商业地产成都国众传媒特拉克斯国际广场广告营销推广提标.ppt

Its good to be alive,To sing - to dance - to have a romance,To get from life Another chance,Yes, its great to be alive,Like the joy of good life style,Also, like the joy of good Work style,For the things that make life worth while,Also, for the things that make Career worth while,To be aware, to share, to strive,Its great to be alive,Like the sweetness of your smile,On the things that make life & Work worth while,To laugh and love and thrive,To be A-L-I-V-E,【特拉克斯 英特国际】 推广策略,01,广告及媒介策略,【推广节奏安排】 第一阶段：登台亮相 蓄势期 品牌导入，意向登记、洽谈，形成一定的市场关注，积累相当 量的有效客户 第二阶段：重拳出击 引爆期 开盘推出第一批商务写字楼，强势宣传，引起热销 第三阶段：再造辉煌 续销期 第一批房源预计消化80%，推出第二批位置较好房源，重新整 理卖点，持续热销 第四阶段：完成项目 尾盘期 消化达到总房源的90%，进入尾盘期，整理客户合同，加强回 款，使公司资金充足,【媒介策略】 直效推广需要广告配合，但广告配合以形象广告为主，展示 形象，并辅之以项目信息告知型广告。媒体组合上采取高端客户 媒体，并以平面媒体为主( 如: 成都商报、华西都市报、西南 航空、鹰联航空等)，高端位置的媒体为辅（项目地周边） 的户外广告牌，市中心人车流汇集地的户外广告牌，机场高端媒 体等）。加上公关活动集中地命中目标消费群，促进销售的达成 1、户外广告 2、平面广告 3、影视广告 4、公关活动,1、户外广告 区域选择： 项目地周围 盐市口商圈 跳伞塔商圈 2、平面广告 媒体选择： 成都商报华西都市报：1/2版彩色 西南航空：内页整版或跨页 鹰联航空：封面拉页或封底加上软文介绍,3、 影视广告 媒体选择 分众传媒 国众传媒“睛彩360度”LED显示屏 （创意略） 4、公关活动 活动主题 鸡尾酒会 派对 高尔夫邀请赛,02,市场推广计划的方案及时间表,第一阶段：登台亮相 蓄势期 这一阶段以导向性广告为主，所以在媒体选择上以户外广告和平面广告介入。（以下分述可供选择的媒体及广告投放期限） 第二阶段：重拳出击 引爆期 开盘期，广告以引导销售为己任，在媒体选择上增加大众告知性媒体，如：成都商报、华西都市报、电视广告等。（以下分述可供选择的媒体及广告投放期限）,第三阶段：再造辉煌 续销期 强销期后，着重品牌后期宣传，塑造项目品质（以下分述可供选择的媒体及广告投放期限） 第四阶段：完成项目 尾盘期 保留形象性广告的展示，加深记忆。（以下分述可供选择的媒体及广告投放期限）,03,市场推广的主题及相应的表现形象,本案应建立一种什么样的形象认知？ 城市的、现代的、高端的、精致的物业形象 项目市场定位,城南副中心 首席商务选择,形象推广口号,产品定位上升 挖掘高端写字楼的工作特性，完全对接心理需求， 创导一种卓然的、丰富的、生动的、舒适的、惬意的工作感受。