工程造价确定与控制第6章.ppt

21357-6A,第6章,6.1 建设工程项目招标 6.1.1 建设工程项目实行招投标的范围 6.1.2 建设工程项目招标方式 6.1.3 建设工程项目招标的种类 6.1.4 建设工程项目招标的程序 6.2 建设工程施工合同 6.2.1 建设工程施工合同的类型及其选择 6.2.2 建设工程施工合同范本 6.2.2.1 FIDIC施工合同条件范本 6.2.2.2 我国施工合同条件范本,21357-6A,第6章,6.3 建设工程施工发包承包价格的影响因素 6.3.1 工程价格构成要素的影响 6.3.2 市场条件的影响 6.3.3 管理因素的影响 6.3.4 其他的影响因素 6.4 建设工程施工招标价格的确定 6.4.1 标底的概念和作用 6.4.2 标底的编制依据 6.4.3 建设工程标底的编制方法 6.4.3.1 施工图预算的编制,21357-6A,第6章,6.4.3.2 施工图预算的审查 6.5 建设工程施工投标报价 6.5.1 建设工程施工投标程序 6.5.1.1 投标前期的工作 6.5.1.2 投标报价 6.5.2 投标报价的技巧 6.5.3 建设工程评标的程序和方法,21357-6A,6.1 建设工程项目招标,建设工程项目招标是指招标人在发包建设项目之前，公开招标或邀请投标人，根据招标人的意图和要求进行投标报价，招标人在评标的基础上择优选定中标人的一种经济活动。 建设工程项目投标是工程招标的对称概念，指具有合法资格和能力的投标人根据招标条件，经过对招标文件的研究和估价，完成全部投标报价工作并在指定期限内呈递投标书的经济活动。,21357-6A,6.1.1 建设工程项目实行招投标的范围,1)大型基础设施、公用事业等关系社会公众利益、公众安全的项目。 2)全部或部分使用国有资金投资或国家融资的项目。 3)使用国际组织或外国贷款的项目。,21357-6A,6.1.2 建设工程项目招标方式,1.公开招标(Unlimited 2.邀请招标(Limited,21357-6A,6.1.3 建设工程项目招标的种类,由于我国现阶段工程项目采购仍以传统的采购模式为主，按照该模式的一般性的开发程序，所涉及的招标的种类可能包括工程勘察招标、工程咨询-设计招标、工程施工招标、工程材料设备采购招标、工程监理招标等。如采用总承包方式，则还应包括设计采购施工(EPC)/ 交钥匙工程的招标，其标的范围可以包括可行性研究报告、勘察设计、材料设备采购、工程施工、人员培训、试车投产等。,21357-6A,6.1.4 建设工程项目招标的程序,1.招标的前期准备工作 2.发布招标公告，编制投标邀请书 3.资格预审 4.编制和发售招标文件 5.现场踏勘及召开投标预备会,21357-6A,6.2 建设工程施工合同,为了最大限度地降低工程造价和减小项目风险，发包方在招标前除了需要选择项目的采购模式外还要选择合同的类型。如采用传统的采购模式，也需要选择施工合同的类型。施工合同的主要功能是承发包双方责、权、利的分配和风险的分担，项目业主可通过选择合同类型和设定合同条款而尽量将风险转移给承包商，同时尽量减小自己的风险；相应的，承包商将根据项目业主选择的合同类型和具体的合同范本以及业主设定的合同专用条款来决定报价策略。,21357-6A,6.2.1 建设工程施工合同的类型及其选择,1.总价合同(Lump 2.单价合同(Unit 3.成本加酬金合同(Cost,21357-6A,1.总价合同(Lump,(1)固定总价合同(Fixed Lump Sum Contract) 承包商的报价以详细的设计图及计算为基础，并考虑到一些费用上升因素，如设计图及工程的基本要求没有变动则总价固定。 (2)可调总价合同(Escalation Lump Sum Contract) 在报价及签订合同时，以招标文件的要求及当时的物价计算总价。,2.单价合同(Unit,(1)估计工程量单价合同(Bill of Approximate Quantities Contract) 业主在准备此类合同的招标文件时，委托咨询机构按分部分项工程列出工程量清单并填入估算的工程量，承包商在工程量清单中填入各项的单价，据此计算出总价作为投标报价之用。 (2)纯单价合同(Straight Unit Price Contract) 在设计单位尚未提供全部施工详图，或不确定因素较多，不能较准确地提供工程量时可采用这种合同。 (3)单价与包干混合式合同(Unit Price and Lump Sum Items Contract) 以单价合同为基础，但对其中某些不易计算工程量的分项工程，如某一机电系统的安装调试可采用包干的办法。,21357-6A,3.成本加酬金合同(Cost,(1)成本加固定百分比酬金确定的合同价 这种合同价是发包方对承包方支付的人工、材料和施工机械使用费、其他直接费、施工管理费等按实际直接成本全部据实补偿，同时按照实际直接成本的固定百分比付给承包方一笔酬金，作为承包方的利润。 (2)成本加固定酬金确定的合同价 这种合同价与上述成本加固定百分比酬金合同价相似。 (3)成本加奖罚确定的合同价 采用这种合同价，首先要确定一个目标成本，这个目标成本是根据粗略估算的工程量和单价表编制出来的。,21357-6A,3.成本加酬金合同(Cost,(4)最高限额成本加固定最大酬金确定的合同价 在这种合同价中，首先要确定限额成本、报价成本和最低成本，当实际成本没有超过最低成本时，承包方花费的成本费用及应得酬金等都可得到发包方的支付，并与发包方分享节约额；如果实际工程成本在最低成本和报价成本之间，承包方只能得到成本和酬金；如果实际工程成本在报价成本与最高限额成本之间，只能得到全部成本；实际工程成本超过最高限额成本时，则超过部分发包方不予支付。,21357-6A,6.2.2 建设工程施工合同范本,对于各种类型的建设项目，最好在技术方面和管理方面都实行标准化。尤其是大型项目，无论其主要部分是建筑工程、土木工程、化学、电力、机械工程或是上述的任何组合，所需的合同条件日趋复杂。因此采用合同各方和融资各方均熟悉的、标准化的合同范本将显得愈发重要。,21357-6A,6.2.2.1 FIDIC施工合同条件范本,1.概述 3.新红皮书施工合同条件(Conditions,21357-6A,1.概述,(1) FIDIC简介 FIDIC是国际咨询工程师联合会(Federation Internationale Des Ingeinieurs-Conseils)的简称。 (2) FIDIC合同条件的特点 包括以下几方面。 (3) FIDIC合同条件的应用 具体包括以下几方面。 (1)施工合同条件(Conditions of Contract for Construction) 该条件简称新红皮书，是1987年版红皮书土木工程施工合同条件的最新修订版。 (2)生产设备和设计-建造合同条件(Conditions of Contract for Plant and Design-Build) 该条件简称新黄皮书(简称P&DB)，是1987年版黄皮书电气与机械工程合同条件的最新修订版。,21357-6A,1.概述,(3)设计采购施工(EPC)/ 交钥匙工程合同条件(Conditions of Contract for EPC/Turnkey Projects) 该条件简称新橘皮书，是1995年版橘皮书设计-建造和交钥匙工程合同条件的最新修订版。 (4)简明合同格式(Short Form of Contract) 该合同格式在FIDIC合同范本系列中首次出现。,21357-6A,3.新红皮书施工合同条件(Conditions,(1) 一般规定 新红皮书对一些专用的词语和措辞的含义给出了明确的定义。 (2)合同文件的组成和优先次序 FIDIC新红皮书施工合同条件中，除合同条件外，还包括其他一些对业主、承包商都有约束力的合同文件。 (3) 合同各方 有关合同各方的介绍具体如下。 (4) 工程设备、材料和工艺 具体如下。 (5) 工程的开工、延误和暂停 具体如下。 (6)竣工检验 具体如下。 (7)业主的接收 具体如下。 (8) 缺陷责任 具体如下。 (9) 计量和估价 具体如下。,21357-6A,3.新红皮书施工合同条件(Conditions,(10)变更和调整 具体如下。 (11) 合同价格和付款 具体如下。 (12) 由业主终止合同 业主终止对承包商的雇佣是以承包商严重违约为前提的。 (13) 由承包商终止合同 承包商终止合同是以业主严重违约为前提的。 (14) 风险与保险 具体如下。 (15)索赔、争端和仲裁 具体如下。,21357-6A,6.2.2.2 我国施工合同条件范本,建设部和国家工商行政管理总局在1991年范本(GF910201)的基础上，于1999年12月颁布了修改后的新版建设工程施工合同(示范文本)(GF990201)。按照建设部1999313号文件的说明，该范本适用于各类建设工程，包括各类公用建筑、民用住宅、工业厂房、交通设施及线路、管道的施工和设备安装。,21357-6A,6.3 建设工程施工发包承包价格的影响因素,任何特定建设工程项目的发包承包价格都不是绝对的、一成不变的。工程价格影响因素是指对工程价格的高低、变化、功能及管理产生影响的因素。在建设工程的计价、调整、结算和管理工作中必须认真对待这些因素，以使工程价格正常发挥其功能。工程价格的影响因素很多，主要有以下几种。,21357-6A,6.3.1 工程价格构成要素的影响,1.工程成本的影响 2.间接费和利润的影响,21357-6A,1.工程成本的影响,工程成本由材料费、人工费、机械台班费和措施费构成。其中材料费对工程价格影响最大，占工程价格的60%70%。影响材料价格的主要因素是材料单价。在市场经济条件下材料价格受市场供求关系左右，处于浮动状态。因此，在采购质高价廉的适用材料的同时，加强现场的材料管理，强化仓储、保管、领取、使用等环节，对降低工程成本是至关重要的。,21357-6A,2.间接费和利润的影响,间接费包括企业管理费和规费，其中企业管理费包括了以前单列的现场管理费。规费费率是规定的，而企业管理费费率是根据本企业管理费的水平再结合市场竞争的实际情况酌情而定，总之是竞争费率。 利润水平在计划经济时代是计划利润，在市场经济时代是经营利润，是合同价格减去工程成本、间接费用和必缴税金的余额。,21357-6A,6.3.2 市场条件的影响,1.供求状况的影响 2.竞争状况的影响,21357-6A,1.供求状况的影响,供求状况实际上是指市场条件。在建筑市场的繁荣时期，尽管仍是买方市场，但发包的工程数量较多，承包商的竞争程度下降，工程的价格水平必然比通常年份偏高；反之在建筑市场相对低迷时期，因发包的工程数量较少，承包商的工程需求量并未变化，因此竞争加剧，工程价格必然下降。,21357-6A,2.竞争状况的影响,竞争状况是指同一个工程项目有多少承包商参与竞标。很多研究部门的研究结果显示，同一个项目参与竞标的承包商越多，中标承包商盈利的机会就越小。这就是很多国际上知名建筑公司只参与邀请招标，不参与无限竞争性招标,21357-6A,6.3.3 管理因素的影响,1.计价依据和计价方式的影响 2.不同的实施方式和合同类型的影响 3.发包方和承包方的成本管理活动的影响 4.结算方式的影响,21357-6A,1.计价依据和计价方式的影响,对于发包方和承包方来说计价依据并不总是完全相同的，但最基本的依据还是设计图和市场价格水平。计价方式有设计概算定额计价、施工图预算定额计价、竞争定价(有标底与无标底定价)、工程量清单计价等。不同的计价方式会产生不同的计价结果。,21357-6A,2.不同的实施方式和合同类型的影响,本书第3章介绍了各种常用的项目实施方式对施工发包承包价格的影响。此外，不同的合同类型不仅会影响到承包发包的定价，还会影响到施工过程中价格的变更方法和结算方式。如采用总价合同，因承包方风险较大，价格肯定偏高；如采用单价合同，因价格相对透明，价格调整机制较健全，成交的合同价格则较低。,21357-6A,3.发包方和承包方的成本管理活动的影响,发包方以买方的立场进行价格管理活动。首先是以低价中标的原则发包，其次是尽量使施工过程中由于工程变更或业主的风险导致承包商索赔造成的工程价格增量最小化。承包方以卖方的立场进行价格管理活动。