酒店管理集团商业计划书.doc

哲人酒店管理集团商业计划书 1 哲人酒店管理集团哲人酒店管理集团 商业计划书商业计划书 出版时间：2012 年 4 月 指定联系人： 职务： 电话号码： 地址：沈阳市沈河区中山路 59 号朗勤泰元中心 网址： 哲人酒店管理集团商业计划书 2 保密须知 本商业计划书属商业机密，所有权属于哲人酒店管理集团。其所涉及的内 容和资料只限于已签署投资意向的投资者使用。 收到本计划书后，收件人应即刻确认，并遵守以下的规定： 1)若收件人不希望涉足本计划书所述项目，请按上述地址尽快将本计划书 完整退回; 2)在没有取得哲人酒店管理集团的书面同意前，收件人不得将本计划书全 部和/或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人; 3)应该象对待贵公司的机密资料一样的态度对待本计划书所提供的所有机 密资料。 哲人酒店管理集团商业计划书 3 目录 第一章第一章 摘要摘要 .4 第二章第二章 公司基本信息和历史沿革公司基本信息和历史沿革 .6 一、公司基本信息.6 二、公司历史沿革 6 三、公司当前股权结构表.7 四、公司内部组织结构.7 五、简要介绍公司人力资源及社保情况.8 六、公司股东及高级管理人员、核心专业人员的简历.9 第三章第三章 行业与市场行业与市场 .12 一、所处行业发展总体情况.12 （一）行业发展现状.12 二、行业成功关键及行业进入壁垒.14 （一）行业成功关键因素.14 （二）行业进入壁垒.14 1、市场切入点.14 2、产品扩张进入.15 三、请介绍行业现有生产能力、市场占有率.15 四、国内外主要竞争对手信息.15 五、同竞争对手相比，公司的核心竞争力以及优势、劣势.19 六、行业风险分析及风险规避措施.21 第四章第四章 业务发展业务发展 .21 一、公司主要业务及服务.21 二、公司的商业模式介绍.23 三、公司的经营情况及未来 5 年发展计划.24 第五章第五章 财务财务 .25 一、公司近两年经审计的资产负债表、利润表、现金流量表.25 二、截止 2013 年 12 月 31 日的主要固定资产和无形资产说明.26 三、请预测公司 2014 年、2015 年、2016 年的营业收入和净利润.26 四、公司的关联交易.26 五、公司的负债及担保情况.26 六、募集资金的使用计划.26 第六章第六章 公司短、中、长期生产经营发展公司短、中、长期生产经营发展 .27 第七章第七章 其他其他 .27 一、公司的重大法律诉讼一、公司的重大法律诉讼 .27 二、公司获得的相关资质、荣誉及奖励二、公司获得的相关资质、荣誉及奖励 .27 三、其它需要说明的事项三、其它需要说明的事项 .28 哲人酒店管理集团商业计划书 4 第一章 摘要 本公司的宗旨是打造公寓式酒店第一品牌。 本公司是一家处于高赢利发展阶段的公司。哲人酒店管理集团下的沈阳哲 人酒店管理有限公司的法定经营形式是有限责任公司，法定地址沈阳市和平区 中山路 59 号朗勤泰元中心。 最近一年来，我公司在公司的规模扩大上取得了成就，具体表现为旗下直 营店和加盟店的数目显著增加，营业额不断提高。从预期财政分析来看，我公 司可望在 2014 年销售收入达到 元，2015 年销售收入为 元。从 企业发展速度上看，2014 年，旗下直营店及加盟店的数目可望达到，2015 年， 旗下直营店及加盟店的数目可望达到 400 家，我们之所以能够达到这个目标是 因为我们的资金主要用于全国性不断增加的签约的酒店的建设及经营上。 本公司旗下主要有两大品牌，一个是世海哲人精品酒店品牌，定位为五星 级中国文化艺术精品酒店；一个为棠枫艺术酒店品牌，定位于当代国际大自然 时尚艺术型快捷商务酒店品牌。 公司目前在公司规模扩张上的竞争也很激烈，主要竞争对手有如家、汉庭、 锦江之星等等，即便竞争激烈，市场前景依然特别可观。但是我们的酒店品牌 在市场上是有选择性的， 现在沈阳哲人酒店管理有限公司处在需要大幅度扩大公司规模的状态下。 为实施我们的计划，我们需要总金额为一亿元元的投资，用于下列目的：1、为 了投入不断增加的签约的直营店及加盟店的建设及运营，以适应公寓式酒店不 断增长的客户需求。