贵阳市花溪思雅大学城投资可行性研究报告 2011-83页.doc

贵阳市花溪思雅大学城投资可行性研究报告二一一年一月一日目 录第一章 总论5一、项目概况51、项目名称52、项目建设单位53、项目建设地点64、项目建设背景6二、项目投资可行性研究报告编制依据7三、项目投资可行性研究报告研究范围及内容8四、项目主要结论及经济技术指标91、项目主要结论92、项目建议9第二章 项目建设背景及必要性10一、项目建设背景10二、项目建设必要性111、项目建设是贵阳市城市经济的重要组成部分112、项目建设将对区域经济的可持续发展起到重要作用123、项目建设将对区域经济的发展起到重要的推动作用124、项目建设将为“大学经济区”的战略设想打下坚实的基础，加快“大学经济区”发展步伐125、项目建设将取得良好的社会和经济效益13第三章 市场分析14一、贵州省经济发展背景141、概述142、贵州省经济发展状况143、贵州省旅游资源164、贵州旅游发展现状、规划及前景20二、贵阳市经济发展背景211、概述212、贵阳市经济发展状况223、贵阳市经济发展规划244、贵阳市旅游资源245、贵阳市旅游发展规划、现状及前景28三、贵阳市房地产市场291、贵阳市房地产市场特点292、贵阳房地产现状293、近年贵阳房地产市场情况314、贵阳旅游房地产325、贵阳房地产走势预测33四、花溪思雅大学城项目351、概述352、花溪思雅大学城区域的优劣势353、区域发展的机遇38五、项目市场定位及价格预测391、项目产品定位392、客户定位393、项目价格定位40第四章 项目建设用地分析43一、项目规划简介431、概述432、规划空间结构443、功能定位44二、项目规划用地现状46三、规划区土地利用规划46第五章 项目建设地址及建设条件47一、项目建设地址47二、项目建设条件471、项目区位472、自然条件473、资源概况484、社会经济概况485、规划用地条件506、市政配套条件50第六章 建设内容及建设规模52一、建设依据52二、建设内容52三、建设规模531、用地规模532、公用设施工程建设规模533、拆迁安置规模54第七章 工程技术方案55一、方案依据55二、方案原则57三、方案编制范围571、配套基础设施工程572、公共事业工程59四、方案编制规划591、内部交通系统规划602、桥涵工程603、给水工程规划604、排水工程规划605、电力规划工程606、电信工程规划617、燃气工程规划618、环境卫生工程规划61第八章 资源和能源消耗62一、节能62二、节水63三、节约土地63第九章 环境保护64一、环境质量控制标准64二、污染防治措施65三、生态保护措施65四、施工期污染防治措施66第十章 消防与劳动安全卫生67一、建筑消防及人防671、消防及人防控制标准672、消防工程规划673、人防工程规划68二、劳动安全卫生68第十一章 项目开发进度计划71一、项目工期71二、项目施工进度安排71第十二章 投资估算与资金筹措72一、投资估算721、估算范围722、编制依据723、编制说明73二、资金筹措74第十三章 项目经济评价75一、项目基础数据与参数选取75二、销售收益测算75三、敏感性分析76四、项目经济评价结论76第十四章 项目投资风险分析77一、市场风险77二、技术风险和工程风险77三、项目管理方面的风险78四、外部环境风险78第十五章 社会效益分析80一、项目建设将有效利用区域资源，促进区域经济发展80二、项目有利于促进贵州高等教育的发展80三、项目有利于城市发展和城市化进程的推进80四、项目建设有利于增加社会就业机会，提高人民物质生活水平81第一章 总论一、 项目概况1、 项目名称项目名称:贵阳市花溪思雅大学新城项目。2、 项目建设单位2.1贵阳市花溪区政府 花溪区位于黔中腹地，是贵阳市的一个县级区，距市中心17公里。全区地貌以山地和丘陵为主，土地总面积957.6平方公里。全区总人口32.41万人，少数民族人口115924人，占34.38，有汉、苗、布依等38个民族。花溪区辖贵筑街道办事处、清溪街道办事处、溪北街道办事处、青岩镇、石板镇、久安乡、麦坪乡、燕楼乡、党武乡、高坡苗族乡、湖潮苗族布依族乡、孟关苗族布依族乡、黔陶布依族苗族乡、马铃布依族苗族乡共14个乡镇、街道办事处。2.2福建隆德集团 福建隆德集团有限公司成立于2003年，是一家着力培育基础设施投资建设、房地产投资开发和资源投资开发三大产业的多元化、跨地区的大型民营企业集团。集团立足福建，辐射全国，放眼全球，拥有全资、控股和参股企业近10家，现有建设项目分布在福建、北京、安徽、甘肃、山西、云南、贵州、内蒙古等地。3、 项目建设地点贵阳市花溪思雅大学城位于贵阳市中心城区南面，距贵阳市中心城区约18公里，规划总用地面积约8.3平方公里，规划范围属于贵阳市花溪区范围内。4、 项目建设背景我国实施西部大开发战略和新阶段扶贫开发以来，贵州基础设施、生态环境明显得到改善，交通、能源建设加速发展，产业结构进一步优化，经济社会发展迅速。贵阳市作为特大城市和全省的政治、经济、文化中心，其城市规模、综合经济实力和产业聚集能力逐步增强，已成为辐射全省和带动周边区域经济发展的核心城市。