06佳豪商业广场项目深度访谈报告.doc

深度访谈报告西宁佳豪商业广场中国西宁序 言本次针对佳豪商业广场项目面向西宁市各行各业有关人士做的深度访谈采访，其目的是为了从不同行业、阶层人士处收集对项目有参考价值的信息和意见及建议，以便为项目产品定位分析及论证提供一些借鉴和帮助。本次深度访谈采访采取两种形式：一是访谈人员直接与被采访对象进行当面交谈，以咨询和提问的方式向被采访对象了解一些相关信息和情况；二是通过设计好的调查问卷的形式，让被访谈对象现场填写问卷调查表，并加之访谈人员现场与被访谈者就一些问题进行交流，而了解有关信息和情况；本次深度访谈采访对象范围广，基本包括了当地各行业各阶层的人士，其中主要有：公务员、服务行业人员、个体经营户、以及商务人士。访谈纪要1.0银行、行政及企事业单位人员访谈1.1访谈时间：7月13日7月15日1.2访谈地点：小桥农业银行、交通大厦1.3采访方式：直接交谈、现场提问采访1.4访谈对象：1.4.1银行职员（1人）1.4.2省公路建设管理局人员（1人）1.5访谈人数：2人1.6访谈问题1.6.1你经常去哪些场所消费？1.6.2你认为目前在西宁市购物、休闲、娱乐方便吗？1.6.3你认为目前西宁市与兰州市相比，在商业业态和商业环境上还有哪些地方需要补充和提升？1.6.4你认为商业巷今后打造成为集购物、休闲、娱乐、餐饮、美食、康体、文化为一体的大型综合购物中心合适吗？1.6.5请你谈谈本项目建成后会对今后的商业巷乃至整个西宁市有什么样的影响？1.6.6你能给本项目一些建设性意见吗？谢谢！1.7访谈信息分析总结通过直接交谈、现场提问采访方式，总结出以下回馈的信息：1.7.1在被采访者当中，这些受访者消费一般会选择去西宁市一些较高档的百货店、专卖店、餐饮、娱乐场所进行购物和消费，另外他们也会经常去兰州、西安等其它城市去购物消费。1.7.2在被采访者当中，这些受访者都认为西宁市的购物、娱乐、休闲不是很发达且购物消费不是太方便，与西北地区兰州和西安两地城市相比，显得相对比较落后；1.7.3在被采访者当中，这些受访者认为西宁市当地需要一个大型的综合购物中心来提升西宁市在西北地区的整体形象和地位。因此，他们期待本项目今后打造成一个一站式的集购物、休闲、娱乐、餐饮、康体、文化消费的现代购物场所。 1.7.4在被采访者当中，这些受访者希望今后本项目能够引进一些国际知名品牌。例如：沃尔玛、家乐福、大润发、麦当劳、必胜客等这样的超市和西式快餐店；1.7.5在被采访者当中，这些受访者希望今后本项目的购物环境、装修风格、经营档次、商品种类都能够达到较高档次。1.7.6在被采访者当中，这些受访者对商品的品牌比较注重，倾向于国内的一、二线品牌，同时对国际的一些知名品牌也表现出了购买的欲望。1.7.6在被采访者当中，这些受访者年龄在35岁40岁之间，月工资在3000元以上。2.0服务行业人员访谈2.1访谈时间：7月13日7月15日2.2访谈地点：出租车上、专卖店、餐饮店2.3访谈对象：2.3.1卖场导购服务人员（2人）2.3.2出租车司机（2人）2.3.3饭店服务员（3人）2.4采访方式：直接交谈、现场提问采访2.5访谈人数：72.6访谈问题2.6.1你购物、消费经常去哪里？2.6.2你感觉现在在西宁购物、休闲、娱乐方便吗？2.6.3你感觉目前西宁市本地需不需要引进一些大型的综合超市和西式快餐店，例如：沃尔玛、家乐福、必胜客、麦当劳。2.6.4你认为商业巷今后打造成为集购物、休闲、娱乐、餐饮、美食、康体、文化为一体的大型综合购物中心是否合适？