青岛《颐和星苑》营销策略总纲及销售执行思路沟通150P.ppt

,谨呈：青岛中宇置业有限公司,颐和星苑营销策略总纲及销售执行思路沟通,项目预计工程进度计划：,说明： 报告中所有思路均是基于在确保1400亩大规模项目的整体绝对成功和利润基础之上的思路探讨，并非仅限于标书中指定的一期部分产品的营销思路； 由于一期产品已基本确定，报告中所有附加值均是基于产品本身之外的价值体现，暂不对产品本身附加值另作研究。,项目属性:,项目占地1400亩 总建面约80万平米（1200亩） 容积率约0.86 项目具有一定大规模 较低密度/区内绝版大规模天然资源 项目地貌可塑造性强 具备大规模/住宅开发硬件指标,规划布局,项目整体规划以六大欧洲原乡小镇片状布局、以中心水系横贯小区内部； 项目被二大市政路分割，项目完整规模感受到一定的影响； 资源整合力度较弱，规划优势不明显。,六大欧洲原乡小镇集锦 1.6公里中心水系 1公里商旅大道,自然中的公园布局， 湖山中的美学漫步,建筑特色,步移景异、主题式原乡欧洲小镇集锦,项目资源,依山就势、环湖临海,山水建筑、深宅大院,山/湖/林/海/谷/泉，起伏的绿色心情,【居于山隐于宅乐于天下】,别墅产品有利于朔造项目形象、树立项目价值标杆,产品界定,别墅： 290500平米/套 洋房： 140-180平米/套 多层+小高层： 70140平米/套 产品组合跨度丰富； 客户覆盖面广泛,一期产品规划：,别墅产品入市在提升项目品牌形象的同时，又可能会造成对其他产品的消费 “瓶颈”;合理的启动将是保证项目成功开发的必要前提。,以多层、小高层为主的“类别墅级综合社区”,青岛首创退台式情景洋房,细节建筑青岛符号 欧洲原乡小镇集合,项目归属：,是一座赋予欧洲文化内涵的城市居所； 是由一群特色建筑组成的、独拥天地、自成体系的“景观之城”； 是为城市新兴阶层量身打造的生活领地；,演绎的是一个“物质+产品”为主的生活居所； 力求一种更高的文化气质及精神诉求； 但缺乏更高的精神制高点和属地统领霸气与内涵,按照项目常规发展思路,我们演绎的精彩,景观资源：典藏 | 隐居 | 独有,这样一群财富阶层、准财富阶层的城市上层中产,他们是否为之感动而震憾?,我们能做的真的仅限于此?,造城运动:大规模 | 都市新贵精神集合社区,欧洲组团集锦：生态 | 自然 | 尊贵 | 显赫 ,1.6公里水系纽带：水岸文化 | 桥居生活,湖畔山居宽景住宅：低密度 | 私家的,战略前提:,通过项目自身研究、区域市场研究、目标客户研究，以寻求市场创新点和突破机会，引领一种全新的阶层生活方式，满足个性化的需求,研究思路:,特定的地点 + 特定的建筑 + 特定的人群 =,是项目的发展方向，更是一种政府的使命 是项目持续发展的原动力，更是区域价值的印钞机 是特定人群的需要，更是城市未来的荣誉光环,这就意味着，,制造一个市场需求的场所,震憾的场所,颠峰人仕的山居梦想,青岛“富人居住区”,特定的地点,区域属性,区域规划方向:,东部滨海旅游度假胜地 以旅游产业为主的大型旅游产业带,以“东部改造工程”成为未来城市焦点 未来城市高尚居住区域 未来房地产发展方向,城市未来的旅游/休闲度假区,2007，中国向东看青岛，崂山,特定的地点,是欧洲建筑居住文化的缩影 是青岛城市文明的发源地 是城市阶层们梦想的精神归属,之青岛八大关,特定的地点,景观、生态 别墅、toho、 多层、小高层 ,居住、居住、 还是居住！,这里为人们提供了一个日常生活的居所，将一群有情趣的人集中到了这片富有蓝色魅力的地方，然而,之青岛崂山,高学历/高收入/高素质/高品位/ 高要求/高档次,他们仍然为梦想的生活追寻着， 他们追求生态的|自然的|有品味的生活方式,特定的人群： 泛公务员 高级白领 本地豪门 私营老板 跨国集团高层 中大企业老总 富足的商人,这里聚集了一群,第一代 经济适用型,也许,他们曾经历了,第二代 发展转变型,第三代 景观舒适型,呼唤着一个更加精彩的舞台，以此点亮精彩的人生！,这一切提供的仅限于满足日常生活的居所、一个“物质+产品”为主生活居所,激发自己生活的灵感 标榜身份的物质 主张自己的生活 专享洒脱的人生 更以改变自己的世界观人生,但是，,“居住之外的居住、房子之外的精神寄托”,以此,他们骨子里更期待一种,青岛第四代,一种物质与精神双重平衡的生活方式 一个引领阶层生活的专享场所,“生态的、自然的、健康的、有品味的”,第四代除卖产品，更是一种生活方式、一个舞台文化锻造者,生态文化型强调资源的参与性、社区人文的体验性,项目的荣耀使命,精彩的舞台、成就精彩的人生！