2011新乡市正隆置业乔榭村项目市场分析报告75P.ppt

,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归同致行地产顾问（中国）有限公司所有，未经同致行地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2011.5,新 乡 市 正 隆 置业 乔榭村项目市场分析报告,1,2,3,报告内容,中原城市群,政治地位新乡市是中原城市群及“十字”核心区重要城市，交通区位优势显著，在郑州“北扩”的辐射带动下，新乡市经济和房地产步入快速发展轨道。对于正隆项目来讲，跟随新乡规划发展及政治地位的提升，必将承担起提升城市价值的功能,交通区位优势突出 新乡是豫北地区唯一的国家公路运输枢纽城市； 京广和太石铁路在此交汇，石武高铁客运专线正在建设，106国道、107国道及京港澳、大广、济东高速穿境而过。郑新黄河公铁两用桥（三桥）公路部分已经通车； 与省会郑州隔黄河为邻，新郑国际机场至新乡市区80公里。全市公路总里程达到12908公里，高速公路通车里程306公里，公路密度达到158公里/百平方公里。以新乡为中心，600公里半径内覆盖5亿人口。,城市概况： 新乡市位于河南省北部，北依太行，南临黄河，紧邻省会郑州，是中原城市群及“十字”核心区重要城市之一。现辖12个县（市、区），总面积8249平方公里，总人口591万人；市区建成区面积100平方公里，人口100万人。,启示 新乡交通区位优越、工业基础雄厚，在郑州市的辐射下，经济发展蒸蒸日上，吸引一线地产大鳄踊跃置地，为房地产行业更好发展奠定坚实基础！,进入21世纪，东部地区内向发展,中部地区重新崛起,环渤海城市群,长三角城市群,珠三角城市群,关中城市群,成渝城市群,国务院高度重视中部崛起规划，中部崛起是国家战略 促进中部地区崛起规划是促进包括山西、安徽、江西、河南、湖北和湖南六省在内的中部地区的经济社会发展的整体规划，2009年09月23日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过促进中部地区崛起规划。,城市群发展为新乡带来新的历史机遇： 城市规模扩张、产业升级、交通资源整合,中原城市群,中原城市群,中原城市群战略构想 在中原城市群发展战略构想中，中原城市群的发展目标是:建成全国重要的制造业基地、能源基地、现代物流中心和区域性金融中心,产业整体竞争力显著提高,要素集聚和承载能力全面增强; gdp占河南省的比重超过70%,确立在中西部乃至全国城市群中的重要地位,带动全省并辐射周边地区发展。,以郑州为中心，以洛阳为副中心，包括新乡等23个市，34个县城，374个建制镇。土地面积5.87万平方公里，人口3950万。2008年实现地区生产总值10568亿元，位居中西部地区第一位，已经成为我国经济发展的第四级,中部地带：承东（产业承接）启西（联动西部）,政治地位新乡在中原城市群的定位：“两个基地、两个中心”（制造业基地、高素质人力资源培育基地；区域现代物流中心、现代农业示范中心 ），新乡将成为中原地区辐射南北的桥头堡，与郑州、洛阳形成中原城市群核心铁三角，中部崛起战略将为新乡市发展带来新的历史机遇,城市发展：新乡市“一城三区，五星环绕” 的城市发展格局已经形成。根据规划2020年新乡市城市建设用地将达到147平方公里，城镇人口365 万人 ,将推动房地产业进一步繁荣，也给正隆乔榭村开发带来大好契机！,根据河南省委提出的以郑州为中心的中原城市群发展战略，结合新乡市域城镇群的结构特征和发展潜力， 新乡市提出了“一城三区，五星环绕”的基本构想。 划定以新乡市区中心30分钟通勤圈为半径，包括卫辉、辉县、获嘉、原阳、延津及其周围小城镇在内的产业聚集区和城市化高度发展区域为新乡都市区范围，整个都市区又分为两个圈层协调发展。 一城(新乡中心城区)三区(凤泉区、小店工业园区、小冀工贸园区)五星(辉县市、卫辉市、获嘉县、原阳县、延津县5个卫星城)环绕、长垣为副中心城市、5 0个建制镇的城市化总体布局。,主城区,凤泉区,新乡工业园区,小冀,一城三区,五星环绕,本案,城市发展：2010年2月省政府批复郑新平原新区建设方案，“郑新融城”步伐加快。平原新区将成为新乡市城市副中心，带动新乡市东南片区成为地产热点，乔榭村项目开发机遇明显，但竞争也将加剧。,平原新区位于黄河北岸（过黄河大桥向北公里），西起国道两侧，东至京港澳高速以东与原阳县城接壤，南起黄河大堤，北至新乡县交界，居郑州、新乡、焦作三市交会中心，规划总面积平方公里。 根据平原新区的具体规划，平原新区的功能定位是：以农业科技研发集群为为主，辅以高科技产业为发展原则，商业物流第三产业为配套服务。 平原新区的发展目标是：成为郑州和新乡中心城市的新型卫星城区。 平原新区从2010年开始投资建设，根据新乡市政府决心“一年打基础，三年树形象，五年成规模”的建设速度，新乡市政府要举全市之力，以会战的姿态强力推进平原新区基础设施建设。截至目前，已建成道路公里，绿化、亮化道路公里。,平原新区,启示从城市规划角度来看，平原新区将会在2015年建成初步规模。新区的快速建设，将会为新乡市房地产市场提供新的增长点。