2011年6月德盛行武汉市房地产市场月度研究报告 47页.doc

武汉市房地产市场报告（5月）第48页共48页武汉市房地产市场月度报告(2011年5月)德盛行地产机构市场研究中心2011-6-10目录数字楼市（2011.5）3第一章 市场资讯41.1 经济与政策41.2 市场动态81.3 规划城建9第二章 土地市场122.1 挂牌土地拍卖情况122.2 土地出让情况132.3 土地出让分析152.4重点地块介绍16第三章 房产市场213.1 德盛指数213.1.1武汉市房地产吸纳指数213.1.2指数应用213.2 月度成交分析223.3不同价格区间商品住宅销售情况233.4 不同面积商品住宅销售情况243.5 区域成交分析243.6 供应分析253.6.1供应情况253.6.2供应分析313.7 商业地产概况33第四章 片区市场分析354.1 武昌南片区综述354.2武昌南片区基础条件364.3 武昌南片区利好因素394.4 武昌南片区房地产市场特征404.4.1 片区项目布局404.4.2 片区在售楼盘情况404.4.3 片区市场分析414.5 片区典型个案分析41数字楼市（2011.5）土地市场（5月）成交宗数：13宗成交面积：65.84万方成交金额：30.46亿元成交可建面积：136.11万方商品房市场房地产吸纳指数（德盛指数）：72.84点 商品房新增供应面积（5月）：233.65万方商品住宅新增供应面积（5月）：191.58万方（约19158套）成交套数（5月）8539套 成交均价（5月）6252元/ 第一章 市场资讯1.1 经济与政策发改委：商品房未实行“一套一标”每套罚款5000元国家发展和改革委员会5月12日公布，房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”，每套处5000元罚款。构成价格欺诈的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款;没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。发展改革委表示，房地产开发企业违反有关价格法规，情节严重的，要责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。通过严厉惩处，切实保障商品房销售明码标价规定贯彻执行。各级价格主管部门开展商品房销售明码标价执行情况专项检查，对违反相关规定的要发现一起，查处一起，并依法严惩和公开曝光。（来源于新华网）【点评】商品房销售实行“一房一价”加大了开发商的销售透明度，有助于购房者理性消费，同时也利于房地产企业提高信誉度。另外，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售，将使“捂盘惜售”存有一定难度，加快开发商推盘节奏，抑制房价过快上涨。本次，发改委提出对未实行明码标价规定的房地产开发企业处以重罚，是在进一步落实5月1日开始实行的商品房销售明码标价规定，处罚力度进一步加大，表明国家抑制房价过快上涨的决心。但就目前市场的房价走势来看，一房一价的规定在短期内并未起到明显的作用，个别楼盘隐性涨价的现象依然存在，或许政府调控措施的精准度还有待提高。两部委发文要求避免建筑外形片面追求新奇特5月11日，财政部和住建部发布了关于进一步推进公共建筑节能工作的通知，要求避免建筑外形片面追求“新、奇、特”。新建大型公共建筑建成后必须经建筑能效专项测评，凡达不到工程建设节能强制性标准的，不得办理竣工验收备案手续。两部委还要求实施能耗限额管理。各地要研究制定各类型公共建筑的能耗限额标准，并对公共建筑实行用能限额管理，对超限额用能的建筑，将采取增加用能成本或强制改造措施。（来源于新京报）【点评】为营造视觉效果，标新立异，一些大城市纷纷建起了不少外形奇特的建筑，追求外形的奇特，而忽视建筑节能的要求，如片面设计大幕墙，导致空调能耗居高不下等。就长远来看，单方面地追求建筑外立面的新颖，而忽视建筑本身的节能减排是不可取的，“绿色地产”、“生态地产”、“节能地产”才是行业主流。国土部发文完善土地招拍挂制度国土资源部有关负责人5月12日在新闻通气会上表示，关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见已印发。意见要求，积极发挥招拍挂在市场配置土地资源中的作用，完善商品住房用地预申请制度、土地交易平台、土地出让合同，积极探索招拍挂出让方式创新，保持地价平稳合理调整。意见明确，市、县在向社会公布年度住房用地出让计划的基础上，进一步细化拟出让地块、地段的规划和土地使用条件，完善商品住房用地出让预申请制度。