2009年10月西安房地产市场研究报告_81页_易居研究.doc

2009 年 10 月西安房地产市场报告 易居（中国）房地产研究院地址：西安市南关正街 88 号长安国际 a 座 608 室 邮编：710068 电话西安分院 第 1 页 共 82 页 西安房地产市场研究报告西安房地产市场研究报告 （2009.102009.10） 易居（中国）房地产研究院易居（中国）房地产研究院 西安分院西安分院 2009 年 10 月西安房地产市场报告 易居（中国）房地产研究院地址：西安市南关正街 88 号长安国际 a 座 608 室 邮编：710068 电话西安分院 第 2 页 共 82 页 目目 录录 数字瞰市数字瞰市 3 3 关注楼盘关注楼盘 3 3 第一篇第一篇 市场背景篇市场背景篇3 3 第一章第一章 政策资讯政策资讯3 3 一、政策法规.3 二、市政动态.3 三、市场资讯.3 第二章第二章 经济环境经济环境3 3 一、国内生产总值分析.3 二、居民消费价格分析.3 三、工业增加值分析.3 四、固定资产投资.3 五、房地产开发投资.3 第二篇第二篇 市场分析篇市场分析篇3 3 第三章第三章 商品房市场商品房市场3 3 一、商品房成交概况.3 二、10 月西安市商品房分类分析3 第四章第四章 土地市场土地市场3 3 一、土地市场动态.3 二、 本月土地出让分析.3 三、本月土地成交分析.3 四、重点地块分析.3 第五章第五章 住宅市场住宅市场3 3 一、市场综述.3 二、供求关系分析.3 三、供应量分析.3 四、成交量分析.3 2009 年 10 月西安房地产市场报告 易居（中国）房地产研究院地址：西安市南关正街 88 号长安国际 a 座 608 室 邮编：710068 电话西安分院 第 3 页 共 82 页 五、成交均价分析.3 六、成交结构分析.3 七、项目成交解析.3 八、板块成交解析.3 第六章第六章 商办市场商办市场3 3 一、市场综述.3 二、商业市场.3 三、办公市场.3 四、本月个案分析民乐园万达广场.3 五、项目展示.3 第七章第七章 产品篇产品篇3 3 一、产品综述.3 二、著名开发商楼盘.3 三、案例 pk3 第八章第八章 营销篇营销篇3 3 一、本月营销分析.3 二、本月新入市产品.3 三、10 月份报纸广告投放分析3 第三篇第三篇 区域数据篇区域数据篇3 3 一、城东区.3 二、城西区.3 三、城南区.3 四、城北区.3 五、高新区.3 六、城内区.3 2009 年 10 月西安房地产市场报告 易居（中国）房地产研究院地址：西安市南关正街 88 号长安国际 a 座 608 室 邮编：710068 电话西安分院 第 4 页 共 82 页 本月导读本月导读 【关注楼盘关注楼盘】 金源御景华府、高科尚都金源御景华府、高科尚都-开盘楼盘解析开盘楼盘解析 高科尚都作为高科房产十年磨一剑的又一力作，秉承“出于高科，必为精品”的开发理念，在相继累 计开发近五十万平方米房地产项目之后，首次打造城市综合体项目。金源御景华府是陕西金源集团继皇家 园林后打造的高尚景观社区。二者均为本地开发商，本月开盘成交表现优秀。 -详见详见 p10p10 页页 【土地市场土地市场】 土地市场平稳土地市场平稳 本月土地成交持续平稳发展，城东区本月土地成交量较大。大兴新区开始土地出让。 -详见详见 p26p26 页页 【住宅行情住宅行情】 黄金周引爆黄金周引爆 0909 末班购房潮末班购房潮 百万关口，再上层楼。本月“黄金周”的到来再度刺激了整体市场的热度，不少楼盘在本月进行了开 盘仪式。泛高新区域大量供应上市，成交火爆，其中恒大城 10 月 2 日开盘当日即成交千套房源，助推本 月全市住宅成交量再创新高。本月全市住宅成交量 133.95 万，环比增长 24.94%。 -详见详见 p35p35 页页 【营销解析营销解析】 全市广告缩水超过五成全市广告缩水超过五成 受恒大项目投放力度减弱影响，整体市场广告投放量较上月大幅回落。金九银十的影响仍然明显， 众多在售、新上市上市项目保持着广告投放力度，以期保持良好的销售业绩。但随着传统淡季的到来，西 安房地产市场广告投放将会逐月降低。 -详见详见 p66p66 页页 2009 年 10 月西安房地产市场报告 易居（中国）房地产研究院地址：西安市南关正街 88 号长安国际 a 座 608 室 邮编：710068 电话西安分院 第 5 页 共 82 页 易居视点：易居视点： “银十银十”成成“钻十钻十” ，西安房地产市场跨上新台阶，西安房地产市场跨上新台阶 新新盘发盘发力，大力，大盘强势盘强势，成交量再次猛增，成交量再次猛增 10 月西安住宅成交量 133.95 万，环比增长 24.93%，同比增长 187.44%；房价继上月小 幅下跌后，本月价格快速回弹，达到 5082 元/，环比增长 1.55%，增长幅度有所放缓。 本月成交量大幅增长主要推动力为新入市楼盘，特别是恒大城项目，单月销售面积超 11 万。随着 11 月新增供应的极速下降，未来几个月成交量很难稳定于目前高位。今年 10 月 133.95 万成交量无疑具有重要的标志意义，代表着西安房地产市场整体迈上新的台阶。 