2009农大北门及农大家属区地块可行性研究报告69P.doc

农大北门及农大家属区地块可行性研究报告农大北门及农大家属区地块可行性研究报告河南前沿房地产咨询有限公司2009年12月15日目 录3河南前沿房地产咨询有限公司tel11 fax-mail：qianyan_0371163.com第一章：市场机会分析一、市场基础数据分析二、限制性条件分析第二章：农大北门地块可行性定位报告第一部分：地块综合素质分析一、地块概况二、区域概述三、区域配套调查四、地块swot分析第二部分：市场调研分析一、周边写字楼概况二、周边快捷酒店经营概况第三部分：开发方向研判方向一：纯写字楼方向二：综合楼（写字楼+底商）第四部分：目标企业研究一、目标客群范围 二、目标客群定位三、目标企业分类四、目标企业特征第五部分：产品规划建议一、产品定位二、产品规划第三章：农大家属区地块可行性定位报告第一部分：地块综合素质分析一、地块概况二、区域概述 三、区域配套调查四、项目swot分析 第二部分：市场调研分析一、周边商业市场调研二、周边酒店市场调研第三部分：农大家属区地块开发方向研判方向一：一层底商+酒店式公寓方向二：两层底商+酒店式公寓第四部分：目标客群研究一、目标客群定位二、目标客群描述第五部分：产品规划建议一、产品定位二、产品规划二、户型设计建议三、外立面设计建议四、商业设计建议五、物业管理建议第四章：合作方式建议一、合作基本原则二、合作方式优劣势分析方式一、建成后分房方式二、建成后分利润（收益）方式三：成立合资公司三、合作方的权利和义务四、合作风险管理五、项目报建方式附件一、郑州市金水区发展概况附件二、项目周边酒店概况 农大北门及农大家属区地块可行性研究报告前 言房地产开发的目标都是为了实现投资的价值最大化，每个公司都希望实现利润的最大化、限制条件的最优化和竞争力的最大化，但是项目的实际定位过程中，往往是具体的策略实现了竞争力最大化但是利润目标没有得到满足，或利润最大化得到满足而限制条件可能又没有最优化运用。为了解决这个问题，我们的定位策略的思考，从利润最大化、限制条件最优化、竞争力最大化三个方向正向促进项目价值最大化。竞争力最大化限制条件最大化利润最大化围绕价值最大化的目标，在三者构成的三维坐标系中，对不同的定位方向进行比较分析，最终确定三个正相关性最强的组合点，通过对各业态市场前景的分析寻找出市场的机会点，确定一个同时实现利润提升与竞争力提升的产品定位方向，再借助动态swot分析方法，从限制条件最优利用的角度，优化确定最终的定位。目前郑州市场上开发的商品房业态有三个主要种类：住宅、商业、写字楼，以及以三个种类分别组合的综合类物业，如：住宅+商业，住宅+写字楼，写字楼+商业。本项目将以这三种物业形态及其三种组合展开可行性分析：第一章：市场机会分析一、市场基础数据分析数据解读：1、郑州市住宅年投放量的增幅基本上都大于销售量的增幅。2008年住宅的投放销售比为1.42：1。说明住宅市场的竞争激烈；郑州市住宅年销售价格的增幅基本上都小于销售量的增幅，说明：由于竞争的加剧，以及客户逐渐理性和成熟，住宅产品的获利空间在逐步缩小。2、非住产品的竞争主要集中在金水区和郑东新区两个区域。2008年金水区非住宅投放量49.29万平方米，而销售量为51.67万平方米，销量多出投放量4%。金水区2008年非住宅销售量比2007年增涨41.41%。说明非住宅类产品在金水区开发的市场前景较好（竞争不充分，市场需求量大）。3、2008年写字楼投放销售比为1：0.67，商业投放销售比为1：0.76；在三种业态中，写字楼的投放销售比最小，说明写字楼供应市场的竞争压力最小。二、限制性条件分析住宅开发：1、土地面积小，开发住宅项目不易出品质，竞争优势不明显，无法投入市场销售，而用于其他方面的经营有一定的局限性； 2、地块规模有限，对后期产品定位、价格定位、客户定位、推广定位的要求高； 商业开发：1、开发商业项目对运营团队的要求较高，目前市场上专业的商业运营公司较少，而且好的运营团队面临的选择项目较多，合作条件相对比较苛刻； 2、因无土地开发的合法性，商业开发后靠租赁回收投资，而商业氛围是需要几年的市场培育的，因投资回收速度慢对投资商的吸引力不够； 3、商业成功运作首先需要建立品牌，运作时间越长，政府对土地合法性的查处风险越高； 4、教育科研用地可开发的物业性质：学生公寓、教学科研楼，商业报批难度大，规划审批时间长，审批难度大，审批通过的风险性较高。写字楼开发：只能以科研教学楼立项，楼高受土地内其他楼宇限制不能过高。