中原-金地佛山市住宅城市研究报告.doc

佛山市城市研究报告佛山市城市研究报告 （商品住宅市场方向）（商品住宅市场方向） 目目 录录 报告摘要报告摘要5 5 1引 言.5 2研究方法6 3研究思路及研究对象7 4报告研究结论8 第一部分第一部分 佛山市城市市场评价指标分析佛山市城市市场评价指标分析8 8 第一章第一章 佛山市场趋势评价指标佛山市场趋势评价指标 .8 (1)(1) 新开工面积新开工面积 / / 施工面积施工面积8 8 (2)(2) 施工面积施工面积 / / 销售面积销售面积9 9 (3)(3) 预售面积预售面积 / / 批准预售面积批准预售面积1010 (4)(4) 房地产开发投资额房地产开发投资额 / / 固定资产投资额固定资产投资额1111 (5)(5) 新增住宅用地可建面积新增住宅用地可建面积 / / 商品住宅新开工面积商品住宅新开工面积1111 (6)(6) 商品住宅价格增幅商品住宅价格增幅 / / 人均人均 gdpgdp 增幅增幅1212 (7)(7) 投资性购买所占的比例投资性购买所占的比例1313 (8)(8) 房价收入比房价收入比1414 (9)(9) 新建商品住宅空置率新建商品住宅空置率1515 (10)(10) 商品住宅价格增幅商品住宅价格增幅 / / 人均可支配收入增幅人均可支配收入增幅1616 (11)(11) 商品住宅价格增幅商品住宅价格增幅 / / （人均消费支出人均储蓄余额）增幅（人均消费支出人均储蓄余额）增幅1717 (12)(12) 房地产开发企业贷款余额房地产开发企业贷款余额 / / 全社会企业贷款余额全社会企业贷款余额1818 (13)(13) 个人购房信贷比个人购房信贷比1818 第二章第二章佛山市场趋势预测辅助定性指标佛山市场趋势预测辅助定性指标 .19 2 2、民营经济发展状况、民营经济发展状况2121 3 3、未来城市规划及重大建设项目、未来城市规划及重大建设项目2323 4 4、重大城市活动、重大城市活动3232 5 5、重大经济发展机会、重大经济发展机会3333 第三章第三章 运作可行性指标运作可行性指标 3535 1 1、城市面积、城市面积3535 2 2、常住人口、常住人口3636 3 3、人均、人均 gdpgdp3636 4 4、土地机会、土地机会3636 5 5、政府配合效率、政府配合效率4040 第四章第四章 佛山市三区市场评价指标分析佛山市三区市场评价指标分析 40 禅城区禅城区4040 顺德区顺德区4848 南海区南海区5656 第二部分第二部分 佛山市房地产市场总体分析佛山市房地产市场总体分析6565 第一章第一章 土地市场分析土地市场分析 65 1 1土地出让情况分析土地出让情况分析6565 2 2土地热点项目土地热点项目7070 3 3土地出让市场特点土地出让市场特点7373 第二章第二章 商品住宅市场分析商品住宅市场分析 74 1 1佛山市房地产市场总体运行概述佛山市房地产市场总体运行概述7474 2 2商品住宅市场供应分析商品住宅市场供应分析7676 4 4商品住宅价格表现商品住宅价格表现7979 5 5佛山楼市存在的主要问题佛山楼市存在的主要问题8080 6 6市场楼市走势预测及判断市场楼市走势预测及判断8181 第三章第三章 佛山市二手存量房市场分析佛山市二手存量房市场分析 .82 第四章第四章 市场小结市场小结 83 第三部分第三部分 佛山三区：禅城区、南海区、顺德区房地产区域市场分析佛山三区：禅城区、南海区、顺德区房地产区域市场分析8585 第一章第一章 禅城区禅城区 85 1.1. 区域环境分析区域环境分析 8585 2 2区域房地产市场现区域房地产市场现状状及房地产开发水平及房地产开发水平 8787 3 3、区域客户研究、区域客户研究 9090 4 4板块市场差异性分析板块市场差异性分析 102102 5 5区域发展情况预测区域发展情况预测 111111 第二章第二章 顺德区顺德区 .120 1 1区域环境分析区域环境分析 120120 2 2区域房地产市场现状及房地产开发水平区域房地产市场现状及房地产开发水平 122122 3 3区域客户研究区域客户研究 125125 4 4板块市场差异性分析板块市场差异性分析 136136 5 5区域发展情况预测区域发展情况预测 145145 第三章第三章 南海区南海区 .156 1 1区域环境分析区域环境分析 156156 2 2区域房地产市场现状及房地产开发水平区域房地产市场现状及房地产开发水平 159159 3 3区域客户研究区域客户研究 162162 4 4板块市场差异性分析板块市场差异性分析 171171 5 5区域发展情况预测区域发展情况预测 184184 第四部分第四部分 三水、高明房地产市场分析三水、高明房地产市场分析192192 第一章第一章 三水区三水区 .192 1 1三水概况三水概况 192192 2 2三水经济发展趋势分析三水经济发展趋势分析 193193 3 3三水区房地产市场分析三水区房地产市场分析 195195 4 4市场趋势评价指标市场趋势评价指标 198198 第二章第二章 高明区高明区 .202 1 1高明概况高明概况 202202 2 2土地市场特征土地市场特征 202202 3 3高明区房地产市场分析高明区房地产市场分析 