2011年1月上海城开南方商务区商业中心项目市场分析及定位.pdf

1 上海，2011年01月 城开南方商务区项目定位 2 城郊商业蓬勃发展，本区域商业结合 大型交通枢纽、地区公共活动中心、 大型商务区和居住区等建设，在能级 提升的基础上，项目将迎来全新的发 展机遇。 背景链接上海市商业网点布局规划纲要（2009年-2020年） 12个市级商业中心 22个地区级商业中心 项目所在地 南方商城商业中心 项目所在地 南方商城商业中心 上海市商业网点布局规划上海市商业网点布局规划 “规划” 将市郊之间的商业提升至“区域级商业中心”的级别高度，给这些区域的商业带来全新的 发展机会。 传统意义上的城市中心在不断外扩 非传统市中心内住宅小区及写字楼的兴起， 带来大量的人口导入，刺激了区域商业的 发展。 区域级商业中心辐射影响力升级 已经跳脱一般意义上的“邻里中心”，不仅 为所在区域居住或办公人群服务，更将通 过业态、购物环境、消费档次的合理定 位，吸引上海各区域的消费者。 规划意义 区域利好 3 南方商城 商业中心 南方商城 商业中心 现有10个： 南京东路商业中心、 南京西路商业中心、 淮海中路商业中心、 四川北路商业中心、 徐家汇商业中心、 张杨路商业中心、 豫园商城商业中心、 五角场商业中心、 新客站不夜城商业中 心、 中山公园商业中心 新增2个： 新虹桥商业中心、 中环商业中心 近期建设和完善17个： 老西门商业中心、 打浦桥商业中心、 长寿商业中心、 大宁商业中心、 大华商业中心、 庙行商业中心、 淞宝商业中心、 控江路商业中心、 南方商城商业中心、 北外滩商业中心、 曹家渡商业中心、 塘桥商业中心、 张江商业中心、 三林上南商业中心、 外高桥商业中心、 金桥商业中心、 川沙商业中心 远期规划新增5个： 北蔡商业中心、 金杨商业中心、 上海大学（宝山校区） 周边地区、 徐汇滨江地区、 闵行九星地区 12个市级商业中心22个地区级商业中心 项目所在区域在“规划”中属于近期重点建设和完善的地区级商业中心，政府高起点的规划定位方 向及相应的政策及资源倾斜将为南方商务区建设提供有力的定位支撑。 规划详情上海市商业网点布局规划纲要（2009年-2020年） 五角场商业中心五角场商业中心 南京东路商业中心南京东路商业中心 淮海中路商业中心淮海中路商业中心 四川北路商业中心四川北路商业中心 中山公园商业中心中山公园商业中心 不夜城商业中心不夜城商业中心 徐家汇商业中心徐家汇商业中心 豫园商城商业中心豫园商城商业中心 张杨路商业中心张杨路商业中心 中环商业中心中环商业中心 新虹桥商业中心新虹桥商业中心 南京西路商业中心南京西路商业中心 扩容商业中心，完善区域服务配套功能 控江路商业中心控江路商业中心 大华商业中心大华商业中心 大宁商业中心大宁商业中心 打浦桥商业中心打浦桥商业中心 外高桥商业中心外高桥商业中心 庙行商业中心庙行商业中心 曹家渡商业中心曹家渡商业中心 淞宝商业中心淞宝商业中心 4 上海市商业网点布局规划纲要、 上海市商业分级设置规范 地区级商业中心综述 服务于一定的城市区域或人口， 与交通枢纽、旅游景点、居住区、商务楼宇相结合， 以满足区域内购物、餐饮、休闲、娱乐和商务活动等综合消费为主， 形成规模中度集聚、服务功能完善、行业业态齐全、具备一定集聚和辐射能 力、服务范围为广域性的综合商业功能区。 地区级商业中心定义及综合指标 功能特征 综合指标 服务对象 本区域内常住 人口和各类外 来人群 日客流量 达到约20万人 次 商业集聚度 聚集在不少于8 公顷的区域范 围内 商业体量 商业设施建筑 面积约为20- 60万平方米 集群式形态、多业态集中 满足区域内居民和各类外来人口的购物、餐 饮、娱乐、文化、休闲等综合消费需求 商业与商务相对集 聚 商业与交通协同配 套 概念内涵 通过引导购物中心、百货店和大型超市等大型商业网点的合理集聚， 使地区级商业中心成为区域内居民综合消费集聚地。 