2011金地佛山大良项目定位及物业发展建议报告132p.ppt

,深圳世联地产顾问股份有限公司 2011年12月,金地佛山大良项目 定位及物业发展建议报告,商业秘密声明,本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。,热点板块：新城区板块 板块特征：多盘进入尾货阶段，未来一年新项目空缺，估计集中供货以嘉信五期货量为主 典型项目：海岸星座、万科新城湾畔、兰乔圣菲、水悦城邦、嘉信五期 价格：9000-15000,南区,老城 南区,新城区,容桂,东区,热点板块：东区板块 板块特征：大良主力供货板块，诸多在售项目，但未来土地供应缺乏力度。 典型项目：海悦新城、明日华府、君御花园、西山上筑 价格：7000-9000,老城区板块：老城区城南板块 板块特征：目前新项目不多，仅靠雅居乐支撑，老城区基本断货。 典型项目：雅居乐、康格斯 价格：5000-8000,勒流,大良东区：本项目位于大良东区/居住环境成熟/配套成熟/无噪音影响传统高端项目聚集地,区域属性：大良东区，顺德传统热点高端居住区域；,项目属性：中等规模高容积率非强势景观资源 地王价格,绿化带,顺峰山,向东向北,向东向南,绿化用地：地块东南均有绿化带，除东乐路外，不得设置商业停车位。 建设用地：退红线后用地面积为37254.22。,桂畔海,楼面地价3890元/平方米，顺德土地单价楼王。,趋势研究,1,走在正确的道路上！,本项目的 属性定位。,视角1.顺德城市发展视角,视角2.顺德房地产发展视角,视角3. 豪宅发展规律视角,景,背,珠三角都市圈国家级经济中心： 国家首次明确珠三角经济圈的国家级发展定位，由民间升级为国家层面，广佛大都市成珠三角发展核心；,长三角大都市区,京津冀大都市区,珠三角大都市区,珠江三角洲地区改革发展规划纲要获国务院原则通过，国家首次明确珠三角五大定位： 1、探索科学发展模式试验区 2、深化改革先行区 3、扩大开放的重要国际门户 4、世界先进制造业和现代服务业基地 5、全国重要的经济中心,珠三角改革发展规划纲要明确提出： 强化广州、佛山的同城效应,携领珠江三角洲地区打造布局合理、功能完善、联系紧密的城市群。,顺德：广佛大都市南翼副中心 广佛珠澳经济走廊，未来将发展成为连接广珠澳的重要的城市工中心和经济引擎；,广珠澳经济走廊将发展成为珠江西岸重要的经济带，顺德位于广珠澳城市发展带，未来城市价值将日益凸显；,广佛都市圈,珠澳都市圈,深港都市圈,广珠澳经济走廊： 重点发展先进制造业、部分生产性服务业和生态休闲业,广深港经济走廊： 提供金融、物流等高端服务和生产性服务行业；,顺德,城市地位提升/产业升级率先启动成为广东综合改革试验区，立足三年内成为珠江西岸现代制造产业中心；,顺德出台“双核六轴”产业发展规划，推动佛山产业升级；立足三年内成为珠江西岸现代制造产业中心；,2011年8月，广东省委、省政府正式批复佛山市委、市政府，同意佛山市顺德区继续开展以落实科学发展观为核心的综合改革试验工作，赋予顺德区行使地级市管理权限 。,六高速引领顺德进入高速时代 太澳高速：完成78% 珠二环南环顺德段：完成53% 东新高速：完成43.3% 广明高速：完成招标 番顺高速：正在组建 佛开高速扩建段：完成12.31%,2011年实现3015交通圈打造： 环形快速干线：11年全线完工 佛山一环南延线：一期09年底 区内任意两个点的距离，开车不超过30分钟; 任何一点到境内任何一条高速公路，开车不超过15分钟,广珠城际轨道交通：2010年通车 轻轨建成后将把番禺、中山、珠海与顺德连成一线，顺德到三地的时间将提速至20分钟以内；,交通升级规划用两到三年时间构筑内畅外通的“顺德大交通”格局，2011年顺德全面对接广深珠澳；,新城南部行政文化和商务中心新城的商务、金融中心，沿德胜河两岸打造具有特色的运河都市；,中央商务区规划用地面积140万平米，范围是祥和路以东，碧桂公路以西，彩虹路以南，澄海路以北，占据新城区最佳路段，以商业娱乐和办公为主，未来新城中心区的建设重点片区；,南城作为新城的商务、金融中心和行政文化中心，并沿德胜河打造“一河两岸”城市景观带工程，表达一种现代运河都市的魅力；,城市升级40平方公里新城规划，邀请国际顶级设计单位，助推顺德迈入都市化发展快车道；,顺德新城位于顺德中心城区东部，总用地面积为40.6平方公里，包括桂畔海北岸、新城区、逢沙片区、苏岗范沙片区及碧桂路以东、南国路以北的范围、未来将规划成为30万人口的顺德中心城区城市综合体核心区。,新城北部核心高尚居住和生态区桂畔海景观工程启动，打造桂畔海“一河两岸” 生态、宜居的城市高尚居住核心区,桂畔海,桂畔海北岸将规划成高尚居住区，与现有东区板块对接紧密，依靠东区成熟的配套，共同打造未来新城的居住核心；,桂畔海景观带全长1000米，河畔建有4公顷的湿地公园。提升桂畔海景观带的环境质量，体现水绿带人文相融合的城市生态理念，将人文环境的建设与物质环境的建设放在同样重要的地位，创造人与自然的和谐氛围，,东区居住区,本项目,桂畔海高尚居住区,城市生态区,桂畔海,视角1城市发展 从广州、佛山到今日的顺德，我们聚焦大良 更高的城市抱负顺德新城，国际级的新城规划； 更美的城市景观桂畔海生态公园，全新的生态城市概理念； 一如当年的宝安新中心，快速崛起，成为代言深圳未来的新城名片,顺德崛起，大良金三角中心！