204204 第五部分第五部分 佛山市房地产发展机会佛山市房地产发展机会208208 1佛山房地产业的现状与发展机会分析208 2佛山城市化与住宅产业的发展机会分析212 3佛山城市的区域发展机会分析213 4佛山市住宅产业的发展机会分析216 5佛山市住宅区域竞争的发展机会分析219 6佛山市三区的住宅竞争区域发展机会分析221 第六部分第六部分 佛山市房地产发展风险佛山市房地产发展风险224224 1房地产投资风险的风险构成224 2佛山房地产发展风险分析226 第七部分第七部分 外来及本地开发商土地拓展策略分析外来及本地开发商土地拓展策略分析232232 1土地交易途径分析232 2发展商土地拓展分析232 结结 论论235235 报告摘要报告摘要 1 1引引 言言 佛山城市发展总目标为“建设产业强市、文化名城、现代化大城市” 。目前，随 着佛山建立网络型、开放式、集群互动与理性发展的城市空间系统的逐渐形成，其 城市发展战略中规划的“形成 2 个 100 万人口以上、五个 30 万50 万人口的城区， 以及由多个组群式节点为发展主体的25组团式大城市新格局”已经全面启动， 同时随着广佛大都市圈的日益建设完善，在空间形态上与珠江东西岸的“港深珠 澳”相呼应的现代化大都市圈呼将欲出。由此可见，产业经济实力强大的佛山市正 处于高速发展中，其房地产市场日益火热，充满诱人商机，从众多诸如万科、中海、 恒大、祈福等大型外来发展商纷纷鼓足干劲入驻并角逐佛山市场的发展势头可见一 斑。 作为见证佛山房地产市场高速发展史的佛山中原地产代理有限公司，一直致力 于佛山房地产代理服务与市场研究。敝司于 2006 年 4 月底荣幸获得贵司之市场研究 委托以来，进行了为期一个月的佛山房地产市场研究工作。 2 2研究方法研究方法 素闻“文万科，工中海，理金地” ，故敝司在接到这个研究项目后，迅速着手组 建一个实力强大的研究团队，综合了公司研究部、策划部、销售部、拓展部的相关 研究要员 15 人，对研究报告的各个部分都相应用上最擅长的人员来操作，倾注了从 公司高层到每个研究人员的大量心血，历经日夜赶工锤造，终得顺利完成这份庞大 的研究报告。 在五一劳动节期间，乘众多楼盘开盘之机，敝司便派出一个由策划部和销售部 近 10 人组成的市场调研团队，用七天假期时间，踩遍佛山三区各大小楼盘共计 40 家，并对本公司现有 50 多个销售人员以及各个板块的部分现场客户进行深度访谈， 以此获得各个板块客户第一线的需求信息和竞争信息。在市场调研取得一手数据资 料的基础上，由策划部的人员开展现有市场发展现状的数据整理分析。并利用本公 司已有的数据库，对客户需求偏好以及板块差异化竞争环境进行系统分析。 在整个研究过程中，我们都用谨慎科学的研究心态，以确保做到精致简约而深 刻准确。为确保数据来源的权威性，敝司通过佛山市建设局、佛山市房地产交易中 心、佛山市房地产协会、人行佛山分行等相关部门取得相关一手数据。 3 3研究思路及研究对象研究思路及研究对象 本报告首先是对佛山市城市市场评价指标进行分析，主要研究分析佛山市场趋 势评价指标，佛山市场趋势预测辅助定性指标，运作可行性指标，禅城、顺德、南 海三区市场评价指标。 进而分析佛山市房地产市场总体发展状况，主要分析现有土地市场状况，商品 房住宅市场发展状况，并做出佛山市房地产消费者调查分析报告。 第三部分是在市场调研和总体市场发展环境分析的基础上，进而分析禅城、南 海、顺德三区房地产区域市场发展状况，主要研究各个区的区域市场环境、当地居 民居住状况、区域客户需求偏好、现有楼盘销售情况、区域房地产市场现状及房地 产开发水平、板块市场差异性、区域发展情况预测等。 本报告在总体中观和微观市场环境研究分析的基础上，提出了本研究团队一致 研究出来的主要市场切入时机，从佛山市投资环境机会、房地产业机会、城市化与 住宅产业机会、城市区域发展机会、住宅区域竞争环境与机会、产品发展机会等方 面展开市场切入战略点的分析。 同时，本报告还在发展机会研究的基础上对应提出潜在存在的风险。另外，本 报告还针对外来发展商如何拓展土地等问题提出相应的佛山市土地拓展策略。作为 本报告的附录部分，还在贵司的要求之外额外提供了三水、高明两个市场的评价指 标分析和区域市场研究报告。 4 4报告研究结论报告研究结论 根据本报告的研究分析结果，敝司建议贵集团公司进入佛山的区域重点考虑根据本报告的研究分析结果，敝司建议贵集团公司进入佛山的区域重点考虑 “三区域六板块三区域六板块”：禅城的城南和中心组团、顺德的大良和容桂、南海桂城和狮山，：禅城的城南和中心组团、顺德的大良和容桂、南海桂城和狮山， 密切三水云东海动态，审慎关注高明。密切三水云东海动态，审慎关注高明。 感谢贵司研究部门为本研究项目开展之前提出相关工作建议和整体研究思路， 更感谢贵司各位领导及要员，在本次研究工作中的智力支持。 第一部分第一部分 佛山市城市市场评价指标分析佛山市城市市场评价指标分析 第一章第一章 佛山市场趋势评价指标佛山市场趋势评价指标 (1)(1) 新开工面积新开工面积 / / 施工面积施工面积 指标的意义：该指标也称开工率，是重要的前瞻性指标。新开工面积反映 12 年后的预售供 应量和 23 年后的现房供应量。新开工面积占施工面积比例的高低，反映了当前市场运行状况和 房地产开发企业对市场的预期。