作用力：提升集聚力、发挥集群效应 5 七宝地区商业中心（区级商业）： 商圈范围：七莘路漕宝路节点区域，以七宝商城、乐购卖 场和汇宝购物广场。 消费群体定位：周边社区居民 辐射范围：达到七宝、九亭及本闵行的部分区域。 七宝地区商业中心（区级商业）： 商圈范围：七莘路漕宝路节点区域，以七宝商城、乐购卖 场和汇宝购物广场。 消费群体定位：周边社区居民 辐射范围：达到七宝、九亭及本闵行的部分区域。 莘庄地区商业中心（区级商业）： 商圈范围：莘庄地铁枢纽站节点区域，以 地铁站北部的吉买盛和南部的仲盛商业广场 为主。 商业形态：高层商务办公楼和大型零售商 业设施。 辐射范围：基本辐射闵行、部分市郊区域 及部分松江区域。 莘庄地区商业中心（区级商业）： 商圈范围：莘庄地铁枢纽站节点区域，以 地铁站北部的吉买盛和南部的仲盛商业广场 为主。 商业形态：高层商务办公楼和大型零售商 业设施。 辐射范围：基本辐射闵行、部分市郊区域 及部分松江区域。 都市路商圈（社区级商业）： 商圈范围：以好爱广场及乐购卖场为主，包 含沿街商铺。 商业形态：卖场及商铺，业态齐全。 辐射范围：辐射面以周边区域为主。 都市路商圈（社区级商业）： 商圈范围：以好爱广场及乐购卖场为主，包 含沿街商铺。 商业形态：卖场及商铺，业态齐全。 辐射范围：辐射面以周边区域为主。 南方商城商业中心（区域级商业） ： 一号线莲花路地铁站区域，以地铁站的便捷和周边的居住商务 人口为基础，拥有南方商城，友谊商城和家乐福卖场等大型零售 商业设施。 辐射范围：目前基本以周边区域为主。 南方商城商业中心（区域级商业） ： 一号线莲花路地铁站区域，以地铁站的便捷和周边的居住商务 人口为基础，拥有南方商城，友谊商城和家乐福卖场等大型零售 商业设施。 辐射范围：目前基本以周边区域为主。 春申梅陇商业中心（社区级商业） ： 依托居住周边区域，以大润发、乐购、 绿地梅陇广场为主，布置大型卖场及混合 商业， 辐射范围：以周边区域为主。 春申梅陇商业中心（社区级商业） ： 依托居住周边区域，以大润发、乐购、 绿地梅陇广场为主，布置大型卖场及混合 商业， 辐射范围：以周边区域为主。 江川商业中心（区级商业） 较为典型的区域商业中心，借势地铁五号线贯通， 商业体量有进一步的增加，业态更为齐全，满足区 域人口日常消费需求 辐射范围：以周边区域为主。 江川商业中心（区级商业） 较为典型的区域商业中心，借势地铁五号线贯通， 商业体量有进一步的增加，业态更为齐全，满足区 域人口日常消费需求 辐射范围：以周边区域为主。 七宝商圈 莘庄商圈 古美梅陇商圈 颛桥商圈 江川商圈 闵行正由传统的主城人口疏散区向商务区转变，各大商业中心初具规模，商业发展较为迅猛。 古美商业中心（社区级商业） ： 依托成熟的现在居住区，拥有诺宝五星级休闲健康 中心、银七星室内滑雪场、香港休闲商业广场以及家 乐福、麦德龙、百安居 ，定位中端消费人群为主。 辐射范围：以周边区域为主。 古美商业中心（社区级商业） ： 依托成熟的现在居住区，拥有诺宝五星级休闲健康 中心、银七星室内滑雪场、香港休闲商业广场以及家 乐福、麦德龙、百安居 ，定位中端消费人群为主。 辐射范围：以周边区域为主。 项目所在地项目所在地 闵行区零售商业规划布局 6 依据闵行区商业“十一五”发展规划，闵行主城区将发展成“三点一线”现代商贸区，其中“三点” 中的“一点”就是南方商城都市休闲生活商贸区。 