目前贵州省属高等学校大多数建设在贵阳市城市中心地段，由于城市建设的发展，这些学校的校园面积大都呈现不断缩小的境地。囿于校园土地的制约，难以给师生提供优良的教学科研环境，不利于学校发展。2008年，全国高等教育毛入学率已经达到23.3%，可是贵州省仅为11.8%。只有全国平均水平的50%。 贵阳市新出台关于支持驻筑省属高校建设与发展的意见，以解决驻筑省属高校在中心城区“布局过挤”的问题。意见明确提到，为解决高等学校在中心城区布局过于集中，地域分布不尽合理的问题，贵阳市将用5年左右时间，建成配套设施齐全、功能完备、环境优美的花溪高等教育聚集区，今后市规划部门在规划审批时将严格把关，在聚集区范围外不再审批高校新增建设用地规划。对搬迁到聚集区内的省属驻筑高校，在政策和法律许可的范围内，积极落实扶持、鼓励的优惠政策。老城区高校在异地建设新校后，原校区的土地出让收入，除应上缴和按政策规定提取的相关费用外，原则上用于支持高校新校区基础设施建设。2010年5月14日，贵阳市城乡规划建设委员会召开第九次全体会议。贵州省委常委、贵阳市委书记、市规委主任李军出席会议并讲话。会议原则通过花溪高校聚集区控制性详细规划等7个项目规划。 2010年10月08日花溪高校聚集区总体布局规划方案征集评选会在花溪迎宾馆举行，来自全国的15名专家对三个方案进行了评审，最终评出方案3“绿荫环溪书香溢园”为最佳方案。目前大学城区域的控制性详细规划已经通过了相关部门审批。二、 项目投资可行性研究报告编制依据1、贵阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（20062010年）2、贵阳市花溪城市组团控制性详细规划3、关于支持驻筑省属高校建设与发展的意见4、花溪高校聚集区控制性详细规划5、贵阳市基准地价6、投资项目可行性研究指南(试用版)7、建设项目经济评价方法与参数(第三版)8、房地产开发项目经济评价方法，建设部建标2000205号三、 项目投资可行性研究报告研究范围及内容本研究报告对贵阳市花溪思雅大学城项目进行可行性研究，花溪思雅大学城项目规划范围见下图：本报告主要研究范围：1、市场分析2、建设内容及规模3、建设条件4、工程技术方案5、投资估算与资金筹措6、经济评价四、 项目主要结论及经济技术指标1、 项目主要结论花溪思雅大学城位于贵阳市中心城区南面，距贵阳市中心城区约18公里，规划总用地面积约8.3平方公里，规划范围属于贵阳市花溪区范围内。经测算，项目建设将取得良好的经济效益和社会效益，本项目经济效益较好，税后投资收益为13.93亿元，投资回报率为350.92%，年投资回报率为70.18%。从经济评价上，本项目是可行的。2、 项目建议作为土地一级开发项目，需要有国资参与，可与政府组建合资公司，建议项目收益企业占70%，政府占30%。随着本项目的开发推动和时间的延续，同时考虑花溪房地产市场现状，建议部分核心地块采取一、二级联动开发的模式进行。，获取更高的投资回报。依据国际、国内市场上相关项目招商运作的经验模式，鉴于花溪思雅大学城项目所拥有的较大升值潜力，如有合作伙伴加入共同开发，建议公司采取溢价转让或溢价增资扩股的方式转让股份。第二章 项目建设背景及必要性一、 项目建设背景我国实施西部大开发战略和新阶段扶贫开发以来，贵州基础设施、生态环境明显得到改善，交通、能源建设加速发展，产业结构进一步优化，经济社会发展迅速。贵阳市作为特大城市和全省的政治、经济、文化中心，其城市规模、综合经济实力和产业聚集能力逐步增强，已成为辐射全省和带动周边区域经济发展的核心城市。目前贵州省属高等学校大多数建设在贵阳市城市中心地段，由于城市建设的发展，这些学校的校园面积大都呈现不断缩小的境地。囿于校园土地的制约，难以给师生提供优良的教学科研环境，不利于学校发展。2008年，全国高等教育毛入学率已经达到23.3%，可是贵州省仅为11.8%。只有全国平均水平的50%。 贵阳市新出台关于支持驻筑省属高校建设与发展的意见，以解决驻筑省属高校在中心城区“布局过挤”的问题。意见明确提到，为解决高等学校在中心城区布局过于集中，地域分布不尽合理的问题，贵阳市将用5年左右时间，建成配套设施齐全、功能完备、环境优美的花溪高等教育聚集区，今后市规划部门在规划审批时将严格把关，在聚集区范围外不再审批高校新增建设用地规划。对搬迁到聚集区内的省属驻筑高校，在政策和法律许可的范围内，积极落实扶持、鼓励的优惠政策。老城区高校在异地建设新校后，原校区的土地出让收入，除应上缴和按政策规定提取的相关费用外，原则上用于支持高校新校区基础设施建设。2010年5月14日，贵阳市城乡规划建设委员会召开第九次全体会议。贵州省委常委、贵阳市委书记、市规委主任李军出席会议并讲话。会议原则通过花溪高校聚集区控制性详细规划等7个项目规划。 2010年10月08日花溪高校聚集区总体布局规划方案征集评选会在花溪迎宾馆举行，来自全国的15名专家对三个方案进行了评审，最终评出方案3“绿荫环溪书香溢园”为最佳方案。