该比值的异常变化，结合近年来新开工面积的增幅，可以预示下 一年度施工面积/销售面积比值的变化趋势。 0.45 0.51 0.51 0.44 0.43 0.00 200.00 400.00 600.00 800.00 1000.00 1200.00 0.38 0.40 0.42 0.44 0.46 0.48 0.50 0.52 0.54 商品住宅新开工面积商品住宅施工面积新开工面积/施工面积 商品住宅新开工面积372.77 439.26 436.37 422.43 414.45 商品住宅施工面积828.84 854.92 859.70 955.75 967.18 新开工面积/施工面积0.45 0.51 0.51 0.44 0.43 20012002200320042005 数据来源：佛山市建设局 单位：万平方米 从上表的数据可以看出：从 2002 年起至 2005 年间，佛山的商品住宅新开工面 积和施工面积的比例在警戒线 50%上下波动，并且呈下降趋势。由于受到 2003 年中 心组团停止审批建筑工程报建的影响，一些项目工程在 2004 年开始恢复施工，造成 2004 年的施工面积大幅增加，使两者的比值回落到 0.5 以下。 从图上可以看出，从图上可以看出，20052005 年佛山的商品住宅新开工面积和施工面积的比例在警戒年佛山的商品住宅新开工面积和施工面积的比例在警戒 线线 50%50%之内，说明佛山的房地产市场运行正常，开发商对佛山市场信心很足。预计未之内，说明佛山的房地产市场运行正常，开发商对佛山市场信心很足。预计未 来一两年的佛山市场住宅供应将保持快速增长的态势。来一两年的佛山市场住宅供应将保持快速增长的态势。 (2)(2) 施工面积施工面积 / / 销售面积销售面积 指标的意义：施工面积反映了 12 年内的期房和现房供应量；施工面积/销售面积比值的变 化反映供求是否平衡发展，该指标的异常变化能对下一年度的价格走势起到一定预示性作用。 3.02 4.14 3.07 0.00 200.00 400.00 600.00 800.00 1000.00 1200.00 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00 4.50 商品住宅施工面积商品住宅销售面积施工面积/销售面积 商品住宅施工面积859.70 955.75 967.18 商品住宅销售面积284.56230.91314.68 施工面积/销售面积3.02 4.14 3.07 200320042005 数据来源：佛山市建设局 房地产交易中心 单位：万平方米 注：这里的住宅销售面积指的是住宅现房成交面积，不包括预售面积在内。 在佛山商品住 宅成交量里面，现房成交面积/预售面积的比值在 0.8-0.9 之间。 从上表可以看出：施工面积施工面积/ /销售面积两者的比值在正常比值销售面积两者的比值在正常比值 3-43-4 的区间内，说的区间内，说 明佛山的房地产市场处于供求平衡的状态。明佛山的房地产市场处于供求平衡的状态。 (3)(3) 预售面积预售面积 / / 批准预售面积批准预售面积 指标的意义：即期消费指标，反映当前商品住宅预售情况，该指标合理区域在 0.8-1，在一 般情况下不应大于 1。 0.76 0.84 0.64 0 100 200 300 400 500 600 0.00 0.10 0.20 0.30 0.40 0.50 0.60 0.70 0.80 0.90 商品住宅预售面积商品住宅批准预售面积商品住宅预售率 商品住宅预售面积322.32322.23333.52 商品住宅批准预售面积425.82381.58521.04 商品住宅预售率0.76 0.84 0.64 200320042005 数据来源：佛山市建设局 房地产交易中心 单位：万平方米 从上表的数据来看，商品住宅的预售面积保持稳定，而批准预售面积的增加左 右了预售率的变化。佛山的商品住宅的预售面积保持相当的稳定，三年来基本保持 在 330 万平方米左右，佛山的预售率基本在佛山的预售率基本在 0.7-0.80.7-0.8 之间，市场的销售情况基本理之间，市场的销售情况基本理 想。想。 (4)(4) 房地产开发投资额房地产开发投资额 / / 固定资产投资额固定资产投资额 指标的意义：此项指标是直接反映投资结构是否合理及其变化趋势的基础性指标。 30% 28% 21% 19% 19% 0.00 200.00 400.00 600.00 800.00 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 房地产开发投资额固定资产投资额房地产开发投资额/固定资产投资额 房地产开发投资额72.34 81.60 88.50 112.70 141.99 固定资产投资额238.20 290.43 423.69 584.86 756.42 房地产开发投资额/固定资产投 资额 30%28%21%19%19% 20012002200320042005 数据来源：佛山市统计局 单位：亿元 表上的数据显示：固定资产投资额增长速度比房地产开发投资额增长速度快， 导致两者的比值逐年变小，20052005 年的房地产开发投资额只占固定资产投资额的年的房地产开发投资额只占固定资产投资额的 19%19%，没有超过，没有超过 30%30%，说明佛山的房地产开发投资还没有过热。