五洲城新增地块产业研究及项目定位报告.doc

产业研究月度简报2012年12月 五洲城新增地块产业研究及项目定位报告2013年1月智富集团战略企划中心产业发展部 | 战略企划中心产业发展部1五洲城新增地块产业研究及项目定位报告 目 录前言3第一部分 五洲城项目总体介绍4一项目总体情况介绍4二五洲城项目开发建设情况8三智富集团基本情况介绍9第二部分 拟新增地块情况介绍11一地块主要指标介绍11二地块周边环境介绍11第三部分 核心产业的选择与分析13一核心产业范围选择131.核心产业选择的主要思路132.核心产业的选择要素14二核心产业分析151.农林牧副渔业152.奥特莱斯类商业零售业303.面料及纺织业444.小商品零售批发业515.婚庆业586.钢铁产业64第四部分 核心产业组合及配比分析74一方案一分析741.方案总体思路752.地块配置理由753.主题产业定位分析764.财务测算86二方案二分析871.方案总体思路882.地块配置理由883.主题产业定位分析894.财务测算98三方案三分析1001.方案总体思路1002.地块配置理由1013.主题产业定位分析1014.财务测算111四方案四分析1121.方案总体思路1132.地块配置理由1133.主题产业定位分析1144.财务测算123结语125前言五洲城是智富集团在沈阳开发建设的超大型专业市场综合体项目。随着项目的推进，近期集团将与地方政府洽谈项目范围内三幅新增地块的出让事宜。本报告的目的是对新增地块拟建项目的产业定位进行全面而准确的把握，发掘项目的各项特色，提升项目的盈利能力，减少项目可能面临的各种风险，并对后期项目开发建设和运营提供方向性建议和指导，以促进各项工作的顺利进行。报告分为以下四个部分。第一部分是五洲城项目总体介绍，主要对项目本身的总体情况、目前开发建设的进展以及智富集团的基本情况进行了介绍，使阅读者对项目全貌有一个清晰的认识。第二部分是本次拟新增地块的介绍，主要对地块本身的各项主要指标以及地块周边环境进行的简要介绍，以便阅读者了解地块的基本特点。第三部分是对可能在新增地块上落地的若干核心产业的选择与分析，先对核心产业选择的思路和要素进行了介绍，随后对初步筛选出的六个核心产业分别进行了全景式的分析。第四部分是在核心产业分析的基础上对产业组合和配比制定了四个方案，并从整体思路、地块配置、产业定位、财务测算等方面对这四个方案分别进行了分析。第一部分 五洲城项目总体介绍一 项目总体情况介绍沈阳五洲城项目位于沈阳市苏家屯区机场路999号（与沈营路交汇处），五洲城是以第六代专业市场为形式，以商贸集群、产业集聚为核心，构筑现代商贸综合服务平台，兼具商务办公、低碳宜居、购物休闲娱乐为一体的现代商贸城，将成为沈、辽、鞍、营产业经济廊的龙头项目。1. 项目规划五洲城规划占地6000余亩，建筑面积800万平方米，总投资逾300亿元。将引入3万余户商家，15万贸易人，10万居住人口，年贸易额将超过1000亿，将成为全球品牌企业实施战略扩张的平台。五洲城规划建设有建材装饰、家居家具、酒店用品、纺织服装、五金机电、奥特莱斯、农林牧副渔、国际小商品等多个双向展贸中心、另规划仓储物流、会展会务、酒店餐饮、交通枢纽、电子商务、国际社区、购物休闲、教育医疗等八大配套服务设施，为全球品牌企业在东北地区贸易流通、商品交易、展览展示、订单处理、批发采购、综合管理提供综合配套服务，成为大沈阳经济区转型与“智造”中心。2. 区位交通五洲城位于沈阳市沙河新城商贸物流产业带核心，雄踞大沈阳经济区八市同城地理核心，东接沈阳临空经济区，西连国际会展中心、高铁、轨交枢纽中心，沈阳南站近在咫尺。依托沈阳新行政、科技、金融、文化中心，得天独厚的区位优势，项目区域紧邻东北最大航空港沈阳桃仙机场、具有空港属性，与哈大高铁、沈大高速、沈丹高速公路，京沈高速、京哈高速、沈营国道（直通营口港）、客运枢纽站、轨道四号线、八号线、沈阳四环快速道等交通线路及配套设施，形成海陆空立体交通客货运体系，项目规划五洲城公交枢纽中心，形成大沈阳、东北三省及东北亚区域一小时经济圈。 航空：距桃仙国际机场6公里；桃仙国际机场共有航线114条，其中国内航线70余条，国际和地区航线40余条。通航城市81座，其中国内城市50余座，国际和地区城市30余座。年运送旅客超过1000万人次； 营口：沿沈营路南下直通营口港，距离142公里； 大连：沿沈大高速直通大连，距大连港300公里； 四环快速环线：该环线已建成，将于2013年6月份全线通车； 沈本大道：沈阳与本溪之间的新建公路项目已全部建成通车； 沈阜沈彰开发大道：即将启动； 沈抚快速路格局：3条公路贯通； 五带：沈抚、沈本、沈铁、沈辽鞍营和沈阜等城际连接带； 哈大高铁：哈尔滨沈阳大连高铁2012年10月份正式通车，沈阳到哈尔滨和大量全程均约2小时； 高铁新沈阳南站、货运编组站：产贸物一体化四通八达抢占前沿； 长途客运站：通达八方，构成了纵横交错、四通八达的交通网络。