房地产管理基本制度与政策.ppt

,房地产管理基本制度与政策,一、房地产业概述 二、建设用地制度 三、国有土地上房屋征收与补偿 四、规划和建设工程管理制度 五、房地产开发经营制度 六、交易管理与权属登记制度 七、其他相关制度：中介、税收、公积金、物管,一、房地产业概述,1、房地产业在国民经济中的地位和作用 房地产业是关于房地产投资开发、经营交易、消费管理与服务等各方面关联行业的总称。房地产业属于第三产业。但建筑业属于物质生产部门归入第二产业。 2、房地产业的历史沿革 房地产历史沿革.doc 3、住房制度改革 4、房地产法律法规体系,（一）我国土地实行社会主义公有制 即全民所有制和劳动群众集体所有制。 1、城乡二元制 全民所有，即国家所有土地的所有权。 劳动群众集体所有制情形有： (1)村农民集体 (2)村内两个以上农村集体经济组织的农民集体 (3)乡（镇）农民集体 2、城乡各自所有的土地范围,二、土地制度,下列关于土地所有权的表述，正确的有（CD） A.我国的土地所有权全部归国家所有 B.我国的土地所有权由各级人民政府所有 C.农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有 D.宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有 E.国家征收和征用集体土地后，土地所有权发生变化,（二）土地主管部门 1、国有土地 由国务院代表国家行使 单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。 2、集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。 集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。 土地登记的基本单元为宗,下列关于土地管理的表述，正确的有（ACDE） A.土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地 B.土地用途管制的核心是不得擅自改变建设用地的用途不得改变农用地用途 C.国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利进行登记 D.土地有偿使用的方式有出让、租赁、作价出资 E.国家依法实行国有土地有偿使用制度，法律规定范围内划拨国有土地使用权的除外,下列关于土地有偿使用的表述，正确的有（ABCD） A.国有土地租赁可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式 B.土地租赁合同可以转让 C.租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押实现时，土地租赁合同同时转让 D.国家作价出资的土地使用权可以转让、出租、抵押 E.国有土地使用权短期租赁的年限一般不超过15年（应为5年）,（四）集体土地征收 1、集体土地征收/征用与国有土地上房屋征收的区别：征收内容/适用法律依据/法律后果 2、征收审批权限 两级审批： 国务院批准： 省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 3、临时用地：经批准签订临时用地协议/不超过2年/不得改变用途/不得从事生产经营/不得修建永久性建筑,下列关于集体土地征收的表述，正确的有（ABDE） A.征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的，有国务院批准 B.省、自治区、直辖市人民政府批准征收土地的，应报国务院备案 C.国家征收集体土地使土地使用权发生改变 D.征收土地时必须进行征地公告 E.集体土地征收补偿费包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费、青苗补偿费,（五）建设用地制度,1、概念：指建造建筑物、构筑物的土地。 2、类别： 国有建设用地：包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地 集体建设用地：批准使用农民集体所有的土地 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。,下列关于建设用地的表述，正确的有（ABCD） A.建设用地包括国有建设用地和集体建设用地 B.建设用地使用权是一种用益物权 C.集体所有建设用地必须符合土地利用年度计划，还应当符合村庄、集镇规划 D.国有建设用地有偿使用的方式包括出让、出租、作价出资 E.集体建设用地只能用于兴办乡镇企业、村民建设住宅 还包括乡（镇）村公共设施和公益事业建设,3、取得方式： 【划拨】 以行政配置方式在土地使用者缴纳土地补偿、安置等费用后，或者无偿地将国有土地使用权交付土地使用者使用的行为。 有偿使用的例外： （一）国家机关用地和军事用地； （二）城市基础设施用地和公益事业用地； （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； （四）法律、行政法规规定的其他用地。,划拨土地的转让、出租、抵押 （1）转让：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。 一是经审批准予转让受让方办理出让手续缴纳土地使用权出让；二是不办理出让手续，转让方将所获土地收益上缴国家。 法律建设部行政规章城市房地产转让管理规定（建设部45号令）.doc （2）出租：一是将划拨土地上建筑物出租营利的，应将租金中所含土地收益上缴国家；二是用地单位改制等原因不宜办理土地出让的可租赁；三是租赁期限6个月以上的，应订立合同期限不超过出让年限。