工作手册_接管入住工作手册

接管入住工作手册 编制： 日期： 审核： 日期： 批准： 日期： 未经许可 不得拷贝 生效日期：2013年7月1日目 录物业管理前期介入工作规程 4新建物业接管验收规程23入住控制程序41前期介入情况周记表NO1 49前期介入情况周记表NO2 50前期介入情况周记表NO3 51前期介入情况周记表NO4 52前期介入情况周记表NO5 53前期介入情况周记表NO6 54前期介入情况周记表NO7 55前期介入情况周记表NO8 56房屋接管验收移交表 57设备接管验收移交表 58大厦设备接管验收移交表 59工程资料移交清单 60接管验收问题整改表 61公共设施接管验收移交表 62接管验收资料遗留问题登记表 63接管验收设施设备遗留问题登记表 64公共区域锁匙接管验收移交表 65设备验收移交日期时间表 66设备检测（通用）报表 67消防系统联动测试报表 68消防水泵检验报告 69风机、风柜测试报告 70生活水泵检验报告 71排污泵、集水井检验报告 72中央冷水机组检验报告 73冷却塔检验报告 74高压配电柜检验报表 75高压配电柜检验报告表(一) 76高压配电柜检验报告表(二) 77高压配电柜检验报告表(三) 78电力变压器检验报告 79控制电柜检验报告 80电视监控系统测试报表 81入住手续办理流转单 82业主家庭情况登记表 83房屋验收表 84托管房门钥匙责任声明书 85消防责任书 86物业管理前期介入工作规程1.0 目的规范公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导前期物业管理业务的开展。2.0 适用范围适用于公司各物业服务中心。3.0 职责各物业服务中心负责参照本工作规程，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。4.0 方法和过程控制4.1物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段（包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等）就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。4.2前期介入的一般程序4.2.1确定工作内容要求；4.2.2成立工作小组；4.2.3制定工作方案和计划；4.2.4 计划实施，工作小组应重点关注安防系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认；4.2.5 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查；4.2.6 对涉及物业利益的文件应报公司领导确认，如：物业服务费、前期物业服务协议、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。4.3前期介入的内容前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。4.3.1规划设计阶段包括：对总体设计、安防布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。4.3.2营销策划阶段包括：物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。4.3.3施工建设阶段包括：电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。5.0 规划设计阶段介入5.1规划设计评估准备5.1.1规划设计评估需要获得的资料。5.1.1.1报批报建文件可行性研究报告及批复、详规及批复、项目选址意见书、勘测定界报告、配套条件明细资料、扩初批复。5.1.1.2企划文件市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。5.1.1.3设计文件总说明、修建性详规规划图、建筑设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、透视图）、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。5.1.2工作小组参加地产组织的项目说明会。5.1.3工作小组组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察。5.2项目评估细则5.2.1总体评估5.2.1.1住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。5.2.1.2住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。5.2.1.3建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。5.2.1.4生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。5.2.1.5设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。5.2.1.6注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。5.2.1.7安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。5.2.1.8智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。5.2.1.9便于物业组织管理，节约管理成本。5.2.1.10各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。5.2.2分类评估5.2.2.1安防布局a、便于安防管理区域分割，消除管理死角。b、便于安防管理视线的巡查，避免管理的盲点。c、人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。d、安防设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。e、安防技防措施完备，形成多层次的安防体系，信息汇总通畅，反应f、快速（详见5.2.2.6智能化设备）。5.2.2.2消防布局 a、 消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。b、消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。c、 消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。