2012年房地产估价师资格考试《房地产开发经营与管理》全真模拟试题及答案（六）.doc

2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理全真模拟试题及答案（六）一心试题库版权所有，编制，答案附后题目一二三四总分一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50。预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是（）。a甲物业投资风险大b乙物业投资风险大c甲、乙两个物业投资风险相同d无法判断2、下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。a审计费b利息c外汇、汇兑净损失d融资代理费3、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（）。a社会因素b环境因素c人口因素d行政因素4、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按（）计算的。a综合利率b贷款利率c折现率d机会成本5、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是()。a市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因b可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫c房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性d金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成6、对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括()a销售收入b开发利润c成本利润率d投资回报率7、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付。已知公积金和商业贷款的年利率分别为4和7，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（）元。a1002.45b1012.45c1027.42d1037.458、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是（）。a保本点分析b敏感性分析c现金流量分析d统计试验分析9、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价（单价）为（）元/m2。a、552b、3519c、4293d、484510、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元。现金收支均发生在年初，目标收益为10，则该项目的动态投资回收期（）。a小于5年b在56年之间c在67年之间d在78年之间11、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（）元/m2为基础进行修正。（提供）a4000b5000c6000d900012、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（）。a时间类参数b融资类参数c评价标准类指标d收益类指标13、下列费用中，不属于土地费用的是（）。a土地使用权出让金b城市建设配套费c拆迁安置补偿费d基础设施建设费14、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。a宅基地所有权b空间利用权c地役权d建筑物相邻关系15、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（）。a.0.95b.0.99c.1.01d.1.0516、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括()。a移动平均法b指数平滑法c市场因子推演法d简单平均法17、现有某待开发项目建筑面积为38.50m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50，半年和一年后分别售出其余的30和20，出售的平均单价为28507元/m2，若折现率为15，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（）万元。a.766b.791c.913d.104618、银行为某人提供期限为10年、年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（）元。a1005.56b1010.56c1110.56d1115.5619、研究机构对居民需求住宅户型抽样调查结果表明，70%以上的家庭认为()平米建筑面积的户型较为合适，过大的面积容易形成重复的不必要功能。a60-80b80-100c80-120d100-14020、某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为8130元/m2，建筑物重量价格为900元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。则该建筑物的成新率为（）。a44b50c67d9421、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（）。a确定调查方式b设计问卷c收集信息d定义市场区域22、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10时，需求量变化百分比分别为30、10、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（）。a富有弹性、单一弹性、缺乏弹性b完全弹性、单一弹性、完全无弹性c完全弹性、单一弹性、缺乏弹性d富有弹性、单一弹性、完全无弹性23、在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）。a未知、需要求取的待开发房地产的价值b投资者购买待开发房地产应负担的税费c销售费用和销售税费d开发成本和管理费用24、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是()。a设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业b知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长c百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分d营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高25、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6。按季计息。则该项目建造成本的利息是（）万元。a755.54b772.84c1400.88d1433.9026、2002年3月某人以4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2003年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33.6万元，则其预付款的收益率为，（）。a12b13.4c80d12527、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（）。a零售商的财务能力b零售商需要的服务c零售商组合与位营分配d零售商的声誉建设工程教育网28、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。a投资机会选择与决策分析阶段b前期工作阶段c建设阶段d租售阶段29、某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/m2，则该房地产开发项目的容积率至少是（）。a2.0b3.0c4.0d5.030、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（）。a资本金现金流量表b资金来源与运用表c损益表d投资计划与资金筹措表31、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（）。a市场需求容量调查b消费者行为调查c市场营销因素调查d竞争情况调查32、评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（）。a、重置成本+土地使用权价值b、重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失c、有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失d、建筑安装工程费+建造期间的经济损失33、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（）。a资本化率=安全利率+投资风险补偿一投资带来的优惠b资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿一投资带来的优惠c资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿一投资带来的优惠d资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠34、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年景收益率为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需15年，一直报酬率为8。