青岛国华领地策划全案71p.doc

青岛国华领地策划目 录第一部分 项目形象包装建议4一.项目标识(logo)及名字的建议4二.地盘包装建议71.围墙72.建筑主体包装103.导示系统包装建议11三.户外包装建议131.广告牌132.路灯旗143.车亭154.车体15四.售楼处建议171.位置172.面积183.层数184.功能划分185.设计因素35五.对印刷品、制作品等售楼资料的设计完善371.宣传风格建议372.楼书373.宣传折页及手提袋374.展板375.模型376.宣传海报377.直邮37第四部分 销售前期营销推广策略38一.项目销售建议381.项目销售总体策略382.入市时机评估413.销售阶段建议424.各阶段项目销售策略建议43二.项目推广媒体建议491.宣传推广总体策略492.宣传卖点组合523.推广主题形象定位544.各阶段广告策略及媒体组合555.媒体选择侧重点68第一部分 项目形象包装建议一. 项目标识(logo)及名字的建议1. logologo作为楼盘形象的重要部分，能在推广时产生一定影响，因此设计一个适宜的楼盘logo不但能给客户留下较深印象，而且能反应楼盘的形象及卖点。例：尊贵：清新： 抽象：体现发展商品牌：敝司建议四期logo既能体现楼盘尊贵，又不失活泼清新健康。第 5 页 共 72 页 青岛国华领地策划二. 地盘包装建议1. 围墙围墙对于一个楼盘来说相当于一件外衣，包装新颖到位、具有感染力的围墙能够迅速吸引潜在客户的注意，并在头脑中形成一定意识，当这个楼盘的相关广告面市之后，能引起客户的呼应感，记忆起自己曾看过此楼盘的围墙广告，接触围墙广告的客户越多，对于本项目前期积累客户越有利。在围墙包装上做得较为成功的楼盘，深圳的典型例子如万科金色家园、万科四季花城等，在围墙广告上运用大面积鲜亮、跳跃的色块，风格较为张扬，且与物业定位相当吻合，对潜在客户的视觉造成较大的冲击力。本项目物业定位为洋溢巴厘岛风情的青岛领地，展示的又是热闹、浓妆重彩东南亚风情味十足的项目，加之项目本身能够用作塑造园林的空间很小，因此在围墙包装上建议可利用东南亚优美动人的风景为主题进行围墙包装。2. 建筑主体包装原则：让楼体成为传递楼盘最新信息的载体位置：当工程进展到可在楼体悬挂条幅时，即可在楼体的南、西面悬挂大型条幅，吸引在楼体的不同方向过往路人的视线。内容：条幅的宣传内容要根据销售进度及时调整，不同销售时期悬挂不同的内容如：cocity开始内部认购、cocity现正公开发售、国华领地现正热销售中等。3. 导示系统包装建议导示牌位置：形式： 路面导示牌要做成较大的长方形，方便远距离观看，标明楼盘的方向及距离； 现场导示牌可做成卡通手形。三. 户外包装建议1. 广告牌2. 路灯旗原则：色彩鲜艳，明快，视觉冲击力强，覆盖面广。内容：主打广告语、logo、售楼电话位置： 香港中路两侧，因此路段人流、车流最为密集，最易引起路人关注； 东海路两侧。 山东路两侧。3. 车亭4. 车体承载媒体：看楼车和公交车车身四. 售楼处建议1. 位置如图2. 面积占地400m左右，规格为30m15m3. 层数两层（首层层高约为5米，二层层高约为3.1米）原因： 基底面积只有400 m，样板间只有安排在2层 两层高的售楼处，在青岛并不多见，若装修方面可配合，则更显气派4. 功能划分首层：接待区模型区展示区洽谈区儿童游乐区二层：住宅（二房、三房）样板房原因： 为集中人流，故把样板房和售楼处联为一体 二层视野较开阔，故把住宅样板房安排于此 接待区为销售人员接待客户及接听咨询电话的区域。要求高雅、气派、有亲和力。接待台无需正对大门，但必须靠近大门。