西安近期市场调研报告.ppt

西安房地产市场报告,2011.10,营策中心事业部,西安城市规划发展 西安宏观市场概况 地块区域市场调研 附： 西安市场访谈纪要,报告目录,城市认知,西安城市规划发展 西安宏观市场概况 地块区域市场调研 附： 西安市场访谈纪要,第一部分,城市认知,城市远景,2009年国家颁布的关中-天水经济区发展规划中西安被列为继北京、上海之后，我国第三“国际化大都市”。,在关中天水经济区规划实施的大背景下，西安预计到2020年，城市规模将达到1329平方公里里、城市人口1000万-12002万人的国际化大都市，形成整个国家经济战略化的平衡点、区域协调化的带动点。,城市认知,主城区规划,大西安主城区规划范围主要包括以下4个方向 北至泾阳、高陵北交界 南至潏河 西至涝河入渭口及秦都、兴平交界 东至灞桥区东界。,本案地块位于东部浐灞新区规划范围内，但组团实际建设进度较为滞后。,中心城区,空港区,泾渭新区,物流区,浐灞新区,生态区,潏滈新区,高新区,沣渭新区,本案,沣渭新区是城市特色功能区和生物产业聚集区； 泾渭新区以装备制造业为主导； 浐灞新区集会展、国际合作交流、现代服务、居住等功能为一体； 潏滈新区以创意文化产业为主导； 空港区将被打造成空港新城； 高新区仍是高新技术研发区； 物流区将成国际港务能源产业承接区； 生态区是生态、农家休闲养生区。,主城区规划空间格局：一心八区、组团发展,城市交通现状,由于历史原因，西安城市交通路网规划为以城区钟楼为中心，由城内向城外延伸的辐射形 ；,近年来随着西安高新开发区、经济技术开发区、曲江旅游度假区等新兴外围组团的人口及就业的迅速增长，现阶段南北向交通建设速度明显快于东西向。,三环路与绕城高速大部分重合，也是连接城市边缘各新兴板块的主要干道。,本案,城市认知,未来西安市规划了6条轨道交通线，总长251.8公里。目前已在建两条地铁线路，分别为贯穿南北的2号线，即火车北客站至韦曲；贯穿东西的1号线，即三桥后围寨至纺织城，全长预计50.3公里，总投资179.5亿元。,西安地铁二号线已于2011年9月建成通车,预计2013年一号线（东西）可建成通车。,地铁规划,城市认知,城市小结,在国家西部大开发的背景下，西安在西部地区的可持续性发展力强，后续的价值成长空间巨大； 关中天水经济区的建立更为西安的发展注入一支兴奋剂；未来的西安将成为继北京、上海之后的我国第三个“国际化大都市”。 轨道交通的建设将会为城市的格局带来巨大的转变和发展，是一个非常好的机会点。 经济发展迅猛，城市GDP年增幅稳定，带动房地产高速发展。,城市认知,宏观市场认知,西安城市规划发展 西安宏观市场概况 地块区域市场调研 附： 西安市场访谈纪要,第二部分,市场板块划分,内城区为商业集中区； 城北板块由于04年市政府北迁的利好，集中开发了大批项目。 高新区自97年建立初期 至06年也发展了不少项目。 城东板块开发始于07年几个大型企业进驻，目前商品房集中在浐河以西，三环路内，区域内还有大量城改房和保障房； 城南板块由曲江新区的建立而逐步成为了西安的景观宜居区，高档楼盘林立。 城西板块开发较晚，目前开发盘量较少。,城内板块,城北板块 中档,城南板块 高档,高新区 中高档,城东板块 中档,城西板块 中档,长安区,西安市房地产板块以内城为中心，分城东南西北四个板块，加上高新区及06年由县升区的长安区，共有七个板块。目前集中开发的板块为城东与城南板块。,商业、高档公寓、酒店,高层公寓、小部分配套商业 城改房及,高层公寓,高层公寓,集中商业、高档住宅、公寓、酒店、写字楼,商业、高档公寓、,宏观市场认知,本案,一级市场供应,随着房地产市场的稳步上涨，西安2010年土地供应量同比增长17.8%；住宅类用地增幅为14%，基本持平GDP增幅；商业用地增幅为30.4%，增幅较大。,土地供应分析,土地供应区域分布,万平米,2010年全年，城南区供应土地共43宗，位居第一；其次为城东区，供应41宗；城北、长安和高新区分别供应15宗、15宗和13宗；城南城东仍为主要的供应区域。,宏观市场认知,城东区由于浐灞地区的带动；城南区由曲江新区、长安区的带动，成交面积位居前列。,一级市场小结,房地产市场稳步上涨，土地供应成交放量。 区域和板块的利好，促使主要供应及成交集中在城东及城南板块。,宏观市场认知,二级市场供求分析,2010年商品房供求走势,历年商品房成交走势,2010年西安商品房供应达到1284万平米，成交量达到1420万平米，整体供求表现为供不应求。