，说明佛山的房地产开发投资还没有过热。 (5)(5) 新增住宅用地可建面积新增住宅用地可建面积 / / 商品住宅新开工面积商品住宅新开工面积 指标的意义：此项指标是表明一、二级市场是否协调发展的重要指标。当比值大于 1 时，提 示开发商手中待开发土地数量增加。 2.42 1.84 0 200 400 600 800 1000 1200 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 新增住宅用地可建面积商品住宅新开工面积比值 新增住宅用地可建面积1021.57762.14 商品住宅新开工面积436.36422.43414.45 比值2.42 1.84 200320042005 数据来源：佛山市建设局 单位：万平方米 数据说明: 新增住宅用地可建面积-佛山五区当年主要土地出让项目的总建筑面积的总和， 为不完全统计。 受 2005 年南海土地出让面积的大幅下滑的影响，2005 年的新增住宅用地可建面 积从 2004 年的 1021.57 万平方米下降为 762.14 万平方米，但 2004 年及 2005 年的 土地出让基本保持在 300 宗左右，一些热点区域的土地项目引起了激烈的争夺，一 些开发商开始积极储备土地。开发商手中待开发土地数量增加，每年出让土地项目开发商手中待开发土地数量增加，每年出让土地项目 可建面积能够提供可建面积能够提供 2-32-3 年的开发。年的开发。 ( (6)6) 商品住宅价格增幅商品住宅价格增幅 / / 人均人均 gdpgdp 增幅增幅 指标的意义：该指标可以作为工具之一判断房价是否处在正常区间内，房价上涨的空间的大 小以及购房者价格承受能力的消长。一般而言，将实际利率值作为房价涨幅的下限，低于此值， 房地产投资没有效益；但是房价上涨也不能过快，通常情况下，房价的涨幅应与 gdp 的增幅或收 入的增幅相接近。 51.01% -3.80% 15.08% 12.27% 10.69% 17.00% 19.21% 22.82% -10.00% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 商品住宅价格增幅人均gdp增幅 商品住宅价格增幅51.01%-3.80%15.08%12.27% 人均gdp增幅10.69%17.00%19.21%22.82% 2002200320042005 数据来源：佛山市统计局 房地产交易中心 从上面的数据看到，2002 年的住宅均价增长幅度相当大，达到 51%，是因为 2002 年前佛山住宅均价还比较低，平均价格 1629 元/平方米，到 2002 年时的 2460 元/平方米，基数不高而显得增幅相当大。在在 20032003 年房价稍为回落后开始快速增长，年房价稍为回落后开始快速增长， 2004-20052004-2005 年的两年间保持着两位数的增长幅度，但增幅趋缓，房价的增幅还低于同年的两年间保持着两位数的增长幅度，但增幅趋缓，房价的增幅还低于同 期人均期人均 gdpgdp 的增幅。的增幅。 ( (7)7) 投资性购买所占的比例投资性购买所占的比例 指标的意义：投资性购买所占比例是判断房地产泡沫的重要指标。在一个价格平稳的市场 中，以居住为目的的购房者居多或长期投资为主，这样的市场结构稳定，抗市场波动能力较强， 而在一个房价上涨过快的市场里，房价的快速上涨刺激了投机者的增加，以短期获利为目的的投 机行为反过来又会加剧房价的上扬速度。我们把购房者中投资所占比例确定在一定范围之内，才 能判定一个市场是否健康理性，国际上的警戒标准为 20%。 20042005 投资性购买所占的比例 15%12% 外地人购房比例 27% 数据来源：佛山中原代理楼盘监测 房地产协会 这是 2004 年和 2005 年佛山房地产协会举办房博会期间所做的佛山房地产市 场消费者调查报告显示的数据，数据说明：投资为购房目的的比例相当低，只有 15%左右，2005 年还有所下降，真实居住需求比例上升，佛山的真实需求仍是以自住佛山的真实需求仍是以自住 为主，投资为目的的购房需求还相当低。佛山的房地产市场比较健康理性。为主，投资为目的的购房需求还相当低。佛山的房地产市场比较健康理性。 对于“外地人购房比例”这一项，不同的楼盘，不同的市场档次和不同的地理 位置，在这项数据上表现出不同的比例。帝景南湾，位于禅城南庄，陶瓷工厂林立， 外来打工，做小生意者众多，再加上南庄的居住环境并不十分令人满意，有钱的本 地人纷纷到禅城、西樵等地置业，住在南庄的本地人有自己的祖屋，所以帝景南湾 的外地人购房比例相当高，60%以上。东方广场，所处禅城旧城区，商业发达，生活 便利，有一部分老居民不愿离开老环境，选择在原地置业，所以东方广场的客户有 很大一部分为老城区居民，外地人只占 30%左右。天湖郦都，由于楼盘的定位为佛山 顶尖豪宅，楼盘辐射的范围相当广，它的客户组成相当丰富，有南海、西樵、南庄 等地的客户，也有禅城当地客户，外地人所占比例约 20%左右。总的来说：外地人所外地人所 占比例在占比例在 20%-35%20%-35%之间之间。注：外地人界定为佛山市外身份证人口，上面数据均以此条件统计。 (8)(8) 房价收入比房价收入比 指标意义：将某城市各个年度的房价收入比进行纵向比较可以发现近年来房价增长与收入增 长的匹配程度；将各城市的房价收入比进行横向比较可以反映个城市的房价透支程度和未来增长 空间的相对大小。 20012002200320042005 住宅均价（万元） 18.57 28.04 26.97 31.04 33.01 人均可支配收入*平均 家庭人口（万元） 4.61 4.61 5.03 5.44 5.90 房价收入比 4.03 6.09 5.36 5.70 5.59 数据来源：佛山市统计局 房地产交易中心 注：根据佛山 2005 年国民经济及社会发展公报所提供的常住人口和户数等 数据，这里设定佛山的平均家庭人口为 3.39 人,从房管局提供的商品住宅销售数据 上得出佛山的平均户型面积为 114 平方米/套。 计算公式为：当年住宅均价=当年销售均价*当年平均户型面积 当年家庭收入=当年人均可支配收入*平均家庭人口 最后结果如上表，我们可以从上面看出，佛山的房价收入比基本在佛山的房价收入比基本在 5-65-6 之间，之间， 符合国际通行标准，表明佛山的房价还是在理性的范围之内，并且低于中国的平均表明佛山的房价还是在理性的范围之内，并且低于中国的平均 水平，中国的房价收入比在水平，中国的房价收入比在 8 8：1 1 至至 1515：1 1 之间，广州、深圳等城市的房价收入比通之间，广州、深圳等城市的房价收入比通 常在常在 8 8：1 1 左右，因此，佛山地区的房价收入比金为左右，因此，佛山地区的房价收入比金为 5-65-6：1 1，说明佛山居民的购房能，说明佛山居民的购房能 力强，同时也说明了房价仍然有相当的上升空间。力强，同时也说明了房价仍然有相当的上升空间。 20012002200320042005 住宅均价（万元） 14.66 22.14 21.29 24.51 26.06 人均可支配收入 *平均家庭人口 （万元） 4.61 4.61 5.03 5.44 5.90 房价收入比 3.18 4.80 4.23 4.50 4.41 数据来源：佛山统计局 房地产交易中心 如果按平均户型面积如果按平均户型面积 9090 平方米计算，所得结果如上图，通过这个表可以进行平方米计算，所得结果如上图，通过这个表可以进行 全国不同地区房价收入比的横向比较。全国不同地区房价收入比的横向比较。 (9)(9) 新建商品住宅空置率新建商品住宅空置率 指标的意义：空置率是用截止到报告期（某年）期末空置一年以上的商品住宅面积除以近三 年新建商品住宅竣工面积之和。主要是反映报告期当期(某年)商品住宅的空置情况，也能体现新 房供应和需求的匹配状况。空置率过高过低既表示市场的过冷过热，又将引发商品住宅价格的波 动。 15.32% 14.73% 12.32% 11.90% 0.00 500.00 1000.00 1500.00 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 18.00% 商品住宅空置面积（空置一年以上）近三年新建商品住宅竣工面积 新建商品住宅空置率（%） 商品住宅空置面积（空置一年以 上） 169.39 177.48 145.87 145.21 近三年新建商品住宅竣工面积1105.54 1204.68 1184.02 1220.21 新建商品住宅空置率（%）15.32%14.73%12.32%11.90% 2002200320042005 数据来源：佛山市建设局 单位：万平方米 数据说明：商品住宅空置面积为全部的空置面积 从上表看出，从从上表看出，从 20022002 年开始，新建商品住宅的空置率逐年下降，到年开始，新建商品住宅的空置率逐年下降，到 20052005 年空年空 置率为置率为 11.9%11.9%。我国业内的专家一般认为合理的住宅空置率在。我国业内的专家一般认为合理的住宅空置率在 8-128-12 之间，佛山商品之间，佛山商品 住宅的空置率保持在合理的范围之内，佛山市场供求比较平衡，运行良好。住宅的空置率保持在合理的范围之内，佛山市场供求比较平衡，运行良好。 (10)(10) 商品住宅价格增幅商品住宅价格增幅 / / 人均可支配收入增幅人均可支配收入增幅 指标的意义：主要反映历年来房价增长与居民收入的增长是否匹配。 51.01% -3.80% 15.08% 12.27%11.50% 8.50%8.20%8.60% -10.00% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 商品住宅价格增幅人均可支配收入增幅 商品住宅价格增幅51.01%-3.80%15.08%12.27% 人均可支配收入增幅11.50%8.50%8.20%8.60% 2002200320042005 数据来源：佛山市统计局 房地产交易中心 我们可以看到，房价与人均可支配收入没有同步变化，2003 年至 2005 年两年 间，人均可支配收入的年增长速度基本稳定在 8%左右，但房价的波动加大，从 2003 年的-3.8%增长到 2004 年的 15.08%,至 2005 年又回落至 12.27%。总体上看，近两年总体上看，近两年 房价的上涨速度高于居民的收入，佛山的房价呈波动上涨趋势，房价收入比正在逐房价的上涨速度高于居民的收入，佛山的房价呈波动上涨趋势，房价收入比正在逐 年拉开。