,My World，My Air,真正意义上的甲级写字楼,诸多细节奠定的高品质,【项目定位】 对于房地产行业，英特国际是参与者； 对接城市发展，关注城市资源利用，城南副中心发展建设 的助推者； 对于写字楼开发者，英特国际是甲级实现者； 以领军姿态进入成都业界，通过产品质量领先，以及开发理 念和细节上的创新，力争实现生态办公。 对于办公环境的发展者，英特国际是生态化实现者。 通过品质独具的高层次办公物业，创造以“英特国际人”为身份感的办公潮流；,【推广传播思路】 1、商务品牌型：遵从传统，用品牌打造新兴商务 2、直白型：摈弃修饰，直捣人心 3、内涵型：诉求与思考同在 4、主观感情型：承载感情，连接你我,英特国际形象基调 创新的 现代的 国际化的开放的 英特国际生活基调 生态的 生动的优雅的自由的 英特国际色彩基调 美元绿 醇品蓝 铂金银 暖意橙,【广告创作基调路线】,主推广告语：以成都的名义对话世界,商 务 品 牌 型,释义： 美国 迈阿密 中国 成都 成都 世界 英特国际，沟通你我，融会世界,【商务品牌型】御品豪门 【直白型】理性指向 【内涵型】含蓄典雅 【主观感情型】感性认知,其它可供选择的广告语： 1、精英所属 品冠所在 释义： 工作是一朵花，将花瓣一瓣一瓣地撒在人生的旅途上。 你是一棵树，一心一意把根扎向大地深处，汲取生的源泉。 英特国际是一艘船，将风帆高高地扬起， 向着未有人到达 过的海域 2、城南商务作坐标，勾勒稀世商圈 释义： 英特国际，传承美国迈阿密总部稀有的商务形态，采撷世 界建筑与园林景观之精华，凝聚古典与现代的高贵气质。 稀有、尊崇、享受！,商 务 品 牌 型,【商务品牌型】御品豪门 【直白型】理性指向 【内涵型】含蓄典雅 【主观感情型】感性认知,3、尽得皇者先机，成就巅峰价值 释义： 每一步对弈都在指掌之间， 颠峰的表情，高雅的格调， 智者风范，大气天成。 与自然共生，天地人相互交融。 4、英特国际，强者的姿态 释义： 强者的姿态，是建筑的姿态，他拭目以待； 强者的姿态，是气势的姿态，他豪气天成； 强者的姿态，是完备的姿态，他囊具所有； 强者的姿态，是您的姿态，他翘首以待！ 5、英特国际，财富源动力 释义： 厚积薄发，蕴蓄越久，其发越烈。,主推广告语：2008，我在花园里办公,直 白 型,释义： 当你在一个清新的环境中做你的工作时，你将会体会到某 种因内心充实而弥撒的宁静。 一瞬间，仿佛世界消失了，所有烦恼，困扰灵魂的噪音皆 融入 晴空，脑海一派蔚蓝像沉凝的宝石,【商务品牌型】御品豪门 【直白型】理性指向 【内涵型】含蓄典雅 【主观感情型】感性认知,其它可供选择的广告语： 1、工作的味道就使这样 释义： 从一个最淡的微笑开始，重构自己灵魂的免疫系统，再次 将胸臆拓宽。 微笑吧，在每一个清晨，向着天边第一缕阳光呼吸未来的 味道； 在每一个白昼，面对地上的每一针青草呼吸希望的味道； 在每一个起点，遥望地平线呼吸着拼搏的味道。 2、 TOP生活我拥有 释义： 这是真正的TOP体验。不再惊愕，不再颤栗，而是静静地俯 瞰千嶂叠翠，河流在绿野细成银蛇，白云飘在你脚下，白 云飘在你头顶，大气磅礴巅峰已在脚下。,【商务品牌型】御品豪门 【直白型】理性指向 【内涵型】含蓄典雅 【主观感情型】感性认知,3、英特国际与自然一起缠绕 释义： 不是每一道江流都能入海，不流动的便成了死湖； 不是每一粒种籽都能成树，不生长便成了空壳！ 置身于自然， 工作和快乐便是相生相成的， 等于水道要经过不同的两岸，树木要经过常变的四时。 在工作中我们要享受快乐，在快乐中我们也要感谢工作。 快乐固然重要，工作又何尝不美丽？ 4、不过是办公，不过是快乐的办公 释义： 如果我真正热爱一份工作，则我爱与其相关的所有人， 我爱全世界，我爱生命。 如果我能够对一份工作说“我爱你！”，则我必能够说： “在你之中我爱一切人，通过你，我爱世界，在你的过程 中我也爱我自己。