2012年6月天津房地产市场研究报告90p.doc

绝对保密2012年6月cric.天津房地产市场研究报告 2012-7-7中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。目 录本月导读1易居视点2数字楼市3关注楼盘7第一部分 市场背景篇81 本月焦点：“公园地产”这片风景独好92 政策法规133 市政动态194 市场动态21第二部分 市场分析篇261 土地市场271.1 市场综述271.2 本月公告土地分析271.3 本月土地成交分析291.4 重点地块分析322 商品房市场分析372.1 市场综述372.2 商品房市场数据表372.3 商品房市场供求关系及量价走势分析383 住宅市场403.1市场综述403.2供求关系分析403.3 供应分析413.4成交分析483.5 价格分析533.6 项目解析554 产品分析585 营销媒体分析695.1 营销透析695.2 媒体分析705.3典型项目73第三部分 区域数据篇77第四部分 附件篇84土地成交列表85中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 26/93本月导读【市场综述】2012年6月需求全面释放 成交再度冲高2012年6月，房地产市场似乎重返旺季，供求两方面表现十分积极。供应方面结束了5个月的连续增长，本月环比下降了22.8%，供应面积114.05万平米，但依旧处于较高的供应水平。成交量再创年内新高，成交面积接近90万平方米。可以说目前阶段是政策调控所最希望达到的效果，成交量稳定增长，成交价格保持平稳-详见p2页【政策资讯】国土部：别墅类房地产进入限制禁止用地目录根据国土资源部、国家发展改革委日前联合印发的通知，限制用地项目目录(2012年本)和禁止用地项目目录(2012年本)即日颁布实施。别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录-详见p14页【金融资讯】央行3年半首次降息 存贷款基准利率分别下调0.25个百分点中国人民银行7日晚间决定，自6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存贷款基准利率分别下调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整-详见p16页【住宅行情】6月量价齐升 以价换量局面未改天津市商品住宅市场供应量大幅回落而成交量持续增长，市场供求比例缩小，一定程度的缓解了严峻的供求矛盾，6月商品住宅市场量价齐升，表现出较为火爆的市场行情，成交面积89.85万平方米，环比上涨了8.05%，成交价格为10259元/平方米，环比上涨2.42%-详见p35页易居视点2012年6月需求全面释放 成交再度冲高2012年6月，房地产市场似乎重返旺季，供求两方面表现十分积极。供应方面结束了5个月的连续增长，本月环比下降了22.8%，供应面积114.05万平米，但依旧处于较高的供应水平。成交量再创年内新高，成交面积接近90万平方米。可以说目前阶段是政策调控所最希望达到的效果，成交量稳定增长，成交价格保持平稳，连续4个月成交价格波动在5%以内，本月价格虽然小幅上扬但涨幅为2.42%。量价齐涨是受到需求的全面释放，端午节前后，项目客流量有显著提升，本次的市场火热行情，不仅仅是刚需参与，一批高端改善客户成为强劲购买力，由于担心房价会再次暴涨，也促使需求入市加速。在数据层面上显示，天津房地产市场上升通道已经确立，然而目前宏观调控的大背景没有改变，目前说市场已经完全转好，为时尚早。尽管近期全国范围的政策微调在持续，但中央并没与给调控政策解禁，开发企业也并没有完全走出困境，因此以价换量的市场行为还将持续。年中金融机构一再下调准备金率和利率，意在释放流通性，而房地产行业却在此时，及时的触底反弹，给目前低迷的经济环境提振信心，一方面是保障民生、一方面是经济发展，房地产行业站在了路口中间，在整体经济环境不佳的情况下，国家会不会放松调控，让地产经济再次拯救每况日下的经济，受到各方面普遍关注。n 商品住宅市场量价齐涨 市场表现火热本月，商品住宅市场新增供应量为114.05万平方米，同比减少15.33%，环比减少22.8%；商品住宅成交量为89.85万平方米，同比上涨18.36%，环比上涨8.05%，供求比为1:0.79，市场供求矛盾有所减缓。本月商品住宅成交均价为10259元/平方米，同比上涨9.11%，环比上涨2.42%。n 土地市场供应量和成交量均有所下滑 土地流标率大幅上涨 2012年6月，天津市土地公告数量为76幅，新增供应土地面积337.2万平方米，环比减少46.09%；土地成交方面，本月共成交98宗，较上月减少37宗，成交总建设用地面积421.69万平米，环比减少41.91%；成交的规划建筑面积508.87万平方米，环比减少15.53%。本月成交土地单价为1226.59元/平方米，楼面地价为1016.45元/平方米；有18幅地块流标，成交土地中有7幅溢价地块，整体溢价率为1.79%。