2008深圳市京基金融中心可行性研究报告140P.doc

深圳市京基金融中心可行性研究报告 深星评字（2008）第 08502致委托方函深圳市京基房地产开发有限公司：承蒙信任，我们非常荣幸地提交我司深圳星彦地产顾问有限公司对贵公司委托位于深圳市地块编号为2007-021-0024蔡屋围金融中心商业用地的可行性研究报告，谨供贵公司进行决策时参考。根据委托方要求，本次工作分为深圳市投资环境分析、深圳市房地产市场研究、项目地块分析及评价、项目市场开发前景分析等几项内容，形成京基金融中心可行性研究报告。我们的报告是秉承谨慎和负责的态度，基于目前深圳市房地产市场情况，在所占有资源和委托方沟通的基础上，结合我司多年的专业经验和详尽的市场调查研究而完成的。由于时间和占有资料的限制，未必能将项目的实际情况全面地考虑在内，希望通过我们的努力，为贵公司提供有价值的顾问建议！需要说明的是，我们报告中的数据及测算基于贵公司提供的相关基础资料，如果以上数据发生变化，将对测算结果产生了一定的影响。专此送达，顺颂商祺！深圳市星彦地产顾问有限公司二00八年五月二十三日京基蔡屋围项目可行性研究报告目 录一 项目总论31.1 项目位置和周边状况31.2 项目背景31.3 可行性研究结论4二、深圳市投资环境分析72.1 总体状况72.2 深圳市财政收入92.3 对外贸易102.4 深圳市居民富裕度102.5 深圳市居民消费情况132.6 深圳市固定资产投资及房地产开发投资142.7 旅游业发展状况152.8 深港大都会162.9 深圳市投资环境小结16三 深圳市房地产市场分析183.1 土地市场183.2 二级市场183.3 三级市场233.4 相关政策研究24四 2007年深圳写字楼市场分析284.1 2007年深圳写字楼市场分析284.2 2007年深圳写字楼三级市场情况374.3 2008年深圳写字楼市场展望41五 商业部分585.1 深圳市商业市场概况585.3 商业租售及经营665.4 市场趋势预测68六 酒店部分736.1 深圳市酒店发展历程736.2 酒店发展现状738.3 发展趋势分析82七 市场前景预测837.1 区域分析837.2 项目分析927.3项目市场定位987.4项目组织机构111八 项目发建设进度安排1138.1 有关工程计划说明1138.2 施工横道图113九 投资估算与资金筹措1139.1 项目总投资估算1139.2 资金筹措1169.3 投资使用计划116十 销售及经营收入测定11710.1 各类物业销售收入估算11710.2 项目销售回款计划11710.3 资金来源与运用分析12210.4 项目利润123十一 财务与敏感性分析12311.1 赢利能力分析12311.2 敏感性分析124十二 可行性研究与建议12512.1 可行性研究结论12512.2 项目主要问题的解决办法和建议12512.3 项目风险及防范建议125附表1 项目施工计划表127附表2 总建设成本估算表128附表3 销售收入与经营税金及附加估算表129附表4 项目投资估算表130附表5 资金来源及运用表132附表6 损益及利润分配表134附表7 全部现金流量表136附表8 敏感性分析表138一 项目总论1.1 项目位置和周边状况项目位于罗湖蔡屋围金融中心区，地块的北面是红宝路；西面邻近环宇大酒店、天天宾馆和大剧院；南面是中国农业银行和中国人民银行；东面是蔡屋街。1.2 项目背景 1.2.1项目名称京基金融中心1.2.2开发公司深圳市京基房地产开发有限公司1.2.3研究工作依据（1）房地产开发项目经济评价方法 （建设部：建标2000205号)（2）建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部；计投资1993530号)（3）关于印发经济评估方法的通知及附件(中国国际工程咨询公司：咨经199811号)（4）深圳市建设工程技术经济指标（2004）（5）深圳建设工程价格信息(2005.5-8)（6）企业提供的信息1.2.4项目建设规模和内容（1） 用地性质：居住用地（2） 技术指标： 表1.1 技术指标计容积率建筑面积不计容积率建筑面积建筑容积率建设用地规划许可证指标41710011.59初步设计指标45861811228311.87商业面积（）80321地上商业面积（）66580地下商业面积（）13741酒店面积（）43245可销售办公面积（）170434回迁办公面积（）10000回迁住宅面积()95999回迁商务公寓面积（）400051.2.5项目开发手续表1.2 证件手续证件名称发证机关编号深圳市建设用地规划许可证深圳市规划局hq-2007-0152深圳市建设工程扩初设计审批意见书建筑工程施工许可证1.3 可行性研究结论1.3.1市场预测今后几年宏观经济将继续保持快速发展，全国房地产市场进一步趋于理性和规范，行业进入门槛将进一步提高；项目区域未来规划发展较好，区域价值空间较大； 1.3.2项目建设进度根据同类一般项目的开发时间，结合本项目的具体情况、开发商的计划，项目施工建设期从2008年第一季度开始起至2011年第三季度初，共需时15个季度。