2009盐城西环路商住项目定位策划书109P.ppt

盐城西环路商住项目 定位策划书,谨呈盐城创世纪置业有限公司,精和置业顾问机构（南京） 2009年7月,i 城市解读篇,城市概况 宏观经济 城市建设与发展,盐城市位于江苏沿海中部，地处苏北平原中部，在浦东经济开发区、长江三角洲辐射区内，是江苏沿海中心城市之一。 盐城东临黄海、南与江城南通市、泰州市毗邻，西傍文化名城扬州市和古城淮阴市，北与山城连云港市接壤。 盐城位于沿海、沿江、欧亚大陆桥经济带，是京沪东线的重要节点，是江苏省沿海中部城镇群的区域性中心，而且在上海两小时交通圈范围内，可以成为上海北翼滨江沿海发展轴的重要组成部分，为盐城实现跨越发展提供了历史性机遇。,地理位置及特征,盐城下辖一区二市五县，市区、东台市、大丰市、响水县、滨海县、阜宁县、建湖县、射阳县，市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区。,行政区划,公路 沿海高速连盐段、徐盐高速淮盐段建成通车，全市高速公路通车里程增至371.3公里，宁靖盐高速公路盐城北段建设顺利推进，一个以高速公路为主骨架、干支配套的公路网络基本形成。盐城至南京、上海3小时车程即可抵达。 水路 4500多公里航道贯穿城市乡村，内河水运发达，为江苏水运大市；沿海港口建设步伐不断加快，大丰港二期工程正式开工，拉开了全市新一轮港口开发建设的序幕。大丰港一类开放口岸获国家批准，2007年7月正式对外开放。 铁路 盐城新火车站建成使用，客货运输全面开通，列车停靠班次增加、运转提速，铁路运输更加便捷。 航空 盐城民航站运行盐城至北京、广州、首尔航线3条，航班量每周12班；大力拓展国际货运，实现了航站国际货邮吞吐量零的突破；盐城民航站已成为一类航空开放口岸，盐城机场被列入国家“十一五”口岸发展规划。,便利的交通为城市规划和发展奠定了良好基础。有利于未来城市人口规模的扩大，促进住房的刚性需求。,交通状况,人口总量保持平稳增长。年末全市户籍人口811.7万人，比上年末增加1.9万人，其中城镇人口363万人，比上年增加8.6万人。全年人口出生率为10.82。，死亡率为6.13。，人口自然增长率为4.69。,人口状况,城市人口的不断壮大，使得对住房的刚性需求增大，对于房产市场来说是利好消息。,盐城市历年gdp总量,2008全年实现gdp突破1623亿元，同比增长13.2%;人均gdp达到2.1万元，首次超过3000美元。2009年实现地区生产总值870亿元，比上年同期增长12.5%。,经济总量跃上新台阶（gdp）,尽管08的经济危机对很多产业造成影响，尤其是沿海城市的进出口行业，但总体gdp的稳步上升，为09上半年房产市场的回暖提供了硬实力。,2008年财政收入达216亿元，增长45.7%，实现了两年翻一番。其中第三产业实现增加值549亿元，增长15.4%。2009年上半年财政总收入139.7亿元，比上年同期增长37%。,财政收入再创新纪录,财政收入实现历史突破，预示着盐城市经济社会发展的实力进一步增强。,2008年的金融危机并未影响固定资产投资势头，全年完成固定资产投资首次超千亿，达1120亿元，比上年增长35.6%。 固定资产投资持续强劲，对于区域环境和项目发展而言都是重大利好。,盐城市历年固定资产投资总额,投资总量实现新突破,年初至今，a股市场除了在2月中下旬经历过一次短暂的小幅调整外，指数扶摇直上，沪指累计涨幅超过85%。不过，a股的持续上涨并没增大股民对市场风险的担忧。今年沪指有望上冲4000点，而当前账户持仓超过80%的股民人数占比达到44.8%。,股市,股市和楼市犹如u型管，在经济的变化中相互流动。股市转牛，必然会分流部分房地产领域的投资热钱。,盐城市历年人均可支配收入,盐城市区居民人均可支配收入高于苏北平均水平，与徐州及苏中各市水平较为接近，增长率也居于苏北第二、全省中游。 