n 后市走势预测：2012年7月市场成交量预计将有所回落，价格波动不会太大据易居cric中国房地产决策咨询系统监测的数据显示，预计2012年7月份，将有11个商品住宅项目开盘加推，嘉里中心、万达公馆项目预计即将上市，高端豪宅项目将频繁亮相。部分项目预计会有新品加推，用更换产品吸引不同需求客户，保持快速去化。数字楼市n 2012年6月，商品房供求比为1：0.79，成交量持续增长，供求差异缩小。2011.6-2012.6天津商品房市场供求对比情况数据来源： cric n 2012年6月，商品房成交均价为11458元/平方米，环比增长9.34%，同比增长10.65%。2011.6-2012.6商品房成交均价走势情况数据来源：cricn 2012年6月，商品住宅市场供求比1：0.79，成交量猛增，供应量锐减，供求矛盾大幅缓解。2011.6-2012.6天津商品住宅市场供应成交对比情况数据来源：cricn 2012年6月，商品住宅市场新增供应量为114.05万平方米，推盘潮结束，供应量缩减，同比减少15.33%，环比减少22.8% 2011.6-2012.6天津商品住宅市场新增供应走势数据来源：cric n 2012年6月，住宅市场新增供应以普通商品住宅占新增供应总量的79%，别墅类产品回落至6%。2012年6月天津住宅市场新增供应各物业类型占比情况数据来源：cric n 2012年6月，塘沽区供应量最大，供应面积27.7万平方米，占到总供应量的24%2012年6月天津商品住宅新增供应各区域分布图数据来源：cricn 2012年6月，商品住宅成交量为89.85万平方米，连续强势增长，市场反弹行情确立。2011.6-2012.6天津商品住宅市场成交走势数据来源：cric n 2012年6月，商品住宅成交面积段排名第一的为80（含）-100平方米面积段，本月成交量为39.7万平方米，占总成交量44%2012年6月天津商品住宅市场各面积段成交面积占比图数据来源：cric n 2012年6月，天津商品住宅市场二室是成交的主要构成，成交4783套，占到总成交的56%。三室成交套数本月为1964套，占成交总量的23%；别墅成交为227套，较上月增加42套，占成交总量的3%2012年6月天津市商品住宅市场成交户型套数占比图数据来源：cric n 2012年6月，商品住宅成交均价为10259元/平方米 环比上涨2.42%，同比上涨9.11%2011.6-2012.6天津住宅、商品住宅市场月度成交均价走势图数据来源：cric 关注楼盘首玺n 项目简介项目地址生态城南部片区plot1a和韵路106号 物业类型小高层、高层开盘时间2012-6-9总建面积72800平方米容积率1.3销售价格高层8400-8900元/平方米开发商天津生态城生星房地产开发有限公司区位交通113路、459路、462路、506路等公交车。n 关注理由：首玺项目位于天津滨海新区，雄踞中新生态城南部，东至和风路，西至中津大道，南至生态谷，北至和韵路，位于起步区核心地段，建筑面积（地上）约7.28万平米。6月9日，中新天津生态城项目“首玺”在滨海新区中新生态城项目售楼处举行开盘仪式，开盘当天成功邀约60组客户到场。此次首开的小高层和高层，11层到顶，20层和22层到顶的精装修产品，88-157六种户型供您选择。最低74万/套起，排卡验资升级的客户享受存2万减3万的活动。开盘当天共推出175套房源，成交35套，去化率达到20%。该项目定位于环保节能的低密度绿色生态社区，社区将运用大量生态技术，提高居住的舒适性、节能性、安全性，打造低碳环保的生活环境。首玺项目由中新天津生态城投资开发有限公司携手韩国三星物产株式会社强强联合打造，项目周边商业、教育、医疗设施齐全，社区服务功能完善，步行即可轻松抵达gems国际学校和20余万平米的大型商业综合体。集合三星物产的国际开发经验，将为客户提供具有本土智慧的国际化高品质精品住宅。n 易居观点：首玺特别关注，主要有以下几点：第一， 首玺作为生态城生态项目的代表项目之一，从筹备开始就受到广泛关注。第二， 三星韩资企业在生态城开发房地产项目，作为跨行业发展，表现备受期待。第三， 产品以生态环保等为项目的重点打造理念，户型产品设计丰富，并且开盘价格较为优惠。第四， 项目从蓄水到开盘，整体的营销活动和筹备表现并不充分，开盘效果也弱于同期塘沽其他项目。第一部分 市场背景篇1 本月焦点：“公园地产”这片风景独好天津公园地产市场： 6月初，曹家花园即将以新姿亮相，海河上游后五公里堤岸景观完工，沿河绿化带也通过绿植品种的丰富不断提高绿化水平，成为市民眼中最美的海河景观。伴随着天津公园的不断提升改造，以公园园林为卖点的地产项目也出现了集中供应的情况，中信公园城，合生君景湾的开盘，北宁湾的不断加推，都将公园地产推向了舆论关注的风口浪尖。 公园地产概念的催生任何城市基础设施建设的推进，都会为周边的房地产市场带来利好，以主题公园为依托的公园地产更是如此。对于开发商而言，公园地产的有效开发有两种不同的形式，一种是依附于现有公园资源，对土地进行开发利用，如北宁湾，时代奥城等;另一种是斥资自建公园，如打造一个生态、自然的人文社区，在业界及客户心中建立良好的口碑的中信公园城项目。