1.3.3投资估算和资金筹措（1）项目成本估算是根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、深圳建设工程价格信息以及本项目具体情况估算的。经测算，整个项目的总投资为470417.51万元。（2）资金筹措的主要来源包括自有资金、银行贷款和销售回款。根据测算，项目自有资金为170000万元，需银行贷款195000万元。1.3.4项目综合评价结论（1） 项目将成为城市中心区域的标志性建筑，开发有相当的操作空间；（2） 根据项目类似市场状况和片区的市场潜力，结合自身的素质及定位，估算本项目可实现的销售均价：商业销售均价45000元/；办公销售均价32000元/；酒店客房价格1200元/天。（3） 根据对整个项目进行的经济测算，得出的结果表明，本项目的利润来源于写字楼、地上商业的销售收入、酒店的整体销售收入及地下商业的出租收益。（4） 项目通过销售收入产生较高利润，税后利润总额410795.55万元，税后成本利润率87.33%，抗风险能力强，从经济上来说是可行的。详见下表：表1.3 利润比值分项比值财务内部收益率45.84%税后成本利润率87.33%财务净现值308168.37财务净现值率67.79%税后利润总额410795.55（5） 敏感性分析：本次测算主要以销售价格和成本为基数，按照价格和建设投资成本的上下浮动测算相应的财务结果。根据分析结果可知，随销售价格和成本的变动，内部收益率、财务净现值等指标均为良好，表明该项目抗风险能力极强。二、深圳市投资环境分析2.1 总体状况2.1.1深圳市gdp发展情况图2.1 历年深圳市gdp发展状况由上表可以看出，深圳市gdp一直处于上升态势，经济总量年年攀高，1998年至2007年，整体经济发展稳步增长，短短十年的时间里经济总量翻了五倍，经济总量增长了五千多个亿。2004年以来增长速率略有降低，但每年的增长率仍保持在15左右的增长水平。2.1.2深圳市人口发展图2.2 历年深圳市人口发展状况从上图可以看出，1998至2005年，深圳年末常住人口逐年递增，2005年人口普查时达到827万元。深圳市户籍人口每年增加比例不大，占年末常住人口的比率逐年降低，可见深圳外来人口逐年增加，深圳经济的高速发展对外来务工人员有着强烈持续的吸引力。2.1.3深圳市产业结构图2.3 历年深圳市产业增加值图2.4 历年深圳市产业增加值占gdp的比重从深圳市产业历年的增加值可见深圳是以二、三产业为主，第一产业的增加值逐年降低，第三产业的发展突飞猛进，2007年的第三产业增加值比2006年翻了两倍。从三产业的增加值占gdp的比重来看，第一产业所占的比例微乎其微，第二产业所占gdp的比重有逐年下降的趋势，第三产业所占比重逐年上升，至2007年达到近50%，可以看出深圳在加快产业结构升级的同时对第三产业的重视逐渐加强。2.2 深圳市财政收入图2.5 历年深圳市地方财政收入分析深圳市地方财政支出和收入大幅度增长，两者的差距也逐渐增加，财政赤字越来越明显，说明深圳城市建设投入巨大，政府具有较强的投资能力和改善社会环境的能力。2.3 对外贸易 图2.6 历年深圳市外贸进出口总额从上图可以看出，自2001年以来，深圳市经济的对外联系越来越紧密，外贸进出口总额成高速递增趋势，至2007年已达到2875.3亿美元。2.4 深圳市居民富裕度2.4.1 深圳市人均gdp发展情况图2.7 历年深圳市人均gdp发展状况从人均gdp及其增长率来看，深圳市人均gdp逐年递增，其增长率一直保持在较高的水平，2003年以来，增长率都保持在10以上的水平，说明深圳人均产值水平在持续提高。2.4.2 深圳市人均可支配收入图2.8 历年深圳市城镇居民人均可支配收入变化图从城镇居民人均可支配收入来看，深圳市居民的人均可支配收入每年均保持在20000元以上的水平，在全国处于较高的水平，彰显深圳居民比较富裕。从1998年至2004年，人均可支配收入逐年增加，由于2005年以来统计抽样范围扩大至非户籍人口，所以造成2005年下降幅度较大且上涨趋势较缓慢。