,（3）划拨土地使用权设定抵押： 关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产？ 法律最高法院（司法解释、批复、规定）最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复（法释20036号）.doc 划拨土地使用权虽办理土地抵押登记，但未经有批准权的政府部门审批，抵押是否有效？ 法律最高法院（司法解释、批复、规定）最高人民法院关于转发国土资源部关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知的通知 （法发(2004)11号）.doc,【出让】 出让方式： （1）协议出让：招拍挂以外的 （2）招标、拍卖、挂牌出让：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 受让主体：境内外的公司、企业、其他组织和个人，可以取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。,某商场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（B）年。 A15 B25 C35 D55 土地使用权出让最高年限按下列用途确定： （一）居住用地70年； （二）工业用地50年； （三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； （四）商业、旅游、娱乐用地40年； （五）综合或者其他用地50年。 其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限,4、闲置土地的处理 （1）范围 未按建设用地批准书和土地出让合同规定的期限开发利用土地 核准使用的土地，合同生效或用地批准书颁发满1年未动工 已动工开发，但开发面积不足应建面积1/3的，或投资额不足总投资额的25%且未经批准中止开发建设连续满1年的。 （2）处理 延长开发期限，最长不超过1年 出让取得土地的，闲置一年以上按出让金20%以下征收土地闲置费。 无偿收回：连续2年以上未使用的，经批准，县级以上人民政府无偿收回土地使用权并予以公告。,四、国有土地上房屋征收 （一）概述 1、房屋征收的主体：国家市、县级人民政府确定的征收部门）委托征收实施单位承担征收与补偿的具体工作 2、征收与征用的区别： 共同点：强制性、补偿性 区别：（1）适用对象不同； （2）适用情形不同； （3）所有权转移不同； （4）补偿内容,（二）房屋征收中需要注意的问题 1、暂停办理有关手续：不得在征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限，最长不得超过1年。 2、补偿方式：货币补偿和产权调换 3、被征收房屋价值：房地产评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。协商选定评估机构，协商不成的通过多数决定、随机选定。 4、三级暂定资质的评估机构不得从事房屋征收评估工作。,四、规划和建设工程管理,（一）城乡规划,总体规划,详细规划,控制性详细规划,修建性详细规划,20年,1、规划编制与审批 城市总体规划：人民政府组织编制 控制性详细规划：规划主管部门编制 审批： 直辖市总体规划报国务院审批 省会市/较大市报省级政府审查报国务院审批 其他市报省级政府审批 城市控制性详细规划本级政府批准报本级人大常委会和上级政府备案 镇控制性详细规划报上一级政府审批,2、规划、建设管理程序 申请核发选址意见书 立项：有关部门批准、核准或备案 核发建设用地规划许可证 土地管理部门划拨土地 建设工程规划许可 建筑施工管理 建设工程规划核实 进入交易与权属管理,下列关于建设项目规划管理的表述，正确的有（BCD） A.所有建设项目均应向城乡规划主管部门申请核发选址意见书批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，报批前，应当申请核发选址意见书 B.规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，国有土地使用权出让合同无效 C. 建设用地规划许可证及附图，有效期限一年 D. 建设工程规划许可证附件包括总平面图，与规划许可证具有同等法律效力 E.在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的不需申领规划许可证 应申办乡村建设规划许可证方可办理用地审批手续。 不含宅基地上村民住房建设的规划,下列关于城市规划控制线的表述，正确的有（ABCDE） A.城市紫线是指历史文化街区的保护范围界线，以及历史建筑的保护范围界线 B.城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线 C.城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线 D.城市黄线是指城市基础设施用地的控制界线 E.用地红线是各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线,（二）勘查设计管理 建设工程勘察、设计发包依法实行招标发包或者直接发包。不得将所承揽的建设工程勘察、设计转包。 建设工程勘察、设计文件内容需要作重大修改的，建设单位应当报经原审批机关批准后，方可修改。 注册建筑师制度：取得注册建筑师证书并从事房屋建筑设计及相关业务的人员。 一、二级,施工单位签署质量合格的文件上，必须有（C）的签字盖章。 