2013康瑞颐养院可行性研究报告73p.doc

曲阳县康瑞颐养院建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 报告书编号：rtxmjys13-04-01 咨询证书编号：工咨乙 10320080028 河北润泰工程咨询有限公司 二 o 一三年四月 曲阳县康瑞颐养院建设项目 i 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 .1 1.1 项目名称及承办单位.1 1.2 编制依据和研究范围.1 1.3 项目提出的背景.2 1.4 项目概况.3 1.5 研究结论.4 第二章第二章 项目建设的必要性项目建设的必要性 .7 2.1 中国老人问题研究及老年产业开发必要性.7 2.2 曲阳发展老龄产业的经济意义.9 2.3 该项目创建宗旨和目标.9 2.4 目标消费人群.10 2.5 提供的服务设想.10 第三章第三章 建设规模和建设条件建设规模和建设条件 .12 3.1 建设规模.12 3.2 项目选址.12 3.3 自然条件.12 3.4 交通.14 3.5 土地.17 第四章第四章 工程设计方案工程设计方案 .18 4.1 规划设计原则及建筑设计理念.18 4.2 总图.19 4.3 建筑结构.20 4.4 结构设计.23 4.5 供电.24 4.6 给排水系统.28 4.7 供热与通风系统.29 4.8 通讯系统.30 4.9 有线电视系统（含闭路电视系统）.30 4.10 综合布线系统.30 4.11 保安监控系统.30 4.12 背景音乐系统.31 4.13 火灾自动报警系统.31 第五章第五章 节节 能能 .32 5.1 节能.32 5.2 项目能源消耗种类和数量分析.34 5.3 节能措施.35 5.4 节水.38 5.5 节能效果分析.40 曲阳县康瑞颐养院建设项目 ii 第六章第六章 环境保护环境保护 .41 6.1 环境保护.41 6.2 环境污染防治对策.41 6.3 绿化.45 第七章第七章 劳动安全、卫生与消防劳动安全、卫生与消防 .46 7.1 劳动安全、卫生与消防方案设计的依据.46 7.2 安全卫生措施.46 7.3 防火、排烟.47 7.4 建筑灭火器配置.49 第八章第八章 组织机构、劳动定员及人员培训组织机构、劳动定员及人员培训 .50 8.1 组织机构.50 8.2 劳动定员及培训.50 第九章第九章 项目实施进度安排项目实施进度安排 .51 9.1 项目实施内容.51 9.2 项目实施进度安排.51 第十章第十章 工程招投标工程招投标 .53 10.1 编制依据.53 10.2 工程招投标.53 10.3 招投标费用.53 第十一章第十一章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 .55 11.1 工程概况.55 11.2 编制依据.55 11.3 建设投资估算.55 11.4 资金筹措方式与来源.57 第十二章第十二章 经济影响分析经济影响分析 .58 12.1 评价依据.58 12.2 销售收入.58 12.3 损益表.58 12.4 总成本费用估算.59 12.5 财务分析.60 第十三章社会影响分析第十三章社会影响分析 .66 13.1 社会影响效果分析.66 13.2 社会适应性分析.67 13.3 社会风险分析.68 第十四章第十四章 结论结论 .70 曲阳县康瑞颐养院建设项目 1 第一章第一章 总总 论论 1.1 项目名称及承办单位项目名称及承办单位 1.1.1 项目名称项目名称 曲阳县康瑞颐养院项目 1.1.2 承办单位概况承办单位概况 承办单位：北京福润泽园林绿化工程有限公司 项目负责人：雷洪涛 承办单位情况： 北京福润泽园林绿化工程有限公司为拟建公司，主要负责人雷洪 涛，目前控股三家公司。第一家，保定市天鹅湖商务会馆有限公司， 公司建筑面积 12000 平方米，总投资 5000 多万。是一所集洗浴、客房、 康乐、餐饮于一体的综合型大型酒店；第二家，保定新王朝浴都有限 公司，公司经营面积 4000 平方米，坐落于保定目前最繁华的高开区地 段，公司投资约 500 多万；第三家，洞庭湖野生园餐饮有限公司，是 一所园林式高档餐饮企业，占地 10 亩，目前正在建设之中，预计总投 资 800 万。经过多年的经营发展，为建设本项目奠定了很好的经营和 资金基础。 1.2 编制依据和研究范围编制依据和研究范围 1.2.1 编制依据编制依据 关于开展“社会养老服务体系建设推进年”活动暨启动“敬老 爱老助老工程”的意见国家民政部民发201235 号 曲阳县康瑞颐养院建设项目 2 关于加快推进养老服务体系建设的意见冀政 201072 号 河北省固定资产投资项目核准实施办法冀政200532 号 国家计委投资项目可行性研究指南（试用版） 河北省建筑安装工程 2008 概算定额 保定市开发建设工程行政、事业、服务性收费标准 建设项目经济评价方法与参数 （第三版） 国家其它有关的法律、法规、规范 1.2.2 研究范围研究范围 本项目建议书研究范围：项目建设的必要性、建设条件、建设规 模及方案、土建工程、配套工程、环境保护、节约能源、社会效益、 实施进度、招投标、投资估算、资金筹措等方面。 