2010年5月29日成都科芯源总部基地发展定位报告.doc

房地产商域网 - 海量房地产资料下载成都科芯源总部基地发展定位报告目 录第一部分：项目性质类型简析一、总部经济及总部基地简析51、总部经济定义52、总部基地定义5二、总部基地特征分析51、总部基地特征52、总部基地类型6第二部分：项目专项调研析一、项目宏观环境概述71、成都总部基地关联政策分析71.1、成都工业规划发展目标71.2、成都工业发展布局规划71.3、区域重点支持行业和限制禁止类项目81.4、成都将构建全市工业梯度发展新格局92、成都总部基地发展特征分析92.1、成都总部基地发展现状92.2、成都总部基地发展格局92.3、成都总部基地开发模式102.4、成都总部基地主要产品形态112.5、成都总部基地发展趋势113、项目所在区域分析123.1、金牛区经济地位及产业分析123.2、成都金牛高新技术产业园分析12二、区域市场分析141、区域内已售或经营物业特征分析151.1、产品分布状况分析151.2、区域内供应量分析151.3、区域内项目容积率比较151.4、区域内项目在售价格分析161.5、区域内项目户型及物业形态分析161.6、区域内项目销售状况分析171.7、区域内项目优惠情况171.8、区域内项目综合分析171.9、区域内项目主要资料及图片182、成都典型项目分析242.1、蓝光空港总部基地252.2、成都龙潭裕都总部基地272.3、天府软件园292.4、青羊工业总部基地333、客户特征分析353.1、已入住企业简述363.2、入驻企业区域分布分析363.3、入驻企业行业分布、规模及用途分析36第三部分：项目本体研究及规划条件分析一、项目概况381、区域位置382、地块现状383、临界状况394、道路现状415、公共交通416、周边配套41二、区域资源条件分析411、区位条件412、交通条件423、资源条件424、配套条件42三、地块规划条件分析421、地块指标及规划条件422、项目土地利用分析433、项目规划条件利用分析43四、项目swot分析441、优势分析442、劣势分析443、机会分析444、威胁分析45第四部分：项目定位发展建议一、项目总体定位461、项目定位依据462、项目定位理念463、项目总体定位464、市场定位建议475、目标客户建议476、项目案名建议48二、规划设计建议481、总体布局建议482、建筑形态建议493、功能发展建议494、建筑风格建议495、产品面积建议51三、景观规划设计建议511、社区景观规划建议522、组团绿化设计建议523、空间渗透设计建议534、景观设计建议544.1、绿化544.2、雕塑小品55四、本项目智能化配置建议551、安全系统配置建议552、智能信息系统配置建议563、自动化管理系统配置建议56第五部分：项目投资收益分析与建议一、开发节奏及模式建议571、开发时机建议572、开发时序建议573、开发模式建议57二、项目经济技术指标57三、项目静态投资分析581、开发成本估算582、销售收入估算593、投资收益估算604、两种方案静态经济效益分析结论60第一部分：项目性质类型简析一、总部经济及总部基地简析1、总部经济定义总部经济是一种城市经济，是城市经济利用自身优势而形成的一种形态，是既定资源基础上的经济形态；它是一种合作经济，是中心城市与城市圈的区域分工合作的结果；它也是一种高端经济，是城市经济和企业成长到一定阶段后才生成的经济形态。2、总部基地定义总部基地是地产商根据总部经济包装出来的一种概念，客观上说是总部经济理论的一种实践，体现了合作、服务、（资源整合下体现）低成本等特点；随着不断的实践，主要表现为中央商务区、企业总部花园两种形式，其中，总部花园又可理解为商务花园，是未来企业总部选址的潮流。二、总部基地特征分析1、总部基地特征、总部基地是商务花园和总部经济的结合体。它克服了cbd建筑密度大、绿化面积少、交通拥挤、过分重视商务功能的弊病，具有低密度、低容积率、高绿化率、花园办公、生态生活、独栋出售、软件平台与硬件设施并重等特点；、总部基地通常位于政府统一规划的工业集中发展区，可以享受政府关于区域发展的各种优惠政策，包括拿地、税收等各种优惠政策；、总部基地让企业拥有自由冠名权，使企业总部楼具有强烈的标识性和浓郁的企业个性风格；、总部基地除具有环境优美、各种配套完善、功能齐全的物质条件外，通常还蕴涵着一定的总部文化，这是其与甲级写字楼不同的地方；、总部基地的物业供应方式包括销售、租赁、租售结合等几种，销售价格及租金同甲级写字楼相比具有明显优势；、总部基地项目一般采取统一规划设计、统一定位、统一开发建设、统一招商的项目开发模式。