,02年-06年，西安市场处于稳步上升阶段；07年市场出现井喷，成交量大幅上涨；08年受全球金融危机影响，成交量大幅萎缩； 09年在各方利好因素的综合作用下，开始出现火爆局面； 10年继续延续了09年的成交热度，并小幅超过，成交价格水平均价达到6568元/平米。,宏观市场认知,二级市场供求分析,2011年1-8月商品房成交走势,11年西安商品房前8个月总成交量为757万平米左右；同时受宏调政策影响，在3月开始出现一定滑落，但6月受个别热销盘的拉动，近几个月以来月成交量基本维持在100万平米左右。,截止目前的成交量来看，政策对市场的影响还未产生大幅走低的影响。,宏观市场认知,住宅市场分析,西安历年成交量走势,2010年住宅月度供求走势,受政策影响，10年西安住宅市场成交量1275万平米，出现少量下跌；但在通胀、购房恐慌心理及刚性需求等因素的驱动下价格出现上涨，达到6211元/平米、涨幅28%，出现量跌价涨的局面。,2010年全年供应量为1135万平米，成交量为1275万平米，整体表现为供不应求。在政策从严的背景下，打压效力也波及到了刚需购房者，增加了购房成本，但刚性需求依然旺盛，促使成交量基本与去年持平。,宏观市场认知,住宅市场分析,2011年前8个月成交量为636万平米，占到了同期西安市商品房总成交量的85%左右。 在政策从严的背景下，打压效力有一定体现，但成体成交量较去年同期下滑不大。,2011年1-8月住宅成交走势,西安住宅目前的整体价格水平不高，品质产品更易受到市场需求和认同。,宏观市场认知,宏观市场认知,商业及办公市场分析,2010年商业市场走势图,2010年西安商业市场整体供求关系波动较大，但在年底由于看到国家对住宅市场的大力调控，许多投资人转向投资商业地产，商业项目需求明显放量。,2011年1-8月商业市场成交走势,2011年西安商业市场整体成交量为67万平米左右，较10年同期有小幅增长（约20万平米）；但就单月商业成交量来看，商业项目的市场波动较大。,宏观市场认知,商业及办公市场分析,2010年办公市场走势图,西安办公市场整体发展相对落后，在商品房市场中所占比例较低，同时其供求受个案项目影响较大。,2011年1-6月办公市场成交走势,西安办公市场2011年上半年成交总量仅为31万平米，平均月成交量不过5万平米，且供应的90%都集中在高新区内，剩余在中心商业区有少部分写字楼供应。 由于供应区域的商务需求较明显，因此写字楼整体售价水平较高，均价在9000元/左右。,各区域住宅及商业市场成交量价对比,备注：由于办公物业体量太小，仅高新区和城中有少部分在售，此处不列入上表进行分析。,目前成交量价均高的热点区域,商业价值最高区域，但供应有限,2010年9月2011年8月各区域住宅及商业成交量价对比,西安主流供应区域整体房价水平差异不大，目前各片区开发基本都集中在3环以内，城南由于开发较早，可建设用地较少，后续住宅供应将主要集中在城东、城北区域，2个片区的房价水平属于市场中档偏低水平。,宏观市场认知,二级市场小结,11年以前房地产二级市场总体表现较好，市场持续增长。 住宅为主力供应，成交量略微减少但价格有所上涨，首改和首置依然旺盛，特别是在开发配套成熟的城南片区，成交量价均要明显高于其他区域。 商业地产受政策影响，需求开始放量，但总体供应量仍然不大，10年商业供应总量约81万平米，仅占总供应量的6%左右。 写字楼市场发展尚不成熟，市场供应量小，且呈现出特定区域开发的特征。,宏观市场认知,市场预测,商品房住宅新增市场供应（2010年预计） 万平米,2011年的住宅供应中商品住房仍占绝对比例，但城改房、经适房等供应量也较大，据现有资料了解到，这部分供应主要分布在城东、城北区域。,宏观市场认知,西安商品房市场整体价格水平不高，加之目前开发区域基本在3环以内，且后续供应量仍然较为充裕，西安房地产尚未形成挤出型需求市场，换句话说即尚未进入郊区化开发的阶段 在目前房价水平上，主城区仍是置业首选区域 ，客户导出的难度较大。 尽管自2010年以来，西安商业地产开始呈现放量趋势，但就其总量占比来看（约6%），不能以此作为商业需求旺盛的评判标准 成熟的商圈价值更易为市场认同，尚未出现城市边缘的区域商业个案。,宏观市场小结,宏观市场认知,区域市场现状,西安城市规划发展 西安宏观市场概况 地块区域市场调研 附： 西安市场访谈纪要,第三部分,区域市场现状,地块区位,纺织城综合发展区位于西安市东南部，西临西安市主城区，北靠西安浐灞生态区，东接白鹿原现代农业示范区。 