对于本项目而言，市场竞争压力也将加大，如要保证后期项目顺畅销售，还需提前做好客户定位、产品规划及营销筹备工作！,宏观经济新乡市gdp已连续两年突破千亿大关，且保持快速增长；新乡市房地产投资高位运行，也对新乡房地产市场包括正隆乔榭村项目开发提供基础，也对开发水准提出了要求,2010年新乡市国民经济总量全省排名第9，处于全省中等水平，但增速全省第3连年保持高位，未来经济将持续高位运行！ 2009年新乡市固定资产投资额为1085.44亿元，居全省第4位，处于省内前列。 2009年新乡市房地产开发投资额占新乡市固定资产投资总额的比重10%，低于全省水平，地产行业发展提升空间巨大！,全省第9位,增速全省第3,投资额全省第4位,居民收入和消费新乡市历年居民可支配收入和消费性支出年均增速都在14%以上，居全省前列，新乡市居民收入消费增势强劲，为新乡城市房地产开发奠定了坚实的基础，也为本项目开发带来机遇,2010年新乡市城镇居民人均可支配收入总额达到15752元，同比增长14.7%；人均消费性支出11257元，增幅11.2%；居民整体收入和消费总值居省内中等水平，但年均增速保持在14%以上，收入和消费增势强劲，利好经济和地产快速发展！,2010年人均可支配收入：人均消费性支出=1：0.71,启示新乡市2010年人均gdp为3175美元，按照国际通例，当城市人均gdp达到30004000美元时，房地产步入快速发展阶段，下一步房地产市场将逐步进入高峰开发阶段。正隆乔榭村项目机遇与挑战并存，本项目的前期产品定位、规划，将是项目实现社会、经济利益的关键！,启示随着新乡城市化进程的不断加快，新乡市城市发展的格局必将打破，当前新乡市正在进行积极的发展规划和城市框架扩展，未来几年内，新乡地产行业将进入发展高峰期，正隆乔榭村项目处于重点发展片区，建议加快开发节奏，及早入市。,人口增长新乡市城镇化率高速增长，每年新增城镇人口10-15万，未来十年新乡市年均将有望新增300万的商品房市场需求，对正隆乔榭村项目来讲，存在与其他项目争夺客户群体的机遇与挑战！,2010年新乡市城镇化率为42.76%，居省内前列。新乡市城市化进程快速推进，城镇化率每年增长1.8%，按照目前的人口基数推算，未来每年将有10-15万人口进入城市。 按照2010年新乡市居民人均住房28推算，未来商品房需求将每年新增300-450万平方米。商品房需求容量不断扩大，将赋予正隆置业新的发展使命！,工业发达新乡市已经成为省内产业集聚重点城市，拥有7大产业集群、5个省级工业园区、13个产业集聚区工业发展居全省第3位。 雄厚的工业基础为城市经济和地产业发展创造良好平台！,七大产业集群：制冷产业集群、电池产业集群、起重装备产业集群、汽车及零部件产业集群 、机械产业集群、医疗器械产业群、纺织产业集群； 5个省级以上工业园区：高新技术开发区、新乡工业园区、新乡经济开发区、长垣起重工业园区、化学（物理）电源产业园； 13个省首批产业集聚区，已成为产业聚集的重点区域； 限额以上工业企业1122家，年产值超亿元工业企业270家，金龙集团、新飞集团入选中国制造业500强，金龙集团还入选2009年中国企业500强第321名，新乡化纤、华兰生物、心连心化肥3家企业实现上市。现有6个中国名牌产品；44个河南省名牌产品；新飞、平原、卫华、飘安4个国家驰名商标，有27类（个）产品位于国内同行业前三位或省内第一位。15家企业被确定为省重点转型升级企业，居全省第3位。,新飞电器集团冰箱、冰柜 国内行业排名第二,tcl美乐公司：tcl彩电居国内领先地位,科隆电器：其蒸发器、冷凝器居国内第一位,城市规划：新乡市提出着力打造新-郑产业发展轴，“南移东扩”发展大势已定，正隆乔榭村项目处于城市发展的热点区域，区位优势突出，多元化的功能定位必将引导项目由区域中心向城市中心的方向发展,根据中原城市群新乡都市区及拓展区总体发展规划纲要新乡市提出构建“一轴五带三级三十七个聚集区”。着力打造新-郑产业发展轴，构建五个产业发展带。 早在十一五规划中，市政府就提出完善东部新区建设，继续拉动城市向东发展，引导城市重心东移，尽快形成新乡市东部行政文化中心。 规划加紧完善开发区南部新区建设，尽快建成开发区工业区，为市区高新技术产业的发展提供优良的创业环境，突出项目带动，加大招商引资力度，全面实现开发区的建设宏图。,本案,同致行思考,新乡市是中原城市群重点发展城市，优越的交通区位将带动房地产业快速发展； 新乡经济基础优厚，gdp总量处于全省中等水平，但增速连续多年高位运行； 新乡城镇居民收入消费水平较高，且增长迅速，将带动房地产业高速发展； 新乡市城市化进程快速推进，住房刚需增长强劲，商品房销售量将快速提升； 新乡市经济发展迅速，工业发达实力雄厚，为房地产持续健康发展奠定坚实基础 新乡市城市规划先行，平原新区、东区建设将为未来地产发展提供广阔空间；在城市建设加快的同时，也将为新乡市各大地产项目及新乡市房地产企业发展带来新契机；,新乡市国民经济、居民收入及消费快速增长，城市规划明晰、城镇化进程快速推进，城镇住房需求与日俱增，未来城市房地产发展潜力无限！为正隆乔榭村项目开发带来机遇和挑战！