2011年南京中冶永宁街、商埠街项目竞标稿（114页） .ppt

中冶 滨江十里 中冶永宁街、商埠街项目竞标稿,谨呈：南京临江老城改造建设投资有限公司,中冶目标 快速回现 2012年去化50%，2013年去化50%,但是，本司认为，除了完成上述目标外， 本项目承担了更多的使命,南京外滩,最大规模,300万,南京一级,城市名片,地脉复兴,全城瞩目,过去、现在和未来,新生,绝不仅仅是32万方的快速回现和开发 是300万的起始、万众瞩目,序篇 百年 商埠,首章 城市中 兴,次章 盛世舞 曲,尾曲 城 倾天下,百年 商埠,一八九五年 南京下关设立“接官厅码头” 一八九九年 金陵关开关 清政府设商埠局 划定“仪风门外，惠民河山以西沿五华里出，为中外商行设栈房、建码头之地。”至此，商埠街开街 一九三三年 划设第七区。其范围：“下关扬子江心以东，护城河、回龙庵、水关桥以西，和记码头以南，三汊河以北“，即今区境中部城墙以外部分。 一九五五年 第七区改为下关区,中山码头旧影,商埠街旧影,六十年前，永宁街是新街口以北地区几乎惟一的百货齐备、顾客满盈的繁华商业一条街,永宁街天昌百货旧影,它如一位孱弱的老人 也如一位新生的婴儿 等待着地脉的中兴、文脉的延续,旧日商贾天堂 如今却破败如斯,城市中 兴,机会探寻,项目使命,目标解读,价值挖掘,作为南京主城区最后一块未开发的处女地，下关区承担了南京从“秦淮时代”走向“长江时代”的重要使命，将改变南京整体的主城格局,9,作为整体旧城改造的排头兵，本项目既承担着后续开发风险，也起到了标杆和示范作用，是中冶一级、二级开发的承前启后者,10,商埠街地块,项目集商业、居住与办公为一体的综合性质将提升区域形象，给片区居民带来全新的生活方式与理念,11,永宁街地块中c、g、j、k为商业金融，d、e、i为商业混合，f、h为住宅混合 商埠街地块为商业混合用地,项目的土地性质决定了本项目综合体功能，将提升区域的整体形象，给区域居民带来全新的生活理念和城市感受 作为下关旧城复兴的主要城市功能的提供者和主要场所,综合体是城市发展的高端物态，其集商贸、办公、居住、酒店、文娱、交通复合的功能于一体的特性将根本颠覆区域现有形象,打造城市商务旗舰 推动区域快速发展,目标共赢,中冶置业探索一、二级开发模式，实现“旧改”项目的滚动开发和盈利、品牌最大化,区政府促进城市升级，成为旧城改造示范，引入新的城市功能,视野决定影响力； 项目的占位决定了思考的角度和平衡的利益层面； 我们不但着眼于项目的顺利开发，更要看到项目的成功开发之于下关区乃至南京城市发展的积极意义 不仅仅是地产项目，更是城市功能的承担者，甚至是南京主城区旧改项目的标杆和典范，实现经济、社会、企业效益共赢,市政府希望通过项目开发提升区域以及城市的价值,城市中兴,机会探寻,项目使命,目标解读,价值挖掘,形象与风险控制下的双赢,核心驱动物业及物业组合,r2：我们想要什么？,实现路径？,s：我们有什么？,核心问题1： 项目的核心驱动物业是什么？ 物业组合形式？,核心问题2： 在考虑项目多物业类型的基础上，项目启动区如何设置，开发时序如何确定，如何实现现金流回笼、产品价值打造体系,城市中兴,机会探寻,项目使命,目标解读,价值挖掘,永宁街地块复合用地性质，提供了综合体的先天条件；但地块被分割成大小不一的九块，指标不一，存在产品打造的规划难度,17,永宁街地块中c、g、j、k为商业金融，d、e、i为商业混合，f、h为住宅混合 商业金融 用地面积27534.70m2 建筑面积78123.22m2 容积率约2.84 商业混合 用地面积22932.70m2 建筑面积65004.54m2 容积率约2.83 住宅混合 用地面积22857.60m2 