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武汉市住房保障和房屋管理局 房地产市场监管处 2011年2月,武汉市房屋租赁管理办法学习材料,主要内容,一、房屋租赁管理的必要性 二、我市房屋租赁管理现状 三、新办法主要内容的说明 四、新办法管理创新的特点 五、建立全市房屋租赁管理系统,主要内容,房屋租赁管理的必要性,主要内容,行为有效性 行为扶持性,行为规范性 社会效益性,房屋租赁管理的必要性,行 为 有 效 性 房屋租赁登记备案，实际是对房屋租赁行为进行审查。 一是审查合同的主体是否合法，既出租人和承租人是否具备相应的条件； 二是审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否与法律规定相悖； 三是审查租赁行为权利与义务是否符合法律规定； 四是审查租赁行为是否符合当地政府规定的租赁政策。,房屋租赁管理的必要性,行 为 规 范 性 通过登记备案，发挥了四个方面的作用： 一是明确规范了租赁双方的民事行为； 二是了解掌握租赁市场的基本行情； 三是引导和监督租赁双方的行为； 四是尽可能有效化解房屋租赁纠纷，从而达到规范和引导房屋租赁市场健康发展的目的。,房屋租赁管理的必要性,行 为 扶 持 性 让房屋租赁业主依法拥有房屋财产合理收益，使房屋租赁成为城镇居民和社会机构新的投资途径，这样有利于带动房地产二、三级市场和相关产业的发展。,房屋租赁管理的必要性,社 会 效 益 性 房屋租赁管理是房地产市场管理的重要组成部分，同时也是社会治安综合治理的重要内容，进行房屋租赁登记备案管理，有利于规范房屋租赁市场，确保社会稳定。,主要内容,我市房屋租赁管理现状,我市房屋租赁管理现状,1995年建设部颁布了城市房屋租赁管理办法（建设部令第42号）；1997年我市颁布实施了武汉市城市房屋租赁管理办法（市政府第93号令）。 办法实施十多年来，我市房屋租赁市场从最初以公有房屋租赁为主，私有房屋租赁为辅，逐渐转变为私有房屋租赁占有主导地位，随着城市日新月异地发展，房屋租赁市场也越来越活跃。,我市房屋租赁管理现状,房屋租赁管理工作由市住房保障和房屋管理局负责全市房屋租赁管理的政策制定和业务指导，具体管理工作由各区房产管理局承担。各区房产局设有房屋租赁管理站，按街道分布情况配备房管干事。 全市年均办理房屋租赁登记备案2.5万起，其中住宅约3000起，非住宅约2.2万起；管理面积约700万平方米左右，年租金约6亿元；与租赁管理相关收费近1000万元，其中：手续费约700万元，租赁土地收益金约300万元。,我市房屋租赁管理现状,原租赁管理体制和模式存在的问题,管理依据缺位难以实现全覆盖管理 房屋租赁市场管理主体单一 管理方式未充分体现服务意识 租赁管理执法手段有待强化,我市房屋租赁管理现状,管理依据缺位难以实现全覆盖管理,原办法规定的管理对象是针对权属明确和清晰的房屋租赁行为，对无权属证书的房屋租赁行为不能纳入租赁备案管理。如：城乡结合部现实中存在大量私房出租，对无证行医、私屠滥宰、黑网吧等违规违法经营提供了场所，此类房屋由于各种原因，无合法权属证书，反而不能纳入正常有效管理，给城市综合治理、社会治安和稳定带来了较大的隐患。,我市房屋租赁管理现状,房屋租赁市场管理主体单一,原办法制定时，我市房屋租赁市场处于以公有住房租赁为主，私房租赁为辅的阶段，管理模式上主要依靠房产管理部门一家。随着房地产一、二级市场日趋活跃，房屋租赁形式日趋多元化，各类私有房屋租赁、营业用房租赁、写字楼租赁等大量存在。房屋租赁市场行为人涵盖到社会不同的层次和各行各业，原单一的房屋租赁管理模式，已达不到“房与人”社会综合管理要求。,我市房屋租赁管理现状,管理方式未充分体现服务意识,原办法主要从管理者的角度出发，强调的是管理与被管理，命令与服从的关系，对为民服务，以人为本，构建和谐社会，保障城市综合治理等方面体现不足。我市“两个实有”创新工作，强调要求在服务的基础上改进管理方式，更加体现便民服务、强化管理的思路。,我市房屋租赁管理现状,租赁管理执法手段有待强化,原办法对租赁当事人承担法律责任规定较为原则，操作性不够。在日常管理工作中，管理人员经常遇到拒绝、阻碍执法等问题，缺乏有效的执行手段和法律依据。结合管理实践，需对此类问题拿出具体解决办法和细化条款，使之便于执行。