2009年上半年江苏省镇江房地产市场研究.doc

2009年上半年江苏省镇江房地产市场报告第一部分 当前房地产市场宏观形势2008年的房地产行业是一个充满着严酷的年度，随着国家队房地产行业以缩进银根为主要措施的连续打击，加上08年初的雪灾和出现在美国的次贷危机，使得房地产行业从一季度起就开始陷入困境，各区域的商品房成交量明显萎缩，除北京受奥运会影响外，上海，深圳，广州，南京等一线城市的高档商品房价格均开始下跌，至9月出现金融危机时，几乎所有城市的价量都跌倒了历史最低点。10月起，国家针对国际金融危机，迅速出台了以加大基础设施建设、放松银根的相应政策，各地区政府针对房地产行业也纷纷采取“救市”措施，至11月，国内各主要城市的房地业开始出现转机，成交量逐步回升。09年上半年，国内各大城市的商品房成交量进入大幅回升阶段，杭州，深圳住宅成交面积叫哦08年同期分别增长180.4%，148.9%，南京增幅也达到77%，上海则为27.9%。天津、苏州、重庆、青岛也都接近超过100%。而随着上半年成交量的大幅度提升，国内一线城市的新增商品房供应量下降幅度约为20-30%，存量商品房得到快速去化，09年3月，国内主要大众城市有54.29%出现环比价格上涨，5月则有88.57%的大中城市出现环比价格上涨，6月继续有80%的大中城市保持环比价格上涨，上半年70个大中城市的价格同比上涨0.2%。上半年，国内商住建设用地的交易也开始回温，105个主要检测城市上半年商住用地平均增幅为1.08%，部分城市在6月份甚至重新出现“地王”。值得关注的是；长江三角洲上半年居住用地的同比增长率则为-1.37%，而商用地价同比、环比分别为0.47%和1.27%，综合地价环比增长0.32%。上半年房地产市场的好转，也增加了房地产投资商的投资信心。首先是土地交易市场开始活跃，其次是大量存量土地开始转入新开工阶段，房地产投资额从5月起出现连续快速增长。当前的房地产形式虽然可喜，但仍应当值得警惕的是：国家宏观经济形势依然具有不可预测性，国家在二季度后针对可能出现的通胀趋势迅速采取了相应措施，涉及到房地产领域，下半年起价量双增的局面有可能不再继续，铜山，商品房新开工面积和房地产投资额的增加，将迅速弥补上半年造成的存量不足的问题，而最近数月中股市和证券市场的突出表现，也将从房地产中分流出大量社会资金，入地交易市场虽然有所复苏，但市场反应依然平平，土地价格总体仍然处于同比下降阶段。所有这些因素，都很难用“乐观”来形容当前和未来的中国房地产市场。第二部分 08年镇江楼市回顾1、 宏观调控发力，年初销量萎缩2008年初，受2007年第四季度楼市拐点论的影响，加上国家以收紧银根为主要措施的抑制房地产业发展的调控政策的影响，镇江楼市的销售速度明显开始减缓，加上08年初雪灾因素等原因，08年1月镇江市区商品房销售套数为964套，同步于环比的降幅分别为39.56%与37.4%。销售面积与成交金额的同比与环比也都在30%以上，08年2月，市区（不含大港）商品房销售套数、面积、成交金额在08年1月的基础上持续大幅度下降，降幅分别为55.54%、55.35%、58.96%，镇江楼市至此开始进入低迷期。08年3月至08年11月，镇江楼市的商品房销售始终在低位徘徊，销售套数3月份1069套，4月份1049套，5月份1358套，6月份1008套，7月份1023套外，其余月份均在1000套以下，往年的金九银十销售套数仅为807套盒875套。以该期比较具有代表性的8月份为例，当月销售套数为868套，与07年同期1729套相比，下降幅度为49.8%，销售面积同比下降48.61%，成交金额同比下降53.11%。直至08年12月，镇江楼市开始出现回温迹象。当月成交套数聚升至1461套，与镇江楼市成交量最好的07年同期1540套相比，仅下降5.13%，当月销售面积为162449，与07年同期172316相比下降5.73%，当月成交总额716919202元，与07年同期7193377571元相比下降0.345。2、 影响08年镇江楼市走势的原因分析纵观08年镇江楼市，市场走势特征表现为：成交量大幅下降，成交均价持续小幅上升。影响08年镇江楼市成交量大幅下降的主要因素有1、宏观经济调控政策的作用；2、市民对市场缺乏信心，期望楼市成交量下降的同时，价格也随之下降，因此普遍采取等待观望态度；3、9月份发生的国际金融风暴；4、置业投资者全线撤离楼市。