2、为了促进全国内分公司的成立和运行。3、品牌的宣传 哲人酒店管理集团商业计划书 5 及酒店的营销。我们目前急需解决的问题是公司的管理和现有资源跟不上公司 规模的扩大，在良好的市场发展下，我们会不断招募人才，将集团正规化，并 全国性扩张业务。 我们正在寻求 万元的 分期贷款、权益或其他 融资方法资金支持，这笔资金用于 详述资金用途以及为何本项 目能赚钱。我们采用 利润分红、二次融资、出卖公司或者公 开上市等方法，在 y年之内偿还这笔贷款或投资。 哲人酒店管理集团商业计划书 6 第二章 公司基本信息和历史沿革 一、公司基本信息 哲人酒店管理集团，成立于 2007 年 12 月 25 日，是集酒店管理、房产销售、 资产管理、金融服务、网络服务为一体的综合性管理集团。哲人酒店管理集团 旗下拥有世海哲人精品酒店、棠枫艺术酒店两大主品牌，现已在全国设立 11 家 分公司，遍布 35 个城市。 哲人酒店管理有限公司旗下拥有哲人精品酒店、棠枫艺术酒店、两大品牌， 截至 2013 年底已在沈阳、大连、哈尔滨、漳州、长春、青岛、济南、郑州、 北京、上海、秦皇岛、盘锦、铁岭、抚顺、鲅鱼圈、拥有 40 余家分店。哲人酒 店管理有限公司现共有客房 3180 间，固定会员 35 万，每年入住 100 余万人次， 形成了酒店业内的最大的具有艺术酒店风格的公寓式酒店体系。 二、公司历史沿革 （一）公司设立时的相关情况 公司成立于 2007 年 12 月 25 日，公司最初成立的第一间酒店是棠系列公寓 酒店，由于酒店经营收入的不断攀升，公司看到了公寓式酒店良好的市场前景 的以及连锁加盟模式的众多优势，2009 年，公司导入了现代连锁经营特有的模 式，建立了完善的特许连锁加盟体系。2010 年，连锁酒店的数目不断增加，棠 系列连锁公寓已经发展至 10 家。2011 年，连锁模式不断完善，并创立了东北 最大的主题酒店棠.公馆。2012 年，首创中国两大艺术酒店品牌世海哲人精 品酒店品牌和棠枫艺术酒店品牌，并在全国范围内不断签约开张酒店。 （二）公司变更登记情况 哲人酒店管理集团商业计划书 7 董事会 董事 长 ceo 金东 哲 执行董事监事 副总 裁 副总 裁 总经 办 发展 部 投资 部 运营 部 财务 部 行政部工程 部 市场 部 技术 部 采购 部 哲人 项 目 组： 加 盟 组： 金 融 组： 招 商 组： 财 务 组 预 算 组 法 务 组 结 算 组 后 勤 组 培 训 组 人 事 组 外 联 组 施 工 组 设 计 组 监 理 组 公 关 组 品 牌 组 推 广 组 移 动 ap p 组 网 络 组 系 统 组 酒 店 组 工 程 组 配 送 组 开 业 组 经 营 组 客 服 组 质 检 组 营 销 组 信 息 组 战 略 组 产 品 组 棠枫 棠 心 会 三、公司当前股权结构表 沈阳哲人酒店管理有限公司注册资本 2，000，000.00 元，其中：实收资本 2，000，000.00 元。 股权结构表 序 号出资人身份证号出资比例出资额出资形式出资时间 1 闻晓棠 60% 1，200， 000.00 元， 2 金东哲 40% 800，000 .00 元 四、公司内部组织结构 （一）内部组织机构图 哲人酒店管理集团商业计划书 8 （二）各职能部门情况说明 1、业务发展部：负责集团业务项目开发及销售代理 2、投资招商部：负责集团品牌连锁加盟，招商管理，投融资 3、酒店管理部：负责集团酒店经营管理 4、财务管理部：负责集团及各分公司财务系统管理。 5、行政人资部: 总公司几个门店，人力资源规划，招聘配置，绩效管理，培训 开发，薪酬管理，劳动关系。 6、 工程部：哲人精品酒店和棠枫艺术酒店的前期以及后期工程施工和工程管 理。 7、设计部：哲人精品酒店和棠枫艺术酒店前期的室内设计和外部设计。 8、物流采购部：负责公司总部和公司旗下各门店的物资采购和管理工作。 9、策划部：负责公司品牌策划和营销策划，宣传品策划，vi 设计策划。 10、 网络技术部：集团移动互联网运营，品牌推广，技术创新，系统搭建。 