房地产估价练习试题与答案解析精.doc

房地产评估复习题及答案(一第一章房地产和房地产评估1.按房地产的(B 来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A.收益性B.用途C.市场性D.地段2.出租或营业型房地产的评估可以采用: (A.比较法B.收益还原法C.假设开发法D.成本评估法3.人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估;其评估对象为:(A.已消失的房地产B.在建工程C.房地产的未来状况D.房地产过去状况与现在状况的差异状况4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: (A.商业、办公、工业、居住B.商业、居住、办公、工业C.商业、办公、居住、工业D.商业、居住、工业、办公5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(A.用途B.开发程度C.是否产生收益D.经营使用方式6.某土地使用权的有限期为40年,已使用20年,新建的房屋的耐用年数为50年,则房屋的所有权为:A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年7.房地产交易很难采取样品交易的方式,必须到实地观察,房地产评估也要进行实地查勘,这是由房地产的(决定的A.不可移动性B. 相互影响性C.数量有限性D.独一无二性8.房地产的价值注重:(A.实物B.权益C.区位D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:(A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权,B.支付典价后只能获得房地产的使用权C.支付典价后房地产的使用者不付租金D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权10.医院、学校是属于哪一类房地产(A.商业B.办公C.特殊用途D.综合答案1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C第二章房地产价格1.最能说明土地价格水平高低的价格是:(A.土地单价B.基准地价C.楼面地价D.标定地价2.决定某一房地产价格水平高低的,主要是(的供求状况。A.本地区的房地产B.全国房地产C.全国本类房地产D.本地区本类房地产3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:(A.实际价格28.5万元,名义价格30万元B.实际价格29.28万元,名义价格30万元C.实际价格30万元,名义价格不存在D.实际价格28.578万元,名义价格30万元4.采用比较法求得的价格通常称为( A.路线价B.比准价格C.积算价格D.收益价格5.目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属( A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.政府规定的最低限价6.在房地产销售过程中,(是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。A.起价B.标价C.成交价D.均价7.下列价格阐述正确的是:(A.市场价格抵押价值征用价值课税价值B.市场价格征用价值抵押价值课税价值C.市场价格课税价值征用价值抵押价值D.市场价格征用价值课税价值抵押价值8.投资价值评估时所采用的折现率为:(A.根据市场现状B.最低收益率C.最高收益率D.社会一般收益率9.房地产开发商有时留着已建成的房地产不卖,待价而沽,是因为(A.房地产供大于求B.房地产求大于供开发商对未来预期看好D.消费者对未来的预期看好10.成本租金不包括下列项目中: (A.贷款利息B.折价费C.管理费D.保险费1.C,2.D,3.D,4.B,5.B,6.B,7.B,8.B,9.C,10D第三章房地产评估原则1.把行政划拨的土地当做有偿出让的土地来评估,违背了房地产评估的(原则A.合法B.公平C.替代D.最高最佳使用2.在同一个评估机构,在同一个城市,同一评估目的,同一时期,对不同位置、档次的房地产的评估结果应有一个合理的价格差,这符合(原则A.合法B.公平C.替代D.最高最佳使用3.如果与评估对象有利害关系,评估人员应当回避,这是遵循(原则A.合法B.公平C.评估时点D.最高最佳使用4.适合原理可以帮助我们确定房地产的(A.最佳规模B.最佳集约度C.最佳用途D.最佳经济效益5.当评估对象已做了某种使用时,且现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额,则该评估前提应为(A.