2010德惠市房地产市场调研报告.doc

德惠市房地产市场调研报告目录第一部分 市场调查概述第二部分 德惠市经济环境分析第三部分 德惠市规划及发展第四部分 德惠市房地产市场分析第五部分 项目周边环境及地块分析第六部分 目标消费者调研分析第七部分 媒体调查及建议第八部分 本项目swot分析第一部分 市场调查概述自2010年3月1日以来至今我们对德惠市房地产市场进行了详尽的调研，目的是了解当地房地产市场的详细情况并且根据市场的实际情况制定我们项目行之有效的销售策略及销售方案。通过对当地房地产市场的调研了解，德惠市区主要销售楼盘有十二家，其中较大项目及主要竞争楼盘有以下6家：学府家园、锦绣世家、锦绣富苑、泊林郡、龙凤翔城、富城誉景。我们以明调和暗调以及电话调研相结合的方法了解到德惠市各房地产项目的基本情况，通过比较各个项目的优劣势可以清楚的看到我们项目与其它项目的优势与不足之处，扬长避短才能更好的制定行之有效的销售策略。第二部分 德惠市经济环境分析一德惠市概况：德惠市地处中国东北，松花江畔，幅员面积平方公里，辖个镇、个街道办事处，总人口万，设有省级经济开发区。市区位于长春、吉林、哈尔滨三大城市之间，南北物流大动脉京哈铁路、国道和同三高速公路平行纵贯境内百余公里，县乡公路连接成网，四通八达。境内一江四河，水资源丰富，给水排水、供热供气等设施完备。电子光缆、现代网络、电子商务与国内外直接联网。年用电总量超过亿度，在吉林省县一级中名列首位。到2010年，地区生产总值达到265亿元，年均递增15%；财政收入达到6亿元，年均递增23.9%；固定资产投资达到88亿元，年均递增20%以上；社会消费品总额达到46亿元，年均递增13%；出口创汇总额达到1.5亿美元，年均递增24.6%。二. 德惠市支柱性产业及其影响：“十一五”期间各项主要经济指标和战略任务的顺利实施，重点规划了九大体系38类100个重大项目。 1、食品加工项目。包括肉鸡加工屠宰扩产项目，稻米加工扩产项目，白酒扩产项目，油脂扩产项目，肉牛加工屠宰扩产项目，小食品加工扩产项目，肉鹅肉鸭屠宰加工项目，生猪屠宰加工项目，蔬菜加工项目。 2、生物化工项目。包括玉米深加工提取sod项目，圣泉1万吨呋喃树脂项目，8万吨醋酐项目，30万吨乙醇项目，淀粉糖、赖氨酸、谷氨酸、合成氨项目，米糠深加工项目。 3、生物制药项目。包括银河制药厂大输液扩建项目，吉林都邦药业生物制药项目，二氧化碳制取干冰项目。 4、冶金制造项目。包括长春市钢铁总厂德惠新厂建设项目，汽车零部件配套项目。 5、能源环保项目。包括生物质能发电项目，页岩陶粒开采加工项目，皮革加工项目，羽毛加工项目，稻草稻壳综合利用项目。 6、现代包装项目。包括pvc包装项目，纸制品包装箱生产项目，废旧塑料再生项目。 7、饲料肥料项目。包括生化复合肥项目，秸秆饲料加工项目，生物菌肥项目。 8、生态旅游项目。包括102国道生态农业项目，现代生态旅游区项目，松花江休闲度假旅游项目，饮马河滨河公园项目。 9、基础设施项目。包括松沐灌区节水项目，引松入德项目，城市污水处理项目，城市垃圾无害化处理项目，环路建设项目，高速公路米沙子出口项目，二松加固治理项目，农畜产品交易市场项目，城乡供电供水网管改造项目，城乡有线电视hfg传输管理项目，1万平方米体育馆项目，职业技术教育中心项目，老年社会福利服务中心项目，城市信息网络建设工程。 “十一五”规划的九大体系重点项目，总投资180亿元，新增产值200亿元，利税30亿元。这些项目的实施，会使我市的经济实力更强。特别是龙头企业将更加壮大，龙头产业化将提升到一个更高的层次，产业链将会更粗、更大、更长。同时可以带动我市相关产业的发展，使经济结构科学合理，经济质量优化高效，最终达到二、三、一产业协调发展的县域经济新格局，基本实现社会主义新农村和全面小康社会的建设目标。三. 德惠市人民生活水平：到2011年，农民人均纯收入达到6500元，年均递增8.6%；城镇居民人均可支配收入达到10000元，年均递增7.7%；恩格尔系数下降到38%左右；城乡居民人均住房面积达到28平方米。