2012年房地产估价师资格考试《房地产开发经营与管理》精选模拟试题及答案（十五）.doc

2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理精选模拟试题及答案（十五）一心试题库版权所有，编制，答案附后题目一二三四总分一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、采用收益法测算房地产价格时，公式v=a/rb/r2表示（）。a、房地产净收益按一固定数额逐年递增b、房地产净收益按一固定数额逐年递减c、房地产净收益按一固定比率逐年递增d、房地产净收益按一固定比率逐年递减2、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的()。a不可移动性b适应性c弱流动性d相互影响性3、若某房地产投资项目的表面收益为18，年租金增长率为8，通货膨胀率为6，则该项目房地产投资的实际收益为（）。a9.26b10c11.32d124、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为（）元。a2400b2580c2607d27605、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。a.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法b.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用c.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房d.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余6、房地产投资决策分析主要包括（）和项目财务评价两个部分。a价格分析b市场分析c产品分析d成本分析7、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（）。a目标定价法b价值定价法c挑战定价法d成本加成定价法8、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于（）年。a.15b.16c.17d.209、某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m2，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（）元/m2。a.200b.300c.700d.100010、产生房地产价格泡沫的主要诱因是（）。a土地稀缺b城市化进程快c竞争充分性d交易复杂性11、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（）资金。a政府政策性b资产变现c企业入股d个人入股范围12、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15上升为25，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为1000m2，运营费用率为40。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8，其他条件保持不变，则该写字楼将产生（）万元的贬值。a548.19b558.15c567.39d675.4013、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元m2，现房出租的年末净收益为500元m2。若按折现率10和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为（）元/m2。a4400b4409c4445d445514、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。a16b18c20d2215、房屋的商品租金构成因素是()a.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费b.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租c.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润d.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润16、风险最大的是商业物业风险,是因为()a商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大b商业投资的预测最难c商业的社会发展方向不易预测d商业人员无法竞争时心理变化很大17、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（）。a城市或区域产业结构与布局b人口数量与结构c土地资源状况d建筑技术进步18、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为34万元，其中支付银行利息15万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是()。a107b147c207d33319、下列关于房地产投资信托基金（reits）特征的表述中，不正确的是（）。a由专业投资管理者负责经营管理b收入现金流的重要部分分配给了股东c分为权益型和抵押型两种形式提供d投资流动性好20、假设开发法是以()原理为理论依据。a、收益递增原理b、均衡原理c、预期原理d、未来趋势原理21、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1。该房地产的实际价格为（）万元。a87b124c130d13422、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为（）。a被烧损前的状况b被烧损后的状况c被烧损前与被烧损后的差异状况d未来修复或重建后的状况23、在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列()调查。a消费者类别b消费者社会阶层分布c消费者购买能力d消费者购买习惯24、某地区商品住宅价格自19972002年分别为3100元m2、3260元m2、3440元m2、3620元m2、3800元m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（）元m2。a4120b4149c4184d421625、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价（单价）为（）元/m2。a、552b、3519c、4293d、484526、在英国和其他英联邦国家，法院一般（）来判断房地产评估价值的误差范围。a使用估价对象房地产的实际成交价格b使用政府公布的房地产交易指导价格c使用近一年内房地产的平均成交价格d依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值27、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。a空置率合理空置率b空置率合理空置率c空置率=合理空置率d不能判断28、实行施工总承包的房地主开发项目，施工现场的安全应由()负责。a开发商b监理单位c分包单位d总承包单位29、房地产的()是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。a适应性b对专业管理的的依赖性c位置的固定性d相互之间的影响性30、投资者进行房地产投资的主要目的一般是（）。a获取房地产当期收益b获取房地产未来收益c直接从事房地产开发经营活动d间接参与房地产开发经营活动31、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（）。（提供）a交通拥挤b建筑技术减少c城市规划改变d自然环境恶化32、下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是（）。a抵押贷款还本付息b管理人员工资建设工程教育网c公共设施维修费建设工程教育网提供d保险费33、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/m2。a.2593b.2619c.2727d.286234、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（）年。a、35b、45c、48d、5035、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（）。