结论：通过对市场形势的分析，从市场竞争力的角度比较适合开发写字楼项目；住宅与商业限制条件较多，写字楼开发限制条件相对较少；住宅的市场前景和利润空间与写字楼相比较低。基于此，选择写字楼作为我们开发研判的主要方向。第二章：农大北门地块可行性定位报告第一部分：农大北门地块综合素质分析一、地块概况地块土地方正、平整，东西长约110米，南北宽约60米，占地面积约6600，土地性质属教育用地。二、区域概述地块坐落于金水区城市核心位置，北临誉有城市脊梁之称的农业路，瞬间通达城市中轴花园路、金融大道经三路、商务中心cbd等核心区域；南依河南农业大学，坐享其优质文化资源；东望文化路，向北直达中原硅谷科技市场、北环快速通道，向南直达行政大道金水路；西接城市动脉南阳路，贯通东西。三、区域配套调查类别配套金融机构建行、农行、工行、中信银行、中国银行、浦发银行、广发银行酒 店莫泰168连锁旅店、天健宾馆、中州国际饭店、桃李园大酒店、锦江之星美 食肯德基、阿五美食、嵩山羊肉汤、全家福饺子馆、王妈妈寿司、卧龙餐厅、白玫瑰酒家、西萨饼屋、比萨利意式休闲餐厅、京都馋嘴鸭、巧克力手工坊休闲娱乐西普德咖啡、水上乐园、两岸咖啡、奥斯卡影院、瘦身女人、东方宣姿护肤中心购物场所天旺广场、苏宁、科技市场、丹尼斯百货、大商新玛特教育机构信息学院幼儿园、农大幼儿园、农大附中、九中、实验中学分校、财税高等专科、郑州轻工业学院、公安高等专科、河南农业大学、解放军信息工程学院医疗机构河南省职工医院、郑州金水妇幼保健所、中医院、健康大药房、千禧堂药店办公大楼国际企业中心、文博商务、天明商务大厦、郑州商务中心大厦、金国商厦、sohu世纪城旅游景点奥斯卡电影大世界、河南省博物院、文博广场四、地块swot分析 优势（s）：1、 熟地，地块规则平整，易于规划开发；2、区域交通便利，区域辐射范围大；3、周边可开发用地稀缺，土地升值空间大；4、城市成熟区域，各种市政、社会生活配套十分到位；5、区域内人文环境相对集中，聚集了多所高校及写字楼办公场所。 劣势（w）：1、地块规模有限，项目不容易出品质；3、土地性质为教育科研用地，只能开发持有型物业，物业对后续管理水平要求较高；3、因地块周边300米范围内，商业档次不高，区域商业形象档次不高；4、农业路虽有总部大道之美誉，但是自文化路农业路口以西，却逐渐没落；5、土地使用权人无开发资质及资金实力。 机会（o）：1、农业路作为郑州“总部大道”，写字楼市场蓬勃发展，本案可借其地缘优势，获得商机；2、项目周边可供应土地稀缺，未来竞争性较小，可在较长时间内保障产品市场竞争优势，降低投资的市场风险；3、地块规模小，投资相对少。 威胁（t）：1、项目地块无开发合法性，投资政策性风险较大，会降低投资商投资意愿；2、地块使用者缺乏专业开发能力，对投资商的信赖性较强，但投资商对地块的可控度不强，合作渠道方法过窄，合作谈判难度大；3、开发主体的不确定性，造成贷款难度大，对自有资金额度要求高。第二部分：市场调研分析一、周边写字楼概况 项 目内容国际企业中心文博商务金国大厦中州国际饭店项目地址农业路中段农业路中段农业路文化路农业路中段建筑规模10.8万1万2.2万2万层高3.15米3.1标准层170013001000800层数a座：28 b座：3172129立面效果大厅面积4001001000物管公司世邦魏理仕自有英特物管酒店物业租金1.5元/天0.8-1元/天0.7-1元/天1.5-2元/天出租情况95%90%80%80%车位3003010100承租单位总部企业、规划设计、广告、金融理财、教育培训等教育、培训、财税咨询、招生律师事务所、培训、教育、咨询总部企业人寿、保险、工程技术等市场小结：产品方面：周边写字楼产品参差不齐，建成年代越久的写字楼品质越差。 出租方面：周边写字楼整体出租情况良好，但低端写字楼品质及配套较差，尤其是车位紧张，这也是其出租情况较差的重要原因。 租金方面：周边写字楼物业租金与写字楼地段、配套及物业管理等直接挂钩，地段好、配套好、物业管理好的写字楼租金相对要高些。 市场潜力：由于地块周边交通便利，而农业大道又素有“总部大道”的美誉，沿线办公写字楼较多，同时本案周边知名中小学、高校较多，中小型教育培训类企业较多，对写字楼的需求空间加大。