1.3 项目提出的背景项目提出的背景 通过对中国老年问题的研究发现，我国 60 岁以上老年人口约 1.44 亿，占总人口的比例达 11%。中国人口年龄结构已经进入老龄化阶段。 养老院建设需求巨大全国城乡有社会福利院、老年公寓等养老服务机 构约 4 万多个，总床位约 150 万张。中国 60 岁以上的老人已经达 1.44 亿，约有 20%的老年人有如住养老院的愿望，而实际入住率只有 0.86%， 远远不能满足老年人的入住需求。在市场需求方面，2005 年老年市场 需求为 6000 亿元，2015 年将达到 2 万亿，但我国每年为老年人提供的 产品还不足 500 亿元。目前，中国老龄商品主要以老年保健营养品为 主，其他老年人休闲、养老事业开发得很少。 其次，国家政策倾向及支持，国务院第【456】号文件农村五保 曲阳县康瑞颐养院建设项目 3 户供养条例第十四条规定：各级人民政府应该把农村五保户供养服 务机构的建设纳入经济建设发展规划。保定市民政局出台了【2008】 57 号文件，出台了五保供养服务机构建设项目资助办法来鼓励和支持 老年公寓服务项目。 该项目是通过分析中国老人问题的现状、开办养老院巨大的市场 需求以及国家政策支持等方面的优势，提出拟建曲阳县康瑞颐养院项 目。 1.4 项目概况项目概况 1.4.1 项目地址项目地址 拟建项目选址于曲阳县殡仪馆以北，五里岗以东。 1.4.2 建设规模与目标建设规模与目标 本项目占地面积 56000（84 亩） 。 总建筑面积 29800，其中老年公寓建筑面积 18000，综合楼建 筑面积 2800，康复中心建筑面积 3000，多功能厅建筑面积 1000， 浴室建筑面积 1500，食堂建筑面积 2600，库房及洗衣房 500， 换热站及配电室建筑面积 400。 1.4.3 总投资额及资金筹措总投资额及资金筹措 本项目总投资 9852.43 万元，其中：工程建设固定资产投资 9479.66 万元，包括工程建设费 4425.2 万元，设备安装购置费 400 万元， 其他费用 4560.6 万元，基本预备费 93.86 万元；建设期利息 353.02 万 元；铺底流动资金 19.75 万元。 资金来源：由公司自筹和银行贷款两种方式来筹集。其中自筹资 曲阳县康瑞颐养院建设项目 4 金 4892.51 万元；银行贷款 5000 万元。 1.4.4 环境保护环境保护 本项目由于是第三产业，不会对环境产生危害。其主要污染物为 生活污水，按照污染物综合排放标准做好处理，达标后排入化粪 池。同时，加强建设施工管理，减少扬尘和噪声污染。 1.4.5 项目实施进度建议项目实施进度建议 本项目前期阶段工作包括：立项、项目可研报告编制、审批。而 后进入项目准备阶段、项目施工阶段、项目竣工验收阶段。预计从可 研报告的编制到工程竣工验收共需 2 年的时间。 1.4.6 项目招投标项目招投标 本项目在实施中应严格按中华人民共和国招投标法 、 河北省 建筑条例等法律规定的招投标程序进行招标，按公开、公正、公平 的原则择优选择监理、勘察、设计、施工单位，保证项目的顺利实施 和建设质量。 1.5 研究结论研究结论 本项目体现“以人为本”的规划原则，科学、合理、先进、人性、健 康、生态化的设计理念。 从项目的经济分析来看，总投资收益率和资本金净润率较高，经 济效益明显。从社会效益分析来看，本项目的实施将进一步优化曲阳 县旅游、休闲环境，美化城市景观，完善城市功能，促进城市发展。 综上所述，投资方向明确，市场前景较好，经济、社会环境效益 明显，故该项目是可行的。 曲阳县康瑞颐养院建设项目 5 技术经济指标一览表技术经济指标一览表 序号名称单位数值备注 1基础数据 1.1总建筑面积 29800 1.1.1老年公寓 建筑面积 18000 1.1.2医疗康复中心 3000 1.1.3综合楼 2800 1.1.4浴室 1500 1.1.5食堂 2600 1.1.6多功能厅1000 1.1.7库房及洗衣房500 1.1.8配电室等附属建筑400 1.2总占地面积 56000 2公益指标 2.1容积率0.53 2.3绿化率%40 2.4建筑密度%25.71 2.5建设床位张1100 3经济数据 曲阳县康瑞颐养院建设项目 6 3.1总投资万元9852.43 3.1.1固定资产投资万元9479.66 3.1.2建设期利息万元353.02 3.1.3铺底流动资金万元19.75 3.2资金筹措万元9852.43 3.2.1其中：自有资金万元4852.43 3.2.2银行贷款万元5000 3.3营业收入万元2940 3.4营业税金及附加万元164.64 3.5经营成本万元1334.42 3.6税前利润万元1440.94 3.7所得税万元360.23 3.8净利润万元1080.7 3.9总投资收益率%15.22 3.10项目资本金净利润率%23.81 3.11投资利税率%14.57 曲阳县康瑞颐养院建设项目 7 第二章第二章 项目建设的必要性项目建设的必要性 2.1 中国老人问题研究及老年产业开发必要性中国老人问题研究及老年产业开发必要性 2.1.1 养老院建设市场需求分析养老院建设市场需求分析 我国 60 岁以上老年人口近 1.44 亿，占总人口的比例达 11%，而且 老年人口正以年均约 3%的速度增长。按照国际通行标准，中国人口年 龄结构已开始进入老龄化阶段。