,新乡市宏观经济分析 城市规划、固定资产投资、 gdp、城镇化率、人均收入等 新乡市房地产市场分析 房地产市场概况、地产板块、竞争格局等 正隆项目区域市场分析 区域现状及发展、区域竞争格局、区域产品、区域价格、客户等,1,2,3,报告内容,房地产投资2010年新乡市房地产投资额达历史最高位，为117.64亿元，同比增长15.2%。近年来房地产投资占固定资产投资比例逐年上升，城市经济对房地产依赖度逐步增强，为本项目开发提供良好运行环境。,启示房地产投资占固定资产投资比例逐年攀升，表明房地产业对城市经济的贡献度正逐年增加，本项目处在此市场环境下，有良好发展的机遇。,2006-2010年新乡市房地产开发投资额年均增量约21亿元，2007年增幅达到最高的53.3%，之后逐渐回落，2010年房地产开发投资达历年最高的117.64亿，同比增幅15.2%。 新乡市房地产开发投资占固定资产投资比例逐年稳定增加，2008以后占比维持在10%左右，略低于洛阳等经济较发达地市。新乡市房地产开发投资全省排名靠前，随着城市化进程和城市经济建设加速，未来新乡市房地产业存在广阔的发展空间！,2010年占比10.84%,排名第四,截止2010年底，新乡市全年共成交金融、经营性住宅用地75宗；其中商业用地仅2宗27.7亩，住宅用地72宗1615.8亩；100亩以上成交土地共8幅，总面积达1043亩。 从大规模用地分布来看，普遍集中于新乡市东区和南区，按指定容积率计算，约能提供161万平米的商品房，未来片区竞争势必加剧，产品的差异化竞争成为项目突围的着力点所在。,数据来源：中国土地市场网,土地市场2010年新乡市共成交金融、经营性住宅用地75宗，成交规模1667.64亩，平均成交单价52.84万元/亩，相比2009年成交单价大幅攀升，增幅达99.7%；地价迅速飙升，成为商品房价格快速上涨的强力助推剂。,启示目前新乡市土地成交单价不高，对开发企业来讲，相较房地产销售价格来看，尚处于高利润时期，有利于规模化运营的实现。目前新乡市土地成交价格较低，但土地价格上涨幅度迅猛，本项目应尽快在低地价时代快速切入市场。,2009-2010年新乡成交土地情况（不含工业、科教）,成交土地类别2010年新乡市成交土地中，普通商品住宅用地成交数量占比为96%，占据土地市场绝对成交份额；商务金融用地成交规模仅占1.7%，份额极少，未来市场开发仍将以普通住宅为主基调；本项目以住宅为主要开发物业是市场主流，但也可从片区人群和配套角度，考虑商业物业的设置,2010年新乡市成交土地类型分布（不含工业、科教用地）,2010年新乡市成交土地中，普通商品住宅用地无论成交数量还是成交规模都占据土地市场绝对份额，商务金融用地以及保障性住房用地成交比例极少，较长时间内，新乡市房地产市场开发都将以普通商品住宅为主导。, 新乡市商品房施工面积近年来维持高速增长，2006-2010年年均增长率均达27%，截止2010年施工总量达到1148.75万平方米，增势迅猛。 新乡市商品房施工面积高速增长，但竣工面积增长速度缓慢，从一定程度上影响了市场发展，以及新区入住率和商业配套的跟进。 从供应格局来看，未来几年内新乡市房地产市场将处于供应充足状态，且就供应区域来看，将主要集中为东区。,启示 新乡市房地产市场快速发展，近几年供应量大幅增长，加大城市竞争度，预计未来在城市高度竞争压力下，特色化经营和创新产品将不断出现。,市场供应新乡市商品房供应量不断加大，市场竞争较为激烈，本项目处在城市热点片区，竞争态势更为火热，开发的机遇和挑战性都较大。,房地产销售新乡市近年来商品房市场成交量、价逐年攀升， 2010年全市商品房销售面积达360.5万平方米；商品房销售额年均增幅达35.9%，市场发展进入快速上升期；为本项目运营提供良好的市场环境,启示 从整体情况来看，新乡市房地产市场已进入快速发展期，商品房成交量、价快速攀升，为各项目运营提供较好市场环境，本项目处在此开发背景下，有进行规模化、品质化和特色化运营的条件。, 近年来新乡市商品房成交量逐年攀升，2007年全市商品房成交量突破200万平米，截止2010年达到360.5万平米，同比增幅达到20.7%; 从商品房成交均价来看，2010年新乡市区商品房均价仅为2921元/平米，而就实际调研发现，主城区当前在售项目均价皆在3500元/以上，价格拉升较快； 近年来新乡市商品房销售额年均增幅达到35.9%，基本呈直线拉升状态，市场正高速发展。,商品住宅新乡市住宅物业销售占据商品房销售的绝对比例，2009年占比达93.8%；2006年以后商品住宅销售量及销售均价均呈高速拉升态势，本项目处于良好的市场发展阶段，应抓住机遇加紧入市,成交量年均增幅31%,启示 城市人口特点和经济水平决定了住宅市场在较长一段时间都将是市场主力，城市当前住宅需求旺盛，本项目处在此市场环境下，有进行品质化运营的良好条件。, 2007年新乡市商品住宅销售面积首次突破200万平米，2009年达到280万平米，同比增幅33.2%，与洛阳相比仍有较大差距，未来存在较大的市场空间； 从商品住宅均价来看，2009年商品住宅均价仅为1824元/平米，随着新乡经济发展和城市建设的加速，未来商品住宅均价存在较大的上涨空间； 从商品住宅销售占比来看，2009年商品住宅成交量占商品房成交量比例达到93.8%，占据商品房销售的绝对份额，未来几年新乡市仍将以住宅为市场开发主导。