2013年1月重庆房地产市场研究报告（58页） .doc

2013年1月重庆房地产市场研究报告2013年1月重庆房地产市场研究报告克而瑞（中国）信息技术有限公司重庆机构本月导读：5克而瑞视点：6数字楼市：7关注楼盘：8第一篇 市场背景篇9第一章、政策资讯9一、政策经济解析9二、市政时事解析11三、行业动向解析12第二章、经济环境13一、重庆市gdp13二、工业生产13三、对外经济14四、固定资产投资14五、消费品市场15第三章、房地产投资16一、开发投资额16二、房地产建设指标16第二篇 市场分析篇18第四章、土地市场18一、土地资讯18二、土地供应供应面积下降、供应宗数下降18三、土地成交成交面积下降、成交宗数下降20四、重点地块22第五章、商品房市场24一、市场综述各大房企抢跑2013，市场供求持续高位运行24二、供求关系供求持续高位，出现供不应求26三、供应量 一反开年常态，供应驶入“快车道”27四、成交量成交延续“暖冬”行情28五、成交均价成交均价出现小幅回落29六、区域市场主城各区量价出现小幅度回落30第六章、商品住宅市场31一、供应量供应节奏放缓，体量明显下降31二、新推量推案节奏继续放缓32三、热点板块渝北区空港新城36第七章、办公市场37一、个案分析37第八章、商业市场39一、个案分析39第九章、产品分析41一、产品综述41二、案例分析46第十章、营销媒体48一、营销综述48二、媒体分析49三、典型项目紫御江山51第三篇 区域数据篇53一、渝北区53二、南岸区53三、九龙坡区54四、江北区55五、沙坪坝区55六、渝中区56七、巴南区56八、大渡口区57九、北碚区58附件列表59一、土地数据59二、商品住宅数据6469报告说明由于重庆政府未公布商品住宅、商业以及办公成交数据，因此报告仅提供商品房成交数据。数据说明存量：重庆网上房地产公布商品房可销售总量。（时间：2013年1月31日）供应量：本月办理预售许可建筑面积总量。成交量：重庆网上房地产公布商品房成交建筑面积。供求比：供应量/成交量。成交均价：重庆网上房地产公布商品房成交建面均价。新推量：本月重庆市场进行开盘或加推的项目推出套内面积总量。销售价格：指楼盘销售套内价格。监测区域重庆市场：指重庆行政划分主城区九区，其中渝北区包含行政划分渝北区与北部高新区、北部经开区；南岸区包含行政划分南岸区与经开区；九龙坡区包含行政划分九龙坡区与高新区。注：2012年2月起重庆市场数据包含北碚区数据。监测时间跨度如无特殊标明，监测时间为2012年1月-2013年1月。数据来源本报告数据主要引用重庆市国土局、统计局、重庆网上房地产等权威机构的公示信息，竞争个盘资料主要来源于克而瑞信息技术有限公司重庆机构cric数据库。广告信息主要来源于重庆六大主流报纸重庆晨报、重庆商报、重庆晚报、重庆时报、新女报、渝报。本月导读： 财政部：企业投资公租房可获补贴财政部通知，今年除了继续提供财政资金支持外，还将通过提供投资补助或贷款贴息、减免相关税收等措施确保城镇保障性安居工程任务顺利完成。财政部将选择部分市县开展城镇保障性安居工程绩效评价试点，在试点基础上总结经验适时扩展到全国。详情请见p9 12月cpi同比涨2.5% 居住类价格同比上涨3%国家统计局最新消息，2012年12月全国居民消费价格总水平同比上涨2.5%，环比上涨0.8%。居住价格涨3%，其中，住房租金价格涨3.3%，建房及装修材料价格上涨0.8%2012年全年cpi同比上涨2.6%。详情请见p92013年重庆城乡居民收入将分别增长12%和14%26日，重庆市第四届人民代表大会第一次会议上，市长黄奇帆表示，2013年重庆经济社会发展主要预期目标是：全市生产总值增长12%左右。城镇新增就业60万人。城乡居民收入分别增长12%和14%。居民消费价格涨幅控制在3.5%左右。详情请见p102013年1月重庆主城商品房市场表现：受2012暖冬市场影响，市场供求持续高位；出现供不应求；成交均价出现小幅度下降。据本机构监测，2013年1月主城区商品房市场供应190.17万方，环比下降25.62%；成交220.84万方，环比下降27.10%，成交均价6604元/平米，与上月相比出现小幅度下降，环比下降6.53%。本月市场供不应求，需求比为0.86。详情请见p24克而瑞视点：2013年1月重庆主城商品房市场表现：受2012暖冬市场影响，市场供求持续高位；出现供不应求；成交均价出现小幅度下降。据本机构监测，2013年1月主城区商品房市场供应190.17万方，环比下降25.62%；成交220.84万方，环比下降27.10%，成交均价6604元/平米，与上月相比出现小幅度下降，环比下降6.53%。本月市场供不应求，需求比为0.86。 1月楼市出现“开门红”，市场供不应求主要原因在于：第一、市场卖方：一方面，中央一直强调坚持房地产调控不动摇，但并未加码，因此开发商对后市预期基本乐观；另一方面，2012年末成交量的上涨、楼市回暖迹象愈加明显，大多开发商预计年底翘尾行情或将延续到2013年伊始，因此，抓住这一波市场行情，加紧出货。