,城市金三角,居住中心,生态中心,商务中心,本项目的 属性定位。,视角1.顺德城市发展视角,视角2.顺德房地产发展视角,视角3. 豪宅发展规律视角,广东省前三季度主要城市gdp统计,顺德近年来gdp增长率保持在10%以上，增长势头强劲，领携珠三角各城市，是佛山经济发展的主力； 顺德城镇居民可支配收入超越广州，仅次于深圳，达到珠三角一线城市水平。,整体市场：近年来gdp高速增长，城镇居民经济能力强，在珠三角仅次于深圳。,整体市场：处于房地产市场的发展期，区域市场相对封闭，整体均价低于佛山平均价格水平；,各镇高端客户流向别墅盘及豪宅项目，中高端客户流向城市化进程最快的大良资源大盘，各镇区中端客户依然是本镇市场洋房市场的主要受众。,顺德的房地产市场发展相对佛山较晚，区域市场主要依靠本地消化，目前整体价格水平低于佛山平均价格水平；,整体市场：相对佛山，顺德房地产发展速度较慢，长期处于供小于求，区域型市场的特征明显,08年顺德月均14.1万平米消化速度，09年1-9月份月均消化25.2万，上涨了79 08年住宅总销售量为169.34万平方米，09年19月即完成226.49万平方米。价格平稳呈上升趋势； 09年成交均价呈稳步上升趋势，9月份达到历史最高点5876元/平方米。 除08年外，市场一直处于供不应求状态，09年5月，销化量更是达到预售面积的5.67倍。,供应量,消化量,近二年，区域内中高端客户向佛山外溢现象明显,滨海御庭客户工作地点分布,滨海御庭客户来源：主要来自禅城和乐从，其中乐从客户占近3成： 从图表分析看：41%客户的工作地点在禅城城区内，其次31%的客户在顺德乐从工作，10%的客户在禅城城区工作。其他区域工作的仅占18%。,中信山语湖客户来源：顺德客户占20% ； 目前顺德客户的比例比较高，占20%，主要来自乐从、陈村和北窖，区域内高端品质项目缺乏带来的客户外溢，价格承受能力强，基本都买高价单位；,中信山语湖客户来源：,巨大机遇：未来大量品牌开发商进驻，区域内品质供应将迎来质的飞跃；,2006年下半年之前，顺德房地产市场还是顺德本土开发商的天下。随着外地开发商不断落户顺德，带来了全国各地房地产开发的先进理念和经验，顺德出现了越来越多由外地开发商开发的知名项目，外地品牌发展商有能力也一定会刷新顺德现有的产品模式及营销视野，改变顺德现有的市场格局。 外来品牌开发商将以其成熟的开发经验给本土开发企业带来强烈的市场“鲶鱼效应”冲击，同时也将进一步推动顺德市场快速前进。,视角2房地产发展 1.顺德房地产发展迅速，高端市场快速增长 2.顺德高端居住需求旺盛，当前外溢严重 3. 品牌开发商齐聚，未来高端品质大量供应,高端需求+品牌供应， 2010，顺德进入房地产跳跃发展期,高端需求被长期压抑，品牌品质供应将带来城市和房地产的快速增值，未来顺德房地产将进入跳跃性增长的阶段，城市增值，居住增值。,本项目的 属性定位。,视角1.顺德城市发展视角,视角2.顺德房地产发展视角,视角3. 豪宅发展规律视角,随着别墅的供应的减少，高端洋房将成为豪宅主流。,09年顺德在售中高端别墅项目统计：,豪宅市场发展迅速，成交价格增长速度明显高于普通住宅价格；,05-09年顺德区商品房平均成交价格,05-09年，顺德普通住宅价格一直徘徊在三四千左右，但豪宅市场价格增速明显，目前高端住宅价格突破1万/平米；,2005年底,2006年末,3500,6888,2007年,3008,2800,别墅价格（元/平米）,普通洋房价格（元/平米）,4385,2008年,8611,2009年,7000,9000,10000,9000,12000,3842,4512,高端洋房价格（元/平米),预计本项目入市时，中心城区处于高端豪宅供应短缺期，市场竞争小；,09年11月,10年1月,2月,3月,4月,5月,水样年华：预计11月推出首批单位，60-108方，共350套,雅居乐：二期约1000套，70-170方，五一首开，持续到10月份,海悦新城：11月推出388套，均价约8000元；明年全年供应量约800-1000套,兰乔圣菲：推售约50套空中别墅，收官之作,嘉信城市花园五期：09年年底推首批单位，后期将持续推新货（约15万方）,6月,苹果公寓：送装修，全复式loft公寓，首批64套，预计11月推出,明日华府：三期150-250方方主力户型，约200套，传闻已内部认购消化大部分；公寓单位预计元旦开售，现接受内部认购。