2011年苏州2003-B-42地块初步可研报告（94页） .ppt

苏州2003-b-42地块 初步可行性研究报告,*营销策划有限公司 2011.2.18,目 录,城市解读,一,市场分析,二,经济效益估算,三,第一部分 城市解读,城市概述 宏观经济分析 城市规划 小结,苏州位于江苏省东南部，太湖之滨，地处长江三角洲中心，地理位置四通八达。 苏州东临上海，南连浙江嘉兴、湖州两市，西傍无锡，北枕长江。,1、地理位置,苏州，古称吴、吴都、吴中、东吴、吴门，现简称“苏”。 苏州自有文字记载以来的历史已有4000多年，公元前514年建城，是中国首批24个历史文化名城之一，中国重点风景旅游城市，也是4个中国重点环境保护城市之一、长江三角洲重要的中心城市之一。 苏州是江苏省的经济、对外贸易、工商业和物流中心，也是重要的文化、艺术、教育和交通中心。,苏州城市风光,苏州城市风光,2、城市概貌,苏州全市面积8488平方公里，其中市区面积1650平方公里。2010年末全市户籍总人口637.66万人，其中市区242.48万人。 苏州市下辖吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区，以及苏州工业园区和苏州高新区（虎丘区），张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市。,苏州市行政区划图,3、行政区划,第一部分 城市解读,城市概述 宏观经济分析 城市规划 小结,2010年苏州经济保持高位快速增长，全市实现地区生产总值突破9000亿元，名列全国前五位。,数据来源：苏州统计局网站,1、经济总量与增速,苏州固定资产投资平稳增长，社会消费水平快速提升。,2010年苏州固定资产投资总额为3617.82亿元，占全市gdp总额的40%； 2010年苏州社会消费品零售总额为2407.89亿元，保持19%的年增长势头，城市消费水平和消费能力快速提升。,数据来源：苏州统计局网站,2、固定资产投资与社会消费水平,苏州历年gdp与固定资产投资走势,苏州历年消费品零售总额（亿元）,苏州人口总量稳步增长，人均可支配收入保持快速增长势头。,数据来源：苏州统计局网站,3、人均可支配收入,苏州历年户籍人口走势（万人）,苏州历年城镇人口可支配收入（万元）,2010年年末全市户籍总人口637.66万人（其中市区户籍人口242.48万人），城镇人口人均可支配收入已经突破2.9万元。,苏州城市消费力持续增强，高端奢侈品将成为苏南地区品牌“高地”。,2010年苏州私家车数量为97.97万辆（2010年杭州私家车数量为99.30万辆）； 2010年私营企业量18.26万家，与上年相比增长14%（杭州2010年的私营企业量是19.3万家）； 苏州虽为二线城市，但高端奢侈品已陆续进驻，如hermes、 lv、gucci等。,数据来源：苏州统计局网站,4、城市消费能力,苏州历年私营企业数量（万家）,苏州历年私家车拥有量走势,苏州作为一个工业城市，属于典型的外向型经济，城市以制造业为主，二产比重占主导地位； 苏州第三产业仍落后长三角其他主要城市，从其毗邻上海的地缘优势而言，未来苏州第三产业增长幅度将加快。,优势的经济发展潜力二产占据主导，第三产业在整个经济结构中仍有较大的发展空间，未来办公物业需求大。,5、产业结构,6、主要城市比较,长三角经济圈已成为国内经济总量最大且极具发展潜力的一个区域经济体，苏州与上海、杭州共同构成长三角经济的“三极”； 经济发展迅猛，外向型经济贡献突出，消费品市场充满潜力，带来商办物业的繁荣，给苏州商业地产带来巨大商机。,城市经济实力强、发展快，成为长三角经济圈“三极”之一。,注：由于2010年各城市经济数据未全部发布， 暂以2009年数据作为分析依据。