首先是以适宜的策略对特定项目进行报价；中标后在合同洽商中争取在专用条件中纳入有利于未来调整和结算的内容；在施工过程中力争通过索赔取得更多的收益；在结算时争取通过价格调整和对增添的工程量的补充计价取得收益。因此发包方和承包方的共同管理活动会导致最终的工程价格与合同价格产生很大的差异。,21357-6A,4.结算方式的影响,工程的结算方式很多，不同的结算方式及结算时的调整会导致竣工结算价格的差异。,21357-6A,6.3.4 其他的影响因素,除以上三方面的因素以外，其他影响工程价格的因素还有很多。比如建设行政主管部门各种规定、国家的法律、法规、价格政策、金融和税收政策；固定资产投资规模、方向、结构及方式；国家的宏观经济状况；国际建筑市场的状况及外商投资状况等。 总之，工程价格的影响因素很多，无论是最初的合同价格还是最终的决算价格都是大量影响因素综合作用的结果。只有在处理好每一个因素的情况下才有可能使工程价格向有利于自己(发包方或承包方)的方向变化。,21357-6A,6.4 建设工程施工招标价格的确定,在学习了招标程序、施工合同范本和工程发包承包价格的影响因素等预备知识之后，即可以研究如何确定施工招标的价格了。,21357-6A,6.4.1 标底的概念和作用,1.标底的概念 2.标底的作用,21357-6A,1.标底的概念,标底是指招标人根据招标项目的具体情况编制的完成招标项目所需的全部费用，是根据国家规定的计价依据和计价办法计算出来的工程造价，是招标人对建设工程的期望价格。标底由成本、利润、税金等组成，一般应控制在批准的总概算及投资包干限额内。 我国招标投标法没有明确规定招标工程是否必须设置标底价格，招标人可根据工程的实际情况自行决定是否需要编制标底。一般情况下，即使采用无标底招标方式进行工程招标，招标人仍须对招标工程的造价费用做出估计，据此对各个投标价格的合理性作出正确的判断。,21357-6A,2.标底的作用,标底可使招标方预先明确自己在拟建工程上应承担的财务义务；是上级主管部门核实建设规模的依据；是衡量投标方标价的准绳和评标的重要尺度。由于当前建筑工程的定价机制是国家宏观调控、企业自主定价、市场形成价格，其后果必然是淡化标底的作用。但我国大量的建筑工程招标仍属于政府的采购行为，为了防止国有资产的流失，必须阻止围标、串标等不法行为。因此对于政府采购的建设项目仍有必要设置标底。,21357-6A,6.4.2 标底的编制依据,1)招标文件中的商务条款。 2)工程施工图、规范、技术标准，建设工程工程量清单计价规范和工程量清单。 3)施工现场的地质、水文、地上情况的有关资料。 4)施工方案或施工组织设计。 5)国务院和省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定的工程造价计价办法以及其他有关规定。 6)市场价格信息。,21357-6A,6.4.3 建设工程标底的编制方法,标底的编制方法应由发包方在国家建设工程造价主管部门允许的计价方法的范围之内进行选择。我国建设工程施工招标标底主要采用工料单价法和综合单价法编制。 为了规范建筑工程施工发包与承包的计价行为，维护建筑工程发包与承包双方的合法权益，促进建筑市场的健康发展，建设部于2001年11月5日颁布了第107号令，即建设工程施工发包与承包计价管理办法。,21357-6A,6.4.3.1 施工图预算的编制,1.施工图预算的内容 2.施工图预算的作用 3.施工图预算的编制依据 4.施工图预算的编制方法 5.施工图预算编制示例,21357-6A,2.施工图预算的作用,1)施工图预算是设计阶段控制工程造价的重要环节，是控制施工图设计不突破设计概算的重要措施。 2)施工图预算是编制或调整固定资产投资计划的依据。 3)对于实行施工招标的工程，施工图预算是编制标底的依据，也是承包企业投标报价的基础。 4)对于不宜实行招标的工程，采用施工图预算加调整价结算的工程，施工图预算可作为确定合同价款的基础或作为审查施工企业提出的施工图预算的依据。,21357-6A,3.施工图预算的编制依据,(1)施工图及说明书和标准图集 经审定的施工图、说明书和标准图集，完整地反映了工程的具体内容、各部分的具体作法、结构尺寸、技术特征以及施工方法，是编制施工图预算的重要依据。 (2)现行预算定额及单位估价表 国家和地区都颁发的现行建筑、安装工程预算定额及单位估价表和相应的工程量计算规则，是编制施工图预算确定分项工程子目、计算工程量、选用单位估价表、计算直接工程费的主要依据。,21357-6A,3.施工图预算的编制依据,(3)施工组织设计或施工方案 因为施工组织设计或施工方案中包括了与编制施工图预算必不可少的有关资料，如建设地点的土质、地质情况，土石方开挖的施工方法及余土外运方式与运距，施工机械使用情况，结构件预制加工方法及运距，重要的梁板柱的施工方案，重要或特殊机械设备的安装方案等。 (4)材料、人工、机械台班预算价格及调价规定 材料、人工、机械台班预算价格是预算定额的三要素，是构成直接工程费的主要因素。 (5)建筑安装工程费用定额 各省、市、自治区和各专业部门规定的费用定额及计算程序。 (6)工程承包合同或协议书 预算编制时须认真执行合同或协议书规定的有关条款，如预算包干费等。,21357-6A,3.施工图预算的编制依据,(7)预算工作手册及有关工具书 预算员工作手册和工具书包括了计算各种结构件面积和体积的公式，钢材、木材等各种材料规格、型号及用量数据，各种单位换算比例，特殊断面、结构件的工程量的速算方法，金属材料重量表等，它是编制施工图预算必不可少的依据。,21357-6A,4.施工图预算的编制方法,(1)工料单价法 工料单价法编制施工图预算，就是根据地区统一单位估价表中的各项工程综合单价，乘以相应的各分项工程的工程量并相加，得到单位工程的人工费、材料费和机械使用费用之和；再加上措施费、间接费、利润和税金，即可得到单位工程的施工图预算。 (2)实物法 实物法是首先根据施工图分别计算出分项工程量，然后套用相应预算人工、材料、机械台班的定额用量，并汇总求和，再分别乘以工程所在地当时的人工、材料、机械台班的实际单价，求出单位工程的人工费、材料费和施工机械使用费，进而求得直接工程费，最后按规定计取其他各项费用，最后汇总即可得出单位工程施工图预算造价。,21357-6A,4.施工图预算的编制方法,(3)综合单价法 综合单价法又称工程量清单法，即分部分项工程量的单价为全费用单价，它综合了直接工程费、间接费、利润、税金等的一切费用。,21357-6A,5.施工图预算编制示例,(1)工料单价法编制施工图预算示例 相关数据见表6-14表6-18。 (2)综合单价法编制施工图预算示例 详见例6-2。,21357-6A,6.4.3.2 施工图预算的审查,1.审查施工图预算的意义 2.审查施工图预算的内容 3.审查施工图预算的方法 4.审查施工图预算的步骤,21357-6A,1.审查施工图预算的意义,1)有利于加强固定资产投资管理及控制工程造价，防止预算超概算。 2)有利于施工承包合同价的合理确定和控制。 3)为积累和分析技术经济指标提供准确数据。,21357-6A,2.审查施工图预算的内容,(1)审查工程量 具体包括以下内容。 (2)审查设备、材料的预算价格 设备、材料预算价格占施工图预算造价的比重最大，变化也最大，应重点审查。 (3)审查预算单价 审查预算单价套用是否正确，是审查预算工作的主要内容之一。 (4)审查有关费用项目及其计取,21357-6A,3.审查施工图预算的方法,()全面审查法 全面审查又叫逐项审查法，就是按预算定额顺序或施工的先后顺序，逐一地全部进行审查的方法。 ()用标准预算审查法 对于利用标准图样或通用图样施工的工程，先集中力量，编制标准预算，以此为标准审查预算。 (3)对比审查法 用已建成工程的预算或虽未建成但已审查修正的工程预算对比审查拟建的类似工程预算。 (4)筛选审查法 筛选法是统筹法的一种，也是一种对比方法。 (5)利用手册审查法 做法是把工程中常用的构件、配件事先整理成预算手册，按手册对照审查。 (6)重点抽查法 这是抓住工程预算中的重点进行审查的方法。,21357-6A,3.审查施工图预算的方法,(7)分解对比审查法 一个单位工程，按直接费与间接费进行分解，然后再把直接费按工种和分部工程进行分解，分别与审定的标准预算进行对比分析的方法，叫作分解对比审查法。