,新城湾畔：09年底推出最后一批单位，70-110方，收官之作,水悦云天，联排+洋房，预计10年1月入市,保利项目，别墅+洋房，预计10年底入市,未来1-2年城区豪宅项目供应进入短缺期，在售项目海悦新城基本进入销售的尾期，而雅居乐二期将延续一期的中端路线，主打大社区和高性价比，与本项目不存在竞争关系； 龙光和保利项目预计10年入市，项目规模较大，未来将成为本项目主要的竞争对手,保利项目,大良新城区,东逸湾,本项目vs保利德胜河项目 大良容桂交界处，区域成熟度较低，周边配套稀少，但离容桂中心城区仅需5分钟车程；,本项目vs保利德胜河项目 北向一线江景资源，预计以180平米以上的大户型为主，少量别墅产品；,北面一线江景,南面靠山,北面：德胜河一线江景资源,南面靠山,地块内部,竞争策略：凸显城市价值,本项目vs龙光水悦云天 容桂临德胜河和容奇大道、一线江景但受噪音影响，预计以110-160平米产品为主，少量别墅；,龙光项目基本指标： 占地面积：83033.27平米 建筑面积：307222.1平米 容积率：3.7 楼面地价：1354元/平米 预计10年初入市，首推产品以首推的基本以110-120、130-160平方米的三房及四房为主，少量别墅； 周边城市配套相对缺乏，交通便利性一般,望江景观，但江面不宽,临路地块，有噪音景观资源较差；,望河地块，二线江景资源,竞争策略：超越竞争,本项目将面临资源型豪宅与都市型豪宅之争；,资源豪宅： 不可多得的自然条件 稀缺的景观资源占有 支撑资源型豪宅价值体系的基础；,都市豪宅： 位于城市核心，钻石级地脉， 顶尖城市配套占有， 奢域功能空间、奢华的装修,vs,成都：誉峰,杭州： 万象城悦府,广州： 誉峰、凯旋会,苏州： 环球188,南京： 国际广场、锋尚国际,重庆： 瑞安重庆天地、棕榈泉国际公寓,合肥： 国耀一方城,沈阳： 华润中心悦府,都市豪宅成为豪宅发展新风向标：,随着城市化水平的提高，城市价值不断放大，占据稀缺城市资源的都市豪宅成为继资源豪宅后的又一豪宅新趋势；,都市豪宅价值实现直接由城市等级、城市成熟度决定,但城市价值非传统认知豪宅体系，依托城市城市化水平，需要价值重建以及价值再教育,顺德当前城市化快速发展，城市价值逐渐凸显，豪宅都市化初步转型,世联沉淀：顶级豪宅的发展规律,顺德城市崛起,资源豪宅供应尾声,品牌开发商革新市场,富人区优质基因+金地品质保证 项目发展都市豪宅优势明显 顺德当前城市价值尚未成熟 项目需要重建城市豪宅价值体系,城市视角顺德崛起，大良金三角中心！,房地产视角2010，顺德进入房地产跳跃发展期,豪宅视角都市豪宅为豪宅终极转型，顺德豪宅都市化初步转型,项目都市豪宅必然发展市场机会与风险并存！,城市豪宅研究,2,项目价值体系。,都市豪宅的三种发展模式：1、产品模式 都市豪宅不同的发展模式具有不同的核心价值,都市豪宅的三种发展模式：2、服务模式 都市豪宅不同的发展模式具有不同的核心价值,w酒店,都市豪宅的三种发展模式：3、设计模式 都市豪宅不同的发展模式具有不同的核心价值,世联研究 城市高层豪宅模式,产品模式,服务模式,定制模式,调查问卷：共发出50份问卷，收回40份问卷，其中有效问卷35份，问卷有效率为70%；,深度访谈：本次客户深度访谈，共访谈客户19批次，主要以大良为主，部分周边镇区客户，其中本地大良人10人，周边镇区6人，外地人3人；,针对本项目，世联从09.12.2009.12.26对顺德豪宅客户进行问卷调查及深度访谈，并整理分析成报告。,置业关注点 项目区位,特征一：注重隐性的圈层，体现身份感，认可东区高端居住区的价值；,对于大良东区看法：,“东区都是有钱人的集中地，高档的商场集中地，而且远离工业区，顺德的工业区太多了，很多别墅都是靠近工业区的，躲都躲不了。 ” 卢女士 “不错啊！比较成熟，配套都十分成熟，是大家都想住的地方了，但是好像没什么项目了。现在价格都上来了，你们那块地肯定是做豪宅了。” 黄先生,本外地客户整体对大良中心城区比较看好，认可度高； 除别墅置业外，洋房置业成客户首选区域；,置业关注点 产品角度：户型创新,特征二：喜欢室内空间享受和创新的居住体验，对户型的内部空间和创新比较感兴趣；,您对豪宅的特殊功能的需求：,“可能只有在房间的舒适度上深化，家庭厅、多功能厅啊都很好 ” 岑生 “我觉得那种跃式的洋房就有点别墅的感觉，客厅要大，窗子都是那种落地的，这就有档次了。 ” 卢女士 “客厅要有60方，能做到中空就好。工人房要不要都无所谓，多赠送些露天地方给小朋友作活动空间” 张先生 “要是和别墅比较的话，把那些别墅特有的功能如鱼池啊，空中花园啊都能做起来，加上特有的高科技智能系统，肯定就会很多人中意的。 ” 黄先生,家庭厅和多功能房是客户最关注的功能空间，此外，鱼池、空中花园等创新的户型空间表现出较强的兴趣；,特征三：注重品质、对于自己认为有价值的东西不惜花大价钱，关注用材和公共空间的档次；,“顺德人还是很识货的，他们都喜欢去香港、国外买东西，喜欢对于好东西很认可，有时候客户不知道这牌子是咋回事，但是他知道是好东西，他就肯花钱” “顺德的有钱人对于自己喜欢的东西不惜花钱的，像我认识的又一个老板就是这样的，家里种了很多罗汉松，一棵好几万，还有养的进鲤加起来值好几百万呢，比房子好贵” 业内人士访谈 “立面的石材比较有档次感，海琴湾的立面我比较喜欢。 ” 卢女士 “材料当然是要用最好的，石材的材质是最好的 ” 张先生 “用石材，比较有档次，或者用碎石” 刘先生 “ 我认为豪宅就要象海岸星座那样，最好是一梯一房那种，做的到吗？