2.4.3 深圳市年末国内金融机构人民币各项存款余额 图2.9 历年全市国内金融机构人民币各项存款余额2.4.4 深圳市年末储蓄存款余额图2.10 历年深圳市年末储蓄存款余额人民币各项存款余额逐年大幅增加表明社会财富的不断积累，但值得关注的是年末储蓄存款余额在2007年基本与2006年持平，这一点表明2007年积累的财富并未流向储蓄存款，而是流向了投资领域。2.5 深圳市居民消费情况2.5.1 深圳市全年社会消费品零售总额 图2.11 历年深圳市社会消费品零售总额2.5.2 深圳市居民消费价格指数图2.12 历年深圳市居民消费价格指数变化图深圳市社会消费品零售总额逐年增加，反映城市的消费力在持续增强，商贸繁华程度高，但从2002年开始深圳市cpi处于逐年上涨的水平，其中2007年cpi上涨严重，超过了四个百分点，出现了轻微的通货膨胀。近年来深圳物价上涨较快，消费者物价指数上涨幅度过大，导致单位货币的实际购买力下降，给居民生活带来一定影响。2.6 深圳市固定资产投资及房地产开发投资图2.13 历年深圳市固定投资及房地产开发投资变化分析深圳市固定投资额逐年上升，房地产开发投资额从1998年至2003年逐年上升，近年来呈现稳定的状态。但是房地产开发投资额占深圳固定投资的比例近年来呈现出逐年下降的趋势。2.7 旅游业发展状况2.7.1 机场旅客吞吐量 图2.14 历年深圳市机场旅客吞吐量2.7.2 全年旅游住宿设施接待过夜游客 图2.15 历年深圳市旅游住宿设施接待过夜旅客人次2.7.3 全年旅游外汇收入 图2.16 历年深圳市旅游外汇收入深圳市每年都吸引了大批游客前来，除2003年受到非典因素影响，其余各年旅游行业的发展势头都很良好。机场旅客吞吐量和过夜旅客的增加直接带来旅游收入的增加，尤其是2007年旅游外汇收入增长幅度较大，说明深圳对国外游客的吸引力有明显提升。 2.8 深港大都会在2008年两会期间，全方位推进深港合作，共建“两制双城”世界级大都会以“两制双城”的合作发展模式为设想，为全方位推进深港合作、共建世界级大都会提出八个方面的具体建议。这份提案征得了高敬德、马蔚华、陈东征、马介璋、闫小培、锺晓渝等20多名港深全国政协委员的联合署名，深港两地的合作可望有突破性的进展。2.9 深圳市投资环境小结 深圳市经济对外联系紧密，发展迅速，对外来人员有着强烈持续的吸引力，为房地产市场的发展带来了一定的利好； 产业结构升级加快，第三产业的发展突飞猛进； 政府具备很强的投资能力和改善城市环境的能力； 居民富裕程度持续提高，近年积累的很多社会财富流向了投资领域； 城市的消费力持续增强，商贸繁华程度高，但近几年居民消费者价格指数年年攀升，对居民生活带来一定影响； 深圳对外来游客的吸引力持续增强，旅游行业发展势头良好； 随着深港政府在两地互融合作上的进一步推动，未来深港有望形成一个世界大都会，深圳房地产将获得持续长足的发展。第141页 共141页三 深圳市房地产市场分析3.1 土地市场图3.1 历年深圳土地市场楼面成交价格分析近年来的深圳房地产市场发展势头较好，随着储备用地的开发消减，土地资源的争夺日益激烈，深圳市土地市场楼面的成交价格也逐年上涨。2007年土地楼面成交价为3819元/平方米，比去年上涨了30%。根据星彦监控到的数据，2007年特区内外土地供应明显不均衡，特区内供应面积为51600平方米，仅占供应总量的3%，特区外供应面积为164.48万平方米。关内成交七宗土地，其中两宗为居住用地，福田和南山各成交一宗，面积仅为9117.94平方米，建筑面积为31128.85平方米；盐田有一宗工业用地，仅福田有一宗综合用地出让，可以建设商业、办公和酒店，罗湖没有土地出让。3.2 二级市场根据国土局公布的数据，2007年深圳市房地产开发投资基本与去年持平，为461.05亿元，同比增加0.08%；商品房施工面积和竣工面积小幅下降，分别为3160.94万平方米和630.46万平方米；新开工面积大幅增加，达876.4万平方米，同比增加23.39%，这主要是因为近两年土地市场交易活跃，大量土地进入开发阶段。商品房空置面积有增多趋势，为152.66万平方米，同比增加1.29%。全市商品房批准预售面积累计为646.17万平方米，同比减少20.53%，销售面积555.16万平方米，同比减少30.04%；2007年上半年商品房市场火爆，尤其是二手房成交呈现量价齐升状态，而下半年商品房交易量持续下降，市场观望气氛浓厚。全市新建商品房均价为14050元/平方米，同比涨幅接近40%，新建商品住宅均价为13362元/平方米，涨幅为13.9%，但年末与年中的价格相比有小幅回落。由目前市场的发展状况看，宏观调控政策对住宅市场影响较大，住宅消费与投资者持观望态度。