,苏州与其他城市主要经济技术指标比较（2009年）,外向型经济 贡献突出,消费品市场充满潜力,第一部分 城市解读,城市概述 宏观经济分析 城市规划 小结,1、城市发展方向,古城区与高新区合力成为主城区；东部（园区）为苏州首要发展方向，形成与主城区地位相称的东部新城。,“中核主城”：古城区与高新区合力成为主城区；主要承担城市生活服务中心和市域政治、文化中心职能； “东进沪西”：打造联系上海的长三角次级商务办公和总部中心，建设苏州未来新城；苏州东部新城承担市域和长三角次级商务中心职能； “北拓平相”：规划建设北部新城； “南优松吴”：主要是优化环境，建设成宜居城市； “西控太湖”：主要是保护太湖区域的生态环境，发展高端旅游。,苏州“双城格局”导向一体两翼，双城核心。,2、地铁规划,苏州城市轨道交通远期线网由1-4号线四条线路组成，线路总长135.3公里，车站105座。 一号线26.1公里，24站，建设中，预计2012年通车； 二号线27公里，22站，预计2014年通车； 三号线43.5公里，31站，预计2015-2016年通车； 四号线31.2公里，22站，预计2015-2016年通车。,本项目距最近站点约450m,苏州地铁规划图,第一部分 城市解读,城市概述 宏观经济分析 城市规划 小结,苏州位于长江三角洲经济发展核心地带，属上海经济增长极所产生经济空间扩散的第一圈层。 沪宁高铁园区站作为沿线第三大站点，将带动园区城市格局与产业结构发展、转型。,南京： 呼应上海 辐射周边,杭州：接轨上海 错位发展,无锡：融入一体化 谋求新发展,苏州：近水楼台 四沿布局,半小时经济圈,长三角经济圈,上海后花园,同城效应,苏州城市新定位从替补到首发的华丽晋级 从“苏州制造”到“苏州创造”的历史转型,沪宁城铁的开通，进一步拉近长三角各城市之间的时空距离，迎来“同城化”时代。,第二部分 市场分析,房地产市场概述 商业概况介绍 写字楼市场分析,2010年房地产投资额达到935.80亿元，较2009年上涨29%。,数据来源：苏州土地局网站,1、房地产投资额,苏州08-10年房地产投资额(亿元）,2010年房地产开工量大增，环比“跳跃性”上涨13.8%。 2010年市场竣工量有所回落，随着2011年开工量大增，预计将在2011年形成供应潮。 2009年市场库存房源不足现象有所好转，可售面积环比增长29.4%。,数据来源：苏州统计局网站,2、房地产开、竣工量,苏州08-10年房地产施工面积（万）,苏州08-10年房地产开发量可售面积（万）,苏州08-10年房地产竣工量（万）,3、办公写字楼市场份额,办公写字楼供应量占市场总供应量比重逐年提高，2010年达到3.8%。 2010年办公写字楼供应量增速有所放缓，仍高于市场整体增速和住宅供应量增速。,办公写字楼成交量占市场总供应量比重逐年提高，2010年达到5.3%。 在2010年整体市场和住宅市场出现负增长时，办公写字楼成交量逆势大幅上扬，同比增幅达到69%。,第二部分 市场分析,房地产市场概述 商业概况介绍 写字楼市场分析,苏州商业分布在古城区、苏州新区及苏州工业园区三个区域。苏州市已初步形成了以观前街地区为标志的热闹繁华的市级商业中心；以南门、石路、盘门、园区邻里中心、新区狮山广场等为代表的区域商业中心；以居住区商业为代表的居住区商业服务网络以及各中心镇商业。完善的商业规划将使苏州商业呈现出多元化、层次化的特点。 古城区内集中了苏州市的主要商业区；苏州新区内以餐饮、娱乐为主；苏州工业园区内现有商业以邻里中心为主，未来围绕金鸡湖一带，特别是湖东地区将有大体量的商业供应。,1、标志性商业格局,苏州市标志性商业格局图,2、现有商业市场分布及特点,第二部分 市场分析,房地产市场概述 商业概况介绍 写字楼市场分析 整体概况介绍 主要特征分析,初步发展 上世纪90年代后期,全民皆商的“办公司热”，出现众多公司； 写字楼有限，且集中在城中心，品质差。