工人房要和主人分开，大堂做的超豪华，富丽堂皇的感觉，顺德人喜欢啊！” “会所里室内恒温泳池比较有档次，健身中心要齐全，多种年龄段的人都可以享受。” 刘先生,置业关注点 产品角度：材质、公共空间,特征四：低调，不喜欢外在的张扬，对立面的喜好较为传统，不喜欢带装修；,客户喜欢的立面风格,客户对现代简洁风格的选择比例较大，占40%； 顺德自住客户对带装修不感兴趣，选择自己装修者占45%，,“顺德的有钱人其实是非常低调的，在大街上你根本就看不来那个是老板，我们售楼处经常有客户开着十几万的丰田车，但是一买就是几套房，眼睛也不眨下，那都是身价几亿” 业内人士访谈1 “所以你看顺德的街上开好车的一般都是司机，老板们就是去酒店也都是走后门，从来不大门进，一般很多活动去的也是下面的人，很少自己露面的。” 业内人士访谈2,置业关注点 产品角度：立面风格、精装修,客户对于精装修的选择,置业关注点 产品角度：硬件配置、会所,特征五：视野开阔，容易接受新事物，对高科技智能系统和会所服务比较认可；,“高科技智能一定会打动顺德人的，因为私密和尊贵他们最看重，好的东西就能有买家。” 张先生 “高科技智能很好，但是可能要和智能家具配套，比如电动窗帘、电话遥控空调等。安全系统很有必要，但是我还是不喜欢和人家一起上电梯。” 岑生 “私人酒窖私人宴会厅和俱乐部都很好，感觉就是有身份。物业的健康和商务服务都不需要。私家银行听起来是不错，提供保姆培训服务就好。” 黄先生,客户认为会所要有档次，能体现身份，但对于功能的需求较为分散，健身、室内恒温泳池、儿童娱乐、私人俱乐部、私家酒窖的等都比较感兴趣；,客户对于会所内功能的选择：,置业关注点 服务角度：物业服务,特征六：注重家庭私密，关注物业服务的安全性，但对个性化的服务不敏感；,健康服务：,商务娱乐服务,个性化定制服务,39%保姆培训、35%花草养护,50%不需要、30%旅游信息,37%不需要、25%24小时急救,“其实只要物业服务的细致到位，是不是就可以了，万科的服务多好啊，有礼貌，问什么都会细心的回答。” 辉哥 “物管关键是要能安全就好，其他的健康和商务服务我都不需要，感觉怎么都不现实的，就保姆培训和花草宠物等还行。 霍女士 “顺德人很注重家庭的私密性的，关注安全，对上门服务那些都很排斥” 业内人士访谈,项目客户属性描述,“他们是这个城市的财富拥有者，有着自己隐性的圈子，但十分的低调，不喜欢外在的张扬，甚至从来不开名车” “他们务实，但也喜欢附庸风雅。喜欢爱种罗汉松、养锦鲤，对于自己认为有价值的东西不惜花大价钱。” “他们传统、看重风水，但也视野开阔，容易接受新的事物，对于居住，喜欢有创新和不同的居住体验。” “他们有较强的家庭观念，注重家庭私密，十分在意安全性，尤其对于物业服务。”,为佛山城市财富阶层打造， 低调而奢华的生活场。,生活是奢华的，我们强调对生活的极致享受。尺度的奢华，空间的占有便是身份，财富的象征。无论是私人的或是公共享有的，阔绰是第一标准。享受的奢华，私人的、超越常规的服务升级就是奢华的核心内涵。 但，在精神层面的追求，我们是内敛与含蓄的低调。没有贴金贴银的立面符号，朴素质朴却又沉稳的建筑形象是更为厚实的为人标准；没有欧式显贵的园林元素，郁郁葱葱曲径通幽的意境是更为深沉的精神取向。所有阔绰的尺度、奢华的体验隐在内部 贵而不显。低调奢华。,项目命名建议1：,紫,园,命名解析：紫，取义“紫禁城”之“紫”，象征中国传统皇家的身份感、尊贵感与极致的高端奢华。单取“紫”而将显赫、权贵完全隐藏，贴合项目低调的奢华的形象与气质内涵。 紫园，借力于上海的第一豪宅，同时强调项目的豪宅领导者地位,金地,项目命名建议2：,云,邸,金地,命名解析：云，意指项目高耸如云的景观视野，同时借意表达项目的超高层建筑形式。邸，官邸，仍是身份、财富的象征，而云里的官邸，隐为大成，表达项目的形象实质低调的奢华。,位于中关村核心区，清华东、国之文脉，结合北京的城市特征打造城市之巅低调、贵气的奢华豪宅；,针对本项目的重点参考北京唐宁one,建设总用地近5万平米，是中关村核心区最后一块居住用地，紧邻清华大学东校门；,北京唐宁one 品质用材堪比卢浮宫的经典法国石灰石做建筑用材,石材经典“法国石灰石”用材 龙湖唐宁one在法国腹地买断两座矿山，采用世界石材经典“法国石灰石”作为建筑用石，使法国财政部和卢浮宫的建筑用材；,经典 art deco 艺术 用典雅的建筑之美与北京内敛的城市之美彼此融合，高华中不失朴真谈雅的文化真义；,北京唐宁one 移植美国上流社会境遇的尊贵会所服务；,都会中央、名品商业街 龙湖唐宁one规划有下沉式广场和精品购物廊，以步行街区的形式，打造城市中央专属的国际消费特区；,移植美国上流社会境遇的顶级会所 会所设计成一个现代主义的玻璃建筑体，地下一层设立以养源修心为主，以上流沙龙为仪制的高尚私人俱乐部，提供五星级的皇家体贴服务；,北京唐宁one 大师级园林全冠移植名贵草木，打造森林溪谷,日本景观设计大师户田芳树先生执笔，访遍中国名山大川，以全冠移植的精艺移植来上千种名贵花木；,流水曲径，连接不同高度的建筑，大大小小的厅堂朝着景观敞开；,景观设计中设想了家族的观念，让家族成员通过环境融合在一起；,园林设计中运用了大量的茂密的树植，保证低层单位私密性的同时消除高层建筑带来的压迫感；,北京唐宁one 