2010年房地产估价师考试真题及答案详解（全4科）.doc

2010年房地产估价师考试真题及答案详解（全4科）2010房地产估价师考试房地产基本制度与政策真题及答案(一)单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.我国土地用途管制的核心是( )。a.实行土地有偿有限期使用制度b.经营土地有偿使用c.不能随意改变农用地的用途d.不能随意改变建设用地的用途2.征收集体土地的补偿费归( )所有。a.县级以上人民政府土地管理部门b.乡(镇)人民政府c.土地使用者d.农村集体经济组织3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。a.15b.25c.35d.554.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。a.3b.5c.7d.105.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。a.5%b.10%c.15%d.20%6.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到( )土管部门备案。a.规划b.土地c.房地产开发d.建设7.修建性详细规划应当符合( )规划。a.控制性详细b.区域c.近期建设d.分区8.施工单位签署质量合格的文件上，必须有( )的签字盖章。a.注册建筑师b.注册结构工程师c.注册建造师d.注册监理工程师9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。a.商品房销售代理机构b.商品房预售人c.商品房购买人d.商品房购买人和商品房预售人10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。a.不受该抵押权影响b.应当解除c.没有效力d.不得对抗抵押权11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是( )个月。a.1b.3c.6d.1212.房屋预告登记后，债权消灭之日起( )内未申请登记的，预告登记失效。a.30日b.3个月c.1年d.2年13.下列登记中,房屋登记机构应当进行实地查看的情形是( )登记。a.预购商品房预告b.房屋转移c.在建工程抵押权d.房屋抵押权18.住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保( )。a.风险基金b.保证金c.预留金d.周转金19.住宅专项维修资金的使用须经( )同意。a.房产管理部门b.物业服务企业c.业主委员会d.业主大会20.实施加成征税，加二成等于加正税的( )。a.10%b.20%c.30%d.40%21.甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是( )万元。a.8.00b.11.76c.16.80d.24.0022.耕地占用税的计税依据是纳税人( )面积。a.经批准占用的耕地b.经批准占用的土地c.实际占用的耕地d.实际占用的建设用地23.个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税( )形式向税务机关缴纳。a.预交款b.预订金c.订金d.保证金24.关于个人住房公积金的说法，正确的是( )。a.个人住房公积金的利息所得免征个人所得税b.住房公积金的缴存比例一般不得低于5%，原则上不得超过15%c.个人购买商铺时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额d.每年的1月1日为职工住房公积金的结息日25.在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是( )。a.宏观区位b.中观区位c.微观区位d.其他区位26. 通常是构成居住区的基本单位是( )。a.居住小区b.居住组团c.独幢住宅楼d.分户家庭27.根据国家城市区域环境噪声标准，3类标准适用于( )。a.疗养区b.居住区c.工业区d.大学区28.框架结构厂房的柱下基础一般采用的基础形式是( )。a.独立基础b.条形基础c.整体式筏式基础d.箱形基础29.在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是( )。a.沉降缝b.伸缩缝c.温度缝d.防震缝30.假设某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5%，则该项目建设期间涨价预备费为( )万元。a.1130.00b.1165.43c.1910.00d.2003.7031.在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是( )。a.概算指标b.概算定额c.预算定额d.施工定额32.下列房地产图中，用作房地产产权证书附图的是( )。a.地籍图和房产分户图b.宗地图和房产分户图c.地形图和房产分户图d.宗地图和房产分丘图33.下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是( )。a.提高贷款利率b.提高购房最低首付款比例c.提高法定存款准备金率d.提高房地产交易环节税收34.某国的现金流通量为4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为( )亿元。a.4000b.5000c.7000d.750035.下列股东权利中，属于自益权的是( )。a.股票过户的权利b.表决权c.查询公司经营状况的权利d.出席股东大会的权利39.张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是( )万元。a.96b.104c.140d.16640.在强制拍卖中，拍卖的主体是( )。a.人民法院和拍卖公司b.竞买人和买受人c.人民法院和拍卖标的所有权人d.拍卖公司和拍卖标的所有权人(二)多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，请在答题卡涂黑相应的编号。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分;少选且选择正确的每个选项得0.5分)1.下列用地，法定出让年限为50年的有( )。a.居住用地b.工业用地c.