2010年12月世X深圳盐田区沙头角中心区项目可研报告40P.ppt

深圳盐田区沙头角中心区项目 可研报告,深圳地产 2010年12月,项目综述：沙头角盐田区政府南部+中轴线两侧+海边，总建面约35万平米，由6宗地捆绑挂牌出让。,10万平米 公寓= 10万平米住宅+无90/70限制+不限购 9万平米 商业+ 5.5万平米酒店=9万平米1/2层临街商业+ 2.5万平米持有型集中商业+3万平米酒店 10万平米 办公= 6万平米可售办公+4万平米企业总部 1万平米 艺术中心=1万平米文化地标+项目优质配套,挂牌地价总额：29.63亿，计容楼面地价8582元/平米,莲塘,深盐二通道,盐田港,盐田港后方陆域,沙头角中心区,中英街,明斯克航母,盐田区政府,本项目,本项目区位图,可研报告内容,一、项目概况 二、市场分析与定位 三、产品解决方案 四、项目经营分析 五、总结与建议,1.1 项目概况-项目基本状况,项目总建面约35万平米,挂牌地价总额：29.63亿，计容楼面地价8582元/平米。,1.1 项目概况-项目基本状况,项目位于盐田区政府正对面，总建面约35万平米，由6宗地捆绑挂牌出让。,明思克航母主题公园,本地块,盐田区政府,1.2 项目概况-出让条件,酒店总建面55000平米（其中会议中心5000平米）酒店部分的设计、建造和设施需达到五星级酒店以上标准，并于建成后两年内通过评定，限整体转让 。 在项目建成后，需将该中心区办公用房中的4万平方米作为盐田区总部企业办公用房，其出售或出租需经盐田区产业主管部门（区贸工局）书面审定，符合盐田区总部经济和招商引资要求。 艺术中心10000平米，限整体转让。 竞得人承诺在取得项目用地的三个月内，将其深圳公司注册地迁入盐田区；项目建成验收后半年内，将其全国或区域总部迁入该中心区，并致力于在盐田区长期发展。 竞得人总部迁入盐田后，应为盐田区经济社会发展做出贡献，对总部迁入后的年纳税额做出书面承诺。,1.3 项目概况-宗地现状,临海的地块上有部分租用给明思克航母主题公园，明思克航母公园将会搬迁。 地块看山面海，位于盐田区政府中轴线上，视野非常开阔。,项目北面的盐田区政府大楼及梧桐山 地块现状大部分为绿地,项目南面的海,项目南面的海,项目东南面的楼盘-皇家海湾公馆,滨海栈道,项目西面的楼盘-蓝郡,1.4 项目概况- 区位及片区概况,本项目位于盐田沙头角组团，处于盐田核心区域，是盐田区的行政文化中心。 本项目所处片区的发展目标是：借助盐田港区和东部旅游区的发展动力，推进产业结构升级和城市更新改造，完善城市设施，提升城市综合服务能力。片区的功能定位是：以综合服务为主导，集行政办公、商业商贸、居住及配套于一体的综合性城市中心区。,本项目,本项目交通便利，通过东部沿海高速、梧桐山隧道可快速到达罗湖区，盐排高速快速连接龙岗、宝安等地。 另据最新消息称，政府与盐田港集团已初步谈好，梧桐山隧道有望年底取消收费，这样从福田、罗湖至盐田的道路通将更加方便、便捷。,1.5 项目概况- 区位及交通状况,1.6 项目概况-周边未来交通规划,地铁8号线在本项目规划有1个地铁站点，与本项目3号地下接驳，本项目未来可成为地铁口上盖物业。 地铁8号线已通过立项审批，并将于2015年前建设，预计2020年前通车。,本项目自身土地条件较好，拥有一线海景资源，视野开阔，景观好。 本项目处于盐田城市中心区，周边配套设施完善，医院、学校、书城等生活配套设施一应俱全。 本项目交通条件优越，东部沿海高速、梧桐山隧道及盐排高速可使项目通达罗湖、福田、龙岗等区域。 本项目手续完善，地块干净，可即刻开发。 本项目有35万平米，具有一定的规模优势，产品提升空间及操作空间较大。,1.7 项目分析-结论,可研报告内容,一、项目概况 二、市场分析与定位 三、产品解决方案 四、项目经营分析 五、总结与建议,2.1 市场分析（盐田区）,数据来源：深圳市国土资源和房产管理局网上“销售公示”及“已签预售合同”公示 说明：剔除别墅数据,盐田区整体住宅市场量价走势,08年盐田区住宅成交面积13.9万平米，环比下降20%；成交金额37.6亿元，环比上涨53%； 09年盐田区住宅成交面积19.4万平米，环比上涨40%；成交金额53.2亿元，环比上涨41%； 10年1-11月盐田区住宅价格已经达到15674元/平米，相比09年下降12%。