值得注意的是，在08年全年成交量大幅下降的同时，市区商品房均价却持续上升。从统计数据上看，价格上升幅度达13.2%，造成价格上升的主要原因是：1、镇江市虽然同样也受到了宏观经济调控以及下半年国际金融风暴等因素的影响，但在08俩土地供应价等蛀牙开发成本并没有因此降低，相反开发成本继续持续上升；2、镇江房价虽然经过了数年的快速增长，但并没有形成价格虚高的泡沫，开发企业的利润一直保持在合理的额度内，因此大多数开发企业主观上不愿意降价让利销售；3、镇江的开发企业主要投资资金链来自于自筹，房地产业的银行贷款金额占全市银行商业贷款总额的比例不足7%，相当于经济发达城市的三分之一甚至四分之一，同年镇江房地产企业银行贷款与07年同比上升7.2%，二自有资金与07年同比增长43%，因此镇江的开发企业受银根紧缩政策的影响较小，资金压力也相对较小；4、08年镇江居民的储蓄存款持续上升，排斥从证券市场流出金额等因素，全年居民储蓄存款比07年增长约25%，说明镇江居民的实际消费能力仍然处于上升过程中，因此镇江居民的商品房购买力不仅没有消弱，反而还在提高；5、08年中，支撑镇江楼市的主要动力几乎均来自于市区居民的刚性需求，且绝大多数购房者均为被迫入市，与房地产开发企业资金压力较小的处境相比，购房居民在于开发企业的房价博弈中显得较为被动。第三部分 2009年上半年镇江楼市数据统计分析一、 镇江土地市场交易情况1、 商住用地交易情况上半年镇江市区共出让15幅商住用地，成交总面积为1857亩，平均成交价为64.57万元/亩。2、 商住用地出让情况分析首先，镇江市城市投资公司，镇江市交投投资建设发展公司由于系政府所属公司，因此两公司所取得地价并不能客观反映镇江土地市场的价格状况，其次，江苏明豪投资有限公司，镇江佳丰开发建设有限公司，镇江市丹徒区华城房地产有限公司取得的地方是为了建设拆迁安置房，因此也不能代表镇江市当前的地价水平。除上述单位外，其余单位所取得的地块平均成交价为107.79万元/亩。3、 当前土地价格从商住建设用地出让结果中可以看出，09年上半年镇江市的土地交易状况并不乐观，真正用于商住开发的单位（不含二重）只有5家共受让六幅地块，而这6幅地块才真实反映了目前镇江市的土地价格水平。以下图表是其中具有代表性的三幅地块的基本情况，其中江苏兴地投资发展有限公司取得的地块位置位于南徐达到以南，镇江九润国际置业有限公司取得的地块处于矿机路东侧，两副地块均处于市内较好区域，地价也相对合理，说明镇江市区目前较好的地块，单位楼面价约在1500元/，而相对较偏的地块，单位楼面价尚未突破1000元。4、 地价比较具有相对可比性的地块是同处于南徐新城的江苏兴地公司地块和07年初国际冠城地块、江苏阳光置业地块的楼面价。由于江苏兴地的地块位置略逊于国际冠城和阳光置业，加上高容积率对建筑成本的提高，因此总体上可以认为：09年上半南徐新城的土地价格相对于两年前而言，价格基本处于平稳。二、 镇江楼市综述1、08年底多方“救市”镇江楼市开始回暖自08年9月发生国际金融风暴后，10月起，国际酒立即出台了降低房贷利率，加大公积金贷款额度，降低购房者首付比率、降低小面积商品房交易契税等刺激楼市发展的措施，各地方政府为了“救市”，则纷纷出台了更有利于楼市发展的相关措施。镇江市11月4日也出台了相关政策，从强化政府协调、调控土地供应、降低用地成本、加大房地产信贷投放、加大个人购房贷款支持力度、减轻开发企业税收负担、放宽房地产市场价格管理、规范涉房收费行为等方面做出来相关规定。与中央和地方政府的救市政策、措施相呼应、开发企业也表现出了极大的“诚意”。鉴于中央政府、地方政府、开发商三方面救市力量的作用，沉寂了近一年的镇江楼市，从08年12月起明显呈现出回暖迹象，当月销售骤然升至了1461套，比当年前11个月的平均销售套数提高55%2、09年一季度淡季不淡 二季度成交量持续上行自08年12月镇江楼市进入新一轮发展的转折点后，09年初镇江楼市随着市民对市场信心的逐步恢复，刚性需求开始得到释放，商品房销量不仅没有出现常规性淡季特征，相反却出现淡季不淡的现象。即使在春节前后，商品房交易也显得比往年更加活跃。在进入三月份后，市区商品房日成交记录被屡屡刷新，当月市区（含大港）共成交商品房1970套，创下镇江楼市历年来最新成交记录。至此，镇江楼市回暖趋势已成定局。