第二、市场买方：一方面，地方各种鼓励刚需购房的优惠政策正不断出台，加上楼市仍可能在未来市场继续上行，市场上购房者买涨不买跌的心态也越发的显现出来，所以，去年11月份以来，购房者由“观望”情绪逐渐转化为“尽早入市”的情绪；另一方面 ，各大房企年关均推出种种优惠，大都比之前的幅度大，从而为楼市营造出一个“相对低谷”市场，激发购房者购买欲望，促成成交。数字楼市：2013年1月重庆商品房市场1月存量（万）供应量（万）成交量（万）供求比成交套数（套）成交金额（亿元）成交均价（元/）商品房2296.95190.17220.840.8623651145.856604 1月重庆单盘销售排行榜：销售金额排行榜top10销售面积排行榜top10项目名称金额（亿元）项目名称面积（万）华润二十四城2.1渝开发上城时代3.98龙湖u城1.97龙湖u城3.13恒基雍翠名门1.77旭阳台北城3.01旭阳台北城1.55恒基雍翠名门2.99渝开发上城时代1.49金科廊桥水乡2.62龙湖江与城1.42华润二十四城2.40中交丽景1.42中交丽景2.34金科廊桥水乡1.32富力城2.23寰宇天下1.26龙湖江与城1.85金茂珑悦1.25金茂珑悦1.76数据来源：重庆网上房地产官方公布数据关注楼盘：协信星澜汇关注点：“矮矮的都会”代言都会生活样本1、协信集团“中国低密度都会生活样本”的首次践行协信星澜汇是区域内少有的百万方大盘，也是协信集团18年来开发体量最大的项目。它以“矮矮的都会”成为重庆楼市明星，旨在建造比肩墨尔本、温哥华等城市的健康舒适、绿色生态低密度住区。它容积率1.75，楼层最高仅13层，回归到居住本质，彻底和高楼大厦说再见。2、沿用了协信独创的“穿越”户型协信星澜汇产品打造独具特色，协信集团的独创穿越户型，该户型最大的一个好处就是实现“lessfor more”，做到少就是多。此外，户型还可以根据业主个人需求改变，满足人生不同阶段的居住需求，真正做到“吾居无束、自由自得”，实现了小户型也有大空间的变换。华润中央公园关注点：品质给城市更多改变华润置地有限公司（hk 1109），华润集团旗下的地产业务旗舰，中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。2010年香港恒生指数有限公司正式将华润置地纳入恒生指数成分股，成为香港43只蓝筹股之一。截止到2010年3月，华润置地已进入中国内地25个城市，正在发展项目超过50个。 以“品质给城市更多改变”为品牌理念，华润置地致力于达到行业内客户满意度的领先水准，致力于在产品和服务上超越客户预期，为客户带来生活方式的改变。第一篇 市场背景篇第一章、政策资讯一、政策经济解析a. 财政部：企业投资公租房可获补贴财政部通知，今年除了继续提供财政资金支持外，还将通过提供投资补助或贷款贴息、减免相关税收等措施确保城镇保障性安居工程任务顺利完成。财政部将选择部分市县开展城镇保障性安居工程绩效评价试点，在试点基础上总结经验适时扩展到全国。通知要求，地方各级财政部门严格按照规定渠道，从公共预算、住房公积金增值收益、土地出让收益、国有资本经营预算、地方政府债券收入中安排资金，用于廉租住房、公共租赁住房、城市棚户区改造等需要政府支持的城镇保障性安居工程项目。同时，对于企业投资建设和运营管理公共租赁住房的项目，市县财政部门可以对企业给予适当的投资补助或贷款贴息。企业获得的贴息贷款要严格按规定用于公共租赁住房项目，不得用于其他项目。地方各级财政部门要继续落实好城镇保障性安居工程建设和运营管理涉及的行政事业性收费、政府性基金(含土地出让收入)与相关税收减免政策，切实减轻城镇保障性安居工程建设和运营管理费用。克而瑞点评：目前全国保障房工程量巨大，资金来源问题成了保障房发展最大的瓶颈。政府鼓励企业投资公租房也是保障房融资的一种方式。由于企业不能从保障性住房销售方面获取利润，因此，企业投资保障房从而以较低价格获得开发性土地将是企业的最主要目标。换句话说，投资保障性住房成为企业曲线拿地的另一种方式。b. 12月cpi同比涨2.5% 居住类价格同比上涨3%国家统计局最新消息，2012年12月全国居民消费价格总水平同比上涨2.5%，环比上涨0.8%。居住价格涨3%，其中，住房租金价格涨3.3%，建房及装修材料价格上涨0.8%2012年全年cpi同比上涨2.6%。克而瑞点评：去年上半年，cpi持续走高，年中数据开始下滑且趋于平稳。年底，受到食品、原材料价格的影响，呈现出翘尾趋势。去年12月份cpi数据上升属正常现象，与此前的预测偏差不大，受到去年年底食品价格、原料、农产品的影响，年终呈现翘尾趋势。目前cpi筑底基本完成，新一轮的上升周期正在酝酿。货币政策方面，预计今年还是以保持稳健为主，不会大幅度放松。c. 2013年重庆城乡居民收入将分别增长12%和14%26日，重庆市第四届人民代表大会第一次会议上，市长黄奇帆表示，2013年重庆经济社会发展主要预期目标是：全市生产总值增长12%左右。