尊贵户型设计平层别墅设计，凸现尊贵礼仪；,户型：360平米 将别墅的三大功能：沙龙会客、家庭空间、豪华起居的立体形制摊平在一个大尺度的平面上，打造 “一户为尊，八景同辉” 的极致呈现； 客卧套房设计、主客分区； 主卧带超大景观台、景观浴室，超大衣帽间设计，总统套房级打造； 10米景观面宽、设置会客厅和家庭厅； 私家电梯厅，主仆分离、中西厨设计；,两路分序的空间流线设计，打造别墅级体验，特制圆厅的三进礼仪，凸显尊贵享受；,主卧区,客卧区,北京唐宁one 科技智能博物馆级安防系统，智能家居系统；,四大安防系统，打造博物馆级安防体系 周边安防系统：在园区围墙设置主动红外对射探测器，配合布置于周边的电视监控摄像机； 电视监控系统：周界全面设防，全区无盲区和死角； 在线巡更系统： 门禁系统：一人一卡，通过门禁系统和对讲可视系统甑别业主；,智能家居管理系统: 运用电脑可远程操控家中的影音、照明、电动窗帘、空调等家用设备，体现未来质感的数字豪宅生活；,针对本项目的重点参考广州华标品峰,位于滨江东绝版地块，以完备的高科技智能化析系统引领创新的城市居住体验；,项目位于海印桥、江湾桥之间，是双桥间最后一块建筑用地，地块紧邻大元帅府， 户户临江，远眺白云山，近看二沙岛。,广州华标品峰 集世界品牌之大成的人性化智能家居管理系统；,人性化细节设计给孩子一个吵闹的空间 为保证楼上楼下的业主之间没有噪音干扰，专门在地砖下铺设了先进的隔音地层；同时还贴心地设计了地热系统，减少江景的阴凉气,源自世界顶级家居品牌 选用世界顶级家居品牌honewell（霍尼韦尔）hs-7000系统，利用epon技术光线，以集成，可延展系统方案，实现家居生活子系统；,顶级安防配置 美国白宫同一品牌安防系统，在小区内设置了380多个电子眼、24小时电子保安巡逻。 灯光自动控制系统可以预设多种的场景模式，其自动记忆功能将在住户到达时及时启动照明。 先进的紧急呼叫系统可通过无线电按钮即时向保安及住所发出报警信息。,广州华标品峰 全方位立体安防系统，打造私密无忧的生活环境；,广州华标品峰 地下5层智能化管理的高级停车场；,广州仅有的智能管理的地下5层停车场； 电子引导系统；led车位显示牌、方向指示牌； 超声波车位探测器：精确测量每个车位停车情况 地感探测器：通过地感线圈收集信号、判断车辆行驶方向； 不停车出入系统；进出口自动发卡计费；,针对本项目的重点参考上海御华山,上海御华山：位于上海城市核心绝版地段华山路，以奢华尊贵的会所服务著称；,项目地址：位于静安区华山路328号 项目类型：超高层 建筑面积：总建筑面积25000平米 容积率：5.9 物业类型：地下3层和地上39层高的建筑 单位数目：52 户 均价：9.5万/平米,建筑设计师：姚仁喜的“大元设计” 以设计奢华五星级精品酒店而享誉全球的公司担任大堂和i会所的室内设计,上海御华山： 功能齐备而奢侈的会所空间，提供“夜宴”式定制服务；,会所功能设置： 法国著名酒庄红酒、香槟；咖啡吧、雪茄吧，拥有顶级音响系统的超大型ktv系统，水晶灯餐厅、商务会所； 24小时会所全方位使用，提供20人左右的顶级私属家宴； 24小时专属保安及超过30人的专业私属服务团队等私属定制以满足奢华需求为主，,水晶灯餐厅,咖啡吧,商务会所,酒窖,建立本项目超越市场的都市豪宅的价值体系,品质用材、森林级园林,别墅级的户型享受,1.基本的配置：以“唐宁one”为参照点,2.提升的配置：以“华标品峰、御华山”为蓝本,人性化的家居/安防智能系统,尊贵的会所功能服务,打造高品质的都市豪宅生活！,尊贵、奢华的公共空间打造,车库智能科技体系,项目户型面积,3,项目户型定位,顺德市场视角,目前顺德城区高端洋房主力面积区间160-240平米，畅销总价区间150-300万； 镇区联排别墅主力走量区间在300-400万,1,150-300万,300-400万,400-600万,典型项目1：万科兰乔圣菲 二线江景，主力面积175-210平米，主力总价180-250万，通过赠送面积达到200-240平米，销售快速；,销售分析： 2008年11月推出47号楼叠墅产品，三层复式，300平米左右，共61套，由于产品创新，赠送大，客户认可度高，销售速度迅速； 09年推出53号楼， 135套，含增送面积210-220平米，目前剩余6套，均为5楼以下的低层产品，销售均价1.0-1.1万/平米；,万科兰乔圣菲 户型创新，后期通过花架搭板的方式赠送，实用性强，赠送面积大，附加值高；,通过后期搭板,典型案例2：海悦新城销售验证 200-240平米单位资源强势，走量较快，200平米以下小面积走量快，160-180平米总价相对高走量较慢；,200平米以上销售分析： 2009年11月推出二期二批，其中200-230平米大户型东向一线江景，截至目前高层单位基本消化完毕，剩余单位均为3层以下的低楼层单位：总价区间180-210万；,200平米以下销售分析： 畅销产品：120-130平米3/4房，看园景单位； 