,让他们梦想的血液在这里停流,造场，,让居住文化转动城市资本,为青岛人造场、更为奥运人造场,场所的需求条件,城市,区域,人,2008,奥运青岛 市场前景好 营销初级进展阶段 消费可引导性强 未来消化压力大,场 所,富人区 市场认知度高 未来主要发展战线 远离中心区 单一居住空间 生活配套缺乏 区域价值弱,青岛的|中国的|世界的 泛公务员 高级白领 本地豪门 私营企业老板 跨国集团高层 中大企业老总 生意人 ,？,生态、闲散,适合居住,山、湖、林、海,现状气质差,昭示性弱,交通进入性差,认知度低,豪门,项目区域回归,市场竞争格局:,未来竞争主要集中于以“领秀城”为中心的纯海景社区,项目图片,他们分布在城市中心或周边； 有便利的交通和配套； 有丰富的海景资源或先天豪宅气质；,他们依附于区位优势、景观资源及规模效应成功启动； 有强有力的品牌影响力支持； 但仍停留于传统的第三代居住发展模式； 满足于好求方便、追求舒适度的居住需求； 供应产品以多层+小高层为主； 户型面积以150平米/套或以上为主； 成为市场中高消费者的置业首选区域； 形成了环东海路沿线的热点“城中一极”。,市场竞争特征:,项目有被落入“边缘化郊区”的市场威胁,市场豪宅并不少,但分布林林总总,他们主要依附区域位置和景观资源的优势,营造了便利和舒适型的日常生活居所,没有形成一个固有豪宅区域,更没有形成豪宅特区文化,反,对,一个颠覆区域价值的主题开发模式 一个以居住文化转动城市质本的国际地产神话 一个阶层生活的精神归属,我们的制胜之道,主,”,“,主动寻求市场创新和突破机会，成为市场热点关注的城市一极,动,主动引领：,客观性,主动式,被动式,主观性,1 4 2 3,产品,服务,人文,环境,新进者,品牌和影响力,社会资源和氛围,区域价值自然资源,利用常规地产项目的“核心竞争力矩阵”来判断本项目的战略发展方向,环境：包括区域环境和自然环境，体现了区位价值和自然资源禀赋 人文：需要长时间积累，为领导者品牌的标志 服务：品牌的力量，属于真正主流品牌开发商的竞争力要素 产品：典型的单一项目成功要素和高价楼盘的充分条件,鲁能领秀城1+3 “环境+品牌影响力”取势 山水名园：1+4 “环境+产品”取势,3=项目品牌相对其他竞争项目优势不十分明显 4=产品率先突破对大盘持续效应难度加大,“1+2”=环境+人文 塑造区域价值及社区人文价值,项目核心竞争力选择：,“环境+人文”为核心竞争力的国际案例：,案例选择原则： 1、大规模发展项目 2、以资源为主体的原始边缘化区域 3、以主导概念首先攻破市场，聚焦市场关注点,深圳华侨城 美国中央公园,地理位置： 位于深圳市西部，距中心区约4公里。 规模： 占地面积450公顷(45万平米)，已建成区约320公顷，其中旅游用地约130公顷, 在建和待建区为130公顷,现状人口35000人。 城区功能： 是深圳市相对独立的以居住、旅游和高科技工业为主要功能的城市组团。,项目概况,深圳,通过区域增值的片区开发模式达到成功开发的目标,中国首个花园式社区,居住区,居住区,旅游区,文教,体育,居住区,秉承“自然生态开发、在花园中建城市”,以泛公园主题为核心的“主题地产”开发模式,主题旅游区,主题旅游区,商业区,华侨城整体规划布局图,集旅游、休闲、居住等功能于一体的城市居住空间的融合体,华侨城之神话,一个颠覆时代的区域发展,2003年的华侨城,2003年的深南大道,燕栖湖,天鹅湖,燕含山,欢乐谷主题公园,商业街,中央试验学校,社区会所,二期会所,别墅区,高档住宅区,高尔夫,“城中城”之生活关系,脚步也是一种态度,主题游乐公园 生态休闲公园 主题休闲公园 水岸公园 山体公园 生态广场 格调会所 休闲商业街 木栈道 雕塑小品 小桥流水 ,华侨城配套布局图,服务模式：,物业管理+景区管理模式,1、业主专享户籍卡 2、 “业主+游客”导游礼仪服务 3、网络、社区客户服务中心 4、网上信息公开/管理 5、网络特约服务 6、专业业主委员会机构 ,造城运动：,1996年前 土地贫瘠、陌生区 中海中旅广场 5500元/平米 区域内或周边本地人为主 三大主题公园 华侨城菜市场 华厦艺术中心 何香凝美术馆 海景酒店 邮电局 华侨城中学 华侨城医院 