建议采用木质感的接待台，规规矩矩的长方形，木感浓厚，可以体现一定的艺术品或豪华瑰丽的感觉；长度为5-6个人坐位为宜，无需太长。 模型区摆放楼盘整体模型和单体模型的区域，是最直观展现楼盘外观及内部结构间隔的载体。 展示区主要以展板形式展示楼盘各方面的资料，便于销售人员向客户解说及介绍。展示区参观路线的安排有一定的要求，一般的安排是客户先到达接待区，再行参观模型区及展示区，而不希望客户直接到展示区自行参观。 洽谈区为销售人员与客户深入介绍及成交的区域，为避免客户间相互影响，洽谈区一般设在售楼处较为独立的区域，而且以小型洽谈桌分隔各组客户，洽谈桌的数量视项目的规模而定，以本项目而言，以810组为宜。 儿童游乐区设儿童游乐场的目的，是为了方便客户携来的孩子玩耍，让客户看楼时更轻松。游乐场内可设滑梯、波波池、电视等 样板房建议做3个样板间，具体包括：三大风格，三大主题：k 130m公寓房奔放主义k 160 m公寓房雍容世家k 100 m写字间硅谷印象130m公寓房1 设计主题：奔放主义2 设计思路此客户层的家庭人口结构简单，大多为三口之家，两代同堂，三个房间已足够使用，除了主人房和儿童房居住外，另外一个房间大多用来做书房，如果家里来客人，也会将书房用作客房。此客户层事业刚有所获，对身份及社会地位的追求仍然较为刻意，所以对居住空间是否豪华非常在意，特别是客厅和主人房，希望客厅豪华气派，让别人羡慕。3 具体装饰建议： 此层次的客户正处于第一次创业的收获，二次创业的起步阶段，表面春风得意，但实际上内心中仍然会为事业、为照顾两个家庭而焦虑，挣扎的疲惫心态，他们渴望内心平静，渴望轻松的心境，这套样板房正迎合他们的这种心态，装饰风格上偏重于自然、大气、原质化材料的表现力，建议如下：4 点睛之处： 客厅阳台空中花园 卧室区公共过道星光走廊1 卧室区公共过道地板中间为流水状石地板，两边铺砌鹅卵石，吊顶为星光走廊。（见附图）2 将长条形客房的沿走道的一侧间墙设置薄形书架（房内为衣柜），上半部摆放工艺品，下半部藏书，陈列物都采用精巧型，以使空间看起来更大。3 样板房客厅、主人房家具多选用藤制品、麻质布沙发。（见附图）4 儿童房体现儿童天性与爱幻想的特征，充满天真与科幻。5 厨房布置一反现时流行的高科技、质感较冷的常规作法，多采用自然的木制品、工作阳台增加绿化（见附图），可以采用适当的开放式设计，以将阳台往外小移，目的是扩大餐厅的面积6 房间窗帘多选用素色调的竹窗帘或素色调的布窗帘。（见附图）7 餐厅顶部设置为蓝天白云式。（见附图）8 将观景阳台布置成空中花园，植物布置要尽量茂密，原始感强烈，顶部布置葡萄架，垂吊植树物，风铃，设置小型休闲桌椅等。（见附图）9 小摆设及墙壁饰物多选用偏向粗糙型、有一定艺术品味，例如陶艺，或取自自然的植物的，例如椰壳等。10 大门入口处的玄关设计最好通过地面装饰的天花来表达，为了体现客饭厅的天敞及气派，建立无需玄关背景。160 m公寓房1 设计主题：雍容世家2 设计思路：本套单位目标客户群的年龄在40岁以上，事业有成，家境富裕，家庭成员较多，希望能够享受优越舒适的生活。该套样板房的设置要体现出平和、泰然、富贵而不骄躁的心态。（1） 客厅一定要体现出大户型的雍容大气和豪华，从进门开始就要充分表现出来，建议可在进口玄关处摆设雕花小几（于进门一侧），几上可陈列奔马状唐三彩或其他雕塑。玄关处的地板可用有花纹的云石铺砌。（2） 客厅地板上要铺上质量上乘的织花地毯，可选用红木家具以显得古香古色，并在沙发后面悬挂巨幅油画，油画的边框建议使用精雕细琢的复古型雕花边框。（3） 可在餐厅的墙壁旁做出博古架，其上摆设大小适宜的佛像，以及其他古雅工艺品，并在博古架上方安装色调较暗的射灯，利用光影效果衬托出工艺品的档次。