规划用地位于纺织城综合发展区内，但地块所在片区距离原纺织城核心生活区尚有一段距离（约10公里左右）。,本案,区域市场现状,地块周边现状,04,除半引路口的“国际幸福城”（城改项目，目前停工中）外，地块周边均为品质较低的自建房，无成熟的生活氛围和社区配套。 由于区域商品房开发基本在三环及浐河以内，加之进入纺织城片区的主要交通无需通过本地块，因此目前基本无外区域人流或是车流进入本地块所在区域。,1、雁鸣湖湿地 2、高科地产储备土地 3、西安日报社报业大楼 4、地铁5#线编组站 5、南部居住区 6、白鹿原,区域市场现状,地块规划条件,本案,该项目规划用地位于纺织城南部，半引路以西、东三环以东，规划用地，呈带型分布，南北狭长最长处约1000米。,规划总用地面积：15.95公顷 规划总建筑面积： 749491 地上建筑总面积：558275 容积率：3.5 建筑密度：29.6% 绿地率：32.6%,规划指标：,地块一,地块二,地块三,区域市场现状,地块规划条件,规划根据审核标准，规划需设停车位4262个，其中地面426个，地下3836个。 保障性住房建筑面积占住宅总建筑面积的30%，共计112647平方米，1456套。（其中地块一中1、2号楼中的408套为廉租房，其面积占5%，建筑面积为19498平方米，408套。） 地块一中1、2号楼剩余面积和11、13号楼及地块三中01、02号楼及03号楼西单元为限价商品房，其面积占25%，建筑面积93149平方米，1048套。 地块一中的3-12号楼、16号楼及地块三中的02、06号楼底层架空。地块三中的01、07号楼底层架空，二层为公建，三层以上为住宅。,各地块规划详细指标：,区域市场现状,区域在售在建项目分布示意,区域开发以浐河为界，商品房开发全部集中在浐河以西，浐河以东（三环路外）无商品房开发，以目前在建在售项目全为城改房和经适房项目。,绿地集团、恒大集团和御锦城是区域目前开发规模最大的项目，也是区域开发品质最高的项目。,本案,绿地项目,恒大绿洲,御景城,水岸东方,暖山西安,区域市场现状,区域在售项目供应及销售情况,区域内主力供应项目具有大盘、大开发商的共同点，且就价格、去化速度来看也是此类项目更好，主要是与其开发规模、建筑品质、产品供应有密切关系。,区域市场现状,区域城改房供应及销售情况,区域是目前西安市城改房及经适房的主要供应区域，由于供应体量巨大，加之其低价优势，将会对区域其他商品房销售形成巨大压力。,思考一：本案位于纺织城最南端，与周边商品房项目相比，地块开发成熟度要远远低于区域同类商品房项目，市场认同度也极低，在规模及区位不具备优势的前提下，更低的价格和更具品质的产品将是我们参与市场竞争的出路。 思考二：但区域大量城改房和经适房所带来的价格压力，将使本案在市场中得低价竞争方向难以形成优势。 思考三：大区域本身已不具备商业氛围的情况下，本案2号地块近15万平米的商业业态将存在极大风向，特别是写字楼、酒店等区域内基本无市场需求的产品更面临极大的考验。,区域市场现状评估,宏观市场认知,若延续合能一贯的低价快销策略，综合以上风险因素来看，现有规划方案中的住宅产品有可能面临低价（城改房、经适房）竞争激烈的风险，而商业产品则面临无人买单（区域难以引入消费人流）的巨大风险。,2号地块定位建议：减低风险系数大的产品供应，缩减地块商业物业开发量！ 包括以下几个思路 1）取消办公及酒店产品，考虑以其他类住宅产品来弥补商业开发量的损失。 2）借势推导，将商业地块的示范区、接待中心设置在更接近城市界面的位置，如临三环路一侧，以鲜明的形象吸引经过城市人流的注意。 3）区域建设现状较为萧条，加之考虑到冬季销售在北方城市会受天气寒冷等因素的干扰明显，建议延后商业地块的入市时间。,项目评估建议,宏观市场认知,市场访谈纪要,西安城市规划发展 西安宏观市场概况 地块区域市场调研 附： 西安市场访谈纪要,附件,访谈1：西安市场整体消费特征 1）本地人有老皇城根儿下的优越感，因此也更认同传统的中心城区价值，近年来以曲江为代表的城南片区是受到西安人认可的高档住宅区。 2）城市背景较为特殊，很多运作不规范的无证项目也可进行销售，且市场也能接受。 3）整体消费观比较重面子，产品品质的驱动力比较明显，但对于刚需客户而言，低价格对购买也具有较明显的影响力。 4）政府公务员、陕北客群是西安市场上高端客户的主要构成来源。 5）首置和首改群体是市场的主力购买群体。 6）限购影响正逐步显现，目前市场的观望情绪较高。 7）对建筑风格喜好度无明显倾向，取决于最终呈现出来的品质感和视觉效果。,市场访谈资料整理,宏观市场