d、 消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。5.2.2.3交通布局a、各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。b、主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。c、机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的2：1、另加访客车位占车位数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1：1, 另加访客车位占车位数的10%）。非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1：1.5），便于停放。d、有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。5.2.2.4生活配置a根据小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。b、一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。c、如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。d、如住宅区设置会所，宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如：一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等；面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。5.2.2.5设备配套a、水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。b、配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。c、沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。d、公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。e、配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。5.2.2.6智能化配置a、安防智能化一般可配置红外线周界红外报警系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。b、网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、家电远程控制系统。c、设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、天燃气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网。d、中央控制中心位置宜设于物业服务中心内，或与物业服务中心相邻相近，布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信、号衰减。e、智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。5.2.2.7房屋单体a、屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。b、墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。c楼板厚度与隔音符合国家规范。d住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。e住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。f厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在23米，燃气热水器位置合理，灶宜避开窗口设置。g卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。h厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修。i管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。j宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。k地坪应充分考虑防潮措施。i房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）。l有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措施。m阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10M，防止儿童攀爬。5.2.2.8室内配置a室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。b室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。c室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施。d空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。e室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右，向外倾斜10度左右。f当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。g如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置。h室内各类插座、开关位置合理，应与家俱布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。i电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置。j联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。k高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。5.2.2.9绿化配置a绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。b绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。c绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。d绿化品种便于养护，养护成本节约。e绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。f绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。g主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。5.2.2.10景观配置a景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。b采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。c水系岸床设计应考虑防渗漏效果。d不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并有防护或警示。如利用e自然河道水系超过1.5米,，还应配置相应的救生设备、设施。f景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。g泛光照明不影响住户，不造成光污染。5.2.2.11公共空间a应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通。b宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。c公共活动区域分布合理、均衡，位置适中，并尽量减少对住户的影响。d绿化及保洁用水取水口设置合理（一般距离不大于150m）。e各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发。楼道内应设置公告栏，宜预留牛奶箱，休闲椅位置，室外信报箱应有防雨措施。f楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入，宜设置无障碍通道和设施。g公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜设置相应保护措施。h高层住宅通至屋顶平台宜为普通玻璃门。i楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。5.2.2.12生态环保a住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。b住宅区内污水处理排放符合国家规范。c住宅区内无各类污染源。d周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。e宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。f垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集，宜采用垃圾压缩或生化技术处理。g垃圾房及变电房、天燃气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置，尽量不影响住户及环境。h宜在住宅区内形成自然生态链。5.2.2.13管理用房a物业服务中心服务中心功能：经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。作业用房功能：公共秩序值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息室、员工生活用房。总面积：根据住宅区管理面积和功能配置。新乡市应按照总建筑面积5万平方米以下（含5万平方米）的为总建筑面积的04%，5万平方米以上的为总建筑面积的02%。 位置：住宅区中央，底层，管理本部及各作业面相对集中。b业委会、居委会、警务室（根据当地政策）功能：办公室、资料室、会议室、接待室面积：根据具体情况而定位置：和物业服务中心相对接近，业委会与居委会可联合设置于一处5.2.2.14新材料、新技术a应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。b试验性新材料、新技术应充分论证，先行试点。c采用新材料、新技术应预留充足备品备件。d采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。5.2.2.15管理成本测算a对规划应充分测算今后产生的管理成本。b管理成本应与市场上类似住宅接近，如因规划设计原因造成差距过大，应知会地产共同协商，相应改进规划、设计。5.2.2.16与相似典型项目的比较a相似点b差异点c优势d劣势e改进建议5.3规划设计评估的程序：5.3.1地产提前1个月向物业提出书面知会，要求物业参与某项具体项目规划设计的评估，并提供评估报告。5.3.2工作小组接到书面知会后，于3日内回复，由公司相关部门牵头组成评估小组，并向地产提交评估所需的开发资料目录。5.3.4 接到开发资料后一周内，组织评估小组研究，完成项目及类似典型项目的实地考察。5.3.5 评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容，及项目说明会、实地考察情况，于一周内详细编写完成项目规划设计评估报告，并提交物业相关部门。5.3.6 公司相关部门在评估小组提交报告3日内，组织公司评审组对项目规划设计评估报告进行评审。5.3.7评估小组根据公司评审会议的意见，于3日内完成对项目规划设计评估报告的修改。5.3.8经修改的项目规划设计评估报告由公司相关部门组织相关评审组成员会签后，提交公司总经理审核签发。5.3.9公司总经理签发后，评估报告提交地产公司。5.4 此阶段系统评估工作应以满足地产要求为目的，是属于地产委托物业管理业务关系类型。若地产没有明确要提交项目规划设计评估报告的要求，物业可根据以上要点参与设计规划的评审，并提交意见。6.0 营销策划阶段介入6.1营销策划介入程序与内容6.1.1物业管理模式研究：一般项目在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求，同时此时的研究又是日后物业管理方案和特色服务设计的核心。物业管理概念研究完成后需要报公司品质管理部备案。6.1.2物业管理方案策划：一般在项目正式完成营销推广方案前，需要确定物业管理方案，应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方法、管理费测算等。