价格方面上升态势依然明显，内部因素需求旺盛、供应充足，外部因素宏观经济向好、 政策无明显变化，房价尚不具备下行动能。未来几个月内西安房价依然呈增长态势。 高性价比楼高性价比楼盘盘受市受市场热场热捧，捧，维护维护市市场场旺盛局面价旺盛局面价稳稳是前提是前提 西安房地产市场目前主力消费仍以首置、首改，及带有投资保值目的的改善型需求为主。 高性价比楼盘必定成为首选。本月销售前五名中除恒大城（精装修，成交均价 5148 元/）其 余四个楼盘均价均低于 5000 元/。 城北区作为刚需首选区域，本月成交 37 万。而城南区由于连续几个月的均价大幅提 升，成交量已呈下跌趋势。 西安整体市场供需结构较为平衡，制约成交量的因素主要取决于价格。一线城市房价偏 高已成为社会共识，尤其是一些投资、投机型需求旺盛的城市，房价已脱离普通居民的承受 力，政策走势将向稳定房价偏移。 政策走政策走势势尚不明朗，尚不明朗，优优惠惠结结束前迎来新一波置束前迎来新一波置业业高潮高潮 今年年底西安的购房优惠政策到期，同时银行对二套房政策已逐渐收紧，7 折优惠利率 取消的说法不绝于耳，政策走势尚不明朗。造成很多置业者会盲从心理，赶在年底前置业。 可以预计未来两个月西安房地产市场成交量不会出现大幅下滑，将会稳定于高位，全年住宅 2009 年 10 月西安房地产市场报告 易居（中国）房地产研究院地址：西安市南关正街 88 号长安国际 a 座 608 室 邮编：710068 电话西安分院 第 6 页 共 82 页 成交量有望达 1100 万。 数字瞰市数字瞰市 同比数据市场解析同比数据市场解析 历史同期相比，历史同期相比，20092009 年年 1-101-10 月累计商品房成交量一路上涨，商品房比月累计商品房成交量一路上涨，商品房比 0707 年年 1-91-9 月和月和 0808 年年 1-91-9 月分别增长月分别增长 27.35%27.35%和和 79.34%79.34%；住宅成交量分别增长；住宅成交量分别增长 27.05%27.05%和和 84.14%84.14%。 历史同期相比，历史同期相比，20092009 年年 1-101-10 月商品房、住宅成交均价保持快速上升。较月商品房、住宅成交均价保持快速上升。较 20072007 年年 1-101-10 月和月和 20082008 年年 1-101-10 月，商品房成交均价分别上涨月，商品房成交均价分别上涨 28.17%28.17%和和 5.6%5.6%，住宅成交均价分别上涨，住宅成交均价分别上涨 30%30%和和 7.2%7.2%。 2009 年 10 月西安房地产市场报告 易居（中国）房地产研究院地址：西安市南关正街 88 号长安国际 a 座 608 室 邮编：710068 电话西安分院 第 7 页 共 82 页 全市商品房成交走势全市商品房成交走势 西安市商品房成交统计（量：万西安市商品房成交统计（量：万）（价：元）（价：元/） 20082008 年年 20092009 月月10 月11 月12 月1 月2 月3 月4 月5 月 6 月 7 月 8 月 9 月10 月 量量 48.3856.4872.0435.4361.4893.7892.4598109.7104.1113.3112.56141.1 价价 4896452346104539464947594829489949245077540353435288 全市住宅成交走势全市住宅成交走势 西安市住宅成交统计（量：万西安市住宅成交统计（量：万）（价：元）（价：元/） 2008200820092009 月月10 月11 月12 月1 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月 量量 46.13 47.83 67.78 32.27 57.93 82.5584.9591.94101.196.6105.2107.22133.95 价价 4684443543674349445445834603460147124863500950055082 全市商业成交走势全市商业成交走势 西安市商业成交统计（量：万西安市商业成交统计（量：万）（价：元）（价：元/） 2008200820092009 月月10 月11 月12 月1 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月 量量 1.78 2.64 3.29 2.642.388.935.393.674.713.525.052.924.52 价价 10166 9344 9165 668390416211796411869841210095131791695410825 全市办公成交走势全市办公成交走势 西安市办公成交统计（量：万西安市办公成交统计（量：万）（价：元）（价：元/） 2008200820092009 月月10 月11 月12 月1 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月 2009 年 10 月西安房地产市场报告 易居（中国）房地产研究院地址：西安市南关正街 88 号长安国际 a 座 608 室 邮编：710068 电话西安分院 第 8 页 共 82 页 量量 0.46 6.01 0.98 