2、总部基地类型总体来看总部基地大概可分为以下6种类型：、制造加工型总部基地、物流型总部基地、研发及高科技型总部基地、企业内脑型总部基地、后台服务型总部基地、联合国等国际组织型总部基地小结：通过对总部基地定义及其类型的分析，结合本项目所处区域现状及发展性质和占地规模来看，本项目应是一个典型的企业内脑型总部基地，在本报告后续部分中，我们将延着这一类型方向对项目的发展进行研究。第二部分：项目专项调研析一、项目宏观环境概述1、成都总部基地关联政策分析总部基地这种形式的产品是依附于各种产业的发展而出现的新兴物业形态，成都市成都市工业发展布局规划纲要（2003年2020年）对产业的发展已有清晰的规划和引导，这对总部基地定向的发展将起到强有力的推动作用，且纲要中将产业与总部基地这两种物业列为共同发展的目标，并重点提出了6大工业总部聚集区，而本项目所在的金牛总部聚集区赫然在列，预示本项目的发展将具有明确的发展目标和广阔的市场前景。1.1、成都工业规划发展目标根据成都市人民政府颁布的成都市工业发展布局规划纲要（2003年2020年）可以得知：产业发展：逐步建立起以高新技术产业为先导，传统工业为基础的工业结构新体系。进一步做大做强电子信息、机械（含汽车）、医药、食品（含烟草）四大主导产业，壮大冶金、建材产业，培育石油化工产业。产业布局：以工业集中发展区为载体，通过对工业集中发展区的科学布局，合理规划，形成产业相对聚集，区域工业布局合理，区（市）县协调发展的区域空间结构。工业集中发展区：走清洁生产和循环经济之路，大力发展节能、降耗、减污的高新技术产业和生产工艺，注重产业链和技术链，以最小成本获得最大的经济和环境效益，努力建成生态工业区（环保产业区），逐步使工业集中发展区成为全市工业的主要载体和增长点。1.2、成都工业发展布局规划根据成都市工业发展布局规划（2003-2020），成都将以工业集中发展区为载体，将成都市现有的116个工业开发（园）区整顿规范为21个工业集中发展区。通过对全市工业集中发展区的规划布局和具体实施，打造中国西部六大产业基地，逐步形成高新技术产业、现代制造业和特色产业三大工业经济区域，以此构建成都未来工业发展布局的新格局。 大力发展两级工业集中发展区：即国家级工业开发区、市重点工业集中发展区。 打造“六大工业基地”：具体包括电子信息产业基地、机械（含汽车）产业生产基地、医药产业基地、食品（含烟草）加工工业基地、冶金建材工业基地、石油化工产业基地 建设“三大工业经济区域”：具体包括高新技术产业集聚区、现代制造业集聚区、特色产业集聚区。1.3、区域重点支持行业和限制禁止类项目区 域重点支持行业限制及禁止项目高新区电子及信息业制药业（原料药除外）精密机械制造业西部园区禁止发展有水污染和大气污染的项目；南部园区限制发展有水污染和大气污染的项目锦江区烟草加工及其配套业以报刊印刷及装潢为主的印务业以奶制品为主的食品制造业三环路内禁止发展有污染的项目；三环路外禁止发展有严重大气污染和危险性的项目青羊区以航空产品为主的机械制造业服装制造业以奶制品为主的食品制造业地处饮用水源和城区河流上游，三环路内禁止发展有污染的项目；三环路外禁止发展有水污染和大气污染的项目金牛区电子及信息业制药业（原料药除外）以书刊印刷及装订为主的印务业地处饮用水源城区河流上游和中心城区上风向，三环路内禁止发展有污染的项目；三环路外禁止发展有水污染和大气污染的项目武候区制药业（原料药除外）电子及信息业制鞋业（制革除外）三环路内禁止发展有污染的项目；三环路外禁止发展有水污染和大气污染的项目成华区家用电器制造业机械制造业以建筑装饰材料为主的建材业三环路内禁止发展有污染的项目；三环路外禁止发展有水污染和大气污染的项目1.4、成都将构建全市工业梯度发展新格局成都市工业系统将按照产业梯度发展规律和“一区一主业”要求，进一步明晰中心城区和二三圈层之间产业分工和配套协作关系，努力形成加工制造环节和生产环节相关联，中心城区总部经济、高新技术产业与二圈层现代制造业、三圈层传统优势产业梯度发展的新格局。成都中心城区将大力培育和引进管理、研发、采购、投资、结算、物流等区域性总部，努力打造6大工业总部聚集区，具体包括：（高新区总部聚集区、成华总部聚集区、武侯总部聚集区、青羊总部聚集区、锦江总部聚集区、金牛总部聚集区）2、成都总部基地发展特征分析成都总部基地这种物业形态是近几年发展成形的产物，但发展至今已出现：市场供应量大，定位发展模糊，产品类同，竞争激列等不利于这种物业产品发展的现状，这对本项目的开发与后期经营也存在同样难题，但随着产业发展引导政策的清晰，各大总部基地将走上一条精确定位与差异化发展的具有自身特色的道路，本项目将顺应这一发展趋势，突出自身优势以迎接市场挑战与机遇。2.1、成都总部基地发展现状从2005年前后开始，作为四川省会和西南经济中心的成都开始出现围绕“总部基地”模式的开发。