,地产板块新乡市当前房地产市场发展主要分为三大板块，伴随城市规划发展布局，未来新乡市房地产发展主流和竞争主战场位于东南高新区以及城东新区板块，这对于本项目开发水准提出了更高的提升要求。,老城中心区：生活配套设施齐全，生活工作便利，市场需求旺盛，随着土地资源的日渐稀缺，高层、小高层成为市场供应的主流，物业形态很多，其中中小套型户型销售火爆；随着拆迁程序的严加规范、拆迁成本进一步抬升，市中心区楼盘供应出现供应量持续减少，价格大幅提升趋势；客户群多为旧城改造的安置户、城区老居民、中老年人及部分事业有成的外来务工人员。,东南高新区：作为新乡城市“东移南扩”的热点区域，项目集中，大盘众多，且为众多品牌开发商看好，成为近年开发、销售的热点版块之一；客户群主要来自商人、私营企业主和经济实力较强的大型企业中高层职员。,老城区中心板块,城东新区板块,东南高新区,城东新区：随着新乡市政府的搬迁、大学城的投入使用，本区域成新乡新的开发投资、置业购房热点区域；作为新乡规划最先进、交通最快捷、环境最美、发展最快、配套设施最先进、最适合居住的新城区，目前存在的最大问题是配套设施人气不够，生活配套和日常消费场所缺乏等，客户群主要集中在公务员及有一定资金实力的青年人。,竞争格局新乡市当前在售及待售50个项目中，大规模的项目主要集中在平原路至金穗大道沿线及南部片区，其中新区cbd市政府附近项目总建筑规模逾400万平米，本项目处于市政府附近热点片区，竞争激烈,新乡市当前楼盘聚集于老城中心区，楼盘数量众多，在售基本上为中小规模项目，产品基本为小高层，高层，市场接受度较高，均价基本在3700元/。区域内竞争较为激烈，土地日益稀缺，市场日趋饱和。 新乡市城市规划先行，东区的建设为未来地产发展和城市空间扩充提供新的方向。 新乡市当前在售楼盘中代理公司占据相当份额，随着房地产市场的日益成熟，专业的营销公司对于楼盘能否在竞争激烈的市场中实现顺利销售的重要性日益彰显出来。,南 移,东 扩,大,老城区中心板块新乡市房地产最先发展起来的版块，各项生活配套设施齐全、行政事业单位云集，片区内楼盘较多竞争激烈，销售均价基本在3700元/左右。,在售项目均价,物业形态,发展趋势,竞争不容小觑,新乡市生活配套最为成熟地段，商业气氛浓厚，以三房为主，均价3700元/左右，最高的为翡翠城，均价达5500元/。,以18层至30层的中高层为主，各别楼盘如蓝钻国际、绿都塞纳春天有少量多层。,根据新乡市城市发展规划，以及土地供应情况来看，未来该区域供应房源将逐渐减少，商品房价格仍有上升空间。,客户群体,客户群多为旧城改造的安置户、城区老居民、中老年人及部分事业有成的外来务工人员。,作为新乡市房地产市场最先发展起来的区域，当前在售及待售项目共计22个；片区内人口众多，各项生活配套一应俱全，沃尔玛、永乐、大商等一批商业巨头汇聚于此，商业气氛浓厚，伴随新乡城市规划发展，区域土地供应日益紧缺。,城东新区板块在政府政策导向作用下，该区域已成为新乡市开发投资、置业购房热点区域，楼盘档次、品质均较高，当前高层均价普遍在4200-4500元/。,在售项目均价,物业形态,发展趋势,投资、居住价值日益凸显,经过近两年发展，新区各项配套日渐成熟，人气渐旺，其投资居住价值得到普遍认可，目前区域内高层均价普遍4000元/左右，洋房4700元/左右。,以18层至30层的中高层为主，此外理想城有若干洋房配置，世纪村更有复式产品，产品配比丰富。,与新乡市城市经济和区域内发展情况相比，当前区域内房地产市场仍处于起步阶段，随着土地供应的持续增加，未来市场竞争将日益激烈。,客户群体,客户群集中在公务员群体及有一定资金实力的青年人。,城东新区作为新乡市发展速度最快，环境最好的区域，当前在售项目20个，近年来伴随着政府搬迁，大学城建设，成为新乡市新兴的房地产投资热土，市场发展潜力日益显现。,东南高新区板块作为城市扩展的方向之一，当前发展了较多低密度物业，以建业森林半岛为代表的项目，普通高层销售均价基本在3300-3800元/。,在售项目均价,物业形态,发展趋势,区域内各项生活配套设施不足，在售楼盘以110-140三房为主，销售均价从3300-3800元/。,大中型开发商汇聚于此，产品线更为丰富，涵盖了高层、洋房、别墅等多种物业形态。,从2010年新乡市土地成交情况看，100亩以上的大规模土地供应全部汇聚于新乡东南区，成为未来新乡市“群雄逐鹿”的焦点板块。,生活配套欠缺、人气略显不足,客户群体,客户主要为商人、私营业主和经济实力较强的大型企业中高层职员。,城市未来发展新方向，当前片区内各项配套设施不足，人气缺乏，区域内在售及待售项目共计8个，产品线丰富，未来将成为各品牌地产商交锋的主战场。,市场发展阶段目前，新乡市房地产市场属于半成熟向基本成熟市场过渡阶段，客户需求开始向多元化和品质化迈进，本项目应以精细化、品质化的产品打动客户，进行区别竞争,同致行住宅房地产市场演变研究,启示 目前新乡市房地产市场处于半成熟市场向基本成熟过渡的阶段，市场发展多元化模式显现，项目开发体量开始逐步增大，特色化产品开始出现，未来随着市场竞争的加剧，高品质项目最能打动客户。