体育用地d.娱乐用地e.旅游用地2.建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括( )。a.当事人的名称和住所b.土地界址、面积c.宗地平面界址图d.开发投资强度e.市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件3.房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括( )。a.估价方法选用b.估价结果确定方式c.估价师的职业道德d.估价技术路线e.估价参数选取4.根据房地产广告发布暂行规定，房地产广告不得( )。a.涉及贷款服务b.出现融资的内容c.承诺为入住者办理户口d.利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果e.使用建筑设计效果图5.商品房销售中，禁止的行为包括( )。a.返本销售b.实名制购房c.未取得商品房预售许可证收取定金d.成套住宅分割拆零销售e.预购人将购买的期房再行转让6.关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有( )。a.抵押权末登记的，按照债权先后清偿b.抵押权未登记的，按照债权比便清偿c.抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿d.抵押权未登记的，经过公证的优先清偿e.抵押权登到顺序相同的，按照债权比例清偿7.根据房屋登记办法可以办理预告登记的有( )。a.预购商品房设定抵押b.在建工程设定抵押c.房屋所有权转让d.房屋所有权设定抵押e.购买预售商品房8.根据注册房地产估价师管理办法，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有( )。a.缓刑期未满的人员b.现职公务员c.年龄超过65周岁的人员d.具有完全民事行为能力的人员e.申请在2个房地产估价机构执业的人员9.城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有( )。a.名胜古迹自用的房产b.寺庙出租的经营用房产c.校办工厂的房产d.房地产开发企业建造未售但自用的房产e.地下停车场10.下列污染类型中，属于辐射污染的有( )。a.灯光污染b.视觉污染c.高压输电线污染d.垃圾臭气污染e.医疗照射11.建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有( )。a.确定项目合理规模b.确定功能分区c.选择建设地点d.工程变更e.设计方案评价12.房产分户图的主要内容有( )。a.房屋权界线b.房屋建筑面积c.用地面积d.四面墙体的归属和楼梯走道等部位e.房屋边长13.在测定长期趋势值时，能剔除季节变动的统计方法主要有( )。a.众数法b.最小二乘法c.时距扩大法d.中位乘数法e.移动平均法14.在借贷记账法下，末期结账后，一般有余额的账户有( )。a.资产类账户b.负债类账户c.期间成本费用账户d.期间收人账户e.所有者权益账户15.拍卖买受人主张瑕疵请求权遇到障碍的情形有( )。a.委托人、拍卖人由于疏忽而没有将拍卖标的瑕疵告知竞买人b.委托人、拍卖人能够证明其就拍卖标的瑕疵没有过错c.拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的真伪或者品质d.买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵e.买受人的误解可能直接导致拍卖标的瑕疵(三)判断题(共40题，每题0.5分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用 “”表示错误，不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至0分)1.房地产中介服务业可分为房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业服务业。( )2.工业生产用地和普通商品住宅用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。( )3.国家对集体土地实行征收或者征用后，土地所有权发生转移。( )4.城市房屋拆迁估价是评估被拆迁房屋的公开房地产市场价值，应当考虑房屋租赁、查封等影响。( )5.拆迁公益事业房屋时，如不能优先选取用市场比较法估价，则主要选用收益法估价。( )6.以出让方式取得土地使用权，在交付全部土地使用权出让金，并取得十地使用权证后，房地产开发项目即可转让。( )7.房地产开发企业转止房地产开发项目时，尚未完成房屋拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。( )8.城市供水设施用地的界线由城市黄线控制。( )9.单位建设面积为240的健身房，可以不申请办理施工许可证。( )10.地上房地产抵押人不一定就是债权人。( )11.地上无建筑物的划拨土地使用权不能单独设定抵押。( )12.订立房地产抵押合同，未办理抵押权登记的，不影响合同效力。( )13.公告是房屋登记的必经程序。( )14.构筑物登记也属于房屋登己办法的调整范围。( )15.二、三级资质房地严估价机构不得设立分支机构，但可承接外地业务。( )16.王某2006年取得房地产估价师资格，如在2010年申请初始注册时应提供继续教育合格证明。( )17.注册房地产估价师撤销注册可由利害关系人提出请求。( )18.物业共用设施的更新、改造费用，可计入物业服务成本。( )19.加成只对特定的纳税人征收，附加是对所有纳税人征收。( )20.学校兴办的招待所用房可免征房产税。( )21.土地增值税的正税范围包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。( )22.某经营性房地产转让后，出售方获得了现金100万元，有价证券若干，计算土地增值税时的房地产所得收入应为100万元。( )23.住房公积金的缴存基数不包括加班加点工资及特殊情况下支付的工资。( )24.房租超出家庭工资收入规定的比例，职工可以提取住房公积金支付房租。( )25.住房层高的确定是否合理，不仅影响建筑工程造价，也和节约用地有关。( )26.城市生活污水不是酚类污染物的来源( )。27.结构施工图一般不注比例尺，允许一个图形使用两种比例尺。( )28.