保持现状B.装修改造C.重新利用D.转换用途6.在房地产纠纷案件中,特别是对评估结果有争议而引发的复核评估中,评估时点通常为(A.现在B.过去C.未来D.难以把握7.在评估房地产的预售或预购价格时,通常认为(A.评估时点为现在,评估对象为未来状况B.评估时点为过去,评估对象为未来C.评估时点为未来,评估对象为未来D.评估时点为现在,评估对象为现在8.城市规划规定某块土地的用途可为商业、居住、办公、工业,根据最高最佳使用原则,该土地的用途为:A.居住B.工业C.商业D.办公9.均衡原理是指房地产内部构成要素的组合是否均衡,它可以帮助我们确定房地产的(A.最佳集约度和规模B.最佳用途和规模C.最佳集约度和用途D.最佳规模和用途1.A,2.C,3.B,4.B,5.A,6.B,7.A,8.C,9.A第四章市场比较法1.市场比较法的理论依据是(A、替代原理B、生产费用价值论C、预期原理D、均衡原理2.在市场比较法中,建筑容积率修正属于(修正A、交易情况B、交易日期C、房地产状况D、实物状况3.市场比较法的适用条件是(A、存在着发育完善的房地产市场B、在同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易C、存在着规范的房地产评估制度D、科学的房地产评估理论4.在比较法选取可比实例的数量上,一般要求选取(A、一个即可B、两个也行C、三个D、三个以上、十个以下5.经过交易情况修正后,可比实例的价格就变成了(A、评估对象的价格B、交易时点的价格C、正常价格D、与评估对象的房地产状况相同的价格6.经过交易日期修正后,可比实例的价格就变成了(A、评估对象的价格B、交易时点的价格C、正常价格D、与评估对象的房地产状况相同的价格7.经过房地产状况修正后,可比实例的价格就变成了(A、评估对象的价格B、交易时点的价格C、正常价格D、与评估对象的房地产状况相同的价格8.房地产状况修正中的直接比较修正评分办法是以(状况为基准(通常设定100的A、可比实例房地产B、评估对象房地产C、交易实例房地产D、类似房地产9.房地产状况修正中的间接比较修正评分办法是以(状况为基准(通常设定(100的A、可比实例房地产B、评估对象房地产C、标准房地产D、类似房地产10.某城市房地产交易中,买、卖双双应交纳的税费分别为正常成交价格的3%和6%,某宗房地产交易中买方支付给卖方2500元/平方米,应交纳的税费均由卖方负担,则该宗房地产的正常成交价格为(A、2660元/平方米B、2294元/平方米C、2425元/平方米D、2427元/平方米1.A2.C3.B4.D5.C6.B7.D8.B9.C10.D第五章.成本法1.成本法中的“开发利润”是指(A、开发商所期望获得的利润B、开发商最终获得的利润C、开发商所能获得的平均利润D、评估人员任意给定的利润2.投资利润是按一定基数乘以相应的平均利润率来计算的,这里的“基数”是(A、土地取得成本+开发成本B、土地取得成本+开发成本+管理费用C、土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D、开发完成后的房地产价值3.“开发利润”与“土地取得成本+开发成本”的比值称为(A、直接成本利润率B、投资利润率C、成本利润率D、销售利润率4.利用成本法所得到的评评估格称为(A、比准价格B、积算价格C、收益价格D、实际上是成本5.重新购建价格是假设在(重新取得或重新开发、重新建造全新状态的评估对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和A、评估对象在建造时B、现在某一时刻C、将来某一时刻D、评估时点6.通常情况下,对于同一旧有建筑物重建价格与重置价格相比(A、前者较低B、前者较高C、两者相等D、两者不可比7.成本法求取折旧中,建筑物的寿命应为(A、自然寿命B、经济寿命C、实际经过年数D、有效经过年数8.直线法中的残值率是建筑物的净残值与其(的比率A、原始价格B、市场价格C、评评估格D、重新购建价格9.某住宅,在取得土地使用权(70年的当年开始建造,建造期2年,建筑物经济寿命60年,则该住宅建筑物的折旧年限是(A、70年B、62年C、60年D、68年10.某办公楼建造期3年,在建成10年后改变了用途,同时补办土地使用权出让(年限50年,建筑物的经济寿命为45年,则该建筑物的折旧年限是(A、35年B、45年C、48年D、50年11.某商业房地产,在取得土地使用权(40年的当年开始建造,建造期3年,建筑物经济寿命60年,则该住宅建筑物的折旧年限是(A、40年B、60年C、63年D、37年12.某办公楼,在建成3年后改变商业用房,同时补办土地使用权出让(年限40年,建筑物的经济寿命为50年,则该建筑物的折旧年限是(A、40年B、43年C、47年D、50年13.经租房产根据房屋结构可分为(A、3类6等B、4类6等C、4类7等D、5类7等14.