闵行区零售商业规划布局 闵行主城区“三点一线”现代商贸区规划 七宝新客站 现代交通商贸区 虹桥 现代中西时尚消费商贸区 南方商城 都市休闲生活商贸区 南方商城都市休闲生活商贸区 南方商城都市休闲生活商贸区 七宝新客站现代交通商贸区 七宝新客站现代交通商贸区 虹桥现代中西时尚消费商贸区 虹桥现代中西时尚消费商贸区 涵盖范围：以现有的南方百联购物中心、南方大酒店、锦江乐园等为 主，结合陇西水厂、梅陇镇政府搬迁和地区住宅改造，进一步扩大商 业规模，布置错位经营的南方休闲广场、南方美食街等。 功能定位：结合商务楼宇、酒店旅馆、金融证券等现代服务业，构筑 具有时代特征、商业景观和规模的南方商城都市休闲生活商贸区。 规划功能定位：交通枢纽区、商业旅馆业综合服务区、会展区、文化 娱乐区、科技文化工作区和居住区等不同功能与层次。 综合服务区布置：现代商务办公、高档酒店宾馆、休闲健身娱乐、品 牌精品专卖及商业步行街等商旅结合具有代表新城特色、时代特征的 标志性项目，并合理布置区域内不同层次的商业服务业的配套。 功能定位：发挥主城区的区位优势，以现代城市人文景观、建筑风 格、时尚商品、商务楼宇进一步集聚人流，商流。 综合服务区布置：高挡大型宾馆、高智能的商务楼宇、金融中介服 务、各式中外餐饮、现代百货精品、国内外品牌专卖、西点咖啡酒 吧、健身休闲娱乐等，形成上海虹桥现代中西时尚消费商贸区。 7 基于城市商业规划定性，南方商务区将发展成为一个商务与现代时尚商业同步崛起的区域商业新核。 项目区域定性研究推导 板块定性板块定性板块发展功能要求板块发展功能要求项目功能要求项目功能要求 上海市地区级商业中心 商务及商业功能集聚 的上海西南地区商业 中心 区域商业的城市属性区域商业的城市属性 闵行区都市休闲生活商贸区 区域商业的地区属性区域商业的地区属性 项目一方面要从大区域竞争的角度，与周边项目在功能、业态、档次上互补，合力成就“南方商城商 业中心”的崛起；另一方面，项目要做到找准市场空白、特色突出，最大化自身价值，扩大辐射影响 力。 项目的定性将是区 域中心，本项目承 载社区服务性中心 向区域中心升级的 重任。 未来目标客群须向 时尚化、都市化发 展，商业的成长与 商务板块（服务业、 生产服务业）密切 相关。 8 项目区域定性研究推导结论 核心策略：业态与档次互补 商业品质升级 项目区域定性研究推导结论 本项目定性指向 商务及商业功能集聚的上海西南地区商业中心 9 区域商业发展现状综述、业态构成论证、定位空间指向 竞争端分析 10 业态表现： 功能较单一，以满足需求型消费业态为主体，百货零售占主导，其他 业态处于初级发展阶段，逐步具备更为丰富的功能构成。 商品表现： 商品品质逐步取代多寡成为判别竞争差异的首要表现，整体商品表现 呈现相对性，即小范围内的相对中高档，整体落后的态势。 发展趋势预判：莘庄及梅陇、古美为目前闵行人口最为集中区域，相应商圈规模最大，商业发 展较为成熟，目前这两个商圈大型商业设施（购物中心、大卖场）达到18个。 第一圈层第二圈层第三圈层 现状功能 以沪闵路、莲花 路为节点聚集的 六大商业项目形 成 以社区配套入手的后 起之秀: 莲花路 春申 路节点 莘庄两大商业项目 购物 现状功能及 经营档次 购物、餐饮、休 闲、娱乐 中档 购物、餐饮 中低档定位 购物、餐饮、休闲娱乐 中档 区域商业发展现状综述 竞争格局梳理 本项目 龙之梦 仲盛商业中心 春申购物中心 新都会 项目位置项目位置 11 规划范围规划范围 南方商务区属梅陇镇行政辖区，位于莲花路以 东，古美西路以南，新泾港、淀浦河以西，梅陇 西路以北，规划总用地面积约71公顷。 南方商务区区域发展现状综述 定义及功能定位定义及功能定位 规划以百联南方购物中心为依托，以购物中心和 百货店为主导，周边区域进一步开发建设大型餐 饮、娱乐、休闲等设施。 