目前大学城区域的控制性详细规划已经通过了相关部门审批。贵州省政府、贵阳市政府提出区域发展要求，思雅大学城各高校3年内建成并进驻。为充分发挥大学城的辐射作用，着力打造大学经济区，贵阳市花溪区政府提出建设思雅大学新城的概念，项目区域的控制性详细规划近期已经通过审批。二、 项目建设必要性1、 项目建设是贵阳市城市经济的重要组成部分花溪高校聚集区控制性详细规划、贵阳市花溪城市组团控制性详细规划近期已审批通过，规划将花溪打造成为集教育文化、休闲度假、生态居住为一体的生态型、园林型、智能型、文化型特色的城市新区，花溪思雅大学新城位于区域规划的核心区域，是区域发展的重要组成部分。项目的建设将有助于区域规划建设的整体实施。2、 项目建设将对区域经济的可持续发展起到重要作用花溪思雅大学新城的建设，初步预计土地一级开发投资50亿元，同时带动房地产投资超过900亿元以上，聚集常驻人口超过15万人。同时项目建设还将对房地产相关产业起到积极的带动作用，此外，项目建设将改善地区生态环境、居住环境、交通状况、增加就业，进一步优化区域的产业结构，对区域经济的可持续发展起到重要的作用。3、 项目建设将对区域经济的发展起到重要的推动作用花溪思雅大学新城位于“大学经济区”的核心位置，项目的开发建设是贵阳市花溪大学经济区的重要环节，对于合理配置和集聚高等教育资源，促进高等教育事业发展，强化花溪文化旅游功能，优化产业结构，推动贵阳生态文明城市建设，具有十分积极的推动作用。4、 项目建设将为“大学经济区”的战略设想打下坚实的基础，加快“大学经济区”发展步伐贵阳市新出台关于支持驻筑省属高校建设与发展的意见，以解决驻筑省属高校在中心城区“布局过挤”的问题。 意见明确提到，为解决高等学校在中心城区布局过于集中，地域分布不尽合理的问题，贵阳市将用5年左右时间，建成配套设施齐全、功能完备、环境优美的花溪高等教育聚集区，今后市规划部门在规划审批时将严格把关，在聚集区范围外不再审批高校新增建设用地规划。对搬迁到聚集区内的省属驻筑高校，在政策和法律许可的范围内，积极落实扶持、鼓励的优惠政策。“大学经济区”将依托高校聚集区、环城铁路、城市轻轨、环城高速公路等重大基础设施和项目的建设作为突破口，依托自身及周边的优势条件，发展大学城经济。花溪思雅大学新城项目作为花溪大学经济区的核心组成部分，其建设将为构建花溪大学经济区的战略设想打下坚实的基础，极大加快“大学经济区”发展的步伐。5、 项目建设将取得良好的社会和经济效益花溪思雅大学城依托自身及周边的优势条件，充分发挥大学城的辐射作用，带动周边经济的可持续发展。项目建成后，将形成支撑区域经济的重要增长极，这一“增长极”的建成，不仅因其区域内部产业的集中所产生的内在规模经济效益，还将由于基础设施的建设，金融、信息、电信等服务设施的完善，使整个区域经济和有关区域共同受益，进而产生外在规模经济效益，同时可增加就业。由此可见，项目建设将取得良好的社会效益和经济效益。第三章 市场分析一、 贵州省经济发展背景1、 概述贵州省简称黔或贵，位于中国的西南部，靠近东南沿海和长江中游地区，属于浅内陆位置。全省北与四川、重庆相连，东连湖南，南接广西，西邻云南，是西南的交通枢纽和通向东南沿海最近的通道，土地总面积17.6万平方公里，气候温暖湿润，属亚热带湿润季风气候区。，气温变化小，冬暖夏凉，气候宜人。2007年末贵州省常住总人口（常住一年及一年以上常住不少于一年）达到3975.48万人，其中少数民族占38.9%。全省共有49个民族，其中人口超过10万的民族有汉族、苗族、布依族、侗族、土家族、彝族、仡佬族、水族、回族、白族。下辖4个地级市，2个地区，3个自治州，9个市辖区，9个县级市，56个县，11个自治县，2个特区。2、 贵州省经济发展状况贵州省的经济支柱产业是电力、煤及煤化工、有色金属、旅游、铝及铝加工、烟、酒、民族制药等。2008年全省生产总值为3333.4亿元，较上年同比增长10.2；财政总收入和一般预算收入分别达到674.56亿元和349.53亿元，较上年同比增长21.1%和22.6%；社会固定资产投资完成1858.32亿元，较上年同比增长24.8，社会消费品零售总额为1015亿元，较上年同比增长23.5；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到11740元和2780元左右，比上年分别提高1062元和406元，扣除物价因素后实际分别增长2%左右和8%以上.。进出口总额达到34.5亿美元，增长52%，引进省外到位资金500亿元，较上年同比增长24.7%。在2008年发展基础上，2009年全省国民经济和社会发展的主要预期目标是：（1）生产总值增长8%左右；（2）全社会固定资产投资增长16%以上；（3）社会消费品零售总额增长13%；（4）一般预算收入增长10%；（5）城镇居民人均可支配收入实际增长7%，农民人均纯收入实际增长6%；（6）城镇新增就业18万人，城镇登记失业率控制在4.5%以内；（7）人口自然增长率控制在7以内；(8)单位生产总值能耗降低4.3%，化学需氧量和二氧化硫排放量分别下降1.3%和4.8%。