,我市房屋租赁管理现状,2009年底，中央政法委、中央维护稳定工作领导小组制发了关于深入推进社会矛盾化解、社会管理创新、公正廉洁执法三项重点工作的意见（中办发200946号）。省委、省政府决定把加强“实有人口、实有房屋”管理作为社会管理创新的切入点。市委、市政府下发了关于加强全市实有人口实有房屋管理的工作方案（武办文20107号），明确提出了 “实有人口、实有房屋”两项管理的工作目标，实现“查房知人，查人知住”。,我市房屋租赁管理现状,国家住建部2011年2月1日颁布施行商品房屋租赁管理办法(城乡建设部令第6号)，因此，我市应按照国家住建的要求和“两个实有”工作的创新管理模式，修订完善新的武汉市房屋租赁管理办法，集中综合各行政管理部门的优势，形成合力，齐抓共管，最终达到房与人相互促进管理的模式。,主要内容,新办法主要内容的说明,关于房屋租赁管理适用范围 关于房屋租赁管理机制 关于房屋租赁管理原则 关于人口管理的相关内容 关于租赁与人口服务信息共享 关于保留部分的内容 关于租赁管理税费 关于法律责任,新办法主要内容的说明,新办法主要内容的说明,关于房屋租赁管理适用范围,新办法按“两实”工作要求，扩大了房屋租赁管理和人口服务覆盖面： 一方面扩大了房屋租赁管理的范围，在不涉及是否确权的前提下，将无权属证明文件的房屋出租行为纳入了管理范围，符合“实有房屋”的管理要求；,新办法主要内容的说明,关于房屋租赁管理适用范围,另一方面新增了人口管理的内容，将人口管理与房屋租赁管理相结合起来，符合“实有人口”的管理要求，实现相对稳定的房屋信息与相对流动的人口信息的有机结合。,新办法主要内容的说明,关于房屋租赁管理适用范围,此外，新办法明确将国有直管公房、职工与本单位的住宅租赁、廉租住房及其它政策性保障住房租赁，不纳入市场租赁行为的管理。,新办法主要内容的说明,关于房屋租赁管理机制,新办法结合我市实际，根据“两实”工作的要求，做出了下列重要的改进： 一是强调了市、区各级人民政府应当加强对房屋租赁及人口服务综合管理工作的领导和协调；,新办法主要内容的说明,关于房屋租赁管理机制,二是明确了公安、计生、工商、卫生、税务、规划、国家安全和城管执法等行政主管部门按照各自职责，对房屋租赁和人口服务实施具体综合管理；,新办法主要内容的说明,关于房屋租赁管理机制,三是增加了出租房屋和人口服务管理站(以下简称社区服务管理机构)，由各区人民政府建立，以社区（村）为单位，接受房管、公安、计划生育、税务等行政主管部门委托，集中办理辖区范围内住宅房屋租赁信息采集、登记备案手续、日常检查、人口服务等工作；,新办法主要内容的说明,关于房屋租赁管理机制,四是以房屋租赁和人口管理为基础，以“房屋租赁备案证明/信息卡”、“居住证”为抓手，将房管、公安、计生、卫生、社保、民政、工商、城管等各综治部门的行政管理进行了有机整合。,新办法主要内容的说明,关于房屋租赁管理原则,新办法综合考虑了现有的管理模式和新的管理机制，采取管理与服务相结合的原则，实行属地和分类管理。,新办法主要内容的说明,关于房屋租赁管理原则,分类管理是将租赁行为分为住宅和非住宅两类。住宅租赁委托由社区服务管理机构进行统一收件和日常巡查，由房管站登记备案，再交由社区服务管理机构发放备案结果，既方便了租赁当事人，提高了工作效率，又便于及时掌握租赁和人口信息。,新办法主要内容的说明,关于房屋租赁管理原则,房屋出租按“有证、无证”进行分类。有合法权属证件的，由辖区房管站核发房屋租赁备案证明；无合法权属证件的，由出租人申报房屋租赁事实情况，履行房屋出租登记义务，由辖区房管站填发房屋租赁信息登记卡。,新办法主要内容的说明,关于房屋租赁管理原则,属地管理是将房屋按所在社区、所在辖区，根据上述住宅与非住宅分类管理的原则，分别确定由房屋所在地社区服务管理机构和辖区房管站进行日常管理。,新办法主要内容的说明,关于人口管理的相关内容,明确在社区服务管理机构管理职责和服务内容； 在受理租赁登记备案时，增加了有关人口信息收件要求； 对用于生产、经营或其他非居住使用的出租房屋，有关行政部门办理行政审批或行政许可时，明确房屋租赁备案手续作为前置要求； 明确了出租人、承租人应承担的义务。,新办法主要内容的说明,关于租赁管理与人口服务信息共享,新办法中明确了房屋租赁与人口管理信息化建设，实行统一规划、动态管理、资源共享原则，政府各部门应建立信息交流制度，实现管理资源共享，协同执法。,新办法主要内容的说明,关于租赁管理与人口服务信息共享,启动了信息交换共享平台的建设，由市信息办牵头，规划、房管、公安、等各部门共同建设以GIS地图为基础，叠加人口、房屋等相关信息的交换平台，实现各部门信息交流和共享。