年拉开。 (11)(11) 商品住宅价格增幅商品住宅价格增幅 / / （人均消费支出人均储蓄余额）增幅（人均消费支出人均储蓄余额）增幅 指标的意义：该指标可以对“商品住宅价格增幅 / 人均可支配收入增幅”这一指标起到侧 面印证的作用。因为有些城市统计的人均可支配收入并不能很好地反映居民真实的经济实力，而 人均消费支出人均储蓄余额能从侧面印证居民的经济实力，因此用这一指标来辅助判断房价水 平与居民收入水平是否匹配。 51.01% -3.80% 15.08% 12.27% 4.39% 10.86% 15.71% -10.00% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 商品住宅价格增幅（人均消费支出人均储蓄余额）增幅 商品住宅价格增幅51.01%-3.80%15.08%12.27% （人均消费支出人均储蓄 余额）增幅 4.39%10.86%15.71% 2002200320042005 数据来源：佛山市统计局 房地产交易中心 从上表我们可以看到，佛山居民真实的经济实力逐年不断走高，2005 年的（人 均消费支出人均储蓄余额）增幅已经超过房价的增长幅度，也从另一侧面印证了也从另一侧面印证了 佛山房价和居民经济能力的匹配，房价的上涨还在居民的经济承受能力之内。佛山佛山房价和居民经济能力的匹配，房价的上涨还在居民的经济承受能力之内。佛山 房价还有一定的发展空间。房价还有一定的发展空间。 (12)(12) 房地产开发企业贷款余额房地产开发企业贷款余额 / / 全社会企业贷款余额全社会企业贷款余额 指标的意义：该指标是表明银行资金具体投向的指标，反映了房地产企业以及银行对未来房 地产市场发展的信心。如果该指标过高，表示银行资金大量投向房地产市场，一方面会影响宏观 经济的协调发展，另一方面也会过度激发房地产企业的开发热情，盲目扩大开发规模。 200320042005 房地产开发贷款余额（亿 元） 69.32 87.09 98.74 全社会企业贷款余额（亿 元） 1972.14 2030.12 2056.29 比值 3.51%4.29%4.80% 数据来源：佛山市人民银行 从表上可以看到，佛山的房地产开发企业贷款只占全社会的贷款很小的一部分，从表上可以看到，佛山的房地产开发企业贷款只占全社会的贷款很小的一部分， 说明佛山的房地产开发企业自有资金相当充足，银行贷款并没有过多向房地产投资说明佛山的房地产开发企业自有资金相当充足，银行贷款并没有过多向房地产投资 倾斜。倾斜。 (13)(13) 个人购房信贷比个人购房信贷比 指标的意义：该指标一方面反映了个人购房的现时支付能力，另一方面也表示在一定政策条 件下，个人对预期收入水平增加和未来房地产市场发展的信心。过低表示市场信心不足，过高则 表示市场过热，银行风险随之加大。 20012002200320042005 个人购房信贷比 由于全市的个人信贷比例无法得到，只通过对我司代理楼盘多年的跟踪检测， 发现佛山的个人购房并没有过于依赖银行贷款，尤其在高档住宅市场，总价越高的 单位，个人购房更多选择一次性付款的方式。如我司代理的天湖郦都项目，为禅城 区最高档楼盘之一，平均每套单位总价超过 60 万，最高达 120 多万，其个人购房信 贷比只有 63%，37%的置业者选择了一次性付款。而在南庄的帝景南湾，总价从 25 万 起，面对南庄周边客户，其个人贷款的比例为 85%，15%的置业者选择了一次性付款。 在东方广场，在购买住宅的客户中约有 55%的客户选择银行按揭，45%左右的客户选 择一次性付款。以上说明了一、高档住宅客户选择一次性付款较高，高端客户有极以上说明了一、高档住宅客户选择一次性付款较高，高端客户有极 强的支付能力，对未来的预期收入和利率上涨有理性的判断和风险防范意识。二、强的支付能力，对未来的预期收入和利率上涨有理性的判断和风险防范意识。二、 在中低档楼盘购房更多选择个人贷款购房，中低收入者对未来的市场预期看好。在中低档楼盘购房更多选择个人贷款购房，中低收入者对未来的市场预期看好。 第二章第二章佛山市场趋势预测辅助定性指标佛山市场趋势预测辅助定性指标 1 1、产业结构特征、产业结构特征 gdp总总量量和和增增长长率 率关关系系图图 9 95 57 7. .2 2 1 11 18 89 9. .1 19 91 13 32 28 8. .5 55 5 1 15 57 78 8. .4 49 9 1 19 91 18 8. .0 04 4 2 23 37 79 9. .8 8 2 24 4. .2 24 4% 1 11 1. .7 72 2% 1 18 8. .8 81 1% 2 21 1. .5 51 1% 2 24 4. .0 07 7% 0 500 1000 1500 2000 2500 200020012002200320042005 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 国内生产总值（亿元）国内生产总值增长 数据来源:国民经济和社会发展的统计公报 2001 年至 2005 年的 5 年间，佛山市的国内生产总值保持年平均 20%的高速增长， 其中， 最低的是 2002 年的 11.72%，最高的是 2005 年的 24%，经历了 1999 年的低 潮后,佛山市经济发展迎来高速发展的时期，2003 年佛山市的整体经济发展高速的飙 升，而 2005 年保持了稳定的快速增长。