形成综合功能集聚、业态丰富多样的上海西南地 区商业中心。 南方商务区 南方商务区南方商务区 南方商城地 区商业中心 南方商城地 区商业中心 概念广义化概念广义化 区域发展现状特点 商圈属性：生活服务为主导的社区型生活中心 基本特征：市民生活购物氛围浓厚、商务板块起 步阶段 商圈辐射力：32万周边居民 存在问题：高端购物与休闲呈现外流 板块现有商业物业分为大型零售中心和住宅、 办公楼底商两大类。 板块大型零售中心主要由购物中心、超市卖场 和家居类专业店构成。 区域商业构成： 项目位置项目位置 区域商业发展现状综述 12 项目名称南方购物中心友谊商城南方休闲广场莲花广场十尚坊尚乐坊 项目属性购物中心购物中心购物中心城市综合体商业街商业街 项目体量8万平方米6.4万平方米4万平方米9.5万平方米1.8万平方米2.3万平方米 业态特征 集购物、休闲娱 乐、餐饮为一体 百货、餐饮、影 城、酒店、商务 中心 餐饮、零售、休 闲娱乐三大业态 为主 零售、餐饮、休 闲娱乐，满足办 公需求 特色餐饮为 主，辅以时尚 购物、娱乐 餐饮、零售、 休闲、幼教相 组合 项目定位 中档shopping mall 中高档 shopping mall 中低端社区商业 中高档的时尚购 物主场 中高档时尚商 业街 中档社区商业 项目位置项目位置 由于区域内未来商业供应有限，本项目在商务区内最主要的竞争对手来自现有项目。 注：个案分析详见附件 南方商圈已经形成了一定的商业基础配套氛围，中高端购物友谊商城业已入驻，但区域的内涵特征尚未得到深度挖掘， 区域资源的整合利用处于直接服务周边居民的初级阶段。 区域商业发展现状综述/商圈内部竞争项目筛选 13 交通导入性研究、人流量现状 导入条件分析 14 项目公共交通资源及人流导入能力界定 轨道交通1号线 轨道交通16号线（未来） 莘奉金高速公路/沪杭高速沪闵路高架道路/上海莘庄立交 在自驾车方面，可以通过中环线虹梅 路立交桥或者沪闵路进入该商圈。 项目周边交通网络 以南方商城为起始站的公交线路3条、 沪闵路东西向的公交线路有17条、 自友谊南方商城开往各居住小区的小 区免费班车不少于10条。 15 现有商业项目的成熟，在带来经济效益的同时也带来停车难的问 题，项目周边存在严重的交通拥堵现象，周边停车数量有限，成 为现有项目发展的瓶颈。 本项目的开发将从实际上解决这一难题，通过合理的人流和车流 动线规划，吸引大批客流 现状地铁1号线莲花路出口与项目之间存在较长连接距离、项目周 边主要导入通道为单行道，微观交通不利于项目发展。 轨道交通和道路改造的未来利好 项目周边未来规划16号轨道，将有力解决项目交通导入的问题。同 时伴随着周边道路交通的发展升级，将为项目拓宽导入路径。 项目周边道路条件简析： 本项目由一条主干道（沪闵高架路）、两条支马路（万源路、合川路）及次干道（古美西路）围合而成。 主干道：沪闵路高架作为城市主要过境型道路，交通流量较大，小型车辆及机动车所占比例较高。车辆停留性较差，转化为有效的消费人 群的效率较弱。 次干道：古美西路上小型车辆、非机动车为主要行驶车辆，是本项目客流的次要进入通道。 支路：万源路目前道路承载能力较低，改造后将是本项目车流、人流量的主要客流来源之一。合川路作为项目北侧、西侧的人行支 路，道路承载能力低，环境脏乱，未来将是本项目南侧入口的辅助人流导入点。 