,同致行思考,新乡市房地产开发投资总量较大，增长迅速，房地产业对城市经济的依赖度逐年增强； 新乡市土地成交量和市场供应量快速增长，未来市场供应充足； 新乡市商品房销售势头良好，销售量大幅增长，本项目处在此良好机会下，有高品质运营的机会； 新乡市房地产市场发展基本呈三个板块，老城区配套成熟，项目较多、竞争激烈；东区新城区为重点发展区域，在售项目大量增加，竞争激烈度逐步增强；南区发展较多高端物业，成为低密度物业区； 本项目处在东城区，潜在竞争压力较大，因此需综合评估竞争态势，进行产品和客户定位 新乡市房地产市场处于半成熟向基本成熟过渡的阶段，需求逐渐向品质化、多元化迈进，对新项目的运营提出较高要求。,新乡市房地产行业正进入高速发展期，竞争较为激烈，需求向多元化、品质化迈进，对本项目运营提出较高要求，精细化、品质化产品的打造将是制胜点之一。,新乡市宏观经济分析 城市规划、固定资产投资、 gdp、城镇化率、人均收入等 新乡市房地产市场分析 房地产市场概况、地产板块、竞争格局等 正隆项目区域市场分析 区域现状及发展、区域竞争格局、区域产品、区域价格、客户等,1,2,3,报告内容,经实际调研界定，本项目竞争片区应为北到荣校路宏力大道一带，南到化工路，西到新飞大道，东到东环路（107国道）的区域； 本章节拟通过对竞争片区市场格局、产品详情、典型案例等方面研究为本项目运营做出参考建议。,本项目,现状之社区分布片区目前居住社区以市政府为中心呈椭圆形扩散，近几年新建及在建居住项目26个，预计全部建成入住后将为片区引入20万左右的人口；本项目稍偏离社区密集区，在避开高端竞争的同时，也不足以借鉴市政府及金穗大道等优势资源。,竞争片区内已有近几年新建社区26个，确定即将开发的项目6个，预计全部建成入住后将成片区带来20万左右的居住人口； 现有居住社区以市政府为中心呈椭圆形铺开，大多依托市政府、金穗大道、平原路、和谐公园等优厚的行政配套、交通和景观资源，打造区域名片项目，代表项目如伟业.中央公园、大景城、宝龙城市广场、紫郡、世纪村等； 片区最早入住的社区为公务员小区，建成后分为三个院落，目前世纪村、伟业.中央公园、理想城、辉祥名邸等均有部分或全部入住； 片区潜在供应项目仍较多，政府着力打造此片区为行政商务和高端居住区。,金辰国际社区,牧野湖、牧野公园,可开发地块1,东郡府苑社区,可开发地块2,市政府及配套建设区,公务员小区,宝龙城市广场,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,1.大景城；2.伟业.中央公园；3.阳光365； 4.理想城；5.电业小区；6.城市旺点； 7.华瑞.逸品紫晶；8.世纪村；9.公村新村； 10.紫郡；11.进达花园；12.华隆国际； 13.畅想花园；14.辉祥名邸；15.兰亭花园； 16.星海国际；17.东旭小区；18.段庄新村； 19.留庄营新村；20.绿都枫景上东；21.松江帕提欧;22.大学源； 23.鑫隆公司可开发用地；24.金博城；25.紫星花园；26.金色奥园,15,16,17,18,19,20,21,22,23,23,24,25,可开发地块3,本项目,26,现状之配套资源片区交通便利、自然环境优美，教育配套极为优越，但目前整体缺乏医疗配套和商业配套，本项目目前可以直接利用的资源仅为教育资源，且就周边商业配套格局来看，本项目具备打造规模化商业的条件。,妇幼保健院,市政府及配套建设区,协和医院,新乡医学院三附院,省机专,规划市培英学校,一中、外国语中学,本项目,新乡学院,新乡医学院,河南科技学院,医学院成教院,党校,大学城商业街,宝龙商业中心,东明商厦,艺术学校,老客运东站,金谷商业街,盛联家具城,新美家建材广场,牧野湖、牧野公园,生物制药及其他厂区,平原路,金穗大道,平原博物馆,客运东站,青少年活动中心,和谐公园,政务人文配套：片区内有市政府、机关单位等，同时平原博物馆、青少年活动中心、工人文化宫等配套设施也已建成，牧野公园、和谐公园等均为片区人文配套加分； 医疗配套：片区内目前仅有妇幼保健院、协和医院和新乡医学院三附院3家医院，资源相对欠缺； 教育配套：片区内高校、名校云集，新一中、外国语中学正在建设，新乡医学院、新乡学院等高校密集分布，教育配套齐全且优质，本项目隶属学府集中区，周边有学区人口近8万人； 商业配套：距离本项目3公里的范围内仅有大学城商业街、宝龙商业中心两个集中商业区和其他项目底商，其中大学城商业街仅为满足周边学生需求的中低端餐饮消费；宝龙商业街为整个片区的大型购物中心，与片区即将入住的人群相比，商业配套依然较为欠缺。,新飞大道,新中大道,片区规划及发展片区规划功能完善，是未来城市行政、商务中心和高端居住区，本项目隶属大学城片区，教育资源十分优越，同时可在一定程度上依托高铁站、客运东站为核心交通优势，依托体育会展中心为人文优势,平原路,金穗大道,新飞大道,新中大道,中央生活区,市政府及配套建设区,中央行政区,中央商务区区,大学城,本项目,新乡高铁站,体育会展中心,客运东站,东移,高新技术区,南扩,新乡高铁站,新乡体育会展中心规划平面,片区内围绕市政府规划有中央生活区、中央行政区和中央商务区，本项目隶属大学城，周边教育资源优厚，距离项目不足1公里处密集分布有新乡学院、新乡医学院、河南科技学院等高校； 新乡高铁站位于平原东路北部，107国道以东，目前正在建设中，预计将于2012年1月建成使用，本项目距高铁站仅4公里路程，可将高铁站作为强势依托资源之一； 新乡市体育会展中心规划建于金穗大道东明路以东区域，建成后将成为新乡有一标志性形象工程，距离本项目不足一公里，本项目后期运营中有以体育为主题的发展机会。