,市场冷却 2000年-2002年,需求增加，现代意义的写字楼出现； 苏州写字楼市场第一轮集中供应期。,新区园区商业中心； 典型代表： 金狮大厦、国际经贸大厦。,市场转型 2003年-2006年,开发热潮，供应量大增，供大于求； 去化存量写字楼。,各板块商业中心； 典型代表： 世纪金融、高峰会、金河国际大厦。,一体时代 2007年起至今,07年9月27日新政后市场冷清，写字楼陷入困境； 09年后开始恢复，高档写字楼出现。,各板块商业中心； 典型代表： 新天翔广场、开元大厦和基广 场、石路金座。,初步繁荣,经过20年的发展历程，苏州写字楼市场已相对成熟。,市区新区园区商业中心； 典型代表： 华福大厦、新区及园区管委会。,1、写字楼市场发展历程,中心区写字楼主要集中在观前商圈、石路商圈和南门商圈等区域； 新区写字楼集中在新区中央商贸区及狮山路板块； 园区写字楼主要分布在湖西cbd、湖东行政中心区域。,苏州写字楼主要分布在中心城区、园区、高新区三大区域，其它区域处于发展初期，尚未形成集聚。,2、写字楼聚集效应,物业配套、档次结合目前的售价/租金可将板块划分为三个等级，整体市场高位稀缺，园区、新区处于高中等级。,新区,吴中区 相城区,平均租金区间 (元/天/m2）,2.0-3.0,目前售价区间 (元/m2）,1.5-2.0,1.1-1.5,园区,18000-30000,12000-18000,7000-12000,顶级配置，设备多采用知名品牌原装进口； 多有大堂和室外广场； 注重科技和生态办公； 入住企业行业影响力大，实力雄厚。,物业档次,设备多采用知名品牌国内组装； 大堂昭示性一般，无室外广场。,落成较早或未发展区域，规划功能落后； 入住企业规模较小； 客户认知度较低。,中心城区,3、写字楼等级划分,数据来源：易居数据库,2010年苏州写字楼市场“量升价涨”。全市写字楼供应增速放缓，成交增速近年来维持在60%以上；价格增速由负转正，成交均价大幅攀升。,4、供求关系分析,年度水平,数据来源：易居数据库,苏州2010年1月-2011年1月写字楼市场供应、成交主要集中于下半年；单月供应量于10月达到峰值8.19万方，2010年1月、7月和12月单月成交量较大；2010年苏州全市成交均价13697元/。,月度水平,4、供求关系分析,数据来源：易居数据库,从区域来看，近年来随着政府对园区建设力度的加强和高新技术产业集群效应的显现，园区已成为目前苏州写字楼市场主要成交供应区域。,4、供求关系分析,区域维度,2010年，园区写字楼成交、供应面积占全市总量比例分别达到45%和25.2%；成交均价高出全市均价31.1%。,数据来源：易居数据库,从板块成交情况来看，2010年湖东、湖西和元和板块为成交主力，三个板块成交面积占全市成交量的52.1%。 从板块供应量来看，2010年科技城、教育园区和城南中心板块供应量最大，合计占全市供应量的52%。 从板块成交价格来看2010年湖西板块成交均价最高，接近25000元/。,4、供求关系分析,板块维度,2011年苏州商业地产将有16390套房源上市： 其中，写字楼共计4284套，占总量的26%； 商铺共计5116套，占总量的31%； 酒店式公寓共计6990套，占总量的43%。,数据来源：搜房数据监控中心,5、2011年写字楼市场供应情况,数据来源：搜房数据监控中心,2011年苏州写字楼市场中20.52%为存量房源，近80%为全新房源，苏州高新广场、名宇广场、元联中心等全新项目将会上市。,5、2011年写字楼市场供应情况,5、2011年写字楼市场供应情况,2011年苏州写字楼上市房源分布图,黄点表示存量，绿点表示新增,2011年苏州写字楼市场焦点产品： office park：office park是指低密度、花园式办公的泛称，在国内一般称为商务花园、商务别墅等，产品形态为独栋为主。 