短短几年，成都“总部基地”的开发热潮迅速升温，目前已形成高新区总部聚集区、成华总部聚集区、武侯总部聚集区、青羊总部聚集区、锦江总部聚集区、金牛总部聚集区等6大总部聚集区，仅大型重点项目就多达21个的局面，整体供应的各类总部基地物业高达500万平方米左右。如同全国其他一二级大型中心城市一样，成都在近五年也在大力推动总部经济的发展，希望通过总部基地的开发，带动城市经济的转型，促进地方财政的增收。从整体上看，一批冠以“总部基地”的项目对成都区域经济的转型升级起到了有力的推动作用，也成为区域经济新的增长点。 成都目前以总部基地为名的项目众多，但是在开发过程中，一些项目由于对总部经济的理解偏差、或是偷换了“总部经济”的基础内涵，再加上对市场缺乏认真细致的研究、对总部经济所需的产业定位没有准确的界定、缺乏精准的招商渠道导致成都总部基地开始出现“概念模糊、定位模糊、同质化严重”的怪圈，市场整体的竞争格局混乱而无序。2.2、成都总部基地发展格局随着成都市政府关于“大力发展总部经济”相关政策的出台，总部基地在成都开始兴起，而青羊工业总部基地项目的成功运作，直接导致成都总部基地热潮快速升温，据不完全统计，成都现已有20多个大大小小的总部基地。就纯粹“总部基地”概念项目和项目所处区域来讲，成都的总部基地市场至今已形成“3+x”的发展格局：“3”指的是青羊区的青羊工业总部基地和青羊绿舟税源总部基地、双流西南航空港经济开发区的空港总部基地、成华区的龙潭总部城三个大型的总部基地项目；“x”指的是其他中小型总部基地项目，包括金牛高科技产业园、锦江工业总部基地、武侯工业园总部基地、天府软件园等园区或园区里的总部基地项目。2.3、成都总部基地开发模式总部基地模式，涉及开发模式、运营模式、盈利模式等多方面的模式选择，而不同的模式选择，对总部基地的成功都有着非常重要的影响。目前成都总部基地按开发模式划分，主要分为地产商模式、政府独立开发模式、综合开发模式三种。地产商模式：是指房地产开发企业在工业集中发展区内获得土地资源后，以政府为支撑，与政府共同出资成立项目公司，进行项目内部的道路、绿化、商业娱乐等基础配套设施及办公场所的建设，然后以租赁、出售等方式进行项目的经营管理，最终获取利润。例如成都置信，成都较早也最为专业的工业地产开发商，目前主要操作的项目青羊工业总部基地。政府独立开发模式：是指各级政府基于本区域的经济建设、社会发展和市民就业等综合因素考虑，直接成立投资公司，打造特定类型的总部经济基地，独立进行建设、招商等运作，吸引税收，推动区域经济的发展。此种模式最大的优点就是相关的产业政策支持和税收优惠等是直接与政府挂钩洽谈，弹性空间较大。例如西部智谷，由武侯区成立成都武侯工业园投资开发有限公司开发建设，定位为知名企业区域经济总部聚集区、技术研发及服务外包中心、it软件动漫创意产业园、中小企业创业基地，主要针对高科技类型的企业进行招商。 综合开发模式：是指兼顾“地产商模式”与“政府独立开发模式”两种融合的一种总部基地开发模式。例如龙潭总部基地，在经过整体的规划后，政府成立管委会及相应的招商部门，自己独立开发了东广楼等产业楼。同时，也将园区中的工业用地打造成熟地进行招商入驻，并设置入驻企业条件，还要在合同中约定开工时间、建设周期、规范建设条款和违约责任等，对整个园区的建设和档次上进行了约束。目前，已经在其中打造的龙潭（裕都）总部基地便是一例。2.4、成都总部基地主要产品形态目前成都总部基地的产品形态主要以别墅式和写字楼式为主。别墅式的工业园区目前在世面比较流行。因其环境较好，占地面积较大，产品的户型较大，因此售价（租金）相对较高，而入驻的企业往往都是实力较强的大中型企业。该类产品多集中在青羊区和高新区的工业园内。目前市场的大型工业园区中，基本上都包含了小高层/高层写字楼产品，但其所占比例不高，往往是以某大型园区中一个“小组团”的形式存在。与别墅式的办公产品相比小高层或高层的写字楼总价低，面积区间较小，更加适合新兴的中小型企业入驻办公。该类产品主要分布在武候工业园内。2.5、成都总部基地发展趋势随着“总部经济”概念的流行及成都各总部基地项目的建设，大型总部基地间的竞争将渐趋激烈，而越来越多的中小型总部基地将陆续出现在各工业集中发展区，这些中小型总部基地凭借其专业化、特色化等优势，成为大型总部基地的重要补充，二者共同构成成都总部基地梯度发展的格局。根据成都市对工业园区“一区一主业”的发展规划，依附于工业园区的总部基地物业将逐渐细分，总部基地项目的功能定位将更加明确，项目的规划建设将会更加合理，更加适应城市、社会及市场环境，在不断自我完善的基础上实现可持续发展。