0.53 1.17 2.302.112.393.883.973.032.422.64 价价 5692 3105 6169 5440 5383 54325947567862105824613863166239 本月全市成交对比本月全市成交对比 20092009 年年 1010 月月/9/9 月各物业类型成交月各物业类型成交 住宅住宅商业商业办公办公商品房商品房 1010 月月9 9 月月1010 月月9 9 月月1010 月月9 9 月月1010 月月9 9 月月 成交面积（） 1339542 1072193 45163 29224 26358 24172 14110631125589 金额（万元） 680770 536589 48889 49545 16445 15267 746104 601310 均价（元/） 5082 5005 10825 16954 6239 6316 5288 5343 套数 13612 10918 221 349 157 152 13990 11419 区域成交区域成交 全市各区域成交全市各区域成交 商品房商品房成交量（成交量（）成交均价（元成交均价（元/）成交套数成交套数( (套套) ) 城东城东 241877 4510 2257 城西城西 219757 4929 2221 城南城南 305428 62802927 城北城北 383412 45053831 高新高新 240575 55892452 城内城内 20014 14847302 2009 年 10 月西安房地产市场报告 易居（中国）房地产研究院地址：西安市南关正街 88 号长安国际 a 座 608 室 邮编：710068 电话西安分院 第 9 页 共 82 页 板块成交板块成交 住宅成交住宅成交 全市板块成交排行榜全市板块成交排行榜 top10top10 序号序号 板块板块区域区域成交量（成交量（） 成交均价（元成交均价（元/） 1 经开区板块城北 1974914448 2 曲江板块城南 1409966952 3 浐灞板块城东 1404074414 4 鱼化寨板块城西 1324885056 5 高新新区板块高新 1022234769 6 城运村板块城北 710064439 7 枫叶新都市板块高新 594795770 8 电子城板块城南 578105261 9 辛家庙板块城东 363554925 10 电视塔板块城南 350614801 全市住宅成交排行榜全市住宅成交排行榜 top10top10 序号序号 项目项目 区域区域 成交量（成交量（） 成交均价（元成交均价（元/） 成交套数成交套数( (套套) ) 1 西安恒大城城西区 111059.1451481013 2 中新浐灞半岛城东区 65669.694539565 3 世融嘉城城北区 47204.624255419 4 中铁缤纷南郡高新区 42248.924938427 5 融侨城高新区 32503.696238323 6 香克林小镇城北区 27596.863927248 2009 年 10 月西安房地产市场报告 易居（中国）房地产研究院地址：西安市南关正街 88 号长安国际 a 座 608 室 邮编：710068 电话西安分院 第 10 页 共 82 页 关注楼盘关注楼盘 金源御景华府金源御景华府 项目简介项目简介 项目地址项目地址凤城九路与文景路十字 物业类型物业类型高层 开盘时间开盘时间2009-10-02 总建面积总建面积39 万 容积率容积率4.0 销售报价销售报价4400-5400 元/平方米 开发商开发商西安金源房地产开发有限公司 周边环境周边环境 项目位于文景路与凤城十路十字东南角，临近城市运动公园，西邻文景商业街。周边学校、医疗等生活配 套一应俱全。地铁 2 号线即将开通，交通便捷。 关注理由：关注理由： 毗园而造毗园而造区域价值凸显区域价值凸显 金源御景华府是陕西金源集团继皇家园林后打造的高尚景观社区，项目位于文景路与凤城九路东北角， 紧邻占地 800 亩城市运动公园，随着行政中心北移、地铁 2 号线施工的加速、新北城火车站的全面施工、 市政配套的加快建设将带动周边地区地发展，扩大城市容积，聚集人气，带来城市布局新变化。目前文景 路拓宽工程已接近尾声，各种利好因素的推动下，引起城市形态的结构变化，将吸引大批开发企业的相继 入住，极大地带动区域价值的不断提高。 精工打造人本社区精工打造人本社区 金源御景华府建筑规划为 18 栋高层，呈围合式布局。楼体布局根据西安气候条件，将楼体向东南偏 7 高科尚都高新区 25754.334259259 8 中海国际社区城南区 25297.18868163 9 曲江城市花园城南区 23580.74754263 10 西安首创国际城城北区 22381.314205230 2009 年 10 月西安房地产市场报告 易居（中国）房地产研究院地址：西安市南关正街 88 号长安国际 a 座 608 室 邮编：710068 电话西安分院 第 11 页 共 82 页 转 15，与西安主导风向一致。在保持本土居住传统的同时，又可满足采光需求，优化通风性能。园林布 局采用欧式几何化的景观和有机自然形态的景观构成，形成三大中央景观系，充分考虑景观资源的均好性， 户户见景，将居住的舒适度最大延伸。 