2010年8月安徽房地产市场分析报告.doc

2010年8月安徽房地产市场分析报告宅销量再涨 芜湖淮北为第一军团 2010年8月，安徽省9大城市楼市行情继续表现为量价齐升的态势，总宅售量继续呈上升走势，其中以芜湖涨幅最大，共售1529套，高居其他城市之首，其次为淮北，自7月疯狂销售后本月楼市继续热销走势，宅销量同样保持千套以上水平。从安房网数据库显示8月楼市明显好于7月，且相信进入9月后，开发商为抢占9月市场，将会有更多的开发商选择此时推出新项目，届时在房源集中放量供应的背景下，势必带来价格的激烈竞争。从新政至今，长达4个多月的观望使得刚需和改善型购房者越积越多，因此，我们认为接下来的几个月内房价走势以趋稳为主。 8月安徽楼市9大城市住宅销售套数累计为6186套，环比上月增加了697套，增幅达13%；住宅销售面积为65.6万，环比上月增加4.4万，增幅为7%；住宅成交均价为4377元/，稳中有小幅上扬，环比增长了65元/，增幅为2%。从全省楼市来看，7月、8月楼市以较为稳定的增长速度上扬，相信9月、10月楼市继续以回暖走势为主。 9大城市楼市：8月销售套数6升3降 成交价格3升6降 安徽楼市9大城市8月销售套数6升3降，成交价格3升6降。回望8月楼市销量，总体房价仍以稳定为主，但安庆与巢湖宅均价均出现近千元跌幅，其中安庆8月宅均价为4594元/，环比上周减少了737元/，其主要是由于8月阳光花园二期备案量的减少，使宅均价也逐渐恢复正常水平，巢湖8月宅均价也同样经历着大幅下跌的局面，主要由于上月大量高端住宅的集中销售，使得宅均价高歌猛进，因此本月宅均价的大幅下降也在意料之中。 安徽楼市9大城市成交分析 芜湖市：芜湖楼市8月住宅成交套数累计1592套，重回安徽9大城市冠军位置，环比套数增467套，增幅42%；成交面积为17.7万，环比7月增加5.5万，增幅为45%；本月住宅成交均价与7月基本保持不变，为5524元/，仍高位运行，环比降8元/，跌幅仅为0.1%。 淮北市：淮北楼市8月成交套数为1074套，销售势头仍然强劲，仅次于芜湖，成为安徽9大城市亚军位置，住宅成交套数环比7月减少167套，跌幅为13%；住宅成交面积为8.1万，环比7月减少1.3万，跌幅为14%；住宅均价为3097元/，环比减少232元/，跌幅为7%。 池州市：池州楼市8月销量大幅上涨，住宅成交套数为639套，位居安徽9大城市第3，环比上月增加了259套，增幅达68%；住宅成交面积为7.0万，环比上月增加2.7万，增幅为61%；住宅成交均价为3260元/，环比上月略增24元/，涨幅为1%。 蚌埠市：蚌埠楼市8月成交套数为629套，位居安徽9大城市第4，环比上月增加199套，增幅为46%；住宅成交面积为6.5万，环比上月增加2.2万，增幅为50%；住宅成交均价为4473元/，环比上月增加789元/，增幅为4%。 安庆市：安庆楼市8月成交套数为600套，居安徽9大城市销量第5，住宅成交套数环比上月下跌168套，跌幅为22%；住宅成交面积为7.3万，环比上月减少2.5万，跌幅为25%；住宅成交均价为4594元/，环比上月大幅下跌，减少了737元/，跌幅为14%。 巢湖市：巢湖楼市8月楼市大幅上涨，成交套数为526套，居安徽9大城市第6；成交套数环比上月增加291套，涨幅为124%；住宅面积为6.2万，环比增加3.3万，涨幅114%；住宅均价为3605元/，环比上月减少962元/，是本月宅均价跌幅最大的城市，跌幅高达21%。 六安市：六安楼市8月成交套数为512套，位居安徽9大城市第7，住宅成交套数环比上月减少376套，跌幅为42%；住宅成交面积为6.0万，环比上月减少7.6万，跌幅为56%；住宅成交均价为3596元/，环比上月增加了220元/，增幅为7%。 宣城市：宣城楼市8月住宅成交套数为353套，位居9大城市倒数第二的位置，住宅成交套数环比上月增加73套，增幅为26%；住宅成交面积为3.9万，环比上月增加0.9万，增幅为32%；住宅成交均价为3777元/，环比上月减少36元/，跌幅为1%。 