相对来看，政策基本未影响到办公物业市场。3.2.1 总体状况 图3.2 历年深圳市房地产投资及增长率从图表中可以看出，深圳自2003年以来，房地产投资增长率急剧下降，受深圳土地紧缩政策影响，近四年房地产投资额维持在450亿元人民币上下，呈现出较为稳定的态势。 图3.3 历年深圳市新开工面积及增长率2001-2005年间，深圳新开工面积在1000万平方米左右小幅波动，自2005年下半年开始的房价快速上涨使得开发商对房价的上升预期普遍高涨，囤地及延缓开发的现象比比皆是，此为新开工面积降幅较大的主要原因；另外，土地紧缩政策及由此导致的地价上涨一定程度上制约了发展商拿地的步伐。图3.4 历年深圳市竣工面积及增长率深圳市商品房竣工面积自2004年开始逐年下降，除囤地及延缓开发的非正常情况外，同样，深圳土地资源的稀缺是导致房地产竣工面积逐年递减的根本原因。图3.5 历年深圳市销售面积及增长率商品房销售面积的波动是最能体现房地产市场变化的指标之一，图表显示，2001-2005年可作为深圳房地产稳定发展期，二级市场销售面积逐年递增，而随着2006-2007年供应面积减少，价格的快速上涨抑制部分需求以及三级市场的迅速“激活”对二级市场的分流作用，销售面积相应明显下调。图3.6 历年深圳市空置面积及增长率2002-2003年，深圳房地产供应增量较大，而市场需求尚未出现明显变动，但随着2004年建筑原材料涨价导致的房价上涨预期，部分消费者开始提前入市，而之后的房地产市场的火爆消费行情，使前期存量的空置面积大量被消化，因此近三年来空置面积降到一个较低水平。3.2.2 供需状况 图3.7 历年深圳市商品房供需状况从图表中可以看出，除2002年明显供大于求外，其余年份基本供需平衡，其中2003年和2005年均在一定程度上消化一定量的存量房，而2007年由于上半年很多开发商囤房不售，至下半年集中放量的情况下交易量又明显萎缩，供求比开始呈现增大趋势。3.2.3 商品房价格图3.8 历年深圳市商品房销售均价及增长率受宏观经济（cpi、人民币升值等）影响与区域发展利好的推动，深圳市商品房价格近三年来增长极为迅猛，完全脱离了2004年以前的稳定态势，各类资金加速流入房地产市场，需求旺盛，强大的市场需求带动商品房价格不断攀升，投机比例增高，为避免与真实需求脱节，政府于2007年下半年新出台系列政策，使得市场进入调整期，过快上涨的房价受到抑制。3.3 三级市场3.3.1 成交总量深圳市三级市场发展成熟，交易规模不断扩大，尤其是在住宅市场，二手住宅交易逐渐占据市场主导地位，而其他主要物业类型一直以租为主，买卖交易量比较小。图3.9 2007年深圳市月度二手房成交面积示意图2007年下半年在一系列调控措施的影响下，三级市场交易量明显萎缩，由七月份的124迅速回落至谷底，10月份的成交面积仅为28万平方米，而年底有小幅回升。这些影响主要表现在住宅物业方面，三级住宅市场转为以租为主。3.3.2 成交价格2007年上半年二手市场成交均价迅速拉升，至8月份随着政策效力的逐渐显现，价格开始松动，挂牌均价开始回落，至2007年年底大部分区域的价格趋向稳定。此外，相比住宅市场来讲，政策对写字楼、商业市场的影响相对较小。3.3.3 中介市场中介面临严峻的考验，开始新一轮的洗牌。近几年来深圳住宅三级市场逐渐强大，到2007年上半年各大中介更是加速开张，随着下半年三级市场交易量的萎缩，中介资金链开始断裂，多数地铺关闭。尤其是中天置业老板携款蒸发，使民众对很多中介公司的信任产生危机，业内新一轮洗牌已经开始，以后的三级市场将更加规范化。3.4 相关政策研究3.4.1 全国政策 金融政策中国人民银行2007年六次上调存款准备金率，2008年再次调整，当前位15.5%，作用在于加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长。央行2007年六次上调金融机构人民币存贷款基准利率，调整后五年以上贷款基准利率上浮至7.83%，一年期存款基准利率上浮至4.14%，将更加有利于金融体系的稳健运行，促进国民经济又好又快地发展。第二套房贷款利率将上调首付比例一律提至四成，二套房认定以家庭为单位包括配偶、未成年子女。贷款购买第二套房的个人不但不能再享受优惠利率，而且其贷款利率可能提高至基准利率的1.1倍。同时，第二套房的首付款比例也将一律提高到四成。有效控制房地产投机需求，但同时也对居住品质升级带来影响。3月3日央行副行长易纲表示，从今货币政策不会变化，发展商将面临紧迫的资金压力。 税收政策土地增值税2007年2月1日开始全面正式征收，意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收，挤压了房地产开发项目的利润空间。 