项目解析：项目解析： 项目占地面积 149 亩，初步规划建筑面积 39 万平米，由 18 栋 24 至 30 层的高层组成，总户数为 2350 多户，绿化率达 48%。社区内规划有幼儿园、小学、篮球场、网球场、会所，配套设施一应俱全， 近 5 万平米的水景园林，最大化的满足居住的舒适度。 项目建筑结构都以点板高层为主，两梯四户设计，目前所推房源主要为 88-109 平米二房、122-144 平米三房，其中三房比例占到 62.24%，主要面向再改置业群体。 二房：二房：105105 平方米平方米 三房：三房：137137 平方米平方米 优势：优势： 项目处西安北城核心区域，区域价值认知度高。 产品设计针对首置群体，突出以人为本。中央楼体向东南偏转 15，以增强采光度，大部分户型都可 以达到南北通透的效果，实现较好的采光和通风。 相对于周边同质楼盘较低的价格因素。 劣势：劣势：该区域随着新北城开发的日益加快，著名房企纷纷进驻，周边名企大盘林立，竞争激烈。项目 本身景观、户型设计与营销力度略有不足。 项目开盘销售情况项目开盘销售情况 2009 年 10 月西安房地产市场报告 易居（中国）房地产研究院地址：西安市南关正街 88 号长安国际 a 座 608 室 邮编：710068 电话西安分院 第 12 页 共 82 页 开盘现场开盘现场 开盘仪式开盘仪式 10 月 2 日上午 9 点，在项目地举行开盘仪式，现场气氛较好。当天推出 5-6、11 号楼（26-30 层高层 ），共 414 套房源，面积区间为： 105.92-108.6 平方米二房（138 套）、 139.71-143.6 平方米三房（2 76 套），价格 4400-5300 元/平方米。开盘当天排号客户凭金卡 1 千抵 1 万元，开盘额外优惠 3 个点。截 止当天选房完毕共签约 100 套左右。 高科尚都高科尚都 项目简介项目简介 项目地址项目地址西安市高新区锦业路与丈八五路交汇处 物业类型物业类型小高层、高层 总建面积总建面积40 万 容积率容积率 4.00 开发商开发商西安高科集团高科房产有限责任公司 周边环境周边环境 高科尚都项目位于西安高新区锦业路与丈八五路交汇处，周边高新四小、高新第三中学的教育 配套，有效解决了子女的教育问题。在高新管委会迁入都市之门后，周边市政配套将快速完善， 该区域的价值将迅速凸显。 关注理由：关注理由： 高科房产首个城市综合体项目高科房产首个城市综合体项目 高科尚都作为高科房产十年磨一剑的又一力作，秉承“出于高科，必为精品”的开发理念，在相继累 计开发近五十万平方米房地产项目之后，首次打造的城市综合体项目。 2009 年 10 月西安房地产市场报告 易居（中国）房地产研究院地址：西安市南关正街 88 号长安国际 a 座 608 室 邮编：710068 电话西安分院 第 13 页 共 82 页 产品创新产品创新 项目规划上利用现代的群体建筑形成的统一城市意象，使得该项目形象与周边环境形成大的差异性和 标志性；以情景式的街区与城市无缝连接，形成与城市连续的形象界面。在建设规划中引入生态的规划理 念，特别在公寓区域加强绿化效果。水、石、植物间杂人工铺地，形成一个宜人宜居的温馨环境。 项目解析：项目解析： 高科尚都定位以城市综合体，占地 150 亩，总建筑面积约 40 余万平方米，建筑密度 35%，绿化率 35%。涵盖住宅、写字楼、酒店、公寓、商业五种业态，社区内部各空间布局有机联系、相互依衬，实现 了多功能、高效率的综合体价值。 项目目前为一期开发，规划 7 栋小高层和 5 栋高层组成，目前所推房源主要以 65 平方米的一房、99- 102 平方米二房和 130-135 平方米的三房组成，户型设计突出实用主题，部分户型赠送面积较大，产品附 加值较高。 二室：二室：9999 三室：三室：135135 优势：优势： 项目定位以城市综合体，涵盖住宅、写字楼、酒店、公寓、商业五种业态，社区内部配套有会议设 施、酒店服务、住区会所、室内游泳馆、健身设施等，设施较为完善，实现了高效率的便捷生活方式， 符合该区域置业群体的生活习性，立面设计简洁、现代感强，突出时尚元素。定位准确。 项目配套建设有社区幼儿园，及社区幼儿托管中心，与周遍的高新四小、高新第三中学形成优质的 教育圈。全地下停车、24 小时生活热水，便利生活的同时提升了项目品质感。 2009 年 10 月西安房地产市场报告 易居（中国）房地产研究院地址：西安市南关正街 88 号长安国际 a 座 608 室 邮编：710068 电话西安分院 第 14 页 共 82 页 劣势劣势： 目前周边配套尚不完善，购物、日常生活不便。虽然交通路网发达，但项目周边无公共交通直达。 建筑密度较大，二期办公、公寓的开发、入住，将直接影响到住宅部分的生活舒适度。 项目开盘销售情况项目开盘销售情况 开盘现场仪式开盘现场仪式 选房现场选房现场 10 月 25 日，高科尚都项目在新落成的现场售楼部举行的项目的开盘仪式，首次开盘推出一期的 2、8、9、10、11 号共 5 栋 913 套，户型面积为 65-135，开盘均价为 4900 元/，开盘期间销售约 470 套。 开盘当日新成交客户可享受 2%的优惠，一次性付款另享受 1%的优惠。 