项目公共交通资源及人流导入能力界定影响因素 项目周边交通系统基本走势 轨道交通与项目衔接度较差、周边道路等级较弱 区域停车问题成为制约客源导入的瓶颈 区域交通存在问题 16 项目公共交通资源及人流导入能力界定 项目周边交通系统基本走势 沪闵高架 规划街坊 规划路 本项目 莲花路 地铁站 公交总站 p p 公交站点 公交站点 公交站点 万源路 合川路 莲花路 车流动线 人流动线 地面车库 地下车库 莲花南路 古美西路 古方路 自驾客流的导入方向 驾车购物的消费者主要沿着城市主干道 沪闵路前往本项目路的道路条件及交通状 况最理想，沿沪闵路方向预计将是驾车客 群前往本项目的主要流向。 地块西侧万源路道路较窄，且为单向车 道，目前道路压力较大。作为项目未来主 要的交通导入通路，将是项目未来要解决 的重点问题。 公共交通客流导入方向 地铁1号线是到达该商圈最为快捷的出行 方式，可以从莲花路站出来通过人行天桥 进入该商圈， 项目近旁设有多条公交线路站点，如： 东坪线、徐闵线、712路、枫梅线、古美 环线、162、704b可以通往市区或古美罗 阳等居民聚集地。 我们的观点： 本项目虽然毗邻城市主干道，然城市交通 现状不佳的事实，将对本项目入口设置、 人流/车流动线布置等方面提出较大挑战。 17 沪闵高架与河流的阻隔作用、过街天桥的导引线路对本项目人流导入造成不利影响，是微观动 线问题中应聚焦的关键。 各点人车流量测定和地铁人流调查表 项目周边道路不同时间段的人流/车流数量、走向调查分析 工作日周末 b555961 c9271423 d11411096 单位：人/小时 注：人流车流统计分析详见附件 18 项目辐射力界定、目标消费群及消费需求分析 需求端论证 19 编号项目名称项目属性板块 项目总量 （万） 住宅户数 1金汇豪庭商品房 大古美-梅陇11536 2东兰兴城一、二期 商品房 大古美-梅陇8.4507600 3万源城-御溪商品房 大古美-梅陇10166 4万源城-d街坊商品房 大古美-梅陇 20.14951218 5万源城-朗郡商品房 大古美-梅陇111000 68梅陇新村新村大古美-梅陇498364 小计747.018970127 69上海春城商品房春申363000 73万科假日风景商品房春申503800 小计104.56069240 74地铁明珠苑商品房莘庄5.632400 80阳明国际花园商品房莘庄252100 小计47.1624281 81绿茵苑商品房长桥1.6560 90黎安新村新村长桥265370 小计98.093211000 91桂梅别墅商品房康健-田林387 99豪门府邸商品房康健-田林4.7352 小计34.36252738 100森陇家园商品房上海南站2172 101罗阳新村新村上海南站315234 小计335406 总体量（万）1064.197 总计（户数）102792 总计（人数）328934 注：居民人数按户均3.2人计算 3km范围内居民人数：32.9万人 根据2010年12月市场调研数据，项目周边3公里范围内，现有居 住区10.28万户，按户均3.2人计算，区域现有居住人口32.90 万人。 项目周边3公里范围内呈现中高端住宅群高度密集的特点，区域现有的居住人口32.9万，具备一定的 中高端客群基础。 项目3km范围圈 大古美-梅陇板块 莘庄板块 春申板块 上海南站板块 长桥板块 康健-田林板块 周边居住人口调研/人口数量 20 区域主体居民年龄结构 古美板块 该板块新开楼盘较多，以中青年白领为主，主体年龄25-45岁 梅陇板块 以老工房为主的居住板块，居民主体年龄分布在30-65岁 莘庄板块该板块新开楼盘较多，以中青年白领为主，主体年龄25-45岁 春申板块以新开发楼盘为主，居民以25-45的中青年白领为主 居民年龄构成、家庭结构、收入水平 周边居住人口调研/人口结构 链接：问卷调查统计（详见附件） 年龄构成： 市场消费者活跃年龄段集中在18-35岁之间。 