四小结：德惠市的经济水平正在逐年提升，人们的年收入及生活水平同样得到了显著提高。收入的提高同样带动经济的进一步提升，两者相辅相成；正是由于以上原因，德惠市的各行各业发展比较稳定。从金融危机初期至今德惠市的房地产一直在稳步发展，各楼盘项目的开发也在稳步进行中，尤其是2010年至今房地产的成交价格和成交量飞速提升也正是基于以上因素。第三部分 德惠市规划及发展德惠市正推进城镇化建设，扩展中心，建设“四镇”坚持以城带乡，城乡互动，构建城乡一体，全面协调发展的格局。明确功能定位，优化城市布局，实施城区发展南扩东进战略，建成南部新区，构建东部新城，拉大中心城市框架。加强基础设施建设，强化棚户区改造，改善城市环境，增强承载能力。我们的项目位置位于迎新街与和平路交汇处，接近于城乡结合部，也正是处在德惠市规划发展的主要方向及区域，未来随着迎新路的建设完成本项目的升值空间也将得到更进一步提升。德惠市植物园的建立增加了人们的业余活动场所，也带动的周边的人流量，以及未来将开发建设迎新街（十一道街）、 十二道街与东风路。在迎新街与东风路的两侧，将设立大型全民健身中心，目的为提高全民健身活动，丰富居民业余生活。政府未来还将建设大型广场，目的是为周边居民创造良好的生活环境，提供了良好的休闲场所，也更进一步改善我市的精神面貌。后期高速客运站的开发建设与投入使用，再次带动周边的人流量同时带动经济的进一步增长。市政府的预留地、及以上所述未开发及已开发的项目都标志着德惠市政府总体的发展方向与决心。本案开发的项目正是处在德惠市政府的规划发展方向的区域内，因此未来升值空间与升值潜力将十分巨大。第四部分 德惠市房地产市场分析项目名称龙凤翔城学府嘉园富城誉景锦绣富苑锦绣世家泊林郡项目地址西八道街与松柏路交汇西十道街与三中央街交汇和平路与八道街交汇三中央街与西十道街交汇西十道街与二中央街交汇德大路与西十道街西行200米占地面积27.7万平米8.5万平21万平15万平20万平10.46万平总建面积49万平米14万平未规划完成26万平32万平16万平楼栋数100栋左右22栋41栋58栋65栋32栋容积率1.71.6未规划完成1.71.61.6绿化率37%35%未规划完成40%30%31%投资商永盛兄弟地产公司惠通房地产长春富城房地产惠通房地产良品柏宏房地产惠通房地产得房率多86%高81%多85%高85%未规划完成多85%复80%多85%高80%多85%楼间距30-45米29-32米32-36米32米28-40米33米层 高2.9-3.0米3米2.9米2.9米2.9米2.9米交房标准毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯/三栋小高简装户型/面积区间/销售率户型/面积区间/销售率户型/面积区间/销售率户型/面积区间/销售率户型/面积区间/销售率户型/面积区间/销售率多二室二厅/78-88/二室二厅/73-96/一室一厅/50/一室一厅/40-50/一室一厅/40-50/二室一厅/70-90/90%80%85%80%85%85%层 三室二厅/100-118/三室二厅96/80%二室二厅/60-100/二室二厅/60-80/二室二厅/60-90/85%90%85%80%三室两厅两卫/120-140/50%二室二厅/87/30%二室二厅/80-90/二室二厅80-90/50%两室两厅90.56-110/两室两厅/90.67-93/高50%15%90%三室二厅/65/100%三室二厅/90-148/三室两厅一卫90-120/三室两厅/110-139/层50%30%15%三室两厅两卫120-150/20%项目名称龙凤翔城学府嘉园富城誉景锦绣富苑锦绣世家泊林郡单价范围2480-29802520-29802458-26982560-28002300-28002300-3005均价2600-270027002500265025502600-2700优惠政策全款9.8折全款9.8折全款9.8折全款9.8折全款9.9折全款9.8折开盘日期2010.5.292010.6.62010.7.242010.9.202010.8.152010.8.8交房日期2011年底2011.7.3120112011.12011.72011年11月商业形式沿街底商沿街底商沿街底商沿街底商沿街底商沿街底商小区内底商小区内底商小区内底商会所健身房/阅览室幼儿园/棋牌室幼儿园/桌球室健身房/棋牌室健身房/超市室内游泳池桌球室/健身房超市/餐厅一德惠市房地产市场分析：以上为本地主要竞争楼盘对象，它们的主力面积在6080之间，而主力户型也是围绕着两室一厅和两室两厅来设计的。