餐桌餐椅尽量与客厅家具配套，风格与材料相同。（4） 书房要与客厅和饭厅保持一致的装饰风格，追求古典的建筑装修风格与现代化的书房用品功能相结合，避免客户产生不协调的感觉，例如摆放现代化的数码显示器或手提电脑、落地式的环保台灯等（5） 在主人房建议设置豪华富贵的宫廷式大床，并将电视柜、梳妆台等设计成复古风格，窗户的窗棂也可以采用有弧度的雕花形式，彰显该套住房的独特性。（6） 可在客房中对装饰做相应调整，总体风格统一但不乏变化，使整套设计不至于让人觉得单调乏味。（7） 可以将厨房改为半开放式厨房，即是在餐厅一面设置一早餐台，方便家人早上用餐。3 点睛之处 式大客厅 古式主人套房此套设计要注意整体色调与主题定位的配合，建议使用暗红色，配上色泽鲜艳的各色鲜花，更显其雍容华贵。100 m写字间1 设计主题：硅谷印象2 设计思路：体现前卫高技术风格。5. 设计因素 建筑装修用料外墙以澳洲火山岩铺贴，临山东路为全落地玻璃门 色彩：以明亮浅蓝色为主 售楼处内用料建议：色彩浓厚的原木制品、石材、藤器、精致名贵的绿色植物、石膏或铜制品雕塑，或贝壳类装饰物等。但一定不能使用较为现代的反光金属制品。 售楼处内规划巴厘岛风情园林小景。3000015000前台形象墙财务室经理室放映厅兼会议室洽谈区咖啡座洗手间沙盘儿童游乐区 五. 对印刷品、制作品等售楼资料的设计完善1. 宣传风格建议2. 楼书3. 宣传折页及手提袋4. 展板5. 模型6. 宣传海报7. 直邮第四部分 销售前期营销推广策略一. 项目销售建议1. 项目销售总体策略从品牌产品品牌提升新闻炒作 事件营销在整体销售过程中，应主要围绕塑造国华品牌开展系列宣传推广。前期通过以一系列的新闻事件炒作市场，争取市场焦点，务求使国华得到市场关注，以使国华集团的豪宅品牌地位重现市场。预热期则延续品牌宣传，围绕国华集团实力展开宣传，以巩固国华集团的品牌地位，并逐步带出豪宅形象。开盘后则根据不同推售单位挖掘不同卖点，同时开发新销售事件，以事件带动营销。投资自住投资开盘前期园林完成现楼 项目在刚入市前期，由于价格较低，且园林、楼体及其它配套尚未完善，故主要以投资概念为主打。； 在园林及各项配套完工，现楼初步落成阶段，则着重以自住方面的引导； 在商场开业时主要对楼盘的保值升值潜力进行炒作，到楼盘入伙后则主打现楼概念，以即时入住、即时收租的概念引导自住和投资客户。如何善用市场将成为成败关键，也就是说必须有清晰的策略： 销售佳名声响时间短在预热期、开盘初期及热销期必须全力出击，彻底将楼盘形象在市场上打响，以保证在最低的推广费用下，做出最高的销售。1.“速销” 对销售节奏的控制力求在最短时间内完成销售任务，是节约销售成本、迅速达到资金回笼，实现开发商最大利益的有效方式。根据对市场及本项目的了解，敝司认为：通过内部认购期的良好积累，在销售物料齐备、销售时机成熟时，通过大型开盘活动、以密集的广告攻势、强力的地盘包装宣传，配合有效的价格策略及付款方式，短期内形成超高温热销的气氛，以4-5个月的时间迅速完成本项目绝大部分（约80%）单位的销售，是有充分可能性的。2.面向整个青岛市场区域市场策略敝司认为从本物业的地段、规模、户型面积、总价等因素分析，本地市场潜力较大。因此建议销售活动紧密围绕本地市场来做，在适宜阶段重点攻击的目标客户密集片区，进行有较高针对性的宣传。2. 入市时机评估销售时机的确定必须在充分了解竞争对手（包括价格、策略、目前的销售状况）、工程达到一定的程度、以及其它辅助条件具备的基础上配合心理策略（避开淡季）才会有较理想的开盘业绩。综合以上前提，内部认购时机应定在2005年4月下旬，开盘时机应定在2005年5月下旬。 作为楼花项目，一系列有形促销工具，如售楼处、示范单位、楼书等皆是促成客户购买的重要因素。