建筑面积93223.60m2 容积率约4.08 四至交通通达 地块进入性良好 地块不规整 西侧高架及高压线影响,下关区政府,商埠街地块为商业混合用地 用地面积11978.3m2 建筑面积83848.10m2 容积率约7,商埠街地块：计容积率建面8.38万m2,商埠街地块：南侧为下关区政府，道路通达性好，地块方正,优势：交通、混合用地、高架及高压线 劣势：破碎,19,四至相对成熟 道路通达性好 综合性物业功能,各地块占地面积小，先天条件复杂 地块指标复杂、地块零碎，规划价值实现难度大 西侧高架及高压线,生活型配套商业低档且杂乱，也无宜居居住环境,20,景观资源丰富，但缺乏整体宜居的环境和氛围，江景资源未得到充分利用,21,锦绣公园,阅江楼,天妃宫,小桃园,狮子山,由于南京主城区整体住宅供应缺乏，地块南侧逐渐形成高端住宅区，但整体未形成与之相匹配的居住环境，居住价值拔升呈点式拔升，遇到瓶颈,22,随着南京城市扩张和滨江地区开发的推进，受主城区土地稀缺的限制，高端住宅开始进军这片潜力巨大的区域 下关滨江板块已有众多中、高端楼盘聚集。包括锋尚国际公寓 、天正桃源 、世茂外滩新城、凯鸿隽府、润开华府 、长江峰景 等十余家楼盘 下关规划落实缓慢，滨江建设未进入实质性阶段，缺乏优质配套和居住环境，住宅的价值拔升遇到瓶颈,世茂滨江,天正桃园,23,处于新老地脉交汇，一江一河之间的黄金腹地，是新旧cbd的衍生,新街口,河西cbd,本项目,中山路,江东路,秦淮河,长江,夫子庙,新街口,鼓 楼,中山码头,奥 体,江东门,龙 江,渡江纪念碑,秉承下关规划要点，下关滨江区将打造南京外滩，快速改善民生，提升城市形象,24,25,项目处于两条地铁交汇处，轨道交通等城市公共配套升级，将为区域价值提升加速,6号线预计2014年整体通车 5号线预计2016年开工建设,现状下关的整体人口质素、消费能力为中等偏下；未来随着南侧大量高端居住人群的导入，区域的消费能力升级,数据来源：2010南京统计年鉴,2009年，南京全市人均消费为16339.1元，下关为15152.23元，低于全市平均水平，距离第一名的鼓楼区27031.4元，相差接近一倍 下关现状的消费支撑较弱，但随着南区大量均价超过20000元的高端楼盘的客户入住，其消费能力和层级都将得到极大的提升 消费潜力的保证也支撑了区域商业实现的可能,区域亟需改变，后续潜力巨大；商业和居住将成为核心引擎,影响力、综合体,市场机会,营销价值 价值定义,区域居住价值依托本项目配套实现拔升 市场机会,各物业类型 价值实现保证,b,在明确了本项目的核心驱动物业的前提下，我们将从市场和客户角度出发，结合本项目的目标 ，进行物业的合理组合,城市中兴,机会探寻,项目使命,目标解读,价值挖掘,怎样的项目理念才能形成地标和代言 怎样的物业配比组合才能达到形象和风险控制的双赢,30,平 衡,综合物业、混合城市、购物、工作、居住、交通； 开放，共融的生活方式和理念,混合城市,补缺现有生活配套商业；借势大观天地mall区域商业中心 通过商业驱动整体项目，迅速改变区域形象，快速拉升其他物业价值 通过销售模式的设定，实现高利润的商业销售和运营之间的平衡 以主力店招商为主要驱动，以少量大铺带租约销售策略为辅助保证，以小型街铺销售为回现和利润主体,商业机会判断,酒店机会判断,虽然酒店的形象支撑良好，但考虑到投资回收周期和资金陈沉淀，不建议本项目设置,住宅机会判断,城中未来住宅用地供应稀缺，主城区住宅物业价值拔升明显 住宅去化速度稳定，客户认可度高，是项目的明星产品，应当合理兑现价值 住宅物业比例最大化 南京主城区高端住宅价格实现及去化速度良好，以大面积三房和四房为主力产品 