推盘产品：本次推出的 2、9、10 号楼为层高分别为 33、33、18 层的高层住宅，层高为 11 层的 8 号 和 13 层的 11 号楼为小高层。开盘当日提供自助午餐、钢琴表演等活动，营造出高尚、悠闲的现场氛围。 2009 年 10 月西安房地产市场报告 易居（中国）房地产研究院地址：西安市南关正街 88 号长安国际 a 座 608 室 邮编：710068 电话西安分院 第 15 页 共 82 页 第一篇第一篇 市场背景篇市场背景篇 第一章第一章政策资讯政策资讯 一、一、政策法规政策法规 表表 1-11-1：20092009 年年 1010 月全国房地产相关政策列表月全国房地产相关政策列表 时间时间来源来源政策名称政策名称主要内容主要内容 09-10-1 中恒信财经网 千亿险资入楼市开 闸在即 市场缺长 周期项目 10 月 1 日，修订后的中华人民共和国保险法开始实 施，其中新增了“投资不动产”这一新的保险资金运用形式， 意味着保险资金可以进入房地产市场，具体细则将于近期出 台。 09-10-16 21 世纪房产网 银监会提示各大金 融机构把握信贷节 奏 10 月 16 日，中国银监会在其网站刊登 2009 年第三次大 型银行风险分析会新闻稿，强调大型银行要科学把握信贷节 奏，强化贷款风险管理。 09-10-22 新华财经网 刘明康：严格执行 “二套房贷”政策 不动摇 在近日召开的银监会 2009 年第四次经济金融形势分析通 报会议上，刘明康强调，要严格执行“二套房贷“政策不动摇， 不折不扣地落实与借款人“面谈“、“面签“制度，并将开发商、 项目公司和母公司的授信统一起来，实施并表监管。 09-10-23 中国土地挂牌 网 三部委联手调整融 资政策 市场忧地 产调控卷土重 近日，证监会向国家发改委移交了一部分关于企业融资 的审查权，同时还酝酿就房地产融资相关土地核查文件征求 国土资源部的意见。证监会同时联手两部委做出关于企业融 资的政策调整，引发市场对年末再融资政策转向的担心。 09-10-27 新浪房产网 住建部启动住房 “十二五”规划 保障住房有望扩容 住房和城乡建设部已于日前启动住房“十二五”规划编 制工作。目前正在进行前期调研阶段2010 年将是“十一 五”规划执行的最后一年，也是“十二五”规划各项目标正 式确定的时间。 09-10-28 搜狐焦点网 住建部启动闲置公 积金贷款 支持保 障房试点 全国人大财经委员会主任委员石秀诗二十八日透露，住 房保障法已经纳入十一届全国人大常委会立法规划。他建议 相关方面抓紧研究，尽快制定颁布施行。 09-10-29 新浪房产网 住房保障法已纳入 人大立法规划 全国人大财经委员会主任委员石秀诗二十八日透露，住 房保障法已经纳入十一届全国人大常委会立法规划。他建议 相关方面抓紧研究，尽快制定颁布施行。 2009 年 10 月西安房地产市场报告 易居（中国）房地产研究院地址：西安市南关正街 88 号长安国际 a 座 608 室 邮编：710068 电话西安分院 第 16 页 共 82 页 资料来源：上海克而瑞信息技术有限公司西安机构 二、二、市政动市政动态态 表表 1-21-2：20092009 年年 1010 月西安市政动态列表月西安市政动态列表 09-10-29 中国网 房贷优惠明年或叫 停 相关政策有望 下月公布 2008 年为应对金融危机而临时出台的多项房地产优惠政 策会否到今年底如期终止？上海一业内权威人士透露，包括 公积金在内的优惠政策肯定将停止。 时间时间来源来源市政动态市政动态主要内容主要内容 09-10-9三秦都市报 全省 48 个重点 镇集中启动建设 项目 从省住房和城乡建设厅了解到，全省确定的 107 个重点镇 中将有 48 个镇的 75 个项目将在近期正式开工建设。此举标志 着全省重点镇建设驶入了快车道。 09-10-13 三秦都市报 西部大开发今年 投资 4689 据国家发展和改革委员会 12 日介绍，国家计划今年西部大 开发新开工 18 项重点工程，投资总规模为 4689 亿元，其中包 括我省的西安至宝鸡客运专线，西安至安康铁路增建第二线， 安康至汉中高速公路，西安咸阳机场改扩建。 09-10-16 新华网 西安城西北最大 观赏水景汉城湖 明年开放 曾被称为西安最大“卫生间”的团结水库正在实现华丽转 身，成为西安城西北最大的观赏水景汉城湖。目前正在进 行绿化道路等后期建设的汉城湖，将争取明年年内建成向市民 开放。 09-10-17新浪房产网 商漫高速通车， 陕西和湖北实现 高速公路对接 9 月 16 日，国网高速福（州）银（川）线在陕西省境内的 商州至漫川关高速公路正式建成通车。至此，福银高速公路在 陕西境内实现全线贯通。 09-10-21西安晚报 太华南路扩建明 年初竣工 此次改扩建范围南起自强东路、北至北二环，施工道路全 长 3316 米，计划于明年 2 月 7 日全面竣工。改扩建后的太华南 路路面将向西拓宽 12.5 米，由现宽 40 米扩建为双向八车道的 52.5 米；路西景观绿化带 20 米、路东 17.5 米，整体景观设计、 绿化配套等均严格遵循大明宫盛唐园林风格。 09-10-26华商报 西安地铁二号线 主城区段“洞通” 26 日下午 3 时，地铁二号线大明宫西站（方新村）至北大 街站正式宣告双线地下贯通。