东北亚大交通区位大沈阳八市同城大浑南、沙河新城规划海陆空交通主干线二 五洲城项目开发建设情况一期项目56万平方米建材、酒店用品展贸中心五洲城一期规划56万平方米建材、酒店用品、家居家具展贸中心。将立足大沈阳辐射东北亚，成为全球最大最全建材、酒店用品展贸中心。首期五洲城建材展贸中心于2010年5月18日正式开工建设，2012年全面封顶，并已进入内部配套装修阶段，c馆13万平方米的五洲城国际酒店用品展贸中心计划于2013年8月28日正式开张营业，将打造成中国乃至全球酒店用品一站式采购服务平台，成为国际酒店用品在东北地区的常年展示中心，设计、订单处理中心，批发零售中心，分销配送中心，售后服务、品牌管理中心。2013年计划开业的还有a馆17万平方米五洲城瓷海国际陶瓷博览中心，将以南（广东）北（东北）互动，品牌合作为基础建立陶瓷品牌、艺术瓷砖、卫浴众多品类为主题的国际陶瓷商贸流通基地，成为东北亚最大最全的陶瓷博览中心。一期同时建设包括酒店、办公、公寓约10万平方米，预计2013年6月投入使用，另规划建设约10万平方米仓储物流总部基地，仓储启动区5万平方米计划2013年8月份投入使用。三 智富集团基本情况介绍上海智富企业发展（集团）有限公司是一家集多元化经营于一体的集团性民营企业。集团根据国家战略和上海市发展战略要求，着力将打造内外贸相结合的服务贸易平台作为自身发展模式，将自身业务定位调整到“成为中国产业地产开发商、建设商、运营商和服务商，引领中国产业地产发展”的战略定位。智富集团致力于以产业地产为核心，整合优质产业链，打造核心竞争力，吸引大量优秀人才，为集团实现全国布局和扩张打下坚实基础。集团业务包括房地产开发、贸易与加工、商业运营、建筑总承包、投融资等。智富集团在成立的20多年时间里，在上海、北京、重庆等各大城市采取自主开发、合作开发、投资参建等方式，承担了多个优质的房地产项目的开发和工程施工，包括上海浅水湾花园、虹桥乐庭、新外滩花苑、金桥高科大厦、苏州湖滨楼、东湖大郡、万家花园、新杨和苑、张江高科技园区的泰隆半导体园区、浦东新区行政办公大楼、金球七宝购物中心、重庆北碚、以及昆山东方商务大酒店等高级酒店的工程项目，多次荣获行业和政府奖项。智富集团在创造财富的同时，也提升了企业的品牌，在行业内享有盛誉。与此同时，公司在产业链打造方面也取得了飞速发展，各板块业务呈现蒸蒸日上的局面，奠定了公司进一步发展的基础。目前，上海智富集团抓住上海建设国际经济、金融、贸易中心的契机，迎来了集团新的发展阶段。公司结合国家战略规划和精神，制订了新的战略发展规划。围绕打造内外贸相结合的服务贸易平台为发展模式之战略目标，集团确定了“以房地产开发为核心产业，整合产业链，发挥成本控制优势，着力于品牌建设和管理创新，形成集团核心竞争力。目前，集团在上海、沈阳、北京、武汉等地均有100万平米以上大型项目在建或筹建，其中本项目（160万平米）已经完成了一期33万平方米住宅建设，二期建设已经启动，项目开发资金中的银行贷款部分额度已经获得审批并部分放款。沈阳五洲城项目（占地800余亩大型专业市场）业已开工，此外集团在北京、武汉、东北、河北、合肥等地项目也已进入筹备阶段。第二部分 拟新增地块情况介绍一 地块主要指标介绍本次标的地块为三宗，分别是：1234号地位于机场路（四环路）北侧、沈营路东侧；56号地位于机场路（四环路）南侧、沈营路东侧；7号地位于机场路（四环路）南侧、规划道路东侧。地块编号1234567占地面积218145333976876523167438568628257811总建筑面积43231105704171850138817196252176321616190地上建筑面积3619588500171850116223164310147623515899其中办公45000834577305097513商业1268508085374573418386地下建筑面积703617204334082259431942%28698100291建筑密度55%55%55%55%55%55%55%容积率222.22.22.22.22.0绿地率10%10%10%10%10%10%10%二 地块周边环境介绍本次标的地块分别位于机场路（四环路）南侧沈营路东侧，为农业用地，地势平坦。西面为五洲城一期即将开业的建材展贸中心，周边有中储物流和多个钢管制造企业。机场路、四环路重新规划，预计2013年正式交付使用，可形成沈阳绕城快速路与机场直接对接。第三部分 核心产业的选择与分析一 核心产业范围选择1. 核心产业选择的主要思路五洲城是定位为中国东北商贸第一城的超大规模项目，规划总建筑面积将达到800万平方米。基于五洲城庞大的规模和体量，单一产业的专业市场不可能满足五洲城项目发展的需求，因此，多产业组合是五洲城主题产业定位的必然选择。在选择主题产业的时候，我们充分考虑了三个方面的问题：首先，产业本身是否具有良好的发展前景；其次，产业在沈阳市和五洲城所在区域是否具备发展潜力；再次，产业与五洲城整体定位和特点是否能够很好地融合。只有上述三个问题答案都为“是”的产业，才能纳入五洲城产业主题的视线。