高端客户驱动因素主要为：地段价值、产品品质及物业服务,写字楼、酒店式公寓机会判断,写字楼供应量大，且集中在新街口与河西两个区域 销售均价在.5-2万，核心区域的租金在3元/天 市场处于唯地段价值论阶段，购买客户多为投资客户，需求面积集中在100-300间 写字楼的利润贡献较小 酒店式公寓产品去化速度快于写字楼，可以作为项目快速变现产品，建议进行部分产品转换,酒店,考虑酒店的资金沉淀和投资回报周期较长，不建议在作为启动项目本项目中设置,按200间客房，人民币：美元汇率6.84计算： 国内四星级酒店投资成本要远高于国际水平，在控制成本的原则下，取四星级（间）投资标准15万美元，五星级投资成本20万美元， 在土地成本相同的情况下 四星级酒店总投资成本约=2.2亿元 五星级酒店总投资成本约=2.75亿元 酒店的平均投资回报周期在8年左右,back,商业,区域现有商业主要集中在热河南路沿线以及大观天地mall，项目存在与大观一起形成区域商业中心的能力,可辐射范围,以玉桥、金桥市场为代表项目，以小商品、小百货零售及批发为主，以交通枢纽为核心驱动覆盖全市乃至全省客群，中低档次,11300，三层， 1f 4100散铺对外招租； 2f 3250 日用百货类 3f 3950 食品为主 1999年开业 停车位：150个,以阅江广场为代表项目，包括一个苏果超市和苏宁标准店,辐射范围： 热河南路周边1km居民 体量： 共计5层，总建面约3万 一楼为苏果入口及苏宁标准店，约4000 二、三楼为苏果超市，约8000建面 四、五层空置 业态： 大型超市、专业店,定位为“南京首家rbd城市休闲商业核心区”，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游为一体的生活mall，以周边10万居民为第一辐射人群，包括一小时车程范围内的旅游人群,业态定位齐全，突出餐饮及娱乐业态，同时通过自营的儿童体验中心形成特色目的地型业态,5层,4层,3层,2层,1层,负1层,负2层,2010年10月31日开业，目前经营状况较好,开发商持有80%，20%商业实现返租销售，通过在建筑单体中造街的方式，成功实现了首层及各层重要商铺保留的前提下，实现了商铺分割销售融资与运营之间的平衡,负1层地街划小铺销售,3层打造天街划铺销售,万达东坊商业金街做为万达广场的配套，以餐饮为主，通过总价门槛限制低档商家入住,商业街招商方式：推荐式招商，推荐租户租赁商铺，但不承诺租金，原因是招商难度比较大；区政府招商 销售方式：外街420平米为单位（1-3层，均价2.2-2.5万），内街以140平米为单位，可分层销售，一层2.2-2.4万元/平米，二层1.8万元/平米，三层1.5万元/平米 客户分析：客户的为全市的投资客户，多数客户认为商铺是最佳的投资和保值的资产，但是商铺的投资门槛限定了客户的购买实力,可以两间以上销售,外街：1-3层为单位销售，420平米,内街：分层销售，140平米为单位,万达广场东坊,从销售型商业的价格实现来看，商业价值较高区域或高端住宅社区的配套商业价格高于住宅均价，且去化良好,注:价格截至时点2010年3月，商铺价格为成交均价，住宅为同期住宅均价,back,住宅,城区土地供应量少，尤其是住宅极稀缺，随着整体土地市场供应的减少和地价的上升，本地块的稀缺价值将越发珍贵,43,2010年上市土地板块分布情况,城北板块：城北板块扣除中冶已成交的二块土地，2010年总成交面积12.7万方，同比下降5.6%，本地块价值将越发珍贵,城中板块高端公寓均价3万左右，以三房和四房为主，依靠南京最顶级的城市配套及稀缺地段价值吸引全市的高端改善及投资客户，后续基本无集中供应,客户来源：全市的高端改善型客户 驱动因素：城市配套，地段价值，身份认同感,户型面积以舒适及豪华型三房产品为主，总价在220-350万为主 客户则投资及自住各50%，以本地为主，上海、浙江投资客户一直较活跃，职业以公务员泛公务员、私营业主为主,back,写字楼,按照板块核心驱动力及产品供应结构来分类，将南京写字楼分为3个梯队,47,2010.1,2010. 