“十一五”时期贵州省经济社会发展的主要目标是:到2010年，全省生产总值比2000年增加两倍、人均超过800美元，人民生活总体上实现由温饱到小康的历史性跨越，取得全面建设小康社会的重要阶段性进展。“十一五”时期贵州全省经济社会发展的主要预期调控指标是：生产总值年均增长10%以上；地方财政收入增长速度略高于经济增长速度；全社会固定资产投资年均增长15%左右；城镇新增就业80万人以上，城镇登记失业率控制在5%以内；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均分别实际增长7%和5%以上。3、 贵州省旅游资源贵州省是中国旅游资源极为丰富的省份之一，目前集观光、度假和深度文化体验为一体的新型和谐旅游胜地正在悄然形成。正如世界旅游组织所称赞的贵州是“生态之州、文化之州、歌舞之州、美酒之州”。 3.1旅游资源特点贵州省是一个旅游资源高富集省份。其具有资源分布广、类型多、品位高、保护好。概括起来讲，有等五大特点：3.1.1 由特殊地质地貌构建的自然景观的奇特性贵州省位于中国大陆的西南部，东西相距595公里，南北相距500公里，地势东高西低，地貌属中国西部高原山地的一部分。山地和丘陵占总面积的92.5%，其中岩溶面积约10.9万平方公里，占61.9%，是世界上喀斯特地貌发育最典型的地区之一。贵州的岩溶面积由于岩溶发育三维空间的不断扩展，导致地形演进过程的变化十分复杂，发育于地表的石芽、漏斗落水洞、竖井、洼地、峰林、峰丛、天生桥、岩溶湖、瀑布、跌水，与发育于地下的溶洞、暗河、暗湖、伏流等纵横迭置，形成了一个极富地域特色的自然“岩溶博物馆”。漫长而奇妙的地质结构过程，孕育了全省千姿百态的奇山秀水、飞瀑异洞，形成了无数地上、地下贯通，动态、静态结合的自然奇观。著名的黄果树大瀑布、龙宫、织金洞、小七孔等，就是这个喀斯特王国的典型代表。2007年，荔波还被列为“中国南方喀斯特”世界自然遗产地。3.1.2多民族构建的文化原生性贵州省多种族群和不同地域的文化因子经反复对撞和相互涵化，逐渐积淀在贵州文化的各个层面中，各民族的建筑、服饰、饮食、婚俗、祭祀、节庆、艺术等等，无不富含着异彩纷呈的人文底蕴。正所谓“三里不同风、十里不同俗”，“大节三六九、小节天天有”。走进民族村寨，人们会发现，汉晋遗风，唐代发型、宋代服饰、明清建筑等古老的文化模式，在这里仍被原汁原味地保存着，成为中华民族珍贵的一笔文化遗产。3.1.3历史文化的厚重性人类可能起源于中国的云贵高原，在这里人类完成了由猿到人的演变。在距今4亿2.3亿年前的古生代，这一带曾几经海浸。在贵州发现的大量古生代的鱼、恐龙化石表明，陆地脊椎生物的祖先，很可能最早就出现在这里。此外，贵州还发现有旧时器时代中期的“桐梓人”、中晚期的“水城人”和晚期的“兴义人”文化遗址。贵州不仅是古生物的发源地之一，也是古人类的发源地之一。春秋时期，牂牁国是贵州这块土地上的大国之一，春秋后期夜郎国取代牂牁，日渐强大，今天，在贵州仍不难寻觅到夜郎文化的遗踪。明太祖朱元璋从南京等地调集30万大军到贵州屯田驻军，“开一线以通云南”，使江南文化与高原山地文化相互交融，形成了内涵丰富的屯堡文化。被称为“中国儒学最后一个高峰”和“近代启蒙思想先导”的王阳明，在“王学圣地”贵州修文龙场“悟道”，开一代学风，推动了中国古代思想界的变革；发生在贵州的“遵义会议”和“四渡赤水”，则是中国现代史和军事史上最具浓重色彩的一笔，是“长征文化”的经典。3.1.4以茅台酒为代表的酒文化的显赫性“酒”和“游”，自古以来就结下了不解之缘，贵州酒文化对贵州旅游的影响尤为深刻。在贵州各种文化品牌中，酒文化叫得最响。茅台酒被誉为文化酒、外交酒、健康酒。在少数民族村寨饮酒，人们所领略到的酒文化则别有一番情致，其敬酒、劝酒、饮酒的方式林林总总，酒伴着舞，酒和着歌，无酒不成席，无酒不会客。从浓浓的酒香中，可以品味出各民族的风土人情，感悟到酒文化的真谛。3.1.5天然避暑型气候的独特性贵州是中国的“天然公园”，是中国十大避暑胜地之一，其避暑型气候资源已成为越来越稀缺和珍贵的生态环境资源。贵州地势西部高，向北部、东部和南部逐渐降低，平均海拔1100米。贵州属亚热带高原季风气候，温暖湿润，冬无严寒，夏无酷暑，大部分地区的年平均气温在15左右。降水较丰富，年降水量在1300毫米左右。日照比较充足，年日照时数在1300小时左右。全省森林覆盖率达到40，且以每年超过一个百分点的速度增长。夏季平均温度23.1,有天然空调省的美誉。这种气候条件,适宜常年旅游,既是珠三角、长三角、重庆等西南地区夏季避暑之地，又适合开发针对北方冬季的避寒旅游产品。3.2主要旅游线路和旅游产品经过2030多年的持续发展，贵州现有“中国南方喀斯特”世界自然遗产1个，国家5a级旅游区2个，国家4a级旅游区3个，黄果树等13个国家级风景名胜区，梵净山等8个国家级自然保护区，百里杜鹃等21个国家森林公园，织金洞等6个国家地质公园，六枝梭戛等4个国际性民族生态博物馆，青龙洞等39个全国重点文物保护单位，侗族大歌等31项54个国家级非物质文化遗产，56个省级风景名胜区和1.8万个民族文化旅游村寨。