居民可支配收入的增长，以示着居民生活水平的提高，为房产市场提供了较强的购买力。,居民收入水平,gdp呈稳步上升趋势，为盐城房地产发展提供了硬实力，大环境利好，为房地产行业的增势奠定了基础。 至2020年，人口规模将进一步扩大，本地人口的不断增加，意味着需求市场的不断扩充。 便利的交通环境，利于外来人口的流入，承载了一部分刚性需求，为房产市场提供潜在消费群。 人民生活水平不断提高，人均可支配收入增加，推动改善型住房的需求，为房产市场提供较强的购买力。 股市与房产市场的关系犹如u形管，股市的好转必分流部分房产投资额。,宏观市场小结,至2020年，盐城市发展方向：东跨、南拓、西延、北调。主城区形成“一城二片，比翼双飞”的空间形态。 按照盐城城市的总体规划和功能分区，“南拓东跨”将成为城市发展的主要方向。由于市政府和相关部门及盐城中学、盐城一小等新校区的集中建成，城南得到了快速发展，将成为一个极具发展潜力的新城区。在此背景下，城中片区的商业服务和居住功能将进一步增强，在城市功能中的地位并不会相应削弱。,城市发展方向,城中片区 新洋港以南、通榆运河以西、青年路以北、西环路以东的区域。以商业服务和居住功能为主。 城南片区青年路以南、通榆运河以西、新河以北、西环路以东的区域。以居住和行政、文化、教育功能为主。 城西片区西环路以西、宁靖盐高速以东、世纪大道以北、新洋港以南区域。以居住功能为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。 西南片区西环路以西、宁靖盐高速以东、世纪大道以南、徐淮盐高速以北区域。以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。 城北片区新洋港以北、通榆运河以西、宁靖盐高速以南、串场河以东的区域。基本维持现状功能，在铁路货站附近布置主城区主要的物流、仓储用地。 河东片区通榆运河以东区域，是居住、工业相对平衡的城市新区。,城市功能分区,a、城中片区 强化建军路、解放路沿线的城市中心功能; 增加公共设施、市政公用设施、开敞绿化等公共空间，改善环境质量; 合理控制居住用地开发强度;保护历史文化遗存，延续城市发展脉络;强化滨水空间建设，塑造城市特色。 b、城南片区 规划期内重点建设区域，完善社会服务设施配套，吸引更多人口入住;适当提高土地开发强度;加强城市设计研究，形成亲切宜人的空间尺度。 c、城西片区 妥善处理农村居民点拆迁安置问题，避免形成新的“城中村;潘黄镇及早撤镇设办，各类用地按规划要求合理布局。 d、西南片区 制定合理的准入标准;实施集中的能源供应和污染治理;协调布局结构和自然水网的关系，创造优良环境。 e、城北片区 加强污染治理，改善环境质量;近期禁止居住用地开发，鼓励区内居民向外迁移。,f、河东片区 开发大道和世纪大道之间的用地作为远景大型公共设施用地加以控制， 近期可作为生产性绿地;加强基础设施的共建共享，避免重复建设。,分区建设控制要求,ii 房地产市场,房地产市场宏观分析 房地产市场板块分析 竞争项目个案分析,盐城市历年房地 产开发投资额,2009年以来，房地产开发投资由年初增幅下降后逐步回升。2月至6月份全市房地产开发累计投资增幅分别为-8.6%、2.3%、6.5%、7%、7.3%。 房地产开发投资的回升为区域市场发展酝酿新一轮契机。,房地产投资,随着二季度以来楼价突然飙升，对二套房贷政策的预期也开始转向。以工行为首的大行及部分股份制银行已收到通知：各楼盘二套房贷不再有七折优惠，并对二套房贷严格执行首付四成、利率上浮10%的政策。 二套房贷收紧政策，对初次置业者没有影响，但对于改善型购房者来说，因反复测算成本导致购买欲望下降，而投资者，由于成本的增加，投资欲望受到抑制。