7,2011.1,2011.7,2012.1,2012. 7,2013. 1,2013. 7,新街口,4万方,2014.1,大发金融中心,国际金融中心,金陵饭店3期,河西,苏宁电器广场,苏宁银河,南京国际广场,新地中心,世贸中心,新鸿基地块,德基2期,已出让土地,市场存量,未来供应,3万方,6万方,3万方,2.2万方,7万方,3.3万方,10万方,10万方,16万方,鼓楼,南京甲级写字楼未来供应巨大，1-2年内以新街口为主，2-3年内以河西板块为主,约40万方,约30万方,48,南京标准写字楼成交价格有所提升，租金进入上升通道,南京中高端写字楼租金呈现逐年递增趋势,南京甲级写字楼的价格有所提升，特别是2006、2007年年平均增长20%以上，目前一些cbd区的新建写字楼物业价格也超越了2万元/，写字楼与住宅售价倒挂现象开始减缓,4060户型的产品为供销热点区间，主打投资市场 真正意义上的办公楼物业热销户型，则主要集中在120-360之间，如绿地广场、联强国际大厦等，主要吸引的中小型企业的自用需求 同时平米以上主要成交客户为大客户，面积需求明确,成交主力集中在城中和河西板块，销售区段分化严重，集中在40-60和120-360,2010年南京市销售型办公物业分板块供销走势图,从各个区域的供求对比看，城中、河西处于供不应求状态，江宁目前也有部分需求。,南京写字楼未来两年空置率维持高位，随着需求的增加，空置率将稳步下降,2009年前南京写字楼整体市场空置率一直徘徊于20%左右，但2009年开始供应量大增，预计未来几年内明显处于供大于求的状态 从长远发展来看，南京高端写字楼市场必将有较大的发展空间，在合理开发的前提下，写字楼的空置率也将稳步下降,依企业发展阶段不同形成不同的需求,区域不属于写字楼集中区，片区内暂无高档写字楼产品，未来商务氛围成熟偏远期,53,区域不属于写字楼集中区，片区内无成熟写字楼，仅有阅江广场和蓝晶国际两个酒店式公寓供应,阅江广场借助优势景观、配套资源，实现了较好去划，吸引了部分投资客户,54,优势景观：阅江广场东临绣球公园，南临小桃园风景区和渡江纪念碑，西临长江，北望静海寺狮子山风景区 商业配套：本项目周边配套一应俱全，苏宁电器、苏果超市、肯德基、家乐福、南京银行、建设银行、工商银行、交通银行、南京市第十二中学等优质配套近在咫尺，且交通便利,蓝晶国际主打城市中高端人士，以低碳环保为核心理念，通过高科技品牌精装修成为主城区的亮点,55,蓝晶国际采用地源热泵系统、液晶可视对讲系统、新风系统、外墙保温系统，安全防护系统等现代科技巅峰之作，尽显层峰人士的尊崇典雅,57平米一房,77平米二房,81平米二房,主力户型53平米一房,酒店式公寓,紫峰大厦 南京高端写字楼的代表，满足了企业对形象、档次的要求，但是其去化速度1142平米/月，远低于预期 。,去化速度比较,观城 40年产权的精装修公寓以投资客为主，依靠精准的定位，月均去化1796.02平米，在淡市表现十分优秀,数据来源：网上房地产，时间截至2010年09月27日 备注：分析对象分别是绿地广场主楼，观城北楼,酒店式公寓产品去化速度快于写字楼，可以作为项目快速变现产品,58,40年产权酒店式公寓以小户型、挑高、精装修为主，以投资客为绝对主力客户,目前南京市场，40年产权酒店式公寓在规划设计方面，特别是层高方面有优势，可以做到4.8m的层高； 在70年及65年小户型受南京地区限购令影响的情况下，40年产权酒店式公寓由于首付比例低、层高合适及不受限购的影响，在2010年年末开始成为市场宠儿； 由于其交易成本高、持有成本高的原因导致其投机成本较高、转手难度大，销售价格普遍低于区域内住宅价格（约为70%-80%）； 水电气及物业管理成本明显高于普通住宅，导致其出租难度高于65年酒店公寓及70年小户型。