当前买家已越来越成熟理性，其对物业的结构、景观环境、交通配套等要求也越来越严格，若本项目不具备认购的前提条件（如售楼处、样板间）而仓促入市，市场将不会做出积极的反应，如果初期阶段没有开好头，会减低市场对本项目的新鲜感，对日后正式发售工作造成困难，起不到预期的轰动效应。 内部认购期的主要目的在于引起市场初步的关注及聚集人气、积累有效客户，为开盘的热销造势。因此一定时间的内部认购积累是非常必要的。根据本项目的工程进度、售楼处与示范单位之修建工期及市场的发展趋势，敝司建议：2005年4月30日作为本项目内部认购的开始日期。目前项目入市时机主要依据预售证的取得时间和准备工作情况，结合情况预计在5月下旬。3. 销售阶段建议敝司建议将整个销售推广过程分为以下4个阶段，每个阶段将采取不同的、具针对性的销售推广策略。阶段名称时间销售目标第一阶段内部认购期2005/4/30-2005/5/28（为期4周左右）总可售面积的20%（累计20%）第二阶段公开发售前期2005/5/29-2005/7/31（为期2个月）总可售面积30%（累计50%）第三阶段公开发售中期2005/8/1-2005/10/31（为期3个月）总可售面积30%（累计80%）第四阶段公开发售后期2005/11/12005/12/31（为期2个月）总可售面积20%（累计100%）注：本计划以内部认购时售楼处及基本销售物料齐备，公开发售时样板间开放、所有销售物料齐备、正常的媒体投放为前提。4. 各阶段项目销售策略建议1) 内部认购期 （2005/4/30-2005/5/28） 销售事项时期事项详细内容内部认购期销售单位主推公寓，户型均衡搭配，藉此试探市场对于本项目户型之反应，便于公开发售时策略之调整。建议推出与样板房对应的单位。价格策略以市场较低价位入市，争取部分单位能以较大优势出售，增加市场吸引力。建议内部认购阶段所推出单位之价格为定价下调3%销售情况若达到推出单位的80以上：及时加推单位，进入正式发售前期若达到推出单位的50以上：加强营销组合和自身包装、调整加价幅度，按时进入正式发售前期若未及推出单位的30：分析原因，完善自身包装，着重工程建设工作，调低加价幅度或推迟正式发售时间 销售实施条件： 售楼处施工完成（包括内外装修、展板、模型、电话、传真、饮水机等）； 样板间到位； 地盘包装到位（包括围墙广告、彩旗、条幅、大型广告牌、路口指示牌）； 齐备的售楼资料及工具（包括楼书、宣传单张、模型、电视资料片、价格表、付款办法、认购书、物业管理公司及其费用、入伙杂费等） 确定按揭银行及按揭年数、成数； 开始软性宣传及新闻造势； 销售人员进行开盘前的系统培训完成；2) 公开发售前期 （2005/5/29-2005/7/31） 销售事项日期事项详细内容公开发售前期销售单位若前期市场反应良好，则加推出b栋全栋和a栋部分单位销售价格原则上按原定计划，但可能需视前期销售情况做出调整。销售情况若达到推出单位的70以上：调整广告宣传配合持续力度，加推第二批单位，利用已有人气，一鼓作气，乘胜追击若达到推出单位的50左右：加大宣传力度，正常进入公开发售中后期若未及推出单位的30：暂停广告宣传，总结销售不佳原因，调整整体营销思路，减低加价幅度。 销售实施条件： 获得预售许可证； 设计广告版面，安排于媒体上投放； 工程形象进度的部分配合；3) 公开发售中期 （2005/8/1-2005/10/31） 销售事项日期事项详细内容公开发售中期销售单位推出a栋整栋及b栋剩余单位销售价格视前期销售情况做出调整价格逐渐向上扬，在市场上保持价格不断上升的形象，不断给到客户楼宇增值的信心。