,房产新政-二套房贷收紧,分析：主要原因由于6月30日盐城市相关房地产暖市政策到期，出现政策到期前的购房热潮。 总结：房地产销售的回升有利于下半年和未来市场的不断突破。,盐城楼市销售价格在08年之前增长迅猛，08年金融危机后，价格在3700元左右趋于稳定，但随着城市发展，地价等其他费用增加，销售价格还要升高。,价格和销量分析,销售情况：08年金融危机后楼市萎靡，销量惨淡。进入09年3月全市房地产销售回升势头更加明显，2月至5月份增幅分别为-17.7%、7.1%、22.8%、39.6%，特别是6月份销售火爆，1-6月累计销售243.24万平方米，同比增长62.9%。,盐城市区房地产板块分布图,整体板块分布图,仅次于城南板块，该板块也是市政府将重点“福佑”的区域。受市政府和盐中等利好的辐射，以及自身优越的地理位置、自然环境和较高的人居指数，该板块已经得到大多数购房者的认可。随着一些品质楼盘的诞生，该板块将是盐城市中产阶级的首选。,盐读板块,盐读板块,城西板块的优势是楼价合理、社区文化氛围浓郁，但周边公建生活配套欠缺、交通不太方便。,西环路板块,西环路板块,受政府规划和板块自身特点等因素的影响，该区域相对于其他板块，开发得较晚。但从城市发展进程来看，它将是百万人口城市的经济支撑点，又一个城市的新中心。其地理位置、经济和人文在整个盐城市都占有很关键的地位，有着巨大的发展空间。目前楼价低，将来升值潜力大，但目前公建市政配套不成熟，交通不太方便。,城东板块,城东板块,城中板块的特征是区位优势明显、市政配套成熟、生活便利、区域认可度强，但供应量低、供不应求、楼价偏高、消费者承受力弱。,城中板块,城中板块,主要为老城改造项目，涉及的拆迁量较大，拆迁工作的展开有一定困难，因此该板块的上市量较小。而且由于此区域多为老公房，当地人对城北的区域印象较差，当地也有“宁往南一尺，不往北一寸”的说法。但该区域的配套成熟，加上部分品牌开发商的介入，如悦达，使得城北板块还是受到了一部分人的追捧。,城北板块,城北板块,城南板块将是盐城市重点打造的区域，以文教、市政办公、居住为主要功能，目前市政府、盐中、市一小等已经迁入，楼盘数量也在各板块中居首位。随着周边配套的成熟，该板块的房价也将提高。学校、环境和发展潜力是该板块最大卖点，也是城市中发展远景最好的区域之一。,城南板块,城南板块,项目位于西环路与南纬路交汇处，地处城南板块，此板块是全市各板块中楼盘数最多的区域，后续供应量大，预估在未来23年内板块内在售楼盘的后续供应量将达到约114万，对于区域内项目而言，销售压力巨大。 想要从众多楼盘中脱颖而出，就要发现竞争项目的特点，找到项目的独特之处，用差异化的定位去吸引购房关注项目。我方归纳出他们的卖点可归纳如下：,竞争项目详细情况分析见后页,区域内竞争项目情况总述,竞争项目情况分析之一,竞争项目情况分析之二,竞争项目情况分析之三,竞争项目情况分析之四,竞争项目情况分析之五,竞争项目情况分析之六,竞争项目情况分析之七,竞争项目情况分析之八,由于08年金融危机的影响，09年初土地开发量暂时停滞，但入春以后，房产投资不断上升，为09下半年市场提供充足的后续量。同时，盐城市场在售近50个楼盘，供应量相对丰富。 由于房产市场的逐步回暖，在楼市政策利好的鼓励和消费者“买涨不买跌”的心理支配下，09年上半年需求开始得到释放，但随着鼓励政策的停止，预计下半年的销售量又将回到平稳理性的水平线上。 市区在售楼盘各具特色，建筑外立面，建筑风格，与智能化配套完善，可以看出整个盐城房地产已步入品质化楼盘的时代。 盐城市场的价格区间在2300-5000元的范围，其中3600-4300的价位所占比例最大，老城区和新城区价格差距不大，没有从价格上拉开档次。区位，品质感，开发商的品牌是决定价格的重要因素。 