据有关部门预测，到本世纪 30 年代， 中国老龄化将达到高峰。 2006 年发布的中国老龄事业的发展白皮书显示，全国城乡有 社会福利院、老年公寓等养老服务机构约 4 万个，总床位约 150 万张。 中国 60 岁以上的老年人已经 1.44 亿，约有 20%的老年人有入住养老院 的愿望，而实际入住率只有 0.86%，远远不能满足老年人的入住需要。 在市场需求方面，2005 年老年市场需求为 6000 亿元，2015 年将达到 2 万亿，但我国每年为老年人提供的产品还不足 500 亿元。 未来我国社会的两大特征是独生子女的增多和人口的老龄化。随 着独生子女和人口老龄化的到来，加上现代生活、工作的高节奏，养 老成了我国一个不可忽视的社会问题。老年公寓的建立必将为老年人 提供一个休养、保健、康复、治疗、娱乐，生活规范化的良好场所。 其市场前景十分看好。 随着社会福利制度的完善，老年人的消费能力日益增强，多层次 的养老需求还不能得到较为全面的满足，真正意义上的老龄产业还未 形成。近年来，随着经济的发展突飞猛进，大批先进的企业纷纷进入， 曲阳县康瑞颐养院建设项目 8 外来人口不断涌入，城区不断在向周边拓展，人口老龄化的潜在危机 正在不断的形成。 按照国家“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所 为、老有所乐”的老龄事业发展目标，建设老年公寓应是符合国家经济 社会发展要求。该项目的建立将“立足曲阳、辐射周边”，逐步提高影 响，以构建老龄系统工程为主要发展方向。 2.1.2 国家政策倾向及支持国家政策倾向及支持 国家民政部民发【2012】35 号文件关于开展“社会养老服务体 系建设推进年”活动暨启动“敬老爱老助老工程”的意见和河北省 人民政府冀政【2012】72 号文件关于加快推进养老服务体系建设的 意见要求，到十二五末，力争养老机构床位数达到每千名老人 30 张 以上，3%的老年人实现机构养老。 政府对兴建养老院等社会福利机构的建设用地给予优先划拨供地， 地价给予优惠，免征土地管理费、土地权属调查和测绘费；免交城市 建设和房屋建设费用，免交煤气增容费和城市供排水设施的收费；当 地政府给予资金补贴等。 曲阳县到“十二五”末预计老年人将达到 10 万人，应建设床位数 3000 张，目前曲阳县已建设床位数 847 张，到十二五末仍需建 2153 张。 由于曲阳县财政紧张，公办养老机构难度很大，因此以吸收社会投资 的方式来完成养老服务的建设任务是最佳途径。项目建成后，将为老 年人提供一个休养、保健、康复、治疗、娱乐，生活规范化的良好场 所。并可利用特有的医疗优势，对一些身患绝症的老年人提供临终关 曲阳县康瑞颐养院建设项目 9 怀。 2.2 曲阳发展老龄产业的经济意义曲阳发展老龄产业的经济意义 在曲阳发展老龄产业，对民政福利而言，又很好的解决了老有所 养、退而“休”之的困局，在曲阳发展老龄产业和老人消费品产业链， 还能带动曲阳房地产业、餐饮业、医疗卫生产业、农业的可持续发展。 并改善、优化曲阳经济结构，促进劳动就业。 休闲度假和养老健身是 21 世纪两个世界性课题，曲阳县如果能率 先突破，快速扶持、发展老龄产业，并吸引北京、天津、保定、石家 庄及周边各县的退休老人到曲阳来度假、休闲、养老，将会对曲阳县 经济的发展起到巨大的推动作用。 2.3 该项目创建宗旨和目标该项目创建宗旨和目标 创建曲阳规模最大的养老事业运营管理平台，通过商业化运营， 连锁经营，建成一个曲阳地区最大的老年休闲、度假、养老的产业化 基地。建设一批以旅游休闲、养老度假为主要内容、富有浓郁休闲特 色的公寓群和满足以休闲为特色的重量级旅游产品。 建成一个尊老、敬老、爱老、扶老的欢乐大家园。建成传统孝道 和现代文明相结合的养老产业样板，为曲阳民政福利事业，打造一个 金字招牌。 创建宗旨和经营目标-充分利用和发挥曲阳的地理生态环境优势， 通过建立老龄产业规范标准，连锁经营，形成规模；通过完善的养老 服务设施和优质服务形成品牌；以提高老人愉快生活、生存、生活质 量为目标，以中老年人群为主要服务对象，倡导健康的养老休养方式， 曲阳县康瑞颐养院建设项目 10 使老年人通过休闲度假、康乐健身、药膳食疗、科学养生等方式，实 现“老有所养、老有所休、老有所乐”的社会化养老目标。 拉起一条以老人休闲度假、养老康乐、老人用品等养老产业互动 相结合的，具有旅游、养老双重特征，打造曲阳县旅游休闲新产品， 通过开发老人养老消费，使之成为拉动曲阳经济可持续发展的引擎之 一。 2.4 目标消费人群目标消费人群 公寓建成后不仅接纳当地的老人、五保户居住，还大力进行市场 推广，吸纳北京、天津、石家庄、保定及周边县城的老人落户或休闲 养老，颐养天年。 2.5 提供的服务设想提供的服务设想 呼叫服务：建立服务中心，24 小时值班服务，各房间均设呼叫系 统，老人有需求或遇紧急情况，工作人员可随时到房间服务。 健身服务：设健身房、网球场、门球场、文化室、种植园等设施， 老人根据自身情况或遵医嘱在规定时间内进行康体锻炼。 文化服务：图书馆、阅览室、多功能厅在工作日内对入住老人开 放，有专职人员指导并适当组织活动，老年人可以自愿报名参加老年 大学，根据所设课程进行学习。 