独特性的道路及道路绿化 供人们休憩的广场,发展进程 区域印象 代表楼盘 楼价： 居民： 配套：,20002004年 城市生态及富人区代名词 波托菲诺 1200018000元/平米 小资阶层聚集场 燕栖湖 燕晗山 打通私家路，建立 与华侨城的联系 欢乐谷主题公园开放,19962000年前 平民化、郊区化 锦绣花园城 8000元/平米 区内本地人或市区首批白领 沃尔玛 oct广场 人文雕塑 威尼斯皇冠假日酒店 食街、酒吧街 建立社区标识统一 欢乐谷在建,大节造影响、小节做市场，通过区域增值达到开发目标,造城运动之政府行为：,华侨城一座城中花园城、一座文化艺术城、一座格调生活精英荟萃之城,尊崇、豪气、生态、成功,华侨城之成功解读：,物业持续增值 住宅价格维持高端水平 供/需保持平稳 ，消化量大于同类型单个项目消化量 消费群体无区域特征，而是面向全市以及全国 区域物业售价、租多远高于普通住宅区水平，接近城 市一级商圈水平,开发前期重点建设景观资源和配套设施，为区域创造知名度和形象档次； 住宅开发期利用区域的美誉度和配套优势，加强社区的环境和文化营造，实现土地的最大价值； 土地的持续增值依赖于整个区域配套和资源的不断完善，和社区景观环境和社区文化的营造。,政商、娱乐界名流汇聚地,由于区域板块效应的启动，最终形成了是全国、全世界的豪宅典范区,首脑及国际明显等纷纷入住华侨城（董建华、章子怡、李玮峰等）,与城市主干道连接（深南大道），缩短城市距离； 大力营造生态环境，提出“在花园中建城市”的规划理念； 以城市的模式兴建配套设施，同时面向城市和社区，提升区域形象和档次，形成城市关注热点； 提供oct生态广场、玫瑰广场、特色商业街等别具特色的公共休闲空间； 在不改变原貌的基础上进行区域规划，极力保护自然面貌，营造生态资源； 采取“移步异景”的独特道路设计和道路绿化环境； 营造欧洲意大利社区文化，提供“物业管理+景区管理”新组合式管理模式 商业层次多样，业态丰富。,交通进入性 区域融合性 功能完善性 服务价值性,华侨城之神话举措,以政府行为+主题地产概念，锻造一个国际地产神话,强调:,最初印象 平民化、郊区化 1x 1x 贫穷、没落,发展进程 区域印象 地价： 楼价： 居民：,发展10年内 城市生态地及富人区代名词 2x 10x 上流社会中流砥柱,纽约最高尚豪宅区、 世界富人 聚集板块、 全世界最具升值潜力地段,以公园为主题的地产开发模式,美国纽约中央公园,来自树梢上的远见,纽约中央公园,一处人与动植物共生的和谐舞台,带动了当时尚属郊区的周边地区的城市化进程； 为居民提供了一个娱乐休闲的去处； 引领了一个时代的新兴阶级； 带动了整个区域的房地产价值,纽约中央公园,成就了全世界城市史上公园物业的典范,一个公园地产的神话由此而生,他们的成功之处,催生了一个又一个豪宅特区,主题地产是房地产发展的催化剂，他们的吸引了一批城市中的新兴贵族，创造了城市未来的新兴生活方式； 同时又融合了景观、阳光与健康生活的和谐区域，一处成长中的富人区，一个集共同爱好与思想交流的繁华与尊贵之地,他们有效整合了政府资源 借助了政府行为，塑造了区域价值 在城市发展进程中扮演着重要角色 以泛公园“主题地产”模式点燃了一个神话,特区共性：,生态的 泛旅游的 有文化的 有品味的 城市中心的 ,形成了城市热点一极、一个精彩的世界文化生活舞台,一个持久生命力、一个改变人生世界观的概念,特区里融合着一群：,他们是城市的创造者、生活的创新者、消费的引领者,一群闲适、优雅、私密、浪漫的富者,北中国 如何点引神话导火？,他们出自,美国纽约中央公园公园模式,南中国华侨城泛公园模式,2007，谁与争峰？,嫁接公园概念、启动区域价值，,项目核心价值主张,“主题公园”模式,整合政府资源 借助奥运之势，让青岛东部成为北中国关注的焦点 在崂山、锻造青岛地产神话 在石湾、开启阶层人仕的传奇人生,打造北中国居住一极，营造阶层生活第三地,在青岛改变你的人生世界观,项目规划价值建筑特色,项目已有的景观式(公园)住宅八大关之升级版,“一群公园里的建筑一个建筑里的公园”,一个公园在青岛点燃一个时代的地产神话,一个公园，改变一座城市,公园集合了一种力量，一种改变城市的力量,无论是项目本身，还是居住在那里的人,2007,中国，向东看青岛，崂山,八大关，向东看新八大关,崂山,新八大关,是北中国居住荣耀光环 是青岛崂山区域印钞机 