由于五洲城一期产业主题定位已基本确定，因此，在对二期主题产业进行选择时，我们着重考虑了其对一期主题产业的影响，这种影响可能是正面的，也可能是负面的。两者的相互关系也决定着二期产业的选择及其在项目中的具体定位和运作模式。基于上述原则，经过对国家、省、市、区四级规划和政策的深入分析，我们挑选出六个产业作为五洲城项目二期的备选核心产业：1.农林牧副渔业；2.奥特莱斯类商业零售业；3.面料及纺织业；4.小商品零售批发业；5.婚庆业；6.钢铁产业。上述六个产业在五洲城项目中对应的主要业态分别是：农林牧副渔产品交易市场、国际小商品博览交易中心、奥特莱斯购物中心、面料及纺织品市场、婚庆主题市场、钢铁产品展示交易中心。上述产业定位与五洲城早期设计的产业定位没有太大的差异，但在具体地块位置安排、业态设置和分配等方面有一些新的考虑。农林牧渔业方面，考虑了中储物流冷库资源的合作利用，将业态从原先的农林产品交易市场扩展到农林牧渔类交易市场，在地块的面积设定上也较原先规划为大。奥特莱斯类商业零售业的业态以奥特莱斯为核心，同时辅以特色国别馆，从商品本身的品类和商品来源两个维度对商品进行分类展示和销售，以达成五洲城服装鞋帽类商品交易中心规模大、品类丰富的效果。面料及纺织业方面，借鉴江苏海门叠石桥面料及纺织品市场等成熟市场的经验，引进具有特色的厂家和经销商，打造东北区域面料设计和工艺最新、品质最齐全的面料与纺织品展示与交易市场。小商品零售批发业方面，将二期地块范围内的小商品品类细化限定为装饰品类、工艺品类、婚庆用品类、食品类。婚庆产业方面，利用沈阳目前婚庆相关产品市场小而无序的现状，引进南方较为先进的产品和经营理念，打造婚庆一站式采购服务基地，并在此基础上将市场中的商品类型扩展到与婚庆相关的鲜花、仿真花、装饰品、工艺品的品类。钢铁产业方面，利用苏家屯区及项目周边多个钢管生产企业聚集的产业优势，将五洲城的定位与区域钢管产业的发展结合，为钢管生产主管部门和企业建设现代化的产品展示交易服务平台。2. 核心产业的选择要素基于上述思路，我们为核心产业的选择设定了若干个基本要素，对核心产业的分析与选择主要是根据这些要素来进行的。2.1 产业政策导向对核心产业的国家及地方政策导向进行分析，目的在于对该产业在国家和区域经济发展中的地位和作用进行把握，借助政策鼓励支持产业发展的力量，发掘产业发展和升级的机遇，并考虑产业政策在五洲城的落地策略。2.2 产业发展前景由于地产项目开发运营周期较长，因此，对核心产业未来趋势和机遇的把握比对现状的把握更为重要。对产业发展前景的分析，正是要把握该产业未来的发展趋势以及在沈阳和东北区域的机遇，据此确定该产业在五洲城的建设重点。2.3 当地竞争情况对竞争对手状况的掌握无疑是重要的。因此，我们将对沈阳区域的主要竞品项目进行全面而深入的分析，分析其优劣势、五洲城与它们的差异并以此指导产业特色在五洲城的建立。2.4 五洲城与该产业结合的优势五洲城有体量大、物流条件优越等优势，这些产业在五洲城的落地正是要将其原有的特色与五洲城的长处相结合，本报告将深入分析两者结合后可能发挥出的独到优势。2.5 五洲城与该产业结合的风险任何项目都必须考虑各类风险，包括政策风险、经营风险、管理风险、财务风险等。对风险的分析正是要辨识各类可能发生的风险，确定其概率及危害性，并制定应对风险状况发生的完整预案，以求将风险发生的概率和产生的影响降到最低。二 核心产业分析1. 农林牧副渔业1.1 产业政策分析1.1.1 国家级产业政策分析在国家“十二五”规划纲要中专列振兴东北老工业基地一节，其中提到：“发挥产业和科技基础较强的优势，完善现代产业体系，推动农产品深加工等优势产业升级。加快转变农业发展方式，建设稳固的国家粮食战略基地。着力保护好黑土地、湿地、森林和草原，推进大小兴安岭和长白山林区生态保护和经济转型。”从上述政策表述可以看出，农产品深加工是东北地区的优势产业之一，其产业升级是区域农业产业今后发展的重点，同时也是沈阳、辽宁农业产业发展的机遇所在。大小兴安岭和长白山林区的生态保护和经济转型意味着林业产品中原始木材的砍伐利用将受到严格限制，而林业特色的山货干货食品则将成为林业经济可持续发展的重点。十二五规划中还提到要优化发展商贸服务业，改造升级农产品批发市场和农贸市场。这意味着农贸市场未来的发展重点将是改造升级，对于五洲城来讲，这是建设大规模现代化农林牧副渔产品交易市场的政策利好。1.1.2 辽宁省产业政策分析辽宁省十二五规划中关于农林牧副渔业的政策要点有： 发展水产健康养殖，积极发展林特产业。 进一步健全完善粮食质量检测、购销、储备运输、监督预警体系，加强仓储设施建设。 坚持陆海统筹，充分发挥海洋资源优势，发展渔业，合理开发利用海洋资源，建设海洋经济强省。发展水产品深加工及配套服务产业，实现海洋渔业可持续发展。大力发展海洋药物、功能食品、海水利用、海洋生物、海洋能源等海洋新兴产业，提高海洋经济整体水平和效益。辽宁省在海洋经济发展方面提出了很多具体要求，沈阳虽非沿海城市，但在水产品深加工及配套服务产业、海洋药物、功能食品等方面却大有可为。