医疗服务：由本公寓大夫或聘请专家定期为老年人进行健康咨询、 指导和医疗服务，定期为老人查体，建立健康档案，制定康复计划， 为老人提供最基础的医疗服务，并建设曲阳县“老人医院”，或与曲阳 县医院建立医疗绿色通道解决老人就医问题。 曲阳县康瑞颐养院建设项目 11 生活服务：为生活困难或生病的老人提供特护服务。 亲情服务：倡导精神赡养，经常与老人沟通，了解老人的喜怒哀 乐、脾气秉性、生活习惯，了解老人的内心世界，视老人为亲人，尽 最大可能让老人保持心情舒畅，生活愉快，晚年幸福。 曲阳县康瑞颐养院建设项目 12 第三章第三章 建设规模和建设条件建设规模和建设条件 3.1 建设规模建设规模 本项目占地面 56000（84 亩） 。 总建筑面积 29800，其中老年公寓建筑面积 18000，职工宿舍 2800，康复中心建筑面积 3000，多功能厅建筑面积 1000，浴室 建筑面积 1500，食堂建筑面积 2600，库房及洗衣房 500，换热 站及配电室建筑面积 400。 3.2 项目选址项目选址 3.2.1 项目选址原则项目选址原则 养老院的地点选择十分重要，山清水秀才是养老的地方，加上老 人怕吵，如果养老院周围环境嘈杂、污染严重，是很难吸引老人前来 的。此外，养老院不能离市区太远，才能方便家人看望老人。 3.2.2 该项目选址该项目选址 本工程项目拟建于曲阳县殡仪馆以北，五里岗以东。占地面积 84 亩，项目用地为建设用地，基础设施完善，路、电、通讯、给排水通 畅，具备施工条件。 该项目地址环境幽静，周围没有噪音和污染，适合老年人休闲、 居住、养老。 曲阳县康瑞颐养院建设项目 13 3.3 自然条件自然条件 3.3.1 自然地理位置自然地理位置 曲阳县境内地理坐标为北纬 382648385718，东经 11424301145354。南偏西距省会石家庄 70km，北偏东 首都北京 200km，北距保定 80km，东北距天津 190km。为半山区县， 地势西北高、东南低，地貌自西北向东南依次为低山、丘陵、平原， 俗有“六山一水三分田”之说。 3.3.2 气象条件气象条件 曲阳县属半干旱地区，大陆性季风性气候显著，四季分明，春季 雨少风多，气候干旱，夏季天气炎热，雨量充沛，秋季天气爽朗，昼 暖夜凉，冬季寒冷干燥。 多年平均气温 1112.7，年平均最高气温 18.7，平均最低气 温 6.8。 年平均日照时数 2600 小时，年平均降水量为 571 毫米，最大年降 水量为 1002.6 毫米，出现在 1954 年；最小年降水量仅为 274.7 毫米， 出现在 1974 年。 无霜期 190 天。 季风气候显著，偏北风多于偏南风。冬季多西北风，夏季盛行东 南风，年平均风速为 2.3m/s。 3.3.3 工程水文地质工程水文地质 曲阳县为半山区县，地势西北高、东南低，地貌自西北向东南依 次为低山、丘陵、平原，俗有“六山一水三分田”之说。本项目场地 曲阳县康瑞颐养院建设项目 14 地基属第四纪全新世纪沉积物，土层大部分呈硬塑至可塑状态，上部 颗粒较粗，此层地基承载力标准值fk=150kpa，属于中等压缩土层， 沉积环境稳定，宜作建筑场地。 3.3.4 抗震抗震 根据建筑抗震设计规范 （gb50011-2010）,项目场址设计地震 分组为第三组，抗震设防基本烈度为 6 度，设计基本地震加速度值为 0.05g。 3.4 交通交通 3.4.1 交通交通 曲阳县为于华北平原西北，太行山东麓，辖 4 镇 14 乡，总面积 1084.6 平方公里，人口 58 万。南距省会石家庄 90 公里，北距首都北 京 200 多公里，东临 107 国道、京广铁路、京沈高速公路，处于发展 中的环渤海经济圈内，区位优势明显。县内有定龙公路、京赞路、保 阜路穿镜而过，是赴山西、去内蒙、连接中西部地区的交通枢纽之一。 该项目所处位置交通便利，环境幽静。适合老年人休闲、居住。 3.4.2 曲阳县经济社会环境曲阳县经济社会环境 曲阳历史悠久，文化底蕴丰厚，现存雕刻、定瓷、北岳庙三大文 化瑰宝。据发掘考证，早在十万年前，曲阳境内就有人类活动，距今 已有 2000 多年的历史。源远流长的历史积淀孕育出了名垂青史的赵国 名相蔺相如和北宋的王安石等多位宰相和三十多位元帅、将军，以及 数十名哲学家、历史家、军事家、战略家和雕刻艺术家。曲阳又是一 曲阳县康瑞颐养院建设项目 15 个革命老区，赢得了“晋察冀边区抗日模范县”的光荣称号。曲阳旅 游资源十分丰富，有国家重点文物保护单位定窑遗址和千佛堂钓鱼台、 仰韶文化遗址、蔺相如墓、燕南奇胜等名胜古迹。 曲阳自然资源丰富。境内有大理石、云母、煤、铁等二十多种矿 产品。有王快、西大洋两座大型水库和十多座中小型水库，常年库容 量 23 亿立方米，可利用水面积 40000 多万亩。独特的自然条件，使曲 阳跻身全国水果百强县，是太行山大红枣和“河北鸭梨”的主产区之 一。 曲阳之享有盛名，是因她创造了灿烂的石雕文化，被武汉帝盛赞 为“雕刻之乡” ，成为我国北方汉白玉雕像的发源地及其雕造中心。有 不少作品成为传世之作，雕刻艺人杨琼所作的“一狮一鼎”作为贡品， 得到元世祖忽必烈的高度赞赏，其杰作天安门前的金水桥至今仍放射 着灿烂的光辉。清末，曲阳艺人刘普治雕刻的“仙鸽” 、 “千枝梅”等 作品，在巴拿马国际艺术博览会上荣获第二名，新中国成立后，曲阳 3000 多名石雕艺人先后参加了北京人民英雄纪念碑、人民大会堂、天 安门修复、历史博物馆、民族文化宫、军事博物馆等项工程和毛主席 纪念堂的兴建。