二、周边快捷酒店经营概况 内容 项 目地址开业时间房间数量服务项目门市价优惠价大浪淘沙农科路与政七街2008135商务、会议、住宿980-1580468-588中州国际饭店农业路71号2005126商务、会议、住宿、办公596-1066268-458天地粤海农业路东41号2007261商务、会议、住宿980-1800478-1288金质大酒店花园路21号2006149商务、会议、住宿528-1288280-680大河锦江花园路与纬五路2002296商务、会议、住宿880-1888428-988美宜家快捷经七路26号2008120商务、住宿168-188138-148豫财宾馆政七街10号2006新装138住宿、商务398-249249锦江之星经七路21号2007172住宿、商务169159粤海之星经三路丰产路2008172商务、会议、住宿338-528188-288华天之星南阳路299号2008年9月118商务、住宿178-188148-158未来宜居红专路1262006115商务、住宿238150如家快捷花园路北段149号2007133商务住宿239-269159-179如家快捷任寨北街4号附1号2008148商务住宿109-159104-151如家快捷黄河路83号2007102商务住宿159149都市易家文化路38号2007110商务住宿148-198128-148市场小结：1、快捷酒店遍地开花，参差不齐，竞争激烈。由于其价格低廉，性价比较高，获得了中低端客群的青睐，正因如此，过去几年，周边快捷酒店如雨后春笋，发展迅速，但是由于没有统一标准，其发展参差不齐，同时竞争也日益激烈，行业面临洗牌。2、中端商务会议型酒店经营良好。商务会议型酒店进入郑州较早，但是发展却比较缓慢，近几年地块周边的商务会议型酒店有中州国际饭店、大河锦江等，由于跳出了低端的竞争，经营状况较好。3、纯高端酒店尚未布局，高端酒店为降低经营风险，一般选择政治中心区域布局，如裕达国贸等，本案地块周边发展不易，纯高端酒店未做布局是理性选择。第三部分：开发方向研判由于本案土地性质是教育用地，产品没有销售的合法性，同时国家严令禁止教育用地开发商业和住宅，这极大的限制了本案的开发方向。退一步讲，即便能够开发住宅，目前较低的住宅租赁投资回报率也让投资客望而却步，经综合考虑，本案开发主体方向为写字楼，在此基础上可考虑部分临街底商，具体分析如下：方向一：纯写字楼 1、优势分析 1）金水区交通便利，是郑州商务中心区域，区域内写字楼最为集中区域，农业路、经三路、花园路沿线有较大规模的写字楼物业，本案有一定地段优势。2）农业路自文化路以西，缺乏中高端写字楼，附近企业办公条件较差，本案是顺势而为，迎合市场。3）以写字楼报建，审批难度最小，容易通过，间接成本低。2、劣势分析1）单体纯写字楼物业缺乏底商等配套，多有不便。2）纯写字楼体量较大，停车位数量要求更多，本案面积有限，地上停车位有限，地下停车位成本过高，但是如果没有停车位，出租困难，两难选择。3、投资分析纯写字楼成本概算表序号分项成本名称占地面积方案一方案三方案三6600容积率2.00 容积率2.50 容积率3.00 单价(元）建筑面积13,200 建筑面积16,500 建筑面积19,800 一直接成本1土地成本0 0 0 0 2前期开发费118 1555279 1944099 2332919 3建安工程费1600 21120000 26400000 31680000 4市政配套费120 1584000 1980000 2376000 5不可预见费3%681120 851400 1021680 小计24940399 31175499 37410599 二间接成本1.00%249,403311,754 374,105 小计25189803.04 31487253.80 37784704.55 三年收入3,276,240 4,095,300 4,914,360 四收回成本年限7.69 7.69 7.69 五10年投资年收益率3%3% 3%备注：写字楼租金按0.8元/天计算，年平均出租率按85%计算。从上表可以看出，无论容积率如何变化，本案开发纯写字楼投资成本收回时间是一样的，即7.69年，而十年的年投资收益率仅为3%，这对资金投入方来讲，是极不可取的。方向二：综合楼（写字楼+底商） 1、优势分析 1）“写字楼加底商”分散了开发风险，临街底商招租更容易，同时还可以作为写字楼的配套商业使用。 2）底商的租金更高，对投资收益率的贡献度较高。 2、劣势分析 1）政策规定教育用地严禁开发商业，本案开发商业是打政策擦边球，需打通政府规划审批部门，需要耗费一定的成本。 2、本案东西两边均无商业，商业气氛较差，前期商业租金不高。 