林特产业、粮食质量检测、购销、储备运输等的建设需要有合适的项目落地。1.1.3 沈阳市产业政策分析沈阳市关于农林牧副渔业的产业政策较多，其中与五洲城项目定位关系较大的有： 农产品深加工产业是五大优势产业之一，依托重点龙头企业，培育、壮大粮油加工、畜禽加工、饮料、乳品、林木加工等领域，推进传统农产品深加工产业向食品产业、生物产业等高端方向转化。 健全农业产业体系，创新农业经营形式，通过实施“六大工程”，促进农业生产经营专业化、标准化、规模化、集约化。 大力发展工厂化、精品农业，结合中低产田改造，继续发展设施和高效特色农业，加快发展经济林和林下经济。 农业产业化升级工程。坚持“外引内育”方式，扶持龙头企业发展壮大，引导规模化、集团化发展。重点引进对本地农产品有牵动力的国家级产业化龙头企业。农林牧业毫无疑问是沈阳市十二五期间发展的一大重点。与传统粗放型农业发展模式不同，本次十二五规划中明确提出农产品深加工产业是重点发展的优势产业，粮油、畜禽、乳品、林木等都要走向高端化的食品和生物产业方向。重点引进国家级产业化龙头企业则体现了农业产业化升级的必然需求，为大型农林牧副类产品及衍生食品展示贸易基地的建设的发展创造了条件。1.2 产业现状分析1.2.1 宏观产业环境分析根据农业部市场与经济信息司发布的中国农产品批发市场发展总报告，2009年全国共有农产品批发市场3600多个，年交易总额14488.9亿元，平均每个市场年交易4亿元。在这些农产品批发市场中，按经营农产品种类分：粮油类212个，蔬菜类992个，水果类390个，畜禽类320个，水产品类182个，特产类246个，综合类1264个；按市场性质分：产地（含产销结合）型市场2631个，占农产品批发市场总数的72.9%；销地型市场975个，占27.1%。从年交易额情况看，全国共有年交易额亿元以上（含亿元）的市场1709个，占农产品批发市场总数的46.9%。其中年交易额亿元以上的产地（含产销结合）市场1151个，销地市场558个。2009年全国农产品批发市场按主营品种分类比重2009年全国农产品批发市场按产地型和销地型分类比重从上述统计数据可以看出，综合性和年交易额在亿元以上的批发市场数量还是比较多的，而产地型市场占了3/4左右的比重，这可能是由于农产品保质期普遍较短的缘故。即使如此，随着东部沿海发达地区收入和消费水平的提高，对生鲜农林牧副类产品和精加工食品的需求在绝对量上会持续增加，销地市场的建设在东部大中城市仍将有较大的需求。农业部的报告同时指出了我国农产品批发市场存在的主要问题： 地区发展不平衡，中西部地区和农村产地市场发展不足。全国成规模的农产品批发市场70分布在东部地区，中、西部地区仅分别占20和10左右。 基础设施薄弱，与现代流通业态对接的配套设施建设滞后。目前大多数农产品批发市场仍然停留在提供交易场地等最简易的条件。一些产地批发市场的设施简陋、交易环境差，水、电、路等公共设施保障能力不足，消防安全设施建设不到位。相当部分批发市场缺乏信息服务、质量检测、电子统一结算、安全监控、垃圾处理等配套服务设施。农产品分选包装、冷藏保鲜、冷链物流和配送等设施更加奇缺。 经营管理粗放，市场秩序比较混乱。多数农产品批发市场交易方式落后，市场管理停留在一般的物业管理与收费以及卫生、保安等管理上，缺乏为商户提供便捷的交易结算、信息查询、冷藏保鲜等配套服务。用现代信息技术加强和改善市场运营管理还做得不够。 流通主体组织化程度低，营销规模小、效率低。农产品批发市场内大多数经销商的营销规模小、效率低，缺乏有实力、信誉好、规范化的大批发商、代理商组织，因此不能形成稳定的、规模化的农产品供应链条。上述问题的存在对于现代化农林牧副渔市场的开发建设单位来说正是机遇所在。农林牧渔产业的转型和升级亟需现代化交易市场和流通体系的支持，而现状是这一点做得极其不足。五洲城在建设农林牧副渔产品交易市场时，应充分利用白纸好画图的优势，在现代化交易体系建设、产品检验检测、仓储物流、市场管理与服务等方面做好一体化、前瞻性的配套，使项目先天具有服务全面和手段先进的优势，同时引进有实力的生产商、批发代理商等大型企业，推动交易市场的健康运行。1.2.2 内外贸状况的变化对本产业的影响中国自加入世贸组织以来，在市场开放的过程中，农产品出口规模不断扩大，贸易总额由2002年的180.2亿美元发展到2010年的488.8亿美元，增长1.7倍。中国已成为世界第五大农产品贸易国。2002-2011年中国农产品进出口额变化情况从近十年的数据来看，农产品出口额总体呈现快速上升趋势，此趋势在2009年被打断，原因很可能是受到全球性金融危机的影响。2010年出口额增加的趋势即恢复，且回升势头迅猛。中国地大物博，农副产品几乎年年丰收，而种类也十分丰富齐全。相较而言，周边的朝鲜、韩国、日本等国家国土面积均较小，物产品类也不齐全，需要大量进口农副产品。北面的俄罗斯国土虽大，但是地理位置处于寒带，多数农作物品种不能生长，而中国的农副产品物美价廉，从中国进口成为俄罗斯获取农副产品的主要渠道之一。