二季度，市区商品房月成交量继续“高位运行”，分别成交1867套、2007套、2142套，就单月平均成交量而言，为历年来镇江楼市单月成交之最。三、 镇江楼市成交量统计与分析（包括大港片区）提醒注意：以下引用数据除有特别注明外，均为当月即使统计数，未考虑统计期间的备案数据调整，未作加权平均，故实际成交量与引用数据约存在5%左右的统计误差。1、 成交套数上半年逐月成交套数及比对09年1月，市区商品房成交量为1461套，与08年1月964套同比增长51.56%，与07年1月1595套同比下降8.4%，与08年12月1461套环比持平。09年2月，市区商品房成交量达到1209套，与08年2月422套同比增长186.49%，与07年2月769套同比增长57.22%；与09年1月1461套环比下降17.25%。09年3月，市区商品房成交量达到1970套，与08年3月1069套同比增长84.28%；月07年3月份1205套同比增长63.49%；与09年2月1209套环比增长62.94%。09年4月，市区商品房成交量为1867套，与08年4月份965套同比增长93.4%，与07年4月1017套同比增长83.58%。09年5月份，市区商品房成交量达到2007套，与08年5月1385套同比增长44.91%，与07年5月1830套同比增长9.68%。6月份，市区商品房成交量达到2142套，与08年6月1008套同比增长112.5%，与07年6月1328套同比增长61.3%；与08年5月2007套环比增长6.73%。上半年总成交套数及比对09年上半年，市区商品房总成交套数9948套，与08年上半年5813套同比增长71.13%，与08年下半年6007套环比增长65.61%。2、 成交面积09年上半年，市区商品房总成交面积1166616，与08年上半年668554同比增长74.5%。与07年上半年815715同比增长43.02%。四、 商品房成交均价虽然09年以来，镇江市商品房成交量以升再升并持续保持高位状态，但来自官方的统计数据表明，持续的销量增长并没有拉动市区总体房价水平的提高，相反呈下降态势。上半年房价相对稳定的原因对市区总体房价在09年上半年保持相对稳定的现象，主要因素有；1.09年上半年由于镇江市大规模城建拆迁，市政府及新区（大港）政府相继推出的拆迁安置房价格都在2500元/，甚至2000元以下，比如上半年大港银山鑫城就销售近1000套，檀香园200余套。2. 08年的镇江楼市虽然遭遇了连续11个月的暗淡时期，但绝大多数开发商并没有以降低房价来作为促使楼市回温德手段，08年期间的房价始终处于小幅上涨势态，因此也影响了整体房价的同比比率。3.08年期间，平均房价最高的京口区其销售量均高于其他区域，直到08年10月后这一区域销售排名才发生变化，这也是08年市区房价居高不下的原因之一4.08年期间，以第一楼街为代表的商业用房以及许多楼盘存量商业用房的出售，也大大提高了当年平均成交价，而09年除义乌小商品城的商铺明显高于普通住宅外，其他商业用房平均销售价则大约与普通商品房均价持平或略高。5.市区（包括大港）经济型商品房09年成交量较大6.大港片区09年上半年均价1482，而08年均价在2500元/，且09年上半年大港片区销售量占市区的15.87%，而08年该比例仅为10.14%。五、市区及各片区销售情况统计分析09年上半年全市销售情况对比09年上半年镇江市区（包括大港）销售套数同比增长71.13%，销售面积同比增长74.49%，销售金额同比增长68.81%，销售均价同比下降3.26%09年上半年镇江市区（不包括大港）销售套数同比增长63.94%，销售面积同比增长70.03%，销售金额同比增长70.55%，销售均价上涨0.3%。09年上半年各片区销售情况及分析京口区：销售套数同比增长71.57%，销售面积同比增长92.37%，销售金额同比增长71.93%，销售均价同比下降10.6%。京口区是上半年各片区中成交量绝对数最大的片区，继续保持着领军片区的地位，成交量相对增长幅度也较为理想，主要原因是京口区在售楼盘数量最多，共33个，且楼盘大多数处于城市中心区，也说明市民在置业时，区域因素依然是最重要的考虑因素之一。