家庭结构： 家庭结构以3人及以上为主。 收入水平： 从调研情况来看，现实消费者收入处于中等水平，商 业消费能级中等。 出行方式： 采用公共交通比例最高，步行、自行 车和助动车出行方式其次。 数据表明，受访者的出行很大程度上 依赖于公共交通；相当部分受访 者居住在调查地周边。 信息来源：结合3km范围内居住社区居民调研、项目 周边消费者街访调研 21 消费者偏好分析、消费习惯 周边居住人口调研/消费习惯 链接：问卷调查统计（详见附件） 在认为当前需增加或提升的业种中，餐饮 类以特色餐饮为主；娱乐类以高档电影院 的需求最高。 习惯消费场所： 消费地点相对集中；受访者的消费选择更加偏好大体量综合型购物中心，且消费惯性较大。 商业形态偏好： 调研体现，类似于港汇广场的购物中心形态、类似于新天地的开放式形态和万达广场的城市综合体形态接受度均较高，表明区域消费者 对于购物环境保持开放的接受态度。受访者选择商品的考虑因素全面，最看重质量和款式，兼顾价格，品牌考虑相对较少。 市场消费场所缺口： 数据表明，闵行区目前的商业场所能够基本满足大部分消费者的需求，但依然对于配置新的商业场所抱有乐观的态度，这表明消费潜力 较大，新的商业场所存在市场。 在商业形态方面，考虑到闵行成熟的商业街缺失，受访者更加青睐步行街，购物中心次之。 22 消费者频率、消费水平 周边居住人口调研/消费习惯 链接：问卷调查统计（详见附件） 消费频率： 消费者每周外出消费主要为周末时间。 消费内容及水平： 消费内容以购物和餐饮为主，占到总数的87%，消费金额集 中在100-500元。同时，受访者表示区域休闲娱乐业态的 缺失是不选择来此消费的重要问题。 从调研情况来看，商业消费能级中等。 区域消费水平消费习惯 古美板块 中高 主要以南方商城为目标的目的性消费。 餐饮以龙茗路十尚坊为首选。 梅陇板块 中等 以南方商城及南方休闲广场作为主体 消费目标。 莘庄板块 中高 由于莘庄商业项目尚不成熟，50%的 居民会选择南方商城作为消费目标。 春申板块 中等 由于板块内没有成熟商业配套，居民 还是以南方商城作为主体消费目标。 区域消费水平 23 区域消费者消费习惯总结 周边居住人口调研/消费习惯 24 需求端分析推导结论 主力消费群构成逐步变化， 应渐进式实现中高档的定位目标 需求端分析结论 本项目目标客群与档次定位 中短期目标客群：周边居民为主导 中远期目标客群：商务人士为主导 整体档次定位：中档为主，逐步置换 25 part3 项目综合定位结论篇 形象与目标客群定位结论 业态规划定位结论 26 真实城市客真实城市客厅厅，魅力精神家园，魅力精神家园 开放式活动空间承载了项目及区域内人流集散、活动组织、人气聚集等功能。可考虑穹 顶式的灰空间设计，增加空间的灵活度和整体性。 功能载体以室外公共活动广场、小型演艺广场、间歇式休闲活动空间为主。 前卫艺术表演场地 小型演艺广场 假草皮巨型沙发 广场式象棋 柏林索尼中心穹顶下的活动空间 综合定位结论 27 优化消费过程，闵行情优化消费过程，闵行情景式商业区的开发典范式商业区的开发典范 建筑融于环境设计建筑小品 以体验式情景式商业满足区域消费者的休闲消费需求。 将消费体验从功能型体验层次提升至情感型体验层次。 通过与众不同的购物环境的打造，带动消费者情绪及情感的认 同，使之成为商业消费行为的动机，提升商业价值。 生态化设计理念 消费行为消费行为 情感体验情感体验 消费习惯消费习惯 功能体验功能体验 文化体验 景观生态购物环境 绿色购物 休闲空间 文化体验空间 综合定位结论 28 艺术化触感建筑群，国际旗舰品牌之艺术化触感建筑群，国际旗舰品牌之巢 主题打造：通过强化式单体建筑，定向对 接主力品牌，并通过标识性的建筑设计及 功能设置，促成项目主力店招商。 