据有关资料显示，2010年我国对俄远东农产品出口额同比增长58%、对日同比增长36%、对韩同比增长30%。2010年中国农产品出口市场排名排名出口市场出口额（亿美元）比重1日本91.518.7%2东盟74.615.3%3欧盟68.614.0%4美国57.811.8%5中国香港42.88.7%6韩国35.37.2%对外贸易额的增长显示了我国农林牧渔产品的国际竞争力正在逐步加强。预计未来全世界尤其是亚太国家对此类产品的需求将继续呈上升态势。作为超大型农林牧副渔产品交易市场，五洲城需要将目光放到沈阳和东北之外。国际需求不仅是市场需求的重要组成部分，也是市场层次和价值提升的关键所在。国际化的需求更需要国际化的市场提供服务。同时，我们应当注意到，我国农产品进口额年增幅在2008年以后始终超过进口额，而进口额的绝对数值则在2009年后一直超过出口额，两者都说明了随着我国人民收入和生活水平的提高，对进口农产品的需求量增长迅猛。因此，在建设农林牧副渔产品交易市场时，不仅要考虑到出口需求和国内消费者对国内农产品的需求，更应该关注国内对进口农副产品的需求增长，为进口农副产品的展示和交易提供一个高质量的平台，以此区分于国内传统的大型农产品市场。1.2.3 电子商务发展对产业的影响电子商务发展势头迅猛，已对传统商业模式带来了实质性的冲击。就农林牧副渔产品交易而言，电子商务的应用晚于3c产品、服装服饰等产品。前期被沃尔玛收购的1号店有较多种类的食品，但并非生鲜类。目前做得较大的以生鲜食品为主的电商很少，只有正大天地等不多的几家，而试水较早的优菜网虽然是经过深思熟虑后的创业企业，但还是由于生鲜食品经营的复杂性和特殊性而宣告失败。农林牧副渔类生鲜产品电子商务的主要难点在于：首先，不能保证稳定的货源。单一农场不能满足电商的需求；批发市场采购成本高，且无法保证质量；如果由多个农场供货，则平均采购量小，物流成本高。其次，难以提供比集市更好的购物体验。去集市买菜可以挑选色香味价格等各方面都满意的品种，甚至可以试吃，而在网上购买，只能从照片、文字描述和价格上进行比较，拿到的货品口味也许与期望相去甚远。作为大规模展示交易中心的五洲城农林牧副渔产业交易市场，其电子商务应用可以考虑两个方面的应用：一方面，可以建立主题网站，把网站作为网上展示中心，充分展示交易市场及产品，以此作为市场的重要宣传手段，至于自行经营一条龙的电子商务网站，则应谨慎而行。另一方面，可以考虑在交易市场中提供电子商务创业平台，充分利用货源优势，并提供工商管理、办公、仓储、物流等方面的配套，以促进传统农林牧副渔产品市场与电子商务的共同发展、互利共赢。1.2.4 区域产业现状分析 区域产业市场概况沈阳市目前较大规模的农林牧副渔类专业市场共有13个。按环线分布来看，位于二环以内正在经营农林产品项目8个，二环与三环之间的农林产品项目有3个，正在建设的项目有2个。沈阳农林牧副渔专业市场分布沈阳农林牧副渔专业市场列表图中编号项目名称地址a沈阳十二线农副产品批发市场沈阳皇寺广场的西北角b沈阳张士农副产品批发市场沈阳市铁西区北一中路35号甲c沈阳南五农副产品批发市场沈阳市和平区砂川街46号（原煤建三营d盛发蔬菜交易大厅于洪区燕塞湖街洪湖一街e北大营海鲜批发市场大东街北大营区f八家子水果批发市场大东区，在沈海电厂的东面g砂山蔬菜批发市场和平区砂阳路h塔湾农产品物流中心副食品交易市场 塔湾物流中心东部塔湾农产品物流中心果蔬交易市场塔湾市场的北部塔湾农产品物流中心鲜活海鲜市场 塔湾市场的东南部i沈阳水产批发市场沈阳市经济技术开发区j辽宁省农业科学院综合市场沈阳市东陵区马关桥北街84号k沈阳粮食批发市场沈阳市铁西区北一中路35号甲沈阳的农林牧副渔市场大部分以蔬菜、水果、水产品、高档鲜活海鲜、海珍品、海干品、干菜、调味品、色拉油、豆油及优质面粉的经营为主要业态，配套部分仓储、物流、餐饮，部分市场还配有娱乐、百货、居住和办公等配套业态。目前已有的农林牧副渔市场建筑形态以大mall形式为主，辅以一部分露天市场和街面商铺。 区域产业相关主体情况除了雨润、润恒等新近在沈阳开发大规模农产品专业市场的企业之外，沈阳副食集团无疑是沈阳农林牧副渔业的龙头老大。沈阳副食集团于1992年组建，是沈阳市国资委出资的大型国有流通企业集团。现有员工2625人，总资产20亿元。集团拥有4个大型批发市场（物流园区），2个食品工业园，4个连锁超市，冷仓74000吨，干仓85000平方米。集批发零售、生产加工、物流配送为一体。沈阳副食集团实际上垄断了沈阳农贸市场90%的批发业务。 区域主要竞争项目分析项目1：塔湾北行农贸产品批发市场塔湾北行农贸产品批发市场由沈阳副食集团于1992年组建，分为副食品交易市场、果蔬交易市场和鲜活海鲜市场三个部分。塔湾农产品物流中心副食品交易市场位于塔湾物流中心东部。预计投资总额9800万元人民币。一期一、二层投资5800万元，已经完工；二期三、四层待建。规划占地面积15000平方米，建筑面积60000平方米。