在公示保障性安居工程项目划拨用地时，一并向社会公示申请用地单位，接受社会监督。意见肯定了“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“商品住房用地中配建保障性住房”和“土地利用综合条件最佳”等四种招拍挂创新做法，要求各地因地制宜，选择恰当的土地出让方式和政策，落实政府促进土地合理布局、节约集约利用，有效合理调整房价地价，保障民生，稳定市场预期的目标。意见要求，完善土地交易平台，积极推行国有经营性建设用地网上挂牌出让方式。市、县国土资源主管部门可以通过网上发布出让公告信息，明确土地开发利用、竞买人资格和违约处罚等条件，组织网上报价竞价并确定竞得人。（来源于经济参考报）【点评】轮番竞价导致地价高涨、地王频出，而土地招拍挂制度的“副作用”也被越来越多的公众所关注。一方面，招拍挂造成地价高涨，资金门槛提高，一些核心地块只有少数大开发商才有实力参与，使得土地迅速向少数大开发商集中，造成土地垄断局面；另一方面，土地招拍挂令地方政府依赖土地财政现象日益严重。完善土地招拍挂制度，积极发挥招拍挂在市场配置土地资源中的作用，运用“限房价、竞地价”，“限地价、竞房价”等招拍挂的创新办法，有效完善土地交易平台，对抑制地价上涨，地王频出现象起到利好。国土部：集体土地2012年底前未确权将暂停征收审批5月13日，国土资源部等下发通知，到2012年底，全国范围内的农村集体土地所有权证要确认到每个所有权的集体经济组织，做到农村集体土地确权登记发证全覆盖。到2012年底未按时完成的，土地征收审批将暂停。农村集体土地的确权发证就是要明确农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权，并登记发证。根据2010年中央1号文件，国土部、财政部、农业部负责落实，力争用3年时间把农村集体土地所有权确认到每个具有所有权的农民集体经济组织。通知要求，今后各地凡被征收的农村集体所有土地，在办理征地手续之前，要完成农村集体土地登记发证，在征地拆迁时，要依据农村集体土地所有权证和农村集体土地使用证进行补偿；没有经过确权登记的集体建设用地使用权禁止流转。（来源于新京报）【点评】进入市场流转的经营性集体建设用地使用权，只有经过确权登记，才能做到产权明晰，四至清楚，没有纠纷。另外，先确定好流转的主体，能有效防止出现农村土地“被流转”或者“代流转”的情况。将农村集体土地确权登记发证与集体建设用地流转、农村土地整治、农用土地整治、农用地流转、土地征收等各项重点工作挂钩，表明政府将农村集体土地确权工作提上议事日程。5月18日起，央行上调存款准备金率0.5个百分点5月12日，中国人民银行决定，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。（来源于中新网）【点评】这是央行年内第五次上调存款准备金率，也是去年以来第十一次上调，本次上调大约可锁定商业银行3700亿元资金，至此，大型商业银行存款准备金率升至21%的历史高位，中小金融机构也将高达17.5%。就房地产行业而言，此举将再度增加房地产企业的融资难度，提升其融资成本。同时，由于银行将要再度向央行上缴准备金，个人房贷业务或将继续收紧。住建部：严格落实“分户验收”制度 严查建设违法违规5月21日，住房城乡建设部发出通知，要求加强保障性安居工程质量管理，切实履行保障性安居工程基本建设程序。同时要求各地建设主管部门要把保障性安居工程作为质量监管重点，对存在违法违规行为和工程质量不符合强制性标准的，要责令整改。通知要求，保障性安居工程建设，必须严格按照法定程序报批建设，不得擅自变更批准项目规模和用途。严格执行工程招标投标、施工图审查、施工许可、质量监督、工程监理、竣工验收备案等建设程序，落实项目法人制、招标投标制、工程监理制、合同管理制等规定，依法取得土地使用、规划、施工等许可文件。严格执行施工公示牌制度和永久性标牌制度，主动接受社会监督。全面实行住宅工程质量分户验收制度，未进行分户验收或分户验收不达标的，建设单位不得组织工程竣工验收。建设单位和施工单位要严格按照有关规定，对保障性安居工程质量实施保修。严格执行工程质量管理的法律法规。通知还要求，全面落实保障性安居工程质量责任。各地保障性安居工程领导协调机构和相关主管部门要切实履行工程质量监督管理职责，把工程质量管理纳入住房保障工作考核、约谈和问责范围。各地住房城乡建设部门要加大监督检查和工程质量责任追究力度，依法严肃查处保障性安居工程建设过程中各种违法违规行为。要建立保障性安居工程质量投诉举报制度，公开举报电话，做好工程质量投诉处理工作。