2010年2月深圳御岭公馆集中式商业定位建议33p.ppt

,御岭公馆集中式商业定位,2010年2月 富通资产公司,2019/7/14,3,报告大纲,物业概况 市场分析 租金定位 业态定位及招商条件要求 招商阶段划分,2019/7/14,4,part1 物业概况,项目指标及商业分布,项目总体商业面积8250.61(6%)，其中集中式物业约2247.66(27%)，主要沿松安路一侧分布。,集中式物业设置在项目东南角，主要考虑辐射部分江边村居住人群。,2019/7/14,5,物业现状,集中式商业部分已完成商业包装。,2019/7/14,6,集中式物业分析,1f,面积：182.73 层高：6m 进深：15.72m 面宽：3.45m,面积：128.89 层高：47.1m 进深：11.62m 面宽：10.85m,面积：655.38 层高：6m 进深：44.3m 面宽：8m,面积：1280.66(一楼842) 层高：6m 进深：39m 面宽：8.1m,物业存在问题： 部分进深过大 划分街铺过多，减少集中物业昭示面且不利于分割 物业不方正，异形铺位多 部分内部存在异形柱 面积配比不合理,升降机,烟道 1.31.3,2019/7/14,7,二楼集中式物业设计跟一楼连通，若单独分割使用，对外则无沿街出入口，外部人流进入需进行较长距离的绕行；坡屋顶设计增加商家装修和运营成本。,层高：610.675m 进深：30.2m 面宽：7.5m,438,2019/7/14,8,part2 市场分析,人流、车流分析,车流: 到达项目车辆只能通过松安路进行出入，目前的车流量一般(约8-10辆/分钟) ，海滨大道和松兴路开通后将增强项目的可达性，车流将会大幅度增加(据现场勘察和了解，两条市政道路在短期内不会开通)。 人流: 达到项目的人流主要通过松安路进入项目，目前人流稀少，主要是项目所处位置偏僻，以及项目还未入伙且无开业商店。,车流,人流,2019/7/14,9,项目所在片区目前商业氛围淡薄，现有商业业态档次较低， 缺乏品牌商家，商业以临街分布为主。,片区商业发展现状,2019/7/14,10,片区规划二类居住用地53万，商业用地15万；本片区的建设规模总量控制为 267 293 万， 规划人口规模为 5.0 6.2 万人。,沿沙江路两侧将成为未来该区域的商业消费中心。,片区商业规划,御岭公馆,规划核心商业区,西岸华府,2019/7/14,11,竞争对手分析中海西岸华府,项目规划总建筑面积约36万，商业总建筑面积18000(5%) ； 规划集中式商业面积共5200(29%) ； 街铺销售为主，面积集中在13-80之间，目前空置率高，只引进了部分地产中介、装修建材和配套类商家。,2019/7/14,12,商业围合式布局，主力店主要设在干道交汇处，同时临近项目人流的主要出入口，有足够的人流、车流。,沙江路,郎碧路,500 空置,600 中国银行 (开业),1500 肯德基 (销售、未开业),2600 广富百货 (未开业),2019/7/14,13,目前片区整体商业发展落后，缺乏核心的消费点，业态档次低且分布零乱； 项目位于松岗规划新城区域的边缘位置，片区功能以居住、大型商业、文化娱乐为主； 该片区规划大量商业，同时也将新增大量中等以上收入群体，但需要一个较长的时间过程； 沙江路两侧是该片区未来的商业核心，西岸华府项目占据重要位置。,小结,2019/7/14,14,part3 租金定位,市场租金,松岗区域集中式商业租金集中在15-30元/之间，老城区的商业旺区租金相较高且空置率低。,2019/7/14,15,采用市场比较法进行租金的初步估算，再根据业态及招商策略进行适当调整。,选取了影响集中式物业经营的几个重要因素进行对比。,评分标准,选取跟项目有一定可比性的三个集中式物业进行对比。,比较得出本项目二楼集中式物业的市场参考租金为16元/月。,二楼租金计算,2019/7/14,17,根据以往经验和市场数据，二楼集中式商业租金 为一楼集中式商业租金价格的60-80%，本次计算 取70%。 