滞销产品：160-180平米4/5房，看园林景观，但由于面积大，总价较高，销售速度相对较慢；,客户情况： 200平米以上客户以高端换房客和投资客为主，看中稀缺的景观资源，客户经济承受能力强，对总价项目不敏感；200平米以下客户主要为城区的改善性换房客户，价格承受能力有限，对总价敏感；,套内面积：176平米 建筑面积：216平米 户型方正，开阔空间，层高3.1米 独立衣帽间、卫生间 270度观景大阳台等豪华配套 赠送面积：12.27平米,赠送一半面积,典型案例2：海悦新城销售验证 200平米以上户型赠送面积相对较小，影响了价值实现，目前均价在9000元/平米左右；,赠送面积约6.5平米,赠送面积约5.3平米,典型案例3：海岸星座销售验证 项目主力面积区间330/350平米，单价1.1-1.5万/平米，强势配套和资源启动，总价350-550万，开盘售罄；,规模：占地25000平方米 ，总建面50000平方米，容积率2.0 项目主要卖点是：江景资源、稀缺型产品、喜来登酒店； 产品：330-350的四房/五房产品，共150套；,户型配比：,户型特点： 双套房设计、主卧奢华打造，待书房、超大衣帽间，带超大入户花园； 私家电梯直接入户 主仆分开入户；处处体现居住的尊贵感和舒适度。,海岸星座户型： 高赠送率打造高附加值，赠送面积达50平米，主卧奢华打造体现尊贵性；,海岸星座典型客户分析： 大部分客户具有别墅居住经验，多套物业，认可项目的稀缺价值，置业目的以提高居住档次、身份标签和资产工具为主；,典型客户语录： 陈先生 顺德本地人,53岁 职业：企业老板，身价过亿，拥有诸多物业。 目前居住地：在乐从佛奥 客户语录： “这里的房子很好啊，主要是看中这里的江景还不错，而且还有喜来登酒店，很国际很气派，跟其他的比起来档次就是不一样，我觉得很值得” “先放着吧，有需要了就住，我现在有别墅住啊，别墅比较宽敞么，不过这个也挺大的，洋房的话是要大一点才舒服，不住放这说不定还能升值，这样的房子少，有升值潜力的；”,顺德市场小结：,目前顺德城区高端洋房主力面积区间160-240平米，主力走量总价区间150-300万； 镇区联排别墅主力走量区间在300-400万,市场畅销产品的赠送率普遍较高，在15%左右，高附加值产品容易实现高价值；,200平米以上（含赠送）有资源支撑，容易实现高价值，180平米以下产品客户总价敏感度高；,50平米,60平米,70平米,广州,80平米,上海,北京,参照豪宅视角,以豪宅房均面积分析，佛山豪宅房均面积逐年放大，目前房均面积在50-70平米；,4房=200m2，280m2 5房=250m2，350m2,佛山,04-05年 40-50 为主,07-08年 50-60 为主,09年 50-70 为主,2,佛山一线豪宅主力面积180-300平米，主力走量的总价区间170-300万，有强势资源和产品的项目走量较好； 东平板块联排的畅销总价区间350-500万，,170-300万,350-500万,150平米3房特点: 1、超大赠送面积，相当于189户型； 2、12.1米宽南向露台 3、户户朝南、一线江景,174平米3房特点: 1、超大赠送面积，相当于 236户型 2、6.4米宽客厅 3、14.3米宽南向露台 4、户户朝南、一线江景、中心园林景观,典型项目滨海御庭 户型整体上以200平米以上产品为主，小面积单位通过高赠送实现性价比，并保证社区大户型的纯粹性,户型特点： 建筑面积：276平米3房 超大赠送面积85 ，相当于361; 18米宽露台;户户朝南、一线江景; 8.8米星级大堂智能电梯直达私家花园。,滨海御庭 楼王276平米，赠送面积达85平米，高赠送实现项目高附加值；,借鉴一线城市豪宅的产品面积关系：,300-450,450-750,250-450,450-550,250-350,350-800,180-300,270-370,290-310,200-250,以一线城市豪宅面积为上限： 主力250m2，350m2 ，楼王350m2，700m2 ； 比准深圳、佛山豪宅面积： 主力200m2，250m2，楼王270m2，370m2,豪宅市场小结：,佛山豪宅房均面积逐年放大，目前房均面积在50-70平米；,佛山一线豪宅主力面积180-300平米，主力走量的总价区间170-300万； 东平板块联排总价350-500万，有强势资源和产品的项目走量较好；,以一线城市豪宅面积为上限，比准深圳、佛山，主力面积200m2，250m2，楼王270m2，370m2,通过赠送的方式在保证面积的同时控制总价，实现较高的性价比；,豪宅客户视角,3,客户对面积的需求较大，200平米以上占56%；,客户对本项目单价的预期,客户购房意向面积,客户接受总价范围,单价在1.21.4万占42%，1万元以下占32%，1.4万以上客户基本未能选择，说明客户对后期价格期望值不高，亦或是不期望价格上涨过快。 客户对总价接受度明显趋于保守，200300万总价占50%，100200万甚至占到38%。,200300平方米为客户意向最大的面积区间占到46%，300以上10%，180200面积段客户需求亦占到19%。 