11、 企业文化部：负责企业文化的策划与推广，建设完善的企业文化理念。 12、 秘书处：协调和管理公司各部门工作的正常运作，与外部进行外联工作 五、简要介绍公司人力资源及社保情况 公司社会保险情况介绍：根据国家劳动法和相关法律规定，我公司基 本实现社会保险普及，为每名入职的员工缴纳“五险” （ 养老保险、医疗保险、 失业保险、工伤保险和生育保险） ，部分员工缴纳住房公积金。 六、公司股东及高级管理人员、核心专业人员的简历 职务 董事长姓名金东哲 哲人酒店管理集团商业计划书 9 入司时间 2012 年 5 月学历 主要工作经历 时间地点工作成绩 2012 年 5 月 至今 哲人酒店管理集团 担任执行董事长 职务 财务总监姓名闻晓棠 入司时间 2012 年 5 月学历 本科 主要工作经历 时间地点工作成绩 2012 年 5 月 至今 哲人酒店管理集团 担任财务总监 （二）核心专业人员简历 职务 副总裁姓名 潘喜鹏 入司时间 2014 年 3 月学历 大专 主要工作经历 时间地点工作成绩 2012 年 9 月2014 年 3 月途家网 集团副总 职务 运营总监姓名 马东兵 入司时间 2013 年 7 月至今学历大专（mba 在读） 主要工作经历 时间地点工作成绩 2012 年 11 月 2013 年 7 月 桂林阳朔芭堤雅酒店 总经理 2010 年 10 月 2012 年 11 月 星程酒店管理（上海） 有限公司 区域总经理 2007 年 11 月 2010 年 10 月 深圳观景度假酒店管理 有限公司 总经理 职务 工程总监姓名孙琦 哲人酒店管理集团商业计划书 10 入司时间 2012 年 5 月学历本科 主要工作经历 时间地点工作成绩 2011 年 1 月2012 年 4 月 北京龙发装饰集团主任设计师 2008 年 1 月2010 年 10 月 沈阳铭轩装饰工程有限 公司 主任设计师 职务 朗勤店总经理姓名徐隆波 入司时间 2014 年学历大学预科 主要工作经历 时间地点工作成绩 07 年 5 月 11 年 11 月 costa crociere 意大利 歌斯达豪华游轮 2nd matre de hotel 职务 区域经理姓名 刘飞 入司时间 2013 年 10 月学历 本科 主要工作经历 时间地点工作成绩 2012 年 05 月2013 年 10 月 华住酒店集团 店总经理 2011 年 08 月2012 年 05 月 格林豪泰酒店管理集团 店总经理 职务 设计总监姓名 王楠 入司时间2012 年 5 月 学历 本科 主要工作经历 时间地点工作成绩 2008 年 1 月 2010 年 10 沈阳铭轩装饰工程有限公 司 主任设计师 哲人酒店管理集团商业计划书 11 2005 年 3 月2007 年 11 月 铭创装饰工程有限公司 主任设计师 职务 财务经理姓名 史大威 入司时间 2013 年 7 月学历 大专 主要工作经历 时间地点工作成绩 2013 年 1 月2013 年 7 月 辽宁永辉超市有限公司 大区财务经理 2012 年 3 月2013 年 1 月沈阳刘一锅餐饮公司 财务总监 职务 技术部姓名张维锋 入司时间 2013 年 11 月学历硕士 主要工作经历 时间地点工作成绩 13 年 4 月 13 年 11 月 沈阳大学美术学院 工程师 12 年 1 月 13 年 3 月 沈阳工业大学工程师 职务招商主管姓名贾英浩 入司时间 2012 年 7 月学历本科 主要工作经历 时间地点工作成绩 2010 年 3 月2012 年 6 月 沈阳华润置地集团有限公 司 招商经理 2007 年 12 月2012 年 1 月 上海锦江集团股份有限公 司市场部经理 哲人酒店管理集团商业计划书 12 第三章第三章 行业与市场行业与市场 一、所处行业发展总体情况 （一）行业发展现状 现代社会经济的发展，带来了世界旅游、商务的兴旺，酒店业也随之迅速 发展起来，而且是越来越现代化。我国酒店行业发展速度较快，主要受益于酒 店行业自身的服务不断提高以及旅游行业的发展，推动酒店行业市场需求不断 扩大。 我国星级酒店的数目在逐年增长，近年，增长速度又开始加快。 