是新八大关地产神话创造者 是引领城市生活“第三地”,2007,这里,发展模式：,一个集居住、旅游、休闲、议事、对外等功能于一体的、超越城市的荣誉光环,这里：是城市的焦点 | 阶层生活集散地 | 企业俱乐部中心 原则：尊重自然 | 因地制宜 | 以人为本 | 自成体系 注重：功能融合 | 资源布局 | 细节雕琢 | 品牌铸就 营造：公园之都 | 和谐空间 | 亲密邻里,超越华侨城，创中国首个城市空间的功能融合体,以“挑战者的姿态打一场进攻战”,进攻战：,以独有的概念“公园之城”，形成城市另一极 以世界观的营销手法，面向世界营销,以环境优势取胜，充分挖掘项目 “公园式景观住宅”的产品特色，强调“唯我独尊”的尊贵领地，打造世界观人文社区,着重领地特色/以全情景体验式营销实现销售手段的突破 强调公园住宅的价值体系，以独有特色奇袭市场 成立“格拉茨”尊贵会，并首创积分制 出版“中、英、韩”三语概念楼书及“格拉茨”会刊,我们的客户不仅仅是青岛的，是全中国的，更是全世界的！,以“公园社区生活革命纲领”领唱全中国 以“奥斯卡国际花园社区”荣耀改写青岛住宅标准,攻击领先者强势中的弱点,集中优势重点突破,改变游戏规则,建立新的评估标准,挑战者一个不可替代的概念价值：,房子是买的，公园之城是送的、大自然氧吧是送的、山是送的、海是送的水电瓦斯和一切文明都是现成的！,概念的提升是一种生活方式的倡导、一种独特的居住文化、一种震撼的生活体验力,优越，,从来只属少数,形象概念:,高度决定视野，气质成就人生的至高境界！,营销世界客户 面向全国客户 针对北中国客户 借奥运之势，带动投资客户 引领青岛客户 拦截区域及石湾客户 ,泛公务员 高级白领 本地豪门 私营企业老板 跨国集团高层 中大企业高官 富足生意人,青岛的、中国的、世界的,客户区域：,分布行业：,客户定位:,营销策略：,当繁华看尽、名贵不侵，能打动公园之城的主人们，力量是什么？,一份感动的执着、一道永不疲倦的风景线、一处演绎生命与生活的场所,公园之城“唯我独尊”领地打造,2007,青岛向东看！,第二部分,2,营销执行篇,案例对项目的启示,推广主题,营销占位,营销节奏,营销包装,营销活动,宣传渠道,概念炒作； 精神生活的诉求； 项目隐性核心价值的发挥；,高端占位，取势是关键,聚集爆发式营销,个性化标签； 注重项目领地划分； 突出神秘（价值）、尊贵色彩； 注重细节营造，突显格调生活品质；,磅砣而有社会影响力大、市场关注度高； 能迅速聚焦、市场持续时间长； 举办体现身份、追求、品位、艺术文化活动；,有效媒体宣传推广； 隐性文化的渗透宣传；,推售策略,低开高走、迅速立势,展示/配套先行，界定区域至尊领地,项目借鉴国外内同类型案例“主题公园”模式，独领全新的“欧洲公园之城”城市居住概念，打造青岛八大关之升级模式“城市第三地”阶层生活文化。,如何奏响公园之城核心主旋律？,因此：,公园之城制胜三步曲：,生活模式,开发模式,硬件：生长在公园里的城市,软件：公园社区生活模式,公园之城运营模式,情景展示,震憾源于精彩的演绎！,第一层级,第二层级,第三层级,以区域价值营销为基础，通过区域价值提升客户心里认可度，奠定客户消费基础。,以公园生活概念、延伸产品特色，以国际视野、缔造一种充满幻想的湖山生活，山在这里，我在这里,以现场全情景展示，加强客户体验感，使客户因感动而冲动！,软件： 公园社区生活模式,户外郊野公园集锦(整合政府力量,共同打造) 山径跑道(由小区内通向山体公园休闲小道) 公园生态广场(小区主要展示面/满足人流驻足）异域建筑主题公园(以小区内部六大建筑为主体) 生态水景系统(以各类风趣小品展示项目情景大动脉) 水岸码头广场(水/建柱/人/桥演绎水岸文华/桥居生活) 生态标示物、城界导示系统(区域内外/园林内导示),城市第三地开发模式,新城市边缘开发模式(公园之城主题地产模式) 新区域开发模式(青岛新八大关升级模式),三步曲演绎：,一个社区户籍（公园配套资源的整合） 一套社区纲领（公园社区差异化的休现) 一个社区主席（业主委员会）,公园之城运营,公园生活模式,公园开发模式,硬件： 生长在公园里的城市,现场情景展示,城市第三地开发模式,项目营销全攻略：,卖给谁,卖什么,怎么卖,如何卖,1、颐和业主资源利用； 、“格拉茨”渠道客户积累与利用； 、荣置地客户资源利用； 、统一客户渠道管理； 、客户关系建立与维护,客户攻略：,1,“颐和业主”资源利用:,1、“格拉茨”会刊 2、dm直邮 3、短信 4、电话通知 5、业主活动 实现重复购买以及推荐购买 针对项目推广需要，以区域发展前景、项目前景分析和产品诉求传递给客户，为后期项目销售储备客户。