3、项目所在区域分析3.1、金牛区经济地位及产业分析金牛区生产总值及财政收入连续数年均保持全市第一，已形成四大支柱产业，分别是电子通讯、机械工业、医药工业、食品饮料业，并在金牛区经济发展战略纲要（20102014）中确立了“一园、两核、三城、四带”的空间战略新格局，而其中的“一园”便是金牛高新技术产业园，可见本项目所处区域不管是经济发展、产业构成、还是区域规划，均对本项目的开发和经营起着较强的支撑保障作用。金牛区位于成都市中心城区的西北部，地理位置优越，路网发达，交通便利。全区幅员面积 108 平方公里，现辖15个街道办事处和 1个省级工业开发区，共有113个社区，常住人口109万，流动人口约200 万。2009年全年实现地区生产总值预计481亿元，增长11.5%，总量继续保持全市第一；全口径财政收入58.6亿元、增长10.9%，其中地方财政收入23.3亿元、增长17.9%，总量位居五城区首位。金牛区已形成四大支柱产业，分别是电子通讯、机械工业、医药工业、食品饮料业。截至2008年12月，全区共有规模工业企业175家。其中工业总产值10亿元以上的13家，510亿元的6家， 15亿元的40家。全区工业总产值上亿元的规模企业59家。金牛区经济发展战略纲要（20102014），提出了“五大转型”的发展新思路，明确了“打造成渝经济圈现代商贸聚集区、高新产业成长区、文化旅游新兴区、技术服务品牌区、人居创业优选区”的“五区金牛”建设新定位，确立了“一园、两核、三城、四带”的空间战略新格局。一园、两核、三城、四带：金牛高新技术产业园；人民北路商务商业核心区和沙湾路商务商业核心区；金牛新城、凤凰新城、北部商贸城；一环路以内技术服务业发展带、羊西线文化旅游发展带、金府量力五块石商贸业提升发展带、198产业发展带。3.2、成都金牛高新技术产业园分析成都金牛高新技术产业园在成都市经济版图上的地位，及其高增长的工业发展速度和相关总部基地扶持政策，都为本项目提供了较好的开发与经营的外部条件，这虽不是本项目所独有的，但本项目必须充分的依据和结合这些政策，从自身实际情况出发，走一条具有鲜明特色的发展路向。3.2.1、产业园性质地位分析本项目位于成都金牛高新技术产业园区内，而成都金牛高新技术产业园是四川省三个省级高新技术开发区之一，成都市唯一的省级高新技术开发区,全市确定的重点工业集中发展区之一，全国首批通过iso14001、iso9001、ohsas18001三大国际体系认证的开发区。3.2.2、产业工业总量及产业构成分析（按2008年工业总产值比例)电子信息27.9%机械加工34.3%食品制造11.6%生物制药9.8%其它16.4%成都金牛高新技术产业园区自2000年成立以来，工业总产值、工业增加值等各项经济指标年平均增幅在30%以上，增长迅猛，势头强劲。园区现有企业129家,初步形成了以电子信息、机械加工、生物制药及食品生产等四大产业群。3.2.3、产业园规划发展产业园一期位于成都市西门出入通道羊西线与金牛大道之间，规划面积2.1平方公里，处于成都市上风上水地带，是离中心城区最近的高新技术产业园区。重点引导总部办公、电子商务、数字媒体、研发销售等产业入园发展。集中打造集科技商务、现代商贸、金融服务为一体的、以高新技术为特色、以现代服务为业态的“成都西部科技商务中心”。3.2.4、产业园扶持政策金牛产业园相关扶持政策详见以下三个政策文件，文件内容涉及到总部基地这块的主要为以投资和税收不同额度给予企业相应补贴，对购买政府认定的总部办公物业给予购买人补贴，同时也对总部基地的建设发展以及产权办理等问题作出了明确的规定，这些政策的出台和落实均对总部基地这类物业形态的健康发展起到了保障作用，同时也增加了企业的积极性，降低企业风险，为总部基地的发展存活起到了很好的支撑作用。关于调整我区促进经济发展相关政策的意见金牛委办发200430号关于规范工业总部基地建设的意见成办发200848号关于促进工业经济持续快速发展若干政策的意见金牛府发200961号二、区域市场分析1、区域内已售或经营物业特征分析1.1、产品分布状况分析区域内同质项目均分布在蜀西路右侧，均在本项目所在区域内，数量为6个。迎宾国际本项目所在地光华时代迪欧时代ip科技中心西城国际1.2、区域内供应量分析区域内总供应量约30万平米，各项目的建筑总面积在30000-80000之间，占地面积在6745-37328之间，均为中小规模项目。1.3、区域内项目容积率比较迎宾时代的容积率最高，项目为1栋12层小高层；迪欧时代1期为纯独栋2期为小高层，ip科技中心1期为7层电梯多层2期为别墅，容积率均不超过2。1.4、区域内项目在售价格分析本区域内项目在售价格相差不大，均价在5800-6800范围内，价格最高的为独栋别墅的迪欧时代。均价较低的为光华时代和迎宾国际，均为小高层。迎宾时代位于迎宾大道，地理位置略胜一筹，价格略高。