上海恒盛尚海湾规划建议（64页）.ppt

正大广场,鹏利海景,汤臣一品,花旗大厦,香格里拉,1996年 “宁要浦西一张床，不要浦东一间房”,昨日,今日,尚海湾,精品百货,滨江中心,凯宾斯基,豪宅富人居,五星级酒店,城中城,百货商场,c b d,5a写字楼,超级豪宅,城中城的核心价值,汤臣一品 汤臣集团,花旗大厦 花旗集团,香格里拉 香格里拉集团,正大广场 正大集团,恒盛集团 尚海湾,恒盛集团 凯宾斯基,恒盛集团 滨江中心,恒盛集团 精品百货,恒盛集团 滨江7号,鹏利海景 中粮集团,=,=,=,=,=,汤臣集团,明日之后,五大枭雄造就今日浦东辉煌 恒盛集团奠定明日浦西荣耀,= 恒盛集团,+ 花旗集团,+ 中粮集团,+ 正大集团,+ 香格里拉集团,change,we want to,酒店 5stars hotel,姓名：凯宾斯基 血统：德国 体型：中等规模 知名度：世界级 性格：保守稳健型，企图心不足，战略布局较模糊 在华经历：目前建成8家，分布在国内主要的商务城市,楼层：地下3层，地上1-40层 配套：超五星级 房间数：24间/层，35层，共840间 房间规模：70平米标准间，得房率65%，净面积45.5平米,按1-5年75%的入住率，6-10年85%的入住率 投入：1,348,830,000 贴现率：10% 产出：513,655,034 收益：-835,174,966 回报率：-62%,10年财务预测,change,楼层：地下3层，地上1-28层 配套：超五星级 房间数：24间/层，23层，共552间 房间规模：70平米标准间，得房率65%，净面积45.5平米,楼层：地上29-40层 配套：超五星级 房间数：8间/层，12层，共96间 房间规模：200平米 豪装修：10000元/平米（世界一流品牌）,第一州杯世界中心大厦 洛杉矾,德克萨斯商业大厦 德克萨斯,里程碑大厦 横滨,南威克街311大厦 芝加哥,部分案例,上海明天广场,重庆长江国际,无锡凯宾斯基,change,10年财务预测,1-28层10年财务预测 按1-5年80%的入住率，6-10年90%的入住率 租金价格:180美金/天 投入：1,055,010,000 贴现率：10% 产出：358,954,217 收益：-696,055,783 回报率：-66%,1-40层10年财务预测 按1-5年75%的入住率，6-10年85%的入住率 租金价格:180美金/天 投入：1,348,830,000 贴现率：10% 产出：513,655,034 收益：-835,174,966 回报率：-62%,前,后,change,投报率-4%,29-40层出售财务预测 按装修成本10000元/平米，售价60000元/平米计算 投入：372,172,000 产出：1,098,299,160 收益：726,127,160,+,= 总收益: +8.65亿,明细见附件一,超豪宅 luxury house,平面,立面,建材,景观,配套,超豪宅的价值认同,地段,管理,规划,席位,会所,迎宾,规划,生活,入户,围墙,客厅,餐厅,主卧,次卧,卫浴,休闲,品位,会所,领航世界的伟大ceo在此相聚,滨江7号,席位逾1000户,泛会所,商业分散,动线影响私密,原规划：,change,财务预测,均价：45000元/平米 14#-16#：均价35000元/平米 体量：14#-16#合计81638平米 9#-13#：均价50000元/平米 体量：9#-13#合计123224平米 总销金额：90亿元,前,后,change,收益：+36亿,明细见附件二,均价：65000元/平米 精品公寓：均价50000元/平米(装修4000) 公寓体量：14#-16#合计81638平米 江景豪宅：均价80000元/平米(装修8000) 豪宅体量：9#-13#合计123224平米 增加成本：13亿元 总销金额：139亿元,办公 office,5.36,change,酒店,办公,财务预测,6-37层10年财务预测 按1-5年75%的入住率，6-10年85%的入住率,其中装修成本6000元/平米 租金价格：180美金/天 投入：807,015,000 贴现率：10% 产出：469,627,460 收益：-337,387,540 回报率：-42%,前,后,change,投报率+113%,两栋酒店会相互竞争，同时降低入住率。,明细见附件三,6-37层10年财务预测 按10年平均85%的入住率，其中装修成本2000元/平米 租金价格：12元/平米/天 投入：591,811,000 贴现率：10% 产出：1,014,764,664 收益：422,953,664 回报率：71%,收益：+7.6亿,商业 commerce,gdp效应：日本1970年的gdp为73.3万亿日元，世博会的gdp效应在全国约占2.1%左右 就业机会：大阪市和大阪府的就业人口比率分别达到64.14%和63.45%，比1965年增长14个百分点。,1970年日本大阪世博会,gdp效应：德当年德国gdp上产生的效应为170亿马克，在德国全国gdp的效应接近0.26%。 就业机会： 为德国提供了10万个工作机会（包括管理、直接参与、经营、安全保卫、文化娱乐等方面）,2000年德国汉诺威世博会,2010上海世博会,透明,公平,公正,自信,世界将面临一个更开放的中国,主裙房引进精品百货：,精品新光三越,精品太平洋sogo,西武百货,change,地上商业类新天地式,change,地下一楼业态： 国内名设计师专柜,change,地下二楼业态： 世界知名品牌厨房用品及卫浴设备,change,明细见附件四,前,说明：以下市值都是根据年回报率7.5%反推而来。原规划中，南塔北塔都是酒店，我们认为产生恶性竞争，将两者的入住率分别调低至1-5年65%，6-10年75%来计算。,change,后,附加值,豪宅富人居,五星级酒店,城中城,百货商场,c b d,5a写字楼,超级豪宅,凯宾斯基豪宅，甲级办公室，精品百货，现代广场+地下街，商务住宅，超豪宅,change,产