城镇新增就业60万人。城乡居民收入分别增长12%和14%。居民消费价格涨幅控制在3.5%左右。克而瑞点评：2012年重庆面对特殊背景和复杂形势，全市经济社会仍然持续健康发展，全年实现地区生产总值11459亿元，同比增长13.6%，增速居全国第二、西部第一，重庆城市发展速度和未来发展潜力社会各方有目共睹。从2013年经济发展的预期来看，经济方面：全市生产总值增长12%左右，城乡居民收入分别增长12%和14%；居民消费价格涨幅控制在3.5%左右。对比2012年，重庆经济主要求“稳”。房地产方面，重庆市长黄奇帆对重庆房价的调控目标为“三个不超过”：不超过全市gdp的增长率；不超过城市职工年均收入的增长率；不超过城市人均收入的增长率。即2013年房价涨幅目标为12%,按照2012年重庆主城商品房成交建面均价6824元/（cric统计数据）计算，2013年目标控制在建面均价7643元/以内。二、市政时事解析a. 渝万城际铁路下月动工 利好沿线产业 30日，从市发改委获悉，渝万城际铁路将于今年2月中下旬动工，预计2016年左右建成投入运行。届时，从主城到万州将只需要1小时，将推动万州及沿线区县的经济发展。 “目前，铁路施工方已进场做施工准备，全线征地拆迁工作已经展开，待环保部批复变更环评后即可正式动工。动工时间预计在今年2月中下旬。”30日，市发改委铁指办相关负责人表示。渝万城际铁路沿线站点如何设置？该负责人说，渝万城际铁路全线将设8个站：重庆北、复盛、长寿北、长寿湖、垫江、梁平南、分水（万州）和万州北。克而瑞点评：渝万城际铁路的建设通车，将给沿线区县经济带来巨大的发展机遇，特别是将对万州区带来巨大影响作用。现在从万州到重庆主城，坐大巴要将近4个小时。渝万城际铁路通车后，万州及三峡库区到重庆主城单向通行时间只需要1个小时，大大缩短渝万之间的距离，更为旅客提供快速、安全、环保、大容量的现代轨道交通服务，有效解决城市群和城市密集带的交通问题。同时，该铁路线是客运专线，且经过长江三峡、神农架两大知名旅游区，将极大改善万州作为三峡旅游核心区的出行条件。b. 轨道环线和五号线年内动工 中梁山第三隧道今年开建1月21日，在2013年全市规划建设管理环保及民防工作会上，相关负责人称，轨道五号线和环线将于今年动工，六号线年内将通到北碚。此外，中梁山第三隧道也将在年内动工为中梁山隧道缓堵，预计2016年建成。克而瑞点评：目前开通的轨道1、2、3、6号线基本将主城各大商圈、火车站、机场、汽车站等交通枢纽地段进行了连接，重庆基本实现轨道交通时代。但是，多数重庆规划新城一些重要发展区域目前仍无法实现轨道覆盖。轨道5号线和环线的开建，能将重庆轨道路网布局升级为“井”字型、“田”字型布局，届时主城内主要老城区和重点发展的未来城市副中心，都将实现轨道覆盖。三、行业动向解析a. 重庆1月住宅成交超两万套 大涨190%破纪录 据重庆网上房地产数据公布，截止31号，1月份重庆主城区商品房共成交24094套，同比增长190%；从成交面积来看，超过200万平米的成交量，创下6年来成交数据纪录。与此同时，商品房建面成交均价为7280元/平米，环比上涨0.46%，同比上涨5.48%。重庆楼市出现量价齐涨。克而瑞点评：事实上，从去年下半年开始，重庆楼市便进入了普涨期，市面上多数楼盘都有10%左右的价格上涨，这也导致了买涨不买跌的景象再现。开年以来，楼盘整体去化率较好，1月刚需或首改高层项目开盘当天平均去化在60%左右，楼市价格或将继续小幅攀升。b. 重庆巴南抛34宗地块 7500亩价值逾百亿1月9日，重庆中央活动区(caz)暨招商地块发布会正式举行，巴南一口气抛出了34宗地块，面向海内外上百家开发商推介。这34宗地块分布在巴滨路沿线、李家沱、龙洲湾等地，用地性质涉及商业、住宅等多个类型。土地总量约7500亩，土地价值逾百亿元，其中位于滨江休闲带的地块最多，工19宗。签约情况：宗申集团董事长左宗申现场签署了意向协议。重庆仁安置业拿下了滨江休闲带一块面积约206亩的土地，准备投资15亿元建商业区和星级酒店，典雅房地产则拿下了位于李家沱花溪的一块逾百亩土地，拟砸10亿元打造一个城市综合体。克而瑞点评：轻轨3号线和巴滨路拉近了巴南和主城核心区的交通距离，为巴南区域开发提供了必要条件。目前轻轨3号线南延伸段二塘至鱼洞通车，让沿线地块变得炙手可热，巴南区在此时推介土地，也是正抓住时机。从巴南区规划看，未来区域休闲、娱乐、文化氛围将加强，居住及生活属性也将得到提升，且目前巴南区房价在主城平均水平下，因此，房地产市场的发展及未来升值空间看好。第二章、经济环境一、重庆市gdp2012年，全市实现地区生产总值11459.00亿元，同比增长13.6%，增速居全国第二、西部第一，全市经济呈现平稳快速增长态势。去年我市gdp同比增长13.6%，比三季度回落0.2个百分点，但较全国平均水平高5.8个百分点。