2003 年的国内生产总值与 1998 年相比较， 翻了一番。而在三产结构方面，依然是以“二三一”的排序，但是，2003 年第三产 业的比例基本回落到 1998 年的水平，实际上调整的是减少第一产业的比重，增加第 二产业的比重。到 2005 年，第一产业进一步滑落，第二产业在 2004 年的基础上保 持了快速增长，第二产业在国民经济中的比例进一步扩大。 佛山国内生产总值构成（单位：亿元） 年度 200020012002200320042005 国内生产总值（亿元） 957.21189.191328.551578.491918.042379.8 国内生产总值增长 24.24%11.72%18.81%21.51%24.07% 数值 66.0668.5472.1477.0882.3183.43 第一产业 增长 3.75%5.25%6.85%6.79%1.36% 数值 505.75566.28625.75764.62959.151437.79 第二产业 增长 11.97%10.50%22.19%25.44%49.90% 数值 385.39433.54478.03539.89612.24858.58 第三产业 增长 12.49%10.26%12.94%13.40%40.24% 三大产业结构 6.9：52.8 ：40.3 6.4：53： 40.6 6.1：53.2 ：40.7 5.6：55.3 ：39.1 5:58:37 3.5：60.4 ：36.1 数据来源:国民经济和社会发展的统计公报 2005 年佛山市国内生产总值中，第一产业增加值 83.43 亿元，比上年增长 5.4；第二产业增加值 1437.79 亿元，增长 25.8；第三产业增加值 858.58 亿元， 增长 10.9。产业结构有所变化，三者占国内生产总值的比重由上年的 5：58：37 调整为 3.5：60.4：36.1，第一产业下降 1.5 个百分点，第二产业上升 2.4 个百分点， 第三产业比重下降 0.9 个百分点。 6.90%6.40% 6.10%5.60% 5% 3.50% 52.80%53%53.20% 55.30% 58% 60.40% 40.30%40.60%40.70% 39.10% 37% 36.10% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 第一产业第二产业第三产业 第一产业6.90%6.40%6.10%5.60%5%3.50% 第二产业52.80%53%53.20%55.30%58%60.40% 第三产业40.30%40.60%40.70%39.10%37%36.10% 200020012002200320042005 佛山市第一产业比重较低，第二产业增长速度最快，所占的比重也不断上升， 第三产业增加值每年的增长都超过 10%，但仍然落后于第二产业的增长速度，佛山在佛山在 产业拉动及对产业拉动及对 gdpgdp 的贡献方面，第二产业占主导地位，并且有越来越大的趋势的贡献方面，第二产业占主导地位，并且有越来越大的趋势。在 产业调整过程中，随着城市化进程的不断加快，三次产业的比重将进一步调整，第 一产业比重不断下降，第二产业及第三产业比重不断上升。从佛山市历年的三大产 业的增长速度来看，第三产业的增加值一直保持较大增长速度，但是其贡献率与其第三产业的增加值一直保持较大增长速度，但是其贡献率与其 他发达地区相比较还比较低，还有较大的上升空间，这说明了房地产业的发展也具他发达地区相比较还比较低，还有较大的上升空间，这说明了房地产业的发展也具 有较大的空间有较大的空间。 2 2、民营经济发展状况、民营经济发展状况 2 21 1 佛山的民营经济已经成为推动佛山经济发展的火车头佛山的民营经济已经成为推动佛山经济发展的火车头 根据 2005 年佛山政府发布的佛山市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲 要中显示:2005 年佛山市民营企业实现工业总产值 2466 亿元，占全市工业总产值 的 52.5，对全市工业总产值增长贡献率为 58.9，成为经济增长的中坚力量。佛 山的民营经济已经成为推动佛山经济发展的火车头。2006 年 1 季度，全市规模以上 民营工业完成工业总产值 668.40 亿元，比上年同期增长 31.4，增速比全市平均水 平高 1.5 个百分点，占全市工业总产值的比重为 53.6，高于上年同期 1.4 个百分 点。 2 22 2 佛山民营经济呈现出佛山民营经济呈现出“规模化、集约化、品牌化、集群化规模化、集约化、品牌化、集群化”的发展趋势的发展趋势 截止到 2004 年 4 月，全市民营集团工业产值（销售值）超亿元的民营企业有 111 户，超 10 亿元的有 6 户，超 100 亿元的有 4 户。规模化发展是目前佛山市民营 经济发展的一个明显的特性。 佛山市民营经济正在加大步伐向工业园区聚集和扩张。全市进入工业园的民营 企业共有 5180 多家，投资总额高达 786 亿元。