一期一、二层规划为农副产品交易大厅，二期三层规划为多功能区（可作为经营场地、餐饮项目等），四层规划为农副产品、小食品轻质商品库房。正门门前规划为门市房、停车场。该交易市场主要经营各种蔬菜水果、肉类、水产品、调味品、蛋禽、粮油、小食品等等。塔湾农产品物流中心果蔬交易市场计划投资总额5030万元人民币，工程目前尚在规划中。果蔬交易市场由蔬菜交易大厅和果品交易大厅组成，位于塔湾市场的北部。蔬菜交易大厅规划占地面积15000平方米，建筑面积15000平方米。建筑结构为单层棚式结构，可容纳300个蔬菜交易客户。果品交易大厅规划占地面积15000平方米，建筑面积15000平方米。由12000平方米的两层仓储库房和3000平方米的精品果蔬门市房（附带15平方米的小库房）组成，主要经营种类为各类蔬菜、精品水果等。塔湾农产品物流中心鲜活海鲜市场计划投资总额5030万元人民币，工程目前也在规划中。市场位于塔湾市场的东南部、塔湾商务中心西侧，为商务中心附楼一、二层。规划占地面积3000平方米，建筑面积6000平方米，一层为能容纳260户的鲜活海鲜交易大厅，二层为能容纳70户的海珍品、海干品等交易门市以及银行、快餐等设施。主要经营范围为高档鲜活海鲜、海珍品、海干品等。项目2：沈阳水产批发市场沈阳水产批发市场位于沈阳市西南城郊结合处的经济技术开发区，东依二环路、南邻沈桃绕城高速公路、西靠哈大高速公路，是我国北方最大的水产品贸易集散地和交易中心，商品来自世界20多个国家和国内六十余个产地，经营辐射辽宁、吉林、黑龙江、河北、内蒙古等地。该市场占地面积12万平方米，设有精品大厅，冻品大厅，汽车交易三个交易区域。市场拥有低温库10000吨、恒温库2000吨、精品低温库10000吨，固定资产2亿元，精品交易大厅4000平方米，交易大棚13000平方米，并配有金融、餐饮、工商、税务、卫生、检疫、铁路、配送等服务设施。主要经营冷冻水产品及农副产品、速冻面食制品、分割肉产品等1000余个品种。市场固定商户300余家，交易量42万吨。是东北地区最大的冷冻商品集散中心。项目3：沈阳雨润农副产品全球采购中心沈阳雨润农副产品全球采购中心项目位于沈阳经济区沈北新区道义开发区，毗邻101、102、203三条国道及三环高速、地铁2号线、哈大客运专线、哈大铁路、沈铁城际铁路和高铁沈北新站。项目总投资将超过150亿元。雨润集团总部设立在南京市建邺区，是一家集食品、房地产、旅游、高科技、投融资等产业于一体的集团性企业。该集团旗下的食品工业企业是中国最大的肉制品生产企业之一。2011年，雨润集团总资产达358亿元人民币，员工总数为10万多人，集团销售额达907亿元，同比增长40%。雨润集团拥有“雨润”、“旺润”、“福润”、“大众肉联”四大品牌十大系列共1000多个品种的产品，并出口俄罗斯、朝鲜及东南亚等国家和地区。沈阳雨润农副产品全球采购中心是雨润集团在东北地区投资规模最大的综合性农副产品展示交易平台建设项目。项目集国际先进农业技术、国内外农副产品展示交易、加工仓储、冷链物流配送、期货、电子商务、检验检测和研发等功能于一体，延伸上下游产业，打造辐射东北亚、连接关内外的集农副产品加工、仓储、展示、交易、配送、综合服务和配套等多功能于一体的综合性现代农副产品全球采购集散地。雨润采购中心共设计了五大功能街区： 展示交易街区：包括蔬菜、果品、水产、冻品、肉类、粮油、副食、调料、烟酒茶、花卉等十大类农副产品专业交易区； 加工仓储街区：包括农副产品的分拣、包装、深加工与仓储区； 物流配送街区：采用信息管理系统集成商流，冷链系统集成物流，实现标准化作业、规范化采购、点对点配送； 综合服务街区：为交易提供检验检测、监控、信息、电子结算、银行、保险、邮政、快递、技术研发等一站式服务，支持客户资源持续开发； 商住配套街区：为客商提供全方位配套服务，包括：餐饮、休闲、娱乐、购物、酒店、商务办公和住宅支持。项目4：沈阳润恒国际农副产品交易中心沈阳润恒国际农副产品交易中心位于洪区永安新城，占地约3000亩，总投资约50亿元。开发商润恒集团旗下设润恒物流集团及宝迪食品集团，行业涉及房地产开发、冷链物流、食品展示交易、食品加工、智能化养殖、五星级酒店等，是一家多元发展的国际化企业集团。润恒国际农副产品交易中心是沈阳润恒城的一期工程，建筑面积共25万平方米，规划地上四层，地下一层。交易中心内规划精品商铺，经营品类有水产、干调、冻品、小食品、干果、茶叶、保健品等，还有酒店、休闲娱乐及美食广场等。交易中心将包含总部商务中心、多功能冷藏冷冻及恒温仓储中心、国际食品交易中心、信息结算中心、物流配送中心、农副产品加工中心、检测检疫中心等七大中心，并将打造东北最大的40万吨级冷库。润恒国际食品交易中心的中心区域为3000平方米下沉式共享广场。交易中心的右侧是6栋恒温仓储库房。内部规划单个面积10-65平方米的精品商铺，可自由组合拆分，满足不同经营需求。经营品类规划为：负一层为干货调味品和水产，一层为水产和冻品，二层为小食品、干果、茶叶及保健品；三层规划为酒店及休闲娱乐，四层规划为美食广场。 