（来源于京华时报）【点评】落实保障性安居工程建设历来都是政府的重中之重，一方面，这有利于控制高房价，更好地落实房价调整的政策目标，减少来自刚需的恐慌性需求，防止房价和销量的暴涨暴跌；另一方面，保障性住房的大量推出，将让数量庞大的中低收入者以较低的成本便可“居者有其屋”。在国家大规模推进保障房建设的同时，一些建设过程中的违法违规行为也逐渐浮出水面。严格落实“分户验收”制度，严查建设违法违规，有利于完善保障性安居工程基本建设程序，落实保障性安居工程建设任务。1.2 市场动态我市今年建3万套公租房今年公租房建设大提速，计划新建3万套，首次将符合条件的新就业职工和外来务工人员纳入全市住房保障范围。3万套公租房都要求年底前开工，房源渠道多样化，包括新建公租房、在商品房中配建、经适房和廉租房调转、收购改造二手房、政府公房、在市场上长期租赁房源等。根据政策，新建公租房按不同群体及需要安排不同房型，原则上单套建筑面积控制在60平方米以内，以40平方米的小户型为主，高层住宅可在单套控制面积基础上放宽10平方米。公租房实行有限租赁，租赁期限一般为3年，最长不超过5年。租赁合同期满后仍符合规定条件的，可申请续租。申报程序参照廉租房相应程序执行。公租房租金标准实行政府指导价，低于同地段市场租金。具体价格将由市物价部门会同房管部门制定并向社会公布。符合廉租房条件的家庭，承租公租房可以申请廉租房租赁补贴。各区公租房详细计划是：江岸区1600套，江汉区800套，硚口区1300套，汉阳区1400套，武昌区1500套，青山区1100套，洪山区1600套，东西湖区2000套，汉南区100套，蔡甸区100套，江夏区200套，黄陂区200套，新洲区200套，东湖新技术开发区12000套，武汉经济开发区5500套，化工新区400套。（来源于长江日报）【点评】当前，廉租房、经济适用房等保障面不到总人口的5%，加上危旧房、棚户区、城中村改造安置房等，也量小面窄，只能小范围“救急”，尚难大面积“保障”。特别是“夹心层”，既买不到商品房，也享受不到保障性住房，处在住房体系“空白区”。公租房的建设将进一步完善住房供应体系，解决广大中低收入者的居住问题。鄂版“一房一价”细则5月20日起实施 湖北省商品房销售明码标价规定实施细则5月20日起实施。武汉市将5月定为“商品房销售明码标价规范月”，集中开展全市商品房明码标价专项检查，范围包括全市预售、销售现房的房地产经营企业及中介服务机构。鄂版“一房一价”对未进行明码标价的企业处罚规定十分严格。按照细则，房地产开发企业未实行“一套一标”，每套处5000元罚款;情节严重的，要责令停业整顿，或吊销营业执照。5月19日武汉市物价部门公布，目前武汉市江岸区商品房明码标价专项检查已经完成，江岸区检查的22个楼盘中，不符合明码标价要求的占27%，其中6个楼盘存在问题较多，已经下达检查整改通知书。（来源于楚天都市报）【点评】鄂版“一房一价”细则的出台，是对商品房价格实行备案公开化。根据鄂版细则规定，商品房经营者销售新建商品房，应严格按申报价明码标价，降价、打折应标明优惠幅度和折扣率，上调价格需重新申报有利于稳定房价，杜绝少量多批，一天一价的现象出现。另外，鄂版细则要求使用统一制式的信息公示牌，既能防止商品房经营者“躲猫猫”，有意或无意减少公示内容，也便于物价部门监管，这是国内其他地区一房一价实施细则中所没有的，有值得认可的创新之处。1.3 规划城建武汉打造四大产业发展极 六大新城组群5月4日，武汉市国土规划局公布，未来5年，武汉市工业空间布局主要思路为：将着重打造“东部、西部、西北、西南”四大产业发展极。三环至外环为重点发展区中心城区内通过“退二进三”，加快老工业区改造;同时，依托现有的规模较大、有发展潜力的工业聚集地段，因地制宜地集中发展都市工业园;三环线至外环线之间的新城组群地区为工业重点发展区，吸纳整合主城区外迁工业，以大型产业园区为重点，按照工业门类，聚集发展大型工业集群;都市发展区之外为引导发展区，依托远城区的中心城镇，以服务农业产业化为重点，布局乡镇工业园。重点打造四大产业发展极东部板块：以武汉化工新城、武汉新港为极核的钢铁化工及装备制造集聚区;南部板块：以东湖开发区为极核的光电子信息及生物产业集聚区;西南板块：以武汉开发区为极核的汽车及机电产业集聚区;西北板块：以吴家山开发区为极核的食品及临空产业集聚区。打造六大新城组群按照武汉市政府“十二五”期间“1+6”城市发展部署，以主城区为核心，依托区域性交通干道和轨道交通组成的复合型交通走廊，由主城区向外沿阳逻、豹澥、纸坊、常福、汉江、盘龙等方向构筑六条城市空间发展轴，集合新城和新城组团，形成六大新城组群。（来源于长江商报）青山300亿打造宜居新城5月6日，青山区政府与武汉市政建设集团签约，将投资300亿元，对青山区东部“城中村”进行综合改造，拉开了青山区东部十二村建设开发的序幕。