,2,3,4,5,载体：,目的：,内容：,身份/特权,户型/产品,风水/朝向,人脉链,消费心理,享受度假生活方式的人群/消息优先权,客户对产品户型具有天然的敏感 客户的敏感点将直接引发营销关键点和形象定位 营销必须从客户的敏感点出发，建立核心竞争力,递进式/大手笔的展示（标准化流程）,使其象病毒一样具备超强的传染性,银行金卡、名车等高端渠道客户的定向营销,周边资源,重要的附加值，具有标签作用,项目的第一桶金，提炼、利用具有营销价值的驱动因素,传递价值：,“格拉茨”渠道客户,“格拉茨”名词解释：,格拉茨是欧洲世界文化遗产和欧洲文化之都，以其南部得天独厚的资源和宜人的气候 而成为一个理想的休闲城市。 几百年来，格拉茨一直是各种欧洲文化和思想流派交汇的地方，是王族亲属们聚集居住地,市场竞争项目主要依赖与品牌价值积累渠道客户，最明显的以“鲁能领秀城琴岛会”及海信集团旗下的“老客户”； 项目已具备一定的品牌号召力，但缺乏统领及渠道价值， “飘”风明显，客户忠诚度偏低。 “格拉茨”赋予客户系列价值，培养其忠诚度，形成强悍的渠道价值。,2,3,4,5,低密度 豪宅社区 （纯别墅） 总价大于300万,中高档复合型社区 多层联排叠拼 80万总价300万,普通住宅区 多层高层；总价小于80万,财富阶层,准财富阶层 中产（核心目标客户）,白领 工薪阶层,虽人我买不起，他的确好，它是我奋斗的目标,这就是为我量声身定造的,不会特别有兴趣，多一个不多，感觉到了就买,客户感言,目的：项目之声宏唱每个角落，无处不在的声音、无处不在的业务人员、无处不在的销售机会无处不在的销售战场！,“格拉茨”泛客户,2,3,4,5,荣置地客户资源：,荣置地客户资源: 荣置地目前已储备电话客户约人； 上门客户约人； 成交客户约人； 对客户资源最大化挖掘利用，可充分进行二二级市场联动； 方式： 1、“格拉茨”会刊 2、dm直邮 3、短信 4、电话通知 5、业主活动 目的： 拓宽客户层面、储备诚意客户,所有客户均可免费入会“格拉茨”会，享受相关优惠。,2,3,4,5,根据经验： vip是建立客户 关系的有效手段,“格拉茨会”客户管理体系,阶段目标： 急需建立以营销为主导的客户资源管理体系； 深入把握诚意客户的购买意向，进一步抓住客户； 聚集人气，确保项目推出时的客户积累量最大化，确保选房开盘销售目标的达成； 扩大客户层面和项目影响力；,功能： 实效：可以降低项目推广、交易的成本； 长远：客户管理体系资源良性循环，成长为公园之城品牌价值的基础,策略手段： 短信、直邮、主题活动等形式宣讲项目价值体系，提前感受未来生活文化氛围,2,3,4,5,发卡形式/权益: 交纳20万，无任何优惠； 交纳50万，可享受2%优惠； 交纳100万，可享受3%优惠 根据交纳定金金额的多少，决定选房顺序据部分客户反映，其操作方法完全是用一种势力眼看人，给人以不公平的感觉；,鲁能领秀城琴岛会会员权利,vip认购形式参考：,琴岛会是目前市场相对较为好的积客方式； 但由于收取现金金额较大，且消费者所享有的权益诱惑力并不大，客户反应并不十分理想。 青岛市场中基本以收取客户认购金为蓄客方式，并未正式启用相关的身份权利卡及附属价值,2,3,4,5,低门槛案例新世界“都市会籍”,发卡形式：交纳￥2000元。 权利：免费享受半年新世界棕榈岛高尔夫会籍 参加新世界定期举行的棕榈岛高尔夫之旅抽奖活动 自动成为新世界“登山俱乐部会员” 新世界地产购房系列优惠 享受选房日的额外优惠与开盘抽奖活动等,vip认购金额相对低，对客户入户、广泛蓄客有较大的帮助，但客户质量相对偏低,高门槛案例：中信红树湾,发卡形式：冻结资金20万、5万（根据推盘量确定有限名额，可以先选房） 相关权益：1、优先选房权（20万先选，5万后选） 2、选房当天额外2%优惠 3、立即成为中信集团会员会籍 4、银行信用卡的所有权益,“格拉茨”vip卡,vip卡推广名： 发卡形式：规避政策风险，采用与银行合作形式，有效期起止年月按银行规定， 与销售管理系统配合，银行派专人在售楼处现场办理 认购金：冻结资金5万（扩大客户范围），解筹选房成功激活转为房款 设立权益原则：既对客户具有一定吸引力，又便于操作管理 