目前，贵州已经形成贵阳、安顺、荔波、凯里镇远、黎平从江榕江、兴义安龙、梵净山、遵义、赤水习水-仁怀、织金黔西、威宁-六盘水、乌江峡谷等综合旅游区和特色旅游区；，正逐步推出高原喀斯特生态、丹霞桫椤生态、苗侗文化生态和民族文化、屯堡文化、长征文化、国酒文化、阳明文化、洞穴文化、夜郎文化等特色文化品牌；，以民俗体验为特色的乡村旅游，已成为贵州旅游新的亮点。在产品空间分布上，现已形成以贵阳为中心向东南西北延伸的跨省精品旅游线：沿贵阳至黄果树高速公路与云南联接的，以观赏喀斯特景观和体验多民族文化为特色的西线黄金旅游线；向东沿伸至广西、湖南的黔东南苗侗体验原生态民族文化及自然生态的特色旅游线；向南沿伸至广西的荔波绿色喀斯特和布依、水、瑶民族文化旅游线；向北沿伸至重庆、长江三峡的长征文化、酒文化和丹霞风光旅游线。4、 贵州旅游发展现状、规划及前景据统计2008年1月至10月，贵州全省实现旅游总收入527.27亿元，同比增长31.18%，接待海内外游客8143.13万人次，同比增长37.59%。在省委、省政府的领导和国家旅游局的大力支持下，采取各种措施，打造出一批以赏花游、避暑游、自驾车游、温泉游为特色的旅游产品，。加大力度拓展市场，取得了显著成效。贵州省针对不同层次、不同客源市场，推出了一系列特色旅游产品和节庆活动，有效推动了国内外客源市场的增长。贵州省和各地党政主要领导亲自率旅游部门、旅游企业组成促销团，到海内外宣传推介“多彩贵州”旅游形象。，多次邀请海内外著名新闻媒体、旅游客户、航空公司负责人到贵州考察、踩线，并积极组织旅游专列、旅游包机、自驾车团队等到贵州旅游。贵州省“十一五”规划中指出，要加快以旅游业为龙头的服务业发展，着力提高服务业对经济增长的贡献率。坚持实施重点带动战略和旅游精品战略，集中力量支持安顺、荔波、黎从榕等优先发展的重点旅游区率先突破黎平等优先发展的重点旅游区率先突破；大力推进旅游产品结构调整，在提高观光旅游水平的基础上，大力发展生态旅游、红色旅游、民族旅游和休闲旅游，把贵州省建设成多民族特色文化和喀斯特高原生态旅游的重要目的地。以“中国贵州黄果树瀑布节”等活动为载体，加大旅游整体宣传促销力度，进一步扩大国内外客源市场。，大力加强特色旅游商品开发。，力争“十一五”时期旅游总收入年均增长25%以上。随着贵广高速铁路、高速公路开工建设，贵阳龙洞堡机场升级为4e级国际机场，航线、航班的进一步丰富以及省内支线机场、高等级公路的建设，制约贵州旅游业发展的交通瓶颈将会得到极大的缓解，预计来贵州旅游的游客将出现大幅的增长，旅游业作为贵州省国民经济支柱地位将进一步得到加强。二、 贵阳市经济发展背景1、 概述贵阳简称“筑”，是贵州省省会，全省政治、经济、科技、教育、文化中心，我国西南地区重要交通枢纽，是一座新兴的具有一定现代化水平的综合型工业城市。境内山峦重叠，峡谷深幽，地势起伏较大，山地丘陵占总面积的89.7%，市中心平均海拔为1000米左右。贵阳属亚热带湿润温和型气候，兼有高原性和季风性气候特点。2007年全市的人口为360万人。贵阳是个多民族聚居的城市，境地内居住着汉、苗、布依、土家、侗、彝、回、壮、满、仡佬、白、水等38个民族。少数民族人口45万人，占总人口的14%，以世居本地的苗族、布依族为主，至今仍保留着各自的传统文化、风俗习惯和节日活动。贵阳于1941年设市，现辖清镇市、开阳县、息烽县、修文县、云岩区、南明区、花溪区、乌当区、白云区、小河区，县(市)区以下设53个乡(其中少数民族自治乡19个)、30个镇、34个街道办事处。2、 贵阳市经济发展状况贵阳市立足于“环境立市、工业强市、科教兴市”，按照“十一五”规划目标，坚持以经济结构调整为主线，以改革开放和科技发展为动力，以提高人民生活水平为根本出发点，与时俱进，开拓创新，努力克服国内外经济发展的不利环境因素，实现全市国民经济持续、快速、健康发展，各项社会事业全面进步。自1992年贵阳市被批准为内陆开放城市并设立开发区16年来，贵阳市已建成以电子与信息、光机电一体化、新材料和中药现代化四大优势产业为特色的国家高新技术产业开发区，以机械、电子、航天为主的贵阳经济技术开发区，和铝以铝及铝加工业、建材、食品、磨料磨具、水泥、医药、钎具、新材料等为特色的省级白云经济开发区。三个开发区发展至今，以其政策及服务便捷等优势，初步发挥了贵阳市对外开放的窗口示范作用。2008年，贵阳市实现生产总值811.1亿元，同比增长13.1%，；城市居民人均可支配收入达13816.8元，同比增长8.1%；农民人均纯收入达4817.8元，同比增长17.8%。；居民消费价格指数同比上涨7个百分点。2009年贵阳城市经济社会发展的主要预期目标包括：全市生产总值增长12%。，城市居民人均可支配收入增长8%。，农民人均纯收入增长10%。，城镇登记失业率控制在4.5%以内。，居民消费价格指数控制在4.5%以内；同时，贵阳市将千方百计促进固定资产投资大幅增长，抢抓中央扩大内需增加投资的机遇，坚持“建设一批、申报一批、储备一批”的项目工作思路，按照国家投资方向，及时组织申报一批前期工作扎实的项目，确保具备条件的“十一五”期间拟实施的重点项目全部在年内实施。