2012年房地产估价师资格考试《房地产开发经营与管理》全真模拟试题及答案（十二）.doc

2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理全真模拟试题及答案（十二）一心试题库版权所有，编制，答案附后题目一二三四总分一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为()。a100b140c250d3502、影响房地产价格的环境因素不包括（）。a大气环境b声觉环境c卫生环境d治安环境3、下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是()a找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率等作为其分析对象。b从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素。c分析时要设定不确定因素的变化范围d对项目的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。4、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75，报酬率为10，则该商铺目前的价值为（）元/m2。a14140b42421c56561d600005、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（）。a资本化率=安全利率+投资风险补偿一投资带来的优惠b资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿一投资带来的优惠c资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿一投资带来的优惠d资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠6、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元。a、195b、210c、213d、2177、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7，土地资本化率为6，建筑物资本化率为8，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。a30b40c50d608、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是（）。a0.4月b2.5月c0.4年d2.5年9、已知某投资项目折现率为11时，净现值为1700万元，折现率为12时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是（）。a1112b1136c11661d129510、下列说法不正确的是()a利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1。b偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2。c在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上d一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%一45%。11、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的()。a分离b独c对d融合12、若某房地产投资项目的表面收益为18，年租金增长率为8，通货膨胀率为6，则该项目房地产投资的实际收益为（）。a9.26b10c11.32d1213、某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。a选择专业化b产品专业化c大量定制d单一市场集中化14、已知年期国债利率为3.31，贷款利率为5.43，投资风险补偿为2.23，管理负担补偿为1.32，缺乏流动性补偿为1.42，所得税抵扣的好处为0.5，则报酬率为（）。a.7.78b.8.28c.13.21d.14.2115、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用（）和长期趋势法相结合进行估算。a比较法b收益法c，成本法d路线价法16、某房地产投资项目的表面收益率为16，计算后得到该项目的实际收益率为12，银行的贷款利率为5.44，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（）。a3.57b4.00c6.56d10.5617、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。a.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法b.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用c.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房d.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余18、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元m2，现房出租的年末净收益为500元m2。若按折现率10和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为（）元/m2。a4400b4409c4445d445519、在房地产产品的租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或售价水平，是房地产开发过程中()的主要工作内容。a会计师b经济师c估价师d工程师20、假设银行一年期存款利率为2.28，贷款利率为5.85，投资市场的平均收益率为12，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（）。a4.42b8.11c8.13d9.5421、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。a宅基地所有权b空间利用权c地役权d建筑物相邻关系22、某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15，则该写字楼出租单元内建筑面积是（）万m2a5.2b6.4c6.8d7.623、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价（）元/m2。a1250b1750c2050d215024、目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（）年。a10b15c20d3025、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（）。a下降b上升c不变d不能确定26、已知某房地产价格为900元/m2时，需求量为100万m2，当价格为1000元m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为（）。（建设工程教育网整理）a10b9c0.9d0.127、某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（）元/m2。a.2700.8b.2800.1c.2800.8d.2817.728、某临街深度30.48m（即100ft）、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按时四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50ft），临街宽度25m的矩形土地的总价为（）万元。a53.34b85.34c106.68d213.3629、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6。按季计息。则该项目建造成本的利息是（）万元。a755.54b772.84c1400.88d1433.9030、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（）。a成本利润率是年成本利润率b成本利润率是开发经营期的成本利润率建设工程教育网c投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率d投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率31、市场经济条件下，物业租金水平豹高低主要取决于（）。a经营成本b物业档次c业主目标收益要求d同类型物业的市场供求关系32、某大厦总建筑面积1000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）。a2.4b3.0c3.8d7.233、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（）。a存量+新开发量十其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量b存量十新开发量十该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量c存量+新开发量+空置房量一拆毁量d存量+新增竣工量一拆毁量34、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的()。