至此，西安主城区（行政中心至 会展中心）地下隧道实现“洞通” 09-10-27华商报 曲江新区要扩大 一倍 日前，西安市委、市政府研究通过了曲江新区扩区发展 规划和临潼国家旅游休闲度假区规划建设实施方案。 规划决定将曲江新区的面积从现在的 20.57 平方公里，扩 大到 40.97 平方公里，面积增加一倍，新扩区域占用雁塔区的 2009 年 10 月西安房地产市场报告 易居（中国）房地产研究院地址：西安市南关正街 88 号长安国际 a 座 608 室 邮编：710068 电话西安分院 第 17 页 共 82 页 资料来源：上海克而瑞信息技术有限公司西安机构 三、三、市场资讯市场资讯 表表 1-31-3：20092009 年年 1010 月西安市场资讯列表月西安市场资讯列表 土地。 09-10-27陕西日报 中国银行 50 亿 元支持西安国际 港务区建设 10 月 27 日，西安国际港务区管委会与中国银行股份有限 公司陕西省分行“50 亿元授信”战略合作协议签字仪式在西安 国际港务区管委会隆重举行。这是继今年 5 月与中国农业银行 陕西省分行签定 50 亿元人民币的金融合作协议之后，西安国际 港务区缔结的又一金融战略合作伙伴。 时间时间来源来源市场动态市场动态主要内容主要内容 09-10-09 搜狐焦点网 恒大城 7 日收金 6.5 亿 创西安单 盘日成交额之最 首批推出 11 栋住宅共 1128 套房源，开盘当天除沿承 恒大地产集团“开盘必特价”的开盘策略，还有额外 95 折 优惠，4800 元/平方米起，带 1600 元/平方米精装，与同 区域楼盘相比，单价足足少了近 1000 元。而开盘当天就有 3000 多组买家到场认购，日成交额 5.1 亿元的，整个黄金 周揽金 6.5 亿元。 09-10-13 西安晚报 西安前三季商品房 均价 5026 元 同比 增长 2.39% 从市房管局获悉，今年 1 至 9 月我市批准商品房预售 面积为 844.88 万平方米，同比降低 3.48%；销售 816.9 万 平方米，同比增长 73.86%；商品房住宅均价 5026 元，同 比增长 2.39%。 09-10-14 中国经济时报 西安 9 月份普通住 宅销量同比增 131.02% 创新纪录 监测数据显示，9 月，西安商品房市场成交 113.3 万 平方米，同比增长 121.12%，环比微降 0.84%；其中普通住 宅类物业成交 103.3 万平方米，环比增长 1.99%，同比劲 增 131.02%。 09-10-19 西安晚报 前三季度陕西金融 业信贷新增突破 2000 亿 前三季度全省各项贷款余额 8235.7 亿元，同比增长 38.1%，较年初增加 2036.8 亿元。各项存款余额 13538.5 亿元，同比增长 29.5%，较年初增加 2610.4 亿元。 09-10-22 华商报 西安新政：开发商 拒办公积金可停办 审批手续 近日，为进一步维护住房公积金缴存者的合法权益， 让更多的缴存人了解住房公积金贷款政策和办理程序，西 安住房公积金管理中心、中国人民银行西安分行营业管理 部、西安市发改委员等 7 家单位联合下发了关于加强住 房公积金贷款管理的通知 。 2009 年 10 月西安房地产市场报告 易居（中国）房地产研究院地址：西安市南关正街 88 号长安国际 a 座 608 室 邮编：710068 电话西安分院 第 18 页 共 82 页 资料来源：上海克而瑞信息技术有限公司西安机构 第二章第二章 经济环境经济环境 该部分数据来源于统计局对外公开数据，部分数据会有滞后。该部分数据来源于统计局对外公开数据，部分数据会有滞后。 一、一、国内生产总值分析国内生产总值分析 三季度国内生产总值 74116.9 亿元，按可比价格计算，环比增长 5.18%，比上年同期增长 8.9 个百分 点。第一产业增加值 22500 亿元，增长 4.0%；第二产业增加值 106477 亿元，增长 7.5%；第三产业增加值 88840 亿元，增长 8.8%。宏观经济回暖明显。 图图 2-12-1 ：全国：全国 gdpgdp 历年继历年继 20092009 年第一季度增长速度走势图年第一季度增长速度走势图 资料来源：国家统计局 前三季度，西安市生产总值 1693.85 亿元，按可比价格计算，同比增长 14.1%，比上半年加快了 0.8 个百分点。前三季度好于预期，三季度经济运持续了二季度的良好运行，三季度全市经济继续回升。整体 09-10-23 新浪房产网 3 季度西安楼市均 价首破 5 千元 商 品房销量同比增 91.11% 3 季度西安全市出让土地 2195.11 亩，较去年同期高 出三倍强，商品房上市供应面积共 850.24 万平方米，同比 增长 28.13。商品房销售量为 332.18 万平方米，较上季 度环比增长 10.1，同比 2008 年增长 91.11。商品房成 交价格首破 5 千元大关，达 5287 元平方米，较上季度增 长 8.39。 09-10-27 三秦都市报 前三季度陕西省完 成房地产开发投资 673 亿元 3 季度西安全市出让土地 2195.11 亩，较去年同期高 出三倍强，商品房上市供应面积共 850.24 万平方米，同比 增长 28.13。