1995 年，曲阳被国务院正式命名为“中国雕刻之乡” 。 2005 年 5 月，东方雕刻城被国际雕塑协会命名为“中国石雕第一城” 。 2011 年，曲阳县生产总值预计完成 43.6 亿元，同比增长 10.1%； 规模以上工业增加值完成 3.66 亿元，同比增长 16.2%；全社会固定资 产投资完成 23.83 亿万，同比增长 72.8%，其中城镇固定资产投资完成 16.24 亿元，同比增长 54.4%；全县财政收入完成 2.47 亿元，同比增长 曲阳县康瑞颐养院建设项目 16 11.2%，其中一般预算收入完成 1.05 亿元，同比增长 19.9%；社会消费 品零售总额完成 16.8 亿元，增速达到 18.9%；圆满完成省市下达节能 减排任务，万元 gdp 能耗预计下降 14.6%。 2012 年共谋划招商项目 98 个，启动省、市、县千万元以上重点 项目 38 个，完成投资 8.7 亿元。特别是总投资 6.6 亿元的省重点金隅 水泥项目进展迅速，不到半年时间已完成投资 2.95 亿元，成为我县项 目建设的一大亮点。田园化工“18.30”项目在获得省联社 8000 万元贷 款后重新启动，进度明显加快。雕刻会展中心、张石高速引线、鑫美 钙粉等市重点项目相继开工。天然气工程、赵成东综合开发、县医院 搬迁等项目全部进去实施阶段。田园建设扎实推进。启动县城新兴工 业园区、雕刻文化产业园区、灵山新型建材工业园区和 5 个创业辅导 基地建设，其中县城新兴工业园区骨干道路即将完工。雕刻文化产业 园区规划面积扩容到 13.6 平方公里。丽山、富民等创业辅导基地已完 成立项，正在进行征地和入园道路建设。 “对接京津”成效显著。举办 3.10 城建（经济）项目招商发布会，邀请客商 300 多家，发布招商项 目 38 个，开启了曲阳招商引资工作新局面。在北京举办中国曲阳第四 届雕刻（定瓷）艺术节，发布招商项目 50 个。在杭州举办项目对接洽 谈会。与长城汽车集团进行了多次沟通洽谈，组团参加 5.18 廊坊、9.8 厦门经贸投洽会，与北京市石景山区政府、八大处公园、金隅集团、 北京国际投资有限公司、京煤集团、广州云峰集团先后签订战略合作 框架协议和合作意向。全年共签订合作意向 69 项，意向投资 36 亿元， 实际利用外资 20 万美元。 曲阳县康瑞颐养院建设项目 17 3.4.3 邮电通讯邮电通讯 曲阳县已进入全国长途电话自动网，全部实现了市话交换程控化， 传输数字微波化，并已并入全省光缆传输网，建立了无线寻呼和移动 通讯网络，开办了邮政特快专递业务，宽带已进入寻常百姓家。 3.4.4 建筑施工建筑施工 曲阳县工业基础雄厚，技术力量及建筑能力很强，有多家建筑公 司，建设期间基础建设、设备安装均在本地区解决。 3.5 土地土地 本项目所用土地为建设用地，该企业采用招拍挂的形式取得，本 项目共占地 84 亩，土地单价为 50 万元/亩，土地费用共计 4200 万元。 曲阳县康瑞颐养院建设项目 18 第四章第四章 工程设计方案工程设计方案 4.1 规划设计原则及建筑设计理念规划设计原则及建筑设计理念 4.1.1 规划设计原则规划设计原则 （1）符合曲阳县城乡总体规划要求，并结合选址场地具体情况； （2）建设原则：统一规划、合理布局、综合考虑、配套建设。符 合“安全、适用、舒适、环境优美”的原则。集经济、社会、环境效益 于一身。 4.1.2 规划建筑设计理念规划建筑设计理念 考虑到本项目是专为老年人提供一个集生活、休闲、沟通、养老 的服务机构。因此，对环境的要求极高，在风格上，将使其体现出一 中新颖独特的建筑风格，使老人们深切体会到人造环境与自然环境的 高度统一性。将充分使建筑的颜色与生活的感光想结合。 要充分融入当今社会的三大主流因素，建筑思想、区域文化、社 会和谐三大风格的高度统一性。 项目在设计之中，通过精致典雅的建筑风格，将来入住的老人们 感受到一种浪漫而温馨的家园。使老人们感受到一种浪漫而温馨的家 园。使老人们感受到来此居住的不在是城市的喧闹，而是一中宁静、 曲阳县康瑞颐养院建设项目 19 和谐、快乐的生活方式。 充分体现本项目的人性化，体现以人为本的设计原则。 本项目的主要受益者是老人，因此，设计时，处处都要以老人为 设计核心，强调老人的参与性，注重老人的感受。从道路、卫生、饮 食、居住、建筑风格、绿化、景观、材料等全面考虑，打造真正意义 的为老人全新全意的服务宗旨。 实用、经济、美观是本项目的设计原则之一，无论社会怎样发展， 其本质将始终不会变，始终要保持实用、经济、美观三者的和谐。 4.2 总图总图 4.2.1 总平面布置总平面布置 本项目位于曲阳县殡仪馆以北，五里岗以东。 本项目地块分为两块，中部有道路相连，项目区公寓、服务建筑及 区域内小品公园遥相呼应，院区绿树环绕，花团锦簇。布局合理，环 境优美。 项目分为三部分，东部为公寓区，建筑包括老年公寓、食堂和浴 室等建筑。老年公寓根据床位的不同，分为高、中、低三个区域，为 不同档次需求的老人养老提供服务。 中部是一个大的休闲生态公园，供入院老人休闲、观赏使用。 西部是辅助区，主要功能包括员工宿舍、办公、医疗康复中心、 多功能厅、库房、洗衣房、换热站及配电室等。