2011年苏州将有三个花园式办公项目上市，分别为园区沙湖附近的中新领袖天地、新区科技城的101park以及相城的长江企业领邸，这三个项目均位于新兴创业园区，在环境和建筑形态上与传统的商务区写字楼形成鲜明对比。 超高层甲级写字楼： 2010年底，位于狮山路cbd苏州高新广场即将登场，这座198米的甲级写字楼将成为新区新地标； 中润苏州中心则领衔吴中，随着吴江部分区域划归吴中区的消息越传越逼真，这座228米的“苏州中心”也越来越名副其实； 园区环球188的落成指日可待，282米的高度已然是苏州新地标。,5、2011年写字楼市场供应情况,第二部分 市场分析,房地产市场概述 商业概况介绍 写字楼市场分析 整体概况介绍 主要特征分析,1、租金水平分析,园区,中心城区,新区,区域差异 三大区域整体租金价格水平差异明显，不同档次产品租金价格相差较大； 园区写字楼租金水平高于新区和中心城区； 园区高品质写字楼主力租金水平在3-4.0元/天，新区高品质写字楼主力租金水平2.7-3.0元/天。,档次与租金水平关联度 高档写字楼租金水平在2.7-4.5元/天； 中档写字楼租金水平在2-2.7元/天； 低档写字楼租金在1.5元/天左右； 不同档次写字楼的租金梯度明显； 新区写字楼项目档次总体落后于园区，产品 上升空间明显。,2、销售面积分析,园区：80-140平米的面积区间为目前园区市场上写字楼产品的主力面积区间，个别产品除外； 新区：80-120平米的面积区间为之前新区市场上写字楼产品的主力面积区间，个别产品除外； 城区：70-150平米的面积区间为目前城区市场上写字楼产品的主力面积区间。,园区个案主力面积区间,新区个案主力面积区间,3、入驻率水平分析,园区整体入驻率在85%以上，新区在80%以上，城区次之； 由于新项目在品质及综合配套服务上都处于优势，入驻住率高于相对较老的写字楼，客户对于更新换代的需求较明显。,4、入驻客群分析,行业特征,园区：金融业租赁比率32%，大量外资银行和金融机构的涌入使得园区高档写字楼需求旺盛；房产、贸易、现代服务业等也成为写字楼入驻主力； 新区：生产制造产业的发展，带动了相关配套产业的发展，生产制造业与金融类、贸易类构成了该区域写字楼市场主力客群； 中心城区：写字楼主要分布在各大商业圈范围，商业氛围浓厚，但对于大型公司的吸引力有限。,园区是苏州市未来的开发重点，地产类企业占有相当高的比重； 现代服务业及it类企业多集中在城区，这类企业对于交通有较高的要求； 新区贸易类、金融、生产类企业相对较集中，与新区的产业发展相吻合。,占用面积,4、入驻客群分析,按照占用面积来计算，本地客户和苏州以外的内资客户所占比重分别达到45%和39%； 外资客户所占比重较小，仅为16%，在苏州经济结构占据相当大比重的外资企业多为新区及园区内的外资生产制造类企业，虽然所占比重较小，但在新区的办公楼中出现了外资企业整层租赁作为办事处以及形象展示窗口的现象，成了该市场一大特征。,来源地特征,4、入驻客群分析,地产、金融以及苏州本地客户相对所占用面积较大，而其他如贸易、服务业、it、生产制造类以及外资客户所占用面积较小； 就新区及园区特征来看，出现某些高品质的办公楼里，大中型生产制造、贸易类公司以及外资企业选择大面积产品作为其办事处的现象。,占用面积,4、入驻客群分析,5、购买客群分析,购买客群,投资客基本都以个人名义购买； 自用客户一般选择以个人名义购买，主要是能达到避税目的，且个人购买也较企业名义购买更为快捷方便。,购买用途,5、购买客群分析,园区,中心城区,新区,在租金上升的预期下，07年宏观调控以前，投资客购买所占比例在70%以上，近2年来投资客变得更谨慎，具备预期高收益和低风险的项目依然受到青睐，但投资客所占比重有一定下降，尤其在高档次的办公物业中体现的较为明显。