“十一五”期间贵阳市经济社会发展主要预期目标为：生产总值年均增长13%以上，人均生产总值年均增长12%左右；全社会固定资产投资年均增长16%左右，累计比“十五”期间翻一番以上；地方财政收入年均增长13%左右；社会消费品零售总额年均增长14%左右。3、 贵阳市经济发展规划在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，2010年全市生产总值将突破1000亿元，人均生产总值突破3000美元；资源利用和生态环境得到明显改善；形成具有较强竞争力的优势产业、特色经济体系；市场化水平显著提高，开放型经济达到新水平；建立起较为发达的交通运输体系和较为完备的城乡公共服务体系；科技、教育、文化、卫生等社会事业全面发展；城镇就业不断增加，社会保障体系不断健全；城乡居民生活质量和水平明显提高，全面解决绝对贫困人口温饱问题；全面实现金阳新区第一期开发目标，大力推进金阳新区第二期开发建设，磷铝工业基地、宜居市和生态经济市建设取得明显成效。4、 贵阳市旅游资源贵阳市旅游资源十分丰富，自然景观、人文古迹、民族风情等各类旅游资源兼具。贵阳旅游业定位于“森林之城、休闲胜地”的发展目标，构建以森林旅游、喀斯特生态旅游和民族文化旅游为主体的旅游产品体系，重点建设一批旅游精品，以此突出展现贵阳的旅游特色。 4.1“林城”的旅游特色 贵阳市森林资源丰富。，全市国土面积8034平方公里，林业用地3241平方公里，占全市国土面积的40%；。目前，全市森林面积314万亩，灌木林面积105.1万亩，森林覆盖率为34.76%。市区四周群山环抱，环绕城市中心区的第一环城森林绿带宽1至7公里，绵延70公里，总面积达13.6万亩，森林茂密、蓊郁苍翠、景观优美，将贵阳簇拥在怀，为全国省会城市所罕见。距市中心区仅12公里多的黔灵公园、森林公园，前者为国内少有的城区大型公园，后者森林面积达620公顷，为全国最大的城市森林公园，两公园内幽林密布，四季飘绿，被誉为贵阳的“城市之肺”。位于市区西北的长坡岭国家级森林公园，森林景观优美，密林、草地与湖泊、池塘相互辉映，是开展森林旅游的绝佳之地。 为进一步突出“森林之城”的城市形象，贵阳市正着力做好三个方面的工作，一是继续抓好现有的第一环城林带的保护和建设，二是下大力气搞好城市中心区的绿化，三是加快总面积为30.6万亩，以梅、竹、桂、兰、杏、樱花六大主题公园为主体的第二环城林带的建设。相信不久的将来，随着贵阳市城区绿化条件的不断改善和第二环城林带的逐步建成，贵阳“林城”之称一定会更加名符其实。 4.2 “喀斯特生态旅游”的特色 贵阳属喀斯特发育典型地区，喀斯特地貌占全市面积的85%，绿水绕青山，奇峰藏异洞，激流飞瀑星罗棋布，对崇尚自然和生态的旅游者极具吸引力。市域内有如国家级风景名胜区、国家4a级旅游区红枫湖，水域面积达57平方公里，烟波浩淼，大小岛屿星罗棋布，山、水、洞、林齐全，为喀斯特地貌独有之景观；又如开阳县的南江峡谷、香火岩、紫江景区，为典型的喀斯特峡谷地貌，集奇峰、异洞、危岩、急流、飞瀑于一体，是天然的喀斯特自然生态博物馆，汇聚了贵州喀斯特的大部分特色景观，具有成为国家级、世界级景区的潜力；再如花溪天河潭景区，河流弯曲蜿蜒，山岩嶙峋，瀑布成群，水洞旱洞纵横交错，令人不得不叹服喀斯特岩溶作用的鬼斧神工。 由上可以看出由此，贵阳市拥有丰富的喀斯特旅游资源，具备建设一流的喀斯特生态旅游产品的条件。目前，贵阳市在继续抓好红枫湖、百花湖、息烽温泉等老景区的设施改造完善的同时，按照打造精品的要求，正集中力量进行开阳峡谷、六广河峡谷、香火岩景区等旅游项目的开发，逐步构建一个由红枫湖、开阳峡谷公园、六广河等景区组成的，能体现贵阳市地理地貌特点的喀斯特自然生态旅游产品体系。 4.3民族风情、地域文化的旅游特色 贵阳是一个多民族聚居的城市，苗、布依、土家族等37个少数民族的人口占全市人口的15%。镇山、李村、杜寨、黑土等一批苗、布依少数民族村寨，至今仍保留着许多传统的少数民族建筑、服饰、风俗、节庆活动等，民风古朴浓郁，风情丰富多彩，可进一步开发建设成为向海内外游客展示贵阳市少数民族风情的游览点。“三月三”、“四月八”、“六月六”等民族节日，场面宏大，热烈壮观，其间开展的芦笙舞、地戏、对歌、斗牛等活动，极富地方民族特色，深受游人喜爱。 贵阳修文阳明洞，是中外驰名的“王学”胜地，明代哲学家、教育家王阳明先生曾在此读书、悟道，创建了“知行合一”的学说。“王学”文化博大精深，其影响力不仅在国内经久不衰，而且波及亚洲仍至欧美的一些国家，以阳明洞为主体的“阳明文化旅游”也因此而吸引了众多中外学者、游客前往访古寻幽、观光旅游；。青岩古镇，为贵州省四大历史名镇之一，留存有众多的城墙、城楼、古牌坊、庙宇祠堂和名人故居，寓历史文化、民俗文化和宗教文化于一镇，完全有条件建设成为贵阳市文物古迹众多、民族文化特色浓郁的文化旅游名镇；乌当香纸沟，林木茂盛，迄今保存有数十座古老而原始的造纸作坊，乡民们仍沿用西汉蔡伦古造纸术制造香纸，造纸作坊一个接一个绵延数里，形成了一道别开生面的历史人文风景，被誉为“古造纸术博物馆”。