鲁能集团青岛中山路商住项目推广设想.ppt

中山路项目推广设想,目 录,一、项目背景综述 二、项目swot简析 三、项目建设规划 四、解析小户型 五、解析商用地产 六、项目定位及目标客户 七、营销推广建议 八、案名策划及创意思路 九、报广设计思路及样稿 十、全程广告整合服务方式及内容,项 目 背 景 综 述,中山路的昨天 青岛的城市名片 1898年斐迭里街1914年山东街1929年中山路，百年老街，岛城百年缩影 。 中山路的现在 投资价值凸现 随着青岛城区面积的扩张，中山路核心商圈的辐射力逐渐减弱，在岛城的商业地位逐年下降，转向游览型商业； 大量异地拆迁、广场改造，导致周边人气下降到极点，但此时中山路的投资价值凸现 。 中山路的未来 再铸辉煌 - 改造后的中山路将分为7个区：现代商业购物区、传统商业步 行街区、特色商业区、滨海旅游商贸区、南部旅游餐饮服务区、中部 文化产业区、东北高尚住宅区，中山路商圈将重现辉煌。,项目 swot 简 析,优势： 中山路情结 + 政府改造力度 = 巨大的发展潜力 劣势： 环境旧 商业氛围弱 人气差 车位少 本身是烂尾楼 问题： 项目开发周期与周边改造周期的矛盾 机会： 中山路在市民心目中的关注程度，及未来旅游型贸易中心的建设，使本项目可以作为参与城市一级开发的突破口，最大化提升鲁能地产的品牌形象，并为未来其他项目的运作打下良好的群众基础。,项目建设规划住宅篇,户型分类及所占比例： - a户型 5060m2 约占40%； - b户型 70m2 左右 约占30%； - c户型 8085m2 约占20%； - d户型 100150m2 约占5%10%； - e 户型 300m2 以上 约占5% 。 层高：2.8米2.9米 标准层建筑面积：1070m2 左右 楼层初步规划： - 7层至23层 （标准层 每层14至16户） - 24层至29层 （设置为d户型或e户型) - 30层31层 （设备层）,建筑材料： -高档、新型、环保建材 装修标准： -公寓公共部位中档装饰； - 室内按毛坯房交付，提供菜单式装修服务 配套设施： - 3或4部上海三菱电梯 - 地下室变频泵供水 -双回路供电 -市政管网供热供气,项目建设规划商业篇,总建筑面积：45000m2左右 单层建筑面积：约5000m2 总层数：地上6层、地下3层，共9层 配套设施：观光电梯 垂直升降车用电梯 装修标准：外立面-玻璃幕墙 内部-高档饰材,暂定各层功能用途： -地下3层 设备层 -地下2层与地下3层部分面积 停车场 （约110个车位 商业用） -地下1层至4层 商业用途 - 5层与6层 停车场 （约150个车位 公寓用）,解析小户型,曾经热销京沪深 北京2002东二环“solo精舍”；荣丰2008之“非常男女”livinghotel产 权酒店；太合地产之“欧陆景点、世纪星”studio（工作室寓）； 上海1999年“mycity”；静安区的“蓝朝部落”；新黄埔的“青年汇”；虹 桥地区的“虹桥首席”； 深圳1998“皇城广场”和“大鹏花园”；旭飞集团的“华达园”；2002年的 “南光格兰晴天”、“南景苑”、“都市本色”。 关键词：初次置业 投资空缺 都市飘族 过渡性住宅 购房年轻化 *小户型不是市场的主流，但在特定的市期和环境下却有一定的市场需求。,解析小户型, 目标客户对象分析 - 单身族和年轻夫妇。文化程度较高、事业初成、收入中等的白领、小公 司经营者，被称之为“新兴而立”族； - 以投资为目的的投资客； - 经济实力雄厚的有车、有墅族，寻求市区落脚点； 目标客户需求分析 - 随着城市的发展，市中心的户型越来越小，市郊户型越来越大； - 根据目前自身实力，解决居住和工作需要，实现未来滚动置业； - 交通方便、配套齐全、生活功能完备； - 时尚、活力、保值。,解析小户型,小户型的设计要点 - 面积小不等于配套少； - 带装修； - 个性、灵动、实用； - 注重家庭办公配备。 小户型的推广语言 - 一把钥匙开启一个完整的家； - 空间是创造出来的； - 小空间大创意； - 时尚生活的升级版； - 适合的就是最好的。,解析商用地产, 为何关注商用地产： - 投资转移一种新的理财方式； - 需求拉动城市改造、经济发展、投资需求、外商拓展； - 投资回报率高可高达10%左右，7-8年可收回成本； - 经营方式灵活既转卖，又可出租、亦可经营。 