,40年产权酒店式公寓可以作为补充现金流产品，快速回现,在规划商业办公用地内，可适当配建酒店式公寓，且应当在规划设计要点中明确酒店式公寓的配建比例，原则上在旧区不得超过20，在新区不得超过35 2011年南京市酒店式公寓规划审批管理规定,酒店式公寓的交易成本较高，同时政策有收紧的趋势,back,盛世舞 曲,发展战略推导,项目界定,南京城市最后一块“处女地”，大规模旧改项目的排头兵 复合功能的城市综合体项目,项目目标,快速回现为后续大规模开发奠定资金基础、控制风险 承前启后的形象标杆项目，提供切实的城市功能,项目价值,地脉价值复兴、区域商业中心缺失 交通优势及规划利好 综合体价值,项目机会,项目存在打造区域商业中心的实力和机会 高端居住产品将成为项目的回现主力和明星产品 项目开发周期内，区域商务认知薄弱，市场的写字楼市场供大于求，竞争白热化 酒店式公寓面临政策的变化存在不确定性，如何快速去化,混合城市、内部增值、有机建筑地标,商业,写字楼,高端住宅,酒店式公寓,形象,配套,价值提升,消费人流,消费人流,形象,配套,价值提升,都市综合体人流链,形象,投资价值,消费人流,客群互补,功能互补,项目理念,共有的人流、多变的空间、有机的建筑 理念、文化和建筑代言南京,发展战略,以混合城市的生活方式和城市理念塑造 标杆 以占位城市一级的姿态树立项目形象,各物业统一形象 以地脉复苏、传承的企业使命感，创造城市繁华 以过去、现在和未来的时空变化作为建筑的设计理念、承载项目理念,为什么我的眼里常含泪水 因为我对这土地爱得深沉 繁荣沉寂爆发,从这片充满生机的土地上长出的建筑群,历史,时尚,便捷,繁华,私享,生态,文化,瞩目,创新,怀旧,混合城市 矛盾又和谐 过去、现在与未来的交融 购物、居住、工作、交通的共融,商业,开发策略： 前期销售住宅与部分商业 后期销售商业及写字楼和酒店式公寓,结合区域现有商业氛围，营造区域商业中心 通过销售模式的设定，实现回现与运营的平衡 作为项目的明星产品，主要形象承担者和利润贡献者,住宅,写字楼,酒店式公寓,以城市价值为核心驱动打造高端产品 以产品品质促使成交并实现溢价 以地脉价值实现客户的忠诚度 作为项目的明星和回现产品，率先入市,打造两级产品，以小面积写字楼快速入市，抢占先机 以高标准甲级写字楼产品抢夺大客户，不过分追求速度及溢价，重视领袖客户的结构升级 增加软性产品力，自造服务性配套 作为项目的问题产品，承担一定的形象标杆作用，尽可能弱化风险,以投资潜力为驱动因素，通过小户型产品的层高精装修等产品力实现快速去化，化解项目风险 作为项目的补缺产品，回现补充者,规划布局,外城 过去、现代、未来的交融 城市的繁华、兴盛在此,内城 私享、生态、时尚 城的静谧 犹如处子,依托南侧政府行政资源 打造标杆写字楼,过去,现在,未来,商业定位:北区以block街区的形态，定位于旅游、休闲、娱乐、餐饮业态,建筑设计方向： 现代与历史的融合 通过商业街的打造，将永宁街的复兴和地脉文化打造出来,商业定位:南区集中商业定位于生活配套类的集中商业，持有1.5万方的超市，同时地下1f考虑与地铁接驳，实现地下物业的销售,-2f 停车场,-1f 10000超市+地铁接驳商业,1f 5000超市+10000销售商业,2f 