,2.1 市场分析（盐田区）,盐田区住宅市场成交主力,住宅产品呈现明显的两极化分布； 08-10年，盐田住宅项目成交主力为90平米以下、总价低于150万的首置产品，其次为220平米以上、800万以上的高端产品。,0801-1011 盐田区面积段-总价段成交矩阵（套数）,2.2 市场分析（住宅、商务公寓）,区域住宅（商务公寓）产品两极化特征明显，资源型楼盘不仅能够实现较高价格同时也能保持稳定销售速度，普通住宅产品依靠低价走量。周边无可比地价案例。,半山溪谷 1.8万/平米,东港印象 1.5万/平米,幸福海 1.3万/平米,和亨城市广场 1.8万/平米,上东湾,在售项目,二手房,东海岸四期 4万/平米,东浦海景花园 3.1万/平米,蓝郡 3万/平米,皇家海湾公馆（公寓） 56万/平米,本项目,待售项目,倚山花园3期,项目位于盐田区政府旁，中轴项目东北侧，以首置首改产品为主； 预计11年初推出，毛坯售价预计在18000元/平米。,2.3 市场分析-公寓参考项目,参考项目1和亨城市广场,2.3 市场分析-公寓参考项目,参考项目2蓝郡,项目位于盐田中轴项目西南侧，全复式，主力为160300平，赠送率近50%； 07年底开盘，目前仍然剩余100套，销售速度慢的主要原因是户型面积偏大总价高且大部分单位无海景资源。,2.3 市场分析-公寓参考项目,参考项目2蓝郡,项目高层单位越过东圃海景花园可以看到香港的山脉、大鹏湾和明思克航母，但大部分单位无海景资源； 内部公共部位装饰豪华； 项目有两个泳池，其中一个为引入海水的海水泳池。,2.3 市场分析-公寓参考项目,参考项目2蓝郡,项目典型户型：188平4房,2.3 市场分析-公寓参考项目,参考项目2蓝郡,项目典型户型：208平3房,项目位于明思克广场西侧，中轴项目西南，一线临海； 06年开发，再改类产品为主，目前二手房售价3.1万/平。,2.3 市场分析-公寓参考项目,参考项目3东浦海景花园,东浦海景花园二期主要以120-140平3房和180-200平4房为主。,2.3 市场分析-公寓参考项目,参考项目3东浦海景花园,2.3 市场分析小结（住宅/商务公寓）,住宅市场小结,区域住宅产品两极化特征明显，住宅主力产品为资源型豪宅和普通住宅，资源型楼盘不仅能够实现较高价格同时也能保持稳定销售速度，普通住宅产品依靠低价走量； 盐田区域住宅市场资源型多为大户型，相比于目前市场上大户型多数为双拼户型，在限购令的制约下，本项目因为商业性质的土地性质而决定项目不限购、不受90/70限制而占据优势。,项目swot分析,威胁： 福田中心区等其他区域的市场竞争,劣势： 高端片区形象未建立,区域中心地段，紧临区政府 一流海景资源,地标建筑35万平大社区,商业、酒店、文化配套的综合体物业,区域内大型商业中心缺乏,交通便利的条件有望吸引罗湖东等主城区客户置业，片区价格存在提升空间,政府重点关注的地块,优势,机会,商业性质用地，不受90/70限制，不限购，可发挥空间大,梧桐山隧道可能取消收费、地铁8号线的修建使项目达到性更便利,2.4 市场定位-商务公寓,建议01地块以首置首改为主、03地块以再改为主。 建议项目公寓可售部分整体均价为31731元/平米。,其中公寓部分带“b标”精装修。,2.5 市场分析-商业现状,盐田片区商业可分为四个商圈：沙头角商圈、盐田街道商圈、盐田港商圈、大梅沙商圈 沙头角商圈和盐田核心商圈相邻，是盐田区的主力商圈所在，盐田仅有的两个集中商业区分别在这2个区域； 大梅沙作为周边海洋居住社区生活配套，还具有旅游度假商业需求，商业配套特色鲜明; 盐田港商圈作为物流区配套，仅为满足相关工作人员生活所需。,5公里,3公里,莲塘,大梅沙商圈,1.5公里,沙头角商圈,中英街,本项目处于沙头角商圈，距离新一佳约1000米。 