图 1 星级饭店增长情况 12500 13000 13500 14000 14500 15000 15500 16000 16500 2009年2010年2011年2012年2013年 星级酒店数目 自公寓式酒店崛起以来以后，公寓式酒店的平均出租率逐年增高。公寓式 酒店今后继续保持良好的发展势头。 （二）行业当前竞争态势 酒店行业是我国与国际最早接轨最早、开放步伐最快的行业之一，酒店行 业当前的竞争态势错综复杂。 全球经济一体化的进程使得酒店客源丰富多样化，也让酒店面临着日趋激 烈的竞争环境和不断攀升的客户期望，迫使经营者不断寻求扩大销售机会、改 进服务质量、降低管理成本和提升客户满意度的新法宝来增强酒店的核心竞争 哲人酒店管理集团商业计划书 13 力。 来自于新兴的酒店类型的威胁，譬如公寓式酒店的产生。越累越多的人士 倾向于选择有文化底蕴的艺术型酒店，倾向于选择配套设施更全，性价比更高 的公寓式酒店为入住首选，而不是选择价位较高的五星级酒店以及过于简单平 庸的经济型酒店，在这种形势下，兼备两者的哲人酒店必然会有良好的发展前 景。 （三）行业发展前景 （1）休闲旅游和商务市场的蓬勃发展和替代品市场客源丰富带动我国公寓 式酒店的发展，未来我国公寓式酒店的发展潜力巨大。 从休闲旅游和商务市场的蓬勃发展上看： 据统计，2012 年国内旅游人次达到 26.4 亿人次，同比上升 12%；国内旅游 收入达 1.9 万亿元，同比增长，同比增长 21%；入境旅游人数 1.34 亿人次，同 比增长 1%；旅游外汇收入 465 亿美元，同比增长 1.5%。根据旅游业的“十二五” 规划，2013 年国内旅游人数将从 09 年的 19 亿人次提高到 33 亿人次。 随着带薪假期的实施、交通条件的改善、人民收入水平的提高，国内旅游 迅速发展，国内游客已经成为酒店不可忽视的客源。旅游已成为一种时尚，但 是大众旅游的主体并非那些消费支出较大的群体而是刚刚走上小康的普通阶层， 他们热衷于外出旅游已提高生活质量、开阔眼界、丰富阅历，但在外出的财务 预算上不可能有较高的开支来支付高星级酒店的住宿费用，而大部分低挡酒店 的设施卫生、服务条件太差，又难以入住。所以公寓式酒店成了大众旅游的主 体的主要选择对象之一。 另一方面，截至 2014 年底，我国工商登记的中小法人企业超过 1100 万家， 哲人酒店管理集团商业计划书 14 未来中国中小企业的数量增长速度将保持在 7%。预计 5 年我国国内商务出行市 场规模增速约为 20%，服务于中小企业的商务旅游市场呈现出快速增长态势。 由于中小企业商务人士对出行成本十分关注，公寓式酒店的性价比无疑成为其 出行的必然选择之一。 （2）未来 3 年的利好因素刺激酒店行业的发展 据专家分析，在以后几年之间，中国旅游酒店(商务)投资将达 3400 亿元， 到 2015 年全国将新增各类住宿设施约 20 多万家，其中星级酒店约 1 万多家， 五星级酒店将超过 500 家，估计目前在建或规划的酒店有 782 座，共 22 万间客 房。其中利好的因素有： 二、行业成功关键及行业进入壁垒 （一）行业成功关键因素 随着目前国家政策引导、八项规定、城镇化建设、环境气候、出行人士行 为需求变化及全民旅游度假发展趋势。公寓式酒店这一产品本身具备空间私密 性好、舒适度高、居家体验式服务环境、市场定位中低端，房间户型多样化， 经营空间可自由灵活伸缩，投入成本低于传统酒店 80%，并可以当年实现创收 盈利，具备可快速复制全国的上市前景。特别是近 2 年随着移动互联网时代的 来临及短租行业崛起发展，公寓式酒店必将改变传统酒店业态发展及客户出行 方式选择，在未来 15 年成为住宿业新时代领军产品。 （二）行业进入壁垒 1、市场切入点 案例分析：2003-2014 中国快捷连锁酒店类似如家、汉庭、7 天快速崛起， 门店在十年间全部突破千家，但由于产品户型狭小，风格单一，投资成本高， 哲人酒店管理集团商业计划书 15 价格及客群低端，项目租赁普遍签约年限 10-15 年，后期投入及续约租金成本 压力增大，并随着物价膨胀及居民出行消费水平需求提高，特别是 80、90 及 2000 后新生代主力军的崛起及需求特点的变化将改变未来住宿业态发展。