此方案需获得公司品质管理部、财务管理部等部门的确定。6.1.3物业管理方案经地产确认后，据此在房屋销售前签订物业管理委托合同，同时物业应协助地产在销售商品房时，与购买者签订前期物业管理服务协议和临时管理规约。6.1.4物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容，根据地产需要提供物业推介资料，地产对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。7.0 施工建设阶段介入7.1物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门窗安装阶段，时间上大致在竣工验收前5个月。7.2施工建设介入程序与内容7.2.1成立介入小组，一般23人，专业组人员专业搭配合理，具有水电气专业知识和良好的沟通技巧，并经过相关工作的培训。7.2.2介入小组按照施工安装进度进行现场跟进，发现问题及时通过与地产、施工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度，通常可通过建立一套报表体系来实施，报表包括的主要内容有：工作计划、检查情况及对问题处理的建议。7.2.3实行填报前期介入情况周报制度，将在施工现场发现的问题以周报的形式书面呈报给地产相关部门，并跟进所呈报问题解决情况。7.2.4 定期参加地产组织的项目现场工作协调会，及时沟通相关问题和进度。7.2.5 对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给地产公司领导，并跟进问题整改落实情况。7.2.6 在项目施工阶段介入应注意的要点7.2.6.1了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目，加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。从业主使用功能角度，注意完善相关设计规划缺陷，包括各类开关、空调位（孔）、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。7.2.6.2 地下室工程地下室因其结构埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境，是渗漏问题的常发部位。因此，根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项：a无论采取何种防水设计施工，基坑中不应积水，如有积水，应予排除。严禁带水或泥浆进行防水工程施工。b采用防水混凝土结构时，除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外，应重点检查：砼搅拦时间不得少于2分钟(用机械搅拦)；底板应尽量连续浇注，须留设施工缝时，应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后，墙体只允许留水平施工缝；后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下，墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等)；预埋件的埋设应严格按规范施工；养护时间和养护方式应严格监控，此项是承建商经常忽视的工序，但对砼的防水能力有较大的影响。c采用水泥砂浆防水层，除按设计及规范施工外，应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角；刚性多层作法防水层宜连续施工，各层紧密贴合不留施工缝。7.2.6.3回填土工程回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量，如回填质量不好，将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道，使地面开裂等问题。因此，应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控，有问题应坚决要求返工，否则后患无穷。7.2.6.4楼面、屋面砼工程楼面、屋面砼工程质量，通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因，亦是物业在以后的维修工作中无能为力的问题，故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。a钢筋绑扎：钢筋绑扎是否按图按规范施工，其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列均匀等问题，均造成以后楼板的开裂，特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查，同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作，以免出现露筋现象。b砼浇注：除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外，鉴于物业常见质量问题，物业参与监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理，有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问题，通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水，还会出现难以检查维修的问题。如剪力墙因砼捣制不密实，出现外墙面雨水渗入外墙面后，在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面，导致维修困难，故对以上部位砼的振捣应严格监控。7.2.6.5砌筑工程建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象，造成此问题，通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对，砂浆不饱。因此，在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督，墙顶与梁底间的砌砖，应把砖体斜砌，使砖体两头顶紧墙顶和梁底，并保证砂浆饱满。7.2.6.6装饰工程a外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键。