商品房销售量为 332.18 万平方米，较上季 度环比增长 10.1，同比 2008 年增长 91.11。商品房成 交价格首破 5 千元大关，达 5287 元平方米，较上季度增 长 8.39。 2009 年 10 月西安房地产市场报告 易居（中国）房地产研究院地址：西安市南关正街 88 号长安国际 a 座 608 室 邮编：710068 电话西安分院 第 19 页 共 82 页 上经济企稳回升，但经济上行仍然存在诸多变数。 图图 2-22-2：西安市：西安市 gdpgdp 历年继历年继 20092009 年第二季度增长速度走势图年第二季度增长速度走势图 资料来源：西安统计局 二、二、居民消费价格分析居民消费价格分析 9 月全国居民消费价格指数同比下降 0.8%，9 月份 cpi 同比增幅为-0.8，比上月降幅缩小 0.4 个百 分点，降幅进一步呈现缩小趋势。1-9 月份累计，居民消费价格总水平同比下降 1.1%。 9 月西安居民消费价格指数同比下降 0.5%，9 月份当月环比上涨 1.3%，扭转了 5 月份以来连续下降的 局面，1-9 月份西安居民消费价格指数同比下降 0.8%。cpi 开始呈现增长势头， 图图 2-32-3 20082008 年年 8 8 月月-2009-2009 年年 8 8 月西安居民消费价格指数分析月西安居民消费价格指数分析 数据来源：西安统计局 三、工业增加值分析三、工业增加值分析 1-9 月，全市规模以上工业增加值 523.30 亿元。从增速看，一季度增长 7.3%，上半年增长 11.4%，1-9 月增长 13.5%。1-9 月增速已由一季度的个位数增长转为两位数增长，呈现出稳步回升的态势。 2009 年 10 月西安房地产市场报告 易居（中国）房地产研究院地址：西安市南关正街 88 号长安国际 a 座 608 室 邮编：710068 电话西安分院 第 20 页 共 82 页 图图 2-42-4 ：20082008 年年 9 9 月月-2009-2009 年年 9 9 月月 西安工业增加值增幅走势图西安工业增加值增幅走势图 资料来源：西安统计局 四、四、固定资产投资固定资产投资 西安固定资产投资增势强劲，西安固定资产投资增势强劲， 1-91-9 月完成投资月完成投资 1631.021631.02 亿亿 西安 1-9 月份固定资产投资增速再创新高，全社会固定资产投资 1953.36 亿元，同比增长 37.6%，继 续保持强劲增长。 图图 2-2- 5 5：西安市固定资产投资增幅走势图：西安市固定资产投资增幅走势图 数据来源：西安统计局 五、五、房地产开发投资房地产开发投资 房地产开发投资增速明显，1-9 月房地产开发完成投资 500.6 亿元，增势进一步加强。1-9 月房地产 投资同比去年 1-9 月增长 29.50%。金融环境宽松及成上半年开发企业流动性资金的充裕保证了房地产投 2009 年 10 月西安房地产市场报告 易居（中国）房地产研究院地址：西安市南关正街 88 号长安国际 a 座 608 室 邮编：710068 电话西安分院 第 21 页 共 82 页 资猛增，预计四季度将持续较高增长。 图图 2-62-6：西安市房地产开发投资同比增幅走势图：西安市房地产开发投资同比增幅走势图 数据来源：西安统计局 第二篇第二篇 市场分析篇市场分析篇 第三章第三章 商品房市场商品房市场 一、商品房成交概况一、商品房成交概况 1 1、本月成交分析、本月成交分析 2009 年 10 月份全市商品房成交量为 141.10 万，环比 9 月份上涨 25.35%，同比去年 9 月份的成交 量增长 158.00%。本月商品房成交均价为 5288 元/，环比上月下降 1.03%，同比去年 9 月成交均价上涨 2.52%。 表表 3-13-1：20092009 年年 1010 月商品房成交量价走势表月商品房成交量价走势表 西安市商品房成交统计（量：万西安市商品房成交统计（量：万）（价：元）（价：元/） 20082008 年年 20092009 月月10 月11 月12 月1 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月 量量 48.3856.4872.0435.4361.4893.7892.4598.00109.7104.09113.29112.56141.10 价价 4896452346104539464947594829489949245077540353435288 数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司西安机构 2 2 、年度成交走势分析、年度成交走势分析 从年度成交量的走势来看，自今年 2 月份刚性需求的集中暴涨，带动成交量迅速攀高，并带动改善型 需求及投资性需求陆续进入市场，推动今年以来成交量呈现持续高位运行状态。本月，随着大量新推案的 上市、消费者购买意愿的增强等多方面因素影响下，商品房成交量站上了历史的最高位。 