基本权益：1、优先选房权； 2、选房当天成交获额外优惠； 3、获积分（购房、介绍朋友买房等）优先参与各类活动； 4、银行信用卡的所有权益、公园入园权益； 5、办卡客户免信用卡3年年费，购房者终身免年费； 6、持卡人可参与月抽奖，奖品及名额见当月公告；,格拉茨vip认购建议：,2,3,4,5,项目logo， 卡面考虑项目底纹,售后专员服务针对签约业主的一对一责任人 售后律师服务可代办所有手续/代客验楼/确保承诺兑现 室内园林顾问 个性化私家花园设计/花木选择、养护咨询指导 装修设计顾问 指定厂商范围内免费家装设计/购买会员价折扣优惠 时尚生活顾问旅行社推荐优惠价的个性化旅游产品,人性化、全方位、满足个性化需求的服务增值系统,格拉茨vip权益建议：,具体操作模式有待进一步沟通与论证。,2,3,4,5,vip卡制作成标准银行卡的形式，并把vip卡认购须知与钻石卡打包成整体物料，设计及制作形式要注重品质，体现档次。,积分途径： 1、本人购房每平米积10分； 2、介绍朋友成功购房，介绍人按成交面积每平米积2分； 3、参加项目活动获奖每次积10分； 4、投稿会刊文章或图片，一经采 用，每次积10分； 5、参加项目积分活动每次积5分； 6、介绍朋友看房每次积3分；,积分管理办法： 1、每积满1000分，返10分，增值为1010分，达2000分，增值为2020分，以次类推 ； 2、积分实行累计制，由本人享有，不可转让他人； 3、积分达到不同额度，获得相应奖励： 2000分，项目珍贵礼品 5000分，境外精华游 10000分，韩国济洲岛或日本温泉之旅 18000分，马尔代夫度假天堂之旅 28000分，格拉茨至尊浪漫之旅,首发卡（第一批推盘解筹前申请的卡） 享有开盘抽大奖权益,格拉茨vip管理办法：,(初步建议，有待进一步落实）,2,3,4,5,客户系统建立：,公园之城一个阶层生活的引领者、一个与世界同步的瞭望台,工作是紧张的，生活是悠闲的；产品是享受的，场所是感动的,体验攻略：,2,一条体验式休闲路线（一座公园之城、一套“生长在公园里”的房子） 一段闲暇的时光（男人、女人、小孩、老人、情侣） 一场尊贵的私人（依莉莎白大街、会员俱乐部、企业俱乐部） ,海水、阳光、鲜氧成立新的奢侈品“公园之城”城市中的极致闲情,城市的文明在这里升华 生活的激情在这里爆发 工作的压力在这里释然,一条体验式休闲路线,垂钓,美食,俱乐部,艺术馆,登山,观海,咖啡,公园,慢跑,当休闲成为一种习惯，生活中就透露了贵族的气质,公园之城,东海大道,体验湖面、空气、清风和阳光,石老人艺术馆,思想和灵魂的熏陶与感染,异域文化,主题公园,商旅街,俱乐部,体验新八大关全景（欧洲小镇集锦）,体验不同山湖公园文化，放飞心情,体验咖啡、美酒、盛宴的异域文化,体验spa、健身、温泉等气质基地,垂钓,体验富人优雅的活动,一段闲暇的时光,体验之旅,休闲中心广场,主题式生态公园,风情水岸文化大道,水岸码头广场,户外郊野公园,山径跑道,情趣登山道,法兰西公园,欧罗马公园,西班牙公园,苏格兰公园,德意志公园,意大利公园,生态广场公园,儿童娱乐公园,滨水休闲公园,一套“生长在公园里”的房子,1400亩公园,2个天然湖面,6个原乡欧洲小镇,1.6公里中心水系,生活，在品位中永恒而醇香,生态奥运广场,spa俱乐部,湖鲜美食会,中西餐宴会,意大利美食,咖啡酒馆文化街区,居住会籍,游客会籍,商务休闲会馆,商务秘书中心,特色商务休闲吧,异域文化俱乐部,健身俱乐部,垂钓俱乐部,葡萄酒俱乐部,文艺俱乐部,艺术鉴赏会所,儿童会所,美容修身会所,一场私人的party,企业俱乐部,美食俱乐部,会籍制,主题会所,会员俱乐部,一场私人,依莉莎白大街,异域风情街,美食俱乐部,魅力印象：震憾因为与众不同,一套生长在公园里的房子八大关之升级版,体验之旅蓝色印象,充分利用地形特色，并通过合理的移植，使其与山体的整体规划相符合，并得到更好的生长环境。 在不同区域栽种不同种类的树，使山体的自然资源更加丰富。,体验之旅原生绿色印象,体验之旅原生公园印象,公园 水系 木栈桥 ,贴近自然的生活元素：,体验之旅水岸印象,体验之旅山水印象,以水为特色的艺术小品为社区营造丰富的生活氛围及高尚品质印象。