土地政策国土部下发通知：付清全部出让价款才能领取土地使用权证，开发商取得建设用地使用权可以按合同约定分期付款，但地方政府不得为开发商分期办理建设用地使用权证，控制银行信贷资金流向土地出让阶段。 住房保障政策国务院要求建立廉租房制度，稳步扩大覆盖面，凡符合市、县人民政府规定的城镇低收入家庭，都应逐步纳入保障范围，利于解决低收入家庭住房问题。8月13日发布的国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见表明，国务院此次扩大了住房保障范围，在明确廉租住房制度保障范围要扩大到低收入家庭的同时，不满足条件的住房困难群体未来将通过“两限房”（限套型、限房价）形式解决住房问题。此次透露的信息显示，未来“两限房”将成为住房保障系统的重要补充，可获得住房保障的家庭进一步扩大。经济适用房新规将出明确有限产权，新的管理办法将首次明确规定经济适用住房为有限产权，杜绝其成为投资工具的可能，规范了住房保障体系。温家宝总理3月5日在十一届全国人大一次会议上作政府工作报告时说，要抓紧建立住房保障体系。要坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业。 其他政策商务部发布了2007年全国吸收外商投资工作指导性意见，称将严格限制外商投资房地产，保持国内在重要行业和关键领域的控制力，确保国家经济安全。3.4.2 深圳地方政策 土地政策2007年起，深圳市将不再协议出让工业用地，而是一律采用“招标、拍卖、挂牌”方式公开出让土地使用权。提高了土地市场的规范化，表明政府对土地资源的重视性。 住房保障政策关于开发商须建政策性住房实施意见规定由获得商品住宅用地使用权的开发商负责建设一定比例的建筑面积不超过90平方米政策性住房，房子竣工后无偿移交给市国土房产局。此项政策将政府承担建设政策性住房的责任转移到开发商身上，降低了开发商建设的热情。经适房五年内不得租售，新出售的经济适用住房在5年内不得办理取得全部产权手续，并不得转让、出租、抵押。超过5年的，可申请全部产权，但若上市出售，应按同地段普通商品住房与经济适用房差价的一定比例向政府缴纳收益。2008年2月15日，深圳发布住房保障2008年度计划，全市新增供应保障性住房建设用地0.5平方公里，其中公共廉租住房用地0.4平方公里，表明政府实施住房保障制度和确保体系有效性的决心。 其他政策二手房合同示范文本8月1日启用，完善二手房交易，杜绝阴阳合同。深圳推动住宅的标准化和产业化，将扩大一次性住宅装修的比例，加大对一次性装修住宅政策优惠的研究，力争2008年全市一次性装修住宅达到30，2010年实现毛坯房退市。3.4.3 政策预测2007年政策主要集中在金融、住房保障、税收和限外方面，与之前相比，政策的针对性和操作性加强。尤其是第二套房贷紧缩的政策对在此之前快速上涨的房价与火爆的楼市起到了明显的缓冲作用。政府控制增长速度过快，抑制投资过热的目的已初步实现，因而预计2008年后续政策的主要方向将在税收、金融等方面进一步深化，重点将是改善住房供应结构和完善住房保障政策方面。2008年政策重点由调控市场转移到完善保障，据有关消息，今年下半年政策执行方面可能出现松动。有可能出台的调控政策，主要包括以下几点： 金融政策07年底的中央经济工作会议宣布2008年仍将实施从紧的货币政策，严格控制货币信贷总量和投放节奏，央行将会继续上调商业银行的存款准备金率，同时还有继续加息及进一步紧缩信贷的可能性。 住房保障政策今年政府将发挥其在住房保障方面的职能作用，完善住房保障体系将成为基调。预计今年会继续出台相关细则和补充性政策，进一步加强政策的可操作性。四 2007年深圳写字楼市场分析4.1 2007年深圳写字楼市场分析4.1.1 2007年新增写字楼供应图4.1 2007年112月批准预售面积表4.2 2007年112月批准预售面积事项面积（万平米）套数1、住宅589.2603802、办公楼9.915293、商业用房47.064947商品房销售面积646深圳一手写字楼批准预售面积持续减少，为9.91万平方米，创2002年以来批准预售面积最低，空置率有所下降。从区域供应来看，无论是商务活动日趋活跃的南山，还是作为特区外写字楼市场发展的样板宝安，存量市场都相当可观。未来，随着新增项目的陆续面市，潜在需求将得到进一步释放和满足，区域发展的不均衡性和结构不平衡性有望得到改善。从供应档次来看，受福田中心区的整体带动，深圳高端写字楼市场近几年取得了长足的发展，全市甲级写字楼数量达到个，提供办公面积达万平方米。