近年来佛山涌现出来一大批自主品牌 和知名商标，至 2004 年 9 月，全市拥有中国驰名商标 6 个，中国名牌 15 个，广东 省著名商标 77 个，广东省名牌产品 62 个，民营企业拥有的名牌商标占了全市名牌 商标近 85%。 佛山市涌现了一批民营经济行业高度集中、主业特色鲜明、集群化态势明显的 专业镇和产业集群，共有产业集群 32 个，专业镇 19 个。 3 3、未来城市规划及重大建设项目、未来城市规划及重大建设项目 3 3 城市性质定位及城市发展总目标城市性质定位及城市发展总目标 佛山城市性质定位为：全国重要的现代制造业基地，具有岭南风貌特色的国家佛山城市性质定位为：全国重要的现代制造业基地，具有岭南风貌特色的国家 历史文化名城。城市发展总目标为历史文化名城。城市发展总目标为“建设产业强市、文化名城、现代化大城市建设产业强市、文化名城、现代化大城市”。 3 32 2 佛山市城市规划总体发展战略布局佛山市城市规划总体发展战略布局 佛山将建立网络型、开放式、集群互动与理性发展的城市空间系统。规划形成规划形成 2 2 个万人口以上、五个万万人口的城区，以及由多个组群式节点为个万人口以上、五个万万人口的城区，以及由多个组群式节点为 发展主体的发展主体的“2“25”5”组团式大城市新格局。组团式大城市新格局。积极参与广佛都市圈建设，形成在空间 形态上与珠江东西岸的“港深珠澳”相呼应的现代化大都市圈。 “2+5”“2+5”中的中的 2 2 大组团（大组团（远期规划人口远期规划人口 100100 万以上）万以上） 禅桂中心组团禅桂中心组团 中心组团的核心区由佛山大道、桂丹路、桂澜路、荷岳路围合的区域构成。城 市定位为：全市行政中心、商贸服务中心、文化体育中心；全市重要的制造业、高 新技术产业基地与物流基地；具有高品质生活环境的城市生活区；具有悠久历史人 文环境的地区。 大良、容桂中心组团大良、容桂中心组团 包括大良、容桂两个街镇，城市定位为：区域内地区性次中心，区域性交通枢 纽与物流中心，高新技术为主导的制造业基地，顺德区政治、文化、教育与信息中 心；具有岭南滨水特色和较高品质生活环境的城市生活区。 “2+5”“2+5”中的中的 5 5 小组团（小组团（远期规划人口远期规划人口万万万万） 狮山组团狮山组团 全市重要的新兴产业基地和区域性科研教育基地，全市重要的客运铁路枢纽，区 域性休闲度假、会议基地。 西南组团西南组团 广佛都市区西部的交通枢纽和旅游、会议、培训基地，三水区的行政与文化中 心。 西江组团西江组团 含高明的荷城、人和、三洲、西安，以及南海的西樵，定位为“市域西部地区 的行政、文化、商业中心，重要的制造业基地，区域性生态旅游基地。” 大沥组团大沥组团 包括黄岐、盐步、大沥、松岗等街镇，定位为“重要的制造业基地，区域专业 市场与物流中心，具有优良生态环境的新城区。” 九江龙江组团九江龙江组团 包括龙江、九江、沙头等街镇，定位为“市域南部的交通枢纽，区域性专业市 场和物流基地，重要的制造业基地之一。” 3 33 3 城市人口规模规划城市人口规模规划 市域人口控制规模：规划近期为 780 万人，规划远期为 960 万人。其中城区人 口控制规模：规划近期为 644 万人，规划远期为 806 万人，规划远期总人口占市域 总人口的 84%；外围城镇人口控制规模：规划近期为 136 万人，规划远期为 154 万人。 3 34 4 城区空间结构规划城区空间结构规划 佛山市的空间结构将形成佛山市的空间结构将形成“井形框架、环状衔接井形框架、环状衔接” 。 “井”字形是指 8 个分别指向东、西、南、北多个方向的发展轴线， “井”字的 中心为佛山的中心组团核心区地带，8 个主要的发展轴线包括南向指向大良、容桂、 中山的沿 105 国道的发展带；西南向为指向龙江、九江、江门的沿 325 国道的发展 带；西向为指向高明、云浮发展带；西偏北向为指向三水、肇庆发展带；北偏西向 是松岗、官窑、芦苞、清远发展带；北向是里水、和顺、花都发展带；东向的两个 发展轴都联系广州。环状实指一个半环形的结构，与广州市的发展圈紧密相连，它 是围绕中心组团、并与中心组团有环城绿带相隔离的组团式城镇环状发展带，主要 由珠三角二环线所支撑的交通发展轴。 3 35 5 区域性房地产业布局区域性房地产业布局 市域内区域性房地产业潜在发展地区将涉及：中心组团的新城区、平洲、陈村、 北滘、乐从等片区；大沥组团的黄岐、盐步等片区；狮山组团；西南组团的云东海 地区；里水、乐平、芦苞等镇地域内靠近区域性快速交通通道的地区。 3.3. 6 6 交通规划交通规划 佛山市公路网络规划目标简称“3015 目标” 。 “30”即为“半小时交通圈” ， “15”即为分钟上高速公路， 为了实现“3015 目标” ，在充分利用和整合全 市现有公路的前提下，结合珠江三角洲经济区高速公路网，规划四条纵贯南北、九 条横贯东西的主干道，再通过纵横主干道组建佛山市两大环形高速公路，从而构筑 成以高速公路和一级公路为主体的“四纵九横两环”主骨架。 3 37 7 重大建设项目重大建设项目 未来几年佛山规划实施九大建设工程，着力抓好 155 个投资总额 4290 亿元的重 点工程项目建设，为经济社会发展提供重要支撑。 交通建设交通建设： 广明（广州至高明明城）高速公路广明（广州至高明明城）