钢混结构单层厂房的骨架由屋盖结构、起重机梁、外墙围护系统、基础四大部分组成。( )29.计算工程量，分部分项工程计算顺序可以按“先横后竖、先下后上、先右后左”计算法。( )30.房产图的测绘，是在房产平面控制测量及房地产调查完成后，对房屋和土地使用状况进行的细部测量。( )31.对房地产开发而言，房地产估价成本中的开发成本是一种经济成本。( )32.证券公司属于非银行金融机构，主要业务包括有价证券的自营买卖、委托买卖、认购业务和销售等四种。( )33.在存单二级市场上，决定存单转让价格的主要因素是利率、期限和本金。转让时市场利率低于原定利率，转让价格就低。( )34.债券的短期市场是指发行和买卖2年期内的短期政府债券活动的总称。( )35.保险单、保险凭证是保险合同双方确定权利义务关系和索赔理赔的主要依据。( )36.在收集统计数据的形式中，重点调查和典型调查都属于判断抽样。( )37.编制资产负债表，对未分配利润项目，应根据“利润”账户借方分额减去“利润分配”账户借方余额后的差额填列。( )38.损益表的内容包括销售收入、销售成本、销售税金、销售利润，以及其他业务利润、投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等项目。( )39.要约原则上是特定人发出的，因此承诺必须由要约人做出。( )40.王某承租李某的住房，并办理了房屋租赁登记备案，若该住房因李某偿还债务被拍卖，则王某享有优先购买权。( )(四)综合分析题(共3大题，15小题，每小题2分，每小题的各选答案中有1个或1个以上符台题意，请在答题卡涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)(一)某市2009年底进行棚户区改造。房屋拆迁补偿方式，棚户区业主可以选择房屋产权调换或货币补偿。选择房屋产权调换方式的，被拆迁房屋与调换房屋面积相等部分不补差价，超面积按单价2800元/补交房款。刘某将其在该棚户区的房屋出租给李某，房屋登记薄上记载的该房屋建筑面积50，实际建筑面积为60，其中10建筑面积为刘某3年前搭建的违章建筑。刘某选择房屋产权调换方式，调换的房屋建筑面积为80，其被拆迁房屋的市场价格为13.85万元。1.刘某应补交房款为( )万元。a.5.60b.8.40c.8.55d.22.402.关于安置李某的说法，正确的为( )。a.应由拆迁人负责安置b.应由刘某负责安置c.如果房屋租赁合同及时解除，无安置义务d.如果房屋租赁合同未解除，在未实行安置的情况下，临时过渡房屋应由李某居住3.关于刘某申请安置房的房屋登记的说法正确的为( )。a.签订房屋买卖合同后，房地产开发企业应当申请预告登记b.签订房屋买卖合同后，刘某应当申请商品房预售合同登记备案c.房地产开发企业未按约定与刘某申请预告登记，刘某可以单方申请预告登d.房屋竣工交付后，刘某应当申请房屋初始登记4.关于刘某取得安置房应缴纳税费的说法，正确的为( )。a.应缴纳房屋所有权登记费80元b.免征营业税c.免征契税d.无须交纳土地增值税(二)甲房地产开发企业(以下简称甲企业)实施旧城改造项目，办理相关手续后对赵某住房实施拆迁，双方对评估结果未达成一致意见，甲企业取得商品房预售许可证后开始预售。同时在媒体上发布广告，张某预购了该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为80。在施工中，甲企业发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部门同意，将客厅宽度和面积做了修正，并立即由销售人员通过手机短信群发方式通知各预购人，要求在15日内提出意见。房屋竣工后房屋权属登记的房屋建筑面积为83，商品房买卖合同对面积误差未作约定。5.赵某对房屋评估结果有异议，可以采取的救济方式为( )。a.向人民法院提出行政诉讼b.另行委托房地产估价机构评估c.要求房屋拆迁管理部门指定房地产估价机构重新评估d.申请房屋拆迁行政裁决6.甲企业在媒体上发布广告，可选用的广告词为( )。a.风水好，上等人居b.位置优越，距市中心仅一分钟车程c.设施配套绝佳，升值在即d.提供前期物业服务7.关于甲企业中途变更设计的说法，正确的为( )。a.张某无权退房b.张某有权退房c.张某退房，甲企业应承担违约责任d.张某退房应承担违约责任8.甲企业对张某所购房屋的保修期，从( )起计算。a.房屋竣工之日b.验收合格之日c.开发商通知交房之日d.商品房交付之日9.张某购买该房屋应缴纳的税为( )。a.房产税b.城镇土地使用税c.契税d.营业税(三)甲房地产咨询公司(以下简称甲公司)设立于1998年，购买了位于某居住区配套的商业用房作为经营用房，注册资本为200万元。甲公司根据相关法律按税后利润的10%提取法定公积金，至2008年年底累积提取100万元，2009年甲公司税后利润为120万元，当年分配70万元，与甲公司相同规模的同类公司税后平均利润为90万元。2008年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。为了保证员工福利和稳定员工，2009年开始为全体员工投保劳动工伤保险和意外伤害保险。2010年甲公司为了发展需要，将公司拥有的房地产进行抵押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为3年的银行贷款。贷款银行委托了丙房地产估价机构对甲公司抵押房产的价值进行评估。10.甲公司商业用房所在居住区的用地构成可能为( )。a.公共服务设施用地b.住宅用地c.市政公用设施用地d.绿化用地11.甲公司2009年实际获得的超额利润为( )万元。a.30b.90c.120d.12012.甲公司取得贷款种类为( )。a.担保贷款b.信用贷款c.中期贷款d.短期贷款13.甲公司2009年底所有者权益总额最多为( )万元。a.338b.350c.362d.42014.甲公司2009年为员工投保的险种为( )。a.社会保险b.政策保险c.人身保险d.财产保险15.贷款银行签订合同后，属于从合同的为( )。a.借款合同b.抵押合同c.保险合同d.委托估价合同参考答案(一)单项选择题1-10：c d b b d c a c b a11-20：c b c d b a d b d b21-30：b c d a c b c a a d31-40：d b d a a b a d b a(二)多项选择题1.bc 2.ce 3.abde 4.bcd 5.acde 6.bce 7.acde 8.abce 9.bcde 10.abce 11.abcde 12.bde 13.ce 14.abd 15.bcde(三)判断题1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31. 