,21357-6A,4.审查施工图预算的步骤,()做好审查前的准备工作 ()选择合适的审查方法，按相应内容审查 由于工程规模、繁简程度不同，施工方法和施工企业情况不一样，所编工程预算和质量也不同，因此需选择适当的审查方法进行审查。 ()调整预算 综合整理审查资料，并与编制单位交换意见，定案后编制调整预算。,21357-6A,6.5 建设工程施工投标报价,由于建筑市场中公开招标项目只占很小的比例，大多数项目都采取邀请招标的方式。在发邀请函时，业主已完成了对应邀承包商的考察工作。所以承包商不能坐等招标公告，而应建立起严密广泛的信息网络，形成既可以从正式的信息机构获取工程信息，也可以从员工的个人渠道得到新项目的信息的局面。,21357-6A,6.5.1 建设工程施工投标程序,图6-4 投标报价程序,21357-6A,6.5.1.1 投标前期的工作,1.报名并参加资格预审 2.组织投标机构 3.研究招标文件 4.调查投标环境,21357-6A,6.5.1.2 投标报价,1.核算工程量 2.制订施工方案 3.设备材料询价 4.分包询价 5.详细估价及报价 6.确定投标策略 7.编制投标文件 8. 呈递投标文件,21357-6A,5.详细估价及报价,1) 仔细审阅施工图、规范和合同条件，并确认本公司已获取包括所有附件及补遗在内的全套招标文件，没有遗漏。 2) 快速浏览施工图以取得对该项目的总体印象。 3) 从建筑物的入口处开始逐层浏览各楼层的平面图以取得对平面布局的总体印象，注意墙体的结构。 4) 浏览墙体的剖面图以了解墙体的构造和材料，用红铅笔圈出不熟悉或有疑问的构造部位以便计算工程量时给予特别注意。 5) 审阅结构图，以了解建筑物的结构类型并确定所需的施工设备。 6) 与机、电专业的估价师共同审阅机电系统的施工图。,21357-6A,5.详细估价及报价,7) 由于最终的估价结果是基于施工图和规范做出的，所以估价师在通盘审阅施工图之后还须仔细阅读该工程的规范，特别注意那些对造价易产生较大影响的特殊要求。 8) 在完成了上述工作以后即可进行详细估价，估价方法与本书第6.4节“建设工程施工招标价格的确定”中所介绍的方法类似，根据投标须知中的要求采用工料单价法或综合单价法。,21357-6A,6.确定投标策略,1)作为决策的主要依据应当是本公司估价师的计算书和分析指标。 2)由于各公司获得的基础价格资料是相近的，他们的估价方法也大同小异，因此从理论上说各承包商的投标报价同业主的标底价格都应相差不多。 选择的施工方案不同。对于大中型项目或一些特殊项目，施工方案的选择对成本的影响很大。优良的施工方案、正确的机械化程度以及施工进度的合理安排可明显降低工程成本。 各自拥有不同的优势。有的承包商在当地另有工程，并已接近尾声，可利用下场机具设施、模板、脚手架和剩余材料移到新招标工程，从而节省不少费用；有的欧洲国家的公司在境外获得工程时可享受优惠的出口信贷。,21357-6A,6.确定投标策略, 管理费的差别。当地公司和外国公司、早进入和新进入同一国家的公司、不同国别的公司、大公司和小公司之间的管理费的差距非常明显。某家外国公司自20世纪80年代进入中国以来，借助其技术优势确实在中国获得一些工程，但由于其不注意员工的本土化，过分依赖外籍雇员，造成管理费居高不下，以至于长期不能中标，最终不得不撤出中国建筑市场。 追求利润的欲望不同。有的公司境遇不佳，若不尽快拿到工程就有技术人员流失甚至破产的危险，这样的承包商为了维持生存，只得降低利润率甚至不计利润报价；也有的承包商境遇较好，可选择的投标机会较多，因而不轻易降低其期望的利润率。,21357-6A,6.确定投标策略, 对发包项目风险的估计不同。不同的公司对项目风险的估计相差很大。发包项目除地质风险、技术风险、通涨风险、汇率风险、政治风险、不可抗力风险外还有业主风险和合同风险。有些风险可以转移给保险公司；有些可以通过联合承包或分包而由合作伙伴或分包商分担一部分风险；但大部分风险还是要通过不可预见费(contingency)的形式来获得补偿。比如发包方设计的合同条件特