但是，一个成功的地产项目不光要具有生态价值，还要具有配套价值，功能价值，文化价值，区位价值，心理价值，商业价值。所以现在更多的商业地产将自身与商业、人文，自然、娱乐结合在一体，形成一种“产居结合”的新模式。公园地产的开发，在引领了住宅发展潮流的同时，也实现了一座宜居城市国际化生态人居的模范样板，而它的魅力与价值也将被越来越多的人普遍认同。公园地产 辉煌的成长史90年代初，以水上公园，西沽公园，北宁公园为代表的远离城市中心区域的公园周边地产，主要以工作单位分配的公产房为主，商业地产刚刚开始起步，由于当时交通并不便利，配套也不完善，当时该区域的住宅升值潜力并不被看好，公园只不过是茶余饭后休闲的场所而已，并没有公园地产这个概念。但2009年以来，八大公园提升改造后相继向市民免费试开放，拥有大片绿地的公园成为城市中的稀缺资源；居住在公园周边，可享受清新空气、安静环境、健康生活，因此公园周边的房产受到了购房者的认同和欢迎。以水上公园为例，随着水上公园的改造提升，周围的居住环境更加宜人，自从其免费开放后，周边的房价开始飙涨起来。据周边二手房成交数据显示，水上公园提升改造完成，免费开放后2个月，二手房价格涨幅高达7%，二手房置换咨询访问客流量翻了一倍，成交量提升30%。10年，是公园地产的集中供应的年份，其中依托八大免费公园开发和宣传的项目更是众多，人们也对公园地产充满的期望，无论是改善型购买群体，还是长线投资型购买群体，都对公园地产的关注异乎寻常，但是公园地产真正的市场销售情况和保值情况如何呢，我们将10年以八大免费公园周边的商品房项目两年之内的成交均价变动和同区域的成交均价作对比，得出下面的结论：由图中的数据我们可以看出，我们选择的公园周边24个有代表性的商品房项目，保值和升值率还是很可观的，海河大道宽景公寓最高涨幅81.82%，比同区域的其他地产项目，涨幅高出了60.93%。但是仍有两个项目的涨幅低于同区域的涨幅，由此可见，地理位置的初始差异是房价的主要因素，但开发商属性的差异和公共政策的变化也是形成公园地产价格空间差异的原因。公园地产 未来值得期待随着天津对海河沿线绿化工作提升改造的不断进行，越来越多、越来越靓丽的公园绿地展示在市民面前。特别是近几年，天津陆续提升改造了海河沿线10余个公园或休闲广场，沿河绿化带也通过绿植品种的丰富不断提高绿化水平，成为市民眼中最美的海河景观的同时，进一步带动了周边商业地产和二手房市场的持续升温。 从地理位置上来看，海河沿线地产项目位于内环中心，城市核心地位凸显，与周边特色建筑群相呼应，更具环境优势；从交通上看，海河沿线地处河北、红桥、南开、和平、河东五区交界，出行高速快捷便利；临近街道数十条公交线路，多重选择、四通八达。除了交通为项目带来优越条件外，项目周边商业气氛浓厚，万达广场、家乐福等商业生活中心供您日常所需，配套完善并且有较高的品质，周边设有数所重点小学。 但公园地产因其独特性和稀有性必将成为房地产市场上金字塔尖的贵族，居住在公园周边，可以满足人们对于景观和自然的需求，而这种需求是公园地产存在的根本基础。大多数客户购买公园地产用于自住，另有部分的客户用于自住兼投资，只有绝少部分的人购买公园地产的目的是单纯用于投资。公园的稀缺导致了公园地产的土地的稀缺，而自建公园成本较高亦非中小开发商所能承受，供需的矛盾把公园地产推上了房地产供应市场的金字塔尖。cric视点： 目前的天津公园地产市场，形成以海河沿线为依托的精品观景住宅社区，如万达公馆、君临天下等，以八大免费公园为卖点的中高档改善型商品住宅，如北宁湾、中铁国际城、时代奥城等和以津南、塘沽为主，和主打区域整体规划和长期发展潜力的投资性社区，如中信公园城，合生君景湾、华侨城等。这三类公园地产项目群，从近期成交量上来看，消费者更加倾向于第二种，究其缘由，无非还是较为便利的交通和成熟的社区配套条件，但随着天津未来规划的逐步明朗化，城市化逐渐的外扩，第三类社区的投资价值也会进一步的体现，获得良好的销售业绩。尽管公园地产由于其稀缺性，具有良好的保值和升值率，但相对于周边其他项目，其不菲的价格依然要很多改善型和刚需型消费者望而却步，而且项目整体的风景空间不等于单位户型的风景空间，良好的朝向和户型采光能使其价值升值更快，但同项目非观景户型，升值潜力堪忧，销售前景也相对暗淡。在国家调控政策的扑朔迷离的未来中，限购政策的取消依然只是开发商们的一厢情愿，购买者的观望情绪依然占主流。在这种困境中，公园地产的开发商不仅要善于借助公园景观这一卖点，形成主题生态景观和品牌号召力，更要在社区景观上注重自身的特点，既自成格调又互不雷同，形成项目间的特色互补。通过自身品牌形象的建立，或以好的地段加上好的品质吸引高端消费群，或以性价比为营销卖点，让购买者觉得物超所值。2 政策法规2.1 政策综述限购以及限贷政策还在持续，并且中央多次表态调控决心不改，但房地产市场似乎正在发生微妙的变化， 本月金融存贷款利率下调，标志着宽松的金融政策时期的到来，在经历了长达2年的金融紧缩政策以来，房地产行业融资环境变的更加恶劣，购房者贷款成本增加，一定程度的对房地产市场形成了制约，下调利率对地产行业大有帮助，国家的调控政策也真正的向差异性调控转变。