2.7访谈信息分析总结通过直接提问访谈和问卷调查、现场交谈的两种方式，总结出以下回馈信息2.7.1在被采访者当中，这些受访者购物逛街消费一般会选择去西宁市城西区的商业巷；城中区的地下购物商城、洞天购物商城、三丰商贸城；城东区的义乌商贸城、义东商贸城、以及火车站附近的小商品批发市场。2.7.2在被采访者当中，这些受访者认为当地购物、休闲、娱乐没有给他们带来什么不方便的地方；2.7.3在被采访者当中，这些受访者对本项目今后打造为大型综合的购物中心表现出无所谓的态度，其分析原因是由于他们对购物中心的概念还不是很清楚，但是希望出现一个；2.7.4在被采访者当中，这些受访者希望西宁市今后有一些例如像沃尔玛、家乐福、麦当劳、必胜客这样的国际知名大型综合超市和西式快餐店进入西宁；同时希望西宁市今后能增加一些新的时尚、休闲、娱乐的元素。2.7.5在被采访者当中，这些受访者对商品的档次和价位倾向于大众、但是对于一般的国内一、二线品牌也表现出了强烈的购买欲望。2.7.6在被采访者当中，这些采访者的年龄在18岁30岁之间，月收入在600元1200元之间。3.0个体经营户访谈3.1访谈时间：7月1516日3.2访谈地点：五四大街、胜利路、西关大街、商业巷、西大街等临街商铺3.3访谈对象：3.3.1服装专卖店老板（4人）3.3.2烟酒专卖店老板（1人）3.3.3珠宝玉器专卖店老板（2人）3.3.4化妆品专卖店老板（2人）3.4访谈人数：9人3.5访谈方式：调查问卷，现场访谈的方式3.6访谈问题3.6.1你认为现在西宁市哪个地方商业经营环境良好？3.6.2你觉得现在的商业巷经营环境怎样？需要升级换代吗？3.6.3你觉得商业巷今后打造成为集购物、休闲、娱乐、餐饮、美食、康体、文化为一体的大型综合购物中心是否合适？3.6.4你在西宁当地经营多少年了？经营状况如何？3.6.5本项目今后有自营、租赁、联营三种经营方式，你希望选择哪种经营方式来进行经营？3.6.6本项目今后要对经营商家收取经营管理费用，并实行统一的招商管理、统一宣传促销、统一服务监督、统一物业管理等一系列的统一集中式管理，针对这种收费及管理方式你能够理解和接受吗？3.6.7如果对上述第6个问题能够表示理解和接受，那你能够承受最大的租金及管理费是多少？3.7访谈信息分析总结通过问卷了解和现场交谈的方式，总结出以下回馈信息：3.7.1在被采访者当中，这些个体经营户都认为目前西宁市有三个地段商业经营环境良好。它们分别是：城西区商业巷周边一公里区域范围内；城中区王府井百货周边一公里区域范围内；大十字周边区域一公里区域范围内。3.7.2在被采访者当中，有五个受访者认为目前商业巷的整体商业环境需要在商家经营档次、购物环境、商业规模、业态及业种上有待进行升级提升；另外有四个受访者认为目前商业巷经营环境不需要进行升级调整；其分析原因是这些经营商家是站在各自利益的角度去思考本项目定位的。3.7.3在被采访者当中，这些受访者对于商业巷今后打造成大型综合购物中心持中立态度，他们很关心今后项目经营档次定位问题。在受访者人数当中，有六人认为以后项目的经营档次不适宜定位中高档，而是在现有的经营档次上稍微拔高一点；另外三人觉得无所谓。3.7.4在被采访者当中，有六人对项目后期的经营管理走联营统一收银的方式表示明确反对，有三人表示理解可以接受；但是他们所有人都希望能够独立自主经营。3.7.5在被采访者当中，所有受访者都表现出了在今后项目建成后想在商业巷经营开店或投资的愿望。