,体验之旅休闲印象,她在这里美丽而健康高档专业健身中心推荐力美健或动静界,体验之旅休闲印象,他们在快乐的成长 在国际学校中，在儿童会所里,体验之旅休闲印象,享受悠闲自在的生活节拍,体验之旅休闲印象,别人住在水边，我住在山里 别人是平面的生活，我是立体的生活 高处，生活就是风景,体验之旅山居印象,体验之旅社区公园印象,人与自然、建筑与环境和谐共生 特色小品，营造公园社区魅力,巧妙造坡，利用自然地形结合社区园林形成具有互动性的户外健身区，坡地更是格调品味，满足于浪漫与气质生活,体验之旅坡地印象,空间错落有致 层次变化多端 景观步移景异 氛围轻松随性,体验之旅生活印象,与家人共享时光,体验之旅生活印象,与给予孩子的时间相关,体验之旅生活印象,与友谊和聚会相关,体验之旅生活印象,与恋人偎偎相聚时光,体验之旅生活印象,女主人私享时光,体验之旅商务印象,企业会所之形象场景展示,美国硅谷摩根斯坦利总部别墅办公楼,结合会所或地形特色设置艺术感强、气质独特的企业俱乐部，供商旅客户现场感受，以“试住体验”完成“公园之城体验中心”难忘的体验之旅，拉动商界客户群体消费的同时，提高项目形象附加值。,体验之旅美食/购物印象,展示是影响客户的关键、是营销最重要的发力点，一定要在市场中脱颖而出； 展示区整体风格和档次：大气、具有强势的视觉，听觉等一切感观冲击力； 一定要有统一的调性，为后期相继推出延续共同的格调主题； 完善、标准的的形象包装突破项目区域价值感，使客户心理产生高价值认同,展示/推广攻略：,3,昭示攻略 形象攻略 包装/物料攻略 媒体攻略 关键事件攻略,青岛东部社交圈的发展灵魂,2,3,4,5,户外资源 机场路段 商业中心区地段 大型写字楼分众媒体,高调形象，占踞要点,本项目,进入崂山区要道，截流区内客户,导示功能为主,总部经济区，区内形成强悍共识,中心区及机场要道占领,昭示攻略,2,3,4,5,昭示攻略,领域界定，区域强势,统一色调，制造现场昭示性，形成强烈视觉冲击，展示气度,区域城界导示,领域界定,概念会所,形象围墙,销售展厅/前广场,主体公园展示,水景体系,样板房展示,商业街展示,展示区安排：,2,3,4,5,外部空间统一的视觉元素，具有休闲公园、雕塑感的建筑形体等； 内部空间通过声、光、电等高科技共同营造一种强制性的体验的剧院效果；,异域情调的销售中心 园林局部实物展示 概念模型 概念宣传片、3d 与资源定向联盟，建立消费者的共享品牌链接 公园之城品牌宣传,集合卖场的概念描述：,概念载体：,b-3,昭示攻略,2,3,4,5,5大阶段，打响5大战役,通过响亮的5场战役，让公园之城唱响北中国、让公园之城成为奥运喝彩的主战场 让区域印钞机正式启动,推广攻略,薄积厚发、循序渐进 | 横空出世、高度引爆 | 渗透体验、持续高温,5大阶段:,形象铺垫期 蓄客期 开盘强销期 持续销售期 尾盘销售期,立体式轰炸第三地“公园之城”生活模式 公园生活模式全面展示 公园式生活情景体验 尊享公园奢华全接触 让公园模式享誉中国,5大战役:,大阶段之营销步骤:,由虚到实，由面到点、由形象构建到核心卖点表达 以展示为基础，以事件营销贯穿始终,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,第五阶段,推广主题: 营销目的: 策略运用:,形象铺垫期：,1,入市阶段：需要吸引眼球的表现点,公园地产概念及公园与生活关系价值传递 造势、突破市场，引起超出区域市场的高度关注 大事件营销 基建营销 带动理性消费者,通过系列的造势动作，使项目区域成为市场普遍关注的置业热点一极，规避边缘化,召开国际规划招标评议会，打造区域的国际气势。,实施步骤： 1、先向几家著名国际规划咨询公司发出邀请函，明确规划咨 询任务、完成时间、成果要求等； 2、同时邀请国内外著名规划大师、专家、学者组成评委会； 3、以顺义区政府名义主办国际规划咨询评议会，邀请市、区 两级政府官员、专家评委及国际规划咨询公司参加。 专家邀请：贝聿铭（美国著名建筑大师）、黑川纪章（日本著名建筑大 师）、吴良镛（两院院士、清华大学规划研究所所长）、李名仪（美国著名建筑师）等 媒体通道：全国性知名媒体、网络主流媒体及本地媒体配合。,action 1,举办国际规划咨询方案成果及规划愿景展示会，扩大区域影响力,形式：青岛政府名义主办，对外公开展示； 展示地点：展览中心等有重大影响力的场所或展馆； 媒体通道：全国性知名媒体、青岛主流媒体配合。,形式：邀请国内及香港品牌开发商及经济界的专家、学者参加。 媒体通道：青岛主流媒体配合。