32. 33. 34. 35. 36. 37. 38. 39. 40.(四)综合分析题1.b 2.bcd 3.c 4.a 5.b 6.d 7.bc 8.d 9.c 10.a 11.c 12.ac 13.b 14.ac 15.bc解 析(一)单项选择题(四)综合分析题1.(80-50) 2800元/=84000元。11.所有者权益包括实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润四个项目，其中，盈余公积和未分配利润合称为留存收益。中华人民共和国公司法规定，公司当年的税后利润，先应提取10%列入法定公积金(当公司法定公积金累计额达到公司注册资本的50%后可不再提取)。甲公司2009年底所有者权益总额=200+100+(120-70)万元=350万元。2010房地产估价师考试房地产开发经营与管理真题及答案一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.一般来说，与长期投资相比，短期投资( )。a.风险较大b.收益率较高c.流动性较好d.投资回收期较长2.同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有( )。a.保值性b.增值性c.异质性d.弱流动性3.下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是( )。a.购买房地产股票b.购买商铺c.购买房地产债券d.购买住房抵押支持证券4.关于投资组合理论的说法，正确的是( )。a.投资者应选择毫无风险的投资组合b.投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合c.投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消d.投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消5.关于房屋施工面积的说法，正确的是( )。a.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积b.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积c.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积d.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积10.某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是( )。a.目标定价法b.领导定价法c.随行就市定价法d.认知价值定价法11.某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于( )。a.试探性调查b.描述性调查c.创新性调查d.因果性调查12.下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是( )。a.指数平滑法b.市场因子推演法c.德尔菲法d.销售人员意见综合法13.某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是( )。a.形象差异化战略b.人员差别化战略c.服务差别化战略d.产品差别化战略14.关于资金时间价值的说法，错误的是( )。a.现在的100万元与5年后的100万元的价值相同b.现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同c.现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同d.由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较15.某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息( )万元。a.2.00b.7.30c.8.53d.9.0016.关于实际利率和名义利率的谎法，错误的是( )。a.名义利率对应一年中计息周期的单利计息b.实际利率对应一年中计息周期的复利计息c.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值d.当计息周期为月时，实际利率小于名义利率17.王某拟购买一套面积为120、单价为7800元/的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为( )元。a.1297.91b.3584.01c.4881.93d.5158.7118.某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年来的租金是( )元。a.14945.16b.15841.87c.26764.51d.28370.3819.对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率( )。a.包含了对通货膨胀的补偿b.不包含对通货膨胀的补偿c.没有实际意义d.不能直接用于财务评价20.假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为npv1=300万元、npv2=100万元、npv3=-50万元、npv4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是( )。a.16.67%b.16.71%c.16.80%d.17.00%21.房地产开发项目销售利润率的正确表达式是( )。a.销售利润率=销售利润/销售收入b.销售利润率=销售利润/总开发价值c.销售利润率=销售利润/总开发成本d.销售利润率=销售利润/项目总投资22.张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是( )。a.8.17%b.13.62%c.14.00%d.23.33%23.某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为( )。a.625%b.80.00%c.133.33%d.200.00%24.