,苏州各写字楼个案市场售价基本参照市场的租金水平，结合物业的综合品质来综合衡量； 目前投资苏州品质较好的写字楼，实际税前租金回报率约为7-7.5%左右，处于比较健康的投资回报区间。,6、投资回报率分析,7、公共空间装修状况分析,7、公共空间装修状况分析,7、公共空间装修状况分析,第三部分 本项目可行性分析,地块属性 产品设想与测算,产品设想,地块位置,本项目位于西环路与三香路交叉口西北侧，交通便利，配套齐全。,地铁西环路站,新区管委会,体育场,苏州市政府,石路商业中心,苏州火车站,观前街商业中心,基地周围现有运河公园，体育中心，酒店，商业街等成熟配套设施。基地以西运河西岸为苏州新区中心，已建成大量高层建筑。,地块位置,地块四至,地块位于老区与新区交界处，三香路与西环路高架交叉口附近，东起国际经贸大厦，西至运河公园，北靠现有河道，南邻苏州体育中心。,三 香 路,西 环 路 高 架,运河公园,体育中心停车场,国际经 贸大厦,项目 地块,现有河道,京 杭 运 河,广大银 行大厦,地块现状,基地内部地势平坦，无构筑物。南侧沿三香现有植被较好，北侧为现有河道与运河相联。西侧即为运河公园，体育中心停车场。基地除东侧外均无高层建筑遮挡，视野开阔，景观较好。,拍摄于2011.3.7,地块周边,东侧经贸大厦,北侧空地及办公楼（热工院）,西侧公园及高层建筑景观,南侧体育中心景观,拍摄于2011.3.7,交通分析,通过西环路高架上绕城 太湖、杭州、上海方向,通过西环路高架上绕城 南京、无锡、常熟、南通方向,通过三香路， 老城区，园区方向,通过狮山路，新区、 苏州乐园、木渎、 太湖景区方向,地块周边主要配套,苏州体育中心,苏州市政府,国际家具广场,广大银行,中国移动,苏州一中分校,地铁西环路站,苏州科技学院,寒山寺,大润发超市,家乐福超市,新区管委会,新城花园酒店,金河国际中心,金狮大厦,高新国际广场,香格里拉酒店,第三部分 本项目可行性分析,地块属性 产品设想与测算,产品设想,产品设想,1、总体定位 本项目具备了开发高端写字楼项目的先天条件：如便利的交通条件、良好的自然资源、苏州高新区的核心位置，与运河西岸的snd（苏州高新管委会）隔河相望。因此，建议定位为高端的写字楼与服务式酒店公寓综合项目（部分商业作为配套）。,2、产品类型 建议以写字楼为主要物业类型，部分设置高档酒店式服务公寓，聘请知名的酒店管理公司（奥克伍德、雅诗阁等），剩余部分做写字楼与酒店式服务公寓的配套商业。 这样设置的原因在于，一方面可以提高整体物业档次，另一方面增加客户群，减少风险。同时酒店服务式公寓的所需要的配套可以消化掉裙楼的商业。我们认为本项目不具备做大型商业的条件，只建议设置高端物业的配套及部分精品店。,备注： 1、上表为土地拍卖时的成交情况。目前土地成本约2亿元（1.4亿元的土地成本，6000万元的拆迁成本）； 2、该项目土地证取得时间为2009年，土地使用年限为2009-2049年。,地块指标,初步规划方案,备注： 1、该规划指标已经比拍卖时有所突破， 最终指标需进一步核实。,地块指标（根据设计方案）,经济效益估算,假定条件说明： 1、土地价格按照已发生的成本（1.4亿元土地+6000万元拆迁）约2亿元计算，楼面价格为2640元/平方米； 2、成本参考宁波研发园写字楼三期成本预估； 3、写字楼部分面积建议设置为4.5万平方米，考虑公共部分装修，销售价格按照2万元/平方米预估； 酒店式公寓面积建议设置为2.1万平方米考虑精装修，销售价格按照2.3万元/平方米预估； 考虑设置少量商业，销售价格按照2.5万元/平方米预估。,经济效益估算,经济效益估算,附：典型写字楼项目分区域简介,新天翔广场,现代创展大厦,星虹国际,星东环,环球188,圆融时代天阶,圆融大厦,建屋大厦,项目本体,分布集中，湖西中央商贸区已经成型，湖东商广场区域市场逐步形成 。