区域主要竞争项目优劣势综合分析项目开发商背景总建筑面积（）主要优势主要劣势塔湾北行农贸产品批发市场国企96000有沈阳副食集团垄断性国企的背景，市场环境成熟、人气旺盛、交通便利、生活配套齐全总规模较小，仓储物流配套不足沈阳水产批发市场国企120000有沈阳副食集团垄断性国企的背景，市场环境成熟、人气旺盛、交通便利市场环境较差，设施设备较为落后沈阳雨润农副产品全球采购中心民企1000000有食品巨头雨润集团的背景，产业链综合实力雄厚，管理理念先进，得到地方政策的大力支持规模过大，业态庞杂，运营管理不易沈阳润恒国际农副产品交易中心民企250000有物流集团和食品集团的双重支撑，大型仓储中心定位清晰，开发商集中经营便于定位和管理位置较偏，周边配套不成熟五洲城农林牧副渔产品交易中心民企459602规模较大，周边有多种业态支撑，物流条件好，能得到中储物流低温库的支持位置较偏，周边配套不成熟，缺乏人气和品牌，也缺乏农副产品市场运作经验1.2.5 产业模式分析 作为开发商和运营商的盈利模式农林牧副渔产品交易市场的开发运营商的盈利模式大致有以下三种。 进场费与管理费模式该模式在传统的农贸市场中较为多见，开发运营者大多是国有企业。运营方对进场的商户收取固定摊位费或按重量计价的进场费以及停车费、市场管理费等，并以此维持市场运营管理的开支。沈阳盛发蔬菜交易市场和水产交易市场等均是此类模式。 出售铺位，市场统一规划经营，以销售款回笼支持后续运营管理这一模式与商业地产散售模式有些类似，即开发企业将市场中的铺位、房间、仓库等按单位出售，但在出售时在合同中约定按照开发企业对项目的整体业态定位进行经营，并由开发企业本身或其旗下的运营企业进行统一运营管理。此模式一方面能够快速回笼资金，以支持项目后期运营及其他项目的开发，另一方面其统一运营模式在理论上保证了后期市场运营的规范有序。沈阳润恒国际农副产品交易中心即是此种模式的代表。 以交易市场为枢纽，谋取全产业链上的收益 对于像雨润集团这样的大规模和成熟的农副产品生产运营商来说，农产品产销和贸易已不再是唯一的收入和盈利来源。由于掌握了从研发、生产、加工、检验检测、仓储、物流直到贸易的产业链上下游的多个节点，因此此类集团在建设农副产品交易市场时一定是大手笔和综合化的，农副产品交易本身在整个项目中所占的比例远低于传统交易市场，市场的盈利点来自多个方面，而综合性多功能的平台也为市场交易的参与者提供了更为便利的手段和更为舒适的环境，这也正是此类项目的核心竞争力所在。2. 奥特莱斯类商业零售业2.1 产业政策分析2.1.1 国家级产业政策分析国家“十二五”规划在“优化发展商贸服务业”一节中提到，要“优化发展商贸服务业。优化城市综合超市、购物中心、批发市场等商业网点结构和布局。支持发展具有国际竞争力的大型商贸流通企业。”奥特莱斯作为发展方兴未艾的一类购物中心，是符合产业政策导向的，成败的关键在于项目本身的经营策略。2.1.2 辽宁省产业政策分析辽宁省十二五规划中关于商业零售业的政策要点主要有：改造提升商贸服务业，大力发展以连锁配送、特许经营和电子商务为代表的现代流通方式和新兴业态。上述政策与奥特莱斯购物中心的结合点在于商贸服务业和特许经营。其中特许经营正是奥特莱斯经营的主要方式之一。2.1.3 沈阳市产业政策分析沈阳市十二五规划中关于商业零售业的产业政策主要有：构建“一核”、“一圈”、“七射”的商贸流通服务体系，重点推进城乡商品市场体系建设。建设浑南等大都市商贸中心。以沈阳经济区节点新城为依托，形成商贸流通服务业发展拓展圈。以沈阳经济区新市镇为依托，建设沈辽鞍（沈南方向）等7条商贸流通服务业产业带，形成商贸流通业发展辐射区。围绕建设国家中心城市，制定鼓励政策和扶持措施，重点支持城乡市场基础设施配套建设，建设大型商品交易市场。从沈阳市规划政策可以看出，沈辽鞍（沈南方向）上浑南区域新市镇节点的大型商品交易市场是重点扶植方向。奥特莱斯购物中心作为吸引人流、打造地区性综合商贸基地的重要业态，在商贸建设的重点区域是有发展潜力的。2.2 产业现状分析2.2.1 宏观产业环境分析“奥特莱斯”是outlets的中文直译，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。奥特莱斯虽然引进国内时间不久，但由于其实惠的价格、有吸引力的品牌和优良的购物环境，已然成为购物新宠和流行趋势。目前，中国的奥特莱斯主要有北京赛特奥莱、北京燕莎奥特莱斯、北京活力东方奥特莱斯、上海青浦奥特莱斯、上海美兰湖奥特莱斯、杭州休博园奥特莱斯、杭州百联奥特莱斯、张家港香港城奥特莱斯、苏州奥特莱斯、南通奥特莱斯、合肥凯斯茂奥特莱斯、青岛康城奥特莱斯、郑州康城奥特莱斯等。 北京赛特奥莱是由北京赛特购物中心经营管理的名品折扣购物中心，汇聚了众多顶级奢侈品牌，以及最受大众喜爱的时尚休闲品牌。北京赛特奥莱位于别墅密集的朝阳区香江北路，通过三期的发展计划，项目总开发面积15万平方米，拥有5000余个停车位。