案例分析：金光华广场.ppt

商业地产 案例解读,【提要】,地理位置: 金光华广场位于深圳市人民南路，与深圳地铁一号线国贸站相连，在整个罗湖商业街区处于核心位置，是深圳市重大建设项目之一。此项目占地1.8万，建筑面积12万，楼高45m，由地下3层与地上8层的主体建筑及一个8500多前广场组成，总投资逾15亿元。作为深圳首家地铁无缝 接口商场，业主将其定 位为与国际高级商业中 心接轨的大型现代 Shopping Mall，建成后 成为深圳最大的单体零 售商业建筑，也是引领 购物时尚的“未来的购物 体验馆”。,【项目概况】,项目指标,【项目概况】,项目概况描述 金光华广场定位为大都会体验式购物中心，占地面积1.8万平方米，总投资额15亿元，楼高45米，创国内商场层高之最，地下层，地上层，总营业面积达12万平方米，拥有占地10000平方米的罗湖之心文化广场，可谓商业的巨无霸。,【项目概况】,地铁上盖大型 零售商业建筑,物业 定位,电梯配套 18部“太空穿梭”电梯、60部自动扶梯，带给人们购物的便利。,【建筑规划】,日光、月光、星光三座主题天井，“心际空间”室内巨型雕塑，个主题中庭，构成了金光华广场动态魅力的精髓，也显示了国际化购物广场的气魄。,【建筑规划】,内部空间眩目多彩,【建筑规划】,外立面风格 光耀生辉，极具时代魅力,外部休憩空间 消费者可在商场购物，在广场游戏，在悬空的“心际空间”小憩，看时装表演，欣赏骑楼建筑。,【休闲环境】,占地1万平方米的罗湖之心文化广场,集购物、观光、娱乐、餐饮、 休闲于一体，成为南中国最 具现代含义的商业中心。,【休闲环境】,休憩 空间,功能上集“购物、美食、休闲、娱乐、观光、地铁”于一体，室内空间规划合理，是南中国最具现代含义的商业中心之一。 在金光华广场的业态中，中高档百货占39，餐饮休闲娱乐占30。,【业态分布】,分 布示意图,功 能 空 间,地上八层核心布局,地 下 三 层,局部 装饰,六、案例总结分析,？,项目留给我们反思的若干问题,项目开发,优势 亮点,金光华广场,项目开发,优势 亮点,金光华广场,亮点-餐饮项目的主题规划,整个项目的组合上购物与餐饮的比例接近70：30， 餐饮-不再是传统购物中心的搭配，而成为重要的业态因子。 地下2层的便利性超市，结合了精巧的快餐类餐厅，并具有休闲业态； 在地上高档商品集中展示的楼层则安排有情侣含义的主题西式快餐； 在最高两层。将集中呈现中式酒楼、西式会所、商务餐厅的豪华概念,导致目标客户定位过窄 使其开业后一直没有形成主力客流,业态重复与动线设计的问题,主力店设置方面的问题,l品牌战略上没有跳出求大求全的思维，高端品牌缺乏差异化定位，造成基本商圈缺乏核心竞争力。,建筑规划形态的问题,金光华广场,商场入口问题,商场入口尺度过小,出入口 可识别性差,正佳商业广场 主要入口设计,中庭通透问题,中庭尺度较小， 扶梯布置较密， 遮挡阳光， 整个中庭通透感不够。,阳光中庭不阳光 景观电梯无景观,中庭采光问题（背景色调差异）,上海恒隆广场 中庭效果（银光色）,金光华广场 中庭效果（暗绿色）,地铁出入口问题,地铁的地面出口建筑体量太大 阻碍公众视线,入口广场问题,商场入口广场太“大”显得“干”而冷清 反而不聚人气,广场效果图,实际效果,商场内部平面布置问题,卖场较封闭、不开敞，可视性较差、 易达性较差、不紧凑，可出租率较低。 消费者购物动线不便捷、有阻隔感。,关于地下停车出口问题,地下停车入口道路较狭窄 （56米），转弯半径过小， 驾车者心理感受不愉快。,可视性差、位置不当、内容混乱、 用材用料档次底、无品味,关于导视系统问题,NEW MALL的使命： 做亚洲商业地产咨询行业的领跑者 NEW MALL的宗旨： 专业、严谨、顾客利益至上 NEW MALL的理念： 实践 博学 创新 NEW MALL的习惯： 尊重知识、尊重人材 张扬个性、倡导合作,新摩尔商业管理公司 掘万千商业价值 创一流管理品牌,新摩尔商业策划观点 掘万千商业价值 创一流管理品牌,中日韩三国专家构成业态设计的黄金搭档； 业态设计先行，再进行规划设计和招商工作； 零售、餐饮、娱乐产业经营遵循黄金比例； 核心主力店先行，辅助店随后的原则；吸引人气较多 业态先行，零售购物项目优先，辅助项目配套原则； 租赁经营采用放水养鱼的原则； 购物中心的商品选择须力争选择“