青山区东部“城中村”位于武钢集团以东，包括火官、五一、同心、群力、红胜、努力、胜强、星火、武东、贾岭、五星、芦咀等十二个行政村，面积约3万余亩，原属洪山区，2009年5月划归青山区管理。该地区市政基础设施、生活设施薄弱，加之集中了较多的外来人口，环境卫生状况较差，经济社会发展较为落后。开发建设成初步规划的“四园一区”，通过集中还建安置村民和商业开发，将打造成为青山区东部配套齐全、可持续发展能力强、生活舒适方便、环境生态秀美的现代东部新城，与杨春湖城市副中心和花山生态新城功能互补、协同发展的城市新团组。青山区东部“城中村”周边有三环线、武汉火车站，以及规划中的四环线、地铁十号线等，交通便利。青山区武东、白玉山两大城市副中心的建设，高铁经济的辐射，充分开发和利用严西湖，培育发展休闲度假、旅游观光等产业项目，有其他地区不可比拟的优势。（来源于武汉晚报）【点评】青山区楼盘多为自产自销,由于供应量不足，该区域房地产市场需求旺盛，且价格居高不下。宜居新城的打造将进一步完善青山区的生活配套，提升居住舒适度，拉动青山区房地产业的发展，促进新的居住组团形成。汉阳区公租房计划出炉 1650套10月底前全部开工5月15日，汉阳区公布，今年将建设和筹集公共租赁住房1650套（比年初计划多出250套），分布在三个经济适用房小区里，预计10月底前全部开工。其中，惠民苑四期有600套，建设计划已经下发，正在办理规划许可证等手续；在惠民苑二期经适房中调剂250套，作为公租房房源；汉阳在建的经适房华立苑将配套500套公租房、黄金口岸二期配建300套公租房。惠民苑位于汉阳区永丰街黄金口四砖瓦厂；黄金口岸位于汉阳区黄金口5村特1号；华立苑位于汉阳区夹河路20号。（来源于新华社）第二章 土地市场2.1 挂牌土地拍卖情况图2-1 挂牌土地分布位置5月27日，武汉市今年第五次国有土地使用权挂牌出让会在市土地交易中心二楼举行。此次挂牌的地块有3宗位于四新片区，均临近芳草路，处于四新片区内。其中，2宗为商业金融用地，1宗住宅用地。这意味着未来两年内，沿武汉三环线两侧将矗立起大量商铺和写字楼。四新片区是汉阳重点规划发展的区域，也是目前汉阳的开发热点。此前绿地、金地、朗诗等开发企业纷纷在该片区拿地，并有不少项目已进入开发或预售阶段。本次拍卖过程中，吉庆街二期地块尤为值得关注，该地块面积6800平方米。一期地块拍出了1.1万元/平方米的楼面地价，截至此次拍卖依然是武汉商业地价最高纪录。目前，商业地块成为楼市香饽饽，本次吉庆街二期地块拍出楼面地价仍高达9078.21元/。2.2 土地出让情况地块编号土地使用权人位置土地面积（公顷）用途容积率成交价格（万元）亩单价（万元/亩）楼面地价（元/平方米）p(2011) 032号万瑞昌投资有限公司洪山区青菱乡白沙二路与青菱东路交汇处6.42居住兼容商业金融业3.168000381.881933.72洪山区青菱乡白沙二路与青菱东路片5.45居住2.8p(2011) 033号武汉中京瑞达地产开发有限公司江汉区新华下路与马场路交汇处3商业金融业、居住商业金融业4.5，居住3.0702001558.326125.46p(2011) 034号河南和昌置业发展有限公司汉阳区二环线以南、汉欣街以北、芳草路西路以东、芳草路以西6.37居住2.242071440.213001.39p(2011) 035号武汉新区建设开发投资有限公司汉阳区芳草北二街以南、四新大道以北、芳草路西路以东、芳草路以西3.83商业金融业3.622446390.941628.91p(2011) 036号武汉新区建设开发投资有限公司汉阳区芳草北二街以南、四新大道以北、龙阳东路以东、芳草西路以西4.69商业金融业3.828509405.381600.19p(2011) 037号武汉市江岸国有资产经营管理有限责任公司江岸区吉庆街二期0.68商业金融业地上约1.76162501597.259078.21p(2011) 038号中国轻工业武汉设计工程有限责任公司武昌区中山路293号0.66科研设计4153001552.345821.24p(2011) 039号武汉透平机电有限公司青山区油坊岭街0.71工业0.7-1.561056.91/p(2011) 040号湖北青峰山房地产开发有限公司武昌区中南路街民主一路9-10号1.26居住314690776.973884.81p(2011) 043号湖北中核置业有限公司蔡甸区蔡甸街红光村4.18商服、居住3.510310164.42704.66p(2011) 044号武汉市西岸置业有限公司蔡甸区奓山街联谊村1.06居住1.774046.37409.18p(2011) 045号武汉领军置业有限公司江夏区纸坊街红旗村14.62居住2.51229056.03336.17p(2011) 046号武汉锦辉天堂文化生态园有限公司新洲区汪集街汪集村12.91殡葬设施/318016.42/表2-1.2011年第4号招拍挂情况2.3 土地出让分析区域成交宗数成交面积（万方）可建面积（万方）楼面地价（元/）蔡甸区25.2416.43672.47汉阳区314.8945.622038.97洪山区16.4219.93416.74江岸区10.681.213577.9江汉区1396125.46江夏区114.6236.55336.25青山区10.710.994613.68武昌区21.926.424671.34新洲区112.91待定246.32表2-2.