图1-2-1：重庆市gdp2009年4季度至2012年4季度增长速度走势图资料来源：重庆市统计局二、工业生产全年，重庆规模以上工业完成总产值13104.02亿元，同比增长18.0%，增幅与11月持平； 全市规模以上工业销售产值12779.83亿元，同比增长17.7%。产品销售率97.5%，同比下降0.2%。其中，规模以上轻工业总产值同比增长20%，重工业增长17.1%，轻工业总产值增速比重工业快2.9个百分点，连续3个月快于重工业。图1-2-2 ：2011年12月-2012年12月重庆市规模工业总产值累计增幅走势图数据来源：重庆市统计局三、对外经济2012年全市进出口总额达532.04亿美元，同比增长82.2%。全年出口总额385.71亿美元，同比增长94.5%。其中：国有企业、外资企业和私营企业出口总额分别是10.93亿美元、161.66亿美元、210.03亿美元，国有企业同比下降16%，外资企业和私营企业同比分别增长135.8%、84.9%。全年进口总额146.33亿美元，同比增长56.1%。其中：国有企业、外资企业和私营企业出口总额分别是21.62亿美元、87.82亿美元、36.85亿美元，同比分别增长78.9%、33.6%、131.5%。图1- 2-3： 2011年12月-2012年12月重庆市对外贸易累计同比增长情况走势图数据来源：重庆市统计局四、固定资产投资2012年，全市固定资产投资规模总量突破9000亿元，完成9380.00亿元，同比增长22.9%，投资规模总量创新高。从运行态势上看，2012年全市固定资产投资低开高走，投资总量逐步攀升，总体增速平稳。从产业看，第一产业完成投资364.01 亿元，增长30.6%；第二产业完成投资3074.96亿元，增长10.4%；第三产业完成投资5941.03亿元，增长30%，全市三次产业投资的比例为3.9：32.8：63.3。 从隶属关系看，中央项目投资598.43亿元，同比增加21%；占投资总额93.6%的地方项目投资8781.56亿元，同比增长23%。图1-2-4：2011年12月-2012年12月重庆市固定资产投资累计同比增幅走势图数据来源：重庆市统计局五、消费品市场2012年全市社会消费品零售总额3961.19亿元，同比增长16%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额3765.47亿元，增长16%；乡村消费品零售额195.72亿元，增长14.7%。2012年全市商品销售总额12148.28亿元，同比增长21.5%。其中批发销售8787.35亿元，同比增长23.6%，零售额3360.93亿元，同比增长16.1%。图1-2-5：2010年4季度-2012年4季度重庆市社会消费品零售总额累计同比增幅走势图数据来源：重庆市统计局第三章、房地产投资一、开发投资额2012年年全市房地产开发投资完成总额2508.35亿元，同比增长24.5%；占全社会投资的26.7%，保持了近年来占比为27%左右的格局。 全年重庆市房地产开发企业累计完成商品房销售面积4522.4万平方米。图1- 3-1：2011年12月-2012年12月重庆市房地产开发及固定资产投资累计同比增幅走势图数据来源：重庆市统计局二、房地产建设指标2012年全市房地产施工面积22009.03万平方米，同比增长7.9%。住宅施工面积16997.85万平方米，增长6.7%；办公楼施工面积499.85万平方米，增长29.2%，；商业用房2028.9万平方米，增长3.7%。图1-3-2：2011年12月-2012年12月重庆市商品房及住宅累计施工面积走势图数据来源：重庆市统计局同期，全市商品房竣工面积3990.63万平方米，同比增加16.5%。 其中，住宅竣工面积3386.35万平方米，同比上升19.8%；办公楼竣工面积30.37万平方米，同比回落32.2%；商业营业用房竣工面积282.23万平方米，同比回落5.5%。图1-3-3 ：2011年12月-2012年12月重庆市商品房竣工面积累计同比增幅走势图数据来源：重庆市统计局第二篇 市场分析篇第四章、土地市场一、土地资讯n 土地市场暖春早至 1月10城出让金增263%2012年下半年土地市场的回暖趋势在2013年仍然延续。克而瑞数据显示，北上广深等十大典型城市1月土地出让面积2602万平方米，同比增长77%，出让金收入为562亿元，同比增长263%。值得注意的是，北京成为了今年1月份土地出让市场最大的亮点。1月份北京共成交土地22宗，成交土地面积149万平方米，土地成交金额高达241.66亿元，较前月增长两倍。统计显示，1月10个典型城市土地成交建筑面积2602万平方米，虽然环比下降了32%，但同比出现77%的增长。收入方面，1月份全国土地出让金收入为562亿元，同比亦大幅增长263%。n 克而瑞观点：如果房地产市场继续升温，未来不排除政府进一步收紧当前的市场调控手段。当前房地产市场出现升温，很大程度上是业界对未来通胀预期开始抬头。