以我国目前的常用做法，外墙面仍未做到对外来雨水作整体设防(无特别的防水层)，仅是靠外墙面的砂浆抹灰层，外饰面作防水，故外墙底层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满(无空鼓、空壳)、抿缝饱满等方面，应严格监督。b内墙面及天花板：内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料，应注意砂浆的搅拦均匀，以免造成墙体饰面开裂，墙体与砼梁、柱搭接处，最好加设砂布等材料后再抹灰。c地面：厨、厕地面，作为湿区应重点监理，注意砂浆密实及查坡泄水方面。7.2.6.7门窗工程木门与墙体接合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水，这些都是施工问题，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。7.2.6.8给排水工程a给水工程：现有高层建筑通常采用高位水池供水，其低楼层的供水，常常因高差问题造成水压较大，而设计者通常会在由高位水池通往低层住宅的主管上设减压阀。由于减压阀的自身构造，较易为细小杂物堵塞，故建议高位水池出水口的管口不要设为敞开管口式，应改为密孔眼管道入水，以阻挡杂物进入。如供水管道埋设在墙内，则应在隐蔽前做试水、试压试验。b排水工程：原有常用的铸铁管，常因质量问题，出现管壁砂眼渗水、接口容易渗水，使用年限短等问题，使物业管理公司维修困难、管理费用增多，在可能的情况下建议改用PV水管。8.0 对竣工验收阶段介入8.1 物业服务中心组织相关技术人员组成验收小组，协助地产完成竣工验收及细部检查工作，及早发现设计、规划、施工、设备安装等问题，以备预留充足的返修时间。8.2验收小组须制定统一验收标准（详见新建物业接管验收指引）8.3验收小组须准备竣工验收的表格资料，现场做好详细记录，如：a.房屋接管验收表b.室内接管验收遗留问题统计表c.公共配套设施接管验收遗留问题统计表d.机电设备接管验收表e.机电设备接管验收遗留问题统计表8.4 验收小组应了解工程建设的各个环节，审阅工程档案资料，实地查验建筑工程和设备安装情况，并对工程设计、施工和设备质量等方面的问题结合各类统计表汇总后提交地产公司。9.0 质量记录9.1前期介入情况周记表NO1。9.2前期介入情况周记表NO2。9.3前期介入情况周记表NO3。9.4前期介入情况周记表NO4。9.5前期介入情况周记表NO5。9.6前期介入情况周记表NO6。9.7前期介入情况周记表NO7。9.8前期介入情况周记表NO8。新建物业接管验收工作规程1.0 目的规范公司对新建物业接管验收的程序和内容，确保楼宇住、用的安全和正常使用功能。2.0 适用范围适用于公司各物业服务中心。3.0 物业接管验收的基本条件3.1 工程全部施工完毕，并经竣工验收合格。3.1.1 全部施工完毕，是指工程范围不仅是房屋的主体工程，而且也包括房屋的附属工程，以及设计规定应与主体工程同步交验的配套项目（不得漏项、甩项）。住宅小区内分期建设的工程项目，可以分阶段组织验收、交接，但公用项目未竣工不得影响前期已接管工程的正常使用。3.1.2 竣工验收合格，是由建设单位会同施工单位及有关专业部门，按照国家建筑施工验收规范及其他专业质量标准，进行工程竣工验收，由验收部门对工程项目进行检查、考核、鉴定，取得数据材料、凭证，证明符合标准，工程合格，呈报批准通过。3.2 供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。即要求供水、供电、供气等设施正常运转，做到电通、水通、气通、路通（高级住宅还要求电话线路进户，电视信号到位，安全技防联网等）并做到：雨污水排放畅通；废弃物处理的落实；绿化面积达标；房屋配套齐全；设备功能完备，满足业主生活必需的要求。3.3房屋幢、户编号已经有关部门确认。即要求建设单位在房屋竣工验收前，应同当地公安干部门联系，确认幢、户编号，楼牌号安装到位。以免业户入住后，无法申报户口、入托入学、就业安置、邮电通信等；也避免幢、户编号不清，给产权登记、物业管理、房产交易带来后遗症。3.4 物业公司接管验收时提出的房屋质量问题得到确实解决。3.5 开荒保洁达到物业公司接管要求。3.6 施工区与交房区完全隔离等。4.0 物业接管验收应检索提交的材料在物业接管验收前，建设单位应将有关产权资料和技术资料系统整理，分类立卷，在验收时交物业管理单位归档保管，以适应产权管理、维护保养的需要。4.1 产权资料4.1.1 什么是产权资料。房地产的产权资料是国家房地产管理部门依法对各类房地产进行管理的依据；市房地产管理部门确认产权、税务部门依法征税、司法部门处理产权纠纷的必要依据；也是产权人参与房产租赁、交易、抵押的必要依据。物业管理企业将以产权资料为依据，收取或分摊有关费用，行使管理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护共有设施、共有部位和绿地不受侵犯，维护广大业主的权益。4.1.2 接管验收时检索提交的产权资料主要有：a.项目批准文件；b.用地批准文件；c.建筑执照；d.拆迁安置资料；e.房地产平面图。4.2 技术资料4.2.1 技术资料是房屋接管验收时对房屋进行质量检验的依据。物业管理单位在接管验收时，必须根据有关技术资料来进行检验：a.房屋结构、管线布置是否按设计要求施工；b.工程质量、装修标准是否符合验收标准；c.建房用的各类材料是否符合设计要求；d.房屋各项附属设施的数量、性能、规格、型号及安装是否符合技术文件的要求。4.2.2接管验收时应提供的技术资料主要有：a.竣工图包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；b.地质勘查报告;c.工程合同及开、竣工报告；d.工程预决算；c.图纸会审纪录；e.工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；f.隐蔽工程验收签证；g.沉降观察记录；h.竣工验收证明书；i.钢筋、水泥等主要材料的质量保证书；j.新材料、构配件的鉴定合格证书；k.水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；l.砂浆、混凝土试块试压报告；m.供水、供暖的试压报告；n.园林绿化的图纸和清样；o.设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单；p.有关工程项目的其他重要技术决定和文件。上述技术资料中，竣工图是一份尤其重要的资料。竣工图是全面、真实地反映各种地下、地上建筑物、构筑物、管线、电缆等施工最终情况的技术文件（图纸、资料）。它是工程接管验收后，物业管理企业进行房屋保养、维修、改建、扩建的重要依据。如果竣工图不准确、不完整、不符合归档要求者，不能办理接管验收手续。5.0 物业接管验收交接双方的责任在接管验收的整个过程中交接双方均应严格执行国家建设部批准的房屋接管验收标准的有关规定，明确各自应承担的责任，协调配合，加快接管验收进度。