3、投资分析综合楼（写字楼+商业）投资成本概算表序号分项成本占地面积方案四方案五方案六6600.0 容积率2.0 容积率2.5 容积率3.0 单价(元）建筑面积13200建筑面积16500 建筑面积19800写字楼租金0.80 写字楼面积9200 12500 15800 商业房面积4000 4000 4000 一直接成本1土地成本0 0 0 0 2前期开发费118 1555279 1944099 2332919 3建安工程费1600 21120000 26400000 31680000 4市政配套费120 1584000 1980000 2376000 5不可预见费0 681120 851400 1021680 小计24940399 31175499 37410599 二间接成本1.20%299285 374106 448927 小计25239684 31549605 37859526 三年收入6225440 7044500 7863560 四收回成本年限4.05 4.48 4.81 五10年投资年收益率15 %12 %11 %备注：写字楼租金按0.8元/天计算，年平均出租率按85%计算。底层商业租金按3元/天计算，年平均出租率按90%计算。从上表可以看出，在不考虑土地成本和底层商业面积一定的情况下，容积率越小，收回成本年限越短，年投资收益率越高。如此我们大胆假设，是不是容积率一直减小，直至仅有商业面积后投资收益率最高？理论上是这样，实际并不可取，第一是纯商业规划难以批准，第二是纯商业无法最大限度利用土地价值，所获利润有限。开发方向建议：综合对比写字楼及综合楼成本概算表中六个方案，我司建议采取方案四，即容积率2.0.其理由是：1、方案四中收回成本年限最短，为4.05年，10年投资收益率最高，年均为15%，较为理想。2、方案四中成本投入适中，开发风险容易控制。3、综合楼中，如果容积率扩大，则导致车库紧张，进而影响出租，容积率为2的情况小，全部采用地上停车，控制了开发风险的同时，降低了开发成本。第四部分：目标企业研究一、目标客群范围 客户范围划定的基础是上述的写字楼市场分析、客户距离项目地点远近和周边各种资源吸引力的相互作用。 我们认为，该项目的客户从地理分布上划定，应在东至花园路，西至西南阳路，南至黄河路，北至东风路区域内。 二、目标客群定位以文化产业为主的中小型创意型企业。定位依据：1、 本案周边文化创意型企业较多，但其办公条件较差，本案可解决这个问题。2、 本案依托农大，周边有多所高校和中小学，教育资源丰富，文化氛围浓厚，适合文化创意企业发展。3、 本案周边高校及中小学拥有大量的学生资源，这对文化创意型企业有很大的利用价值。三、目标企业分类1、教育培训1）幼儿特长教育2）中小学课程辅导3）考研、考公务员辅导2、文化出版1）中小学辅导教材2）考研、考公务员辅导教材3、招生咨询4、广告公司四、目标企业特征根据市场分析，我们认为，该项目的主要客户应为新兴成长型企业。其特点主要有： 1、注册资本10万500万，以教育培训、文化出版、招生咨询为主。 2、公司具备高成长性，现期增长速度快，未来发展潜力巨大。 3、业务交往频繁，重视对距离产业圈或商圈的交通便利程度。4、员工多受过高等教育，重视周边环境。 5、对师资和生源依赖大，现金流不稳定，收入支出短期内存在不均衡性。6、产业集中度高，易形成规模效应。第五部分：产品规划建议一、产品定位农业路，高实用性、高品质商务楼1、楼层功能分区一层：商业配套+办公楼入户大厅二层：商业配套三层六层：小型企业办公区，单位面积40-70工作室七层十层：成长型企业办公区，单位面积70-120写字间2、配套设施 1、临街商业（银行、餐饮、书店、超市） 2、车位：地上停车，数量约80个。二、产品规划1、规划指标概算名称单位数据占地面积6600总建筑面积13200总建筑层数层10层其中写字楼9200层数9标准层面积1050商业4000层数2容积率2车库（地上停车位）个802、外立面风格1）周边建筑物立面扫描本 案2）本案外立面建议建筑外立面是展示项目形象的窗口，在坚持本案与周边环境协调的同时又能突出本案原则的前提下，建议本案采用现代主义风格外立面设计，示例：3、户型面积配比面积比例60-9040%90-13060%4、车库配比 车库是写字楼配套的重要指标，建议本案全部采用地上停车，车位数约80个左右。5、商业设计建议1、商业主要考虑写字楼配套以及为周边人流服务，经营业态以银行、餐饮、书店、超市等为主；2、商业考虑双层，一层面宽3-6米，进深25米，单元面积控制在70-150平米之间；二层与部分一层连体设计，大铺位，面宽10-15米左右，进深25米。