考虑到目前市场利率依然处于低位，未来在限购等手段难以进一步拓展空间的情况下，央行可以通过加息抬高资金成本，将通胀预期抑制下去。不过，市场的走势恐怕依然难言乐观。受到需求强劲、降价促销以及市场环境等因素的影响，多个城市的住房价格正在上升。而在地方政府也增加土地供应的情况下，过去两年常见的土地流拍情况也正在持续减少。二、土地供应供应面积下降、供应宗数下降1、土地供应概述据本机构统计，截止到2013年1月31日，重庆市土地交易中心和重庆市国土资源和房屋管理局公众信息网公示拟供应土地共27宗，预出让土地面积共计为133.31万平方米，出让综合价金共284182万元，土地平均出让价格2131.74元/平方米。2013年1月，除北碚区和渝中区外，其他七个主城区均有土地供应。其中渝北区供应量最大，占地面积41.77万方，占全市供应的31.34%。大渡口区供应土地占比最小。图2-4-1：重庆市2012年1月-2013年1月土地市场供应走势数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-重庆机构2、供应结构分析2013年1月拟供应土地27宗，其中工业用地供应12宗，占地55.66万方，占本月总供应用地的41.76%。居住用地供应4宗，占地36.9万方，占比27.68%。商业用地供应2宗，占地5.35万方，占比4.01%。商住混合用地2宗，占地26.57万方，占比19.93%。公建配套用地供应7宗,占地8.83万方,占比6.62%。三、土地成交成交面积下降、成交宗数下降1、土地成交概述据重庆土地交易中心和重庆市国土资源和房屋管理局公众信息网数据显示，截止到2013年1月31日，重庆市土地交易中心和重庆市国土资源和房屋管理局公众信息网公示已成交土地共12宗，成交土地面积共计为136.44万平方米，成交金额共297304万元，土地平均出让价格2179元/平方米。图2-4-2：重庆市2012年1月-2013年1月土地市场成交走势数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-重庆机构2、成交地块结构分析图2-4-3 ：重庆市2013年1月土地成交用途结构数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-重庆机构2013年1月成交土地12宗，其中商业用地成交1宗,占比8.33%。商住混合用地成交2宗,占比16.6%，居住用地成交5宗，占比41.67%。公建配套用地成交1宗，占比8.33%。工业用地成交3宗，占比25%。3、拿地企业分析2013年1月的成交土地中外地企业拿地4宗。2013年1月外地开发商拿地4宗,占比33%。外地开发商拿地明细:区域土地位置用途土地面积建筑规模(m2)容积率起始价(万元)成交价(万元)竞得单位巴南区巴南区李家沱-鱼洞组团巴南b分区b5-3-1/04号宗地二类居住1128762821902.504375743757重庆融科智地房地产有限公司巴南区渝国土房管告字20131号巴南区鱼洞组团a标准分区a13-2-1/03、a13-2-2/03、a15-3-1/01、a15-4/03、a13-3/03、a11-1-11/05号宗地一类居住、二类居住、商业用地、商务用地、广场用地84959170835.292.012484942500重庆浩博实业（集团）有限公司九龙坡区渝国土房管告字201249号九龙坡区大杨石组团n标准分区f1-8-3宗地二类居住用地28507128286.004.502947729477万科（重庆）房地产有限公司九龙坡区渝国土房管告字201249号九龙坡区西彭组团分区02-1/02、03-1/02、08-1/03地块一类居住用地、二类居住用地167670206913.001.233306733067宜宾聚鑫投资有限公司四、重点地块（由于重庆土地交易中心的数据存在滞后性，当月土地成交会出现上月部分成交。故从2009年1月开始，热点地块的研究将是以土地交易中心公布的整月土地为准，且也对供应地块进行分析。）渝国土房管告字20132号渝北区悦来组团d分区13-1/04、13-2/04号宗地2013年1月15日，渝国土房管告字20132号渝北区悦来组团d分区13-1/04、13-2/04号宗地挂牌，属性为二类居住用地。占地面积为18.35万平方米，预计可开发总建筑面积约29.34万平方米，容积率1.6。本月将对该地块的投资前景进行简要分析。1、宗地概况表2-4-1： 地块名称渝国土房管告字20132号渝北区悦来组团d分区13-1/04、13-2/04号宗地地址重庆市渝北区出让方式挂牌土地用途二类居住用地所在区域渝北区板块位置非板块占地面积(万m2)18.35起始总价（万元）93564总建面积(万m2)29.34地面价格（万元/亩）340容积率1.6楼板价（元/平方米）3188.68资料来源：中国房产信息集团-克而瑞-重庆机构2、该地块区域规划分析该宗地位于重庆北部新区悦来生态城。