新郑龙湖镇调研简报.ppt

新郑市龙湖镇房地产调研简报,18千米到机场,目录,一、龙湖镇概况 二、区域发展现状及规划 三、区域房地产市场发展概况 四、龙湖镇房地产项目调研情况汇总,一、龙湖镇概况,龙湖镇隶属新郑市，位于新郑市北部，东邻孟庄镇，西接新密市界，南依郭店镇，北靠郑州市郊区，距郑州市区11公里，距郑州新郑国际机场18公里。地处伏牛山余脉，地势西南高，东北低，平均海拔高230米，西部属浅山丘陵岗地，有泰山和梅山，十七里河和十八里河自西南流向东北，沿河建有古城、后胡、山后杜和林锦店水库等。全境为小丘陵岗地，属北温带季风性湿润气候区。,一、龙湖镇概况,境内交通便利，107国道、102省道（郑新快速路）纵贯南北，郑州西南绕城高速公路、郑尧高速公路穿境而过，与京广铁路、京珠高速公路、新郑机场相毗邻。 在郑州市建设区域性中心城市未来发展中，龙湖镇可与东部的郑东新区、西部的国家高新技术产业开发区遥相呼应，成为中心城市向南膨胀扩张的“桥头堡”。 根据新郑市总体规划，龙湖镇确定为中心镇，规划龙湖镇东部为农业生产区，中部镇区为综合经济区，西部为工矿建材、林果区。 另外，龙湖镇依据与郑州市相近的优势，利用郑州建设区域性中心城市大好时机，积极分担市区功能，接受市区的经济信息、技术、资金、人才辐射，吸引郑州市第二产业的转移，不断壮大经济实力。,一、龙湖镇概况,至2008年底已有156家客商落地龙湖，合同投资额达106亿元。其中已建成投产102家，初步形成了以河南鸽瑞、卫华钢构、华通钢管、富源钢管为代表的装备制造，以升达大学、中原工学院、河南工程学院等8所院校为主的文化教育，以郑州宏业纺织有限公司、郑州第一纺织有限公司等为代表的纺织服装，以信息产业部二十七所、河南航天压力原件有限公司为代表的高科技研发，以龙泊圣地、21世纪国际城、龙湖渡假村、正商红河谷、林溪湾、富田兴龙湾等为代表的休闲渡假，以商业街为中心的商业服务等六大产业。,二、区域发展现状及规划,郑州市第十三届人民代表大会第三次会议上，公布了郑州市的“十二五”规划纲要（草案），对新郑龙湖的定位为： 南部龙湖组团要建成集教育培训、商业服务、交通转换和休闲居住于一体的宜居新城。依托南水北调中线干渠生态绿廊及郑新快速通道和郑尧高速，拓展纺织服装基地发展空间，大力发展教育、纺织和物流产业，到2015年，建成区面积达到30平方公里，城区人口达到25万人。镇区远景建设可与孟庄镇结合为一体，向北与郑州市相连，向东与国际机场形成更为强劲的统一体，用地不能满足要要求时，可考虑跨八里河向西发展。,二、区域发展现状及规划,根据“十二五规划”，“宜居教育城”是郑州都市区重要城市组团之一，位于新郑市境内龙湖附近，距离郑州市区11公里。 “宜居教育城”定位为教育培训、商业服务、现代工业和休闲居住为一体的现代化宜居新城。在规划布局结构上为“一核两翼”，“一核”即中部核心区，重点建设高校区、中小学教育园区以及科研开发区；“东翼”发展纺织服装、食品加工；“西翼”发展休闲居住、特色旅游。根据宜居教育城的规划，到“十二五”末，建成区面积将达到36平方公里，城区人口达到30万。,二、区域发展现状及规划-教育配套,二、区域发展现状及规划-教育配套,教育配套： 首批拟入驻宜居教育城的学校包括3所省级示范性高中，分别为郑州一中、郑州外国语学校、郑州六中；1所特色学校，郑州聋校；1所高等院校，郑州铁路警官高等专科学校。