,新办法主要内容的说明,关于保留部分的内容,在强调房屋租赁和人口服务综合管理的同时，新办法对原办法中符合“两实”管理与我局房屋租赁管理职能的条款作了保留：,新办法主要内容的说明,关于保留部分的内容,市区房产行政管理部门，负责房屋租赁管理工作，对执行标准租金的房屋、非住宅类房屋的租赁管理，依然沿用现有管理模式； 对租赁合同的签订、租赁当事人权利和义务的约定、房屋转租行为的规范以及相关要求都作出明确规范。,新办法主要内容的说明,关于租赁管理税费,对房屋租赁收费，权属清晰，两证齐全的，核发房屋租赁备案证，延用现有收费标准； 各类权属不清、两证不齐全的房屋出租行为，填发房屋租赁信息登记卡，只收集房屋和人口相关信息，暂不收取任何费用。,新办法主要内容的说明,关于法律责任,新办法加大了违规行为的处罚力度：,第三十条规定了对于违反禁止出租房屋规定的处罚; 第三十一条规定了违反以原设计的房间为最小出租单位的处罚; 第三十二条规定了出租人不履行房屋租赁登记备案义务的处罚;,新办法主要内容的说明,关于法律责任,第三十四条规定了房地产中介服务机构、物业服务机构拒绝协助采集出租房屋信息的处罚; 第三十五条规定了房屋租赁管理工作人员违规的处罚; 第三十六条规定了公民、法人或其他组织可以向有关行政主管部门举报; 第三十七条规定了对违反本办法的行为可以追究行政和刑事责任;,主要内容,新办法管理创新的特点,新办法管理创新的特点,一是保留并完善了原办法中符合“两个实有”工作要求的部分； 二是管理和服务的覆盖面有所扩大； 三是加强了各相关部门协作服务管理服务机制；四是租赁备案管理采取按房屋分类和属地管理的原则进行；,新办法管理创新的特点,五是充实了人口服务和管理的相关内容； 六是明确细化了法律责任，更具有可操作性。 七是明确了房屋租赁管理要依托于信息化建设。,优化了管理体制 初步实现人房共管 调整了管理范围 细化规范了房屋租赁民事行为 明确了信息共享和管理的协作机制,新办法管理创新的特点,新办法管理创新的特点,优化了管理体制,进一步明确了房管、公安、工商、税务、规划、计生、民政、卫生、城管等部门均应作为房屋租赁和人口服务管理的有机组成部分，由目前单纯依靠房管理部门一家管理，逐步过渡到各相关部门采取综合服务性管理，发挥了合力作用。,新办法管理创新的特点,优化了管理体制,规定了房地产中介服务机构和物业服务机构应当配合、协助相关部门和社区（村）出租房屋综合服务管理机构做好信息采集工作，充分调动社会服务力量，多方位多渠道地及时掌握流动人口和出租屋的动态信息，为城市管理决策提供支持。,新办法管理创新的特点,初步实现人房共管,强调了房屋租赁和人口管理相结合的管理方式，明确了房屋租赁当事人、租住人既要提供房屋租赁信息，也要配合管理部门提供人口信息,将管房和管人二者有机结合，以达到“两个实有”工作的社会综合治理的总体要求。,新办法管理创新的特点,调整了管理范围,在管理范围上，有以下几方面突破：,一是扩大了管理和服务的覆盖面，将原有的以城市规划区范围内国有土地为主，扩展到我市所有行政区域，覆盖中心城区和远城区；,新办法管理创新的特点,调整了管理范围,二是扩大了管理对象的外延，将原办法着重管理权属清晰的房屋，扩大到只要存在事实的房屋租赁行为。对于权属清晰的房屋租赁行为，发放房屋租赁备案证，对于没有权属证明的房屋租赁行为，则仅采集房屋和人口信息，发放房屋租赁信息采集卡。,新办法管理创新的特点,调整了管理范围,三是扩大了管理者的范围，从原有房管部门不足200人，扩展到包括相关管理部门及社区（村）出租房屋综合服务管理机构的数千人的队伍，管理将更加到位，服务将更加及时。,新办法管理创新的特点,细化规范了房屋租赁民事行为,结合人口服务的相关内容，对房屋租赁当事人的权利与义务进行了明确的规范，同时也吸收了部分社会综合治理、物业服务的相关要求，对出租人、承租人及租住人的民事行为作了进一步规范。,新办法管理创新的特点,细化规范了房屋租赁民事行为,明确了房屋租赁的禁止性行为及相关的法律责任，一方面明确了房屋租赁相关人的行为规范，另一方面也便于基层工作人员的管理，且相关罚责条款较之原办法更细化，更具操作性，强化了执法手段。,新办法管理创新的特点,明确了信息共享和管理的协作机制,房屋租赁管理是“两实”信息平台重要的信息更新手段之一，“两实”信息平台能够真正为社