毗邻重庆国际博览中心，与蔡家组团隔江相望，距解放碑、观音桥约15公里，距江北国际机场12公里，距规划的悦来两江国际商务中心区8公里。悦来生态城规划总建筑面积315万平方米,其中居住总建筑面积237万平方米(其中居住配套商业服务设施总建筑面积36万平方米);商业服务业设施用地19公顷,商业服务业设施总建筑面积45万平方米。分别在东北部规划1所中学,中部和南部各布局1所小学,总用地约14.22公顷。同时结合公共服务设施及服务半径,布局6处社会停车场和3处公交首末站。3、宗地投资开发前景总结n 该宗地位于礼嘉，该片区正处于发展起步阶段，周边各种配套还不完善。n 该宗地周边同属性土地成交目前较少，后期会持续增加，近期竞争力度不大。克而瑞观点：该该宗地位于渝北区悦来组团d分区，该分区目前正处于大力发展中。未来开发具有较大的升值潜力。现在区域内开发商的在售项目较少，竞争较小。 礼嘉组团a分区成交情况表2-4-2：礼嘉组团a分区近期成交地块区域土地位置用途面积(m2)容积率建筑成交价(万元)渝北区渝北区悦来组团d分区11-13/04、17-1/04号宗地二类居住用地745161.72128060.436663资料来源：中国房产信息集团-克而瑞-重庆机构据本机构不完全统计，2010年1月至今，礼嘉组团a分区有18宗商业住宅类用地成交。表2-4-3：礼嘉组团a分区周边主要在售和形象楼盘一览表项目名称区域建筑形态总建面积()开盘时间销售状态销售报价(元/)龙湖悠山郡二期渝北区高层2051602008-9-6预售8500资料来源：中国房产信息集团-克而瑞-重庆机构据本机构不完全统计，2010年1月至今，悦来组团d分区仅有1宗商业住宅类用地成交。swot分析优势劣势地势平坦，改造难度小宗地周边发展不成熟机遇威胁政府牵头大力发展该区域市场对于区域认可度不够第五章、商品房市场一、市场综述各大房企抢跑2013，市场供求持续高位运行2013年1月重庆主城商品房市场表现：受2012暖冬市场影响，市场供求持续高位；出现供不应求；成交均价出现小幅度下降。据本机构监测，2013年1月主城区商品房市场供应190.17万方，环比下降25.62%；成交220.84万方，环比下降27.10%，成交均价6604元/平米，与上月相比出现小幅度下降，环比下降6.53%。本月市场供不应求，需求比为0.86。 1月楼市出现“开门红”，市场供不应求主要原因在于：第一、市场卖方：一方面，中央一直强调坚持房地产调控不动摇，但并未加码，因此开发商对后市预期基本乐观；另一方面，2012年末成交量的上涨、楼市回暖迹象愈加明显，大多开发商预计年底翘尾行情或将延续到2013年伊始，因此，抓住这一波市场行情，加紧出货。第二、市场买方：一方面，地方各种鼓励刚需购房的优惠政策正不断出台，加上楼市仍可能在未来市场继续上行，市场上购房者买涨不买跌的心态也越发的显现出来，所以，去年11月份以来，购房者由“观望”情绪逐渐转化为“尽早入市”的情绪；另一方面 ，各大房企年关均推出种种优惠，大都比之前的幅度大，从而为楼市营造出一个“相对低谷”市场，激发购房者购买欲望，促成成交。图2-5-1： 2012年1月-2013年1月重庆市商品房供求走势图数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-重庆机构表2-5-1：重庆市1月商品房各类指标变化表指标2012年12月2013年1月环比增长（%）同比增长（%）供求比0.840.862.51%68.85%供应量（万平方米）255.65190.17-25.61%376.62%成交量（万平方米）302.93220.84-27.10%184.22%成交价格（元/平方米）70656604-6.53%2.37%成交总额（亿元）214.01145.85-31.85%191.06%数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-重庆机构二、供求关系供求持续高位，出现供不应求从重庆主城商品房市场供求关系对比图可以看出，2013年1月，重庆主城九区新增市场供应190.17万方，成交220.84万方，供需比为0.86。本月市场出现供不应求，主要在于：一方面中央调控政策空挡加上12年暖冬市场延续，导致开发商加大市场供应，领跑2013市场；另一方面，各大开发商给出各种年关给力优惠，激发不上购房者的购买欲望，再者，受返乡置业潮的影响，带动本月成交。图2-5-2： 2012年1月-2013年1月重庆市商品房供求关系对比图数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-重庆机构三、供应量 一反开年常态，供应驶入“快车道”2013年1月，市场供应量为190.17万方，环比下降25.62%，同比上升379.12%，新办理预证项目85个。