1.5、区域内项目户型及物业形态分析区域内项目以别墅+多层或者小高层的复合物业形态居多。迪欧时代、西城国际均为1期别墅，2期小高层。光华时代及ip科技中心则1期为多层或小高层，2期计划为别墅或多层。户型面积基本上均为可自由分割式，但由于金牛区科技园区规定300平米以上可享受的优惠政策，故如迎宾国际以300为最小。1.6、区域内项目销售状况分析区域内项目销售情况普遍较好，ip科技中心及西城国际仅余少量数套尾房，且为现房，即可入住。迪欧时代12栋别墅已售50%。光华时代及迎宾国际从销售人员处了解，虽未正式开售，但电话及现场登记咨询人次平均在5-10次。1.7、区域内项目优惠情况所调查项目均享受金牛科技园政策扶持优惠：各种优势企业可根据年纳税额、经营规模享受金牛科技园相应的扶持政策；各种新办企业可根据行业类别、年纳税额享受金牛科技园相应的扶持政策；其他国有企事业单位改制为有限公司及其相关公司，满足条件者可享受相应扶持政策。据调查各项目在价格上虽然没有具体优惠点数，但是销售人员表示具体成交价格有50-200元/平米的浮动优惠空间。1.8、区域内项目综合分析区域内项目主要特色总结如下：户型自由分割，300-2000不等，可提供多种选择。3.6-5.4米的层高范围，层高较高，给办公企业较为宽敞的空间感。商务、餐饮、运动健身等配套设施齐全。迪欧时代、西城国际等别墅办公更具有私密性以及自由规划的独立空间。1.9、区域内项目主要资料及图片迪欧时代占地面积：36.3亩建筑面积：47999容积率：1.94建筑密度：46.3%绿化率：70%户型面积：718-2000物业类型：1期共12栋独栋别墅。2期16层小高层。用地类型：工业用地特色： 挑高首层：1f高层3.9米，2-5f层高3.3米。更舒适、宽敞的创新空间自由规划的空间：独立形象、冠名权、出入口、电梯、车位、产权退台设计：每栋建筑设置平台花园和屋顶花园大面积玻璃窗：突出商务办公建筑的品质感，大面积通风、采光。价格：6500-7000，总价在560万左右物管费：3元/平米/月总平图外立面项目实景ip科技中心占地面积：37328建筑面积：483992车位：地下地面共150物管：3元用地类型：工业用地物业类型：7层电梯。全框架办公楼，公共部分精装修。特点：电梯特色，按钮面板鲜艳触摸式。户型面积：100-1300特色：1f4.5米、2-8f3.7米层高，舒适办公时代在此开启；全自由式分隔空间，满足人性办公的最大要求。商务、会议、创智、程控、助推、餐厅等六大贴心服务中心项目共分两期开发，一期为多层全框架办公楼，目前已现楼呈现，即买即驻；二期规划为独立办公楼与小高层办公楼。项目实景 西城国际占地面积：17715.6建筑面积：56184容积率：2.66绿化率：32.4总户数：71面积300-2000适当划分价格：6800（有适当优惠）栋数：7栋，共进驻5-6家企业。（有房地产公司、建筑公司、水文局）车位数：车位数:地上145个;地下94个特色：西城国际位于羊西线主干道附近，不远处为中海国际社区，位于名车走廊对面，周边由英特尔、摩托罗拉、大唐电信等形成了总部经济的国际氛围。项目分为2期进行开发。目前推出的一期为联排、叠拼办公区。园区布局体现以人为核心的现代办公环境规划设计思想。规划布局从功能和可操作性及与周边环境相互协调出发，因地制宜形成围合式的庭院空间。以适应不同企业总部、研发办公的发展性需要，并可根据需要进行户型的有机组合。外立面：立面设计追求简约、内敛与含蓄的气质，体现了西城国际特定的文化底蕴，整体建筑利用建筑体量本身的变化，使得建筑的立面凹凸有致，丰富多彩。结构上巧妙布局。光华时代建筑面积80900占地面积31175建筑类别：小高层车位总数:520绿 化 率 35%户型面积：50-2800 平方米配套：园区设有独立的商务中心、购物中心、运动健身中心、餐饮及休闲中心特色：项目一号楼：4-12层规划为科技研发楼与智能办公区域项目二号楼：a区13层、b区4层、c区11-15层，50-2800平方米自由组合，为入驻企业创造出更为灵活的组团式大空间，二号楼转折部分架空两层，让前院景观和中院景观有机连接。项目三号楼：13层，从50平方米-1200平方米大度的办公间， 迎宾国际总占地：6745.09用地性质：工业用地户型及主力户型：整层切割（最小300）价格：6000左右（价格还未确定）特色：3.65.4米层高，任意分割物业类型：12层小高层。仅1栋2、成都典型项目分析根据对成都总部基地较为典型的成功项目进行调查后可以发现其具有一些共同特征：、占地规模与总建设面积较大，并且随着工业园区入驻企业的增多，园区聚集效应已经显现，有向外扩张的倾向。、产品形态均为多类建筑形态相结合，建筑风格超前，具有较强的标志性特征，呈现出低容积率，高绿化率的特点。