5.1接管验收的程序和时限5.1.1建设单位在完成竣工验收后，应及时提出接管验收申请，并同时提交有关物业的产权、技术资料；5.1.2物业管理单位在接到验收申请和产权、技术资料后，应立即组织有关管理、技术人员进行审查，对资料清楚、符合要求、具备接管验收条件的，应在15天内签发验收通知并约定时间进行验收；5.1.3 交接双方共同清点房屋、设备和附着物，按验收标准，查验物业质量并做好书面纪录，并由双方主办人员会签；5.1.4 经检验符合要求，物业管理部门应在七天内签署验收合格凭证和接管文件；5.1.5 验收不合格的项目，双方协调处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，再申请复验，复验通过，再办合格凭证和接管文件；5.1.6新建房屋一经接管，建设单位或地产公司应在三个月内办理入户手续和租赁手续，逾期不办者，应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。5.2 交房方的责任5.2.1 接管前，建设单位必须狠抓工程质量，落实公建配套，注重使用功能，完善资料管理，做好竣工验收。竣工验收合格后，妥善保管物业，尽快提出接管验收申请；5.2.2 在接管验收时，如发现不符合质量标准的工程项目，以及不具备使用功能的设备、设施应在双立商定的期限内加以解决，待符合接管验收要求后，再组织复验；5.2.3 在接管验收后，负责规定期限的保修；5.2.4 房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量问题，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料方面的原因，由建设单位负责处理、解决。5.3 接管方的责任5.3.1 按规定的时限要求落实验收时间，签署合格凭证和接管文件。无特殊理由，超过时限规定的，要承担责任；5.3.2 自房屋接管之日起，至住户入户为止，由接管单位（物业管理企业）负责看管，由于看管失职而发生人为损害，设施被盗，由接管单位负责；5.3.3 房屋投入使用后，如使用不当、管理不善的原因造成设备和房屋损坏，由接管单位负责。5.4 交接验收后的物业保修5.4.1 交接验收后的物业应落实保修事宜，物业管理单位与建设单位，应按照建设部制定的建筑工程保修办法（试行）的规定签订保修实施合同，明确保修项目内容、进度、期限、方式等。5.4.2 建筑工程的保修期，自办移交手续之日起计算：a.民用与公共建筑、一般工业建筑、构筑物的土建工程为1年；b.建筑物的照明电气、上下水管线安装工程为6个月；c.建筑物的供热、供冷系统为一个采暖、供冷期；d.室外的上、下水设施和小区道路为1年。5.4.3 各种建筑物、构筑物和设备安装工程的保修范围如下:a.屋面漏水；b.烟道、排气孔道、风道不通；c.室内地坪空鼓、开裂、起砂、地砖摇动，由防水要求的地面漏水；d.内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙纸、油漆等饰面脱落，墙面起碱脱皮；e.门窗开关不灵，或缝隙超过规范的规定；f.厕所、厨房、盥洗室地面倒泛水、积水；g.外墙渗水、阳台积水；h.水塔、水池及有防水要求的地下室渗漏水；i.室内上下水、供热系统管道堵塞或漏水、漏气、暖气不热，电器、电线漏电，照明灯具坠落；j.室外上下水管道漏水、堵塞，小区道路沉陷；k.钢、钢筋混凝土、砖石砌体及其他承重结构变形、裂缝超过国家规范或设计要求；j.对在保修期内的保修项目，应由建设单位组织施工单位负责及时修好，保证质量，不留隐患。5.4.4 为了保证保修及时，交接双方可以根据具体情况协商采取下列方法：a.建设单位委托物业管理单位负责包干保修，由建设单位一次性拨付保修费用，由物业管理单位包干使用，费用标准双方依据物业质量商定；b.由建设单位一次性向物业管理单位预付保修金，由物业管理单位用于应急代修，保修期满，按实结算。保修金额一般不低于当地直管公房每平方米建筑面积的年均维修费用；c.由建设单位落实组建一支维修小分队，在保修期内，留驻在住宅小区，承担各项保修任务。6.0 物业接管验收程序6.1 工作程序6.1.1 地产公司拟定移交接管工作进度计划，成立移交小组，任命专职移交人，并送达接管验收通知书，由物业公司备案；6.1.2 物业公司的“验收小组”，按物业接管资料的移交核对所接受的资料，在15日内签发验收回复函并约定验收时间，对其提供的建筑、设备、配件清册，逐项清查验收；6.1.3 物业公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施/设备等进行接管验收；6.1.4 对未按设计要求配套到位，和不能正常运转的设备（包括水、电、暖等），物业提出整改意见，由地产公司负责落实，直至合格；6.1.5 对验收中发现的质量问题，验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核；6.1.6 对单元内物件无明显不符和检验标准要求的房屋，由物业服务中心接收钥匙。物业服务中心对接管了钥匙的房屋承担保管责任，要避免人为破坏；对仍存在缺陷的房间待整改验收合格后在接管钥匙；6.1.7 业主入住时，由物业服务中心客服专员陪同业主对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由物业服务中心整理后报告地产公司，由其限令施工队逐项返修，经物业服务中心或业主验收后清项；6.1.8 在保修期内，在使用过程中由业主或管理人员发现的，由于建筑施工或产品制造上的缺陷，报告地产公司查验证实后，由其责令施工队更换或返修。6.2 注意事项6.2.1 接管验收工作必须依靠地产公司、管理公司双方密切合作，才能顺利完成；6.2.2 应选派素质好、对工作负责的技术人员参与验收；6.2.3 物业公司应首先站在业主的立场上，对将要交付使用的物业进行严格验收，以维护广大业主的合法权益，同时也应从物业日后维修保养的角度进行验收；6.2.4 验收中出现的问题应明确记录在案，督促地产公司（或指定的施工单位）维修、改进；6.2.5 落实物业的保养事宜；6.2.6 移交工作应办理书面移交手续，物业公司接受的只是管理权。7.0 新建房屋接管验收7.1 新建房屋接管验收标准7.1.1 主体结构a.地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；b.钢筋混凝土构件发生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值；c.木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，选材必须符合木结构工程施工及验收规范中2.1.1条的有关规定；d.