3、商业设计屏弃各种造型和形象，以实用为主，层高在3.6-4米之间,尽量多预留门前停车空间。第三章：农大家属区地块可行性定位报告第一部分：地块综合素质分析一、地块概况地块东段土地方正平整，东西长约140米，南北宽约70米，西段地块有少量房屋及植被，东西长约160米，南北宽约70米，地块总面积约21000。二、区域概述 地块雄踞金水区传统居住中心区域，东接文化路、北靠东风路，西邻丰庆路、天明路、南阳路等交通干道，瞬间通达城市各个角落；区域内生活配套设施完善，集聚了建业森林半岛等高端居住社区，生活氛围浓厚。三、区域配套调查类别配套金融机构农业银行、建设银行、交通银行、兴业银行酒 店五洲大酒店俱乐部、南湾春天大酒店美 食海底捞火锅、重庆香火锅、京福华肥牛、豪客来、德克士、阿五美食休闲娱乐天旺韩式汗蒸、红糖夜总会、东方保龄球馆购物场所科技市场、天旺广场、一家人购物中心教育机构金阳光幼儿园、文化路一小、二小，省实验、九中、河南财经学院、郑州轻工业学院、公安高等专科学校医疗机构河南省中医院四、项目swot分析 优势（s）：1、周边交通便利，东风路、文化路、北环快速通道、南阳路等交通要道环伺，出入便利；2、周边生活配套设施齐全，购物、休闲、娱乐、医疗设施一应俱全，生活舒适；3、周边所在区域是金水区传统居住区域，周边拥有多个大型的成熟居住区，汇聚了庞大的居住人口，生活氛围浓厚，并且居民多为高知阶层，生活富足，条件优越，具有很强的消费能力。4、项目南边紧邻农大家属区，绿树成荫，离绿荫广场仅500米之距，古木参天，绿草茵茵，居住环境较好。5、本项目属于永久性项目，没有拆迁风险，可以为经营者提供稳定的经营场所，确保投资回报如期实现。 劣势（w）：1、教育用地的土地性质限制了项目的开发思路，降低了项目利润空间。2、地块四周建筑物破旧，周边形象较差。 机会（o）：1、地块所在区域为北区生活中心，是著名的富人区，周边小户型公寓出租市场较好。 2、地块现有价值与区域同类地块价值相比，尚有较大挖掘空间。 威胁（t）：1、周边商业配套较为完善，使本案商业无插足之地，提高了商业经营难度。2、地块所在区域商品房市场竞争激烈，进一步降低了本案竞争优势。第二部分：市场调研分析一、周边商业市场调研1、周边商业市场概况 项 目内容花园路农业路商圈经三路与农业路、东风路文化路、东风路文化路与北环路天旺广场商圈地址农业路与花园路交汇处农业路与花园路交汇处北米路北文化路与东风路交汇处文化路与北环路交汇处东风路与天明路交汇处代表性商业丹尼斯百货、大商新玛特、永乐华润万家、世纪华联、家世界、国美、永乐赛博数码港、百脑汇、科技市场家乐福、肯德基、国美电器、五星电器、北辰服装市场天旺广场、世纪联华商业定位中高端、高端中端科技市场中端中端商业形态百货、餐饮、休闲、运动、家电百货、餐饮、家具、电器it硬件、软件百货、餐饮、家电、服装百货、服装、餐饮、教育培训经营状况较好良好优良优良良好商圈特征紧邻花园路、农业路两条城市交通动脉，人流、车流量大，同时该商圈定位中高端，商场服务环境好，是中高端客群消费的理想场所。以郑州金融大道经三路为依托，周边多大型写字楼等办公场所，因此商圈吸纳了大量工薪族消费人群。定位科技市场，是河南最大的专业it市场，该市场既做零售，又兼具批发功能，是河南省的it产品批发零售中心。商圈业态定位较全，以北环区域庞大的消费客群为支撑，各业态错位经营。该商圈坐落于北区富人区核心，商业定位合理，商业资源有效整合，错位竞争，各业态之间人流相互利用，值得借鉴。2、附近典型性商业市场分析类别天旺广场、世纪联华商业形态零售、娱乐、餐饮、休闲康体经营档次中端经营状况良好层数整体4层，局部五层单层面积10000经营业态1f：餐饮、服装、银行2 f：童装、育婴3 f：养生会所、亲子教育4 f：培训、网吧、餐饮交通动线开放式步行街停车位300个，其中商业街120辆，卖场180辆，自行车1000辆辐射半径3-5公里优势分析1、地理位置优越，社区成熟，做北区的区域性商业；2、纯商业定位，大卖场和步行商业街结合，多业态分布，满足区域市场；3、布局合理，有利于人流导向。劣势分析二区和四区的布置的入口较少不利于消费人群的流入。市场小结：1、地块周边商业氛围浓厚，分布了中端、中高端、高端百货超市、家电卖场、it专业市场等商业业态，商业资源配置较为合理。2、丹尼斯、大商新玛特、世纪联华、家乐福等百货商家林立，百货类商业竞争异常激烈。