近期国家在土地的管理上也加大了力度，对闲置土地和别墅用地进行严格控制和治理。而天津市市场也在逐渐规范自身的体系，对房地产网络平台的搭建以及建筑体的命名进行规范，使得天津市房地产市场也更加正规。政策层面不断的在微调，都是在规范市场，同时也是对目前调控措施的补充和调整，房地产的政策是指引行业健康发展，并且具有可持续性。未来还将会有政策的细微调整，但整体限购的大环境暂时很难改变。2.2 重点政策解读行业政策n 国土部再清查：土地闲置超过一年抄送银监会 政策要点出于对土地闲置状况可能增多的考虑，相关部门近期将再次清查，促进房地产项目尽快开发。据悉，国土资源部近日通知各地，将在5月下旬从土地市场动态监测与监管系统中提取房地产土地闲置超过一年的情况，并抄送给银监会、证监会等部门。 cric视点：国土部此番要求地方国土部门尽快清查监测系统中超过约定时间仍未开工的项目，如项目确实未按期开工，应及时查明原因并在监测系统中注明，按照相关规定加快处置。按照我国对土地闲置的处置办法，土地闲置满1年的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，满2年未动工开发时，可无偿收回土地使用权。不过，从过往历史来看，超过半数的土地闲置是“政府原因”，实际上很难按照上述办法对开发商进行查处。 住建部：购绿色住宅有望获优惠房贷利率 住建部5月31日表示，根据近日发布的十二五建筑节能专项规划，金融机构可对购买绿色住宅的消费者在购房贷款利率上给予适当优惠。 cric视点：规划提出，要加大绿色建筑规模化推广应用的支持力度。这些支持包括了财政政策、金融服务、规划设计、土地转让等四方面政策，其中“购房贷款利率优惠”引起了市场关注。从开发商和房地产专家中了解到，当前市场上的绿色住宅存量比例非常小，所以这一政策至少对当前的房地产市场影响不大。但此政策依然是房地产市场发展的未来方向，随着政策细则的出台，执行之后，预计会对开发商的销售业绩有一定的影响。n 国土部：别墅类房地产进入限制禁止用地目录 根据国土资源部、国家发展改革委日前联合印发的通知，限制用地项目目录(2012年本)和禁止用地项目目录(2012年本)即日颁布实施。别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录。 cric视点：此次通知的正式颁发，主要是促进产业结构调整和优化升级，促进经济发展模式转变，体现土地供应政策的宏观调控。国土部和发改委今年加大监督和管理，力求促进合理的住房价格回归。在住房用地方面，在合理增加普通商品住房用地的同时，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅列用地 。别墅资源受到限制，在一定程度上会造成目前别墅类项目受追捧。n 房地产登记首个行业标准实施 二手房过户需即时办自6月1日起，我国房地产登记首个行业标准房地产登记技术规程正式实施，9项业务即时办理。新出台的规程对整个房屋登记流程进行了严格、科学的规定，例如，房屋登记的审核、登簿、质量管理等核心业务全部由通过全国统一考试、拥有“房屋登记官”资格的人员承担；房屋登记各环节不能由一人全过程负责，多人把关又为权利人上了一道保险。为适应规程的要求，房屋登记的办理时限也做了进一步强调，包括个人买卖商品房、个人买卖存量房、房屋赠与、夫妻间房屋登记转移等9项登记业务，在双方均到场的情况下，继续实行即时办理。房屋抵押权登记、地役权登记、预告登记、更正登记等四大类26项业务压缩为5个工作日。房屋所有权初始登记压缩为15个工作日。cric视点：规程的颁布实施，增强了房屋登记的可操作性，有利于进一步维护房地产交易安全、保障权利人合法利益。让房地产登记窗口办事更加效率，并且办事规章有法可依。n 天津乱起地名7月1日起叫停 为加强天津市居住区及公共设施名称的管理，确保地名工作规范化，市规划局制定了天津市居住区及公共设施名称使用规定，将于2012年7月1日起施行，让居住区和公共设施的名称做到“名符其实”。地名由专名和通名组成，其中专名是指地名中构成名称含义的词语；通名是指地名中反映事物本质属性的名词。规定中明确，地名通名应名实相符，符合居民区及公共设施的性质、功能、形态、规模和环境等实际情况，能够为公众理解和接受。而且，地名用字严禁使用繁体字、生僻字和已废止的第二次汉字简化方案的字。规定中要求，地名专名应当符合汉语规则和语言习惯，用字规范，词语简洁，含义健康。地名专名不得使用国际组织名称或经常用于翻译外国地名、人名的字组成的无明确中文含义的词语；不得使用阿拉伯数字、外文字符、标点符号等非汉字字符(少数民族文字除外)。地名专名不得使用“中国”、“中华”、“全国”、“亚洲”等词语，确需使用的，应取得国家有关主管部门的同意。此外，被城市道路分隔的建筑组团或非连体建筑应分别予以命名。地名构成不得单独使用专名词组或通名词组，并且地名通名不准重叠使用。确需使用上述规定类型以外通名的，由地名行政主管部门在办理地名审批时，根据天津市地名管理条例第九条和本规定一并审核。适用于单体或连体高层建筑，用于居住用途时层数应在10层以上(含本数，下同)，用于综合性建筑物时高度应在24米以上。