、各总部基地主要采用三种运营模式，即：出售、出租、出售+出租，以这三种方式进行招商和运营。主推面积和热销面积段较大，主要集中在15002000，且主要集中在独幢这种产品类型。、典型总部基地项目的租金水平多集中在40-90元/，销售价格集中在4000-7000元/，租金与售价水平有较大差异。、各总部基地均规划有自已的配套设施，如商务会所、员工餐厅、健身中心、综合运动馆、大型超市、金融中心、会展中心、商务酒店等。、各总部基地具有各自的主导产业。尽管各个工业园区均有丰富的产业类别，但是因其长期以来发展的结果以及政府支撑力度不同，导致各个工业园有自己占优势的主打产业。、各总部基地均有各自的优惠政策，但归纳起来主要集以下几个方面：税收优惠、房租优惠、扶持政策、奖励政策、吸引人才政策等。、典型总部基地项目的目标客户群大多是本地区域的中型企业，所在行业分布较广，根据各个总部基地特征不同而有一定差别。 通过对这些成都成功的总部基地进行分析后，对于本案的开发经营自有其值得学习与借鉴的地方： 、本项目没有规模优势，但可走精准化与差异发展的道路。、多类建筑形态相结合，建筑风格超前，具有较强的标志性特征，呈现出低容积率，高绿化率的特点。、可采用出售+出租的运营模式，市场客户面相对较广，开发商所面临的压力的相对较小。 、将本案租金水平和销售价格与之作参照，将其控制在合理的范围内。、尽量多做一些与项目相适的配套设施，这对项目价值有较大的提升。、对项目所针对的客户做精准定位，以形成属于自已特色产业聚集的道路。、多争取一些政府扶持政策，多使用一些优惠措施。2.1、蓝光空港总部基地基本资料项目名称蓝光空港总部基地开发商蓝光集团项目地址成都高新区双流航空港黄河中路二段 占地面积700亩土地性质商业性质用地建筑面积56万项目进度一期已经竣工交付使用，二期联系电目简介成都双流和骏置业有限公司为四川蓝光集团全资子公司，其开发建设的空港总部基地，占地逾千亩，位于成都临空国际商务经济圈门户，处于政府“一区两城”重点规划区域核心，距离双流国际机场仅仅2.5公里，周边科研教育新城、商务行政中心、高尚生活住宅区林立；驱车前往市中心十数分钟可以抵达，交通网络完备，成牧大道、机场高速、成雅、成乐高速等主要交通要道构成密集交通网络，与世界商务紧密相连。 空港总部基地，以国际先进商务理念，千亩城市级规划，聚合总部商务、大型shoppingmall、顶级商务会所、国际公寓、高端国际社区、体育中心、教育机构等多元形态，打造互为价值链的高度集约型城市综合体。空港总部基地以总部商务高度聚合的形态，打造国际化高端商务平台，强有力地助推成都乃至整个西部国际总部商务经济的腾飞。 项目于2007年年底开盘，目前余四套房源，二期预计明年初开盘，目前还未动工。产品状况面积定位主要面积段40065011004600主力面积段/热销面积段目前余4套房源，其余售完建筑形态形态一期为独栋及双拼办公楼为主；二期主要是商业配套区，另外也有总部办公，三期为高层写字楼，规划未确定；容积率1.2绿化率50%建筑密度-配套设置物业管理及费用第一太平戴维斯，物管费用，小高层5元/平米/月,独栋跟双拼3元/平米/月停车位设置及费用地上500个，无地下车位，户外40个车位办公成本水电按双流市价收取现有交通距离双流国际机场2.5公里，成雅、成乐高速、成都绕城高速、机场高速以及黄金通道成牧大道在周边形成了五纵三横的交通格局商业配套商务会所、金融中心、高档住宅社区、购物美食街、大型百货其他服务商业性质用地，可直接用于按揭贷款营销推广定位中档办公总部基地招商模式租赁、销售价格策略租金价格90元月 销售价格7000元推广方式推广媒体-推广主题商务总部办公推广形式报刊、电台、网络入驻入驻条件行业要求无税收要求无税收优惠1、扶持政策：“一站式”政府扶持；2、租赁政策：精装修、甲级配置、低门槛入驻；针对行业龙头企业可免租半年；租金优惠采取“654”优惠策略（第一年优惠60%，第二年优惠50%，第三年优惠40%）；3、入驻三年，节约240万，与市中心100元月的租金相比，在此平均租金为33元月。政府扶持1、 对有特殊贡献的总部企业，采取“一事一议”的方式确定更优惠的财政政策扶持。2、总部基地入园“直通车”，现场服务中心，“绿色服务”信道。3、融资渠道扶持，设立“双流总部企业孵化基金”，用于吸引总部进驻，多家银行、担保公司、风险投资等机构，给予企业多种融资渠道。4、人才资源渠道支持，组建“双流总部经济专家咨询委员会”，为政府和企业提供总部经济的管理咨询服务。5、科技项目渠道支持，支持在双流注册的总部企业申请并获得知识产权授权，优先安排知识产权发展专项资金支持。6、信息资源渠道支持，建立双流县发展总部经济资源数据库，实现总部经济信息共享。7、服务资源渠道支持，健全市场服务体系，为进驻企业提供规范、优质的市场化服务。