医疗康复中心通过项 目的发展，可以吸引国际养老行业专家坐诊，为敬老院以及曲阳周边 地区的老人提供高效、便利、可靠的就医环境。 曲阳县康瑞颐养院建设项目 20 项目设计可容纳 1100 位老人。 总平面布置根据建筑防火、安全运转、交通运输等各类设计规范 要求，达到合理使用土地，搞好绿化、美化设计，保护环境的要求。 4.2.2 规划设计方案规划设计方案 总建筑面积 29800，其中老年公寓建筑面积 18000，职工宿舍 2800，康复中心建筑面积 3000，多功能厅建筑面积 1000，浴室 建筑面积 1500，食堂建筑面积 2600，库房及洗衣房 500，换热 站及配电室建筑面积 400。 4.3 建筑结构建筑结构 4.3.1 建筑专业编制依据建筑专业编制依据 中华人民共和国行业标准老年人建筑设计规范jgj122-99 民用建筑设计通则gb 50352-2005； 屋面工程技术规范gb 50345-2004； 建筑设计防火规范gb 50016-2006； 城市道路交通规划设计规范gb 50220-95； 民用建筑热工设计规范gb50176-93； 民用建筑照明设计规范gbj133-90； 民用建筑隔声设计规范gbj118-88； 民用建筑节能设计标准jgj26-95； 城市道路和建筑物无障碍设计规范jgj50-2001； 地下工程防水技术规范gb50108-2001 4.3.2 工程项目情况工程项目情况 曲阳县康瑞颐养院建设项目 21 表表 4-1 工程项目内容工程项目内容 表表 4-2 主要建（构）筑物表主要建（构）筑物表 序 号 建（构）筑物名称 建筑面积 （m2） 层数结构类型 1高、中档普通房间180002、3砌体结构 2综合楼28004砌体结构 3医疗康复中心30002砌体结构 4食堂26001 砌体结构 5浴室15001 砌体结构 6多功能厅10001 砌体结构 序 号 项目内容说 明 1土建工程总建筑面积 29800m2 2给排水工程给排水管道、化粪池 3消防工程室内、室外 4变、配电及照明工程变配电室，变、配电设备及照明 5通讯工程电话及有线宽带配线 6供暖工程公寓及公共服务设施用房 7室外工程室外管线、绿化、道路硬化大门及围墙 曲阳县康瑞颐养院建设项目 22 7库房及洗衣房5001 砌体结构 8换热站及变配电室4001 砌体结构 8合计29800 4.3.3 建筑物特征建筑物特征 本方案根据建设用地现状及中华人民共和国行业标准老年人建 筑设计规范jgj122-99 有关要求，结合现代化建筑发展趋势和布局手 法，体现超前意识，尽量采用新技术新产品，建筑外观要庄重，形体 及细部处理要简洁明快。 本工程建筑结构按要求将采用砌体结构。屋面保温采用 70 厚聚苯 板+60 厚陶粒，混凝土块，屋面找坡材料采用水泥粉煤灰页岩陶粒。外 墙采用外保温方式，采用 80 厚聚苯板。 本工程外装修立面设计简单大方，又不失新颖。 4.3.4 建筑设计标准与要求建筑设计标准与要求 （一）老年人居住建筑设于居住区，与社区医疗急救、体育健身、 文化娱乐、供应服务、管理设施组成健全的生活保障网络系统。本建 筑交通进出方便、安静、卫生、无污染；建筑基地阳光充足，通风良 好视野开阔，与庭院结合绿化、造园，组合成若干个户外活动中心， 备设座椅和活动设施。 （二）老年公寓公共建筑出入口、老年所经由的水平通道和垂直 交通设施，以及卫生间和休息室等部位，有为老年人提供方便的服务 和设施。 （三）老年人居住建筑出入口，采取阳面开门。出入口内外留有 不小于 1.50m1.50m 的轮椅回旋面积。建筑物出入口造型设计，标志 曲阳县康瑞颐养院建设项目 23 鲜明，易于辨识。 （四）老年公寓过厅备有轮椅、担架回旋条件，老年人使用的楼 梯间，其楼梯段净宽不得小于 1.2m，不设电梯的三层及三层以下老年 人建筑兼设坡道，坡道净宽不小于 1.5m，坡道长度不大于 12m，坡度 不大于 1/12。坡道设计符合现行行业标准方便残疾人使用的城市道 路和建筑物设计规范jgj50 的有关规定。 （四）老年人居住建筑的起居室、卧室，老年人公共建筑的疗养 室、病房，有良好的朝向、天然采光和自然通风，室外有开阔的视野 和优美环境。 4.4 结构设计结构设计 4.4.1 结构专业编制依据结构专业编制依据 建筑结构可靠度设计统一标准 gb 50068-2001 混凝土结构设计规范 gb500102002 砌体结构设计规范 gb50003-2001（2002 年局部修 改） 建筑抗震设防分类标准 gb502232008 建筑抗震设计规范 gb500112001（2008） 建筑结构荷载设计规范 gb500092001（2006 年版） 建筑设计防火规范 gb500162006 建筑地基基础设计规范 gb500072002 建筑地基处理技术规范 jgj792002 建筑基坑支护技术规程 jgj12099 工程建设标准强制性条文 （房屋建筑部分）2002 年版 曲阳县康瑞颐养院建设项目 24 4.4.2 抗震设计抗震设计 根据建筑抗震设计规范 （gb50011-2010）,项目场址设计地震 分组为第三组，抗震设防基本烈度为 6 度，设计基本地震加速度值为 0.05g。 4.4.3 地基基础地基基础 设计原则：地基基础的设计必须满足强度、变形和稳定性的要求， 基础设计荷载采用正常使用极限状态下荷载效应的标准组合。 