4.4得天独厚的气候优势 贵阳位于贵州省的中部，属黔中亚热带湿润温和气候区，夏无酷暑，冬无严寒，另外，贵阳雨量充沛，空气湿润，四季无风沙。从气温、降水、风、光照等气候要素来综合考察，贵阳气候确实宜人生活，宜万物滋生发育，有得天独厚的优势，堪为旅游度假、消暑避寒的好地方。近年来，随着贵阳市改革开放力度的加大和旅游事业的快速发展，愈来愈多的中外游客到贵阳来亲身体验到“上有天堂，下有苏杭，气候宜人数贵阳”。 贵阳的旅游线路主要有贵阳现有旅游线路主要为：主题为休闲旅游、生态旅游和贵州历史文化旅游的市域旅游线路；以贵阳市为中心辐射全省的旅游线路和国际旅游线路。5、 贵阳市旅游发展规划、现状及前景据统计，2008年虽然受到极端恶劣天气等多种不利因素影响，但随着“爽爽的贵阳中国避暑之都”品牌影响力的进一步扩大，在避暑季系列活动以及贵阳市拉动内需积极措施的引导配合下， 1至10月，贵阳市旅游业呈现出快速增长态势，共接待海内外游客2353万余人次，实现旅游总收入167.67亿元，旅游总收入同比增长52.15%，旅游业发展迅速。贵阳市的“十一五”规划指出：要大力发展旅游业，充分发挥贵阳林城生态优势、气候资源优势和省会中心城市的区位优势，挖掘历史、民族文化资源，突出红色旅游、阳明文化、民族风情和喀斯特生态等特色，重点发展生态文化旅游、红色旅游、休闲度假旅游和观光旅游，重点支持息烽乌江峡红色旅游区、乌当温泉度假旅游中心区、花溪生态旅游区、开阳南江峡谷喀斯特生态旅游区、南明河城市风光旅游带以及青岩古镇历史文化旅游区的建设。进一步提升和强化全省旅游服务中心和全国重要旅游目的地城市的地位和作用。“，“十一五”期间实现旅游总收入年均增长20%以上，把旅游业培育成后续支柱产业。从贵阳市的根据贵阳市的“十一五”规划及其经济发展战略可以看出，未来贵阳市将把旅游业放在优先发展的支柱产业的高度，贵阳市的旅游业预计将会出现蓬勃发展的景象景象。三、 贵阳市房地产市场1、 贵阳市房地产市场特点多年来，贵阳市一直以建设生态经济市为目标，大力推进生态型、节能型住宅建设，并呈现下列特点：1.1建设生态园林型城市，吸引外来住房消费，2010年全市森林覆盖率将达40%以上，中心区绿化率达43%以上，大气环境质量、水环境质量达到或优于国家标准，建成国家园林城市、国家环保模范城市，初步建成一定水平的生态园林型城市；1.2城镇居民住房呈梯次消费需求，人们对住房的需求正在从满足基本生活的居住型住房向康居舒适型住房转变，居住环境也逐渐向功能设施齐全、配套完善、环境优美、户型结构科学合理的现代型康居住宅转变；1.3城市发展空间扩大，近年来随着房地产市场快速发展，商品房开发已由城市中心区向周边城区拓展，周边城区房地产市场逐渐活跃，城市发展空间不断扩大。2、 贵阳房地产现状贵阳市房地产市场虽然起步较晚，但近年来随着居民改善生活的需求日益强烈，房地产开发市场开始活跃房地产开发市场较为活跃。贵阳市房地产供给方面：从2003年起，房地产峻工面积相对较稳定，新开工面积和施工面积稳中有升，房地产开发投资逐年增加，2008年前三季度，房地产开发投资占固定资产投资的比重突破30%。3、 近年贵阳房地产市场情况2008年，贵阳商品房销售套数为25128套，其中成交量最大的区域为金阳新区，全年合计为9327套、其次是南明区5781套、云岩区4617套；。同时，贵阳市商品房价格持续攀升，新增商品房销售均价为3859元/，同比增长13.77%，由于受房地产市场大势影响由于受当前全国房地产市场整体低迷形势影响，增速与2007年相比放缓，但在全国楼市价格普降的大势中仍然属于一枝独秀。2008年下半年以来，中国楼市进入寒流，许多大中城市房地产的不景气表现在量价齐跌，但贵阳在这股地产寒流中表现出来的是价格上涨13.77%，销量下降39%，虽然也在不同程度上遭受了寒流的袭击，但受影响面较小。2010年，国家出台了房地产调控的相关政策，在全国各地房地产销售价格大幅下降的大势下，贵阳的房地产销售价格一枝独秀，近期数个楼盘销售价格破万，创下历史新高，房地产成交量在国家一轮调控后也在逐步回升。4、 贵阳旅游房地产随着城市问题的加剧、城界逐渐模糊，城市基础建设日益完善，道路系统的发达，尤其是高速公路的发展，私家车的普及，以及不断增多的可自由支配时间，人们的活动范围随之扩大，越来越多的人开始关注自身生活品质，置业行为升级，以景观和绿化等为市场诉求点的旅游房产倍受青睐。富裕起来的国人置业半径迅速扩大富裕起来的人们置业半径迅速扩大，异地置业，第二居所成为很多人实实在在的行动。贵州是中国十大避暑胜地之一，拥有自然与文化的多重积淀，造化出“文化之州、风光之州、生态之州、歌舞之州、美酒之州”的风韵与传奇。近年来贵州发挥自己的环境优势，引进一批有实力的旅游房地产开发商进行成片开发，注重发展旅游房地产工程，努力把贵州发展成为名副其实的“天然公园”。在全国房市普遍迷茫的情况下在全国房市普遍低迷的情况下，具有鲜明特点的贵阳旅游房地产价格却平稳不惊，依然保持增长势头。