客户群体企业规模华能西藏发电有限公司、成都华川进出口有限公司、四川京龙集团、四川康德利股份有限公司、阿尔本建筑城市设计公司、中太建设集团股份有限公司、成都索贝数码科技股份有限公司、四川俏世集团、四川雄申计算机科技有限公司、四川荥经一名特种合金有限公司、双流永盛源工贸、圣奥集团、四川康定机场、成都联碳化工行业发布建筑行业，科技技术行业，复合型行业集团公司区域分布省内企业为主需求容量500平米到1000平米，1000平米到2000平米购买动机公司日常办公，集团总部办公2.2、成都龙潭裕都总部基地基本资料项目名称成都龙潭裕都总部基地开发商上海裕都实业项目地址成都市东三环二段龙潭都市工业集中发展区占地面积2700亩土地性质工业用地建筑面积69万项目进度项目已建设40%联系电目简介成都龙潭总部城项目总占地面积2700余亩，建筑面积300余万平方米，共分为三个地块。一号地块占地779亩，目前已经开工建设;二号地块占地168亩;三号地块占地2000余亩，其中一、三号地块为总部城区，二号地块为园区住宅配套区。地铁8号线主站口位于一号地块北广场,整个项目预计总投资75亿元。 项目基本情况：一号地块以独栋式、组合式、公寓式、商务办公为主要建筑形态，致力于打造以总部办公为主导的，集商务、文化、配套服务于一身的新型城区中心。办公区域多元化发展，为企业度身订造个性化总部旗舰。多种形态的办公楼宇以开阔的空间使建筑功能最大化、建筑美感最优化。龙潭裕都总部基地，立足商务，多元发展，为企业度身订造的个性化的总部旗舰。超五星级酒店、商业、公寓式办公、酒店式公寓、独栋专家楼可供1600家企业入住，容纳10万人，开阔的空间使建筑功能最广化、建筑美感最优化！产品状况面积定位主要面积段一期30%-600m2小独栋、40%-2800m2独栋、10%-3800m2独栋、20%-5000m2独栋、二期500m2联排总部。主力面积段/热销面积段600m2小独栋、2800m2独栋。建筑形态形态独栋办公楼容积率1.5绿化率30%建筑密度29.7%配套设置物业管理及费用一期2.8元/m2，二期3.5元/m2，商业5元/m2。停车位设置及费用4500个办公成本工业用电、用水标准现有交通112路、20路。商业配套龙潭水乡商业区（健身中心、餐饮区、休闲区），会展中心，五星级酒店会所。其他服务搭建投资、融资平台、提供投资咨询服务营销推广定位总部办公楼，中式商业配套景观。招商模式销售价格策略租金价格销售价格均价5800元/平米推广方式推广媒体西博会、机场媒体、墙体广告、报纸广告、二级城市及省外推广。推广主题成都高端总部办公大楼推广形式参加展会、报媒、户外媒体。入驻入驻条件行业要求无污染、环保税收要求年纳税达到300元/平米税收优惠地方政府对入驻成都龙潭总部城的企业，自入驻之日起按该企业上缴税收地方实得部分，享受6年8成政府财政扶持。政府扶持提供快捷的审批程序提供投资咨询服务 为企业办理工商注册、税务登记、立项登记等入驻手续 帮助企业搭建投资、融资平台客户群体企业规模中小型企业行业发布无区域分布客户60%来源于成都本地，其余客户群体来源于省外及二级城市需求容量600m22000m2购买动机办公、研发、用于投资；2.3、天府软件园基本资料项目名称天府软件园开发商成都高新投资集团有限公司项目地址成都高新区天府大道天府软件园占地面积100万平方米(约1500亩)土地性质工业建筑面积23万平方米项目进度一期已售/租完，二期剩下高层，后期在建联系电注天府软件园总用地规划100万平方米(约1500亩)，一期规划用地22.6万平方米(约 340亩)，规划建筑面积约23万平方米。二期规划用地76万平方米，建筑面积56万平方米；天府软件园整体规划融合中外软件园区的优势，充分展现国际 化，开放性的特点，具有优美的人文生态环境，科学的功能分布，流畅的物资集散以及完备的配套设施体系。产品状况面积定位主要面积段500左右，10002000，20003000主力面积段/热销面积段大型企业整栋的比较多，大约在1000020000建筑形态形态以独栋、双拼的多层办公为主，另有一部分配套生活区及公共服务设施；容积率一期1.05，二期1.62，三期3.84绿化率一期46%以上，二期 35%以上建筑密度三期为30.7%配套设置物业管理及费用4元/月停车位设置及费用一期200-300元/月个，二期还未确定，暂时免费办公成本水电费按工业地产的标准进行收费现有交通天府软件园位于成都高新区天府新城核心地带，交通便利，乘车20分钟可达成都市中心，10分钟可达火车南站，20分钟可到双流国际机场。软件园有24小时不间断bus通达成都市区。地铁一号线一期将于2010年通车，南端会展中心站、孵化园站毗邻天府软件园。