,直 白 型,主推广告语：My World, My Air,内 涵 型,释义： 英特国际，伴随国际全新办公理念，来到中国，入驻成都； 英特国际，伴随核心商务地段，凭借便利的交通，营造丰 盛的生活。 英特国际，伴随自然的脚步，让办公室和您一起呼吸。 我的天地，我的空气，我的英特国际。,【商务品牌型】御品豪门 【直白型】理性指向 【内涵型】含蓄典雅 【主观感情型】感性认知,其它可供选择的广告语： 1、一树一天地，一人一世界。 释义： 大自然属于每一个人，每一个人都应该找到伴随自己人生 旅程三分之一时间的那棵树 生态办公，心的体验。 2、世界的，我们的 释义： 坐拥繁华，尽享高端； 现代化的设施，国际化的追求； 世界的，英特国际的。,内 涵 型,【商务品牌型】御品豪门 【直白型】理性指向 【内涵型】含蓄典雅 【主观感情型】感性认知,3、To you, In you 释义： 入驻一个区域，打造一个领域； 引导一个领域，提升一个区域。 4、2008，我看见 释义： 我看见，奥运会在北京举行； 我看见，生态办公在成都实现； 国际全新办公理念、核心商务地段、交通便利、设施齐 全 全新办公品质，你我共有！,主推广告语：看得到的建筑，看不见的关怀。,主 观 感 情 型,释义： 不一样的办公室，非一般的体验。 人性化的设计，生态办公的理念。 卓越品质，无限关怀。,【商务品牌型】御品豪门 【直白型】理性指向 【内涵型】含蓄典雅 【主观感情型】感性认知,其它可供选择的广告语： 1、To you, To be alive 释义： 为了一个期待，一直在寻找。 是不是工作可以是那样的味道？ 2、蓝天、绿地、OFFICE 释义： 一直在寻找，一间大自然中的办公室，离蓝天很近，离草 地很近，让自己和电脑、电话、传真机一起，自在呼吸 英特国际，让每一个来过的人，不想离开。,主 观 感 情 型,【商务品牌型】御品豪门 【直白型】理性指向 【内涵型】含蓄典雅 【主观感情型】感性认知,3、用三分之一的快乐，收获一生 释义： 陶醉在激情燃烧的年代，用快乐浇筑事业的殿堂。 将人生三分之一的时间交付这里， 英特国际引领办公新概念， 非凡体验从此启航。 4、我要我期待 释义： 您理想的工作环境是怎样呢？ 我想，能同自然更亲近，能自由地呼吸； 我想，要交通便利，还能让爱车有个生态栖息地； 我想，要设施齐全，还能就近同来访的客户一起饮下午茶； 我想，离电力、海关、银行、联通更近； 英特国际，让您不再只是期待！,04,市场模拟传播推广,市场蓄水 户外平面告知拦截 现场路段围墙 外卖场蓄水期接待,市场加温 户外平面告知拦截 线上线下活动加温 持续排号中,市场引爆 户外告知拦截 意境区呈显 大众传媒强推 开盘活动准备,传播推广定性定调 项目VI 外卖场展位设计,销售中心接待,开盘,户外路牌、围墙 动线导示 销售物料 画册到位,准备期 基本同上,2 3 4 5 6,样板房开放,平面媒体启动 软文炒作启动 PR活动配合 设计户型单页,平面广告持续 报媒开始投放 PR活动配合 户外路牌 动线导示 楼书,一个高亢的主题 + 一次精彩的亮相 短期内，建立强势形象，巩固大众认知效应 整合资源，重磅化形象推出！