贵州有全球最大的喀斯特地质，有多达48种少数民族居住，有丰富的原始自然风光，有从旧石器时代至今的历史积累，这些都为贵州的旅游地产发展奠定了良好的基础；。随着贵州经济的迅速发展和人民生活水平的整体提高，贵州传统的观光型旅游开始向度假型旅游过渡，新兴中产阶级萌生了度假置业的需求和支付能力；同时政府大力发展旅游业，打造贵州旅游房地产的招牌，可以预见贵州旅游房地产的发展前景广阔。5、 贵阳房地产走势预测贵阳市地处黔中山原丘陵中部，长江与珠江分水岭地带，总地势西南高、东北低。贵阳地貌属于以山地、丘陵为主的丘原盆地地区。其中，山地面积4218平方千米，丘陵面积2842平方千米；平坝地较少，仅912平方千米；此外，还有约1.2的峡谷等地貌。由于贵阳市的该种地形特点由于贵阳市山地、盆地的特殊地形地貌特点，客观上造成贵阳市适宜建设用地缺少，土地供应具有一定的稀缺性。同时，由于贵阳市老城区建筑杂乱无章、人口密度大、城区环境和人居环境较差，带来了一系列的城市管理问题。根据贵阳“十一五”规划，未来贵阳市老城区原则上将做到“只拆不建”或“多拆少建”，以降低老城区建筑密度，减少建筑总量，增加绿化面积，释放城市空间。这也在一定程度上造成未来贵阳市老城区存量建设用地将进一步减少。随着贵阳市城市环境日益改善，城市品位逐步提高，贵阳市“避暑之都”的品牌效应不断增强，宜商宜居的贵阳吸引了越来越多的外来人士购房置业，外来购房(指除贵阳市辖区以外的人士所购商品房，即省内其他地区和外省、市及境外人士所购商品房)比例进一步增大。在2007年全市商品住房销售对象结构中外来购房比例达52%，同比增加1.5个百分点，有效推动了贵阳市的房地产市场的快速发展。同时，作为省会城市，贵阳市对贵州省其它地区购房者的吸收较强贵阳市对贵州省其它地区购房者的吸引力较强，2007年，贵州省其它地区在贵阳市的购房比重占38.2%，超过贵阳市区居民购房比重。贵阳市房地产市场近年稳步向前，市场未出现较大波动。尽管由于受到美国次贷危机而引起的全球金融风暴的影响，全国房地产业一度呈现低迷状况，地处西南部的贵州贵阳市亦稍微受到此次金融危机的影响，部分楼盘销售低迷，但房地产市场各项指标并未出现明显下滑。鉴于贵阳市土地供应稀缺性的特点，同时贵阳市作为省会城市对周边县市和贵阳“宜商宜居”的优美环境对外来人士置业的吸引力，以及贵阳旅游房地产的发展，我们预计贵阳房地产业将在短暂的低迷之后出现新一轮发展。四、 花溪思雅大学城项目1、 概述花溪思雅大学城项目区域行政管辖为贵阳市花溪区政府，未来的花溪思雅大学城将依托高校聚集区、规划建设中的cctv影视城及周边天然的生态环境等优势，打造成为集教育文化、休闲旅游度假、生态居住为一体的生态型、园林型、智能型、文化型特色城市新区。可预见花溪思雅大学城项目区域将会成为贵阳市、乃至贵州省的一个投资热点区域，投资前景广阔。2、 花溪思雅大学城区域的优劣势2.1区位优势明显贵阳市中心区坐落在群山环抱的盆地之中，老城市区土地面积只有56平方公里，却聚居了约130万固定居住人口(还不包括流动人口未含流动人口)，每平方公里2.5万人的人口密度，是我国人口密度最大的城市之一；贵阳市以往城市建设包括旧城改造均是按照见缝插针的方式进行，不仅挤掉了城区的环境不仅破坏了城区的环境，更使得老城区杂乱无章，城市建设缺乏品位，可见城市空间的制约已经成为贵阳市发展的大问题。 根据贵阳市“十一五”规划，老城区将以完善城市功能，提高城市品位为着力点，改善人居环境；重点做法是实施“拆违建绿”、“拆旧建绿”、“成片开发”等工程；原则上将做到“只拆不建”或“多拆少建”，降低老城区建筑密度，减少建筑总量，增加绿化面积，释放城市空间，通过规划控制引导住宅建设向新区转移，老城区的土地储备用途将从商品住宅向完善城市功能转变。贵阳市花溪区是贵阳市著名的生态区。花溪区处长江、珠江分水岭，有大小河流51条、总长390公里，松柏山水库、花溪水库两座中型水库总库容达7140万立方米，阿哈水库、红枫湖、百花湖的重要流域也在花溪区。花溪生物多样性比较丰富，森林覆盖率到达41.4%。花溪四季如春，年平均气温为14.9。花溪区已经成功创建国家级生态示范区。贵阳市被誉为“避暑之都”，是最宜于居住的城市之一，而花溪区则是贵阳市最宜于居住的行政区。花溪思雅大学城距贵阳市老城区约18公里，距花溪区老城区约1.5公里，与城市中心区联系紧密，具有相当优越的区位条件。2.2综合交通优势明显花溪区距贵阳市约13公里，原花溪大道由于车流量过大，高峰时段堵车情况严重，大大限制的花溪区的发展。为推进花溪区的发展步伐，贵阳市政府、花溪区政府近年来大力推进区域的基础设施建设，南环线高速公路、花二线（甲秀南路）的建成通车，大大改善了花溪区的交通状况，同时城市轻轨、花三线、花四线的规划建设使得花溪区与贵阳市老城区的联系更加紧密。2.3教育文化优势花溪区目前已聚集贵州大学、贵州民族学院2所高等院校，根据大学城建设规划方案，贵州师范大学、贵州财经学院、贵阳医学院、贵阳中医学院、贵州轻工职业技术学院等几所高校将陆续进驻大学城，随着大学城的逐步发展，区域的教育文化优势将更加凸显。2.4自然环境优势突出花溪是贵阳市著名的生态区。花溪区处长江、珠