但上半年京口区德销售均价是除大港片区外下降幅度最大的片区，其原因是上半年京口没有位于市中心的商业楼盘销售，而去年同期正是第一楼街步行街的销售高峰期，其次，京口区许多楼盘由于开发建设得早，尾盘较多，产品品质和环境等相对比较落后，也直接影响成交价格的增长，再则是上半年京口区部分主力楼盘（如江山名洲、中南世纪城等）推出的产品大多属于普通物业，叠拼、联排等中高端物业比去年同期减少，因此成交单价也有所下降。润州区销售套数同比增长45.57%，销售面积同比增长53.57%，销售金额同比增长65.1%，销售均价同比增长7.49%09年上半年，润州区绝对成交量尚可，但成交量同比值则低于市区总体水平。主要原因是润州区范围内上半年供应量比去年同期减少，除华都名城、檀香园、纯熟春色江南、南山华庭等几个少数供应量较为充足的楼盘外，许多如万科，朴园、鑫韵花苑、紫阳花园的等品质或地段较好的楼盘均告无房可售，而金山片区和朱方片区大多数楼盘则属于尾盘。但上半年润州区价格增长幅度则远高于市区平均增幅，主要与南徐新城新行政中心的启动和城际铁路建设快速推进有关，证明南徐板块的楼盘越来越受到市民的追捧。同时市民对价格的接受度也越来越高。如华都名城4-6月期间，成交均价从4251提高到4849，增幅达14.07%，国际冠城的花园洋房公开报价则从三月份的5700tig提高到5月份的6800，增幅达19.3%。丁卯区销售套数同比增长131.76%，销售面积同比增长103.9%，销售金额同比增长126.99%，销售均价同比增长11.76%。09年上半年，丁卯片区的价量增长幅度均居各片区榜首。首要原因是受义乌小商品城08年底和亚太五金电器城，亿都建材家居城09年5月开盘的影响；其次是受沃尔玛开业和城市商业副中心逐步形成的影响；另外丁卯片区多少楼盘由于相对集中在去年年度开盘，因此上半年的供应量比较充足。片区成交价除了受几个大商业项目的带动外，住宅商品房的价格在上半年中也增幅明显，增幅范围在3%-8%之间不等，如永隆城市广场4、5、6三个月，成交套数分布为58套，55套、76套，成交均价则从3月份的4136提高到6月份4287；尚东国际成交均价则从三月份的4246提高到4614。丹徒片区：销售套数同比增长40.60%，销售面积同比增长39.18%，销售金额同比增长44.96%，销售均价同比增长4.15%09年上半年。虽然丹徒片区成交量也有较大幅度提高，但却明显低于市区平均增幅。虽然也受到高铁建设得推进，南徐新城开发建设，片区城市配套逐步完善、人气逐渐旺盛，开发投入量大、供应量充足等利好因素的影响，相对而言，丹徒片区仍然受到离城市中心距离较远，市民置业理念的影响而显得市场地位排序较为靠后。价格方面，受风景城邦，科苑华庭、新城家园、圣地雅格、亚厦风和苑、魏玛假日等主力或品质楼盘的影响，使得丹徒片区依然一如既往地维持着前几年稳步增长的态势。大港片区：销售套数同比增长123.02%，销售面积同比增长107.77%，销售金额同比增长44.23%，销售均价同比下降30.55%。从镇江市房地产产业的研究价值上说，大港片区应当属于一个相对独立的区域，其成交量和成交价格对于市区楼市而言并不具备研究意义，也不能代表镇江楼市的正常水平，但由于官方在进行统计时，将大港也列入市区范围，因此统计和研究大港片成交量和成交价的德主要意义则体现在可以甄别镇江楼市的客观发展状况，以此来对镇江楼市的统计数据进行合理的修正，以免因数据误差而导致分析判断的结论错误。第七部分 未来走势分析与判断一、 未来土地交易走势09年上半年镇江市区土地出让情况相对07年和08年显得比较活跃，1-6月共成交住宅用地1857亩，平均容积率均为2，可建住宅约250万方，比镇江市区历史最好商品房销售年份（2007）全年销售面积多50余万方。这部分土地将会在2010年以及2011年逐步建成商品房投向市场。按照上半年的土地出让面积和可建成的住宅面积，应该说已经远远超过了镇江市区未来2-3年内商品房的平均需求量，同时由于08年和09年上半年市区商品房新开工面积下降幅度较大，使得市区范围内的存量土地继续呈饱和态势，因此新增建设用地和存量土地势必将使得未来2-3年内商品房供应量大增，大大增加了未来住宅商品房的开发风险。二、 未来成交量的预测与判断成交量总体走势如果排除宏观经济对镇江楼市的影响，总体上说，09年下半年起一直到2010年，镇江市区的成交量将会继续维持甚至高于上半年的成交量水平，但相对而言，拆迁房的成交量将比上半年有所提高，而普通商品房的成交量将会有所下降影响总体走势的原因影响总体走势的主要原因是由于下半年起