a概率分析b解析法c蒙特卡洛法d杠杆分析二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）题目123456789101112131415答案1、下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（）。a资金时间价值是资金的增值特性使然b利率是资金时间价值的一种标志提供c从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿d即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较e资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等2、从某种意义上讲，房地产价格是（）。a、个别人的价值判断b、估价人员的主观定价c、由市场力量决定d、市场参与者集体竞价的结果e、由交易双方委托经纪人确定3、城市土地开发和供应计划，一般由（）按城市总体发展要求、土地开发潜力以及城市规划的要求制定。a土地管理部门b规划管理部门c市场管理部门d设计管理部门e计划管理部门4、下列关于基础利率的表述中，正确的有（）。a等于银行存款利率b等于银行贷款利率c是投资者所要求的最低利率d是银行同业之间的短期资金借贷利率提供e一般使用无风险的国债收益率作为其代表5、下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有()。a房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本b大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售c依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理d房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益e无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入6、在实际中计算地租量的方法有（）。a、从房租中分离出地租b、由地租求出地租c、采用比较法求出地租d、由土地开发成本求出地租e、采用类似假设开发法的方法求出地租7、房地产环境条件不包括()a.城市经济发展条件b.房地产开发情况c.建筑物保养d.城市社会发展水平e.房地产业税收政策8、收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有（）。a潜在毛租金收入b空置损失c租金损失d其他收入e经营费用9、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有()。a净现值b投资利润率c现金回报率。d静态投资回收期e内部收益率10、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。a装饰装修改造b通货膨胀c需求增加导致稀缺性增加d改进物业管理e周围环境改善11、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。a单元估算法b概预算定额法c工程最近似匡算法d蒙特卡洛模拟法e单位指标估算法12、在进行可行性分析中的调查研究时，资源调查一般包括（）。a开发项目用地现状b市场供给量c交通运输条件d水文地质e气象13、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（）。a导致房地产实际价值下降b导致房地产实际价值上升c加大投资者债务负担d抑制房地产市场需求e增加房地产市场需求14、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（）。a随机型竞争者b凶猛型竞争者c选择型竞争者d从容不迫型竞争者e软弱型竞争者15、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（）。a基准收益率b目标收益率c出租率或空置率提供d毛租金收入e运营成本三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、地役权是指土地所有人或使用人不允许他人在自己土地通行的权利。（）2、假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。（）3、如果房地产市场越稳定，假设开发法估价结果越可靠。4、估价对象及其范围和内容，既不能简单得根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。（）5、假如房地产项目的全投资收益率大于银行贷款利率，则房地产开发商对象权益投资比例越高，其资本金的收益率也越高。（）6、居住区总用地是指居住区范围内除公共建筑用地外的用地面积。（）7、房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。（）8、商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担保向金融机构申请的贷款。()9、可修复的损耗是经过修理后可恢复其原有功能的损耗，反之，为不可修复的损耗。（）10、交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。（）11、长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。（）12、接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。（）13、房地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表，基本报表存储了财务评价所需要的最基础数据。（）14、当用成本法求得的价值大大高于用市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场小景气。（）15、估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。（）四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现以租养房，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30，余款申请年利率为6的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：1、家庭能够购买最高总价为多少万元的新房（精确到小数点后2位）？2、该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款?2、判断物业代理公司已往的业绩,关键要看其()a共代理了多少项目b代理成交额是多少c人员素质d代理的成功率有多大2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理精选模拟试题及答案（十五）一心试题库版权所有，编制，答案附后（试题答案）一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、a2、c3、c4、a5、c6、b7、a8、b9、b10、c11、b12、c13、c14、b15、c16、a17、a18、c19、c20、c21、b22、c23、b24、c25、c26、d27、a28、d29、c30、b31、b32、a33、a34、a35、c二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）1、abce2、ce3、ab4、ace5、abde6、abce7、bc8、abcd9、bcd10、ce11、abce12、acde13、acd14、bd15、bcde三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、2、3、4、5、6、7、8、x9、10、11、12、13、14、15、四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现以租养房，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30，余款申请年利率为6的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：1、家庭能够购买最高总价为多少万元的新房（精确到小数点后2位）？2、该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款?2、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