2010保利成都大源地块定位报告73P.ppt

保利大源地块定位报告,超越大源,礼献成都,理 解 项 目,1,区域 价值,代表城市价值的绝佳地段资源,位于城市重点发展的主轴线上，区域价值已然凸现。稀缺城市价值将快速兑现。,未来城市核心区,2,区域 气质,本项目所在的区域除继承城南国际化、高品质的贵胄之风，更以品牌聚集、高起点打造为重要特色。 从城市气质类比视角，国际视野、精品云集的新都市主义豪宅区。 一线豪宅区域价值将在随城南的不断成熟，而得到充分凸现。,理 解 项 目,3,品牌号召,理 解 项 目,2010年，保利8盘齐发，狂销80亿 称霸成都楼市 2011年，12个品质项目热舞成都 更待精品压轴成都,大源项目使命 打造精品引领成都楼市方向 全方位提升保利品牌影响力,4,项目本体,理 解 项 目,3.0容积率、地块方正、临市政滨河绿地；不临主干道，临近各大品牌住区；具备打造高端的充要条件。 楼面地价5550元/ ，高企的楼面地价注定了必将诞生高端。,2011年，保利需要一个项目，再次提升影响力，引领成都地产市场的精品路线； 2011年，大源需要一个项目，为国际城南的国际精英，找到更为品质的住居； 2011年，这75亩土地，需要一个符合她气质的项目，完成对土地的责任；,城南总在引领城市的方向！保利总在给这座城市惊喜！,超越大源，放眼成都 开始 对高端市场及客户 进行深度研究与剖析。,带着打造精装20000以上的高端豪宅的前提思想，开始研究高端市场、高端客户。,就目前大源区域，尽管有些品质，但远达不到我们对项目的期望。,part ：高端市场,超越大源,他山之石成都顶级豪宅项目研究,参考案例选取标准,定位于城市高端,位于核心区域 项目单价领跑区域 利于寻找城市高端客群、找到客户关注点和需求点 既能提供经验，又能提供教训。,benchmark model of luxury,合景誉峰,郎基.望今缘,九龙仓雍锦汇,四大豪宅个案分析,中海城南1号,成都豪宅类产品还没有得到市场真正的认可，定位需谨慎，存在一定风险。誉峰价格挤压、标签挤压下，220以下小面积产品畅销，大户型产品销售缓慢；城南1号小户型走量，大户型严重滞销；望今缘和雍景汇目前还没有真正的销售考验。, 185户型主卧带独立书房，实用价值不大，富豪中有几个在家中不停的批改文件还是学习成长？ 220户型有一个巨大的衣帽间，其它再无功能空间，难道富豪除了穿衣打扮就无其它的生活需求？ 360户型泳池是绝对亮点，功能空间也较强大，但其功能空间却离开了生活区域来到了家政区域，是否有点没有为生活而服务，华而不实。,誉峰户型空间评价, 2梯4户和2梯2户兼容，面积也并非完全豪宅系，豪的不纯，属伪豪宅身份。 除240以上户型，功能追求不足，属于目前豪宅市场较落后产品，顶多属于大宅。 仅有的功能空间让步给了入户花园、书房、家庭会客厅，没有真正的为家庭生活服务。且书房让人无法放松，会客厅更基本处于浪费空间。 主卧和次主卧均带衣帽间，这很好，但衣帽间的尺度不能满足男女主人的衣帽存放，太小。,城南1号户型空间评价, 220-280产品设计无标杆产品、无亮点。整体户型仅追求每个房间尺度，比较平庸，完全无功能空间体现，充其量为大宅，客户为第一次购置豪宅产品为主。,雍景汇户型空间评价,望今缘户型空间评价, 尺度和功能做到相对理想。240-280面积段为主要产品线，532平作为项目标杆产品，构建纯粹豪宅系。功能追求较多，户型布局、衣帽间设置、科技含量都在目前成都市场具有领先性。 但是该项目所有产品均未有露台设计、与眼前的千年望江楼、千米锦江都失去了互动与交流，可谓项目的最大败笔；家庭厅的设置是对面积的浪费，豪宅家庭会客的比例很少。,认知 四大豪门,誉峰 尺度的追求构建豪宅体系。 