3.7.6在被采访者当中，有五人认为今后项目的合理租金范围在35元/天；有四人认为今后项目的合理租金范围在510元/天。3.7.7在被采访者当中，其中有四人是来自浙江、二人来自江苏、一人来自湖北、一人是当地的。其中这些来自外省的经营商家在西宁市当地持续经营的时间在八年以上，而且他们认为在西宁做生意还可以，经营状况良好，有意愿长期在当地经商下去。4.0商务人士访谈4.1访谈时间：7月18日7月20日4.2访谈地点：三田世纪广场、西关大街水电大厦4.3访谈对象：4.3.1 司变林 西宁嘉和装饰设计有限公司 执行总经理4.3.2 伏天庆 西宁国美电器有限公司 总经理4.4访谈方式：直接交谈、现场提问采访4.5访谈人数：2人4.6访谈问题4.6.1你购物、消费经常去哪里？4.6.2你觉得现在在西宁购物、休闲、娱乐方便吗？4.6.3你觉得将来西宁市的商业市场发展潜力怎样？4.6.4你觉得西宁市当地的有钱人都是些做什么行业的?4.6.5你是否有长期在西宁本地做投资经营的打算？4.6.6你觉得商业巷今后打造成为集购物、休闲、娱乐、餐饮、美食、康体、文化为一体的大型综合购物中心合适吗？4.7访谈信息分析总结通过直接交谈、现场提问采访方式，总结出以下回馈的信息：4.7.1在被采访者当中，这些受访者消费一般会选择去西宁市一些较高档的百货店、专卖店、餐饮、娱乐场所进行购物和消费，另外他们也会经常去兰州、西安等其它城市去购物消费。4.7.2在被采访者当中，这些受访者都认为西宁市的购物、娱乐、休闲不是很发达且购物消费不是太方便，与西北地区兰州和西安两地城市相比，显得相对比较落后。4.7.3在被采访者当中，这些受访者认为西宁市当地的商业市场发展空间较大、市民消费购买力较强、但消费意识不是很强、需要加以刺激与引导，因此，对投资者和经营商家有较大的商机存在，所以比较看好未来西宁市商业市场的发展。4.7.4在被采访者当中，这些受访者一致认为西宁市当地有钱人主要有四类：一是当地的一些政府官员；二是来西宁市经营多年的一些外地商人，如浙江、江苏来这边经商赚到钱的人较多；三是当地的一些金矿老板；四是周边地区的一些牧民；4.7.5在被采访者当中，这些受访者明确表示会在西宁一直持续投资经商下去。4.7.6在被采访者当中，这些受访者认为西宁市当地需要一个大型的综合购物中心来提升西宁市在西北地区的整体形象和地位。因此，他们期待本项目今后打造成一个一站式的集购物、休闲、娱乐、餐饮、康体、文化消费的现代购物场所。综 述通过这次对西宁市当地各行各业的人士进行深度访谈采访信息汇总分析，波特对项目总结出以下六点建议：第一：从项目的功能定位角度考虑，本项目需要包含购物、休闲、娱乐的功能，并且需要从这三方面添加一些新的元素和亮点，从而来提升西宁市当地购物、休闲、娱乐的经营档次和发展水平，以便满足西宁市当地行政企事业单位公务员、私企老板的消费意识及消费水平。第二：从项目的经营定位角度考虑，本项目在购物中心的整体经营档次定位上，不适合走中高档经营品牌路线，要以中档经营品牌为主，高档及低档经营品牌为辅的经营方针。第三：从本项目招商角度考虑，本项目需要引进例如：沃尔玛、家乐福、大润发、必胜客、麦当劳、星巴克等这样的国际知名大型综合超市、西式快餐及咖啡，以便提升西宁城市在西北地区的形象和地位，同时迎合西宁消费者对一些国际知名品牌的渴望和追求，以及为他们提供新的体验式项目消费的目的。第四：从项目寻找投资者的角度考虑，本项目需要重点对当地的政府官员、外地商人（尤其是在西