15000商业,3f 15000销售商业,4f 7000销售商业,中庭,中庭,中庭,中庭,通过多个中庭的打造营造出内部“天街”，便于后期销售 沿中山西路和热河路交叉口4层建筑，打造主要形象面,注本司已与部分大卖场进行意愿征询，入住可能性极大,商业定位:前期销售北区商业，后期销售南区商业 ，通过主力店的确认入住拉升商业价值和后期运营的保证,备注：为保证后期商业的运营，建议开发商销售期间即促进各小业主将物业委托商业运营公司统一运营,本项目商业的运营成功将成为项目形象是否树立、旧改标杆项目是否成型的关键因素 销售模式的设定极为重要,住宅定位:以60%的1803+1房和40%的2504+1房产品打造城中豪宅标签、突出精装修、立面石材和东西两侧景观资源为产品的核心卖点,豪宅视觉价值营造,豪宅居住价值构建,豪宅配套保障价值,由表及里的豪宅视觉标准看得见的豪宅,建筑立面,园林景观,公共空间,户型价值建议,装修价值建议,会所硬性配套,专属服务体系,豪宅居住的终极生活标准豪宅居所享受,客户至尊生活权益的延展软硬性配套保障,紧跟豪宅发展趋势，凸显差异化豪宅特色,满足豪宅居住特质，以局部亮点制造卖点,全面落实豪宅生活的重要载体,智能化配套,规划,产品亮点公共空间,外挑雨棚,大堂透绿,挑高6米入户大堂,产品亮点三重门厅,电梯轿厢,入户大堂,地下大堂入户,三重门厅设计： 大堂前厅、会客厅、电梯厅； 大堂前厅大堂入户门全通透设计，体现大堂高贵华丽；入口高档石材强化，设计感强，体现归家仪式感； 会客厅采用通透感强的设计，可较多使用玻璃元素，与外界景观互动，把外界的园林水景融入室内；吊顶强化，增强空间感；用明亮浅质的色调、有特色、讲究细节的装修提升豪华感和品质感 电梯厅大理石及金色灯光结合，共同营造富丽堂皇的电梯间豪华和贵气,产品亮点以标准的别墅化元素的运用打造空中别墅,入户花园,全吊顶设计,270度景观窗,双主卧设计,独立工人房,防雾浴室镜,门窗防尘条,双人按摩浴缸,全明卫设计，三梯两户，独立工人电梯，主卧客厅均朝南，主卧大套房设计、观景大阳台赠送，独立生活阳台，创新型家庭厅设计,东方润园,独立工人电梯，中西式双厨房设计，主卧客厅均朝南，客厅带观景大露台，主卧大套房设计并与书房形成共同生活区间，半开放家庭厅设计,多重玄关设计，宽厅，大套房，主卧设置独立衣帽间及妆扮更衣台，270度景观围廊，情景餐厅与客厅设计,产品亮点以标准的别墅化元素的运用打造空中别墅,产品亮点电梯私有化，双玄关入户、三玄关设计,两梯两户，直接隔断，电梯间直接私有化,侯梯厅私有化及十字圆厅的双玄关设计,主卧的双开门及主卧玄关设计,产品亮点精装修,产品亮点精装修,住宅定位:先启动北区住宅，后启动南区，销售均价精装修价格2.5万元/； 客户定位主城价值和故土情怀的高端客户,核心客户,重要客户,次要客户,1、核心客户（70%）城市富豪,客户：企业家，南京各级政府要员、军界高干政要等 支付能力：500-700万 产品选择：180、250 驱动因素：主城价值、综合体配套,客户：江苏省各类私营企业的老板或高管，泛公务员，企业中高层管理，医生教师等 支付能力：300-500万，但更倾向于总价控制 产品选择：180 驱动因素：土地迷恋、故土情怀,2、重要客户（20%）故土情怀,3、次要客户（10%）超级企业家,客户：主要是江苏尤其是南京的顶级财富阶层 支付能力：很强，价格不敏感 产品选择：不一，根据个人财政情况,办公定位: 打造“自成一极型”,创造一个城市新兴的办公物业市场，成为区域市场的开拓者和领导者 依赖核心大客户策略和产品的标志性建立影响力，同时带动商务型公寓的销售,办公定位:可作为独立项目进行包装，通过超高层的打造树立项目标杆，二期开发销售,核心客户（量）,领先客户（质）,办公定位基于客户关注点梳理写字楼产品价值体系,硬件配置,外 