top系泳池物业通过尺度和功能的兼顾树立豪宅标签。 180、220物业仅有面积上的豪，而无功能上的豪，属于挤压销售。,城南1号： 4大豪宅中唯一清水物业，尺度的追求构建豪宅体系。 2梯4户和2梯2户兼容，面积也并非完全豪宅系，豪的不纯。 除240以上户型，功能追求不足，属于目前豪宅市场较落后产品。,望今缘： 尺度和功能基本做到极致。240-280面积段为主要产品线，532平作为项目标杆产品，构建纯粹豪宅系。功能追求较多，户型布局、衣帽间设置、科技含量都在目前成都市场具有领先性。,雍景汇： 尺度追求迈入豪宅系。 220-280产品设计无标杆产品、无亮点。 整体户型仅追求每个房间尺度，比较平庸，基本无豪宅功能空间的追求。,望今缘成为目前豪宅市场的典范，具备挑战、超越誉峰的产品基础。,成都城市豪宅特征研究总结,本案启示/市场机会点,四大豪宅目前所提供的产品多以面积的追求构建豪宅体系，而并不是每一寸面积都用于如何解决每一个家庭成员的生活功能所需。我们要做的是，提供给富豪们一种全新的产品，能够让富豪的每一个家人每一种家庭生活能够更好的实现。 住惯大宅、豪宅的人希望生活品味的提升，生活品味的提升绝不是单纯面积的追求。,本案启示 case inspiration:,如何超越成都豪宅？,核心解决方案： 思源的豪宅观 “空间价值，以人为本”,释意：无论哪种需求，把所有房子的价值、面积都用在房子的主人身上，用在天天在这里生活的人身上是我们要强调并坚持这种取舍最本质的理念空间价值应以人为本。,案例分享： 思源“以人为本”豪宅观的具体实践,b9楼王升级前后户型变化对比,4（9）户型：287平米,改造前,改造后,回廊设计 北向独立书房、卧室,取消回廊设计 北向做成儿童套房 将家庭室设计为男主人兴趣室,b9楼王经过室内装修标准升级、楼内公共区域升级以及b9楼周围绿化升级，最终销售均价达到:62000元/平米（含精装修），精装标准6500元/平米； 改装前价格：46000元/平米（含精装修），实现了16000元的溢价。,远洋大望京项目,高成本：2.5万/平米的楼面地价 高预期：实现7万/平米的销售价格,1、书房“儿童全生命周期套房” 2、保姆间要保姆不一定非有保姆间 3、客房有客人但不需要客房 4、强化女主人的衣帽间，男主人的爱好房,part ：高端客户,超越大源,23,客户分析及定位/豪宅客户研究/市场案例豪宅客户特征综述,23,客户地域分布呈现多元化，本地客群依旧是购买主力，外地客户逐渐比例上升 40-50岁人群是主力客群，30-40岁的高端客群的购房需求逐渐释放。 三口之家型的家庭式居住及两口之家为子女或父母预留房间成为重要的置业倾向 客户对高端物业的价值增值，景观资源，核心地段，和圈层身份等外部特征较为关注，对户型功能的合理性是共同关注的需求特征。,客户分析及定位/本案客户推导,置业特征,年龄和家 庭结构,职业特征,区域来源,客户分析及定位/本案客户推导/按置业特征细分,投资型客户更看重项目地段条件和户型面积区间，本项目的中小户型产品具备一定投资价值； 为子女及父母购房，或做为资产馈赠是富豪置业的鲜明特征； 寻求资源占有或顶级产品居住是富豪主要需求特征；,客户置业特征描述,客户分析及定位/本案客户推导/按职业特征细分,行业翘楚,自由职业者,国家企事业单位高职,总经理ce0,私营老板,主力客群,客户分析及定位/本案客户推导/按区域来源细分,第一梯队,立足城南，面向成都，辐射全川,客户分析及定位/本案客户推导/按年龄和家庭结构细分,28,两代居住,二人世界（年轻人）,宜居、舒适、有利小孩成长,时尚、私密、舒适、个性,二人世界（老年人）,宜居、亲情、适度奢享,大家庭居住,宜居、舒适、尊贵,客户分析及定位/本案客户定位,年龄：45岁以上， 职业：私营老板； 客户描述：政府或国企人员下海经商，投资、电子、商贸、金融保险等领域 需求特征：改善性长期居住。