某房地产开发项目的占地面积为15000，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为( )元/。a.5377.78b.6277.78c.6722.22d.7847.2225.判定房地产投资风险因素发生的概率属于( )阶段的工作。a.风险辨识b.风险估计c.风险评价d.风险决策26.房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有( )。a.可逆性和可延期性b.可逆性和不可延期性c.不可逆性和可延期性d.不可逆性和不可延期性27.在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是( )。a.项目的交通组织规划b.项目构成及平面布置c.项目的建筑规划d.城市土地利用规划28.下列财务报表中，储存基础性数据的是( )。a.辅助报表b.资产负债表c.资金来源与运用表d.现金流量表29.下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是( )。a.回收固定资产余值b.自有资金c.长期借款d.净转售收入30.下列市盈率的表达式中，正确的是( )。a.市盈率=股价/每股净资产b.市盈率=股价/每股收益c.市盈率=市值/销售收入d.市盈率=市值/现金流31.刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为( )元。a.2363.64b.2600.00c.3818.18d.4200.0032.一般来说，投资于房地产信托基金(reits)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为reits具有( )。a.较高的收益性b.较强的流动性c.直接融资的功能d.抵御通货膨胀影响的功能33.关于房地产贷款担保的说法，正确的是( )。a.担保能确保贷款得以足额偿还b.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险c.最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押d.贷款质押不转移财产的占有权34.在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于( )。a.交通的通达程度b.物业的规模大小c.人口的分布密度d.居民的购买能力35.下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是( )。a.净经营收入=有效毛收入-经营费用b.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息c.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金d.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)1.相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有( )。a.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产b.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资c.置业投资对象可以是市场上存量房地产d.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营e.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者2.按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在( )等方面存在差异。a.投资决策b.规划设计c.工程建设d.地域范围e.产品功能3.国际上通常采取的住房保障方式有( )。a.政府直接建房b.对住房投资人减税c.对住房承租人减税d.对住房承租人补贴e.鼓励赢利机构建房4.下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是( )。a.进行项目的财务评价b.获取项目所需土地c.确定规划设计方案并获得批准d.对项目的建设工程进行招标e.提交项目开工申请并获得批准5.关于某特定商品市场规模的说法，正确的有( )。a.有效市场大于服务市场b.服务市场大于潜在市场c.潜在市场大于有效市场d.渗透市场大于有效市场e.服务市场大于渗透市场6.关于房地产购买-更新改造-出租-出售模式现金流量图的说法，正确的有( )。a.横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点b.房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的1时点c.发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内d.各期运营费用的垂直箭线全部向下e.转信收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上7.关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有( )。a.利率是由储蓄和投资决定的b.利率是由货币的供求决定的c.利率是由可贷资金的供求决定d.利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的e.货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性8.关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有( )。a.应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损b.所得税应纳税额=应纳税所得额适用税率c.企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算d.企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关e.企业所得税税率为25%9.