并随 着国家政策引导调整，过去入住高端星级酒店的客群也呈现分流中端市场，势 必带动中端市场份额扩张。哲人集团旗下 2 大品牌哲人精品酒店突出中国文化 艺术元素；棠枫艺术酒店突出时尚艺术风格，目前在全国该领域及连锁品牌完 全空白，因此具备相当的市场需求容量。哲人公寓式酒店的产品特点及品牌连 锁必将成为未来 15 年行业主力军。 2、产品扩张进入 随着国家房地产政策调控，全国开发商公寓式酒店销售普遍难度大，都在 积极寻找出路，在移动互联网及服务理念时代背景下，哲人公寓式酒店托管经 营模式应运而生，可在此时机快速全国扩张拿项目，采用灵活的合作模式轻资 产投入运营。迅速占领全国市场。 三、请介绍行业现有生产能力、市场占有率 公寓式酒店行业项目截止到 2013 年度统计在经营 30 万间，年营业额 40 亿， 依据建设部官方数据统计截止到 2014 年度，中国商业地产及旅游地产在售项目 预计 800 万套，其中公寓式酒店项目预计占比 60%。按可经营项目 40%占比计算， 预计 320 万套，按平均价格 240 元每间夜计算，年平均入住率 60%，年预计市 场份额将达到 192 亿。 四、国内外主要竞争对手信息 （一）国内主要竞争对手举例 1、如家酒店集团 哲人酒店管理集团商业计划书 16 （1）如家酒店集团简介 如家酒店集团创立于2002年， 2006年10月在美国纳斯达克上市（股票代 码：hmin） 。如家酒店集团旗下拥有如家快捷酒店、和颐酒店、莫泰酒店三大品 牌。主打品牌如家快捷酒店定位为经济型连锁酒店。 （2）如家酒店数据分析 如家酒店2013全年共新开酒店437家，旗下品牌总经营酒店数量达2,180家， 覆盖中国287个城市；另外还有417个可行的酒店项目正在进行中，其中161家正 在建设中。 附表一：如家酒店近七年自营及加盟酒店数量增长趋势 依据附表一可以看出，其酒店数目逐年快速增加，从此可看到中国连锁酒店广 大的市场空间。 附表二：如家酒店近七年营业收入增长趋势 哲人酒店管理集团商业计划书 17 依据附表二可以看出，其收入不断增加，收益越来越好，从此也可看到中国连 锁酒店的良好的发展趋势。 2、华住酒店集团 （1）华住酒店集团简介 华住酒店集团，是国内第一家全品牌的连锁酒店管理集团。2005 年创立， 目前在中国超过 200 个城市里已经拥有 1,300 多家酒店和 30,000 多名员工， 旗下拥有 6 个酒店品牌：包括商旅品牌禧玥酒店、全季酒店、星程酒店、 汉庭酒店、海友酒店，以及度假品牌漫心度假酒店。其主打品牌为汉庭酒 店，定位为经济型连锁酒店。 （2）汉庭酒店数据分析 全年共新开 100 家租赁经营酒店和 319 家加盟经营酒店，超出公司预期， 其中包括租赁经营酒店和 365 家，加盟经营酒店 835 家，以及 25 家星程酒店； 截至 2013 年 12 月 31 日，共有 63 家租赁经营酒店和 350 家加盟经营酒店正处 于建设或已签订协议。 附表三 汉庭近六年自营及加盟酒店数目增长趋势图 哲人酒店管理集团商业计划书 18 汉庭店面数目增加显著，最近一年增长率高达 250%之多。 附表四；汉庭近六年酒店收入增长趋势图 依据附表四可以看出，其收入不断增加，收益越来越好，从此也可看到中国连 锁酒店的消费群体逐年加大。 （二）国外主要竞争对手举例 1、格林豪泰酒店管理公司简介 格林豪泰(greentree inn)酒店管理有限公司，由美国 aph（american pacific home,inc）公司、美国 george realty、美国统一投资集团股东和其 他若干跨国集团联手创办；是中国国内建立的第一家全外资、拥有全新经营和 服务理念的高品位、高性价比的商务型连锁酒店集团。 哲人酒店管理集团商业计划书 19 2、格林豪泰酒店数据分析 0 500 1000 1500 2000 2010年2011年2012年2013年 旗下酒店数目 数据来源：百度百科 五、同竞争对手相比，公司的核心竞争力以及优势、劣势 （一）核心竞争力 1、哲人酒店时尚、艺术、文化、精品酒店的独特酒店定位。 