二、周边酒店市场调研1、周边酒店市场概况内容 项 目地址开业时间房间数量服务项目门市价优惠价未来宜居东风路与南阳路2009108商务、住宿188-198145弘润华夏大酒店丰乐路北段38号2006125商务、会议、住宿、餐饮980-2800398-1280丰乐园大酒店南阳路北段03新装266商务、会议、住宿720-1960298-880如家快捷花园路北段149号2007133商务住宿239-269159-179中州商务酒店东风路丰庆路2006120商务住宿128-68880-588小结：1、项目附近2公里范围内商务快捷酒店不多，这主要是由市场因素决定的，本案地处北区传统生活中心，生活氛围浓厚，商务办公氛围较淡。 2、项目附近城中村大量低端客群宾馆及北环以北大量低端快捷酒店，进一步蚕食附近低端酒店业市场。第三部分：农大家属区地块开发方向研判本案的土地性质与农大北门土地性质一样，开发方向也比较单一，鉴于本案周边商务办公氛围较差，而生活氛围浓厚，我司觉得本案开发写字楼难度较大，相反，面对出租客群的酒店式公寓却是一个重要方向。在整体方向明确的前提下，我们要重点思考两个问题，第一建筑结构是采用框架还是砖混的问题，第二是临街商业是一层还是两层的问题。方向一：一层底商+酒店式公寓优势分析：1、 一层底商招商、出租容易，单位租金高。 劣势分析： 1、临街商业的租金收益远高于酒店式公寓租金收益，一层底商虽解决了底商的招商问题，但是导致酒店式公寓面积比例更大，导致项目整体租金收益降低，提高了开发风险。 投资分析：一层底商+酒店式公寓成本概算表 序号 分项名称占地面积 方案一（砖混）方案二（砖混）方案三（框架）容积率1.5 容积率2.0 容积率2.5 建筑面积32340建筑面积42000 建筑面积52500 21000公寓租金0.40 公寓租金0.40 公寓租金0.40 公寓面积26940 公寓面积36600 公寓面积47100 商业面积5400 商业面积5400 商业面积5400 一直接成本1土地成本0 0 0 0 2前期开发费118 3810434 4948615 6185769 3建安工程费1600 32340000 42000000 84000000 4市政配套费120 3232800 5040000 6300000 5装修费用300 8082000 10980000 14130000 6不可预见费3%1067184 1411200 2709000 小计48532418 64379815 113324769 二间接成本1.20%582389 772558 1359897 小计49114807 65152373 114684666 三年收入8074968 9062220 10135320 四收回成本年限6.08 7.19 11.32 五10年投资年收益率6%4%-1%备注：酒店式公寓租金按0.4元/天计算，年平均出租率按70%计算。底层商业租金按3元/天计算，年平均出租率按90%计算，砖混结构建安成本按1000元/，框架结构建安成本按1600元/，装修成本按300元/计算。小结：在“一层底商+酒店式公寓”组合下，投资收益率极低，投资成本收回年限太长，投资价值不大。方向二：两层底商+酒店式公寓优势分析：1、 两层底商在同等条件下，降低了酒店式公寓面积比例，分散了开发风险。2、 两层底商平均租金收益较酒店式公寓高，提高了投资综合收益。劣势分析：1、 两层底商招商难度较大，耗费一定的人力、物力。 投资分析：两层底商+酒店式公寓概算表 序号 分项名称占地面积方案四（砖混）方案五（砖混）方案六（框架）容积率1.5 容积率2.0 容积率2.5 21000建筑面积32340 建筑面积42000 建筑面积52500 公寓租金0.40 公寓租金0.40 公寓租金0.40 公寓面积21540 公寓面积31200 公寓面积41700 商业面积10800 商业面积10800 商业面积10800 一直接成本1土地成本0 0 0 0 2前期开发费118 3810434 4948615 6185769 3建安工程费1600 32340000 42000000 84000000 4市政配套费120 3880800 5040000 6300000 5装修费用300 6462000 9360000 12510000 6不可预见费3%1086624 1411200 2709000 小计47579858 62759815 111704769 二间接成本1.20%570958 753118 1340457 小计48150816 63512933 113045226 三年收入11070888 12058140 13131240 四收回成本年限4.35 5.27 8.61 五10年投资年收益率12.99%8.99%1.62%备注：酒店式公寓租金按0.4元/天计算，年平均出租率按70%计算。