下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有( )。a.现金回报率b.投资回收期c.借款偿还期d.资产负债率e.资本金利润率10.下列不确定性因素中，属于开发-销售模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有( )。a.土地费用b.权益投资比率c.运营费用d.开发期e.贷款利率11.政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有( )。a.项目是否符合国家法律法规要求b.项目是否符合保护生态环境的要求c.项目是否符合国家宏观调控政策的要求d.项目是否符合该企业投资目标实现的要求e.项目是否符合该企业经济效益要求12.城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括( )。a.市政基础建设费b.土地出让金c.征地拆迁费d.契税e.公建配套设施费13.商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有( )。a.国有土地使用证b.建设用地规划许可证c.建设工程规划许可证d.建设工程施工许可证e.商品房预售许可证14.关于写字楼基础租金的说法，正确的有( )。a.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失b.基础租金一般高于市场租金c.基础租金可以通过降低经营费用向下调整d.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金e.基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金15.按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为( )等类型。a.市级购物中心b.地区购物商场c.居住区商场d.邻里服务性商店e.批发市场三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分)1.商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。( )2.投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。( )3.土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。( )4.房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。( )5.指数平滑法中的平滑指数口是新、旧数据在平滑过程中的分配比率。a越大，则预测值越趋向平滑。( )6.如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。( )7.按照房地产开发项目经营方式的不同，期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。( )8.当预测通货膨胀率趋高时，投资者往往会要求降低期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。( )9.运用蒙特卡洛法进行风险估计和评价时，可以不考虑各现金流的概率分布情况。( )10.实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。( )11.借款还本付息估算表中列示了直接用于计算清偿能力指标的基础数据，因此属于基本财务报表。( )12.房地产开发企业通过权益融资所获得的资金属于资本金，不需要还本付息。( )13.在大规模的土地开发中，随着土地开发的进行，金融机构通常会允许作为土地开发贷款抵押物的特定地块提前解除抵押权。( )14.由于reits投资物业的类型多种乡样，所以reits投资者几乎不会受到利率变化带来的风险影响。( )15.收益性物业的经营费用中包括抵押贷款的利息支出。( )四、计算题(共2题，20分。要求列出算式和计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答)(一)某家庭计划5年后购买一套120的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：(1)目前已准备用于购房的积蓄共50万元;(2)该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房;(3)该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少?(假设银行存款年利率为3%，按月计息)(8分)(二)张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供，其年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限力19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%.乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。1.编制甲、乙两个方案的资本金现金流量表。2.试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。(12分)参考答案及解析一、单项选择题1.c 2.c 3.b 4.d 5.c 6.a 7.d 8.d 9.c 10.d 11.d 12.a 13c 14.a 15a 16.d 17.b 18.a 19.b 20.a 21.a 22.b 23.d 24.d 25.b 26.c 27.d 28.a 29.b 30.b 31.c 32. b 33.b 34.a 35.a二、多项选择题1.acde 2.abce 3.abd 4.bcde 5.ace 6.acd 7.be 8.ace 9.cd 10.ade 11.abc 12.bc 13.abcd 14.ac 15.abcd三、判断题1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15.(2)p2=a1/(i-s)1-(1+s)/(1+i)n=6000元/(0.25%-05%)1-(1+0.5%)/(1+0.25%)60=386840.23元(3)p3=a2/i1-1