2、中国首创的特色酒店系统： （1）世海哲人精品酒店七大系统：中国艺术文化客房系统、智能化商务办公系 统、量身打造餐饮系统、贵族服务系统、时尚休闲系统、私密性休闲系统、深 度睡眠系统。独特的七大系统打造完善的配套功能及尊享服务. （2）棠枫艺术酒店最具特色的八大系统：大自然艺术客房系统、高新智能商务 中心系统、管家式服务系统、绝对意象私密性系统、深度睡眠系统、高智能化 系统、罗曼蒂克香薰系统、棠枫艺术酒店服务理念。 （二）优势介绍 1、公寓式酒店行业良好的市场前景 （1）越来越受消费者喜爱的酒店类型 近年来因经济全球化和国家政策及经济等因素的影响，酒店行业在我国发 展速度相当迅速。相对比国际大型高档酒店，公寓式酒店具有良好的价格优势， 哲人酒店管理集团商业计划书 20 而相对比目前依然有着良好发展趋势的经济型酒店，在价格差在顾客可接受范 围内的基础上，公寓式酒店又有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良 好环境和专业服务，因此，公寓式酒店一出现，就吸引了一批批消费者的广泛 关注和欢迎。这也会让公寓式酒店在未来不错的大环境下占据更多的市场并获 得更多的收益。 （2）房地产市场的快速发展的推动 越来越多的房地产开发商注意到了公寓式酒店这个特别的酒店形式，它能 取得良好的经营收益的同时，也会以独特的方式促进房产的销售。房地产市场 的良好发展给了我们更大得市场容量和合作机会。 2、哲人酒店独特的品牌类型 经济型酒店舒适度相对较低，配套设施不完善，附加服务有限，装修风格 单调，酒店缺少文化底蕴等众多劣势，都会是越来越多的人群转向选择公寓式 酒店的理由。 而有着完善的的配套功能及尊享服务，并有艺术气质和文化内涵的入住环 境的哲人酒店的两大品牌，会更加收到销售者的青睐。而哲人又细分出针对高 端人士的世海哲人精品酒店和针对大众的棠枫艺术酒店，满足不同人群的需求。 （三）劣势介绍 1、地域性较强，公寓式酒店同其他的酒店类型一样，受当地经济的影响旅游资 源的影响较大。导致公寓式酒店的发展局限在了大城市和旅游发达的地区。 2、公司处于发展中，管理上和经验上并不占优势。已经发展成型的国际型酒店 和几大经济型连锁酒店，已经有了完善的管理系统，良好的运营机制和好的市 哲人酒店管理集团商业计划书 21 场推广模式，在规模和资金上也有更好地优势。 六、行业风险分析及风险规避措施 （一）行业风险分析 1、在产权关系上缺乏法律引导和规范，目前我国法律上还没有对公寓式酒店的 运作做出详细的规定，分割酒店产权存在一定的法律风险，我国公寓式酒店没 有得到真正意义上的开放式发展。 2、五大隐性成本：隐性成本一：契税和公共维修基金；隐性成本二：租金价格 的折扣；隐性成本三：物业费、取暖费等其他费用；隐性成本四：房屋空置期； 隐性成本五：中介费。 3、非住宅税费：个人转让非住宅严格执行“先税后证”，必须缴纳 5%土地增 值税和 3%个人所得税，否则不能办理过户。 4、房屋土地性质：公寓式酒店属于旅馆建筑，土地使用分类为商服用地，房屋 用途为旅（宾）馆，土地使用年限为 40 年。公寓式酒店的特殊性在于按照公寓 式或者单元式房型进行设计建造，但其本质上仍是酒店，不属于住宅，按照相 关规定不得分套销售。 5、投资实力：项目普遍较大，需要大量的资金投入。 6、避免扎堆出租：好的商圈酒店扎堆，很快令竞争进入异常惨烈的态势，而各 种成本的大幅上扬，不但令行业利润出现下滑趋势，更加剧了行业洗牌的必要 性。 （二）针对存在的风险可采取的规避措施 哲人酒店管理集团商业计划书 22 第四章 业务发展 一、公司主要业务及服务 （一）公司主要业务及服务介绍 1、管家托管服务 经业主对房屋管理进行授权，由哲人为业主提供全年专业化管家服务。业 主（或业主的亲朋好友）在任何时间都可以入住，在度假期间享受星级服务的 同时可以根据个人需求定制各类特殊服务。业主将房屋交于公司进行经营，还 可以参与利润分成。 2、品牌连锁加盟 在投资人满足加盟要求和加盟条件的基础上，通过投资合作模式、资源合 作模式、品牌合作模式、股份制合作模式四种合作模式进行合作，就可以加盟 成为哲人旗下品牌酒店。