城市“南拓”的规划布局，城南新区将作为重点开发，为区域房产市场提供了众多契机，发展潜力巨大。 “二套房贷”加紧政策的推出，在一定程度上将二次置业和投资的购买力，对于投资型物业来说，是个不利因素。,房地产市场小结,iii 项目情况解读,区位分析 地块情况 基本数据 swot分析 项目突破口,城市向南发展， 2009年，在这条城市发展的轨迹线上，本案诞生了！,向 南,向 南,项目区位,城市发展,盐城，发展中的城市，城市向南发展大势所趋。项目位于盐城新发展区盐都新区，城市发展的方向，未来生活的指向！,项目地块情况,高等学校教学园,南纬路,基地现状,基地现状,前进河,西环路,地块情况综述： 地块方正、平整，基本拆迁完毕，具备开发条件。周边道路宽畅，交通条件较好。有一条小溪，学校区在附近，居住环境尚好。,材料厂,项目基本数据,数据分析：,近7万平米的总建面积，作为楼盘开发来说，规模并不大，内部配套和景观不能做太多“文章”，但小而精的楼盘可以在推广概念和推盘手法上下“功夫”。 1.89的容积率，作小高层是比较适中的，可以在舒适的居住产品上做突破。 绿地率40%，并不高，但可以借外部环境来补充。 近700户的总户数，是比较适中的，可以形成一定居住氛围。 603个停车位满足1：0.8的停车标准，这可以做为舒适居住的一个卖点。,产品基本数据,数据分析：,从建筑面积比例看，100平方米左右户型占近50%，这是符合盐城人居住习惯的，户型为两室一卫和三室一卫为主。 从套数比例看，90平方米以下的户型占近50%，符合区域具发展潜力的特质，住宅针对投资性人群，配比了大量90平米以下的户型，吸引投资客。但也要做好二套房贷收紧后，有可能遇到的投资物业滞销风险。 舒适大户型配比最少，这是根据盐城人购买物业习惯100左右三房而确定的。三房足以满足居住需要，又可以控制总价，所以这样的配比是从市场实际出发的。,住宅套型类别配比：,项目swot分析,优势,劣势,机会,威胁,？,？,？,区域是全市最具发展潜力和升值潜力的板块; 位于新区与老城区连接的交通主干道西环路旁,交通便利; 位于高教园区旁,学校众多,营造了良好的学习氛围; 项目正好位于新区向南发展的 轨迹线上,有可炒作价值,优势,劣势,机会,威胁,!,？,？,项目swot分析,房地产市场正在越来越走向成熟, 客户对于楼盘的品质要求越来越高, 对于包装后的品质楼盘,相信市场认可度会有所提升,而价格提升也成为可能; 2. 城市向南发展,沿着城市发展的轨迹,随着时间的推移,市民对区域的认同感将越来越强烈,区域人气更旺盛,楼盘随势销售,顺利销售各期机会很大,优势,劣势,机会,威胁,!,？,项目swot分析,!,优势,劣势,机会,威胁,!,项目swot分析,!,!,项目swot分析,总 结,项目突破口,根据对项目swot的分析，我们提出项目需从这几个方面突破，才能在市场上更好推广，得到客群认可，取得好的销售成绩。 区域发展：抓住城市发展的契机，引导客群关注这个区域，对区域发展抱以信心，从而购买项目的物业； 差异化定位：用差异化定位吸引客群对项目产生兴趣，了解项目，培养喜欢项目的一群人； 另类演绎：挖掘项目独特的气质，从另一个角度演绎项目，切入市场，让其以一种另类的姿态进入市场，定位异于、高于其他项目，以摆脱区域项目在价格上的竞争，用品质来赢得市场； 多方位营销：用全新的概念来包装项目，用多样的销售方式，营造符合城市人群发展水平和要求的楼盘宣传氛围； 区域共赢：联合区域内楼盘共同推动区域发展，共创区域房地产市场的繁荣，达到共赢目的。,iv 项目定位,市场定位 客群定位 推广形象定位 概念形象定位,找到项目在市场上的准确定位，是确定项目包装和项目运作的关键。 我们如何给予项目准确的市场定位，从以下几部分可以得出：,项目在城市中的地位,项目将要面对的人群,项目本身特有的气质,通过以上几点的演绎，我们就可以得出属于项目特有的、准确市场定位。