折现率为12，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。（提供）a4023.04b4074.10c4768.50d5652.0935、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40，安全利率假定为6，风险补偿率为安全利率的40，该房地产的收益价格为（）万元。a368b552c561d920二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）题目123456789101112131415答案1、剩余法估价开发商购买土地时，确定该土地的最佳使用，有关部门对该土地规定了()a.地块限制条件b.法律法规限制c.资源条件d.社会条件e.经济条件2、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（）。a发行企业债券b向银行借入信用贷款c房地产开发贷款d在公开市场上发行股票e土地储备贷款3、用成本法的实际观察法计算建筑物的现值，主要的前提是()a.要求估价人员具有充分的鉴定技术b.要求估价人员具有实际操作经验c.要求被估对象为新建筑物d.要求被估对象为旧建筑物e.仅对一些特殊建筑物进行估价4、成本法中的“开发利润”是指（）。a、开发商所期望获得的利润b、开发商所能获得的最终利润c、开发商所能获得的平均利润d、开发商所能获得的税后利润e、开发商所能获得的税前利润5、房地产市场结构包括（）。a总量结构b区域结构c产品结构d供求结构e资金结构6、随着市场细分化研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念：弥隙市场的特点是（）。a消费者愿意支付较高的价格b企业处于领导地位c消费者以年轻人为主d商品住宅多为豪宅e以投资性购买为主7、运用长期趋势法估价的一般步骤有（）。a.搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别b.整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图c.观察、分析时间序列，得出一定的模式d.以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格e.对未来的价格进行分析和预测8、房地产投资决策分析的主要工作包括（）。a投资机会寻找b市场分析c投资机会筛选d财务评价e规划设计9、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。a单元估算法b概预算定额法c工程最近似匡算法d蒙特卡洛模拟法e单位指标估算法10、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括（）等。a统一采用总价b统一采用单价c统一币种和货币单位d统一面积内涵和大小e统一付款方式11、在运用成本法时最主要的有（）。a.区分计划成本和实际成本b.区分实际成本和客观成本c.结合实际成本来确定评估价值d.结合实际开发利润来确定评估价值e.结合市场供求分析来确定评估价值12、成本法特别适用于那些既有收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（）等。a图书馆b钢铁厂c空置的写字楼d单纯的建筑物e加油站13、投标价格如果出现单项报价之和不等于总报价时，符合规定的处理方法有（）。a以总报价为准b以单项报价之和修正总报价c以单价为准，重新计算总报价d双方可以重新商议价格e该投标报价无效14、房屋拆迁补偿安置费用包括()。a、被拆迁房屋的房地产市场价格；b、被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额；c、搬迁补助费；d、安置补助费；e、拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费。15、估价中的最高最佳使用具体包括（）等。a最佳用途b最佳位置c最佳规模d最佳环境e最佳集约度三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。（）2、大城市划分的道路类型数目一般为46类。3、房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。（）4、开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。（）5、高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。（）6、就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。（）7、开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。（）8、比较法中，采用间接比较得出房地产状况修正系数为0.951，其依据是可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分。（）9、租期越长，租金水平可能越低，因此业主尽量避免签订长期租约。（）10、房地产企业债券可以按照约定转换为企业的普通股。（）11、不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率为已知条件下的风险数据。（）12、零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。()13、房地产估价师不得将资格证书借给他人使用，但可以以估价者的身份在非自己所做的估价报告上签字、盖章。（）14、资产负债率属短期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。()15、虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收前仍可以被销售。（）四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。2、某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1目2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2.建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10，银行贷款年利率为5，土地报酬率为8。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理全真模拟试题及答案（六）一心试题库版权所有，编制，答案附后（试题答案）一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、b2、a3、a4、d5、d6、a7、b8、b9、c10、d11、c12、d13、d14、b15、a16、c17、d18、d19、c20、c21、d22、d23、c24、d25、d26、c27、d28、b29、b30、d31、c32、c33、d34、c35、b二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）1、ab2、bce3、ab4、ce5、abcd6、ab7、abcd8、bd9、abce10、bcde11、be12、abd13、ab14、abcde15、ace三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、x15、四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、解：（1）计算办公楼现值办公楼整体年净收益=80300085%（135%）12=159.12万元收益年限=406=34年办公楼现值为：v=a/r11/(1+r)2=159.12/10%11/(1+10%)34=1528.92万元（2）计算乙方的使用权价格乙方使用权年净收益=80200085%（135%）12=106.08万元乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年乙方使用权剩余收益年限价格为：v=a/r11/(1+r)2=106.08/10%11/(1+10%)11=689万元（3）甲方权益价格=办公楼现值乙方使用权价格=1528.92689=839.92万元2、（1）土地价格=0.4200011(1+8)30)/11/(1+8)40=8000.9006/0.9540=755.26万元（2）建筑物物质折旧额计算：1）门窗等损坏的修复费用=3万元；2）装修的折旧费=82.51/54=66万元；3）其他设备的折旧费=2501/159=150万元。4）长寿命项目的折旧费=(13000.9382.5250)1/4010=208.63万元（3）建筑物功能折旧额计算：1）功能过剩所引起的折旧=80012/10%11/(1+10%)30=9.05万元2）空调功能落后引起的折旧=13080+1030+8=38万元（4）建筑物经济折旧额=7/10%11/(1+10%)30=65.99万元（5）建筑物折旧总额=3+66+150+208.63+9.05+38+65.99=540.67万元（6）写字楼估价结果=755.26+13000.9540.67=1384.59万元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