我公司加盟的优势有，灵活的营销模式，无忧式集成 化管理，最具特色的服务理念运营体系，零风险投资模式，强大的职业管理团 队，全新的运营理念。 3、酒店经营管理 哲人酒店管理集团商业计划书 23 帮助进行专业的职业管理并与酒店共担经营风险，努力拉升资金回报率。 合作者通过定期的股东会议和每月财务报表的考核，实时对企业运营状况进行 详细的监督管理，并且可以获得丰厚的投资回报。 4、投资股权合作 合伙人可以以资金的形式投资入股，成为公司股东之一，参与利润分红。 5、地产代理销售 我公司还可以为房地产商提供房地产专业的楼盘策划和销售代理的服务机构， 业务集中在产品定位、到案场包装、物料设计、媒体计划、广告推广、房地产 销售代理、回拢资金等。 二、公司的商业模式介绍 1、哲人酒店集团的价值主张 哲人秉承“创新改变未来”的核心价值观，以“棠文化，”哲人“新思维为 核心理念，注重差异化特色经营，意欲打造中国公寓式酒店第一品牌。 2、目标客户群体： 目标客户主要为商务人士、爱好旅游人士，年轻一族。主要特征是入住年轻化， 中产阶级入住率高。 3. 产品服务： （1）哲人精品酒店 全国品牌连锁 突出中国文化元素，填补目前中端消费市场 空白点，具备私密性好、舒适度高、居家体验感强、必将成为商务人士出行住 宿首选。 （2）棠枫艺术酒店 全国品牌连锁 体现当代时尚艺术风格，受到 80、90 及 2000 新生代追捧，可快速复制全国一、二、三线城市。 哲人酒店管理集团商业计划书 24 （3）服务理念：私密性、人性化、细致入微 4.核心竞争力:中国十大首创 （1） 公寓式精品酒店 （2） 文化艺术型酒店 （3） 私人会所型酒店 （4） 智能物联网酒店 （5） 大自然环保健康酒店 （6） 爱心公益酒店 （7） 无停留退房服务酒店 （8） 中国特色主题酒店 （9） 生活类综合服务酒店 （10）管家式服务酒店 5、主要盈利模式 （1）酒店经营收入 （2）品牌连锁加盟 （3）管家托管服务 （4）房产分销模式 6、独有模式 公寓式酒店管家托管模式及房产分销模式 解决了开发商异地销售难题，增 加营销卖点，盘活地区不动产资源空置浪费；满足业主旅游度假及不动产投资 增值收益心理需求，顺应当前中国城镇化进程中旅游带动地方消费理念，同时 受到政府及地方财政部门支持欢迎。 哲人酒店管理集团商业计划书 25 并随着中国自助游、自驾行、公共交通逐步发达，公寓式酒店产品上线经 营，舒适度高，有居家体验环境，具备广阔的市场盈利空间。在一二线商务城 市随着短租服务业近年市场需求增多，公寓式酒店及管家式服务产品拥有独特 的产品特性及市场空间。 三、公司的经营情况及未来 5 年发展计划 （一）公司最近三年酒店加盟情况说明 直营店数量加盟店数量客房数目 2011 年 2012 年 2013 年 （二）公司未来五年发展目标 0 500 1000 1500 2000 2014年2015年2016年2017年2018年 签约项目 新开业门店 门店总量 2014 年度 签约项目 100 个，新开业门店 40 家，门店总量 60 家。 2015 年度 签约项目 200 个，新开业门店 140 家，门店总量 200 家。 2016 年度 签约项目 400 个，新开业门店 280 家，门店总量达到 480 家。 2017 年度 签约项目 600 个，新开业门店 480 家，门店总量达到 960 家。 2018 年度 签约项目 800 个，新开业门店 680 家，门店总量达到 1640 家。 四、请介绍公司各店的运营情况 店名开店时间面积年营业收入单店成本经营描述 哲人酒店管理集团商业计划书 26 第五章第五章 财务财务 一、公司近两年经审计的资产负债表、利润表、现金流量表 报表附注-2013.xl s 财务报表-2012.x ls 财务报表-2013.x ls 二、截止 2013 年 12 月 31 日的主要固定资产和无形资产说明 北站店物品盘查表 (1).et 各店物品盘查表.xl s 沈辽路店物品盘查 表(1).et 沈阳站店.et云峰店物品盘查表 (1).et 三、请预测公司 2014 年、2015 年、2016 年的营业收入和净利润 2014年预测营业 收入及营业利润.xls 2015年预测营业 收入及营业利润.xls 2016年预测营业 收入及营业利润.xls 四、公司的关联交易 关联交易是指公司或是附属公司与在本公司直接或间接占有权益、存在利害关 系的关联方之间所进行的交易。