,英特国际全新亮相,【推广启动的重要课题】,2 3 4 5 6,准备期,传播渠道 现场围墙城中城南户外沿线导示平面广告,2 3 4 5 6,传播渠道 现场围墙 城中城南户外 沿线导示 平面广告 国众传媒“睛彩360度”LED显示屏,蓄水期,2 3 4 5 6,推广渠道 城中城南户外 城中城南侯车亭 沿线导示 平面广告 报媒硬广 国众传媒“睛彩360度”LED显示屏 公关活动,加温期,2 3 4 5 6,推广渠道 城中城南户外 城东城南侯车亭 沿线导示 平面广告 报媒硬广 分众传媒 国众传媒“睛彩360度”LED显示屏 公关活动,引爆期,成都国众传媒祝特拉克斯地产英特国际项目上市推进成功,THANKS 谢谢,房地产销售 流程培训课件,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789,销 售 训 练 流 程,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789,第一部分、案前,一、区域历史背景整理 二、区域楼市状况整理 1、）政治、经济、法规、规章 2、未来发展前景 三、竞争楼盘的基本情况（优劣势分析）,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789,四、自身楼盘资料的收集和建立 1、个案基本资料： 个案产品 业主概括与业绩 产品规划特色 会所 物业 面积结构 建筑商 建材设备特色介绍,2、个案环境： 工地环境 位置 各项生态设施 重大公共设施与未来发展介绍 生活机能（交通，教育，商业等） 3、周边大型企业（中小城市）客群,五、整理吸引买家的优越点 1、利多点强化 六、拿出自身楼盘劣势应对措施 1、利空点弱化 七、全面了解楼盘工程进度,八、销售说辞统一（销讲） 1、客户积累 2、报表单据的熟悉 预约单 来人来电表 日志 市调表,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789,第二部分、案中,一、来电接听要则将客户引至售楼处 1、接听电话语调必须亲切，吐字清晰易懂，说话速度适当，简洁而不长 2、接听电话人员熟悉楼盘的详细情况及促销口径 3、销售部人员每人都有义务和责任接听电话，外来电话响声不能超过3下 4、接听电话必须亲切地说：“您好，”,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789,5、在回答问题时应做到耐心但又不能太详细，以免阻碍其他客户的电话打进来，且告知其过分详细后会导致其不到售楼处来。 6、在回答问题时，尽量强调现场买楼的人很多，可以邀请客户到现场售楼部参观，告诉客户现场将会有专业的售楼人员为他介绍 7、回答时间不宜太长，通常不要超过3分钟（在广告日电话时间应更加缩短，掌握重点说明，吸引对方前来现场洽谈）,8、在客户交谈中，要主动问到几个基本问题，即媒体来源、客户姓名、电话、地址和购房意向。 9、在客户所找人员不在时，应很客气地咨询对方有何事，可否代为传话，或者记录下来，转告被找的人，放话筒时动作要缓慢。 10、不许对着话筒咳嗽、打哈欠、叹气、大声笑、 11、不许在接听顾客电话时与其他人搭话 12、广告电话接待 1）其他电话进来 2）客户签约 （强烈要求，请再打来）,二、来人接待 1、接待规范 客户上门时，业务员必须主动面带微笑上前迎接，同时控台上喊“客户到”，业务员起身喊“欢迎参观” 接待客户并问清客户第几次来，以前是否有人接待 接待客户要精神饱满，面带笑容，留意客户的视线和表情，主动上前打招呼 接待客户要声音响亮，口齿清晰，尽量不要模棱两可，如有不清楚的将客户问题记下来再回答,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789,三、介绍楼盘情况 1、介绍交通示意图、鸟瞰图、效果图、灯箱、模型，动线清晰，着重点明了 2、请客户在交谈区入座，取出楼书为客户介绍 楼书与模型相结合介绍，尽量使用口语化介绍，语言活泼，不要照本宣科 及时掌握客户心理及需求 锁定房型，锁定楼层 