建筑结构满足以下指标： 风荷载：基本风压：wo=0.4kn/(m*m) 雪荷载：基本雪压：so=0.35kn(m*m) 场地标准冻深：0.600 m 场地工程地质条件： 根据工程地质勘查报告，本工程拟采用钢筋混凝土独立基础。 4.4.4 建筑物级别指标建筑物级别指标 建筑物安全等级为：二级 结构重要性系数：1.0 建筑物设计使用年限：50 年 建筑地基基础设计等级：丙级 建筑物场地类别：三类 建筑物混凝土结构环境类别：一类，地下及外露构件为二b类，室 内潮湿环境为二a类； 建筑物耐火等级：二级 建筑砌体施工质量控制等级为 b 级 曲阳县康瑞颐养院建设项目 25 4.5 供电供电 项目用电由曲阳电网供给，能够满足项目需要。本项目安装 1 台 s11-1600/10/0.4 变压器及 1 台 s11-315/10/0.4 变压器（备用） ，能够满 足用电需求。根据设备用电功率，经计算，本项目每年耗电量约为 187.4 万 kwh。 4.5.1 编制依据编制依据 各主管部门对本项目的审批意见 业主提供的项目编制要求 电气专业国家主要的规范、标准及规定： 民用建筑设计通则gb50352-2005 民用建筑电气设计规范jgj/t16-92 10kv 及以下变电所设计规范gb50053-1994 低压配电设计规范gb50054-1995 供配电系统设计规范gb50052-1995 建筑照明设计标准gb50034-2004 通用用电设备配电设计规范gb50055-93 电力工程电缆设计规范gb50217-1994 建筑物防雷设计规范gb50057-1994（2000 年版） 建筑物电子信息系统防雷技术规范gb50343-2004 建筑物与建筑群综合布线系统工程设计规范gb/t50311-2000 建筑工程设计文件编制深度规定 （2003 年版） 全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇/电气 曲阳县康瑞颐养院建设项目 26 建设单位所提供的建筑总图与用电要求 4.5.2 配电系统配电系统 1、配电系统采用 220/380v 放射式与树干式相结合的方式，对于 单台容量较大的负荷或者重要负荷采用放射式供电；对于照明及一般 负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式。 二级负荷：采用双独立电源供电，并在末端切换、自投自复； 三级负荷：采用单电源供电。 2、医疗设备电源的电压、频率允许波动范围和线路电阻，应符合 设备要求，否则应采取相应措施。 3、本项目中小于 30kw 的普通电动机采用全压启动方式；30kw 及以上电动机采用软启动方式。 4、污水排水泵采用液位传感器就地自动控制（高水位启泵、低水 位停泵） ，均可现场手动控制。空调机、新风机、排风机、送风机等采 用现场手动控制。 5、各场所照度设计值按照建筑照明设计标准gb50034-2004 中的照度标准取值。 4.5.3 电力负荷计算电力负荷计算 根据建设单位提供的各建筑使用功能及用电设备情况，本项目中 用电负荷分为二、三级，各级用电负荷容量估算如下： 电力负荷计算表格电力负荷计算表格 曲阳县康瑞颐养院建设项目 27 预测本项目年用电量约 187.4 万 kwh。 4.5.4 设备选择及安装设备选择及安装 1、0.4kv 低压柜：选用 mns 型组合抽出式、落地式安装，进出 线方式为上进上出。 建筑物 面积 (m2) 层数 用电指 标(w/ m2) 安装功率 （kw） kx 计算功率 (kw) 负荷等级 高级公寓42001401680.7117.6三级 中档两人房63002402520.7176.4三级 普通四人房75002403000.7210.0三级 康复中心30002702100.7147二级 其他配套建筑88001、2、5302640.7184.8三级 公共用电取上述安装功率合计的 20%，则安装功率为 238.8kw, kx=0.8，计算功 率为 191.04kw。 二级 总计算负荷 pjs=1026.84kw sjs=1155.2kva； 其中：二级负荷pjs=191.04kw sjs=214.92kva 变压器选型 选 1600kva 变压器 1 台，负荷率 72.2%； 315kva 变压器 1 台，备用二级负荷。 曲阳县康瑞颐养院建设项目 28 2、各层照明配电箱，除竖井、防火分区隔墙上明装外，其他均为 暗装（剪力墙上除外） 。应急照明箱体应有明显标志，并作防火处理。 3、照明开关、插座均为 86 系列，暗装，除注明者外，均为 250v、10a，应急照明开关应带电源指示灯。 4、电缆桥架：采用水平托盘式或垂直梯级式。电缆桥架穿过防烟 分区、防火分区、楼层时，应在安装完毕后，用防火材料封堵。 4.6 给排水系统给排水系统 4.6.1 给水设计给水设计 该项目用水由自备水井提供。 管网规划时全面考虑各功能区域的衔接。为提高供水的安全可靠 性，规划采用环状与支状管网相结合的供水系统，在配水管网的规划 设计过程中，按需水量计算管径，适当考虑管道的使用年限。 室内给水立管支管采用铝塑复合管，热熔连接，室外给水管管径 大于 dn100 的采用离心球墨铸铁管，其它管径均采用衬塑钢管。 