土地成交区域分析5月份共拍卖13宗地块，地块利用类型多样。其中，3宗商住用地，4宗纯居住用地， 3宗商服用地，1宗工业用地，1宗科研用地，以及1宗殡葬用地。从拍卖土地楼面地价来看，本次楼面地价最高为位于江岸区的p（2011）037号地块，达到9078.21元/。从成交面积来看，本次共三个区域成交面积在10万方以上，分别是汉阳区14.89万方，江夏区14.62万方，新洲区12.91万方。从可建面积来看，汉阳区可建面积最大，为45.62万方，其次为江夏区36.55万方。2.4重点地块介绍p（2011）032号地块基本情况1. 地块简介项目用地位于洪山区青菱乡白沙二路与青菱东路交汇处，用地四至关系为：东临40米宽的青菱东路，南临15米宽的城市规划，西临70米宽的青菱路，北临50米宽的白沙二路。项目用地内现状以鱼塘及部分工业用地为主。2. 地块优势用地处于城市二环线与三环线之间，周边有白沙州大道、南湖大道、珞狮南路等众多城市主干道，其中白沙洲大道和城市三环线主要承担着武汉市对外交通功能，随着城市三环线的全面通车，该区域内交通能力得到进一步提高。项目用地位于房地产建设的热点地区，周边拥有充足的存量土地，随着中心城区可开发土地日益减少，该地区已成为房地产市场发展的新区域,将会形成有一定规模的居住组团。随着城中村改造的不断深入，周边烽火村、长江村、毛坦村等城中村逐渐拆除，城市面貌将大大改观，市政基础设施也不断完善。用地周边公共配套服务设施相对较为缺乏，随着周边大规模土地开发，对公共配套服务设施的需求不断扩大，项目用地内的商业物业的市场销售将极为可观。3.规划要求a地块：规划净用地面积约为64200平方米，规划用地性质控制为居住兼容商业金融业用地。容积率控制在3.1以内，规划建筑面积约19.9万平方米，其中商业建筑面积25000平方米，建筑密度控制在25%以内，建筑高度结合具体方案确定。b地块：规划净用地面积约为54550平方米，规划用地性质控制为居住用地。容积率控制在2.8以内，建筑密度控制在25%以内，建筑高度根据具体方案确定。特殊要求：a地块: 1、该项目用地范围内临白沙二路一侧控制不少于15米宽绿化带，临青菱路控制不少于10米绿化带。2、公建建筑应沿青菱路一线布置。3、该项目涉及轨道交通用地应严格按我市有关规定要求执行，并再项目规划设计及实施时征求地铁集团意见。b地块:1、临白沙二路控制不少于15米宽绿化带，临青菱东路控制不少于10米宽绿化带。2、该地块内须配建一所12班的幼儿园，用地面积不少于5400平方米，具体位置及形状根据方案布局确定。a、b地块:住宅建筑户型结构比例应根据国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应稳定住房价格意见的通知的有关要求和武汉市相关实施细则意见执行，项目用地位于三级控制区，套型建筑面积90平方米以下的商品房建设面积不低于住房总建筑规模的66%。 4.地块基本情况地块编号土地使用权人位置土地面积（公顷）用途容积率成交价格（万元）亩单价（万元/亩）楼面地价（元/平方米）p(2011) 032号万瑞昌投资有限公司洪山区青菱乡白沙二路与青菱东路交汇处6.42商住3.168000381.881933.72洪山区青菱乡白沙二路与青菱东路片5.45居住2.8p（2011）033号地块基本情况1. 地块简介项目用地位于新华下路与马场路交汇处，用地四至关系为：东临60米宽新华下路，南临马场社区，西临20米宽规划路，北临25米宽马场路。项目用地现状已全部拆迁，用地地势平坦，具有较长的临街面。2.地块优势项目用地紧邻城市主干道新华下路及城市支路马场路，唐家墩路与香港路、新华西路、发展大道相连，交通条件十分便捷。项目用地毗邻即将启动的王家墩中心商务区,其北有汉口火车站，东有菱角湖，西有武汉博物馆，具有人流集中，景观资源丰富，功能辐射服务范围大等优势。随着武汉城市建设的快速发展，新华西路地区已成为热点建设区域，区域众多楼盘和商业设施的建设已聚集了大量人气，特别是万达商业广场的建设，进一步提升了区域房地产开发优势。