,市场定位,城市发展篇,城市发展的足迹，从北向南而来,项目是城市发展的轨迹线上重要一环,城市中最具发展潜力、升值潜力的地方。,之于项目,宜投资楼盘,市场定位分主题研究,学校篇,市场定位分主题研究,高等学校园区内有盐城高等师范学校等，向北还有盐城一中,自古有“孟母三迁”，环境对孩子成长关系重大，孩子的未来就是一家人的未来,项目产品篇,市场定位分主题研究,项目自身气质,多元用途：一种物业，自在享有 发展潜力：升值潜力，积累财富 书香氛围：学校园区，学习氛围，造就成才梦想 创业梦想：低租金、优环境、小面积办公，成就创业梦想 享受生活：用比老城区低的价格，享受未来高品质生活,从项目价值项目气质,项目价值定位：宜投资、宜学、宜业、宜居,市场定位主题研究,区域内竞争楼盘卖点,为了找到差异化的项目定位，我们需要回顾区域内竞争楼盘的卖点：,我们要找到异于“教育、高档、规模、环境、产品”这些简单、缺乏内涵的卖点，项目独特的主题。,项目卖点,卖点,城市未来发展方向,城市未来主人,城市未来人居聚集区,新鲜空气、潺潺溪水,未来城市主流建筑，简洁、明快,项目灵魂,自在 梦想 未来 freedom dream future,从项目价值、项目卖点升华、凝炼出 项目灵魂所在,总结项目特点，我们给出项目市场定位： 盐都 7万平米 新城 梦想营造家,项目定位,分 解,说明项目位置：位于盐都新城 说明规模：7万平米 用实在的位置和数字说明项目，也给客户实在感,开发商用建筑营造家园 居者用梦想营造自己的家 一群人用梦想营造新城的未来 它告诉我们，在这里可以营造一个未来的家，未来的梦，城市的未来,城市的发展成就了城市的未来 也成就了建造者的梦想,客群定位,城市梦“享”家,人群具备特质： 接受新事物能力强、有领先意识； 有投资意识； 想在新城中拥有第二住所，追求更高生活环境者； 资金有限，想先在价格谷地置业者。,项目提供：城市发展的巨大空间；投资后的无限升值潜力；可供享受的自然环境；更高品质的生活享受服务；浓厚的学术氛围；优越的生活配套；更加自由的生活创业空间,我们称这样的一群人是,特征描述： 年龄在20岁左右，刚从学校毕业 经济基础差，但可以从父母那里得到帮助 有梦想、有能力、不希望受拘束、想成就一番事业 不会过多在意新城的不便，享受新城的自由环境 喜爱年轻人聚集在一起的生活,青年 城市梦“享”家,人群描述： 大学生，多人租房或投资买房创业 首次置业的年轻人，结婚自住,客群分类描述,特征描述： 年龄在30岁-45岁之间 有一定经济基础 有购房经验，有投资眼光，对好房有强烈需求 为子女学习需求更好的环境 需要换房或二次购置更舒适、环境更好的住房 为父母购置住房,中年 城市梦“享”家,人群描述： 中端客户为主：周边乡镇人群、老城区拆迁安置户、原区域拆迁户 高端客户：企业中高层领导、政府公务员、事业单位人员、私营业主,客群分类描述,特征描述： 年龄在55岁-65岁之间 有一定经济基础 看重新区良好的环境，社区优质服务，购房安度晚年 原来居住在盐都，对此区域有喜好 为子女购置物业 需要换房或二次购置更舒适的住房,老年 城市梦“享”家,人群描述： 周边乡镇人群、老城区拆迁安置户、原区域内老居民,客群分类描述,主案名（首选）,金 域 溪 谷,符合命名学规则，朗朗上口，易读易记； “金”代表金色的阳光，给人向上的力量，光明、希望又寓意梦想和未来，与项目气质相契合； “溪”实指项目一侧溪水，隐寓如流水一般的“时光”改变着城市的模样，在城市发展轨迹线上的项目承载着城市未来的梦想，如溪水一般见证着城市的变化，梦想的达成。,拆分案名，表现项目气质与居者物质，得到 跟标语：溪水畔，梦享家,推广形象定位,logo（首选）,推广形象定位,“梦想树” 元素与寓意： 树向上、未来、梦想、自由伸展 鸽子飞翔、梦想、自由 水纹溪水、时光、城市变迁 蓝色水、宁静、梦想,香堤雅境 阐述：溪水畔的堤岸上有一处宜居之所。 