cric视点：建筑的名称可以为人们直接的印象，但由于地名工作的不规范，导致很多建筑的名称与建筑本体并不相符，这样不仅仅让建筑名称混乱，造成房地产项目的虚假宣传，也在日常生活当中，给百姓的识别带来很大的困扰，新出台的规定，就是将建筑物的命名进行了明确的规定，统一了建筑命名规则，为日后的建筑体命名提供了依据。n 国税总局：建廉租房经适房免征土地使用税 政策要点国家税务总局纳税服务司表示，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。 cric视点：根据此规定，开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例，免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。如按一个十万平米的保障房项目开发到销售三年内完成，可省税费近百万，对于本来利润就很低的保障房项目，已经是一笔不小的让利。但即使是经适房项目，若配套有商铺等，这部分也需按比例缴纳城镇土地使用税。金融政策n 银监会新政策 二套房贷将与首套“一视同仁” 政策要点银监会正式发布商业银行资本管理办法(试行)，并于2013年1月1日起实施。值得注意的是，正式文件对二套房贷与首套房贷给予同样的风险权重。这一调整有效降低了二套房贷的资金成本，可能会促进银行发放二套房贷款。 cric视点：此次出台的正式文件将个人住房抵押贷款的风险权重统一定为50%。对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，商业银行以再评估后的净值为抵押追加贷款的，追加部分的风险权重为150%。这一调整使二套房贷的资本耗用明显降低，即降低了二套房贷的资金成本。对银行而言，二套房贷的贷款利率为基准利率的1.1倍，而首套房贷的贷款利率普遍在基准利率八五折至基准利率之间，显著低于二套房贷利率。在首套房贷和二套房贷的风险权重相当的前提下，商业银行必然有扩大二套房贷占比的冲动。 n 央行3年半首次降息 存贷款基准利率分别下调0.25个百分点中国人民银行7日晚间决定，自6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存贷款基准利率分别下调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。调整后，一年期存款利率为3.25%，一年期贷款利率为6.31%。这是央行时隔三年半来首次降息。央行上次降息要追溯到2008年12月23日。人民银行同时宣布，8日起，将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。此前，按照人民银行有关规定，我国一般金融机构存款利率不允许有浮动区间，而贷款利率浮动区间的下限为基准利率的0.9倍。cric视点：金融机构在2011年年底，结束了紧缩的金融政策后，逐渐释放流通性，本次降息更是三年以来首次降息。中国经济增长速度放缓，中小经济体内外交困，缺乏资金，融资成本高，释放了流通性和降息对实体经济会带来一定程度的带动。对于房地产行业，在挺过了最严厉的政策组合拳，随着金融机构不断调整，资金层面的压力有所缓解，本次下调利息不仅仅是让房企的融资成本降低，同时也一定程度减轻了购房者的还贷压力，值得注意的是贷款利率下调后，存款利率确普遍上调，细微的调整对地产业的信心有所提振。n 住建部：个人住房公积金贷款利率降至4.70%住建部今日发布关于调整住房公积金存贷款利率的通知，规定五年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.20个百分点，由4.90%下调至4.70%；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，由4.45%下调至4.20%。该办法即日起施行。cric视点： 伴随着金融利率的调整，住房公积金的利率也随之下调，相比之前公积金的利率调整缓慢，本次动作迅速，是一定程度的降低公积金贷款的购房成本，可以理解为国家在一定程度上，鼓励刚性需求购房。政策调控的方向逐渐发生调整，从全面限制，到差异性调控，将一定的需求释放，稳定房地产市场。让有真正需求的人能够买房。土地政策n 国土部：闲置土地满1年按地价20%征闲置费 政策要点国土部正式发布经修订通过的闲置土地处置办法，规定未动工开发满一年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。该办法自2012年7月1日起施行。 cric视点： 继上月国土部发布清查闲置土地的通知后，本月正式发布经修订通过的闲置土地处置办法，明确了六种闲置土地最后处置利用方式。延长动工开发期限、调整土地用途、规划条件、由政府安排临时使用、协议有偿收回国有建设用地使用权、置换土地以及市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。国土部此举有助于敦促企业尽快开发存量土地，以避免已批住宅用地的囤地、捂地现象，对调控以来资金链吃紧的企业将会产生更进一步影响。