 物业管理简介一、物业管理的基本概念、内容及主要原则（一）基本概念从广义上来说，物业与房地产是同一个概念，指建筑物及其附属设备、设施和相关场地。但从物业管理的角度来说，物业指正在使用中的或可以投入使用的各类建筑物及其附属的设备、配套设施和相关场地。按照所有权的性质，物业可以分为公共物业（政府办公楼、公立学校、医院等）和非公共物业（企业、机构和个人的生产、办公、居住等物业）；按占有形式，可以分为自用物业和出租物业；按使用性质可以分为商用物业、居住物业、工业物业、特殊用途物业。从存在的形式来看，物业可以是一个建筑群（如住宅小区）、一栋单体建筑（如住宅楼）或一个单元（如住宅单位），某宗物业的范围通常用产权的形式来界定。所谓物业管理，是指物业管理企业受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务，使物业发挥最大的经济价值和使用价值。（二）物业管理的内容1、物业管理的分类为了使物业管理更加专业化、科学化，有必要对物业管理进行分类。根据使用功能的不同，物业管理可分为：生活、办公、经营、生产等类型。（1）居民住宅区类包括各类住房和与之相配套的设施、设备、公共场地、公共服务场所。公共绿地等。（2）办公楼、写字楼包括楼字主体和与之相配套的设施、设备、场地。绿化等。（3）商业、旅游业，餐饮业区类包括楼字主体及与之相配套的设施。设备、厂地、景区、绿地等。（4）厂区类包括厂房和与之相配套的设施、设备、厂地、绿地等。（5）其他类除以上四类外，凡因使用功能要求而必须实行的物业管理要求的区域、场所，如码头。2、物业管理的内容物业管理的对象主要是住宅小区、高层及多层住宅楼、综合办公楼。商业大厦、旅游宾馆，标准化工业厂房、仓库等。物业管理的管理范围广泛，服务项目多元化，除了房屋的使用及出租，房屋的附属设施、设备的维修养护外，还有室外的环境卫生、园林绿化、市政设施、社会治安。车辆保管以及用户居民）生活方面的多项服务。物业管理工作因物业的具体使用性质不同，其内容也各有侧重。（1）一般住宅区这类住宅区的大多数住户是“工薪阶层”收入比较低，对生活服务的要求也比较简单、实在。为此，物业管理部门就要从俭忌奢、扶危解困、帮之所需、助之所急，雪中送炭、贫富同一。其物业管理内容应该是：1）清理庭院，打扫楼梯。2）管理房产，维修房屋；3）代购米面。代买蔬菜。4）接送儿童，取送信报。5）开办餐食，减轻家务；6）换煤气罐，拆洗被褥；7）组织护院，保证安全。8）道路通畅，环境优美。（2）高级公寓住高级公寓的大多数人收入较高，如企业的承包人、外国商社驻华公职人住高级公寓的大多数人收入较高，如企业的承包人、外国商社驻华公职人员、文艺界的歌星，影星等。他们对物业的要求是道路平整、绿化高雅、环境优美、设备齐全、装饰新颖、安全舒适。其服务内容应该是多样、灵活、周全。服务态度要做到：亲切、入微、真诚、礼貌。其具体物业管理和服务的范围是：1）庭院绿化与修剪；2）道路整修与养护：3）清洁卫生：4）洗涤整烫。5）照看幼儿：6）代为购物。7）房产管理，房屋维修：8）供暖、供水。9）室内装修。10）搬运服务。11）安全保卫：12）特殊项目服务（3）办公、写字楼主要是为办公人员创造一个舒适、方便、愉快、安全的工作环境。总的要求是：亲切、细微、体贴、周详。我们知道，物业管理是一种无形产品，它是以设施为基础，其突出特点是交换价值不能储存，只有客人前来享用，提供现场服务，其价值才能实现。而服务质量的高低，必须通过客人的亲身感受，视其物质和精神需求满足程度而确定。服务质量高，客人愿意来办事，商家愿意租房产，物业就增值。从办公、写字楼的特点出发，其物业管理的内容应该是：l）清洁卫生：2）安全保卫。3）餐饮服务。4）打字复印。5）报刊发放、文件传递：6）通讯设施的维修。7）房屋维修。8）房产管理：9）供热、制冷：10）电梯服务。11）医疗服务；12）特殊服务。（三）物业管理的主要原则权力界定原则业主至上原则统一管理原则经济合理原则专业化服务原则权责明确原则超前管理原则公平竞争原则二、物业管理涉及到的组织（一）业主大会业主是指物业内房屋和相关设施的所有权人。业主大会则是由物业内的业主所组成的。按照有关规定，业主大会必须有超过半数以上投票权的业主出席方能进行。业主可以委托代理人出席业主大会，不满18周岁的业主由其法定代理人出席。业主大会的职权包括：选举、罢免管委会的组成人员。监督管委会的工作。听取和审查管委会的工作报告。决定物业内关于业主利益的重大事项。修改业主公约。改变和撤销管委会不适当的决定。批准管委会章程。（二）管委会管委会是物业管理委员会的简称，是在房地产行政主管部门指导下，由物业内的业主和使用人选举的代表组成，代表和维护物业内业主和使用人的合法权益。（三）物业管理企业物业管理企业受物业管理委员会及房地产产权人的委托，承担居住小区的物业管理。目前物业管理企业主要有以下来源：（l）由房地产开发企业派生出来的子公司，占物业管理公司总量的大多数。（2）由房地产管理部门所属的房管所转换为物业管理企业。（3）由大中型企业的自管房单位所组建的物业管理企业：（4）社会上自发成立的物业管理企业：（5）少量的由街道办事处组建的物业管理企业。三、物业管理费的核算与管理1、物业管理费的构成按照有关规定，住宅小区公共性服务收费的构成包括以下8项：管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；公共设施、设备日常运行、维修及保养费；绿化管理费；清洁卫生费；保安费；办公费；物业管理单位固定资产折旧费；法定税费。具体来说，各类物业管理费用主要由如下一些项目构成：（1）公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙，楼梯，步行广场、升降梯（扶梯）、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统。发配电器系统、给排水系统及其他机械。设备、机器装置及设施等。（2）聘用管理人员的薪金，包括工资、假期、津贴、福利保险及服装等；（3）公共水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等；（4）购买或租赁必须的机械及器材的支出。（5）投购物业财产保险（如火险、灭害险等）及各种责任保险的支出；（6）垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫之费用；（7）清洁公共地方及幕墙、墙面之费用；（8）公共区域植花种草及其养护费；（9）储备余，指物业配套设施的更新费用；（10）聘请法律、会计等专业人士之费用；（11）节日装饰的费用；（12）管理者酬金，指管理者履行管理义务时，全体业主（用户）向其支付的报酬；（13）行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用；（14）公共电视接受系统维护费用；（15）其他为管理而发生的合理支出。2、物业管理收费的基本原则（1）有偿服务原则；（2）“住户至上，服务第一”原则；（3）“取之于民，用之于民”原则；（4）国家、管理公司