打造要点：需要在建筑外观与时尚品牌的 对接度上着手，并在服务进行上提升。 三里屯village adidas概念店苹果浦东旗舰店 三里屯village优衣库 彰显以文化和艺术为灵魂的商业形象 综合定位结论 29 大尺度生态化公共空间真实城市客厅 多变和趣味性的消费环境营造情景式商业 独一无二的定制化物业引入国际品牌旗舰 创新的业态组合方式与新主力店-新业态 沪西南城市客厅 闵行核心商圈升级引擎闵行核心商圈升级引擎 一站式时尚休闲一站式时尚休闲mallmall block现代体验式城市客厅引导闵行商业品质全线升级 拥有品质，享受生活 注重感受，关注过程 定位愿景 综合定位结论 30 整体规划理念 远端视觉形象传达 项目整体形象展示 以十重天高塔的突出形象，形成向周边 可视范围内多角度展示项目形象的窗 口。 近端形象展示 项目城市客厅形象展示 以生态活动广场、穹顶式大型活动广场 形成有次到主的公共空间序列，从项 目入口处开敞空间开始，展示项目城 市客厅的形象。 近端形象展示 项目时尚形象展示 以强调单体设计的品牌旗舰店作为项目 时尚形象的载体。 视觉形象设计： 2f 2f 2f 2f 2f 2f 3f 3f 3f 3f 3-4f 10f 4-5f 1f 2-3f 综合定位结论 31 2f 2f 2f 2f 2f 2f 3f 3f 3f 3f 3-4f 10f 4-5f 1f 2-3f 方案一 全持有型商业 生活服务区(主力店区) 性质生活型商业 建筑形式盒子单体式 业态构成 儿童购物/培训、家居、电器、家居 体验馆、健身中心、超市卖场（地下） 占地面积6000 层数3 建筑面积16000 品牌推荐 第一食品、百思买、迪卡侬、赛博数 码、颐高数码、剪刀石头布 商业地标 业态说明： 功能承载：满足周边板块居住人口及产业人口的基础型生活需 求。 内容形式：按照安居、教育、亲子等不同主题形成特色邻里服 务体系。 进而推动南方商务区板块宜居平台的成熟，间接拉动区域土地 增值。 32 都市风尚区(主力店区) 2f 2f 2f 2f 2f 2f 3f 3f 3f 3f 3-4f 10f 4-5f 1f 2-3f 性质时尚型商业 建筑形式盒子单体式 业态构成百货、影院、ktv、游艺城、正餐 占地面积12000 层数4-5 建筑面积52000 品牌推荐 银泰百货、神采飞扬、大玩家、好乐 迪、上海歌城、中华影业、大地影院、 嘉禾影业 业态说明： 功能承载：丰富区域人口的业余生活，提升居民幸福指数。 内容形式：引入主力百货品牌。 从属于城市综合体或购物中心体系，是城市进阶生活的一部分。 方案一 全持有型商业 33 block休闲广场（休闲体验区） 2f 2f 2f 2f 2f 2f 3f 3f 3f 3f 3-4f 10f 4-5f 1f 2-3f 性质休闲型商业 建筑形式多幢组合式block街区 业态构成品牌专卖店、休闲餐饮、酒吧 占地面积10000 层数2-4 建筑面积25000 品牌推荐 c&a、h&m、cosmart、屈臣氏、 万宁 业态说明： 功能承载：满足周边板块居住人口及产业人口的基础型生活需 求。 内容形式：按照安居、教育、亲子等不同目的形成特色邻里服 务体系。 进而推动南方商务区板块宜居平台的成熟，间接拉动区域土地 增值。 方案一 全持有型商业 34 品牌旗舰区 2f 2f 2f 2f 2f 2f 3f 3f 3f 3f 3-4f 10f 4-5f 1f 2-3f 性质零售旗舰店 建筑形式小型独栋单体 业态构成品牌专卖店 占地面积3000 层数3-4 建筑面积10000 品牌推荐zara、adidas、c&a 业态说明： 功能承载