立 面：玻璃幕墙、灯光工程 公共空间装修标准: 电 梯：轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间 空 调：系统类型、运营方式、计量方式 网络地板：地板类型、离地面高度、实用性 配套设施：会议室、商务中心、餐饮、必要办公生活配套商店,软件配置,物业服务：管理服务方式、物业管理公司、特色服务 智能化系统：智能化 发展商品牌：,大堂 电梯间 卫生间,客户“埋单”的原因，也是项目卖点的来源,物业形象关键词,办公定位设计引导关键词,办公定位外立面力求简洁、现代、时尚，在区域内具有强烈的视觉冲击力和昭示性，提升区域形象,细节建议：电脑灯光系统，区域形象焦点,外立面：简洁、时尚、昭示性,空中花园：情景化展示办公场景,采光面大 通风性能好 视野开阔 顶层平台花园 隔层空中花园,商务效率的激发点 阳光中庭,阳光中庭,建议要点,办公定位内部营造绿色健康办公空间，打造高空阳光中庭，凸显空间多样化，体现项目形象差异化,示意图,酒店式公寓定位:规划为两栋塔楼，一栋为商务型，一栋为居住型公寓，主打投资价值,居住型公寓,商务型公寓,商务soho,酒店式公寓,可引导为临时居住功能，依托完善的配套和项目城市综合体的整体价值， 以性价比、地段稀缺性、项目未来价值吸引投资客户， 以配套、交通、紧凑功能户型吸引租住和自住客户 扩大客户的来源,作为办公产品的转换，依托完善的配套和项目， 以性价比、地段稀缺性、项目未来价值吸引投资客户， 以配套、交通、实用性、产品附加值吸引自用客户 扩大客户的来源,酒店式公寓定位根据市场主流产品及其去化情况，本项目户型建议以50平米精致小户型为主、突出4.8m层高、精装修，参考销售价格1.8万,酒店式公寓主力户型 面积集中在40-50平米,层高4.8m,精装修拎包入住,酒店式公寓定位酒店式公寓产品价值体系,理论来源：本司研究平台,客户：公司和个人 个人投资客关注因素：增值空间、地段 企业投资客关注因素：资产保值增值、商务成本 产品选择：对精装修房无大的抗性，个人投资客户精装修和毛坯都能接受 功能选择：居住、办公皆可,重要客户,偶得客户,客户：小型企业 企业自住客户关注因素：依托地段降低的商务成本、距离产业链上下游企业较近、性价比 产品选择：小企业倾向于购买在市中心可做隔层的挑高户型，以降低办公成本 功能选择：soho办公,投资客户,自用客户,客户：少量自住个人用户 关注因素：地段、精装修水平 产品选择：中心地段或精装修小户型 功能选择：居住,个人自住客户,核心客户,酒店式公寓定位客户定位,经济测算：总销金额67-80亿，净利润14.3-17.5亿、税后投资利润率29.82%,城 倾天下,明故宫遗址,南京 一座历经辉煌，历史厚重的城市,六朝古都,两千五百年历史,明故宫复原图,春秋战国时期，南京地处“吴头楚尾”，为吴国置冶城于此。 公元前306年，楚威王筑城于石头山，置金陵邑。 211年，吴国；317年，东晋；420年，宋国；479年，齐国；502年，梁国；557年，陈国；937年，南唐； 1368年，朱元璋应天府为南京，以为首都；1927年，南京国民政府成立。 ,南京 站在全球经济最为活跃的地区,占全国比重 18%,经济体量 6万亿,服务业比重 45%,gdp增速 9%,人口 1亿,在2009年长三角成为世界第11大经济体,体量超越韩国，印度,中国最具竞争力的区域no.1 引领中国经济腾飞的引擎,南京 正在经历着全球最为庞大的城市复兴,“河时代”迈向“江时代”,十二五规划 产业聚集区,300万,南京外滩,世界五百强,服务业比重 60