项目用地周边商业、休闲娱乐、教育、医疗等配套设施较多,商业配套设施有菱角湖万达广场、武商量贩店、工贸家电、国美电器等；休闲娱乐配套设施有武汉市杂技厅、菱角湖公园、西北湖等；教育设施有先锋中学、唐家墩小学和市十九中；医疗设施有市十一医院、省新华医院和同济医院分院等。3.规划要求规划净用地面积约为30647平方米，其中商业金融业用地面积约为16420平方米，居住用地面积约为14227平方米(含集中绿地面积3816平方米，以实测为准)，规划用地性质控制为商业金融业用地、居住用地。商业金融业用地容积率控制在4.5以内，居住用地容积率控制在3.0以内，建筑密度控制在30%以内，建筑高度结合具体方案确定。特殊要求：1、项目用地内控制一条6米宽公共通道，保证马场社区居民正常出行。2、住宅建筑户型结构比例应根据国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知(国发办200637号文)和武汉市的相关实施细则执行，该用地位于二级控制区，其中套型建筑面积90平方米以下的商品房建设面积不低于住房总建筑规模的60%。4.地块基本情况地块编号土地使用权人位置土地面积（公顷）用途容积率成交价格（万元）亩单价 （万元/亩）楼面地价 （元/平方米）p(2011) 033号武汉中京瑞达地产开发有限公司江汉区新华下路与马场路交汇处3商住商业金融业4.5，居住3.0702001558.326125.46第三章 房产市场3.1 德盛指数3.1.1武汉市房地产吸纳指数本指数拟定2007年1月为基期，采用常用的x-11季节调整方法对原始数据进行修正。指数构建过程如下：ct,j=bt,j/(kt,j-1+zt,j)*100%ct,j表示报告期吸纳率, bt,j表示报告期吸纳量（销售套数）, kt,j-1表示上期期末空置量（市场存量、套数），zt,j表示报告期新增供应量（预售套数）。yt,j=(ct,j/c2007, 1) *100yt,j表示报告期吸纳指数，c2007, 1表示基期（2007年1月）吸纳率。3.1.2指数应用5月份，武汉市房地产市场共成交8539套商品房，相比上月市场的低迷状态，本月市场成交温度有一定回升。本月德盛指数也上升了12.52点，达到72.84点，这是继“新国八条”等政策出台以来第二次呈现的上升趋势。本月商品住宅供应191.58万方，相比4月份的80.16万方，本月供应环比上升191.48%。一方面，市场供应量的增多，助长市场成交热度；另一方面，距离“新国八条”出台已有四个月，政策消化已有一段时间，部分开发商开始实行明码标价，并推出一定优惠幅度，市场观望气氛逐渐缓解。随着市场供应量的继续增大，武汉大多数区域都呈现供过于求的现象，个别区域甚至供应过剩。从市场经济规律出发，供应与需求只有平衡发展，市场秩序才不会被扰乱。后期，开发商只有积极匹配目标客群，推出一定实质性的折扣与优惠，才能继续降低市场观望气氛，促进成交。图3-1.德盛指数示意图（更多详情请咨询德盛行地产机构）3.2 月度成交分析图3-2.武汉市月度成交走势图5月份武汉市商品房量升价跌。在成交量上，5月份共成交8539套，环比涨幅为29.44，同比去年5月下跌了22.15，在成交价格上，5月均价6252元/平方米，环比跌幅为8.7，同比去年5月下跌了0.38。到目前为止，距离一月份的“新国八条”出台已满达四个月，政策消化已有一段时间，加之本月较大的供应量，也在一定程度上带动成交量的上涨。另外，前期政府颁布的“一房一价”等政策效应逐渐显现，部分开发商被迫打折以降低市场观望度，本月房价继续呈下降趋势。3.3不同价格区间商品住宅销售情况图3-3.商品住宅按成交均价划分比例图5月份，武汉市商品住宅成交均价主要集中在8000元/以上，占到总成交量的46.51%；其次是6000-8000元/以上，占总成交量的36.38%；5000-6000元/ 的占总成交量的14%，5000元/以下的占比3.06%。从以上比例来看，6000元/以上主城区楼盘的销售情况较为理想，而6000元/以下的远城区楼盘由于限购政策效应的继续显现，成交热度依然较低。3.4 不同面积商品住宅销售情况图3-4 商品住宅按成交面积划分比例图5月份，武汉市商品住宅成交面积主要集中在90-120，占到总体成交量的40.49%，其次是120-140，占到总成交量的24.50%。90以下的占比24.49%，140以上的占比10.51%。从以上面积区间来看，90-120户型占比最大，而140以上户型占比最低，这表明中小户型房源受到市场热捧，而大户型由于总价过高，市场认可度不高，可见刚性需求仍是购房主体。 3.5 区域成交分析图3-5.各区域成交套数对比图5月份，武汉包括远城区在内的15个区域中，除硚口区、东西湖区成交套数呈下降趋势外，其余各区域成交量都有不同程度的上升。