多数客户还是倾向于多层住宅，首先因为得分率要略高于高层住宅，其次，居民后期的入住费用要少于高层住宅。多层住宅的单价区间约在23002800元/之间，而通过这一阶段对当地尤其是周边居住人群的调研发现，当地的客户心理承受价位是在20002500元/之间，还有部分客户在持币观望，寄希望于国家近期出台的房地产法规能够影响到房地产价位的调整，这也是近期房地产市场不温不火的原因之一。各楼盘的交房日期均在2011年，这也说明了2011年开始各个楼盘均有现房或准现房出售，同时也增加了各楼盘之间的竞争力度。各主要竞争楼盘车库的定价在27003500元/之间不等，这也是各楼盘地理位置及项目的定位不同而决定的，因本案的地理位置与项目定位异于其它楼盘，因此在定价时需谨慎。部分竞争楼盘的沿街商业定价在50007000元/之间，同样是因为所处的位置和社区生活配套不同；经过对周边居民的调研发现，他们对沿街商业的心理承受价位在4000元/左右，虽然后期城市的发展建设对我项目很有利，但在前期定价时还需以现有市场为基础参考，以免造成后期销售的不利局面。二国内房地产经济：自1997年以来，房地产投资占gdp比重持续上升，到2007年十年间，gdp中占比超过10%。2008年在全球金融危机的冲击下，为了保持中国经济持续、稳定增长，国家放松了对房地产的调控，反倒在四万亿刺激政策以及天量流动性释放中，房地产行业获得更快发展，由此也把中国经济与房地产越来越紧密捆绑在一起。国家统计局资料显示，2010年上半年国内生产总值17.28万亿，而房地产开发投资则达到2.045万亿，约占gdp比重超过11.8%。从扩大国内消费支出，推动经济增长方式转型来看，房地产降温同样不是坏事。第五部分 项目周边环境及地块分析一项目周边环境及地块分析：本案所处区域居住环境良好，交通便利，周边生活配套设施相对完善；中小型商铺居多，由此也带动了周边经济的发展，而恰好重点校区在本项目区域内，解决了小区业主跨区就学的困难。这也是其他项目无法媲美的。从地理位置来分析，本案所处地段其发展前景比较乐观，有很大拓展空间，尤其本案也被划在德惠市城区发展方向内，在未来几年，迎新街（十一道街）、十二道街与东风路的建立贯通更加体现了本案发展潜力，与此同时城市文明建设也是政府所要关心方向，在迎新街与东风路周边将建设全民健身中心，为城市居民提供更好的休闲娱乐场所，以此改善我市精神文明面貌，在其周边还将建成我市最大规模的广场，同样预示着我市整体发展方向。后期这两项配套建设的完成将对本案起到画龙点睛的作用。本案虽周边社区氛围浓厚，具有生活气息。商教有序和周边的市场提供方便的条件，但与此同时也造成了社区交通拥堵，给居民带来出行不便；本案东侧以棚户区居多，街道路政设施不是很完善，路灯明亮度低，存在了一定的安全隐患；和平路上的露天市场导致附近居民出行不畅。综上所诉分析就本案地块位置来讲优势居多，劣势较少，其发展规划占有一定比例的优势，拓展空间及发展潜力相对其他项目来说是非常大的。二周边人口现状及发展：本案周边人口众多，生活小区密集属于市内生活较集中区域，附近除位于本项目附近的德惠大曲（二酒厂）酒厂外没有其它大型工业企业，德惠大曲酒厂隶属于吉林德大有限公司，也是德惠市的名牌企业。附近居民依托德惠大区酒厂一部分人在酒厂工作，一定程度上也带动了周边经济发展提高了附近居民的生活水平。据调查统计分析人均年收入在3万元左右，周边居民趋于老龄化发展，对供热问题反映比较大。改善性需求比较大。而且附近相当一部分楼体老化严重，室内户型不和理，没有规模的封闭式现代小区，已远远达不到附近居民的生活要求。