a不可移动性b适应性c弱流动性d相互影响性35、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（）元。a2277.4b2281.9c2728.8d2741.9二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）题目123456789101112131415答案1、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定，不得抵押意义因而不作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（）。（提供）a土地所有权b国有工业用地使用权c宅基地土地使用权d大型游乐场e乡镇企业用房2、在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格（）卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。a高于b等于c低于d不高于e不等于3、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏，落后或者过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有（）等。a意外破坏的损毁b市场供给过量c建筑设计的缺陷d人们消费观念的改变e周围环境条件恶化4、在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有()。a期望值相同、标准差小的方案为优b标准差相同、期望值小的为优c标准差相同，期望值大的为优d标准差系数大的为优e标准差系数小的为优5、房地产开发企业的经营成本主要包括（）。a土地转让成本b经营管理费用c配套设施销售成本d商品房销售成本e房地产出租经营成本6、对收益性物业来说，空置率提高将会导致()等后果。a租金收入减少b附加支出增加c物业资本价值下降d运营成本下降e租客要求更大的租金折扣7、剩余法估价开发商购买土地时，确定该土地的最佳使用，有关部门对该土地规定了()a.地块限制条件b.法律法规限制c.资源条件d.社会条件e.经济条件8、房地产估价规范的内容包括（）。a评估制度b估价原则名c估价程序d估价报告e职业道德9、房地产价格构成中的开发成本包括（）。a取得土地使用权时的出让金或转让金b基础设旌建设费c公共配套设施建设费d勘察设计和前期工程费e管理费10、房屋拆迁补偿安置费用包括()。a、被拆迁房屋的房地产市场价格；b、被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额；c、搬迁补助费；d、安置补助费；e、拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费。11、开发商在将工程发包给建筑承包商时，不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平，还要审核承包商对拟开发项目的（）。a施工方案b工期c质量目标d报价e市场售价12、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。a、交通建设b、市场供求变化c、人口素质变化d、所在地区衰落e、城市规划的指定与修改13、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（）。a折旧和摊销b投资回收c投资回报d未分配利润e权益融资14、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析()。a物理结构b区域结构c产品结构d供求结构e总量结构15、下列关于可比实例的说法中，正确的有（）。a可比实例一定是交易实例b可比实例不一定是交易实例c交易实例一定是可比实例d交易实例不定是可比实例e可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（）2、不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率为已知条件下的风险数据。（）3、估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。（）4、在非线盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点。（）5、房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。（）6、假设开发法的本质是求土地、在建工程、旧房改造的剩余价值的方法。7、在进行房地产估价时，对房地产市场情况的分析始终应针对估价时点时的状况。（）8、用收益法估算某大型商场的价值时，其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本、经营费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用后的余额。（）（提供）9、房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。()10、开发周期较长的房地产，供给弹性相应较小。（）11、如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。（）12、对房地产开发项目进行独立的财务评价时，资产负债表是必须编制的基本报表。（）13、在求取整体房地产价值时，期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款余额之后的收益。（）14、交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。（）15、在估价报告中，签署估价师声明是为说明估价是以客观公正的方式进行的，同时对委托人也是一种警示。（）四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/m2。2002年8月1日王某以1.1万元m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租赁台同。合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2的比率递增，每年年来一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率迭到12，试计算届时最低转售单价（计算时点为2003年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。（12分）2、某商店的建筑面积为1000m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30。试求该公司2006年10月1曰的承租人权益价值（房地产报酬率取8）。2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理全真模拟试题及答案（十二）一心试题库版权所有，编制，答案附后（试题答案）一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、d2、d3、b4、b5、d6、d7、c8、d9、c10、a11、d12、c13、d14、c15、a16、a17、c18、c19、c20、b21、b22、a23、b24、d25、a26、c27、d28、c29、d30、a31、d32、c33、a34、c35、a二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）1、ac2、ab3、cd4、ace5、acde6、ace7、ab8、bcde9、bcd10、abcde11、abcd12、ae13、abd14、bcde15、ad三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、2、3、4、5、6、7、8、9、x10、11、12、13、14、15、四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、（1）现金流入现值：a租金收入现值：a1/(i-s)1-(1+s)n/(1+i)n=1501250/(12-2)1-(1+2)10/(1+12)10=54.6765万元b转售收入现值：/(1+12)10（2）现金流出现值：a定金：5(1+12)=5.6万元b追加首付款：11.5万元c贷款偿还：总房价：501.1=55万元贷款额（p）：55-(5+11.5)=38.5万元年还本付息额：a=pi/1-(1+i)-n=38.56.5/1-(1+6.5)-105.3555万元折现值：p=a/i1-(1+i)-n=5.3555/121-(1+6.5)-10=30.2598d.出租成本：a/i1-(1+i)-n=3/121-(1+12)-10=16.9507万元装修费用：6(1+12)-10=1.9318万元（3）转售单价：令净现值为0，则有：54.6765+/(1+12)10-5.6-11.5-30.2598-16.9507-1.9318=0因此，=35.9216万元转售单价为：35.9216/50=0.7184万元/m22、a170=252万元i1=(1+8)2-1=16.64承租人权益价值=107238+1117.60=218998万元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