A注册建筑师 B注册结构工程师 C注册建造师 D注册监理工程师 注册建筑师：从事房屋建筑设计及相关业务 注册结构工程师：从事房屋结构、桥梁结构和塔架结构等工程设计及相关业务的专业技术人员 注册建造师：担任施工单位项目负责人及从事相关活动的专业技术人员。,（三）建设工程招投标与监理 1、招投标 建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标： （1）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目； （2）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目 （3）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目 （4）法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。,（四）施工与质量管理 1、施工图审查 （1）应当审查 建设单位应当将施工图送审查机构审查，按规定应当进行审查的施工图，未经审查合格的，建设主管部门不得颁发施工许可证。 （2）审查主体 2001建设工程质量管理条例规定：建设单位应当将施工图设计本文件报建筑行政主管部门审查。 2004房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法 规定：建设主管部门认定的施工图审查机构对施工图（含勘察文件）涉及公共利益、公众安全和工程建设强制性标准的内容进行的审查。,下列关于工程监理的表述，正确的有（ABC） A.建筑面积在5万平方米以上的成片开发建设的住宅小区工程应当实行监理 B.利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程； C.工程监理的任务和内容是“三控、两管、一协调工程进度、质量、投资控制/合同管理和信息管理/全面的组织协调 D.工程监理单位可以转让工程监理业务 E.工程监理企业分为甲乙丙丁四级仅有甲乙丙三级,2、施工许可管理 不申领施工许可证的例外情形： （1）工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省级建设行政主管部门可以对限额进行调整。 （2）按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。 抢险救灾工程、临时性建筑工程、农民自建两层以下（含两层）住宅工程，不适用。,建设单位应当自领取施工许可证之日起（3个）月内开工，因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以2次为限，每次不超过（3个）月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。 A.2个月 2个月 B.3个月 2个月 C.2个月 3个月 D.3个月 3个月,3、竣工验收 竣工报告规划核实建设单位组织设计、施工、监理单位进行验收报建设主管部门备案。竣工验收后6个月内向规划主管部门报送有关竣工验收资料。 商品房交付：住宅质量保证书/住宅使用说明书 规划：核实是否符合规划条件，出具建设工程规划合格证 消防：消防设计审核和验收 消防备案与抽查 人防：人防工程竣工验收意见书 环保：建设项目竣工环保验收监测报告（涉及柴油发电机、中央空调等强噪音设备项目和产生餐饮油烟、餐饮废水项目），其他项目提供无上述污染源说明。,五、房地产开发经营制度,（一）开发企业 1、设立的特别条件 （1）最低注册资本：100万元以上的注册资本； （2）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。 2、设立程序 自领取营业执照之日起30日内申请备案 开发主管部门在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发暂定资质证书。,下列关于房地产开发企业资质管理的表述，正确的有（AE） A.暂定资质证书的条件不得低于四级资质企业的条件，有效期为1年，房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长其有效期，但延长期限不得超过2年 B.一二级资质可在全国承揽房地产开发项目 C.三级及三级以下的房地产开发企业可以承揽25万平方米以下的项目，具体范围由建设行政主管部门确定 D.企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人，未向原资质审批部门办理变更手续的资质证书无效 E.房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格，由原资质审批部门注销资质证书,将“房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级”的部门规章是(C) A.城市房地产开发经营管理条例 B.商品房销售管理办法 C.房地产开发企业资质管理规定 D.城市商品房预售管理办法,（二）资本金制度 1998年城市房地产开发经营管理条例规定为资本金占总投资的比例不得低于20% 2004年国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知将房地产开发项目（不含经济适用住房）资本金提高到35% 2009年调整为保障性住房和普通商品房最低20%，其他房地产项目的资本金比例为30%,2005年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。甲公司实施该项目的项目资本金不得少于(C)万元。 