马鞍山市：马鞍山楼市8月成交套数为261套，虽较上月有小幅上涨，但仍然为安徽9大城市中倒数第一的位置，住宅成交套数环比上月增加了117套，增幅为81%；住宅成交面积为2.8万，环比上月增加1.1万，增幅为66%；住宅成交均价为5793元/，环比上月减少44元/，跌幅为1%，住宅成交均价仍高位运行，继续保持安徽9大城市内宅均价最高的城市。 一、芜湖市： 芜湖总评： 楼市概述：8月芜湖住宅市场销售行情相较7月再次呈上扬走势，住宅成交套数为1592套，环比7月上涨了469套，涨幅为42个百分点。自5月芜湖楼市在新政的严厉调控下，呈低谷运行走势，之后的6月、7月、8月均以稳定的速度逐步回暖，虽然较于之前楼市水平仍有相应差距，但在这种稳步上扬的趋势下，相信芜湖楼市将会率先走出低迷景象，恢复新政前水平。 住宅成交均价方面，近几月来芜湖高档小区的加推速度明显加快，在售楼盘宅均价达6000+的项目明显增多，使得芜湖总体宅均价仍然居高不下。8月住宅成交均价为5523.8元/，环比上月减少8元/，环比降幅为0.1个百分点。 1、芜湖住宅成交量2010年8月份芜湖楼市住宅成交套数为1592套，住宅成交面积为17.7万，芜湖是受新政影响比较严重的城市之一，自新政以来宅销量滑至之前一半都不及，从走势图可见，自4月新政之后，5月起宅售量急速下跌，但近三个月宅售量的稳步上扬，使得本月宅销量再次回归1500套以上水平。随着金九银十的来临，预计已经到来的九月芜湖楼市将继续呈稳步上升走势。 2、芜湖住宅区域结构从2010年8月芜湖住宅区域结构图来看，鸠江区一枝独秀，以单区月度789套的成交量有力拉升全市销售套数，本月鸠江区有三家楼盘入围全市销售排名前十，其中伟星城以375套位居第一、东方红郡以330套位居第二、东部星城西区以53套位居第三，仅三家楼盘成交总和就有758套，占区域成交的96.1%，直接推动8月鸠江区成交量的大幅上涨；镜湖区紧随其后，单月成交413套，位居全市第二，其中名流印象、世茂滨江花园、镜湖世纪城、左岸生活(主力户型 周边配套 相册 价格)社区入围全市成交排名前十，四大楼盘当月成交总量为301套，占全区成交量72.9%；共同促使该区8月成交上涨；而戈江区、开发区和三山区的月度销售量也都在百套以上。 3、芜湖住宅成交均价2010年8月芜湖的住宅成交价格环比上月基本持平，为5523.8元/，环比下跌8元/，降幅为0.1%，在成交量出现近50%的增长情况下，芜湖楼市宅均价依然坚挺，丝毫没有松动迹象。从安房网数据研究中心数据库获悉，本月芜湖宅均价9000+以上水平的1家，8000+以上水平的2家，7000+以上水平的2家，6000+以上水平的7家；楼市整体宅均价依然维持在5500元/左右；而在本月销售排名前十的楼盘中，宅均价6000+以上水平的就占了3家。 4、芜湖住宅成交总金额 2010年8月份芜湖楼市住宅成交总金额累计为9.8亿元，环比上月增加了3.1亿元，上涨46个百分点。虽本月芜湖宅均价与上月持平，但近50%成交增量刺激住宅成交总金额同比上升。 5、2010年8月芜湖住宅成交套数前十楼盘二、巢湖市 巢湖总评： 2010年8月，巢湖楼市宅销量在连续四个月下跌后首次大涨，走出了新政出台后的首次反转行情，本月巢湖楼市共售宅526套，超越5月、6月、7月三个月水平，环比7月增加了291套，涨幅为124个百分点，增长一倍还多。 住宅成交量大幅上涨同时，成交均价再次跌回4000元之内，8月巢湖宅均价为3604.6元/，环比上月下跌961元/，跌幅为21%。上个月由于巢湖楼市大量高端住宅的集中销售，使得宅均价高歌猛进，因此本月宅均价大幅下降也在意料之中。 巢湖住宅成交量2010年8月巢湖楼市住宅成交套数总计为526套，成交面积达6.2万，成交套数与成交面积在连跌四个月之后终于迎来一轮大涨，成交套数和面积增长一倍还多。