房地产估价(第5章).ppt

房地产评估,第五章,市场比较法,房地产评估,学习目的与要求 第一节 市场比较法概述 第二节 交易实例的搜集 第三节 可比实例的选取 第四节 建立价格可比基础 第五节 市场比较法的计算公式 第六节 市场比较法的因素修正 第七节 市场比较法应用举例 本章小结,第五章市场比较法,房地产评估,学习目的与要求,市场比较法是房地产评估的基本方法之一。通过本章的学习，理解市场比较法的基本概念和基本原理，了解市场比较法的适用范围，熟练掌握市场比较法的计算公式和评估程序，熟悉交易实例的搜集方法，理解可比实例的选取要求，能够熟练地运用市场比较法的原理和方法评估房地产价格。本章的难点是可比实例的选取，重点是市场比较法的计算方法及应用。,房地产评估,第一节 市场比较法概述,一、市场比较法的含义 二、市场比较法的基本原理 三、市场比较法的适用范围 四、市场比较法的限制条件 五、市场比较法的操作步骤,房地产评估,一、市场比较法的含义,市场比较法（Market Comparison Approach） 又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市价比较法、市场资料比较法、现行市价法、市场法等。 通过比较方法求取房地产价格的一种方法.,返回,房地产评估,市场比较法的基本含义是：在求取一宗待估房地产价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出待估房地产在评估基准日的正常合理价格。,房地产评估,类似房地产 在用途、建筑结构、所处地区等方面，与待估房地放相同或类似的房地产。 待估房地产,房地产评估,其前提：交易市场已经形成。 比准价格 在房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是最成熟的估价方法。,房地产评估,二、市场比较法的基本原理,替代原理,房地产评估,三、市场比较法的适用范围,房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。 不适用的情况： 没有房地产交易的地方 在农村等房地产交易较少的地区 某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房 地产，如古建筑 难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙,房地产评估,四、市场比较法的限制条件,（一）近期性 （二）可替代性 （三）非单一性 （四）正常性 （五）可修正性 （六）合法性 另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）,房地产评估,五、市场比较法的操作步骤,搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础 进行交易情况修正 进行交易日期修正 进行区域因素修正 进行个别因素修正 求出比准价格,房地产评估,第二节 交易实例的搜集,一、广泛搜集交易实例必要性 二、搜集交易实例的途径 三、交易实例应搜集的内容,房地产评估,二、搜集交易实例的途径,1查阅政府有关部门关于房地产交易的资料。 2实地考察询问，了解类似房地产的交易信息。 3查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告。 4假装成购买房地产者。 5参加房地产交易展示会、换房大会，了解各类房地产信息、行情。 6同行之间相互提供。估价人员相互提供交易实例和估价案例资料。 7其他途径。,返回,房地产评估,三、交易实例应搜集的内容,1成交价格。 2成交日期。 3付款方式。 4交易实例在交易时的状态。 5交易双方及交易目的。,房地产评估,第三节 可比实例的选取,具体选取时应尽量做到下列6点： 1.与估价对象房地产的用途应相同。 2.与估价对象房地产的建筑结构应相同。 3.与估价对象房地产所处的地区应相同，或是在同一供需范围内的类似地区。 4.与估价对象房地产的价格类型应相同。 5.与估价对象房地产的估价时点应接近。 6.该交易实例必须为正常交易，或可修正为正常交易。,房地产评估,第四节 建立价格可比基础,目的：为后面交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正服务。对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格的可比基础，统一其表述方式和内涵。,房地产评估,换算处理内容： 1、统一付款方式 2、统一采用单价 3、统一币种与货币单位 4、统一面积内涵与面积单位,房地产评估,1公顷=10000平方米 1亩=666.67平方米 1平方英尺=0.09290304平方米 1坪=3.30579平方米,房地产评估,实例 甲：成交总价83万人民币，首付30万人民币，余53万半年后付清，建筑面积250平方米 乙：成交总价15万美元，一次性付清，使用面积3000平方英尺,房地产评估,建筑面积下的价格=套内建筑面积下价格*套内建筑面积/建筑面积 建筑面积下价格=使用面积下价格*使用面积/建筑面积 套内建筑面积下价格=使用面积下价格*使用面积/套内建筑面积,房地产评估,第五节 市场比较法的计算公式,一、基本公式 二、直接比较法计算公式 三、间接比较法计算公式 四、扩展公式,房地产评估,一、基本公式,市场比较法的基本计算公式是： P= PABCDE 其中 P ：待估房地产评估价格 P：可比交易实例价格 A：交易情况修正系数 B：交易日期修正系数 C：标准化修正系数 D：区域因素修正系数 E：个别因素修正系数,房地产评估,二、直接比较法计算公式,P = PABDE =P ,房地产评估,三、间接比较法计算公式,P = PABCDE = P C = =,房地产评估,四、扩展公式,P= PABCD容积率修正系数土地使用年期修正系数,房地产评估,第六节 市场比较法的因素修正,一、交易情况修正 二、交易日期修正 三、区域因素修正 四、个别因素修正 五、容积率修正 六、土地使用年期修正,房地产评估,一、交易情况修正,1有特殊利害关系的相互间的交易。 2交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。 3买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。 4其他特殊交易的情形。 5特殊的交易方式。,房地产评估,一、交易情况修正,6购买相邻房地产。 图6-2 相邻地产示意图 7产权状况不同。 8付款方式不同。,A B,房地产评估,二、交易日期修正,评估基准日交易实例价格,房地产评估,三、区域因素修正,如果待估对象所处的区域环境优于可比实例所处区域环境的标准，则必须对可比实例的价格进行往高的方向修正，反之，则必须进行往低的方向修正。,房地产评估,四、个别因素修正,如果待估对象所处的个别条件优于可比实例的个别条件，则必须对可比实例的价格进行往高的方向修正，反之，则必须进行往低的方向修正。,房地产评估,五、容积率修正,容积率与地价相关关系并非呈线性关系,房地产评估,六、土地使用年期修正,K =,房地产评估,第七节 市场比较法应用举例,有一待估宗地G需评估,现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下：,房地产评估,第七节 市场比较法应用举例,该城市地价指数表为： 另据调查,该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1 1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。 试根据以上条件，评估该宗土地2002年的价格。,房地产评估,为评估某写字楼2006年10月1日的正常市场价格,在该写字楼的附近调查了，三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见下表。 可比实例情况表,房地产评估,表中的交易情况中，正(负)值表示可比实例成交价格高(低)于其正常市场价格的幅度；房地产状况中，正(负)值表示可比实例房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇率2006年3月1日为1:8 ，2006年10月1日为1:8.3；该类写字楼以人民币为基准2006年1月1日至2006年2月1日基本保持不变，2006年2月1日至2006年5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上涨0.5%。试用上述资料测算该写字楼2006年10月1日的正常市场价格。,房地产评估,为评估某商品房2005年10月30日的正常市场价格，在该住宅附近调查选取了三宗类似住宅的交易实例作为可比实例，并有关资料如下： 1.可比实例的成交价格和日期,房地产评估,2.交易情况分析判断结果 上表中交易情况分析判断是以正常市场价格为基准，正值表示成交价格高于市场价格的幅度，负值表示成交价格低于市场价格的幅度。,房地产评估,3.该类住宅2005年4月至10月的价格指数表,房地产评估,4.房地产状况的比较判断结果,房地产评估,本章小结,【关键词】 市场比较法 市场法 替代原理 可比实例 交易情况修正 交易日期修