用水量表用水量表 备 注 序 号 名 称 用水量 标准 最大日 （m3/d） 1生活用水120l/人.d1501250 人，kh=2.5 新水 2未预见及漏损15取上述水量的 10% 3小计165新水 4室内消防用水20l/s144火灾延续时间 2h 5室外消防用水20l/s144火灾延续时间 2h 由上表可知，本项目最高日用水量 165m3/d(不含消防用水)，最高 曲阳县康瑞颐养院建设项目 29 日最大时用水量 13.75m3/h。在项目区内设置消防水池 1 座，一次消防 总用水量 288m3，其中：室内消防用水量 144m3，室外消防用水量 144m3。预计年用水量约 6.02 万吨。 供水方式如下图： 生活用水点 市政管网 环状给水管网 室外消火栓 室内消火栓 消防水池消防车取水消防 4.6.2 排水设计排水设计 室内外排水系统采用雨污分流制，室外排放的污水经化粪池处理， 排入污水管道。雨水直接排入城市雨水管网。 4.7 供热与通风系统供热与通风系统 4.7.1 供热供热 本项目冬季采暖 4 个月，热源由市政管网引入，能满足本项目的 供暖需要。采暖热负荷按新增采暖面积和采暖热指标进行计算，其热 指标中已经包含热网输送过程的损失，热负荷按下列公式计算： qh =qha10-3 式中：qh采暖期设计热负荷，kw； qh采暖热指标，本项目采暖热指标 40w/m2， 曲阳县康瑞颐养院建设项目 30 采暖建筑物的建筑面积，m2。本项目采暖面积 28900m2。 新建建筑的采暖负荷为： qh= qha10-3=402890010-3=1156kw 本项目采暖期为四个月市政热力耗量为 11985.4 百万 kj。折合 409 吨标煤。 冷源：本项目夏季制冷采用空调制冷。 4.7.2 通风系统通风系统 卫生间设排气扇，直接排出室外，卫生间排气扇均自带单向阀； 地下制冷机房、配电室、水泵房等分别设置机械送排风系统。 4.8 通讯系统通讯系统 根据房间用途敷设电话、有线电视、宽带。建立内部局域网、广 播信息系统。引至本工程的电话电缆由已建相邻建筑沿桥架敷设引入。 本项目设有呼叫服务中心，24 小时值班服务，各房间均设呼叫系 统，老人有需求或遇紧急情况，工作人员可随时到房间服务。 4.9 有线电视系统（含闭路电视系统）有线电视系统（含闭路电视系统） 本项目电视节目源由市政有线电视网引入。 4.10 综合布线系统综合布线系统 综合布线系统是指将语音信号、数据信号的配线，经过统一的规 范设计，综合在一套标准的配线系统上。 本工程按综合配置设计，各居住室按每一个信息点考虑；其他场 曲阳县康瑞颐养院建设项目 31 所根据需要设置一定数量的信息点。综合布线系统由工作区、水平布 线子系统、主干子系统、设备间、进线间及建筑群子系统组成。 本工程计算机和电话采用非屏蔽综合布线系统，水平选用六类电 缆，沿金属线槽敷设或穿镀锌钢管敷设。计算机垂直干线选择六芯多 模光纤，电话垂直干线选择 25 对大对数电缆。 4.11 保安监控系统保安监控系统 本工程的安全防范等级为三级，安全防范由视频安防监控系统实 施。保安控制室设在一层，负责整个大楼的安全防范控制。保安控制 室对所有报警装置及视频摄像机进行监控。 4.12 背景音乐系统背景音乐系统 在各层公共区域设置音乐广播，背景音乐系统频响为 70hz- 120hz，谐波小于 0.1%，信噪比不低于 65db。扬声器安装功率为 3w。 4.13 火灾自动报警系统火灾自动报警系统 本工程为二类防火建筑，火灾自动报警系统的防火等级按二级设 置。火灾自动报警系统包括：火灾自动报警系统、消防联动控制系统、 火灾应急广播系统、消防专用电话系统、电梯运行监视控制系统、应 急照明控制及消防系统接地。 在各房间、楼梯间、走道等场所设置感烟探测器；感烟探测器、 感温探测器的选择应符合火灾自动报警系统设计规范gb50116-98 的要求；在建筑的主要出入口、疏散楼梯口等场所设置自动报警按钮 及消防对讲电话插口；在消火栓箱 内设置消火栓报警按钮。 曲阳县康瑞颐养院建设项目 32 第五章第五章 节节 能能 5.1 节能节能 节能是我国发展经济的一项长远战略方针，当今能源建设已成为 世界性的重大问题之一，各国对能源问题都给予了极大的关注。合理 利用能源，降低能耗被列为经济发展的重大课题。所谓节约能源，是 指通过技术进步，合理利用、科学管理和经济结构合理化等，以最小 的能源消耗取得最大的经济效益。 我国解决能源问题的方针是开发与节约并举，把节约放在首位。 中华人民共和国节约能源法是我国关于节约能源的基本大法。该 法明确要求：“国务院和省、自治区、直辖市人民政府应当在基本建设、 技术改造资金中安排节能资金，用于支持能源的合理利用以及新能源 和可再生能源的开发”，固定资产投资项目的项目可行性研究报告，应 当包括合理用能的专题论证。固定资产投资项目的设计和建设，应当 遵守“合理用能标准和节能设计规范”， “达不到合理用能标准和节能设计 规范的项目，依法审批机关不得批准建设”；“项目建成后，达不到合 理用能标准和节能设计规范要求的，不予验收”， “禁止新建技术落后， 曲阳县康瑞颐养院建设项目 33 耗能过高、严重浪费能源的工业项目”， “对落后的耗能过高的用能产品、 设备实行淘汰制度”。 5.1.1 节能原则节能原则 国家计委、国务院经贸办、建设部规定基本建设和技术改造工程 项目可行性研究要增列“节能