在供应量逐年上涨的同时，甲级写字楼物业空置率呈现出不断下降的趋势。目前，深圳市甲级写字楼空置率已经低于，仅为，地王商业中心、华润大厦、诺德中心、国际商会中心等标志性物业的空置率更在以下。甲级写字楼物业的吸纳量已达到万平方米，表现出市场对高端物业的良好反应。经历5、6月供应量的收缩后，7-9月写字楼呈集中放量。深圳写字楼新增市场供应与去年同期基本持平。表4.3 07年深圳市写字楼公开销售/招租新项目一览表项目名称片区售/租时间写字楼规模（）售价/租金江南华府龙华2007-1-20层数：14层,目前批售面积：9453.65均价：9500元/万轩国际中心西区2007-2-1层数：28层,目前批售面积：42073均价：25000元/阳光华艺大厦南山2007-3-8层数：24层,目前批售面积：13898.4均价：21000元/研祥科技大厦南山2007-3-29层数：17层,目前招商面积：17000租金：85元/诺柏广场（原名冠利达大厦）宝安2007-4-15层数：22层,发售面积：36000均价：9500元/中粮地产集团中心宝安2007-4-20层数：23层,目前招商面积：32000租金：80元/海岸城西座南山后海2007-7-23层数：30层,发售面积:39904.23均价:30000/嘉里建设大厦福田区益田路2007-8-1层数:地上23层,地下3层,发售面积:94628租金：170元/金运世纪大厦福田车公庙2007-8-9层数：26层,发售面积:36853.61均价:26000/华强广场福田华强北2007-8-23层数29层,发售面积:29988.58均价：29000元/宏发中心大厦宝安中心区2007-9-8层数：29层,发售面积:38077.56均价：约20000/佳嘉豪商务大厦南山区艺园路2007-11层数：20层,发售面积: 15270.59均价：约21000/2007年推出项目写字楼公开销售/招租新项目合计11项，共计37.31万平方米。 随着cbd的核心商务功能逐步建立，南山商务功能的逐步完善、宝安写字楼市场的异军突起，深圳有望形成以中心区为核心、华强北、地王、南山商务核心区、宝安中心区等共同发展的一核多心商务区域格局。8月份，中心区重拳出击，供应量超过10万平方米，中心区关于深圳商务核心的地位进一步确立。近3年来，中心区写字楼二级市场总供应面积超过200万平方米，同时，吸引了佳能、渣打、汇丰等世界500强的进驻，此外亦受到中外轮、招商等中国行业巨头的青睐。福田中心区写字楼市场持续繁荣。西部通道的开通将使南山成为连通深港、辐射内地的重要区域，加之区内产业发展的基础，南山区未来写字楼市场发展前景可观。2007年，南山区累计三个新盘面市，新增供应面积约为7万平方米。近年来随着科技园片区的快速发展、南山办公物业逐年增加，南山区成为继福田区后又一值得期待的办公物业重点发展区。宝安区公开面市的项目已达3个，第三季度再推出一个新项目，均价达20000元/，涨势迅猛。规划显示，宝安中心区写字楼规划供应总量有100万平米之巨，从开发周期来看，大多数项目将在两年以后入市，届时将迎来商务办公的黄金时代，商务办公前景看好。4.1.2 2007年深圳写字楼二级市场销售量图4.4 写字楼销售面积（万）2007年，办公楼销售面积20.87万平方米，共计1289套，占整个商品房面积的3.75%。总收入49.1亿元。占整个收入的6.29%。表4.5 2007年112月预售商品房面积、套数、收入及均价事项面积（万平米）套数收入（亿元）均价1、住宅500.45059866913369.622、办公楼20.87128949.123534.823、商业用房30.64532358.519102.284、 其他3.251313.3210202.95合计销售面积555.1657341779.9214049.60图4.6 2007年112月预售写字楼销售量(万)4.1.3 2007年深圳写字楼二级市场价格图4.7 2007年112月预售写字楼销售均价2007年写字楼市场走势 “先扬后抑”。深圳福田中心区写字楼价格就由2007年1月的22367元/平方米上升为7月的31770元/平方米，至年底均价又回落至年初水平。而成交量更是犹如“过山车”般，上半年成交火爆，在7月“限外”及9月“房贷新政”出台后，一二手成交量又急剧萎缩。上半年楼价飙升的原因主要在于流动资金过剩，和投资者的“看多”心理预期造成“追涨”的局面，投资需求主导楼市走向。从7月份开始，全国性以及地方性的一系列调控楼市的措施陆续出台。随着政策作用的发挥，8月份写字楼市场开始进入观望期，成交量急剧下挫，投资性需求大幅减少，11和12月仍在低位运行，市场回暖速度非常缓慢。