A.1200 B.1800 C.2100 D.3000,（三）房地产项目转让 1、房地产项目转让条件 法律建设部行政规章城市房地产转让管理规定（建设部45号令）.doc 2、转让备案 转让房地产开发项目，当事人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 3、房地产广告 禁止发布的情形：法律其他部门房地产广告发布暂行规定.doc,下列关于房地产开发的表述，错误的有（D） A.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 B.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上 C.以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批 D.转让房地产开发项目，受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案 D项应由转让人与受让人双方,（四）合作开发房地产 指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产。 1、至少一方具有房地产开发经营资质 2、区别名为合作开发，实为转让、借款、租赁等,甲公司取得一块建设用地，由于无开发资质，与乙公司合作开发房地产。双方办理土地使用权变更登记后，共同取得规划、施工手续。双方达成协议：房屋建成后甲分得1-3层商业用房，乙方分得4-6成房屋。房屋修至地上2层时，甲乙双方持联建协议向房管部门申请办理在建工程抵押登记，其后申请办理商品房预售许可。 问1：在建工程抵押的范围是？ 问2：甲乙双方能否办理商品房预售许可？ 问3：如土地使用权人为甲公司，乙公司提供建设资金，不参与开发行为，房屋建成时如何办理初始登记？,六、交易与权属管理制度,（一）基本制度 1、房地产成交价格申报制度 2、房地产价格评估制度 国家标准房地产估价规范 （GBT50291一1999）.doc 3、房地产评估人员资格认证制度 房地产估价师事经国家统一考试、执业资格认证，取得房地产估价师执业资格证书，并经注册取得房地产估价师注册证的人员。未取得房地产估价师注册证的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。,（二） 房地产交易： 房地产转让、抵押和房屋租赁 1、房地产转让 无偿转让继承、赠与等 有偿转让买卖、交换、其他方式 其他方式 （1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人、房地产权属发生变更的； （2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的； （3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的； （4）以房地产抵债的。,2、商品房销售 （1） 法律建设部行政规章城市商品房销售管理办法（建设部88号令）.doc 申请审查作出准予预售的行政许可书面决定颁证 （2）：现售标准尚存争议：竣工验收合格还是完成初始登记 （3）预售合同备案：房地产开发企业应当预售合同签订之日起30日内 （4）销售代理：代销与包销 （5）禁止行为：一房二卖、未经验收合格的交付使用、返本销售、售后包租销售未竣工商品房 、分割拆零销售商品住宅、未公示销售法规/合同示范文本,（四）房屋权属登记信息查询 按信息类别分层次查询 房屋权属登记信息，包括原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。 法律建设部登记方面通知、文件关于印发房屋权属登记信息查询暂行办法的通知（建住房2006244号）.doc （五）房地产登记机构协助执行 法律建设部联合发文最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知.doc,七、其他相关制度：中介/税收/公积金/物管,（一）中介服务 1、内容：房地产咨询、房地产估价、房地产经纪 2、收费：咨询：普通300-1000/份；不超过0.5% 估价：差额定率累进计费 经纪：半月1月租金 成交总额0.5-2.5%，3% （二）住房置业担保 1、性质：在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。 设立担保公司的特别条件：有一定数量的周转住房,下列关于住房置业担保公司的表述，正确的有（ABCD） A.住房置业担保公司提供的住房置业担保，是担保方式的一种补充 B.借款人向担保公司申请提供住房置业担保的，应当将其本人或者第三人的合法房屋依法向担保公司进行抵押反担保 C.担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍；超过30倍的，应当追加实有资本 D.一个城市原则上只设一个担保公司，个人住房贷款量大的县(区)可以设立担保公司的分支机构 E.担保公司不但可以从事住房置业担保和房地产经营业务(房地产开发除外)，不得经营财政信用业务、金融业务等其他业务，也可以提供其他担保,（三）房地产税收 1、房产税 （1）纳税人：境内拥有房屋产权的单位、个人（含外商投资企业、外国） （2）纳税对象：房屋、及具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。 （3）免税范围法律税房产税中华人民共和国房产税暂行条例（1986）.doc （4）税率：非出租1.2%和租金12% 房产税=房产原值1-（10%-30%） 1.2% 自用地下建筑： 工业用途房产，以房屋原价的50-60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值1-(10%-30%1.2。商业和其他用途房产，以房屋原价的70-80作为应税房产原值。应纳房产