,1、园区典型写字楼,低端,高端,中端,环球188,区域分布,相关配套,楼盘特征,写字楼集中区域： 湖西cbd和湖东行政中心区域。 区域特色： 地段位置优越，处于苏州发展最迅速的区域，发展前景好； 写字楼没有新区集聚度高，产品在中高档以上，注重产品品质和物业管理。,周边配套： 配套设施比较完善，处于高速发展期。 交通配套： 轨道交通、高铁、金鸡湖隧道、沪宁高速等的规划实施完成，交通将十分便捷。,自身产品相对完善，中高档以上物业。,置地星虹国际,建屋大厦,新天翔广场,圆融大厦,1、园区典型写字楼,主要分布在湖西cbd和湖东行政中心区域，中高档以上办公物业，领跑全市写字楼市场。,园区写字楼市场金字塔图,新天翔广场,建屋大厦,圆融时代广场,置地星虹国际,置地星东环,环球188,圆融大厦,现代创展大厦,湖东,湖西,1、写字楼售价23000-29000元/ ； 2、面积160-2000 。,环球188,目前苏州最高端在售办公物业，主力去化面积段为150-300，均价2.7万/。,入驻企业： 一汽大众、东芝电子、法国达飞轮船等,建屋大厦,位于湖东行政中心位置，已有50多家名企进驻，主力面积为300，租金100元/ 月。,1、开发商直租租金100元/ 月； 小业主出租租金60-90元/ 月； 2、整体出租率高。,置地星虹国际,置地星虹国际,全装修甲级写字楼，主力面积为70-200，均价1.3万/ 。,1、租金9层以上70-75元/ 月；9层以下55元/ 月； 2、整体出租率10%； 3、购买为主，购买客户投资为主，入驻客户多向小业主租赁。,1、租金70-90元/ 月； 2、购买客户用于自用或投资、入住客户多为租赁。,圆融时代广场,国际一流的商业地产开发模式，甲级写字楼主力面积段165-350 ，均价1.6万/ 。,新天翔广场,1、租金70-75元/ 月； 2、整体出租率60%。,商业综合体精装修甲级写字楼，主力面积段 95-250，均价1.6万/。,1、均价14000元/； 2、11层已整层出售，尚未签约。,置地星东环,精装修甲级写字楼，主力面积段70-300，均价1.4万/ 。,1、均价14000元/ ； 2、租金80-100元/月。,园区湖东国地税总局办公楼，一同构成园区行政办公核心。主力面积230，均价1.4万/ 。,圆融大厦,现代创展大厦,1、租金45-60元/ 月； 2、整体出租率40%。,园区在售写字楼面积集中在100-300，总价集中在200-500万。环球188和建屋大厦与其他写字楼相比，品质更为高档、单价较高、主力面积大，主要受众群体为国内外大型知名企业，与其他写字楼有较大差异； 园区写字楼租赁产品面积集中在100-300 之间，租金价格主要在50-80元/ 月之间。建屋大厦属国际纯甲级写字楼，极高端产品，租金较贵，与其他项目有明显差别。,园区写字楼小结,园区写字楼租售情况一览,钻石广场,东渡银座,新地中心,金河国际,2、新区典型写字楼,低端,高端,中端,区域分布,相关配套,楼盘特征,写字楼集中区域： 狮山路cbd:新区金融中心即滨河路至塔园路的狮山路沿线。 区域特色： 地段优越，与市区仅有一河之隔； 地段位置优越，处于新区金融、商业中心； 产品差异明显，适合不同种类客户。,周边配套： 配套设施完善，有大量的银行、超市及新区商业各种配套设施。 交通配套： 交通条件也是新区之首，多条公交路线从该区域经过。,自身产品相对完善，中高档为主，低档次较少。,东渡银座,钻石广场,金河国际,新地中心,2、新区典型写字楼,主要聚集在狮山路cbd，中高档办公物业为主，入住率较高，略显供不应求。,新区写字楼小结,新区是最早发展起来的cbd,目前发展成熟，供应量不大，入住率较高； 新区在售写字楼面积集中在77-200，总价集中在100-200万； 新区租赁写字楼面积10