其中，江夏区本月成交量最大，达到1430套，其次是洪山区成交1065套，东湖高新区成交901套。硚口区主要是由于供应量较小，对成交量有一定影响。本月江夏区多数楼盘集中备案，楼盘成交量大增，而洪山区典型项目福星惠誉东澜岸、万科金色城市等都有开盘加推项目，带动成交量上涨。图3-6.各区域成交均价对比5月份，江岸区、江汉区、青山区、江夏区、黄陂区房价稳中微跌，其余区域稳中微升。武昌区房价继续遥遥领先，达到10893元/。远城区中除新洲区、汉南区成交均价未过“3”外，其余包括江夏区、黄陂区在内都已过“4”。由此看来，武汉房价博弈还需经过一段较长时间才能平缓下来。3.6 供应分析3.6.1供应情况表3-1 5月份供应情况表证号企业名称项目名称项目地址预售总面积（）住宅预售面积（）营业用房及其它（）武房开预售2011109号 保利（武汉）房地产开发有限公司保利.心语商业中心东湖开发区南湖农业园7873.85/7873.85武房开预售2011110号武汉万科万威房地产开发有限公司万科.金域蓝湾武汉经济技术开发区6r2地块32710.3932710.39/武房开预售2011111号 武汉市蔡甸城建设投资开发有限公司人信.千年美丽四期蔡甸区大集街塔尔山村、南湖村17624.3717624.37/武房开预售2011112号武汉市中恒新科技产业集团有限公司中恒云天国际花园10#、11#楼沌口街新民村35080.1435080.14/武房开预售2011113号 湖北万博房地产开发有限公司万博庭苑黄陂区滠口街振兴社区34866296365230武房开预售2011114号 湖北福星惠誉欢乐谷置业有限公司福星惠誉.青城华府洪山区和平街东方红村108941.4105508.383433武房开预售2011115号武汉恒基永隆置业有限公司逸景南湾东湖开发区南湖农业园珞狮南路507号25796.4825796.48/武房开预售2011116号 武汉市巡司河物业发展有限公司长江紫都三期a片武昌区白沙洲街倒口湖地区52602.652602.6/武房开预售2011117号大华集团（武汉）房地产有限公司大华.南湖.公园世家上河西区武汉市洪山区珞狮南路西侧34774.7830069.114705.67武房开预售2011118号武汉保利百合房地产开发有限公司保利.海上五月花一期五组团武汉江夏经济技术开发区庙山办事处庙山村16231.5516231.55/武房开预售2011119号武汉长久房地产开发有限公司海山.金谷天城武昌区水果湖街中北路16173.312115.64057.7武房开预售2011120号 武汉市常安置业有限公司常安佳苑三期.马城壹号东西湖区金南路一路西，金桥五路北21337.1320181.51155.63武房开预售2011121号湖北宏安置业有限公司金源商住小区武汉市江夏区金口街凉亭村11974.566468.15506.46武房开预售2011122号武汉市江汉区房地产公司崇安鑫城江汉区友谊路与自治街交汇处10368.6410368.64/武房开预售2011123号中铁大桥局集团武汉地产有限公司百瑞景中央生活区二期（东区）武昌区中南路街武珞路586号93903.9193541.43362.48武房开预售2011124号 保利搏高华（武汉）房地产股份有限公司保利圆梦城一区65-68号楼项目武汉阳逻经济开发区柴泊湖以北55467.6455467.64/武房开预售2011125号 湖北合融房地产开发有限公司合融锦城黄陂区前川街鲁台二程祠8792.888382.88410武房开预售2011126号武汉兆麟房地产开发有限公司兆麟锦桦豪庭汉阳区汉阳大道以南、汉桥村以西14301.1411244.093057.05武房开预售2011127号 武汉融盛房地产开发有限公司加州.香山美树1-30#楼东湖开发区曙光南路以西，三环线以北59917.1259917.12/武房开预售2011128号武汉祥鑫房地产有限公司祥鑫.天骄城7、11号商住楼蔡甸街汉乐村成功村16798.2915802.95995.34武房开预售2011129号湖北清江置业有限责任公司清江山水2.2期东湖开发区曙光软件园以东，武九铁路以北3146131461/武房开预售2011130号 武汉市黎明电机电器修造有限公司黎明工业园一期武汉市江夏区流芳街长咀村37790/37790武房开预售2011131号武汉藏龙房地产开发有限公司卡梅尔小镇二期武汉市江夏区流芳街梁山头村25438.8525438.85/武房开预售2011132号湖北瑞狮置业有限公司兴业银行大厦（广泽中心）武昌区水果湖中北路108号49942.4/49942.4武房开预售2011133号武汉鸿亚假日置业有限公司湖墅观止二组团蔡甸区大集街塔尔山村48988.9848988.98/武房开预售2011134号武汉林海房地产开发有限公司保利.