在地铁、西部通道将要开通的刺激下，南山写字楼价格从07年年初开始大幅上涨。南山写字楼较少也是价格暴涨的主要原因，目前南山二手交易主要集中在海岸城东座。最新推出的海岸城西座的价格已经突破3万元/平方米，大有追赶福田中心区的趋势。表4.8 2007年度深圳市主要在售写字楼销售情况一览表项目名称片区发售时间经营方式租/售面积销售/招租率（二季度）销售/招租率（三季度）销售/招租率（四季度）目前租/售价格诺德金融中心福田04年只售68957.088589%100%24000大中华交易广场福田05年只售49483.98033000新世界商务中心福田05年只售81197.9960100%28000联泰大厦福田06年只售22618.196870%100%27000现代商务大厦福田06年只售46214.338394%95%36000时代财富大厦福田06年只售65267.574353%95%30000荣超经贸中心福田06年只售88976.738791%96%22000天利中央商务广场后海06年只售50895.2399100%22000万轩国际福田07年只售42073.18989%25000江南华府龙华07年只售9455.6593100%9500阳光华艺大厦南头07年只售13898.36100100%21000诺铂广场宝安07年只售36000100%100%9500海岸大厦南山07年只售39904.23-35%66%30000华强广场福田07年只售29988.58-17%18%30000金运世纪大厦福田07年只售36853.61-52%67%26000宏发中心大厦宝安07年只售38077.56-81%84%约20000佳嘉豪商务大厦南山07年只售15270.5980%210004.1.4 写字楼物业特征表4.9 各区域写字楼客户分布概况表区域客户类群客户所属行业罗湖区主要客群金融、证券、保险次要客群顾问、咨询、服务、运输、物流中心区主要客群大型金融、投资、贸易、制造业及服务型次要客群广告、影视、设计中型服务企业、投资客南山主要客群it、投资、贸易、物流、科研开发次要客群电子、咨询、服务、食品、制药、医疗宝安主要客群自主创业中小型公司、小型制造企业、投资客次要客群小型服务公司注:由于部分楼宇无法获得详细资料，故此表格数据为不完全统计结果；区域需求差异明显，写字楼打造量身发展模式区域定位使得写字楼区域间差异日益明显，各片区逐步形成与区域内经济业态相吻合的写字楼组团。中心区、南山区复合型产品倍受大型金融、投资、贸易及服务型企业追捧。三季度福田区新增项目中除华强广场因特殊原因目前处于封盘状态，其它项目均有不错的业绩。南山复合功能的写字楼项目海岸城西座发售，目前成交率为66%；宝安区随着经济的发展，自主创业公司越来越多，这从客观上带动了区域小户型写字楼的需求。三季度新面市项目宏发中心大厦，即充分考虑了周边中小企业发展现状，也瞄准大量中小型投资客的求，开盘至今销售率达84%，开辟了区域写字楼市场开发的新模式。从功能需求上来说，写字楼的发展因市场需求的细分而不断进化，办公空间与建筑设计更趋个性化，渐呈量身打造的发展模式。一方面是因为深圳新生企业的快速增长，产生了大量新生的办公需求；另一方面是住宅市场的投资空间进一步挤压，大量投资客进入写字楼市场，小户型写字楼以其相对低廉的“进场费”与稳定的投资回报受到了投资者的青睐。总体而言，功能设施灵活中小户型甲级写字楼因契合了主流客户的需求而受到市场肯定。表4.10 2007年深圳市写字楼公开发售项目产品特征项目名称片区类型建筑面积（）柱距（m）层高（m）进深（m）万轩国际中心西区甲级4207393.813江南华府龙华综合楼9455.6583.610阳光华艺大厦南山综合楼13893.483.612诺铂广场宝安高档写字楼兼商务公寓36000/38海岸大厦南山后海高档写字楼39904.238.4310华强广场福田华强北高档写字楼兼商务公寓29988.588310嘉里建设大厦福田区益田路高档写字楼9462883.510金运世纪大厦福田车公庙高档写字楼兼商务公寓36853.618.53.110宏发中心大厦宝安中心区高档写字楼兼商务公寓38077.5610.83.28佳嘉豪商务大厦南山商业、办公15270.59/3.7/4.1.5 写字楼营销方式需求变化：大型企业购置比重加大，需求呈现多元化态势由经济增长引发的正常需求是推进写字楼销售增长的一方面因素，另一方面一些外资企业也改变了以租赁为主的习惯，开始购置写字楼。知名外资企业纷纷选择深圳尤其是福田中心区的甲级写字楼设立其区域总部或机构，这一方面反映了其对深圳发展前景的乐观态度，同时也显现出了他们对深圳写字楼物业保值增值的信心。