销售情况若达到推出单位的70以上：继续跟进销售及适量宣传广告配合若达到推出单位的50左右：寻找原因，调整营销思路若未及推出单位的30：寻找根本原因，重新制订新的营销计划，将剩余单位降价销售或封盘，待时机成熟再售。 销售实施条件： 现楼装修标准间完成； 架空层园林及会所完成； 裙楼外立面、商业部分完成； 相应促销活动、措施陆续出台； 广告宣传配合到位； 工程形象进度充分配合； 销售总结及调整。4) 公开发售后期 （2005/11/12005/12/31）销售事项日期事项详细内容公开发售后期销售单位前期剩余单位销售价格因此期间内剩余的单位可能多为低层、景观、户型较差的单位，故价格不应再向上扬，而应保持不变或采用隐性降价方法处理。销售情况若达到推出单位的70以上：继续跟进销售及适量宣传广告配合若达到推出单位的50左右：寻找原因，调整营销思路若未及推出单位的30：寻找根本原因，重新制订新的营销计划，将剩余单位降价销售或封盘，待时机成熟再售。 销售实施条件： 工程进度配合； 相应促销活动、措施陆续出台； 销售总结及调整； 必须的广告宣传配合到位。二. 项目推广媒体建议1. 宣传推广总体策略根据市场情况及项目自身特点，敝司建议采用针对性的宣传策略，并使之按部就班，有的放矢，使整个推广策略与销售策略紧密配合，达到热销的效果，具体建议如下：1) 阶段性、密集型的广告推广广告推广策略鉴于楼盘规模限制，推广费用有限。不可能也不必要用长期稳定的媒体投放来逐步提高市场广泛认知度、树立品牌形象。而应围绕每一具体销售阶段的策略及具体销售方案，进行强针对性的，火力密集的媒体投放，才有可能产生立竿见影的促销效果。2) 最有力的媒体：地盘包装，广告牌媒体选择地盘广告在本项目推广过程中的作用非常重大，甚至有可能超过报纸广告而成为第一有效媒体。在推广初期通过报纸等大众媒体广泛的发布信息、塑造形象是必不可少的，但大力度、形式新颖的地盘广告、配合活动营销及其他投资少、针对性强的推广如dm直投等，必将成为本项目最重要的推广方式。在地盘广告形式上，建议突破传统的单纯悬挂条幅方式。采用较有新意、引人注意的方式，如： 大型三面翻广告牌 夜间霓虹灯 大型喷绘广告 高空灯箱（如麦当劳形式）地盘包装内容上，不局限于告知楼盘名称、电话及少量促销信息，而尽量将其形象化、广告化，将阶段卖点、主题广告语、活动促销信息等通过平面广告的形式生动的表现出来。3) 充分利用周边成熟的配套资源活动促销作为拥有成熟配套的项目，尽量利用周边的人气，“走出去”销售，与周边各大商场超市进行“互动式”促销。以较低的推广成本，达到 “尽人皆知”的目的。“互动式”促销+巡回展销与各大商场超市合作，进行小规模的展示促销活动。具体方式：商场派发宣传单张；商场出入口悬挂大型广告条幅；小型文艺表演+楼盘展示；促销买楼送商场现金购物额度；4) 平面广告形式建议在投放力度有限的前提下，如果平面广告形式上缺少新意，毫无疑问将被其他广告无情淹没。故建议采用新颖独特的广告形式，争取从众多广告中跳出来，首先达到吸引眼球的目的。形式方面建议采用漫画或类似形式。5) 网络式推广小众媒体泛营销团体 客户网络户外广告政府规划新闻炒作电视宣传楼盘自身宣传新闻缮稿电视短片看楼团报纸硬性广告展销会/楼盘2. 宣传卖点组合主力卖点之间的关系是立体的，向三个方向发散，组成立体的、全面的物业形象体系：区域卖点地段交通生活配套市政配套外观景观园林会所配套人车分流物业管理素质卖点形象卖点领地我的主场市里的家巴厘岛风情 核心诉求点分析a、 地段优势是本项目的先天优势，为最重要的卖点之一，便捷的交通、齐全的生活配套是最易引起目标客户共鸣的要素，是广告的主诉求点之一。但这些卖点是同区物业所共有的，近年开盘的许多项目无一例外已对此进行过一番炒作，估计单一的地段卖点已不能引起强烈的市场关注。