表1-1：2012年6月房地产政策列表发布时间来源政策名称主要内容2012.6.1 中华工商时报 国土部再清查：土地闲置超过一年抄送银监会 出于对土地闲置状况可能增多的考虑，相关部门近期将再次清查，促进房地产项目尽快开发。据悉，国土资源部近日通知各地，将在5月下旬从土地市场动态监测与监管系统中提取房地产土地闲置超过一年的情况，并抄送给银监会、证监会等部门。 2012.6.6 新华网 住建部：将制止地方不合理松绑政策 住建部新闻发言人针对近期频频被曝出的一些城市以“稳增长”为名拟放松房地产市场调控政策的报道，再次强调房地产市场调控政策不动摇，并称将继续密切关注各地执行调控政策的情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。 2012.6.7 中国新闻网 国土部：闲置土地满1年按地价20%征闲置费 国土部正式发布经修订通过的闲置土地处置办法，规定未动工开发满一年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。该办法自2012年7月1日起施行。 2012.6.08新京报央行3年半首次降息中国人民银行昨天宣布，今天起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点（十万元一年定期存款利息减少250元）；一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。2012.6.12 每日新报 银监会新政策 二套房贷将与首套“一视同仁” 银监会正式发布商业银行资本管理办法(试行)，并于2013年1月1日起实施。值得注意的是，正式文件对二套房贷与首套房贷给予同样的风险权重。这一调整有效降低了二套房贷的资金成本，可能会促进银行发放二套房贷款。 2012.6.19 新华网 国土部：别墅类房地产进入限制禁止用地目录 根据国土资源部、国家发展改革委日前联合印发的通知，限制用地项目目录(2012年本)和禁止用地项目目录(2012年本)即日颁布实施。别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录。 2012.6.19 新京报 国税总局：建廉租房经适房免征土地使用税 国家税务总局纳税服务司昨日表示，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。 3 市政动态n 津市区新开4条公交线往返滨海 即将陆续投入运营 为方便市区及滨海新区市民乘车出行，新开辟的111路、307路、452路、527路4条公交线陆续投入运营。滨海新区的111路郊线公交线：由渤海石油新村至渤海石油基地，两侧终点站首末班时间均为6:30至19:00。市区的307路公交线：由无暇花园至中国一重，无暇花站首末班时间6:30至18:00，中国一重站首末班时间7:00至18:30。汉沽的452路郊线公交线：由汉沽中心站至杨家泊工业区，汉沽中心站首末班时间6:30至16:30，杨家泊工业区站首末班时间7:50至17:50。滨海新区的527路郊线公交线：由滨海欣嘉园至西区江泰路，滨海欣嘉园站首末班时间6:00至18:00，西区江泰路站首末班时间6:00至18:30。 cric视点：滨海新区和中心城区新增4条公交线路，使得天津双核的连通性，进一步增加，方便两地的交流和出行，为百姓提供了便捷的交通条件。n 天津机场二期或近日开工 配套交通中心工程投建 从天津市建设部门了解到，备受市民关注的天津滨海国际机场二期扩建工程有望于近日开工建设，配套交通中心工程已先期投入建设。未来，一座崭新的22万平方米的t2航站楼，将使天津机场每年的旅客吞吐能力达到2400万人次，是目前一期航站楼的两倍多。天津机场二期扩建工程主要建设内容包括：以2020年为目标年，满足机场旅客吞吐量2500万人次、货邮吞吐量170万吨、飞机起降量25.5万架次的需求，新建t2航站楼、约35万平方米的停机坪、4.2万平方米的生产保障附属用房及相关配套设施等。为配合旅客往返于机场与市区之间，天津滨海机场二号航站楼启用后，将同步开通地铁2号线机场延长线和高速铁路，本市建工集团第二、第三建筑公司等单位正在抢抓黄金施工期，提前展开滨海机场交通枢纽工程，目前工程进度有条不紊地进行中。cric视点：天津机场的二期工程，是天津增加航空运载能力的重要工程，也是服务于天津国际化大都市的城市定位重要工程。目前天津的空中运输能力已经初具规模，但比较北京、上海等一线城市，依旧有一定的提升空间，二期工程会提升天津空中运输的能力，也是城市综合交通网络建设的关键。n 天津站与西站实现地下“穿越” 年底主体竣工天津地下直径线隧道盾构机已安全抵达盾构接收井，标志着我国最大直径的铁路隧道施工取得圆满成功，这也是国内第一条成功穿越城市的大直径铁路隧道。 地下直径线起自天津站，终至天津西站，全长约5公里，其中盾构隧道长2146米，盾构直径12米，单洞双线，铁路列车双向行驶，是我国首次在软土地基采用大直径盾构施工。