本月供应出现小幅上涨，主要在于：一方面，受12年年底火爆成交市场影响，各大开发商均一反常态加大13年伊始供应满足市场所需 ；另一方面，市场成交的持续高位运行，开发商资金得到回笼，给足卖方信心，导致了房企在2013年开年就发起了冲刺。市场的火爆态势或得以延续，预计下月供应量将持续高位，将在180-230万方左右。图2-5-3： 2012年1月-2013年1月重庆市商品房供应量走势数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-重庆机构四、成交量成交延续“暖冬”行情本月商品房成交220.84万方，环比下降27.10%，同比上升184.32%。1月楼市成交较12月火爆市场出现小幅度下降，但依旧持续高位，主要在于：一方面，开发商给出的年底丰厚优惠致使不少购房者入市，另一方面市场持续成交火爆，购房者担心后市价格会上涨，买涨不买跌的心态导致不少购房者结束观望情绪，选择入市。市场成交持续高位运行，将激发不少购房者购买欲望，初步预计下月成交会在180-200万方左右。图2-5-4： 2012年1月-2013年1月重庆市商品房成交量走势数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-重庆机构五、成交均价成交均价出现小幅回落本月重庆主城区商品房成交价格6604元/，与上月出现小幅下降，环比下降6.53%，同比回升2.37%。本月来市场成交均价出现小幅下降主要有以下两个方面的原因：一、从优惠幅度看：本月为农历年关，不少外出务工人员纷纷返乡置业，开发商更是推出年关优惠，大多较之前的优惠要大，借此激发购房者的购买欲望，致使均价出现小幅度的回落。二、从成交结构上看：成交区域结构变化。本月成交价格低于整体市场均价相对较多的沙坪坝区本月成交量较大，略低于位于全市成交排位榜首的渝北区，另外本月渝北区和沙坪坝本月成交部分经济适用房对价格拉低也起到一定影响，其余价格拉升区域成交量均较低，因此对全市价格有明显的拉低作用。目前市场的回暖信号愈加明显，因此房价上涨趋势越发被看好，所以未来价格将以小幅催长为主。图2-5-5：2 012年1月-2013年1月重庆市商品房成交均价走势图数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-重庆机构六、区域市场主城各区量价出现小幅度回落2013年1月重庆房地产市场成交量与上个月相比，出现小幅下降，环比下降27.10%。本月主城各区均呈现明显回落。其中渝北区成交量依旧持续最高，为52.67万方，占全市的23.85%，成交占比下降0.24%。本月市场新增供应除北碚区、巴南区、大渡口区外，其余六区均出现了明显回升趋势。本月新增供应最大的区域是渝北区，为37.37万方，占市场总量的19.65%。渝北区本月新增供应项目17个，其中有1个办公，2个商业，1个车位，其它均为住宅产品。成交价格明显地分为三个档次，第一档属于拉升区，主要为渝中区、渝北区、江北区和南岸区，分别高出均价23.11%、11.33%、16.29%和9.00%左右，而其中价格较高的渝北区、成交量占比居于榜首位置，但受成交面积排名第二的沙坪坝区价格影响，因此对总体均价拉升作用不大；第二档属于价格平行区，本月平行价格的区域有大渡口区。第三档属于价格拉下区，对于均价下拉作用明显，主要为沙坪坝区、北碚区、九龙坡区和巴南区，其中北碚最为明显，价格低于整体均价22.40%。 本月拉下区域的成交量占比较大，因此对本月价格起到明显拉低作用。表2-5-2：重庆市主城各区1月商品房各类指标区域成交面积（万方）占比价格（元/）价格平均水平新增供应（万方）占比渝北区52.67 23.85%7352 11.33%37.37 19.65%沙坪坝区40.11 18.16%5532 -16.23%22.57 11.87%南岸区29.79 13.49%7199 9.00%18.82 9.90%江北区24.64 11.16%7680 16.29%20.40 10.73%九龙坡区23.05 10.44%5938 -10.08%16.86 8.86%巴南区16.82 7.62%5577 -15.54%27.45 14.44%北碚区13.65 6.18%5125 -22.40%28.25 14.86%大渡口区10.13 4.59%6312 -4.42%12.92 6.80%渝中区9.96 4.51%8130 23.11%5.52 2.90%合计220.84 100%6604 190.17 100%数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-重庆机构第六章、商品住宅市场一、供应量供应节奏放缓，体量明显下降根据本机构对2013年1月重庆市商品住宅市场监控得出，本月重庆主城区共办理预售85个，新办预售面积380.33万，其中，新办预售住宅面积137.8万。