砖石结构必须有足够的强度和钢度，不允许有明显裂缝； e.凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。7.1.2 外墙不得渗水。7.1.3 屋面。a.各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范中的4.0.6条规定，排水畅通、无积水、不渗漏；b.平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位要设置屋面检修孔；c.阳台和三层以上的房屋屋面要有排水设施，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密，不渗漏。7.1.4 楼地面 a.面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮或起砂等缺陷；块料面层应表面平整、接缝均匀顺直，无缺棱掉角；b.卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；c.木楼地面应平整牢固，接缝密合。7.1.5 装修a.木门窗应平整牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装备齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度； b.门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固、底层外窗、楼层公共走道窗、进户门均装设铁栅栏； c.修工程应表面光洁、线条顺直、对缝严密、不露钉帽，与基层必须钉牢； d.玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固； e.应表面平整，不应有空鼓、裂缝和气泡等缺陷； f.砖应表面光洁、粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角， g.刷浆应色泽一致，表面没有脱皮、漏刷等现象。7.1.6电气a.电气线路应安装平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用铰接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线和对地绝缘电阻值不得小于1m/kv; b.按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置；c.照明器具等低压电器安装支架必须牢固、部件齐全、接触良好、位置准确；d.各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合电气装置安装工程施工及验收规范的要求；e.电梯能准时地启动、运行、选层、停层，曳引机的噪声和振动声不得超过规定值。制动器、限速器及其他安全设备灵敏可靠，安装的隐蔽工程，试运转记录、性能检测记录及图纸资料均符合要求；f.对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号微弱或被高层建筑物遮挡及反射波复杂地区的住宅，要设置公用天线；g.除上述要求外，同时应符合地区性低压电器装置规程等的要求。7.1.7 水、卫、消防。a.水管安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求，按套安装水表或预留表位；b.高位水箱进水管与水箱检查口的设置要便于检修；c.卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管不宜超过8米，并不宜使用陶瓷管、塑料管；地漏、排污管借口、检查孔不得渗漏，管道排水必须顺畅；d.卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平整、牢固、部件齐全、制动灵活；e.水泵安装应平稳，运行时无较大震动；f.消防设施必须符合建筑设计防火规范和高层民用建筑设计防火规范的要求，并且应有消防部门检验合格签证。7.1.8采暖。a.采暖工程的验收时间，必须在采暖期之前两个月进行；b.锅炉、箱罐等压力容器安装平正，配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷；安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证；c.炉排必须进行12小时以上试运转，炉排之间，炉排与炉膛之间不得互相摩擦，且无杂音，不跑偏、不受卡，运转自如；d.各种仪器、仪表应齐全准确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门开关灵活；e.炉门、灰门、煤斗闸板及烟、风挡板安装平正、启用灵活、闭合严密，风室隔墙不得透风漏气；f.管道的管径、坡度及检查井必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求，管沟大小机管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固；g.设备、管道不得有跑、冒、滴、漏等现象；h.锅炉辅机应运转正常、无杂音，销烟除尘、消烟减震设备齐全，水质、烟尘排放浓度要符合环保要求；i.经过48小时连续试运行，锅炉和附属设备的热功、机械性能和采暖后室温必须符合设计要求。7.1.9 附属工程及其它。a.室外排水系统的标高，窖井（检查井）设置、管道坡度、管径必须符合室外排水设计规范中2.3.4条的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈；b.化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高度差不得小于5厘米。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不超过两个弯；c.明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象；d.房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通，路面不得有积水、空鼓和断裂现象；e.房屋要按单元设置信报箱，其规格、位置必须符合有关规定；f.挂物钩、晒衣架要安装牢固，烟道、通风道、垃圾道要通畅，无阻塞物；g.单体工程必须做到工完料尽场地清，临时设施及过渡用房拆除清理完毕，室外地面平整，室内外高差符合设计要求；h.群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量使用功能要求。7.2 绿化工程验收标准7.2.1竣工验