,从竞争现状来看，项目竞争片区内在售及待售项目位置集中，并且以高端、大体量项目为主，片区竞争激烈，本项目2公里范围内在售项目不多，应抓住机遇及早入市,片区内共有在售项目18个，待售项目4个，拟推售项目4个； 片区项目类型丰富，如金色奥园为洋房、小高层产品，上海公馆为纯住宅产品，而宝龙城市广场、伟业中央公园、万汇金宸国际等则为大规模城市综合体项目； 宝龙城市广场、万汇金宸国际、伟业中央公园为大体量高端综合体项目，产品线丰富，市场影响强烈； 四个潜在供应地块中，东牧野村为本地知名开发商星海置业用地；牧野公园对面地块位置优越，入市后预计将成为片区又一标杆项目。,理想城,兰亭花园,逸品紫晶,中央公园,大景城,东郡府苑,如意大厦,宝龙城市广场,紫郡,枫景上东,松江帕提欧,奥园康城,金博城,金色奥园,金宸国际,上海公馆,福兴国际,东方广场,蓬莱华府,壹号城邦,公园国际,本项目,新乡市委、市政府,世纪村,潜在地块,星海潜在地块,潜在地块,张庄村改造项目,同致行新乡房地产市场研究,竞争盘点片区在售项目供应总规模655.65万，后续供应量为467.8万，竞争十分激烈，本项目处在高竞争片区，如何跳出红海竞争圈成为项目首要考虑的问题,启示 片区在售项目尚有474万的后续供应量，以新乡全市的消化能力也须去化1年多的时间，竞争压力巨大，本项目运营面临着较大考验。,根据调研结果反馈，目前仅宝龙城市广场与金宸国际两大项目的后续体量就已经超过了200万，宝龙城市广场定位为高端综合体项目，金宸国际也规划有酒店及商务产品，片区典型项目较多。,即将推出项目片区目前有3个典型待推出项目，总供应规模102万，三个项目开发企业均为国内或省内知名企业，预计入市后将对片区竞争格局产生较大冲击,同致行新乡房地产市场研究,启示 据不完全统计，结合在售项目和即将推出项目，未来三到四年内，片区将至少有569.8万的供应量有待推出，若加入未来两年即将入市的四块潜在地块，供应压力进一步增大，因此，潜在竞争较为激烈，后续供应项目应在精准定位的基础上，妥善把握推售节奏，以保证快速去化回款。,即将入市竞争项目待售总量为102万，预计2011年底前将推出11.2万，区域内潜在供应地块共四块，但星海、张庄地块面积较大，地块区位处于新老城区交汇处，入市将会冲击片区竞争格局。,从项目交易时机来看，片区后续项目将在2011年下半年相继入市，入市价格多在4000-4500元/水平，届时将造成片区的短期高度竞争。,目前，片区在售项目价格多集中在4000-4500元/水平，新项目报价普遍在4400元/左右； 从推盘时机来看，各项目推盘时间基本都选择在5月到8月，市场密集供应； 2011年年底前，壹号城邦、枫景上东两个项目将相继入市，并且两个项目均为品质企业项目，届时片区竞争升级，产品创新也将出现。,售价 元/平米,2007,2008,2009,2010,2011,2012,6月,启示 2011年5月以后，各新增项目将相继入市，片区竞争升级，因此后续项目应把握推售节奏，在避开竞争高峰期的同时，加强产品创新，提升各类卖点。,金博城,宝龙城市广场,上海公馆,蓬莱华府,大景城一期,逸品紫晶,福兴国际,壹号城邦,中央公园,枫景上东,金宸国际,金色奥园最后一栋楼,世纪村三期,理想城三期,东方广场二期,以上数据来源：同致行市调搜集整理,启示 从区域供应项目的物业形态配比来看，中高层、高层产品已成主流，多层产品基本绝迹，为本项目的发展提供机会，同时产品同质化严重也要求本项目进行多方面创新。,同致行新乡房地产市场研究,东城片区当前在售产品仍以中高层、高层为主，即将推售项目逐渐向高层产品靠拢，这也是土地稀缺和城市地产发展引起的必然趋势，相信未来面市的项目，同样会以高层为主的建筑形态出现。,片区内建筑形态以中高层、高层为主，随着土地成本的不断上涨，中高层产品的市场份额也将会逐渐减少，本项目规划为高层社区符合市场主流,片区产品线以两房、三房为主，并以三房占据绝对主力，表现出明显的自住性、刚需置业特征；随着市场发展和单价飙升，市场需求将逐渐向经济型转变，新增项目中已出现较多公寓产品和经济户型，建议本项目在产品规划中，适度增加经济型两房、三房及一房产品,以上数据来源：同致行市调搜集整理，部分楼盘户型配比为当期数据,启示 从当前项目供应产品线来看，三房供应占据片区绝对主力，比例达到60%，需求偏自住、舒适。但随着市场发展，住房单价飙升，经济型两房、三房，以及过度型一房均将增加，因此本项目在满足主流消费的同时，应适应市场发展，同时跳出区域一般项目品质，以精准定位目标客户群。,同致行新乡房地产市场研究,片区两房供应面积集中在80-100，尤其是85-95面积段；三房集中为110-160面积段，整体凸显居住舒适性，根据市场发展趋势，建议本项目增大两房供应量，同时缩小主力三房产品的面积,同致行新乡房地产市场研究,从产品设计角度来看，本案片区当前项目户型创新力度不高，除了凸窗、多阳台外，并无太多的创新点，附加价值难以提升。