本月成交的526套超楼市新政出台后5月、6月、7月的成交量，位居九大城市第六，可以说走出新政调控后的缩水期，恢复正常水平。 2、住宅成交价格2010年8月巢湖楼市住宅成交价格在成交量猛涨的同时出现大幅下跌，环比上月下跌近千元，宅均价为3604.6元/平米，环比下跌961元/平米。据了解，这是因为巢湖楼市在上月受主销楼盘价格偏高的带动影响，总体宅销量缩减，主销盘价格的偏高拉升总体均价。当月宅均价明显低于新政出台后三个月的成交均价，与新政出台前的宅均价相比基本持平，可以说巢湖楼市成交均价恢复到一个相对正常的水平。 3、住宅成交总金额2010年8月巢湖楼市成交总金额累计为2.23亿元，环比上涨0.91亿元，涨幅为68.9%。从成交总金额来看，虽然8月巢湖楼市的销售均价大幅下跌，但成交量一倍多的增长却完全抵消了宅均价下跌的影响，可以说巢湖楼市在8月出现了低价热销的情况，住宅成交量和成交均价都回到了一个相对健康的水平。 4、2010年8月巢湖住宅成交套数前十楼盘三、六安市 六安总评： 8月，六安楼市一改7月的高销量走势，本月大幅回落，住宅成交套数降至512套的水平，环比7月减少了376套，降幅为42个百分点，居安徽9大城市宅销量榜中第七的位置。六安楼市自去年来就一直保持较高活跃度，新政来袭后六安楼市也快速回暖，但是今年6月（2月春节因素影响除外）六安楼市月度成交套数首次跌破千套之后，成交量连续3月盘整，始终未能突破千套大关，8月成交512套，更是创出了年内新低。 住宅成交均价方面，本月六安宅均价有所回升，本月六安宅均价为3596元/，环比上月上涨219元/，环比上涨7个百分点。 1、六安住宅成交量2010年8月六安楼市没有延续上月的高销量走势，本月楼市迅速回落，住宅成交套数累计为512套，环比7月住宅成交套数减少376套。从走势图可看，六安楼市在6月跌破月度成交千套大关后，呈现出盘整行情，本周成交排名跌至全是9市倒数第二。 本月六安楼市无单月成交百套以上楼盘，单月成交50套以上楼盘2家，成交30套以上楼盘也只有2家，全市住宅销量排名前十的楼盘中，后6名楼盘单月成交量不足30套。 2、成交价格2010年8月六安楼市住宅成交价格为3596元/,环比7月上涨219元/，涨幅为7%，与上月六安楼市量升价跌的行情相反，本月走出了量跌价升的走势。 究其原因，发现六安国际汽车城连续两月登顶全市销售排行榜第一，但是8月该楼盘销售均价为3244元/，较7月2939元/，上升了305元/平米；整个8月，全市销售排名前十的楼盘中，均价为4000+的楼盘就占有半数。在成交量缩水和成交住宅均价高涨的双重作用下，六安楼市在8月走出一轮量跌价升的行情。 3、六安住宅区域结构2010年8月六安销售量中裕安区仍以236套的绝对销量优势取得区域销售第一的位置，区域内振华翡翠湾、和顺名都城、清华家园分列当月全市成交量排名2、3、4名；经济开发区销售132套，仅次于裕安区，其中区域内仅六安国际汽车城一个楼盘就贡献了64套成绩，连续两月排名全市销量前十；郊区宅销量也表现不错，全月销售86套；金安区近三月以来销量都呈低位运行走势，本月宅销量也不例外，只有58套，呈下滑走势。 4、2010年8月六安住宅成交套数前十楼盘四、马鞍山市 马鞍山总评： 马鞍山楼市自2010年来一直呈低位运行走势，新政之后宅销量更是一度跌至最低值，本月是自4月新政以来马鞍山楼市月成交量首度反弹。 本月马鞍山楼市成交261套，环比7月增加117套，涨幅为81%；虽然马鞍山楼市本月成交大幅反弹，但是在全省9市当中仍然处于垫底位置，该市已经连续2月位于全省倒数第一。 然而该市住宅均价仍在高位运行，达到5793.1元/，环比7月减少44元/，虽然宅均价较上月有所减少，但马鞍山本月依然荣登安徽9大城市宅均价榜冠军位置，依然延续着超高均价，超低销量的尴尬局面。 