2007年四川渠县房地产市场调查报告.doc

渠县市场调查报告 二00七年七月一、渠县城市基本情况1、渠县概况渠县地处四川盆地东部，是达州市的南大门，幅员面积2013平方公里，辖60个乡镇，其中渠江镇为县政府所在地，全县136万人口，城区人口18万。2、地理位置 渠县位于山明水秀的渠江河畔，地处川中丘陵向川东山地过渡带，以低山丘陵地貌为主。县府驻渠江镇。3、自然气候气候属亚热带季风气候。年平均气温17.6，1月份平均气温6.6，8月份平均气温28.1，年平均降雨量1068.5毫米。4、历史文化渠县历史悠久，文化源远流长。商朝曾建贵国，春秋战国时为“宗国都”，秦始置宕渠县，明洪武九年改称渠县，今有黄国都遗址、汉阙、三国古战场八蒙山等数十余处文化古迹，尤以6处7尊汉阙称冠中华，被誉为“汉阙之乡”。5、区域规划情况公路概况主要两条线进出渠县，一条318国道从南充路过广安到渠县，为二级公路，一条达州路过大竹到渠县，原是二级公路，现在路面状况很差。交通是制约渠县发展的最大因素。一条渠江沿渠县县城穿过，主要是调水功能，避免渠县遭受水灾。铁路概况渠县县城离达州110多公里，离广安60多公里，离南充100多公里。襄渝铁路纵贯南北62公里，达成铁路横跨东西36公里，有12个铁路客运站。6、城市建设情况渠县县城比较密集，旧城大部分建筑为九层，并依坡而建，没有电梯。政府机关都设在老城区，商业供求比较旺盛，全部为沿街门头房。新区万兴广场周围居住大约1.5万人，除了广场比较有规模外，建筑还是比较密集。广场内有重客隆为主力的商业面积5000平米，聚集了一定的商气。旧城的拆迁难度比较大，渠县政府制定的策略是“先开发新城，在寻找契机开发老城”二、渠县房地产基本情况1.1、渠县房地产市场概述 渠县房地产发展较为缓慢，由于受到了交通制约和历史上规划调整的原因，该县房地产市场始终不能迎来一个很好的发展契机，目前，老城区大都是各单位自建房和公建居民楼。老城区仅有少量还建房和改造房项目，以部分商品房的形式对外出售，产品形式单一，无高层电梯项目和高品质洋房；目前，其主要开发集中在万兴广场新区和一号桥东岸。渠县本地富裕人群大都选择成都、重庆、达州等地购房，本地购买商品房的人群主要来自外出打工返乡人员、私营企业主、政府公务员等。2.1、渠县房地产开发状况：老城区没有商品房，而售房价格在600-1000元，房屋质量参差不齐，比较差得都有使用公共厕所，单位自建房条件较好。新区开发的楼盘现在价格为1200-1500元/平米。代表楼盘万兴.世纪新城：该项目为渠县规模最大，档次最高的商品房项目，位于渠县西城新区，总占地面积613亩，一期面积290亩，二期面积323亩，商业125000平方米，住宅682500平方米。一期为12栋小高层为主，二期由12栋小高层及8栋高层构成。容积率为3.0。户型区间从70160平方米，均价1200元/平方米。商业门面（靠近广场一侧）最高6200元/平方米，最低3800元/平方米。新广场周围租金价格差别比较大，平均租金约为300-600元/平米/年（平均价格应为36007200元/平米）。老城区繁华位置门头房租金比较高，比如和平路最好位置30平米年租金可达到9万元（出让价格约为30000元/平米），八一路百货公司周围30平米价格在5-6万元/年（出让价格为20000元以上/平米）。马家巷30平米的平均年租金在3万元左右（出让价格约为10000元/平米）。三、本次考察地块情况3.1、地块基本情况：本地块位于老城区中心繁华路段，四面临街，坡地，由西南向东北上升，高差近10米，总占地面积近10亩。目前主要建筑有临街商业门面、居民楼、电影院、机关办公楼等；周围有电影院、百货大楼、珠宝店、电器商场、通讯城、超市、步行街、时装精品店、酒店等商业形式。3.2、地块swot分析s（优势）：1、绝对的黄金口岸2、交通方便3、周围商业气氛浓厚，居民众多4、目前该地段租金及转让价格均高，如开发有很大的利润空间。5、地块无大型拆迁和其他有难度的问题6、公司与渠县政府的良好人脉。7、无竞争对手，该商业只要一开发，就会成为唯一的商业中心。w（劣势）：1、地块本身较小，其广场，停车位等公建配套设施不好解决。2、坡度较大，不利于整体布局。3、部分单位的拆迁成本可能较大。o（机遇）1、 成渝新特区的成立，会使沿线小城镇得到新的投资机会。2、 渠县这样的三级城市还没有新的商业模式和品牌商家的进入，市场是个很大的空白。3、 如果能作为招商引资项目，将会得到政府的大力支持，万兴的成功证明了这点。t（风险）1、拆迁风险：要预防一定的拆迁风险，需提前与政府达成由政府负责拆迁的计划。2、招商风险：万兴已与重客隆商场（重庆一连锁品牌，主要做超市）签约，本项目与其招商模式有一定重合之处，将存在一定的竞争，但问题不大。四、项目营销建议：4.1、产品商业定位：渠县商业中心升值版重百（成百）财富高地4.2、商业模式：主力店+特色商业街+个性小店，由于地块规模小，建议主力店商业面积为1f-3f共12000平方米，4f-6f为文化娱乐 餐饮休闲共12000平米；利用项目自身坡度在其东侧形成一条自下而上的品牌商业街，两侧各有60200平方米的2f商铺，其商业面积为5000平方米；另在靠近百货公司和步行街一侧布置3060平方米的个性小店，做到商圈的流动，其商业面积为1000平方米；预计商业总面积为18000平方米，总建筑面积30000平米。4.3、销售及招商策略：统一商业规划+主力店+品牌店自主经营的模式，主力店3层楼的全部产权式销售（年回报8%），其他商铺分割销售。主力店的招商建议以重百为主。品牌商业街与各品牌专卖进行洽谈，大品牌可享有一定折扣。4.3、销售价格评估：目前，由于该地段寸土寸金，原有门面大都老化且功能单一，铺面狭小；已经不能满足城市商业发展和居民消费理念提升的需要，急需出现一种位于城市商业中心符合现代商业集中式运营模式的新的商业卖场，该项目一经推出肯定会成为该县商业价格的新高。商业部分价格建议：本项目主力店1楼底层产权商铺销售价为25000元/m235000元/m2，均价28000元/m2；租金为150元200元/m2。本项目主力店2楼产权商铺销售价为6000元8000元/m2，均价6500元/m2；租金为40元80元/m2。本项目主力店3楼产权商铺销售价为4000元6000元/m2，均价5060元/m2；租金为20元50元/m2。本项目主力店4楼5楼6楼价格分别为4000元/平米 3500元/平米 3000元/平米建议步行街商铺最好是1、2楼整体销售，不另分割，2楼一般可作为商家办公，堆放杂