随时注意自己的形象，必须保持微笑，态度要诚恳、亲切，博取客户好感及信赖，不要手插口袋或者靠坐模型 不论成交与否，客户离去时，业务人员应起身相送至大门，并说：“欢迎再次参观”,实地介绍（再一次锁定房源） 工地现场与样板大相径庭，售楼员应着眼现状、推介优点，结合现场实景、人文景观，强化楼盘实景优势，指导客户如何装修，再提示出样板房的布置，让客户有一个美好想象而下决心购买 带看礼仪：职业道德、责任心，危险走在前面，电梯客户先进 样板房带看,四、解答客户问题 1、尽量不要正面反驳客户意见 2、诚实信用，不胡乱承诺 五、为客户度身定制买房个案逼订 回顾锁定设计几个方案（菜单） 1、购买力 2、购买欲,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789,SP技巧 概念 SP（sales promotion）”销售促进”，是一种说服性沟通工具。目的是刺激消费者的购买意愿，提升销售者的效率，在房产销售过程中，我们经常通过一些SP手段来促进客户成交。,现场SP运用的要点 建立客户对你的信任 营造现场良好的销售氛围 业务员与控台之间建立默契，充分互动 团队间的协同作战 用言行去感染客户,实战技巧 利用销控对话 “卖掉了没有？” 目的：帮客户锁定户型、位置，避免给客户太多的选择余地。 运用时机：客户有70以上的成交希望，且业务员已根据实际情况帮客户挑选了最合适的户型和位置，但客户还在犹豫比较。,对话流程,业务员,控台,控台,请进,请问卖掉了没有,对不起，卖掉了,注意事项：在客户未离开，控台需注意“已卖掉”的户别，以免穿帮,“保留三分钟” 目的：告诉控台你现在需要帮助 运用时机：客户很有希望成交，但靠自己一个人的能力还不够,对话流程,业务员,控台,请确认一下，现在还有没有？,恭喜，现在还有,请保留3分钟,保留3分钟 （确认，复述一遍）,注意事项：控台在确认复述后，立即安排人员下去协助处理，并根据现场情况制造该客户抢手的气氛，安排其他业务员用销控对话询问该户有没有。,你在介绍哪一户？ 目的：控台随时掌握业务员洽谈的状况。 运用时机：当业务员洽谈时间较长时，可能该组客户较有意向成交。,对话流程,业务员,控台,告诉控台你在介绍的户别,户别，这一户业务员 也在带看，请把握机会,是嘛，我知道了，谢谢,注意事项：当控台询问时，业务员应暂停与客户的谈话，看着控台自然对话，切忌机械麻木。,业务员，你现在在介绍哪一户？,告诉客户，别人也在看这一户,控台建议业务员“换户” 目的：帮助业务员催促客户快做决定订购 运用时机：客户与成交之差一步之遥,对话流程,业务员,控台,回答控台,其他业务员，也要这一户， 你是否换一户介绍,请再保留一分钟,注意事项：控台事先已摸清客户的实际情况，业务员在对话完毕后，要用急迫的心情告诉客户，再不做决定，这一户就要先卖给其他客户了，请不要再犹豫了。,业务员，你现在在介绍哪一户？,请快做决定，最后保留一分钟,团队协作 现场业务员根据控台安排，做SP配合，例如：用销控对话询问同一户别有没有，且一定要让客户听见。 来到需要帮助配合的业务员面前，告诉自己的客户也要选这一户，建议他是否能换一户介绍。,议价技巧 装作“菜鸟” 以“菜鸟”身份博取客户对你的充分信任，告诉客户还价不易 “假底价表” 专案可准备一份假底价表，在议价遇到阻力时使用，以示你的诚意。,多请求 业务员如单独与客户议价，不管客户出价是否在成交范围，都需要多上控台请示主管，让客户感觉到你很帮他。 专案在配合业务员议价时，也不要轻易承诺客户价格，也需要打假电话，请示上级是否能成交。打电话时间不要少于3分钟，表示逼真，让客户相信你在尽力帮他争取。,注意事项： 业务员在与客户洽谈时不要背对控台，以便控台能观察全场情况。 多用肢体语言去