,年龄：50-60岁； 职业：老板、国家单位高职、总裁ceo； 客户描述：市场经济下成长起来的实干家，it、房地产、商贸、金融保险、医药等领域 需求特征：改善性长期居住。,年龄：35-45岁； 职业：总裁ceo、自由职业、专业工作； 客户描述：世界经济浪潮下以头脑取胜的财富新贵 需求特征：商务不定期居住、投资馈赠,尊贵,客户居住需求,本案客户特征,圈层,奢享,安全,私隐,好面子，附庸风雅，跟风求新,重亲情，家庭是重心,生活和工作分得开，发小感情好,成都富豪研究,成都富豪喜欢家里最拿得出手的名品放在显著的位置，能获得朋友的羡慕，特别是富豪的夫人。 接受新鲜事物比较快，典型的跟风情节，全世界富豪爱做的事他们可能都愿意去做。 特别喜欢旅游，周游列国，没到一处也会买很多昂贵的纪念品，回来收藏。,重视亲情，希望给每个家庭成员最好的生活，妻子、孩子、父母都需要能够考虑到。 孩子是命根，关注成长，希望能够在孩子整个成长周期里为他提供最好的生活。 喜欢家庭聚会，每到节假日喜欢和亲朋在一起,生意朋友、工作同事聚会一般来讲在外面会所、酒楼进行，不会带回家。 发小朋友会邀约到家中聚会，外地毛根朋友甚至会在家中留宿，体现重视程度不一样之处。,客户分析/项目启示,各户型居住猜想： 350-370top系户型满足成功人士对豪宅生活的实现； 260-280两个套房+次主卧满足三代居豪宅生活。 200-220两个套房满足一代居或二代居豪宅生活。 客户关注标签感。标签感的达成要求我们全面构建超越性的产品指标： 3梯2户型、板式结构 层次感景观设置，四季珍稀绿植，主要房间景观享有性 五星级入户大堂 电梯高速（分主人、客人、佣人专项使用） 6000精装修标准，世界名品荟萃 全功能私家会所，提供英式管家服务,part ：项目定位及产品建议,超越成都,以项目市场占位、竞争策略为前提， 结合本案核心生存发展战略 【项目整体形象定位】,国际城南cbd珍藏级英伦公馆 形象标签：建立成都城市豪宅新标准,基于四大依据： 保利传统形象模式高形象匹配一线高端风格主题鲜明建筑风格吻合,保利皇冠壹号,案名建议,基于 市场竞争下的 产品建议, 户型配比建议, 建筑外立面设计建议, 精装修建议, 附加值建议（会所服务）,项目战略发展/思源观点/策略落地 产品建议, 规划布局建议,户型尺度感、功能性、尊贵感、科技感 外立面风格鲜明、标签感、欧陆 精装修6000标准、名家打造、国际尖端用材 科技感卫生间、厨房、地暖、隔音、清洁、控制系统 物业管理管家服务：私人医生、保镖、送餐 园林风格化、下沉、泳池、调性小品、风水考虑 公共空间五星级大堂、双大堂、专用通道 会所泳池、健身、私家餐饮、商务功能,豪宅价值搭建,长板： 项目着力点,没有短板决定了是不是豪宅 长板决定了吸引力有多大,基准线,户型、会所、园林与示范区，决定了本项目对客户的吸引力有多大,产品规划建议（布局）,最大程度利用河景公园资源，规划排布采用“高层+小高层”形式. 提升项目品质，建筑类别采用“纯板式”结构.,本着品质趋同的原则，本项目理想中的建筑单体应采取3梯2户.,建筑层高建议3.6米，跨入一线豪宅层高线.,本项目户型配比建议,为满足社区私密性，尽可能不设临街商业 临街商业指标转为社区会所，拔升项目价值。,本项目户型配比：,建筑外立面-欧陆风格（厚重、贵气）,下沉式庭院，打造溪涧瀑布的原生态景观,会所周边充分开挖，打造下沉式庭院景观，堆山叠石，打造溪涧瀑布的动态水景，配以层次丰富的植物群落，置身其间，如处森林。