b、 楼盘素质是本项目相对于周边项目明显的异质化特征。但本项目整体素质属于中等偏上，无突出特色，不容易吸引目标客户的关注和认同。c、 形象卖点方面较有说服力，也是楼盘真正品质方面的卖点，相对于同区楼盘有相当竞争力，是热销期广告的主力诉求点之一。d、 投资概念方面，以本项目的质素和区位，可以预期有较高的投资回报率。因此也是楼盘的主力诉求点之一。3. 推广主题形象定位尽情追逐都市（城市的、成熟的）地段卖点领地：我的主场，市里的家 形象卖点ufo 素质卖点投资概念4. 各阶段广告策略及媒体组合1) 内部认购期 推广目的： 使本项目地段优越、交通畅达、配套设施完善得到一定范围的宣扬和传播； 使物业都市、现代的形象得到初步树立，建立良好口碑； 吸引市场对本项目的注意力； 达到部分单位销售资金早期回笼的目的。 销售对象： 工作或生活于地盘周边，被地盘广告吸引的欲置业人士； 投机型客户； 通过媒体宣传对楼盘产生兴趣的人士； 与发展商紧密合作的商务单位的欲置业者。 销售渠道： 利用地盘广告吸引客户，现场登记销售； 利用初步宣传如新闻缮稿，吸引客户电话咨询，并到现场看楼； 宣传重点： 物业形象 地理位置、周边配套优势 内部认购可获得特别优惠 宣传媒介： 以地盘包装及户外广告宣传为主要宣传媒介 售楼处、围墙、楼体广告 户外广告牌，候车亭 新闻缮稿 报纸、杂志广告 邮政专递 网络广告2) 公开发售前期 推广目的： 使本项目的物业卖点得到全面的宣传演绎； 以其鲜明的物业个性和卖点明确区别于其他楼盘，树立“都市、成熟”及“领地”概念； 强烈吸引和集中社会各界人士对本项目的注意力。 利用前期内部认购的人气和广告轰动效应所造成客户“羊群效应”，引导其进行购楼。 达到销售成果和资金回报。 销售对象： 实际用家； 投资客户； 部分投机客户； 通过宣传广告和促销活动所吸引的大量客户； 内部认购期迟疑或其他原因未购买的老客户； 销售链带动的客户。 销售渠道： 利用集中密集的宣传攻势，把握广告所吸引的客户，在售楼处开展重点销售； 举办现场大型开盘和促销活动，利用活动吸引大量客户； 与大型商家联合“互动式”促销活动； 利用前期物业认购老客户中形成良好的口碑，并向亲朋好友们推荐； 利用敝司的经验及手段追踪前期未购买的客户； 宣传重点： 内部认购期的成绩 成熟地段及配套概念 物业综合素质优势 价格优惠，付款办法灵活轻松 发展前景好，升值潜力大 宣传媒介： 以报纸媒体及活动促销为主，辅以丰富的地盘广告形式 报纸广告、杂志广告：青岛日报、半岛都市报、青岛晚报等 新闻缮稿：以短篇并配彩图的新闻为主 销售现场活动及商场巡回促销活动 地盘包装、户外广告：路牌、指示牌、彩幅、旗帜、公交广告 影视广告：青岛有线台、青岛电视台 邮政专递 网络广告 人员推销：客户“领袖计划”促使老客户向亲友推介，并向发展商内部员工或与发展商商业联系紧密的合作单位的内部员工推销。 盛大的开盘仪式开盘时，招集所有内部认购客户前往现场签订购买合同，配合一定的优惠措施、文艺表演，使现场认购气氛火爆。配合公开发售的氛围，继而推出一系列促销活动及新闻炒作，项目短时间内吸引全城注目，从而达到轰动效果。 促销活动商场超市巡回展a、时间：每一站活动时间为一周，内部认购期预计共3-4次。b、地点：利群、家乐福、佳士客等。c、活动目的：a. 利用商场、超市旺盛的人气，为本项目聚集人气、促成销售；b. 突出本项目的一大特点：地处中心区，交通方便，周边配套设施极其便利。d、基本操作流程（以利群为例）a. 与利群联合派发单张，单张内容包括楼盘信息、优惠促销信息、看楼即有奖信息；（持续一周作为铺垫）b. 