园区还提供方便快捷的商务呼叫车服务。商业配套食堂、自助餐厅、高档商务餐厅、咖啡馆、麦当劳24小时得来速餐厅 ，国际学校、小学、幼儿园，面向园区的廉租全装修宿舍、公寓，24小时交通车、商务呼叫车，健身房、室外运动场地，超市，商务酒店，商务中心：会议、复印、打字、邮政、票务、旅游咨询等，24小时自助银行，医院、药房，艺术馆其他服务建立了业务发展中心、品牌策划中心、人力资源解决方案中心、增值服务中心、外包解决方案中心、基础设施方案解决中心、客户服务中心。针对行业特点，还同时提供人力资源咨询与服务、公共培训、项目对接、信息收集与分析、市场推广与媒体关系等专业化高端服务。营销推广定位软件类企业，以及一些服务机构招商模式大部分为租赁，也可销售，还有部分自己修建价格策略租金价格40元/月销售价格6000多/推广方式推广媒体推荐会、电视（凤凰卫视）、广告、报纸推广主题世界一流高科技园区推广形式推荐会、电视、广告、报纸入驻入驻条件行业要求软件行业税收要求无税收优惠1企业所得税：项目公司认定为高新技术软件企业，企业所得税减按15%的税率征收。经营期在十年以上，企业从获利年度起，第一年至第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。2增值税：属于一般纳税人的软件企业，销售其自行开发生产的软件产品，2010年前按17的税率征收增值税，对实际税负超过3%的部分实行即征即退，由企业用于研究开发软件产品和扩大再生产。3营业税：软件企业从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入，经相关机构合同登记认证并报税务机关审批和备案的，可免征营业税。4软件企业进口所需的自用设备，以及按照合同随设备进口的技术（含软件）及配套件、备件，除列入外商投资项目不予免税的进口商品目录和国内投资项目不予免税的进口商品目录的商品外，均可免征关税和进口环节增值税政府扶持1对当年缴纳的企业所得税、增值税和营业税三税之和高新区地方留成部分分别达到20万元，50万元的企业，按高新区地方留成的50%、70%给予企业扶持。扶持资金用于企业的技术研发或成果转化。期限5年。软件企业申请cmm/cmmi2、cmm/cmmi3、cmm/cmmi4和cmm/cmmi5级认证的，经相关部门审查后，按进度给予总额不超过认证费70%的补贴。2对软件产品出口、软件加工出口、技术服务出口和从事bpo业务的企业，按其出口总额（海关统计数）给予1%的资金扶持，主要用于软件出口渠道的建立与扩展，最高扶持金额不超过50万元人民币，期限3年。鼓励软件或服务外包企业获取资本市场资金，进入非上市股份转让系统的一次性奖励30万元；在国内上市一次性奖励100万元；在境外上市一次性奖励200万元。客户群体企业规模世界500强、大中小型均有行业发布信息软件业区域分布世界各地需求容量小到200300，大到1000020000购买动机大部分为租赁，有较大办公需求，并且政府能给予很好的政策备注大部分大型企业属政府直接负责招商，小型企业基本由现场接待促成招商。2.4、青羊工业总部基地基本资料项目名称青羊工业总部基地开发商成都青羊工业建设发展有限公司项目地址 成都市青羊区成飞大道1号 占地面积3015亩土地性质工业用地建筑面积202万平方米项目进度四期销售接近尾声，五期正在建设之中联系电话87077788备注青羊工业总部基地，位于成都重点打造的20个工业集中发展区之一的青羊工业集中发展区核心区域，占地面积1089亩，项目以发展新型总部经济，打造彰显和提升企业形象气质的企业总部为产业定位。经过四年多的建设，青羊工业总部基地无论是政府资源，还是成本优势；无论是硬件设施，还是软性服务；无论是企业核心技术诉求，还是对于企业品牌形象的提升，都已成为高成长企业理想的总部办公首选，成为了西部首屈一指的国际型企业总部集群。产品状况面积定位主要面积段因前三期都售完，所以现主要针对四期四期：a户型建筑面积约1800；b户型建筑面积约2300；c户型建筑面积约2900；d户型建筑面积约4700主力面积段/热销面积段一期：3000-4000二期：1000-2000三期：2000左右四期：2000-3000建筑形态形态以全景独栋总部大楼为主容积率1.2绿化率28%建筑密度四期29.2%配套设置物业管理及费用独栋2元/平米；公共区域4元/平米停车位设置及费用现阶段还未收取，但会按物价局统一标准收取办公成本属于工业用电和用水：电 1.04元/度，水 2.7元/吨现有交通紧临火车西站货站，至火车北站、双流机场十分便捷，至三环路2.5公里，78路、32路、13路公交总站商业配套商务会所、员工餐厅、阳光健身中心、电子商务中心、钻石风情街、综合运动馆、大型超市、政务中心、时尚青年城