1月住宅新增预售供应量为137.8万方，与上月相比下降幅度较大，较上月减少38.7万方，环比下降21.93%，与去年同期相比上升382.83%，上升幅度较大，主要是因为去年同期处于春节假期，商品住宅供应量较小。本月为2013年第一月，大多数开发商上年销售目标完成，都放慢了供应节奏，加上2月春节假期临近，本月供应出现明显的下降。图2-6-1： 2012年1月-2013年1月商品住宅供应量对比图数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-重庆机构二、新推量推案节奏继续放缓1、新推总量分析据不完全统计，2013年1月共有48项目53次推盘，开盘次数环比减少6次。市场供应套内面积64.17万方，较2012年12月份减少7.37万方，市场住宅推盘节奏有小幅的放缓。本月商品住宅推盘量有所下降，环比下降10.30%，且连续两月出现下降趋势，其原因在于，年关已过，大部分企业已完成销售目标，销售压力减小，推案频率放慢，同时临近2月春节假期，传统市场淡季即将来临，所以本月推案节奏开始放缓。本月与同期推案量相比上升211.35%，主要是在于去年同期正处于春节假期当中，推案量较少。图2-6-2： 2012年1月-2013年1月重庆市商品住宅新增量对比图数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-重庆机构2、推案楼盘数据分析（1）规模分析图2-6-3：1月新盘规模分布图数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-重庆机构1月，重庆市住宅市场共有53次推案，推案规模主要集中在2万平米以下，共计47次，其中1万方以下的24次，占比达54.28%，1-2万方的23次，占比为43.40%。推盘量2-3万方和3-4万方的项目较少，共6个项目。本月推案量最大的项目为九龙坡区的斌鑫中央国际公园，共推出2栋高层，推案体量为3.39万方，共522套。本月共2个项目重复推盘，为北京城建龙樾湾和融汇半岛格林美地，本月均进行了2次推案。本月去化最好的项目为九龙坡区的金茂珑悦，该项目本月推出200套房源，开盘当天售罄，项目为位于袁家岗板块，周边交通条件较好，轻轨和多条公交线路汇集于此，同时生活配套成熟，加之该板块在售项目较少，项目从面市以来就收到购房者关注。（2）建筑形态分析图2-6-4 ：重庆市2013年1月新盘建筑形态推案数分布图数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-重庆机构1月，重庆市商品住宅市场的建筑形态主力仍是高层住宅，共推出34次，占比达64.27%。另外，小高层产品共推案10次，占比13.2%，环比上月减少3次，低层产品共推出3次，环比上月减少4次。本月别墅产品推出较少，仅2个项目，分别为九龙坡区的北京城建龙樾湾和巴南区的宗申金蓝湾，其中北京城建龙樾湾共推案2次，该项目为首次面市项目，首次开盘推出42套联排别墅，推案体量0.77万方，开盘当天去化率达到52.38%。（3）区域分析图2-6-5：重庆市2013年1月推盘次数区域分布图数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-重庆机构本月主城九区中渝中区无推案，除沙坪坝区、江北区、九龙坡区推案次数较上月有所增加外，其他区域均出现下降。本月推案次数最多的区域为渝北区和巴南区，均为10次推案，其中渝北区推案体量为8.37万方，主要以高层产品为主，其中中渝梧桐公馆本月推出209套高层房源，开盘当天去化率为91.87%，该项目住处龙头寺核心位置，交通方便，周边配套齐全，加之主要以小户型为主，去化较快。巴南区推案体量为7.23万方，主要以小高层产品为主，其中宗申金蓝湾项目推出别墅产品，开盘当天推出联排别墅16套，去化13套，去化率为81.25%。（4）房型分析n 新盘户型分析图2-6-6：重庆市2013年1月新盘户型分布图数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-重庆机构1月新增推案中的楼盘是以二房为主，共有36个项目推出二房产品。另外为三房，共32个项目，别墅产品推盘较少，仅2个项目。本月三房推盘量较上月明显增加，环比增加6个项目，而一房和别墅产品分别环比减少6个和3个。推案房型分析表2-6-1：重庆市2013年1月上市新盘房型表 房型销售楼盘数房型配比去化情况面积区间（）套数比例（%）去化套数去化率一房1333.7-59.94118813.76%82369.28%二房3642.83-125.24409147.39%264764.70%三房3261.13-227.75285233.04%140949.40%四房5104.21-160.951842.13%1910.33%五房00.00%0跃层454.18-244.912582.99%13753.10%别墅2169