底层商业租金按2.5元/天计算，年平均出租率按90%计算，砖混结构建安成本按1000元/，框架结构建安成本按1600元/，装修成本按300元/计算。小结：1、分析发现，依然是容积率越大，收回成本年限越长，投资收益率越低，风险越大。 2、在容积率小于2的情况下，我们根据规定，采用砖混结构施工，可大幅降低成本，而收回成本年限大幅缩短，租金收益率有所提高。 3、方案四中，在容积率为1.5的情况下，收回成本年限为4.35年，10年投资年收益率为12.99%。 开发方向建议： 综合分析六个方向，我们发现，从投资的角度讲，投资收益率较低，即是选择年投资收益率最高的方案四，年投资收益率也不过12.99%，这在目前投资渠道比较多的情况下，对投资者的吸引力不大。 但是从市场的角度讲，为有效利用该地块价值，我们建议选择投资周期短，投资收益率较高，投资风险相对较小的方案，因此我们建议选择方案四，即容积率为1.5，两层商业，理想情况下，该方案用4.35年便可收回成本，十年年投资收益率为12.99%。第四部分：目标客群研究一、目标客群定位都市新锐精英二、目标客群描述、他们是毕业于附近的各大高校学子，有一定积蓄，习惯并留恋着这片区域。、他们是在附近（如：科技市场、金成国际）上班的白领，已经结婚或者马上结婚，房子问题尚未解决。、他们在附近高校任教（如：轻院、财院）的青年教师。、他们是外地赴郑工作的企业高管，经常性的在郑州居住，需要一个固定居所。、他们在附近从业的个体商户、私营业主，如东风路、南阳路、文化路两侧的商业，以及部分专业市场等。6、他们一些发展型企业，需要在此设立一个办公场地。第五部分：产品规划建议一、产品定位临街商业+mini酒店式公寓1、产品功能划分1）临街商业结合项目周边商业形态，本着错位经营的原则本案临街商业部分经营业态规划建议如下：经营业态数量（个）楼层面积（）眼镜店11200药店11200咖啡店12200-500蛋糕房11150银行11500-800台球11、2200健身11、21500餐饮2-31、25002）mini酒店式公寓居住型客源和办公型客源在需求上有着很大的差异，如何使这二种功能需求更好的糅合在一起，是我们应该重视的一个问题。因此在规划时尽量把居住区和办公区分开。mini酒店式公寓是国外正在兴起的一种出租或投资性公寓，她的理念来自于房车和飞机等现代的交通工具，在国外也叫胶囊公寓或胶囊旅馆，空间小但功能齐全，床与书桌上下组合，卫生间则参考火车及飞机的设计理念，小而精。 三、四、五层以公寓出租，面积在20左右； 六层以办公楼出租，面积在70-110之间。 2、产品配套设施 1）酒店式物业管理 2）底商停车位（120个） 3）电梯 4）精装修（示意图）设计工作室创意商居服装工作室二、产品规划1、项目规划指标概算名称单位数据占地面积21000总建筑面积32340总建筑层数层6其中公寓21540层数4标准层面积5385商业10800层数2容积率1.5车库（地上停车位）个120二、户型设计建议 1、户型设计原则 1）尽量规避目前市场上公寓楼通风差、光照不足、浪费的弊端以及公摊面积过大的缺陷；2）缩小住宅的公摊面积，加强产品的通风性、光照度、增强空间的利用度2、户型面积配比居住面积和办公面积有着本质的区别,面积向经济、实用、合理、多元化的方向发展；居住面积在30-70平方米之间较为多见，办公面积根据中小企业的发展特点，面积应设定在70-110左右。户型功能户型面积户型比例一房2075%两（三）房两厅70-11025% 3、参考户型三、外立面设计建议为提高酒店式公寓档次，外立面设计可参考酒店的外立面设计。参考图：四、商业设计建议1、商业主要考虑为公寓及周边社区居民服务，经营业态以中端餐饮、银行、超市、眼镜店等为主；2、商业考虑双层，一层面宽4-10米，进深20米，单元面积控制在80-200平米之间；二层大铺位设计。面宽在10-15米左右，进深20米。3、层高在3.6-4米之间,尽量多预留门前停车空间；五、物业管理建议高品质完善的物业管理也将会对酒店式公寓市场的发展起到决定性的作用，就目前公寓市场的物业管理还没有达到很高的水平，相对出现了停车位不足，装修标准不合理，服务项目少等隐患。