目前,郑州一中、郑州外国语学校已开工建设。 第二批入驻宜居教育城的学校名单也已初步确定: 分别是郑州四中、郑州十六中、郑大一附中、郑州十四中、郑州二十四中、郑州十二中；3所初中：郑州三中、郑州八中、郑州五十七中；2所小学：伊河路小学、纬五路一小；2所幼儿园：郑州市实验幼儿园、教工幼儿园。,二、区域发展现状及规划-交通配套,二、区域发展现状及规划-交通配套,二、区域发展现状及规划,交通配套： 龙湖将规划通过五横（西南绕城高速、双湖大道、袁张公路、107联接线（规划）、郑少高速机场联络线（规划）六纵（郑尧高速、大学路（规划）、京广路（规划）、老107国道、郑新快速通道、东四环（规划）加强与郑州市与航空港区的联系。三五年后，龙湖到郑州市中心的时间将缩短为30分钟，而到航空港区的时间将缩短为15分钟。 107国道、郑新路纵贯龙湖南北；郑州西南绕城高速、郑尧高速穿龙湖境而过；京广铁路、京珠高速公路、新郑机场与龙湖相邻。郑州市规划中的郑州地铁2号线、BRT城市公交线路终点站都设在龙湖镇区，已建设的紫荆山南路扩建连接航空港区的快速通道将穿越龙湖镇区，大学路至107国道、未来路至机场高速通道，使龙湖镇与郑州市区紧密地融为一体，交通优势凸显。,二、区域发展现状及规划-基础配套,基础实施配套： 供水方面：计划将龙湖自来水厂并入郑州自来水厂。同时对龙湖自来水厂进行扩建，计划建设3300立方米清水池一座，300米深机井五眼。远期计划与南水北调工程对接，增加其对刘德城水厂的供水量，修建一座连接刘德城水厂日供水量8万吨的新水厂。 供暖方面：除了和郑州市热力公司进行洽谈，加快启动供热设施建设外，还积极引进地源热泵项目，目前已经向国家发改委和住建部申请试点，准备选择一个机关单位、一个居民小区、一所大学作为试点，同时建成燃气站一座，管道已经覆盖城区。 惠民方面：规划建设8个公交站点广场、5个生态休闲广场和4个街心游园。目前4个公交站点广场已经投入使用，生态休闲广场中的竹苑、柳苑已经对外开放，其余3个预计本月底全部完工，4个街心游园已经全部投入使用。 污水处理方面：日处理能力2.5万吨的污水处理厂已经进入试运行阶段，计划再新建一座日处理能力10万吨的污水处理厂。 镇区人口规模： 2010年和2020年，分别为15.0万人和22.5万人。 镇区用地规模： 2010年和2020年，分别为1768.13公顷和2639.50公顷，人均建设用地分别为117.88和117.3平方米。,三、区域房地产市场发展概况,三、区域房地产市场发展概况,自2005年房地产整体市场变热，新世纪置业进入龙湖。龙湖大学城渐成规模、主城区土地资源不足、房企土地储备加剧，龙湖市场开始进入郑州市民视野。 区域房地产市场2006年价格上升幅度接近10%，后续开发量继续加大。 目前区域内产品供应受整体区域定位及项目定位影响，产品两极化发展较为明显：一方面是别墅类产品的过度同质化竞争，大盘云集；另一方面，高层住宅产品逐渐占据供应主流。多层普通住宅较为稀缺。 区域内楼盘客户构成，90%为郑州南三环附近个体商户及市区、省内高端投资客户，10%为新郑市区居民及本地居民构成，伴随着区域内产品的日渐丰富，郑州青年刚需族逐步的成为了区域内新生的购房力量。 郑州市区三环以内的限购政策和二七区大拆大建