建议本项目在条件允许的情况下，多加入户花园、露台、空中花园等品质元素,区域内伟业中央公园不仅依靠绝佳的地段来取得项目高附加值，同时复式户型的加入丰富了项目的产品线，因此又取得了良好的销售业绩。建业壹号城邦则利用建业自身在河南省的品牌影响，获得了较高的关注度；除此之外，各项目户型创新点极少，同质化极为严重，无法在产品细节上提炼卖点。,同致行新乡房地产市场研究,启示 从区域供应项目的户型设计来看，凸窗、多阳台已成主流，其余产品创新点过少，为本项目的发展提供机会。,从内部环境发展角度来看，本案片区着重于区位卖点的提炼，仅有少数项目注重内部环境的打造并提炼为卖点，为本项目以内部环境的优化超越竞争对手创造条件,同致行新乡房地产市场研究,汇总调研结果 从内部环境发展角度来看，片区项目内部环境虽然普遍好过老城区项目，但大多没有园林主题，也没有卖点提炼，仅世纪村以园林实景打动客户，绿都.枫景上东以园林细节规划撼动客户。因此建议本项目在条件允许的情况下进行主题化园林打造，以最大化吸引客户。,启示 区域大多数项目主要是以新乡东区政府核心发展区域作为产品卖点，对于环境配套，并没有过多的投入和卖点提炼，因此本项目可在此方面把握细节，进行差别化竞争。,片区项目注重教育及休闲、商业配套的打造，车位配比较高，普遍达到1:1；本项目应在完善社区配套的同时，打造特色化配套，以达到能有力促进项目销售的结果（绿都.枫景上东配套农贸市场和青少年文化宫，赢得客户好评）,同致行新乡房地产市场研究,从住区内部配套发展角度来看，片区项目均致力于高标准配套的打造，体育场馆、会所等均有出现，大小商业街的配置也促进片区功能的完善；项目车位配比大多能达到1:1，但整体对人文配套的注重度不高，仅绿都.枫景上东，以能有力填补片区空白的农贸市场和青少年文化宫配套引入，赢得客户好评。,启示 本项目规模较大，必须以完善的配套打动客户，且在完善配套的同时应考虑特色化配套，提升项目品质。,汇总调研结果 板块客户80%以上为本地客户，且本地客户多集中于中心城区，八县客户购房比例约为10%； 板块内客户职业以个体商户和公务人群为主，两者总占比达60%，公务人员多为团购购房。,通过在售项目调研，片区客户目前表现出以“本地为主”的特点，主要集中为市区内客户，客户职业以公务员、个体商户、教师等居多，本项目位于大学城，未来有吸引周边高校教师置业的机会。,启示 片区在售项目客户分布为本项目客户定位提供参考依据，本项目紧邻高校，隶属大学城，未来可有力吸引周边高校教师来项目置业，因此在产品规划中可考虑此细节。,片区在售楼盘价格一览表销售价格集中为3600-4200元/，项目月均销售量0.67万，市场去化速度优异,以上数据来源：同致行市调搜集整理,新乡东城区在售项目已推出125.55万的体量，当前销售率约为76%，尚有38.85万已推体量未售；片区项目月均销售住宅0.67万，以此速度计算，去化速度较快，但即便如此，作为大体量项目来讲，也须进行创新化营销，以保证快速回款销售！,同致行新乡房地产市场研究,启示 从单项目月均销售量来看，本项目竞争片区内销售速度为0.67万/月，销售速度优异。本项目应在市场饱和期前，快速入市，以达到快速销售、快速汇款的目的。,从供求及价格区间来看，片区内主流产品价格区间为4000-4500元/，但整体去化速度较高的为4500元/以上的高端房源，因此跳出红海竞争，差别化运营将成为本项目制胜的关键点之一,以上数据来源：同致行市调搜集整理,本项目竞争片区项目价格区间供销对比图,板块主力供应价格区间为4000-4500元/，不久的未来即将向4500元/以上转移；板块整体销售速度较为稳定，各项目平均月去化0.67万，当前最高去化速度为1.9万/月；均价高于4500元/项目较少，目前销售效果也较好。,宝龙城市广场核心区位+品牌力量+完善配套成就城市地标项目形象,整体规划： 项目总建筑面积120万，分五期开发；规划有80万居住产品，同时有两栋普通公寓，1栋写字楼，1栋五星级酒店和两栋酒店式公寓；内设幼儿园完善教育配套； 12万集中商业以集休闲娱乐、购物、餐饮为一体的一站式购物中心为主题，地下一层招商福建永辉超市，其他业态宝龙自营； 五星级酒店已确定招商喜来登，临湖3层商业街规划为风情餐饮；整个项目功能完善；,核心资源： 比邻市政府，地段优越；自造人工湖，自然环境有保证；东区第一商业区，配套完善。,开发战略： 首期以高端空中别墅+普通自住房源面市，树立项目品牌形象；二期推出西地块公寓楼和集中商业，集中商业将于2011年底开业运营，在平衡物业的同时，聚拢项目人气；在人气聚拢充足的条件下；有序开发三、四期住宅，其中四期住宅资源堪比一期，集中提升利润；商务产品按惯常开发模式，留待五期推出；,规划产品丰富，居住类产品以小户型公寓+普通自住房源+空中别墅+酒店式公寓多种物业结合，满足不同档次需求；12万集中商业+餐饮购物街区的商业配套完善项目功能；写字楼、五星级酒店的设置提升项目整体形象,2-1,2-2,2-3,2-4,2-5,2-6,2-7,2-8,2-9,1-1,1-2,1-3,1-4,1-5,1-6,1-7,1-8,1-9,2-1,2-2,2-3,2-4,2-5,2-6,1-2,1-3,一期,二期,三期,四期,五期,12万一站式购物中心,写字楼,五星级酒店（喜来登）,酒店式公寓,临湖风情餐饮街,休闲购物街区,普通公寓楼,两栋空中别墅,人工湖,在售房源销售情况,产品设计： 户型设计偏重舒适，面积区间稍大，两房集中为89-98平方米，三房为130-150平方米，四房145-160平方米；另供应少量五房和空中别墅，集中凸显稀缺性，配套项目区位，体现尊贵性； 从户型整体设计来看，项目户型亮点并不多，品质化元素仅体现为最基本的凸窗和观景阳台，其他创新化因子基本不存在，可见在项目拥有多项优势资源的情况下，并未着重打造户型和产品细节。