项目一楼集中式商业租金均价为 16/0.7=23元/月,一楼租金均价计算,2019/7/14,18,1f,面积：311.62 层高：4-7.1m 进深：15.72m 面宽：14.3m,面积：339 层高：6m 进深：23.2m 面宽：8m,面积：655.38 层高：6m 进深：44.3m 面宽：8m,面积：593 层高：6m 进深：39m 面宽：8.1m,4号铺,1号铺,2号铺,3号铺,一楼租金调整价格,根据商家常规使用需求进行物业分割和组合。,打通两个街铺连接4号铺,2019/7/14,19,311.62y+655.3877.99/84.67y+59368.33/84.67y+33987/84.67y =(311.62+655.38+593+339) 23 y=25,假设1号铺租金单价为y元/，则 各铺位面积各铺位租金单价=一楼总面积一楼租金均价,1号铺租金为：25元/ 2号铺租金为：23元/ 3号铺租金为：20元/ 4号铺租金为：26元/,4号铺使用两个街铺作为门面，极大提升了该铺的商业价值，在市场价格（26元/）的基础上提升至30元/，作为项目的价格标杆 。,2019/7/14,20,租赁面积：129-1936，根据商家需求进行分割 租期：510年(根据面积及商家品牌有所不同) 免租期：312个月(根据面积及商家品牌有所不同) 递增率：前三年不变，第四年起每年递增8%10% (超市为3%) 押金：两押一租,商户另外还需承担的费用(水电费参考富瑰园项目)： 物业管理费4.0元/ 本体维修金0.25元/ 水费2.8元/吨 电费0.98元/度。,其它租赁条件,2019/7/14,21,研究项目中，200以上的业态主要有超市、餐饮、生活配套、美容美发等八大类，面积主要集中在200-1500之间。,餐饮、超市、生活配套服务类数量最多且品牌度较高，汽车服务、美容美发和家具家电类是重要的填充业态。,part4 业态定位建议及招商条件要求,定位依据一,深圳成熟社区集中式商业研究,2019/7/14,22,项目置业客户群体主要在松岗及周边进行消费。 消费水平处于中等，家庭月消费支出集中在1000-3000元之间。 他们最看重消费价格、商品品牌。 主要的消费项目为日用品和餐饮消费。,定位依据二本项目置业客户消费情况,2019/7/14,23,潜在业态需求(按优先顺序)： 品牌超市、个体投资超市 (主要满足本社区居民和江边村居民) 中档餐饮和休闲娱乐 (本社区居民、当地居民、工厂中高层及企 业商务消费) 品牌培训、美容美体及健身、家具家居 、汽车服务 (本社区居民) 网吧、旅馆、中低档餐饮 (工业区基层员工),业态引进建议,2019/7/14,24,一楼,方案一:,业态定位业态分布,培训/美容 311.62,餐饮 842,超市、休闲、餐饮 655.38,红色部分为优先考虑业态。,一楼,2019/7/14,25,餐饮、休闲娱乐 593,配套、培训、美容 311.62,方案二:,一楼,超市、配套 339,休闲娱乐、餐饮 655.38,一楼,2019/7/14,26,临时方案:,可把部分大型商铺分割为小铺，根据小区内入住的人流量来考虑一些短期的专业市场来进行空档期过渡。,需要增加中央空调或考虑分体空调安装位置。,需要投资部分公共装修。,开门,一楼,公共洗手间,超市 约300,培训/美容,通道,一楼,2019/7/14,27,二楼,二楼可与一楼连通租给一个商户做大型餐饮或休闲娱乐，也可分割独立出租。,餐饮、美容、家具家居、网吧 438,二楼,2019/7/14,28,保留部分街铺的原因： 1、利于商铺分割、增加商家昭示面。2、保留铺位易实现长期价值最大化。 根据招商实际情况有可能进行改造的方面有： 1、铺位进行重新分割组合。2、增设烟道、上下水等。3、考虑给大宗商户分配一定的停车位。,招商条件要求,2019/7/14,29,2019/7/14,30,part5 招商阶段划分,项目住宅销售阶段： 2009年8月 2010年底 项目商业销售阶段： 2010年4/5月 2010年底 项目入伙时间： 2010年11月25日,方案确定及招商资料准备阶段： 2010年2月28日前 主力商家招商谈判阶段： 2010年3月1日2010年底 主力商家合同/协议/意向签定阶段： 争取2010年5月底前签订1-2家 主力商家进场开业阶段： 预计2011年 2012年 (入住率达到30%50%),2019/7/14,31,182.73,12