新一佳与项目之间的深盐路沿线都是街铺，有少量中低档服装专卖店，如安踏等。 现有商业档次较低，除新一佳和佳华商场外，没有购物中心或者现代百货商场。 现有业态只能满足区域居民的部分生活配套。 相当比例的消费需求需要到罗湖或者福田才能满足。区域外人口在此消费的比例很少。,06年出售的街铺均价为3.8万/；目前街铺售价4-5万/； 目前租金250-400元/。,目前街铺售价约为5万/； 目前租金150-250元/。,2.5 市场分析-商业现状,沙头角集中商业：佳华沙头角店相当于盐田的华强北，目前除超市外的散柜租金约100元/平米。,2.5 市场分析-商业参考项目,本项目商业体量较大，可辐射整个盐田区，以及莲塘片区、大梅沙人口。盐田区常住人口约23万；莲塘户籍约3.5万，暂住人口约10万。 从区域商业现状和可辐射人口数量来看，该项目商业具备操作可行性。 为提高商业可售比和商业价值，建议商业以街铺形式沿街面排开，局部节点放大。 建议商业销售均价区间为30000元/平方米。,辐射大梅沙,辐射莲塘,核心 消费 人群,2.5 市场分析-商业定位,2.6 市场分析及定位-办公,市场概况： 整个盐田区只有“海港大厦”一座稍微像样的写字楼，已有10年以上历史，档次和配套均明显落后，公共空间陈旧，电梯配置标准低，运行速度慢，拥挤不堪。 写字楼多为自建或者政府行为，市场供应量非常少。 写字楼几近零的空置率，租金70-80元/平米接近南山水平。 客户行业高度集中，物流、船务、报关等占主导。 盐田的部分非制造生产类企业对高档办公场所的需求非常迫切。 目前从盐田区政府了解，在盐田区注册的工厂目前基本都在罗湖区租用写字楼，办公的市场潜在需求巨大。 产品定位：总面积10万平米，1号地结合商务公寓可以做成商务、办公街区（参考案例：北京建外soho），3万平米办公用作企业总部的预留;3号地做2栋23f的塔楼办公。 售价建议：企业总部按照15000元/平预留价格，其余办公均价为27000元/平。,可研报告内容,一、项目概况 二、市场分析与定位 三、产品解决方案 四、项目经营分析 五、总结与建议,地块设计限制 无90/70要求，商业指标不受限购令制约； 限高：18-200米，建筑密度60%； 竣工时间要求：2015年12月前。 为实现项目开发的统一标准、统一风格，竞得人就该项目中心绿化带等产权属区政府地块的规划设计、投资及建设，与政府另行签订代建协议，约定具体规划、建设与管理要求。,3.1 规划设计限制,3.2 产品解决方案设计强排方案,一期,二期,三期,四期,650,3.2 产品解决方案：充分利用项目海景、中心区、中央公园等资源，打造地标物业，合理分期，满足现金流的同时亦追求高利润。,高端海景公寓3万平米：大户型，一期启动产品 公寓裙楼为高端时尚街区1-2f商铺2.97万平米，与相邻的4期超高层物业中的商业一并形成商业购物中心区，一期全部销售； 海景办公物业6万平米，一期全部销售 关键词：海景、地标性、稀缺性,产品方案,案例：北京建外soho,案例：北京三里屯village,标杆：芝加哥 trump大厦,标杆：芝加哥 aqura大厦,芝加哥 navy pier,超高层综合体地标建筑：1-5层集中商业、6-24层酒店、25-61层商务公寓 集中商业持有，利用酒店指标，不占用可售资源 关键词：海景、地标性,1期,4期,办公、商务公寓、街铺商业 二期：商业2.85万平米、商务公寓3.5万平米全部销售 关键词：灵活办公居住,2期,艺术中心、街铺商业 三期商业1.784万平米+6000平米地下商业先培育后销售 关键词：内街、渗透性、多元活力,3期,海滨风情商业街区 三期商业7370平米先培育后销售 关键词：邮轮码头、风情性,3期,可研报告内容,一、项目概况 二、市场分析与定位 三、产品解决方案 四、项目经营分析 五、总结与建议,4.1 首期项目开发计划,开工日期：2011年5月，确保2011年11月一期销售。 6个月开工，12个月开盘，23个月首期结算，现金流回正36个月。,4.2 项目开发节奏及销售计划,4.3 项目主要经济指标,