西溪梦郡 阐述：西边的溪水畔，有一个可以实现梦想的地方。 云水湾 阐述：云天水泽之间有一处可以栖息的港湾。,推广形象定位,主案名（备选）,单身公寓命名 金域溪谷理想国 阐述：青年的人满载梦想聚集在一起的地方。,推广形象定位,商业街命名 金域溪谷旺角,首选logo,备选logo,归纳,up 城市发展，生活向上 life 人生是一个向上的过程，实现梦想就是人生的目标 dream 越向上发展，我们就离梦想越近,理想人居之畅想： 越来越接近梦想，实现自我价值。人生价值得到认同，享受生活。,主题概念演绎,主题广告语,用梦想延续城市的轨迹,城市的梦想， 建造者的梦想， 居者的梦想， 都因为有了城市的发展，因为有了建筑的载体，因为有了人群的聚集，而在这里形成”交集“。再从这一个点继续延伸下去，建筑更美好、广阔的城市。一个城市的梦想，一个城市人们的梦想都随着这个城市的发展轨迹而不断延续着，扩大着，无限发展着。,总结,主题概念演绎,解析,用 梦想 延续 城市的 轨迹,年青/未来 年青/自由 年青的人充满梦想 活力/发展 新区/发展 活力的年青 活力的新区,发展/扩张 发展/建造 发展/轨迹 新区/发展 城市的轨迹 城市的未来 梦想的实现,主题概念演绎,演绎,实体与意向 我们要演绎的是梦想，如何把梦想通过画面和文字演绎出来？我们找到了这样的承载物。,生活因梦想而伟大 城市因梦想而延伸,梦想与城市发展,概念形象演绎,时光如流水般匆匆，幻化成岁月的印痕。 梦想，在城市的岁月中，萌芽、生长、成熟 城市，在发展的时光里，扩张、变高、变大,演绎,时光与流水,概念形象演绎,演绎,我们用平和、简单的叙事手法，道出一个 “时光的流逝”、“城市的变迁”的故事,故事的主人公是这个城市里的人， 从童年一路走来， 时光荏苒， 城市在他身边一天天长高，长大， 当他儿时的梦想终于实现， 他也从青年走向老年， 也终于生活在那一片梦想的国度中,概念形象演绎,演绎,儿时，爱放风筝的我们，就有一个翱翔蓝天的梦想 当我们还懵懂不知未来的时候，我们的梦想已仍在心中起飞。 在泛黄、陈旧的小巷中奔跑，高楼已在心中规划 在金域溪谷，希冀，梦想起飞时的憧憬。 用梦想延续城市的轨迹,童年篇（过去）,概念形象演绎,演绎,青年篇（现在）,人生乐事全然一生时，欢颜于形 当我们成功在握，家是梦想最舒适的港湾，但未来仍在继续。 梦境中的家园亲手营造，城市仍在延续发展 在金域溪谷，分享，尘埃落定后的心情。 用梦想延续城市的轨迹,概念形象演绎,老年篇（未来）,执子之手，与子携老，子孙满堂 当我们业成家大之时，梦想已然成真，尽可安享晚年。 守护梦境般的家园，城市在子孙手中延续 在金域溪谷，留恋，生活在梦里的光阴。 用梦想延续城市的轨迹,演绎,概念形象演绎,报纸形象稿 童年篇,报纸形象稿 青年篇,报纸形象稿 老年篇,v 项目vi系统,项目logo vi应用,首选logo,vi系统,备选logo,vi系统,vi系统,vi系统,精神堡垒,vi系统,vi系统,vi系统, 项目推广篇,推广排期 各推广期概述,整体推广节奏,品牌形象深化,开盘,企业品牌、 项目形象概念,企业项目 形象建立,产品价值、 居住模式剖析,准备,蓄水期,形象 建立准备,售楼处公开,8月,9月 10月,11月 12月 1月,认购,深度解析 产品内涵,强销期,新年联谊活动,加推,市区接待 中心公开,第一阶段：准备蓄水期（8月9月） 推广思路：利用市区接待中心的建立高调入市，聚集人气； 通过户外、报广发布项目全新形象，并通过大型的活动制造话题； 从品牌、产品、物业多角度塑造项目内涵。 推广主题：7万平米尚品住宅，营造完美梦想！ 执行手段：户外大牌、道旗、 工地围挡制作与发布 活动炒做、硬广、软文炒作