2009 年 10 月西安房地产市场报告 易居（中国）房地产研究院地址：西安市南关正街 88 号长安国际 a 座 608 室 邮编：710068 电话西安分院 第 22 页 共 82 页 图图 3-23-2 西安市商品房成交量价示意图西安市商品房成交量价示意图 数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司西安机构 从年度成交价格走势来看，除去年 9 月份因为商业项目集中签约造成 9 月份均价有较大幅度增长外， 整体均价表现相对稳定。尤其自今年 1 月份以来，保持着平稳上升的走势，本月成交价为 5288 元/，连 续两个月呈现出小幅下探态势，这主要由于郦景豪庭、双维花溪湾等多个低价格商业项目的大量成交，拉 低了全市整体均价。 二、二、1010 月西安市商品房分类分析月西安市商品房分类分析 1 1、分类产品的成交面积比例、分类产品的成交面积比例 10 月份商品房的成交量中，住宅、办公、商业三种物业类型成交比例与 9 月相比没有变化。 图图 3-23-2 各物业成交比例示意图各物业成交比例示意图 数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司西安机构 2 2 、分类产品的成交均价比较、分类产品的成交均价比较 2009 年 10 月西安房地产市场报告 易居（中国）房地产研究院地址：西安市南关正街 88 号长安国际 a 座 608 室 邮编：710068 电话西安分院 第 23 页 共 82 页 在中海国际社区、金地芙蓉世家、融侨城等高价格项目大量成交的带动下，住宅成交均价上涨 1.56%；办公本月由于汇鑫 ibc、绿地世纪城以及恒立苑小区等项目的成交，使得办公市场整体均价下降 1.22%；本月商业成交均价为 10825 元/，较上月相比下跌 36.15%，郦景豪庭以 2084 元/的超低价格 成交 7815，以及多个大量成交的低价格项目成为本月商业成交均价大幅下降的主要原因。 图图 3-33-3 各物业成交均价对比各物业成交均价对比 数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司西安机构 3 3 、住宅、住宅 10 月份西安住宅成交量为 133.95 万，环比上月增长 24.93%；本月住宅的成交均价为 5082 元/， 环比上月上涨 1.54%，出现了“量价齐升”的局面。 本月住宅成交量表现中，本月除城南区出现小幅下降之外，其他几个区域都出现了不同程度的上涨。 本月高新区成为成为环比上涨最大的区域，环比增长 92.94%，这主要是由于中铁缤纷南郡、融侨城和高 科尚都大量成交所致。城西区则凭借恒大城本月 11.11 万成交的“一己之力” ，实现历史性突破。 图图 3-43-4 各区域住宅成交量价对比各区域住宅成交量价对比 2009 年 10 月西安房地产市场报告 易居（中国）房地产研究院地址：西安市南关正街 88 号长安国际 a 座 608 室 邮编：710068 电话西安分院 第 24 页 共 82 页 数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司西安机构 4 4、 商业商业 全市商业成交量受到个案因素影响，波动较大。本月在郦景豪庭、民乐园万达广场、双维花溪湾等大 量成交带动下，商业全市成交 45163，环比上涨 54.54%；而也在郦景豪庭（本月均价 2084 元/） 、双 维花溪湾（成交均价 4000 元/）等多个非正常市场价格的商业项目放量影响下，全市成交均价 10825 元 /，环比下降达到 36.15%。 图图 3-53-5 各区域商业成交量价对比各区域商业成交量价对比 数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司西安机构 5 5、 办公办公 10 月办公类物业成交量为 26358，扭转了前两个月以来的下滑局面，环比上涨 9.04%；办公类物业 2009 年 10 月西安房地产市场报告 易居（中国）房地产研究院地址：西安市南关正街 88 号长安国际 a 座 608 室 邮编：710068 电话西安分院 第 25 页 共 82 页 的成交均价为 6239 元/，环比下跌 1.22%，主要由于汇鑫 ibc、绿地世纪城等中低价格项目放量所致。 本月办公类产品中，成交依旧主要集中在高新区，本月本市办公项目成交前五名均来自这个区域，其中汇 鑫 ibc 办公成交 8083，位居全市首位。 图图 3-63-6 各区域办公成交量价对比各区域办公成交量价对比 数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司西安机构 第四章第四章 土地篇土地篇 本月土地成交持续平稳发展，城东区本月土地成交量较大。本月土地成交持续平稳发展，城东区本月土地成交量较大。 本月新挂牌出让土地本月新挂牌出让土地 1717 宗，总建筑面积宗，总建筑面积 201.96201.96 万万；挂牌土地成交；挂牌土地成交 9 9 宗，成交面积为宗，成交面积为 94.9694.96 万平万平 米；米； 本月重点关注地块本月重点关注地块 lh3-5-10-1-1lh3-5-10-1-1，地块位于，地块位于莲湖区大兴东路莲湖区大兴东路 2