提供居家舒适、办公方便是酒店式公寓管理、服务的两大重点，本案物业管理将全面实现酒店管理化，完善服务，以期真正体现“酒店式服务，公寓化管理”的宗旨。物业服务内容举例：办公秘书、代租服务、租赁咨询、叫醒服务、留言服务、迎送贵宾服务、接机服务酒店预定、订车服务、行李服务、礼仪服务、24小时服务热线客房服务、家庭保洁服务、鞋养护服务、 医疗服务、儿童照看服务学生接送服务、宠物看管服务、家庭美化服、24小时紧急救助服、失物招领服务、贵重物品寄存服务、物品转交、代请保姆、钟点工服务、调酒师服务、家庭餐饮服务、私人厨师、送餐服务第四章：合作方式建议一、合作基本原则 产权不变：开发建设的物业产权属甲方所有，乙方只享有一定期限的全部或部分使用权。 合作期限：由于产权的不可变性，合作过程中的不可控因素较多，合作期限不宜过长，1530年期限为宜。 出资优先：由于产权的不可变性，合作过程中的不可控因素较多，合作期间应该优先考虑资金投资方的利益，土地方应该着眼眼中长期利益。共同投入：即土地方投入土地并提供土地使用权、办理项目建设的相关手续；投资方投入资金并独立运营。共享收益：投入双方按一定的比例分配房屋的使用权或按一定的比例分配后期的经营利润收益。共担风险：由于本地块的土地所有权在甲方名下，开发的物业控制权最终也在甲方手中，同时，因为土地性质的特殊性，后期经营中有较多的不可控因素，主要风险在资金投资方。二、合作方式优劣势分析在“共同投资”原则中，国家明文规定，提供土地使用权必须为出让取得的国有土地使用权，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。”由于土地性质限制，双方合作的合法性受到质疑，合作模式大受局限，投资人寻找难度大。目前社会上常用的合作方式有如下几种：1、一次性出让土地。2、建房销售后按比例分销售利润。3、建房后按比例分配房房屋的永久使用权。4、投资方出资建房后，出资方无偿使用若干年，然后将房屋交给土地方。5、共同设立公司运作项目。由于项目地块土地性质为教育用地，不属于正规商品房开发，一次性买断土地及建成后分销售收入根本不可能实现，因此本案可以考虑的合作方式只有后面的三种方式。方式一、建房后按比例分配房房屋的永久使用权。甲方出地并办理或协助办理相关报批手续，乙方出资用于项目的过程建设及基本配套的安装，房屋建成后根据双方投资情况，分配房源使用权。优势分析：合作周期短，利益分割、结算容易。劣势分析：投资方收回成本时间过长，土地政策、产权政策、城市建设、甲方班子领导变动等等因素可能会降低乙方的投资保障。分配比例：甲方以目前该地块的土地评估价做最高标准（由于土地无法转让过户，土地的最终权属仍然是甲方所有，该土地的实际价值应该为评估价的50-60%左右）为投入份额，乙方以项目建设、安装、配套等资金投入为投入份额，结合其他因素作为双方进行房屋使用权分配的参考依据。方式二、投资方出资建房后，所建房屋全部交给出资方无偿使用若干年，然后将房屋交给土地方。优势分析：合作周期短，利益分割、结算容易。劣势分析：投资方收回成本时间相对较短，土地政策、产权政策、城市建设、甲方班子领导变动等等因素对乙方的影响相对较小，但甲方短期内无土地投入回报。使用年限：乙方对全部房屋使用权的占有时间长短，应该考虑三个方面的因素：第一，甲方投资额度的大小；第二，乙方现时的资金成本；第三，乙方对投资回报率的预期。一般情况下，使用年限的设定应该在保障乙方回投资成本的前提下有200%以上的投资收益。假如乙方可能在5年内收回投资成本，乙方的使用年限应该是15年以上.方式三、共同设立公司运作项目。甲方出地，乙方出钱，双方成立项目公司负责项目的开发建设、物业经营管理，根据项目的经营情况及盈亏情况，共享利益、共担风险。而具体利润分配方式及比例由根据双方的合作意向确定，有如下几种分配方案，以农大地块为例，分析各种分配方式的可行性及优劣势。方案一：坚持平等互利、风险共担原则，甲乙双方以约定比例分配租金收益。举例如下：合作期限30年：甲已双方收益分配预算表投资总额2495甲方乙方年收益622分配比例35%65%年限40653112129总收益18660 30年后全部物业交还甲方。 优势分析：1、 甲乙双方可比较平等的享受租金上涨带来的收益；2、 双方每年的收益比较平均，变化波动较小。 劣势分析： 1、乙方成本收回年限太长，导致乙方风险加大。方案二：为降低乙方风险，保证投资商快速回笼资金