1、住宅成交量2010年8月马鞍山楼市住宅成交套数为261套，环比增加117套，住宅成交面积为2.8万，环比增加1.1万。由销量走势图可见，自今年以来，马鞍山楼市宅销量就一直呈下滑走势，跌至上月144套，平均价每天仅售4至5套住宅已是历史最低值，而本月马鞍山楼市宅销量自楼市新政出台后首次反弹上行，且成交套数涨幅高达81%，不过由于前期基数过低，此销量仍然为当月安徽楼市9大城市销量榜末位。 2、住宅成交均价从楼市月度走势图可见，自今年以来马鞍山楼市宅均价一路高歌猛进，飙升至上月险破6000大关，虽然本月宅均价小幅回落至5793.1元/,但是环比上月只降低了44元/，降幅不足1%，仍在5500+以上的高位运行。 持续走高的宅均价让马鞍山购房者面对楼市纷纷望而却步，大多持观望态度。而马鞍山楼市目前又以高档住宅的供应为主，导致宅均价居高不下，在楼市调控新政出台近4个月时，马鞍山楼市成交大幅缩水的大背景下，不少购房者纷纷选择持币观望，希望等到价格回落的过程。 马鞍山楼市连续多月来量低价高的现状，体现出目前当地楼市仍然处于开发商与购房者的博弈过程中，这其中博弈的重点就是房价。值得注意的是，8月马鞍山楼市成交量有了明显的增长，宅均价也同时松动。相信随着楼市旺季金九银十的临近，在开发商推盘热情高涨和购房者刚性需求持续释放的双重作用下，该地楼市成交应该会出现一个放量过程。 3、住宅成交区域结构图2010年8马鞍山楼市住宅成交总套数中，雨山区仅以成交量101套的优势为本月销量冠军区域，占全市销量的39%；花山区以91套成交量紧随其后，占全市销量的35%；金家庄区成交67套，占全市销量25%；经开区仅成交2套，占全市销量1%。其中雨山区共有四家楼盘入围本月马鞍山全市销售排行榜前十名，御景园一家项目成交33套，春晖家园成交24套；花山区同样有4家楼盘跻身前十，其中朝辉首府一家项目就成交53套，宅均价为6500+水平；而金家庄区东方明珠世纪花园和金瑞新城项目也分别成交48套和29套，位列全市销量排名前十。 4、2010年8马鞍山商品房成交套数前十楼盘五、蚌埠市 蚌埠总评： 2010年8月，蚌埠住宅市场总体表现为上扬走势，成交套数为629套，环比7月增加199套，涨幅为46%。自新政颁布以来，蚌埠楼市的成交量一直呈现出不断下滑的走势，本月首次小幅回升，成交价格也随之回升。 本月住宅成交均价为4473元/，环比7月增加189元/，增幅为4%。总体上蚌埠楼市量价齐升较为明显，在金九银十来临之间出现一轮小幅上涨。 1、住宅成交量全省中，蚌埠是受新政影响较为严重的城市之一，自新政颁布至7月，蚌埠楼市的连续三月成交量明显呈下行走势，直到8月蚌埠楼市成交量小幅回升。2010年8月蚌埠楼市住宅成交套数为629套，在连续三下滑之后终于回暖，环比7月增加199套。本月销量中经济开发区以在占总量近6成销量保持其绝对主销区的优势，其次是淮上区、禹会区和高新开发区，成交量均达60套以上的销量，蚌山区和龙子湖区成交也达到10套以上。 2、住宅成交均价2010年8月蚌埠楼市住宅成交均价稳重有升，从楼市均价走势图可看，5月蚌埠楼市宅均价因楼市调控新政出台跌至4000元/以下之后，连续4月成交均价呈现出小幅上升趋势。从全年来看，本月成交均价4473元/超越年内高点4月份的4468元/，为1-8月月均价最高点。在下半年销售旺季即将到来的8月，蚌埠楼市走出了量价齐升的行情，相信在接下来的金九银十会有一个稳步的上升趋势。3、住宅成交总金额2010年8月蚌埠楼市成交总金额累计为2.92亿元，环比上月增加1.06亿元，随着蚌埠楼市成交量和成交均价本月同步上升，成交总金额也明显回暖，涨幅达57%。 4、2010年8月蚌埠住宅套数前十楼盘六、淮北市 淮北总评： 8月，淮北住宅市场成交量位居安徽9大城市销量榜第二，宅销量达到1074套，环比7月下跌167套，跌幅为13%。新政之后，淮北同其他地市一样，宅销量普遍下滑，7月由于经适房集中放量使淮北单月成交量走高，淮北成交量虽然有所下滑，但仍保持千套以上的高位运行。 