客户需求面积段一贯保持大的传统，但与之而来的单价及总价需求不协调，说明需求面积段的自住属性与洋房置业的投资属性的相冲不一致。需要后期引导；,中心城区购买高层的目的,客户对套房数的要求较高，42%的客户要求3套房，38%客户要求2套房；,客户在置业时最关注的功能空间是,顺德客户最关注的功能空间是客厅和主卧，两者比例占到62%，其次关注的是餐厅。客户对卫生间的需求集中在主卧卫生间功能上,38%的客户表示需要2个套房，约42%的客户表示需要3个套房；2个套房是基本需求。,客户对套房个数的需求：,客户对工人/保姆房的需求：,顺德客户对工人/保姆房需求占到47%，加上无所谓32%总比例占到79%。,典型客户访谈别墅客户 别墅居住体验，需求大面积，主力需求面积在200-300平米；,客户基本资料： 刘先生，40岁，大良人 客户对居住现状意见： 我知道金地地产，感觉大地产商的产品品质有保证。佛山的项目没有去看过，不好评价。我住别墅，感觉空间大呗！ 我还想买套洋房，也就是在那几个项目里选择吧，我想要的面积是200250平米，要拥有5个房带工人房的那种。250300万的总价可以接受，差不多吧？,客户基本资料： 霍女士，50岁，禅城人 客户对居住现状意见： 知道金地地产，也是全国四大房企，但是觉得产品立面很好看，但是不实用，不符合顺德人的居住要求。我也是住的别墅，就是私家花园大，舒服。 面积起码200以上，客厅起码要有60方才算豪，工人房也要有。不会选择带装修的房子。天湖郦都就很好，但是我说不上来好在哪里，就感觉让人很舒服，客厅也很大气。健康和商务服务我都不需要，感觉怎么都不现实的，就保姆培训和花草宠物等比较可行。,典型客户访谈回归型客户 顺德外溢的高端客户，有别墅居住经验，关注景观、产品和品质，对面积的需求大，在300平米左右；,滨海御庭典型客户： 余生，56岁，乐从人 客户对居住现状意见： “我之前已经买了别墅了，但是觉得这洋房挺不错的，看江景很好，所以就想再买一套，我当时就只考虑楼王那栋，那个看江景舒服，房间也够大，其他的太小了点，起码要200-300吧。洋房就是这不好，一家子人住就有点小，所以我们都喜欢别墅；” “这个价格还是挺贵的，我主要是觉得景观和房子都挺好的才想买，现在顺德的房子也就7-8千，但是顺德的房子没有这个品质好，而且大开商业比较可信，这里离家也挺近的，反正无所谓啦，买了就当放着吧，还能升值”,滨海御庭项目经理访谈： “我们这里还是有很多的顺德客户过来买，主要是来自乐从的，因为离这里比较近，这些客户都是手里有好几套的房子，别墅的、洋房的，很多客户是买了我们的别墅又来买洋房的； “很多是因为顺德没有什么好的房子就跑过来了，主要是看中景观和产品，对户型的要求很严格，而且我们是大开商，品牌也好，一般都是要大面积，我们的楼王多的很多，小的像、的基本都是些公务员，很少老板买的；,典型客户访谈洋房改善客户 面积需求相对分散，主要需求在150-200平米和200-300平米；,客户基本资料： 卢女士，35岁，大良人，银行支行行长 客户对居住的意见： 我现在住的不是别墅，但是别墅住的感觉还是私家花园大，舒服啊！房间空间又大，顺德人家族人口都很多，老人小孩一起住，也只有别墅才能容得下，洋房对老人来讲就困难点。 我对高层洋房暂时没有想法，若是一定要买的话，意向的面积是180200平米左右。总价也就是100200万吧！,客户基本资料： 裘小姐，40岁，广西人 客户对居住的意见： 我没有住别墅，是小区商品房，别墅的空间感是洋房做不出来的 我看的楼盘不多，康格斯的房子很一般，而且物业又那么差，本地人也不会买的，外来打工人比较多。未来东区价格不知道会到什么档次，看到时候的行情吧，我会再次选择的，面积150到200就可以了，也是用来投资的，其他的具体没怎么考虑，有升值空间就好。,客户基本资料： 黄先生，33岁，北滘人 客户对居住现状意见： 我住的是洋房，别墅嘛都是有钱有身份人住的，面子够。现在的年轻人都喜欢出来住，小孩也不需要老人带，所以房间数不需要太多，有的人都把四房改为三房，一间做成主卧的书房来用。 洋房还是选择城市中心比较好，别墅社区里的就像捡来的孩子那样，所以我选肯定是东区的洋房，面积要大，200250平米，主要是投资，因为地块少项目越来越少了。价格不要太贵，不然不如买别墅。,典型客户访谈洋房改善客户 面积需求相对分散，主要需求在150-200平米和200-300平米；,客户基本资料： 顾女士，56岁，大良人 客户对居住现状意见： 我没有住别墅呢！我觉得别墅就是稀缺导致的人人追捧，当然有天有地，空间感强是洋房没的比的，但是少的有价值的东西顺德人都会抢。 相比来说东区的价格就比较贵了，800010000就差不多可以了。我想买那边的洋房，但是关键是看到时候的价钱，面积250300，可能会自己住，但大部分还是投资为主。