,普通方正舒适房源，满足一般居住需求，户型创新点不多，仅以凸窗、观景阳台等提升产品品质，因此项目未将户型作为卖点,98两室二厅,131三室二厅,140三室二厅,150四室二厅,凸窗,宝龙城市广场属于新乡市重点招商引资项目，前期得以借助政府资源优势，进行大面积媒体报道和间接推广，一举引起社会高关注度；产品入市后以城市重点区位的户外推广和媒体持续报道蓄热，成功将项目定位为城市名片，首期开盘推出优厚优惠，实现热销成果,2009年6月,2009年11月,2010年5月,2010年12月,2008年1月,土地协议受让,土地使用证获批,工程展示，项目 进行整体定位,2011年5月,项目奠基,一期首批房源 开盘,新售楼部开放， 一期二批房源开 始蓄客,项目奠基仪式,项目开盘现场,项目户外广告,项目销售中心,项目总结,成功点,项目区位优越，拥有较强整合资源的能力,充分利用政府资源优势，进行间接推广和品质塑造,首批开盘高额优惠，激发客户购买热情,不足点,运作过于保守，未实现利润最大化,万汇.金宸国际优质人文资源+新老城区交汇大盘拔高项目在整个片区内形象,整体规划： 项目总建筑面积120万，为新老城区交汇处典型大盘；分两期开发，一期为13栋临湖住宅，二期为16栋临河住宅；规划一栋50层超高层五星级酒店，意向招商喜来登，打造项目地标特性；一栋38层高层写字楼，但具体规划未定； 社区内部配套一所幼儿园，建筑面积2400平方米；3.5万平米中心花园；一处3000平米湖岸会所；2万配套风情商业街，极力完善配套。,核心资源： 紧邻牧野公园，由牧野湖围合，景观资源和人文资源丰富； 内部配套完善，大规模、品质化社区。,开发战略： 一期划定为具有优势资源的临湖住宅区，确立项目品质，1栋空中别墅的规划将项目提升为高端居住区；二期界定为次优势资源区，即临河住宅区，提升项目利润率；非居住产品留待后期，按惯常模式推售，一方面等待区域走热，另一方面也可根据市场随时调整产品；,大体量项目，规划产品丰富，依托外部湖景资源的同时，完善内部配套，提升项目整体品质；湖岸会所、空中别墅、五星级酒店的引入进一步拔高项目形象,牧野湖、牧野公园,1#,2#,3#,4#,5#,6#,7#,8#,9#,10#,11#,12#,13#,一期,二期,五星级酒店,规划一栋写字楼,幼儿园,湖岸会所,湖景空中别墅,社区配套商业街,在售房源销售情况,产品设计： 产品设计凸显舒适，并尽力营造奢华，两房面积区间85-95平方米，满足基本居住需求的同时，加入少量享受需求；三房面积区间90-165平方米，经济型、普通自住、高端奢华三种诉求并举；6号楼空中别墅设立平层三房、四房，提升项目整体形象，也为高端客户营造尊贵感。,户型整体凸显舒适、奢华居住特性，入户花园、转角窗、特色观景窗等均有应用，客户认可度较高,140三室二厅,88二室二厅,85二室二厅,特色售楼部设计博取客户眼球，样板展示区同步入市，以实景撼动客户；推广中以湖景公园豪宅为主要推广语，将核心卖点最大化体现,售楼部形象,样板展示区,项目户外,项目形象展示,推广特点： 以一艘轮船作为项目售楼部，停靠于牧野湖上，吸引客户眼球，一举拔高项目在整个片区的形象地位； 实景样板展示区与项目同步入市，湖景+售楼部+样板间整体起到撼动客户的作用； 项目与城市重要区位设立户外广告，推广语极力体现湖景、公园的资源优势，和豪宅的形象，意图打动中高端客户。,项目总结,成功点,以特色展示区区别于片区其他项目，有力提升项目形象,能整合优势资源，凸显项目高端形象,不足点,仅突出其湖景卖点，疏于产品细节的把握，造成部分客户对项目的偏差认知,伟业中央公园新乡市第一家五星级酒店，市政府对面，和谐公园旁，享受多重便利配套,规划产品丰富，包含办公、商业、酒店、公寓和住宅五种物业形态，以新乡市第一家五星级酒店作为宣传噱头，着重突出与市政府隔路相望、毗邻和谐公园的区位配套优势,二期,一期,五星级酒店,酒店式公寓,沿街商业街,写字楼,配建独立商业,和谐公园,综合楼,地段 平原路与新二街交汇处，与市政府隔路相望，毗邻和谐公园，区位优越，区位配套优越。 产品规划 产品规划包括中高端住宅、集中商业、沿街底商，住宅产品以舒适居住为主，户型仅有从公寓到复式，产品线丰富，满足不同客户群体的购房需求；商业规划以市政府配套五星级酒店作为核心，辅以办公、集中商业，着重打造高端商务商业；园林以现代园林风格与外部和谐公园相呼应，社区环境优越。 价格 目前正在销售二期，价格4200元/左右，与片区其他项目类似，预计二期下一批房源价格将在4500元/水平。