关联方包括自然人和法人，主要指上市公司的 发起人、主要股东、董事、监事、高级行政管理人员、以及其家属和上述各方 所控股的公司。 关联交易在公司的经营活动特别是公司购并行动中，是一个极为重要的法 律概念，涉及到财务监督、信息披露、少数股东权益保护等一系列法律环境方 面的问题。 哲人酒店管理集团商业计划书 27 1992 年 4 月 4 日深圳市人民政府出台的深圳市上市公司监管暂行办法 ，将 关联交易称为关连人士交易，将其列为重大交易，规定按必须披露交易的程序 办理，同时规定了几种关联人士交易可获豁免。1997 年 5 月 22 日，财政部颁 布的企业会计准则关联方关系及其交易披露中规定：在企业财务和经 营决策中，如果一方有能力直接或间接控制、共同控制另一方或对另一方施加 重大影响，则视其为关联方；如果两方或更多方同受一方控制，也将视其为关 联方。这里的控制是指有决定某个企业的财务和经营决策，并能据以从该企业 的经营活动中获得利益；所谓重大影响，则是指对某个企业的财务和经营政策 有参与决策的权利，但并不决定这些政策。 交易内容 在经济活动中，存在着各种各样的关联方关系，也经常发生多种多样的关联方 交易。在会计准则中列举了十一种常见的关联交易类型： （1）购买或销售商品 购买或销售商品是关联方交易最常见的交易事项。例如，企业集团成员之间相 互购买或销售商品，从而形成关联方交易。这种交易由于将市场交易转变为公 司集团的内部交易，可以节约交易成本,减少交易过程中的不确定性，确保供给 和需求,并能在一定程度上保证产品的质量和标准化。此外，通过公司集团内部 适当的交易安排,有利于实现公司集团利润的最大化，提高其整体的市场竞争能 力。这种交易产生的问题是，可能为公司调节利润提供了一种良好的途径。披 露这种关联方交易，有利于中小股东、债权人等报表使用者了解这种交易的性 质、类型、金额等信息，判断这种交易的价值取向，为报表使用者的经济决策 提供了非常有用的信息。 哲人酒店管理集团商业计划书 28 沈阳宏发企业集团家具有限公司，购买家具；沈阳乔亚厨房家具制造有限公司， 购买家具；沈阳博创伟业装饰材料有限公司，购买壁纸；沈阳金得利灯饰有限 公司，购买灯具；沈阳市帛锦布艺经销处，购买窗帘；沈阳海源东方地毯有限 公司，购买地毯；沈阳源丰商贸有限公司，购买客杂。 （2）购买其他资产 购买或销售商品以外的其他资产，也是关联交易的主要形式。比如，母公司销 售给其子公司的设备或建筑物等。 无购买其他资产。 （3）提供或接受劳务 无提供或接受劳务。 （4）担保 担保有很多形式，以贷款担保为例，某企业生产经营中需要资金，往往会向银 行等金融机构申请贷款，银行等金融机构为了保证所贷资金的安全，需要企业 在贷款时由第三方提供担保。担保是有风险的，一旦被担保企业没有按期履行 还款协议，则担保企业就成了还款的责任人。关联企业之间相互提供担保，能 有效解决企业的资金问题，有利于经营活动的有效开展，但也形成了或有负债， 增加了担保企业的财务风险，有可能因此而引发经济纠纷。因此，在附注中披 露关联方相互之间担保的相关信息，对于分析判断企业的财务状况是非常有用 的。 无担保。 （5）提供资金 提供资金包括以现金或实物形式提供的贷款或股权投资。 哲人酒店管理集团商业计划书 29 无提供资金。 （6）租赁 租赁通常包括经营租赁和融资租赁等。关联方之间的租赁合同也是主要的交易 事项。 沈阳朗勤置业有限公司，租赁为经营租赁。 （7）代理 代理主要是依据合同条款，一方可为另一方代理某些事务，如代理销售货物、 或代理签订合同等。 无代理。 （8）研究与开发转移 在存在关联方关系时，有时某一企业所研究与开发的项目会由于另一方的要求 而放弃或转移给其他企业。例如：b 公司是 a 公司的子公司，a 公司要求 b 公司 停止对某一新产