,豪宅客户调研小结：, 客户调研豪宅客户面积需求普遍较大，其中需求200平米以上的客户占到了56%；,别墅回归型客户面积需求较大，基本在200-300平米；,洋房客户面积需求两端化，部分需求在150-200平米，部分需求在200-300平米；,本项目城市公寓豪宅产品定位：,3、基于客户调研的面积区间200m2,300m2,主力=200m2，250m2 楼王=270m2，370m2,1、基于顺德市场畅销产品的面积区间定位160m2，240m2,2、基于佛山畅销面积区间180m2,300m2,4、基于一线城市豪宅的面积区间,项目物业发展建议,4,项目城市豪宅品质打造,city apartment的理想 规划实现,the leader,项目的限制与突破,项目基本经济技术参数 占地面积：43264.66万平米 容积率： 3.0 建筑面积： 129794万平米 覆盖率： 20%,本项目的重要约束条件： 地块限制：限高150米/容积率3.0/覆盖率20% 北部西南部高层的视线遮挡,planning,建筑规划体现高端形象,a,b,项目地块分析,项目规划布局,c,项目产品分布,在高层遮挡面放置小户型 沿绿地和中心景观面可放置大户型,地块平面分析：,绿化带,16f,建筑设计大厦,明门豪苑,驹荣路,立田路,桂峰路,东乐路,驹荣路与东乐路为城 市两条主要道路，对本 项目存在一定的噪声影 响； 立田路与桂峰路为两 条次要的道路，周边片 区相对成熟；,地块的东北方向有桂畔海的二线江景资源，南面有新领域运动公园，但景观资源不强势，依靠内部造景来实现；,地块平面分析：,17f,明门豪苑,16f,绿茵花园,7f,新领域 运动公园,桂畔海,桂畔海,思路1：全部为高层，空间通透,plan1:全部为高层，考虑空间的通透性，但相互间遮挡较为严重，同时梯户比较高。,planning,建筑规划体现高端形象,a,b,项目地块分析,项目规划布局,c,项目产品分布,34f,项目规划布局,思路3：两栋超高层，5栋高层，景观最大化，造价低,plan3:与方案2相比，本方案在景观、舒适度等方面均相差不多，但相比造价低很多，更经济。,超高层,建议：综合比较，选择plan 3超高层+高层,思路2：全部为超高层，景观最大化,plan2:全部为超高层，景观能得到最大化利用，覆盖率低，空间舒适，符合豪宅标准，同时保证日照、无自遮挡。 劣势：造价费用相对较高,45f,30f,30f,45f,30f,30f,30f,1-45f,1-30f,1-30f,1-30f,1-30f,180平米,210-220平米,300-320平米,planning,建筑规划体现高端形象,a,b,项目地块分析,项目规划布局,c,项目产品分布,方案一,45f,30f,30f,45f,30f,180平米,210-220平米,300-320平米,planning,建筑规划体现高端形象,a,b,项目地块分析,项目规划布局,c,项目产品分布,方案二,30f,30f,planning,建筑规划体现高端形象,a,b,项目地块分析,项目规划布局,c,项目产品分布,日照无法满足,项目产品分布表:,city apartment的理想 立面、公共空间、科技、园林、会所、商业,the leader,立面风格,a,外立面采用artdeco风格，形象鲜明,能够体现尊贵感和挺拔感，含蓄而不张扬。,artdeco风格古典的奢华,artdeco风格采用分段式方式，使得整个立面能够形成典雅、庄重的造型，底部基座部分的设计可采用特定符号或花纹，形成整个项目的特色。 另外考虑广州客户对于立面风格的喜好，建议在低层近人面增加部分石材，增加立面的品质感和尊贵感.,artdeco特色的外立面：基座部分采用特定花纹或造型处理，形成项目特色符号。,品质化外立面：在客户能够感知的一二层采用石材进行打造，给客户传递高品质感。,由于采用普通涂料容易开裂，导致后期品质降低，因此，建议在客户能够感知的一二层，立面材质采用：高品质的石材，注意特殊的防裂处理，力保3-4年销售周期内不会开裂、并有保温节能功能；,同时减少砂浆勾缝的宽度，提升整体立面效果；底层吊顶、门框、墙面可运用石材进行手工拼花，提升近距离的观感。,设计案名或logo，做为立面的符号展示，形成特色要素，提升项目的专属感和品质感。,符号化立面：形成项目本身的logo和案名，作为立面必不可缺的要素。,b公共空间，架空层设置到各栋的入户大堂,汽车大堂：停车后经由地下大堂进入电梯。地下大堂拥有自然采光，透气等功能。,豪华车库大堂“双大堂”（车库/入户）设置，增加客户身份感、尊贵感,司机休息室,外部空间,在每栋楼的前部设置奢华的五星级酒店入户大堂，配以豪华的装饰与点缀，彰显豪宅气势。并以顶级物管及服务人员，为业主提供最为便捷、高效的服务。,每栋楼设置一个入户大堂,五星级酒店入户大堂,科技,体现,新奢主义,的生活品质,c,建议不带装修，把安防系统做到极致。,保证高品质的安防系统，缔造社区安全感 小区周边：安全防护系统、低楼层防攀爬系统，红外线报警系统 停车保安：汽车自动防盗识别系统、意外情况紧急报警系统、出入口自动识别系统 周边安防系统：在园区围墙设置主动红外对射探测器，配合布置于周边的电视监控摄像机； 电视监控系统：周界全面设防，全区无盲区和死角； 在线巡更系统：先进的电子巡更系统，24小时不间断值班巡逻，对重要部位及路口进行监控； 门禁系统：一人一卡，通过门禁系统和对讲可视