,召开发展商投资经济论坛，提升区域的价值感知。,action 2,action 3,对于区域内主干道、重大基础设施建设、水系或中央绿轴等建成，及时与媒体形成互动，造就市场影响力，提升关注度。 媒体通道：全国知名主流媒体、网络及青岛本地媒体 定期举办国内外品牌规划设计或物管等签约进驻新闻发布会，制造区域影响力，带动潜在投资者。 形式：邀请市、区政府官员及签约品牌商参加。 媒体通道：全国知名主流媒体、网络及青岛本地媒体,基建营销,action 4,推广主题: 营销目的: 策略运用:,销售蓄客期：,2,抢占市场时间、抢占市场份额，为开盘奠定基础,“新八大关” 公园之城、产品概念化演绎 先声夺人、形成市场关注的一极，有效积累目标客户群 公园之城生活场景展示 vip卡销售 分批选房 领袖活动营销 与政府互动营销（电视台、旅游局）,展开一种全新的“生态自然的、体验的、泛旅游的公园之旅体验计划”,公园之城欧洲小镇意向展示,action 1,欧洲小镇无一例外地拥有优美怡人的自然生态环境。或山、或海、或湖、或河流、或森林、或草地，无时无刻不令人感受到与自然的亲近。,建筑置身于绿树浓荫中，仿佛与树木融为一体。公园内的街道通常是狭窄的，鹅卵石铺成的小街两旁，精致的风灯、飘着浓浓香味的咖啡馆、充满生活气息的窗台上的花丛都让人不忍离去。,公园之城欧洲小镇建筑展示,在售楼处中心设置“影视厅”，通过虚拟场景轻松地将客户带入到未来的美好生活氛围中，让客户提前感受到公园生活的品质与价值，并产生购买的冲动。,action 2,公园之城生活概念展示,action 3,公园之城产品发布会/vip卡销售,炮制青岛奇迹vip卡销售,action 4,奥运领袖营销将项目、企业品牌推向巅峰,形式：邀请奥运会国际奥委会主席亲临活动现场，并进行现场奥运相关演讲； 媒体通道：全国性知名媒体、网络、电视、青岛主流媒体等全程报道。,action 5,承办“国际旅游地产节主战场”及奥斯卡评选活动,形式：通过与政府相关单位合作，承办一场别开生面的地产盛会，并参与国际花园城市评选活动； 媒体通道：全国性知名媒体、网络、电视、青岛 主流媒体等全程报道。,欧洲印象格拉茨体验之旅,形式： 与政府合作，展开一场“欧洲格拉茨体验之旅”，营造”传染式“市场口碑 媒体： 特邀青岛及几大主要电视台全程合作报道。,action 6,1、举办中国“房地产营销模式公园模式”研讨会 2、发起全国“公园生活纲领细则”网络征集活动 3、公园与生活关系模式媒体炒作 4、邀请相关专家共同见证“公园之城”开园庆典 5、公园之城摄影比赛 6、公园建设招商、招标活动,action ,推广主题: 营销目的: 策略运用:,开盘强销期：,3,成功打响开盘第一炮、形成市场销售热点,“公园之城” 品牌价值内涵及未来生活场景展望 强调项目横空出世、高度引爆市场 地域城界界定 现场/品质展示 广告媒体立体轰炸 事件营销,“新八大关”公园生活正式启航,action 1,“公园之城，与您携手”,区域城界导示形象墙,导示是一种格调，无处不在的品位渗,action 2,区域城界导示导示系统,透着，悄悄地改变着人们的心理体验。,action 3,项目城界界定，突显项目昭示性，满足客户现场体验感及人流驻足，体现项目大气魄,区域城界导示领域界定,action 4,区域城界导示销售前广场,建议项目售楼处设置在昭示性较强的主干道：展示区、售楼处的形象与气势对于整个项目的立势至关重要； 由于暂未确定销售中心平面规划布局，报告中暂只能给出方向性的意见，无法提出详细的分区装修建议。,action 5,销售大厅,接待区 模型区 展示区 体验区 洽谈签约区,功能分区：,媒体展示区,销售大厅功能分区明显,展示中心营造出舒适、融合的人际氛围，服务系统体现出国际化、信息化。,区域规划/模型沙盘/平面图展示,电子显示屏,区域界定，着力展示1400亩公园区域价值体现国际品质,区域愿景/背景板展示,资料展示：,销售中心可随手翻阅到项目的相关资料，体现人性化； 销售现场采用悬挂式宣传pop，既渲染卖场氛围，又强化客户记忆力。,工地围墙/导示,园林及道路布置：,充分利用项目坡地优势，营造步移景异的公园景观。,样板房建议欧式现代风格,受市场因素影响，市场竞争项目多为交楼标准展示，项目则可实现多种不同风格展示，制造影响力，体现差异华。 报告中风格建议仅作为意向性参考方向。,样板房建议欧式豪华风