,引入风水原理，打造“龙头龙尾”景观系,在下沉式庭院中，打造户外泳池 透过晶莹的玻璃幕，无论白天夜晚，水波荡漾，光影变幻，成为一道亮丽的风景,露天泳池，融入景观体系,景观细节欧陆调性小品,户型演绎,每一平米面积旨在为每一名家庭成员更加丰富的居住功能要求而服务,魂,构建“以人为本”的豪宅观,客厅,客厅作为家庭成员休闲沟通的场所，尺度要求适度舒适。 客厅横厅设计，凸显气度，增加采光面。 客厅占有最佳景观资源面，作为富豪的门面。 客厅带超大阳台设置，可满足春秋季偶尔阳台聚餐和活动的需要。,客厅大尺度，强调观景性，可采用宽厅设计,主卧套房,主卧室是豪宅中最重要的空间之一，尺度需要足够宽敞，可以容纳多种功能。 主卧设休闲空间，可放置茶几和两个单人沙发，供主人聊天沟通使用。 主卧设小型水吧台，方便主人夜间喝水方便。 主卧带独立男、女衣帽间，女主人衣帽间相对宽敞，设首饰展示台面，方便配搭使用同时满足虚荣心。 主卧带大阳台，是男女主人春秋季节的享受空间。 主卫追求尺度、科技感。尺度要求可容纳双人浴缸、双人洗脸台、干蒸湿蒸房。科技感要求卫生间带智能化卫浴、电话、液晶电视。,女主人衣帽间,男主人衣帽间,超大尺度阳台,家庭桑拿间,主卧套房功能间,小孩套房,小孩是每个家庭的核心关注点，我们旨在为富豪小孩打造一个全周期生命空间。小孩房尺度不追求过大，但追求多功能套房设计。 小孩房除卧室外设两间套房。0-6岁玩具间和佣人照顾，7-12岁玩具间和书房，13-24岁书房和衣帽间，24岁以上书房和婴儿房。 小孩房设独立卫生间，卫生间追求科技感、动漫感，功能上同时设浴缸和淋浴房。,全生命周期儿童套房,富豪一定有多样、比较特殊的兴趣，需要独立的空间来完成。比如：可满足男主人摆放世界各地搜罗的物品，也可满足其他使用功能，如玩音响、摄影曝光等。,私人兴趣房,私人兴趣间,私家泳池,为增加项目的顶级标签感，在顶楼标杆产品配置泳池，泳池设置在客厅旁。 泳池旁需设置供聚会使用的平台，配置冷餐桌椅。 泳池旁配休闲使用的小型按摩池。,top产品泳池，注重生活化，按摩池，与客厅的融合,案例：蓝光1881,厨房,豪宅虽也不是每天出品琳琅满目的菜品，但也需要相对较宽敞的厨房，可以在女主人偶尔下厨时操作较舒适，同时豪宅大量制作器皿也需要空间收纳 厨房科技化时主人身份的一种象征，采用西门子等世界名品的消毒、冷藏、烹饪等工具。 厨房设单独入户通道，方便佣人购买的时蔬、生鲜不会在主要生活空间中留下痕迹，且方便保姆进出。,餐厅,豪宅就餐主要以家庭成员日常便饭为主，商务接待和朋友聚会较少，日常主要就餐人员在6人以下，餐桌不宜过大。 豪宅偶尔也会在节假日有少量亲朋好友或毛根朋友在家里聚餐，餐桌设置需适度考虑。 需要设置西餐餐台，供早点使用。,大尺度中西厨房，智能化科技领衔,收纳空间,豪宅空间的杂物储藏是比较烦心的事，储藏室需要一个宽敞的空间。 储藏室的位置需要靠近保姆间、厨房，方便保姆使用。 富豪的杂物一般来讲种类繁多，储物间内需要分门别类设计。 过道设置精品类物件的展示空间，同时加强储物功能。,保姆房,保姆房设置空间最好在厨房或生活阳台旁，和主人空间相对保持独立，避免日常生活中保姆和主人之间不必要的尴尬。 保姆房小套房设计，带独立卫生间，也是避免和主人的生活尴尬。 保姆房旁设生活阳台，生活阳台较宽敞，保证有足够的空间晾晒被褥、床单等大件品。,超越誉峰的精装标准，打造成都top.one,超越必杀计a：名家打造 超越必杀计b：国际尖端用材 超越必杀计c：震撼性亮点,谁是名家？ 谁为世界绝对的高端项目定制设计？,范思哲定制家具 真正的高端，真正的富豪专属 案例：汤臣一品,追风的，被风带走。领风的，带着风走。,超五星级酒店装修标准，精装标准4000报8000，超越誉峰，超越望今