利群悬挂大型条幅；（持续一周作为铺垫）c. 场地租用及布置d. 时间选择利群人流量最多的时间为活动时间e、本活动内容包括：（初步安排）楼盘基本情况介绍；采用简单提示性有奖问答带出楼盘信息；歌舞表演及观众参与性强的游戏节目；公布优惠促销信息，引发更多的人关注；其他与物业相关的节目。f、促销安排：a. 凭印花拿礼品：为了增加售楼处人气，建议以收集齐2个印花即可获赠精美礼品一份，印花在利群集一个，在售楼处集一个。b. 买搂送消费：活动期内首20位下定的客户可在利群超市任选家电。（8000元限额）g、看楼安排：为了促成更多的潜在客户到售楼处看楼，建议可以安排看楼车，用于在活动前后接送客户到现场看楼。3) 公开发售中后期 推广目的： 使本项目的物业形象得到巩固和深化； 使销售后期遇到的不利因素得到一定程度的解决，销售阻力得到相应缓解； 获得较为稳定和满意的销售业绩。 销售对象： 以用家为主 兼顾投资客户 通过跟进的宣传推广工作所吸引的客户群 前期买家吸引来的亲朋好友 前期迟疑未决或其他原因未购买的客户 销售渠道： 通过丰富多彩的现场活动，增加销售气氛，促进销售 通过商场促销活动，吸引人气 通过多种低成本高效益的媒体，吸引更大范围内客户 通过宣传吸引客户，在地盘继续销售中后期单位 通过敝司对以往老客户的跟进工作进行销售 宣传重点： 公开发售成绩，客户反应及口碑 物业地段及配套优势 物业自身素质卖点 文化氛围 户型卖点 准现楼销售 轻松灵活付款方式 宣传媒介： 报纸媒体宣传从大力度、持续性投放向阶段性、集中式投放转变。逐渐以活动促销及地盘广告为主。 参加房交会 现场及外场促销活动（业主领袖计划） 地盘包装、户外广告 报纸广告、影视广告 邮政专递 网络广告 派发海报、宣传单张 个性化家居解决方案首次实现“购房装修家具”全程个性化解决方案。实现“个性化购房装修家具”全部打入按揭计划。发展商与大型家居设计及建材零售商（如b&g百安居）、大型现代家居零售商（如宜家）达成合作意向。在现楼样板间里展示个性化装修标准样板间及现代家具。与客户在购买物业同时，可以享受到个性化装修服务，亲自参与个性化装修方案的确定，建材质量及施工质量均由建材商保障，并可享受团体价优惠。选择指定品牌家具，二者产生费用均可作为房款一部分打入按揭，大大减轻了购房后装修和家私采购方面的巨大资金压力，使置业更轻松。 业主推荐计划 实施理由a. 根据我司的经验，现今购楼的业主有相当部分抱着“找个朋友作邻居”的心态，倡导并采用鼓励业主引导朋友购买物业已成为房地产销售中可行的促销手法之一。b. 届时，本项目已积累了一定数量的客户群c. 由老业主介绍来的客户，购房落定的比率相当高，多数甚至不需销售员花费太多唇舌和精力，因为老业主已经担当了大半销售员的角色。 参与活动对象已交付清认购订金的业主； 执行程序d. 参与人士须先获发业主推介计划确认单及参与业主推介计划须知，并由专人负责解释。e. 业主将个人资料及推介之新业主资料填上确认单，于新业主签署认购书及全数付清订金时，凭确认单新业主即时享受所购楼价2%的优惠折扣。f. 当新业主签署房地产买卖合同及交付首期楼款，再经由发展商核实所有资料及手续无误后，即向成功推介的老业主发出业主推介答谢书。g. 业主推介答谢书发出时，推介业主可向发展商领取其所订购单位的“一年物业管理费礼券”。h. 计划并无参与次数之限制，业主可多次参与并且没有上限。i. 售楼处现场设一展板，将活动内容及须知详细列出，既可以起告知作用，又可以吸引买家驻足，延长在售楼处的停留时间，聚集人气，促成成交。 楼盘庆典（封顶、竣工）仪式在工程建设到主体封顶时，举行隆重的封顶仪式，庆典仪式中，邀请新闻机构，市区有关领导、相关单位及广大客户参加。由发展