拉菲三至六区洪山区卓刀泉小何村30042.1730042.17/武房开预售2011135号湖北百利恒置业有限公司美景天城三期黄陂区盘龙城经济开发区下集村64600.2564600.25/武房开预售2011136号 武汉中北房地产开发有限公司复地.东湖国际三期武昌区中北路147号39748.8838870.18878.7武房开预售2011137号 武汉铁桥房地产开发有限公司金龙.百灵景都二期汉阳区铁桥村20187.5516151.894035.66武房开预售2011138号 华润置地（武汉）实业有限公司橡树湾项目a地块一期武昌区杨园街铁机路5、7号28464.8823653.164811.72武房开预售2011139号 武汉市嘉鸿房地产开发有限公司嘉鸿.军民小区新洲区阳逻街高潮村十组5539.134857.3681.83武房开预售2011141号 武汉光谷农业开发有限责任公司圣爱米伦一、二期二环线以北、丁字桥路以西28011.6927506.58505.11武房开预售2011142号湖北福星惠誉学府置业有限公司福星惠誉.东澜岸洪山区青菱乡红霞村20609.1620609.16/武房开预售2011143号 武汉万科新里程房地产有限公司万科金色城市洪山区青菱乡长江村68852.0568852.05/武房开预售2011144号 武汉地产开发投资集团有限公司汉口花园幽兰居c区二期武汉市江岸区后湖乡跃进村、石桥村，江汉区姑嫂树村41211.1641211.16/武房开预售2011145号 武汉安居工程发展有限公司百步亭五期4号二期b江岸区后湖乡幸福大道30421.4223723.276698.15武房开预售2011146号武汉欣隆房地产开发有限公司欣隆.湖滨半岛武汉阳逻经济开发区新施公路以南、余泊路以东30938.8930811.52127.37武房开预售2011147号 武汉长航三鼎置业有限公司长航.蓝晶绿洲一期洪山区洪山乡40130.0237857.022273武房开预售2011148号武汉汉阳造地产开发有限公司观澜御苑b地块武汉经济技术开发区30r1地块37037.5237037.52/武房开预售2011149号武汉常青城市综合开发有限公司阳逻.阳光新港二期b1组团武汉阳逻经济开发区余泊路以东40643.9840643.98/武房开预售2011150号武汉三鼎房地产开发有限公司绿色新都四期江岸区后湖乡新春村、新益村、黄浦村37517.0836214.21302.88武房开预售2011151号武汉新阳光房地产开发有限公司巢上城二组团黄陂区盘龙城经济开发区叶店村、刘古塘村33891.4630012.283879.18武房开预售2011152号 武汉卧龙房地产开发有限公司剑桥春天三期12#、15#楼珞瑜东路76号9560.489560.48/武房开预售2011153号 武汉新天第置业有限公司洪山.新天第洪山区洪山乡洪山村25677/25677武房开预售2011154号 湖北鄂发置业有限公司鄂发花园新洲区阳逻街新阳大道30700.330700.3武房开预售2011155号 湖北三鼎盛世投资集团有限责任公司泰驰.伊顿阳光武汉江夏经济开发区阳光大道西5458.175458.17/武房开预售2011156号 武汉城投房地产开发有限公司名都花园南区二期（城投.瀚城）洪山区洪山乡卓刀泉村32210.2132210.21/武房开预售2011157号 武汉金地伟盛房地产开发有限公司金地城j6、j7地块汉阳区四新地区26331.6219740.716590.91武房开预售2011158号 武汉广电房地产开发有限公司兰亭熙园汉阳区江堤村41727.6341727.63/武房开预售2011159号 武汉市江夏区土地综合开发利用总公司清水源三期东湖开发区南湖大道以南、中南财经政法大学以东4713.04/4713.04武房开预售2011160号武汉市凌峰置业有限公司凌峰.时代星辰b1、b2栋黄陂区前川街向阳村4520.74520.7/武房开预售2011161号武汉佳海地产股份有限公司佳海都市工业城黄陂区盘龙城经济开发区许庙村、三店村174363.77/174363.77武房开预售2011162号 汉飞投资控股集团有限公司汉飞.向上城黄陂区盘龙城经济开发区叶店村37921.618057.819863.8武房开预售2011163号湖北鑫东房地产开发有限公司前川欣城黄陂区前川街道31099.3629976.441122.92武房开预售2011164号 武汉市金碧绿洲房地产开发有限公司恒大绿洲27号楼武汉市蔡甸区蔡甸街新天村46434.346434.3/武房开预