作为北京第一家纯欧美式outlet，赛特奥莱以欧美小镇建筑风格打造最纯正的美式奥莱商业街道，各商铺之间紧密相联，形成一个集购物、文化、娱乐、休闲的超大型、超完备的商业空间。 北京燕莎奥特莱斯位于北京东四环路，由燕莎友谊商场于2002年创办，年营业额已达10多亿，是中国奥特莱斯的先锋。 上海青浦奥特莱斯由上海百联集团于2006年创办，位于青浦区，采用别墅式建筑，目前有品牌商家130多家，armani/杰尼亚等国际顶级品牌都有入驻。由于客流量大，场地规模逐渐跟不上需求，因此青浦奥特莱斯将于近期停业扩建。 上海美兰湖奥特莱斯于2009年初在上海宝山区美兰湖成立。目前还在进一步扩大之中。 距上海只有两小时车程的杭州借着休博园的人气开了一家省内最大的奥特莱斯，目标人群是江浙地区的自驾车族以及旅行社团队。目前，杭州奥特莱斯正处于刚起步的阶段，目标是至少要引进200个以上品牌，而上海奥特莱斯目前是250个品牌。 长春金街奥特莱斯品牌折扣广场于2009年6月1日开业，在长春火车站西南方向200米处的杭州路上，是国内少有的位于市中心位置的奥特莱斯。中国的奥特莱斯大多走的是厂家直销与折扣相结合的道路，有以下几方面的特点。首先，品牌知名度高。出于维护品牌形象考虑，中高端国际顶级品牌在普通商场通常是不打折的，即使打折，折扣率也很低。但是，奥特莱斯不同于一般商场，它的特性正是知名品牌的过季、下架、断码商品直销中心，这就巧妙地将知名品牌维持品牌高度和出清尾货商品这一对矛盾融合成了新的商机。事实上，做得比较成功的奥特莱斯如上海青浦奥特莱斯和北京燕莎奥特莱斯等都是大牌云集。其次，折扣率大。由于奥特莱斯大都在城郊，如上海青浦、张家港香港城等，离市区比较远，这样租金开销就远低于市中心的商场。加之奥特莱斯的货品应当是厂家直销，因而可以消除中间环节从而降低终端售价。北京燕莎、上海青浦、张家港香港城等奥特莱斯货品的折扣大都在1-6折。再次，充分考虑了停车需求。私家车主是奥特莱斯的主要客群，这意味着奥特莱斯需要配备大规模的停车场。比如，上海青浦奥特莱斯有1000多个免费停车位，郑州康城奥特莱斯有1200个停车位，而张家港香港城奥特莱斯则有2500个免费停车位。需要注意到的是，奥特莱斯的火爆也不可避免地伴随着一定程度的过热和无序。由于奥特莱斯经营模式的特殊性，如果没有高质量的商家和货品资源已经能够吸引消费者的购物环境和条件，则光有奥特莱斯这个名称是不足以保证经营的成功的。事实上，几年来已经出现了若干不成功的奥特莱斯案例，如宁波市江北区的奥特莱斯广场即成为国内第一个倒闭的奥特莱斯；青岛第一家试水的康城奥特莱斯仅仅开业了一年多便悄然离场；重庆温莎奥特莱斯运营一年半后关门变茶叶卖场。凡此种种，都在提醒打算开发运营奥特莱斯的企业须对风险有充分的认识。2.2.2 内外贸状况的变化对本产业的影响由于奥特莱斯基本是针对本地区的国内客户以及少量常住本地的外国人，因此内外贸的变化对奥特莱斯的运营不具过多直接的影响。但值得注意的是，我国尚无专门针对奥特莱斯的关税体系，如要直接从国外进口服装服饰类商品，则需要按一般进口商品定税，关税最高可达30%。这将使得进口商品的价格优势大打折扣。2.2.3 电子商务发展对产业的影响电子商务的迅猛发展对传统商业零售业的冲击无疑是巨大的。而服装电商的成长尤为迅速。快速成长的服饰时尚类产品已成为我国网购的第一大类商品，接近六成的网上购物消费者在网上买过服装。2008年，我国服装网购总额达到172亿元，年增长127%。同时，近年来涌现出大量服装b2c平台，众多传统服装企业开始向电子商务转型。服装行业具有多品牌、小批量、多款式、非标准化的特点，同标准化的图书音像、it产品相比，存在一定的劣势。但是服装行业渠道费用高、渠道层级多、毛利率高，通过网络零售，可以减少渠道层级、降低渠道费用，这就使电商厂家在相对低价格下仍有盈利空间。目前，我国从事服装电子商务的公司主要有三种类型。一是只做品牌和平台。如凡客诚品(vancl)、红孩子等，这些电商的核心能力在于供应配送和品牌营销；二是以现有的服装品牌和生产能力为基础，创立电商专用品牌，如报喜鸟的宝鸟bono、百圆裤业的shift6等，这些电商的核心能力在于商品企划和供应配送。三是以现有的服装品牌为主体，将电子商务作为其销售渠道的延伸和拓展，比如佐丹奴、李宁、匹克等，这类电商的核心能力在于品牌营销和商品企划。对于实体奥特莱斯而言，电商带来的冲击和影响是客观存在且无法忽视的。服装服饰电子商务对传统实体店盈利空间的侵蚀是不可阻挡的趋势，应对的方法无非两条：首先，控制独有的拿货渠道，在品种和价格上建立壁垒；其次，做好电子商务难以做到的服务，如高端服装饰品的全方位体验展示空间；再次，主动与电子商务结合，采用与电商网站合作的方法，取得互利共赢，而不是一味对抗。2.2.4 区域产业现状分析 区域产业市场概况截止2012年年底，沈阳市已开业或已开工建设的奥特莱斯项目共有7个，总建筑面积约57万平方米。按环线分布：位于二环以外三环以内的奥特莱斯项目1个，三