商用地产的经营模式： - 将商场出租或卖给商业集团，收取租金或参股分利； - 引进有丰富商业经验的人才进行商业管理，作为房地产之后的后续投资； - 将商场拆散出售，发展商组建物业公司提供售后管理服务，不参与经营； - 将商场出售后反租，统一招商、运营；,解析商用地产,对商用地产的要求： - 选址的要求。人口、交通、规划； - 建筑的要求。外型、层次及层高、承重、经营区域划分、能源需求、特殊业态、外立面及内部装饰、周边绿化、休闲广场及景观设计； - 配套功能的要求。停车、堆场、装卸平台和专用通道、仓库、办公及其它后勤辅助设施、内外交通组织及引导、导购等设施； - 管理的要求。消防安全、信息管理系统 、商业所需的各种弱电系统。 房地产商经营商用地产的特点： - 最大的劣势在于缺乏商业管理经验； - 所掌握的物业资源使房地产开发商在与零售商谈判中拥有相当大的筹码； - 存在的问题是，对消费需求和商圈经济特点缺乏专业研究，难以把握市场定位； - 入驻商家的选择与管理是房地产商经营购物广场遇到的最大难题。,项目定位及目标客户, 项目定位 - 位置位于青岛最有历史、文化、商业底蕴，同时又将改造 成岛城最具特色的游览型步行街，具有巨大发展潜力 的中山路北部； - 外观时尚、硬朗、醒目； - 内部配套齐全、便捷、环保； - 商业专业性商场、综合性配套设施、活动中心（见后详解） - 住宅solo精舍（见后案名创意设计） - 车位商住分流，机械停车； - 形象时尚、健康、活力、睿智、进取、老练。,项目定位及目标客户, 目标客户 - 25-35岁的单身、年轻夫妇； - 白领、自由职业者、中山路经营业户； - 外来投资置业者； - 二次、三次置业的高收入阶层； - 有中山路情结的本地住户。,营销推广建议, 营销思路 开始阶段的营销推广主要围绕已明确规划的住宅部分进行，而对尚处斟酌阶段的商业部份，则采取选择目标客户有针对性拜访的方式，进行招商洽谈。 这样的好处是，可视住宅销售和商业招商的实际情况，调整地下和商业部分的功能划分、经营内容，从而使营销工作开展的灵活、主动。,营销推广建议, 商业推广 - 专业商场。瑞典宜家（ikea）家居超市、苏宁电器、岛城老字号、城 市艺术展馆； - 配套服务。酒吧、网吧、俱乐部、中西餐厅、快餐店、茶艺店、洗衣 房、美容美发、诊所、药店、健身房、邮局、24小时银行、 便利店、商务中心、快递中心、租车行； - 活动中心。创业者乐园（综合）、青年派（虚拟电子对抗、时尚吧、 派对地带）、动感中心（健身场馆、健身设备、对抗游戏）,项目案名策划,n36度 n36度，开拓生活n度空间 总有超现实主义者 幻想生活在别处 而真正超越现实的理想 往往诞生在近旁 同是北纬36度 加州海岸的风情恍若眼前 同样是36度，无论几多险阻 生活一如体温般坚定前行 而36度也恰是人起步时的自然角度 昭示着事业成功的所有奥秘 n36度，催生n度不凡生活 让人生登上新的高度！,项目案名创意思路,n36度 坐标北纬36度时尚的连线 温度正常体温健康的社区 角度步幅角度事业的起点,项目案名策划,印象 时代 破坏建造重生 城市宿命就这样轮回 每一次的涅磐都留下新的印记 徜徉在岁月的长河里 人们透过各自的眼睛 解读我们共同的城市 见证了百年沧桑 当昨日的记忆渐行渐远 荣辱悲欢都成过往云烟 一股势力喷薄而出 穿越历史迷局成就经典价值 印象时代中山路上重现东部传奇,项目案名创意思路,21世纪，我们需要什么？ 单身贵族 “新兴而立”族 的选择solo精舍 丁克一族 假日经济催生休闲度假式公寓,项目案名创意思路,21世纪，我们投资什么？ 投资模式后小康时代关注焦点 投资种类物业投资时代的优选 投资保障低风险机制运行核心,项目案名策划及创意思路,双子座 波拉克斯卡斯托 特性： 能言善道，有较强的沟通能力 办事利落，细而不乱 勇往直前，不屈不挠 处世洒脱，好玩、好动、好奇 精力旺盛，工作认真,报广设计思路,n36度 标志采用一种形式感很强的放射 图形，象征着此项目是一个坐标，也是人 生的坐标，一切事物的发起点。把文字和 图形有机的结合在一起，突出了项目本身 的时代感和动感。橘黄色代表了前卫、热 情、