住宅成交均价方面，商业住宅成交均价相比上月则有所回落，本月宅均价总体走出小幅下行走势。8月淮北住宅成交均价为3097.1元/，环比7月降低232元/，降幅为7%。 1、住宅成交量2010年8月淮北楼市住宅成交套数为1074套，环比上月减少167套，跌幅达到13%。其中相山区经济适用房成交264套，虽较上月316套有所减少，有力支持全市成交量；8月淮北单月成交百套以上楼盘三家、单月成交50套以上楼盘有4家，支持全市成交量维持在千套以上。2、住宅成交价格2010年8月淮北楼市住宅成交价格为3097.1元/，环比上月下跌232元/，本月在成交量缩减的大背景下，低价楼盘经济适用房香山家园及滨河花园一期的持续集中放量，进一步拉低了全市住宅成交均价。不过本月仍有不少4000+以上的高档小区销量不错，柳岸花明小区、万马相山庭院、云天之都-东苑、锦绣和庄(主力户型 周边配套 相册 价格)一期工程、和协大厦先后入围商品房成交套数前十。 3、2010年8月淮北商品房成交套数前十楼盘七、安庆市 安庆总评： 2010年8月安庆住宅成交套数为600套，环比上月下跌168套，跌幅达22%。安庆楼市在上月出现井喷式上涨之后，本月出现相应回落，上月明星楼盘阳光花园二期超高成交量本月恢复平淡，月成交不足百套。 住宅成交均价方面，安庆楼市8月住宅成交均价为4594.4元/，环比上月下跌737元/，跌幅为14%。宅均价6020.2元/的高价楼盘阳光花园二期本月销量回落，在拉低全市销量同时影响全市成交均价走低。本月从量价两方面来看，安庆楼市都回复到一个相对正常水平。 1、住宅成交量2010年8月安庆楼市住宅成交套数为600套，其中迎江区就占了491套。从月度成交走势可以看出，4月楼市调控新政出台后，在5月、6月两个月安庆楼市走出一轮销量急剧下滑的走势，上月在阳光花园二期和迎江世纪城一期b区的带动下销量呈井喷式增长，本月两明星楼盘月成交量稳定后恢复至百套以内，全市成交量也随之相应下滑。值得注意的是，安庆楼市在经历7月井喷式增长之后，进入8月楼市成交量仅下跌22%，销量仍然维持在600套，较5月、6月低迷期的成交量来说，增幅还在一倍以上，再加上楼市传统旺季金九银十的来临，相信安庆楼市已经走出了新政调控后的低迷期，后期楼市成交量将有一个较为稳定的上行趋势。 2、住宅成交价格2010年8月安庆楼市宅均价为4594.4元/，环比上月下跌737元/，跌幅为14%，位于全省9大城市楼市均价排行榜的中游水平。继上月安庆楼市宅均价狂飚至5331元/之后，随着宅均价6020.2元/的高价楼盘阳光花园二期销量回落，安庆楼市均价逐渐落至常规水平。3、安庆住宅区域结构 安庆楼市一直呈发展不均衡走势，市内迎江区的走势左右整个安庆楼市的走势，本月也不例外，迎江区以491套的成绩占据总量的82%，本月区域内成就三大明星楼盘，分别为雨润香水百合三期（备案147套），阳光花园二期（备案93套）和迎江世纪城（备案52套），三个楼盘的销量就占迎江区总量近六成。开发区本月成交为68套，其中香榭园1幢（备案39套）和鑫居逸泉湾（备案21套）合计成交60套，占开发区当月成交绝大部分；大观区成交39套，宜秀区月成交2套。 4、2010年8月安庆商品房成交套数前九楼盘八、宣城市 宣城总评： 2010年8月宣城宅共售353套，环比增73套，涨26%，为安徽9大城市销量榜中倒数第二。今年以来，宣城楼市成交量缩水至千套以内，一直呈现出起伏不定走势，年内最高点3月也仅成交700多套，楼市新政出台后，5月成交量萎缩至单月500套以内，其后各月成交量一路震荡，目前处于盘整期间。8月宣城住宅成交均价为3777元/，环比减少36元/，跌幅0.9%。 1、住宅销量2010年8月住宅353套，继上月大幅下跌后回升26%，但仍未恢复至6月水平，宣城楼市整体仍处于楼市调控新政出台后低位水平。从走势图上看，成交量自1月大幅跳水跌至千套以