房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的,可分为(A、3类B、4类C、5类D、6类15.根据房屋新旧程度判定标准,一般损坏房的成新度为(A、六、五成B、五、四成C、五成D、四成1.C2.B3.A4.B5.D6.B7.B8.D9.C10.B11.D12.B13.C14.C15B第六章收益法1.从收益法的观点看,房地产的价值是未来(的现值之和。A.潜在毛收入B.有效毛收入C.净收益D.销售收入2.收益法适用于(房地产的评估。A.学校B.商业C.公园D.政府办公楼3.有一空置写字楼,目前不仅无收益,而且要缴纳房地产税等,其收益价格估算可采用(。A.类似写字楼的客观收益B.该写字楼的实际收益C.市场比较法D.无法估算4.评估房地产价格时,选取的资本化率越高,评估出的价格会(。A.越低B.越高C.不变D.符合客观实际5.资本化率=(+投资风险等补偿。A.平均利润率B.经济增长率C.贷款利率D.安全利率6.剩余技术是依据(价格。A.土地收益求取土地B.房地收益求取房地C.建筑物收益求取建筑物D.房地收益单独求取土地或建筑物7.某宗房地产正常情况下年总收益140万元,年总费用40万元,资本化率12%,出让时的土地使用年限50年,现已使用了5年,则该宗房地产的现时总价为(万元。A.833.33B. 830.45C.828.25D.827.648.某类房地产通常抵押贷款占7成,抵押贷款的年利率10%,购买者自有资本要求的年收益率12%,则该类房地产的资本化率为(%。A.10.6B.11.4C.11.2D.10.89.某宗房地产,净收益每年50万元,建筑物价值200万元,建筑物资本化率12%,土地资本化率10%,则该宗房地产的总价值为(万元。A.417B.500C.460D. 45010.采用市场提取法求取资本化率时,应至少选取(宗以上的类似房地产案例。A.2B.3C.4D.511.有两宗房地产,A房地产使用年限40年,单价为96元/平方米;B房地产使用年限70年,单价为100元/平方米,资本化率为8%,则A单价与B单价的关系为(。A. A单价高于B单价B.A单价低于B单价C.A单价等于B单价D.无法确定1.C2.B3.A4.A5.D6.D7.C8.A9.C10.B11.A第七章假设开发法1假设开发法的理论依据是（ ） A、替代原理 B、生产费用价值论 C、预期原理 D、均衡原理 2假设开发法中，正常情况下完成后的房地产价值是（ ） A、开发完成时的房地产状况的价值 B、在购买待开发房地产时的价值 C、开发期间的某 个时间的价值 D、房地产全部租售出去时的价值 3假设开发法中，使用传统方法时下列项目一般不需要计算利息（ ） A、待开发房地产的价值 B、管理费用 C、销售税费 D、投资者购买待开发房地产应负担的税费 1.C2.A3.C 第八章 长期趋势法 1直线趋势法要求房地产的价格时间序列（ ） A、完全在一条直线上 B、大致在一条直线上 C、呈某种波动式发展 D、任何形式都可 2直线趋势法中的 a、b 是由（ ）决定的 A、房地产历史价格资料 B、房地产未来价格资料 C、房地产现在的价格资料 D、评估人员预测 3平均增减量法要求房地产价格时间序列的逐期增减量（ ） A、完全相同 B、大致相同 C、不必相同 D、存在某种规律 4平均发展速度法要求房地产价格时间序列的逐期上升或下降的幅度（ ） A、完全相同 B、大致相同 C、不必相同 D、存在某种规律 5直线趋势法公式 Y=abX 中，X 表示（ ） A、价格 B、常数 C、价格变动率 D、时间 1.B2.A3.B4.B5.D 第九章 地价评估 1.在路线价评估法中， （ ）只需深度价格修正率即可计算地价，不必进行其他修正。 A.一面临街矩形地 B.一面临街三角形地 C.一面临街梯形地 D.两面临街矩形地 2.路线价法评估的第三个步骤是（ ） 。 A.设定标准深度 B.划分路线价区段 C.选取标准宗地 D.调查评估路线价 3.路线价法的特别适用于（ ）需要在大范围内对大量土地进行的评估。 A.土地收益测算 B.土地课税 C.土地经济评价 D.土地定级 4.某临街深度 100 英尺的矩形宗地，总价为 100 万元，根据四三二一法则，该宗地临街前半 部分的价格应为（ ） 。 A.50 B.70 C.30 D.40 5.某前后两面临街、总深度为 60 米的矩形宗地，前街路线价为 2000 元/平方米，后街路线价 为 1000 元/平方米，若按重置价值评估法，其前街影响深度为（ ）米。 A.20 B.40 C.50 D.60 6.基准地价评估的第二个步骤是（ ） 。 A.计算区段地价 B.确定评估区域范围 C.划分地价区段 D.确定基准地价 7.运用基准地价修正法评估时进行的交易日期修正，是将（ ）在其基准日期的值调整为评 估时点的值。 A.基准地价 B.宗地地价 C.标准宗地价格 D.评估