从市场销售量的变化来看，销售面积呈逐年加大的趋势，在2006年达到了37.64万平方米，创近年来的新高，体现了市场对写字楼物业的需求旺盛。租赁物业渐成大势写字楼市场的一大亮点是，嘉里建设大厦推出的部分物业全部招租，正在销售的财富大厦也将部分物业转为租赁。据调查，预计于08年入市的港中旅大厦除了部分作为自用办公物业外，剩余部分也将进行招租。可见，对于大多高端物业，长期持有以获取稳健的租金回报，增持物业将成为未来写字楼市场发展的一个必然方向。表4.11 07年前深圳市写字楼公开发售项目经营方式项目名称片区主题定位经营方式管理费（元/m2/月）万轩国际中心西区思想者的office只售（整层销售）16 江南华府龙华只售（大部分整层销售）3 阳光华艺大厦南山只售6 诺柏广场宝安豪华星级写字楼分散出售海岸大厦南山后海高档写字楼整层、分割销售24.4 华强广场福田华强北高档写字楼兼商务公寓暂停销售10 嘉里建设大厦福田区益田路高档写字楼只租不售22.4金运世纪大厦福田车公庙高档写字楼兼商务公寓分散、整层销售9.8 宏发中心大厦宝安中心区高档写字楼兼商务公寓分散销售3.5 佳嘉豪商务大厦南山高档写字楼只售8.50短信营销，写字楼营销新方向写字楼依然主要通过网络、楼体广告、围墙广告等途径进行营销。营销方式上，除了网络营销方式的兴起，手机短信也在近期的营销中得到了充分的利用，并逐渐成为成本最低、效益最高的营销手段之一。可以预见的是，随着市场的细分，客户价值的挖掘将成为企业核心竞争力所在。表4.12 2007年深圳市写字楼公开发售项目营销方式项目名称片区推广语主力卖点推广方式促销手段万轩国际中心西区有思想，有天下区位 、交通 、建筑网络、楼体广告、围墙广告等江南华府龙华地段、配套围墙、户外广告牌阳光华艺大厦南山区位、交通围墙、宣传册诺柏广场宝安西岸新商务样板区位/稀缺性网络、楼体、围墙广告等海岸大厦南山后海“湾”时代 集群商务领袖。区域、配套楼体广告、围墙广告、报刊广告、户外立柱广告一次性97折/按揭98折嘉里建设大厦福田区益田路区域、交通、配套楼体广告、围墙广告、金运世纪大厦福田车公庙区域、交通网络、手机短信98折宏发中心大厦宝安中心区国际西岸cbd中央商务公寓 空间设计、产品功能报纸广告、网络剑客宣传、楼体广告、围墙广告等、手机信息开盘当日一次性付款、按揭均为97折佳嘉豪商务大厦南山区艺园路区域、交通网络等4.1.6 2007年深圳市新入伙写字楼表4.13 2007年深圳市新入伙写字楼列表区域项目名称办公楼面积（平方米）福田中心区大中华国际交易广场110000福田中心区凤凰大厦35000福田中心区新世界中心85598福田中心区财富大厦65267福田中心区经贸中心88977福田中心区嘉里建设广场76000中心西区中国经贸大厦29053中心西区万轩国际44859.49中心西区联泰大厦22618.19南山区天利中央广场50895八卦岭鹏基商务时空21491.39共计11个项目625359.072007年全年共计11个新项目入伙，入伙办公楼面积625359.07平方米。4.2 2007年深圳写字楼三级市场情况4.2.1 写字楼三级市场买卖情况2007年深圳二手写字楼买卖市场也随着房地产整体市场的变化而波动，整体呈现上半年呈上涨趋势，下半年呈小幅下降趋势。2007年9月以前写字楼整体均价直线上升屡创新高，价格突破30000元/平方米。价格直线的上升既有结构性的因素，也是市场环境下价格集体攀升作用的结果。9月以后成交价格有小幅的下调，其中各区域表现也有所不同。表4.17 20062007年深圳市在售写字楼销售均价对比项目名称2006年销售均价（元/m2）2007年中销售均价（元/m2）目前销售均价（元/m2）大中华交易广场2700035000-4000033000-38000财富大厦250003600035000现代国际25000-2800040000 40000据初步估算，目前中心区新推出写字楼物业的售价比2006年涨幅均在4成左右，市场隐藏风险凸现。大中华交易广场2006年销售均价约为27000元/，目前二手房售价达38000元/，涨幅达40.74，涨幅迅猛。4.2.1.1 福田中心区图4.14 2007年中心区二手写字楼平均售价走势2007年福田中心区二手写字楼均价为28690元/平方米，其中17月份呈现出快速上涨态势，进入8月，写字楼市场跟随着市场的整体调控也出现波动，价格稍有回落。4.2.1.2中心西区图4.15 2007年中心西区二手写字楼平均售价走势2007年福田中心西区二手写字楼均价为19431.8元/平米，