盾构施工于2010年8月5日开始，历时21个月工期，安全到达盾构接收井，成功穿越二十多处风险点，没有发生一起危险状况，工程质量良好。cric视点：地下直径线是连接天津站和天津西站两大铁路交通枢纽的重要节点工程，它的建设将津秦高铁同京沪高铁相连，形成我国南北走向的铁路运输高速客运大通道，对进一步完善本市铁路枢纽网功能，提高运输能力将起到至关重要的作用。n 津中心商务区启建3座桥梁 打破海河两岸交通瓶颈 7月启动安阳道桥建设、下半年启动滨河南路桥建设、年底启动于新道桥建设，年内滨海新区中心商务区三座桥梁将开工建设，建成后海河开启桥、海门大桥将停止开启，打破中心商务区海河两岸交通瓶颈，便捷于家堡金融区、响螺湾商务区、大沽地区、新港地区间的相互联系。 目前，安阳道桥已经完成前期工作，下月即将开工建设。安阳道跨海河大桥西接响螺湾商务区和大沽生活区，东接于家堡金融区，桥梁总长857米，桥宽25米44米，双向六车道，通航净高为12米。造型别致的安阳道桥将成为滨海新区连接海河两岸的重要交通枢纽，还将成为海河上一道亮丽的风景线。同时，滨河南路桥、于新道桥也正在积极地进行着规划设计和前期准备，预计年内开工。除这三座桥梁外，中央大道海河隧道也在积极地建设中，目前已经完成了关键工序沉管的沉放、对接、管底注浆施工，海河隧道沉管段已贯通。按照计划，今年年内海河隧道将主体完工，待海河隧道建成通车后也将成为24小时不间断的过河通道。未来，滨海新区还将通过跨海河桥梁的建设，使滨海新区核心区域的跨海河通道平均间距由现状的8公里，缩短至3公里左右。 cric视点：中心商务区以海河及中央大道为发展轴，以于家堡及响螺湾为核心，拥有于家堡金融区、响螺湾商务区、天碱解放路商业区、大沽宜居新区、蓝鲸岛五大板块。蜿蜒穿行的海河给商务区增添了活力和浪漫情怀，但成为了两岸联系的交通瓶颈。三座桥梁的修建能够极大程度的缓解交通压力，打破交通瓶颈。 n 滨海“海魔方”一期竣工 7月可享海啸式冲浪滨海海魔方项目建设的成都天友旅游集团透露，新区内首个旅游项目“海魔方”一期工程已基本竣工，预计将于7月开张纳客。届时，游客不仅可以在炎炎夏日体验海啸式真空造浪池，还可以在冬季来此游览首届滨海冰雪节。天津欢乐海魔方文化休闲园总占地约1平方公里，按照国家5a级旅游景区的标准建设，主要建设集体验、休闲、娱乐、度假为一体具有国际先进水平的大型水文化旅游地。项目共分为中国北方死海、大型室外主题公园、市内盐疗泥疗馆、特色酒店群、风情商业街、中国旅游产品交易中心等版块。项目由水上乐园、室内盐疗馆、渔人码头、五星级酒店、酒店附属独立度假屋和度假公寓等组成。其中，欢乐海魔方嬉水乐园占地7万平方米，建设项目包括海啸冲浪、深海龙卷风、魔幻漩涡、漂流河、大型儿童水上游戏、水上过山车等18项世界顶级室外游乐设施和50条各式滑道以及以特色盐文化为主题的康体中心项目。cric视点：滨海新区相关的生活娱乐配套逐渐齐备，并且设计高端，能够表现滨海新区中心商务区的定位，可以吸引大量的游客，是滨海新区发展的一个两点。4 市场动态4.1 市场综述市场连续走强，政策微调和刚需释放支撑起本轮反弹行情，但市场经历了较长时间的调控，各家企业的运营表现不一，震荡的市场环境催生房地产行业洗牌，资产重组、合作经营、并购参股等消息频出。这是一个行业发展的必经阶段，也标志着行业逐渐走向成熟。优势资源整合，有助于摆脱现在企业的困境，绿城和融创的联手就是一个代表动作，而目前2月的市场复苏，还尚不能缓解地产行业的资金危机，多家企业被爆出资产负债率过高，更多的寻求融资渠道。与境遇不佳的企业形成鲜明对比的是，近期天津土地市场表现强势，城市核心的重点地块，陆续上市成交，部分企业表现出雄厚的实力，获取高价土地。4.2 市场资讯n 津生态城公屋6月迎首批居民 满足低收入职工家庭 从中新生态城有关部门了解到，生态城公屋主要用于满足生态城内就业的低收入家庭住房需求的住宅公屋6月交付使用。届时，区内近20家企业的部分员工将成为首批住户。该项目位于生态城南部起步区，和风路与中天大道交口处，共7栋569套住房。该公屋是在借鉴新加坡组屋和中国经济适用房模式的基础上创造的全新住宅模式，以单元式小户型为主，建筑面积均为60平方米，除卧室、卫生间、厨房外，每个户型都有一个小书房。房屋全部精装修后交付使用，并且带家具、家电，住户拎包就住。同时，入住后不能随意对房屋格局进行更改。即将交付的公屋为12号楼和15号楼共计151套住房。按照相关规定，符合已婚；个人年收入不超过9万元、家庭年收入不超过18万元的生态城注册企业职工，需通过所在单位统一进行购房资格申请。通过审查，生态城内已有近20家企业的部分员工符合条件，今年6月将首批入住公屋。cric视点：生态城的保障房项目，即将迎来入住，能够解决一部分低收入职工假的的居住问题，是天津保障房工程的重要组成，也是天津滨海新区保障房项目的样板，滨海新区随着城区建设和发展，聚集了大量的外来人员，对居住形成了很大需求。未来滨海新区将有跟多的保障房产品上市，解决百姓的居住问题。n 天津今年新开工6个保障房项目 提供1.7万套房源 6月5日，天津市国土房管部门发布今年本市开工保障性住房项目最新信息。