附近居民对迎新街（十一道街）和东风路的即将修建和城市的发展规划都有一定程度的认识，认为本案的升值潜力很大，所以根据以上调查得出结论；本案的开发与建设很大程度上适应了这部分改善性客户的需求，也会为一些刚性需求的客户所认同，同时也满足了投资客户群体的需要。第六部分 目标消费者调研分析通过走访消费者调查问卷中分析得出，目前消费者中商铺意向客户与住宅意向客户所关注的重点是有所区别的。 商铺意向客户都认为本项目的地理位置相对来说比较偏僻，如果十一道街和东风路开通后会比较认可这个地段；而且，和平路上的市场如若不取消或搬迁和平路就无法畅通，这就直接影响着大部分客户群体的选择方向；其次，在价格上整体给的都在4000元/平方米左右，相对较低；面积区间在50-400平方米不等。车库意向客户群体所能接受的整体价位在50000元左右，这也迎合了当地各楼盘的市场价格。住宅意向客户群体反倒认为这个地理位置相对来说肃静比较适合居住，但最注重的是供热方面。据了解整个德惠市区大多数小区的供暖都不尽人意，这也是客户都愿意选择双阳户型的重点所在。其次是小区的规模和价格，因为小区规模的大小直接关系到业主今后的各项保障与物业管理；而价格则是根据地段而言的，大多数认为本项目的价格是在2400-2500/平方米左右，虽然整体不算高，但都是在对本项目还未有任何了解的前提下的定价。综合以上各项分析，本项目只要在销售价格、整体规划、交通、供热等方面做到为业主考虑，基本上就会不存在太大的销售阻碍。第七部分 媒体调查及建议经过对德惠市房地产市场及其它各行业的调研走访发现，德惠市各个楼盘及其它行业的主要宣传媒体及方式为：德惠信息、供求世界、联发；报纸的宣传方式已被大众所接受，而且涉及面较广，效果也较好。户外广告牌、道旗、车体及夹报宣传的方式具有一定的局限，而且费用较高，效果不是十分理想。而派单宣传是很有效的方式，它的整体费用小，涉及面广，效果也是最明显的。因此建议本案前期的宣传方式以德惠信息、供求世界为宣传载体，主要以派单的方式为主，既节省了宣传费用，又达到了很好的宣传效果。第八部分 本项目swot分析一 优势分析：本项目地处迎新路（十一道街）与和平路交汇处，正是处于城市规划发展的范畴，这就意味着本小区将来极具升值潜力，随着迎新路与东风路的修建开通，小区将达到交通便利，这也使本小区业主的业主出行更为方便，项目地周边有从小学到高中的一站式教育体系，还有德惠市的重点学校分布其中，为将来业主子女的就学问题提供便利；并且政府未来还要在项目地周边建设全民健身会馆及花园式广场，这也同样方便了小区业主的业余文化生活。综上所述，本案的配套成熟，未来的发展前景十分理想，升值潜力也优于其它部分楼盘。二 劣势分析：首先，本案与周边的其它项目比较来讲属于中小规模，这在以后的物业管理当中不太容易形成统一；其次，从地理位置来讲暂时还较偏，有待城市后期的发展建设来带动小区的升值空间；迎新路与东风路的修建直接影响本案的交通与价值；而且本案现在距离繁华主商业街相对较远，小区居民出行购物不是十分便利；同样和平路上的露天市场虽然有利于小区居民的日常食物购买，但同样形成的占道经营的现象，这也同样影响了小区居民的正常出行。就目前本案周边的发展情况而言繁华度还不十分成熟，要依托政府后期的道路建设以及周边的设施配套进一步完善，最终才能发展成为真正成熟的社区，这也是目前项目周边的不足之处。三 项目机会：本案周边重点校居多，例如第六小学，位于东十道街距该项目400m左右，第六小学师资力量雄厚，历年来在教育界名列前茅。反方向讲，西十道街与中央街交汇处，便是我市第二十九中学，二十九中学现以拓展东校，位于东风路五道街，它为我市的重点中学，二十九中学以东位于中央街与九道街交汇也是我市引以称傲的两个学校，德惠一中与德惠三中。根据现教育部门对跨学区读书的局限性，我项目占很大地理位置优势，家长不必为子女选择学校而忧心可去选择任意重点高校。居民休闲场所的建设：德惠市未来几年来内，一路向东、向南横向拉深发展，将开发建设迎新街（十一道街） 十二道街 与东风路。在迎新街与东风路左侧，将设立大型全民健身中心，目