今后，按照国家住建部要求，本市将在每月后10个工作日，公布保障性安居工程的实际开工套数、基本建成套数等信息。 市住房保障网上的公告显示，截至5月底，本市今年新开工的保障房项目包括：4个经济适用住房项目，分别为北辰区宜兴埠项目、河北区隆达新苑一期、津南区北马集项目、蓟县新城项目；2个限价商品房项目，分别为滨海新区和畅园二期和东丽区杨台项目。总计提供保障房约1.7万套。根据住房和城乡建设部发出的通知，本市要在确定年度计划后20个工作日内，公开保障房开工套数、基本建成套数等年度建设计划任务量，还需公开列入年度开工计划的建设项目清单。此外，还要求公开保障房的分配政策信息、分配对象信息、分配房源信息等。 cric视点：截止本次，已经是天津第三次公布保障房完成情况，为的是集大成的保持保障房项目的公正性和透明性，是的老百姓能够真正的享受大国家保障的福利政策，同时规范保障房的施工建设，完成天津市值得的保障房建设任务。n 津将升级住房保障管理系统 建统一数据平台 今年，天津将进一步整合升级全市“住房保障管理系统”，搭建起“地、房、人”的统一数据平台，严格落实“所有住房保障业务全部进网”，加强保障房建设和分配监管。 目前，本市房管部门正在进一步整合升级本市“住房保障管理系统”，按照“三种住房、三种补贴”框架，通过链接土地、房产“一张图”，建立居民住房、收入信息“两个数据库”，监控保障房、保障对象、管理部门“三条线”，搭建起“地、房、人”的统一数据平台，实现精细化、一体化管理。cric视点：住房保障管理系统的升级，是天津市住房管理平台搭建的重点构成，三种住房全部实行网络数据平台式管理，让天津市的住房管理更加的科学，对于房屋补贴以及资格审核将更加标准。新系统将增加或强化申请家庭的申请审核管理、监管核查、保障房项目建设和使用管理等多个功能模块，涵盖全市保障性住房项目房源、保障对象、准入标准、公示审核、房源使用、租金收缴、补贴发放、动态监管等内容，直观、实时地展示全市住房保障管理动态。n 临港经济区14万平方米蓝领公寓开工建设 临港经济区启动10平方公里行政商务区建设，一期14万平方米的蓝领公寓全面开工，综合配套服务区首批65万平方米邻里中心全部封顶，临港经济区不断完善生活配套设施建设，为区内的常住人口打造良好的生活环境。 自2004年正式动工建设以来，临港经济区在近8年的时间里为天津新增了140多平方公里陆域，拓展了50公里以上岸线，开辟了两条深水航道大沽沙航道、高沙岭航道。截至目前，临港经济区招商引资已过3000亿元。目前，临港经济区10平方公里的行政商务区已经启动建设，综合配套服务区首批65万平方米邻里中心已全部封顶，蓝领公寓一期14万平方米的工程开工建设。临港经济区蓝领公寓位于渤海28路与黄河道交口，总用地面积约18万平方米，规划建筑总面积27万平方米，由职工公寓和配套公建组成，总设计容纳人口31600人，定性为公共租赁住房，属于保障房范畴。目前，总建筑面积14万平方米的蓝领公寓一期工程已经全面开工建设，预计明年一期工程将建成竣工。cric视点：随着项目的落户、投产，临港经济区的人口也在不断地增加，据相关部门预测，2015年临港人口总规模将达10万人。为此，临港经济区依据建设现代化城市的理念，充分利用岸线、海域资源，将临港经济区建设成为滨海新区的海之门。临港经济区行政商务区一期规划面积15平方公里，常住人口25万人，主要功能包括居住、行政商务、金融会展、商贸文娱、医疗教育等，不仅为临港经济区的居民提供环境优美、绿色生态、便捷高效的居住生活载体，同时也提供高品质的生活环境和商业环境。n 津北辰区青光镇城中村改造 7个村拆迁地块实现清零北辰区正在城中村改造工作中，青光镇城中村改造指挥部负责的杨咀村、刘房子村7个还迁地块拆迁实现“清零”，标志着杨咀村城中村改造工作实现重大突破，农民们住楼房、迁新居的目标越来越近。 除一期还迁地块内已建成10幢还迁楼外，其余6个还迁地块空旷一片。目前，这些地块的地上物已全部清理完毕，涉及还迁房建设的各项工作正在有序展开。此次青光镇负责拆除的还迁地块规划总占地面积达49.91万平方米，地上建筑面积74.42万平方米，地下建筑面积20万平方米，将建成还迁楼73栋，共7184套住宅。cric视点：天津市的城中村改造进入如火如荼，天津北部的北辰区青光镇就是城中村改造的重点项目，加大城中村改造不仅仅是改善了村民的居住环境，让村民搬进新居，同时对整个片区实现统一规划，打造新的整洁的城区，并且能够整理出更多开发土地，为地区的发展提供帮助。n 万通地产为天津城开置业提供1.5亿元担保万通地产于6月19日发布公告，公告称万通地产为天津城开置业提供1.504亿元的担保。公告显示，加上本次担保，万通地产对外担保累计数量已经达到22.010亿元。万通地产董事会认为此次贷款将有利于项目开发计划顺利实施，取得预期收益，促进公司主营业务的发展。据了解，天津城开置业有限公司是万通地产参股公司天津泰达城市开发有限公司（持股比例为47%,泰达集团持股比例为53%，泰达集团也已对城开置业提供了担保）的全资子公司，目前正在开发河海花园项目。截止2012年4月30日，该公司资产总额71,379万元，负债总额67,642万元，资产负债率为95%。cric视点：万通地产本次